貸主が複数の不動産業者に仲介をしてもらうこと。借主側の仲介業者は複数でも構わない。貸主は複数の不動産業者を相手にするので面倒。不動産業者は他社との調整があって面倒。メリットは顧客となり得る借主が増える。貸主が単独の不動産業者を専任すること。複数の借主を調整してくれるので貸主は楽。加えて、貸主が独自に見つけてきた借主も、不動産業者が一度仲介をする。専任媒介の場合、貸主が独自に見つけてきた借主に対して仲介手数料は取らない。各種書類などは自分たちで用意する必要がある。自分で知り合いに貸したりしなければ専任専属媒介でも問題ない。2019.03.22【不動産用語】オーナーチェンジ賃貸で貸し出している最中に売却すること。普通賃貸で貸し出しておいて、借主が出て行くタイミングがあれば売却しようかと考えていたけど、居住中でも売ることができる。住んでいる人がいるので投資用途、つまりオーナーチェンジでしか売却することができないため間口が狭い。我が家は駅近物件なので投資用途も高いとか。2019.03.22物件の管理手数料は値切れる!こともある。他社と比較していることを話しておいて重視していることを話す。(広告費)は大体どこも家賃1ヶ月分で礼金で相殺することが多い。ここは多分変わらない。1.賃料はなるべく高めでスタートしたい下げるのは簡単だけど、上げるのは難しいから。建物が古くなるにつれて下がっていくし。いえ周囲の相場からかけ離れているとお客が来ない。業者はラッキーパンチを狙って「チャレンジ価格」として相場の105%からスタートさせようとする。それで決まればラッキーだけど、レインズのアクセス数を見ると出始めよりも値下げのタイミングの方がアクセスが多い。どこの業者も出始めのタイミングでは「まだ下がる」と思っているんだろう。借主から1ヶ月分もらって、業者と貸主で折半が多い。家賃の取り立て、保証、送金、24時間応対などの費用として家賃の5%くらい。実態はアウトソーシングなので交渉の余地はある。管理内容に特色が無ければ2%、3%などの会社を引き合いに出して交渉できるかも。ある会社は交渉によって3%から2.5%、もしくは5000円均一という価格を引き出せた。営業マンによって独断で交渉できる枠が用意されている会社もあるということ。1000円、2000円というと大したことないと思えるが、年間24000円。10年で24万円と考えると大きい。まとめ直接会って話してる時に何でも聞いてみて、他社の様子もさらっと話してみると勝手に向こうから値下げしてくることもある。業者はたくさんあるのでとりあえずチャレンジ。仮に現在の売却価格が4000万円だとした場合。賃貸で家賃20万だとして、20年貸し出したら4800万円。20年の間に家賃を下げたり設備直したりしてトータル3500万円だったとして。含めた20年間のシミュレーションを出してもらうことにした。そこから対応できる業者が連絡をしてくる流れ。どの業者も電話や直接会おうとしてくる。全部相手していられないので、我が家のスペックと共通をメールで送って返答を見て会う会社を絞った。我が家のスペック・3階建、築6年。賃貸の場合、管理手数料3%以下、賃料20万円以上。売却の場合、売却金額4000万円以上。借主からもらう家賃は高い方がもちろん良い。管理会社に払う管理手数料は安い方が良い。管理手数料は管理会社によって様々。平均5%でちょっと安いところは3%。0%のところは管理内容をよく確認しないと怖い。1.賃料が高く、管理手数料も高い後から賃料を上げるのは難しいから高めで成約できる方が良い。管理手数料が高ければ管理内容も良いはず。成約率がよければこれが一番良い。成約できずに賃料が下がって行った場合、管理手数料が負担になる。2.賃料が低く、管理手数料が安い賃料が安い方が成約しやすいはず。管理手数料が安ければ収入はカバーできる。3.賃料が高く、管理手数料が安い収入は一番高くなる。仲介業者は美味しいところが少ないため条件や成約率などにも気をつける。うまい話には落とし穴があるかも4.賃料が安く、管理手数料が高い収入は一番安い。成約率は高く、管理内容も充実してるはず。2019.03.21【不動産用語】レインズ簡単に言うと、日本で売買、賃貸されている物件の大半が登録されている巨大なデータベース。http://www.reins.or.jp/業者専用で、一般の人は見ることは出来ない。ここに物件を登録すると、登録した業者以外の業者も仲介することができる。それを防止するために「広告可」という設定もあるが、有名無実らしい。物件を自分で取ってこない業者が勝手にHomes、atomeなどに勝手に借主に有利な条件で広告掲載して、仲介手数料を取ることもある様子。大半の物件が登録されている、と書いたが登録されていないのはオープンハウスをはじめ、自社でしか取引しない物件があるため。貸主としては、より多くの借主にアプローチした方が良いため不利な条件となる。