(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。»バックナンバー一覧Tweet今や「住み替え」する人の常識は、「買い先行」!フラット35の融資基準変更で、ダブルローンが借りやすくなったので、まずは住み替え先を探そう住まいの「住み替え」を考える際、問題となるのは資金面です。新たに銀行から住宅ローンを借りる場合、「売り先行」か、「買い先行」で、悩む人は多いでしょう。フラット35の融資基準変更があったため、今や「買い先行」がおすすめといっても問題ない状況となりました。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんに、借り方のポイントやおすすめの商品をアドバイスしてもらいました。子どもが巣立ったので、郊外のマンションから都心のマンションへ住み替えを検討しています。子どもの独立などライフステージの変化や、建物の老朽化をきっかけに、住み替えを考えはじめる人は珍しくありません。老後の暮らしを考え、手狭でも、都心や駅、スーパー、病院などの近くに移り住むのは選択肢のひとつです。いっても、新たな住まいの購入には資金が必要です。その際、どうやって住宅ローンを借りればいいのでしょうか。様々なケースがありますが、以下のフローチャートを参考にすると分かりやすいでしょう。住み替え時の住宅ローンの借り方のフローチャート第一の分岐点となるのは、現在の住まいの「住宅ローンを完済」しているかどうかです。完済していれば、一般的な住宅ローンを改めて組むことになります。「売り先行」で、現在の住まいを先に売却して、残債を一括返済した場合も同じです。現実には、売却代金が住宅ローンの残債を下回ってしまうことも少なくありません。不足分を自己資金で完済できれば問題ありませんが、残債があると抵当権を抹消できないため、売買自体が成立しないでしょう。「売り先行」にしたくてもできない人はたくさんいます。このように住宅ローンを完済できない際の解決策が、「住み替えローン(買い替えローン)」や「ダブルローン」の利用です。どちらも住宅ローンの一種で、一般の住宅ローンと金利も基本的に同じです。両者にどんな違いがあるのか、順に見ていきましょう。「住み替えローン(買い替えローン)」は、現在の住まいの売却代金で、借入中の住宅ローンを完済できない場合、「新居の購入代金+残債分」をまとめて融資してくれるという商品です。そのため、現在の住まいの売却と新居の購入の決済日を同日にしなければなりません。残債分を上乗せできるとはいえ、無制限に借りられるわけではありません。各銀行で決めた「返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)」や「残債の上限」以内に収まっていることが条件となります。住み替えローンのネックは前記した「売買の同日決済」です。仮に買いたい物件が先に見つかって、手付金を収めたとしても、正式契約までにもらえる猶予はせいぜい1カ月程度でしょう。この間に売却相手を見つけなければ破談になってしまうため、売却価格を大幅に下げることになりがちなのです。住み替えローンの利用の流れは以下のとおりですが、前記の理由から新居の売買契約を結ぶ際には、(3)の「買い替え特約」を必ず付けてもらうようにしてください。万一、現在の家の売却が指定した期間内や価格で成立しなかった場合に、違約金なしで解約することができます。特約を付けてもらえないなら、契約を見送ったほうがいいでしょう。大手銀行などは、だいたい「住み替えローン」を用意していますが、以上のようにやや使い勝手が悪いのがネックです。同時に2つの住宅ローンを借りられる一方の「ダブルローン」は、現在の住まいの住宅ローンと新居の住宅ローンを並行して組むものです。借入先の銀行・金融機関は同一でも、他行でも構いません。現在の住まいを売却するまでの間、毎月2つの住宅ローンを返済していくことになります。住み替えローンと違って、売却の決済日と購入の決済日を同日にする必要がないため、売却をあわてずに進められます。いえ、売却が長引けば、前記のとおり返済がダブルのため、家計を圧迫します。そのため審査では、2つの住宅ローンの毎月返済額の合計が、前出の返済負担率の基準内に収まっていることが条件になります。毎月返済額が現在の住まいが12万円、新居が8万円とすると、「毎月合計20万円の返済が可能か」を審査されることになります。このようにダブルローンを組むには、高年収でなければなりません。現在の住まいの売却が完了するまで、新居については住宅ローン控除を受けられません。住宅ローン控除は、転勤などでやむなく家を離れるケースを除いて、本人の居住が条件です。そのため、1世帯1本が原則になっています(売却後は条件を満たせば、新居で住宅ローン控除を受けられます)。借り入れにあたって、銀行の子会社の不動産会社で売却をするのであれば認める、など条件が付いていることも多いので注意しましょう。似たものに「セカンドハウスローン」という商品がありますが、こちらは一般の住宅ローンよりも金利が高く、住み替えを前提としたダブルローンとは別物です。ここまでお話しした住み替えローンとダブルローンのメリット、デメリットを比較すると以下のようになります。売却予定なら、残債を0円と見なしてくれる上記の表を見ておわかりのとおり、ダブルローンは「対応している銀行が少ない」「借入額が膨らむため、審査に通りにくい」「一時的にせよ毎月返済額が倍増する」といったことから、住み替えローンをすすめする声が多くなっています。「毎月返済額が倍増する」といった問題は、現在の住まいの売却が済めば消滅します。早くダブルローンの状態から抜け出すに越したことはありませんが、住み替えローンのほうが売却を急がされ、価格を下げて損する可能性もあります。なると、ダブルローンの最大の問題は「借りにくい」点です。ところが近年、ダブルローンでも借りやすい夢のような商品が登場しています。「フラット35」です。フラット35の審査基準が変わり、現在の住まいを売却するもしくは賃貸に出す予定であれば、住宅ローンの残債はないもとして審査してもらえるのです(ただし、すでにフラット35で借りている人は対象外)。残債が2000万円あったとしても残債0円として、返済負担率などを算出して審査します。売却や賃貸に出すことを依頼している証明として、不動産仲介会社との媒介契約書は必要です。意志を示せばいいので、実際に買主や賃借人が決まっていなくても問題ありません(売買契約書や賃貸契約書は不要)。具体的なフローは以下のようになります。ダブルローンとして「フラット35」を利用するときの流れ(1)現在の住まいで普通に暮らしながら新居を探す(2)購入物件が決まったら、現在の住まいの売却(賃貸)を不動産仲介会社に依頼して媒介契約を結ぶ(3)フラット35に申し込む際に、媒介契約書を提出するたったこれだけのことで、一般の住宅ローンをはじめて借りるときと同じ審査基準で、ダブルローンが借りられてしまうのです。フラット35は固定金利のため、民間銀行の変動金利等と比べれば少し高くなりますが、金利が上昇傾向にある現在、安心も手に入れられると考えれば、悪い選択ではありません。唯一、気にかけておきたいのは、通常のダブルローンと同じく、売却額で現在の住宅ローンを完済できないときは、手元の資金で返済しなければならない点です。査定価格よりも200万~300万円安く売ることになっても、完済できるかどうか、自己資金も含めて確認しておきましょう。資金計画に不安がある場合は、FPなどのプロに相談するのもいいでしょう。満足のいく新居を探すならおすすめは「買い先行」!話は少し逸れますが、不動産会社に住み替えの相談をすると、「売り先行で動いてください。売却が決まったら、急いで買い物件を探しましょう」とアドバイスを受ける人が多いと思います。たしかに売却で残債を完済できるなら、選択肢のひとつではあります。“ここだ!”という新居に、すぐに出会えるとは限りません。引き渡し日までに新居が決まらなければ、仮住まいへの転居を余儀なくされます。それにともない、敷金や礼金、引っ越し、家賃などの費用がかかってきますし、郵便物の転送の届出など、手間もいろいろ発生します。住み替えローンの利用となると、「売買同時」が条件のため、さらにハードルは上がります。前述のように、売却価格を下げるなど、どこかで妥協しないと、なかなか実現することではありません。売買を同時にするために売却価格を100万円下げたりするのはよくあることで、値下げによる損失はかなり大きいというのが実情です。買う人からすれば、「住み替えたい物件が見つかったから、現在の住まいを売りに出す」というのが、自然な心の動きです。その点からも、住み替え時に利用できるローン選びは、現在の住まいで暮らしながら、納得のいくまで新居探しを行えるダブルローンが使える「フラット35」、一択といっていいかもしれません。借入額×2.2%【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。SBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。借入額×2.2%【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。最短10日とい短期間での契約が可能だ。外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。