54年に竣工したマンションのオーナー様からメンテナンスのお見積もりのご依頼をいただきました。このマンションは、過去にも定期的に屋上・外壁等のメンテナンスをされておりました。大手ビル管理会社であるM社が管理をしており、過去の改修工事はすべてM社が実施していました。現地調査で拝見したところ、工事前の外壁は、塗膜の浮き・剥がれが激しく、外壁コンクリートの爆裂も多々見られました。施工前マンション理事会と、入居者様の多くが、過去の工事の施工品質に対する不満を抱えておられました。そこで管理会社に任せっきりではなく相見積もりを取るなど、次回は高い施工品質を確保することが重要視されていました。M社、当社、他1社の、3社に見積もり依頼が出されました。いう訳か、提出されたのはM社と当社の2社であり、他1社は提出されませんでした。見積もり提出後、理事会様より、M社の見積もりと当社の見積もりを比較しやすくするために、M社側の施工方法と見積書の構成に合わせて欲しいとのご要望をいただきました。M社側の施工内容を見ると、当社では決して使用しない内容が多々見受けられました。●屋上などの防水にウレタン塗膜防水が採用されている。●外壁補修に公共工事で使用されるようなUカットシーリングやピンニングが採用されている。●外壁の塗料選択が誤っている。等々また、見積書の構成(工事の内訳)は不明確で、理解できませんでした。そのため、当社の見積書をM社の仕様に合わせる事はできないという旨を理事会様にはご理解いただきました。見積もり説明は、マンション理事会と、マンション総会(理事会及び入居様の参加希望者が出席)の2回に分けてプレゼンさせていただきました。アフターメンテナンス内容の観点から当社を高く評価して下さり、ご発注いただきました。入居者様の資産を汚したり、破損させることがないよう細心の注意を払います。バルコニーにある洗濯機などは、しっかりと養生した後に洗浄します。◆外壁塗装◆10年程前に前回の工事が行われたとは思えないほど、塗膜の浮きや膨れなどが至る所に生じていました。剥がれかけているコンクリートをしっかりと除去した後に、鉄筋に錆止塗装を行います。施工中その後えぐれた部分をモルタルで補修し、表面を平滑にします。下塗りの後、上塗りを2回実施します。上塗り塗料には、弾力性があるものを使用します。コンクリートにヘアークラック(細いヒビ)が生じても、塗膜が伸びることでヒビを表面化しないという特徴があります。コンクリートやモルタルには弾性塗料が適切なのですが、大半の塗装業者は弾性塗料を使用しません。何を使うのかというと、塗膜が薄く、弾力性がないトップコートと言われる塗料を使うのが一般的です。その塗料は弾力性がないため、コンクリートにヒビが入れば塗膜が割れてしまい、外壁保護の役割を果たすことができなくなってしまいます。トップコート系塗料は、弾性塗料に比べて使用量が5分の1以下で済むため、材料代が安くて済み、利益が出やすいために使用されているという現状です。※トップコート系塗料自体が悪い塗料という訳では決してありません。外壁保護という観点では用途が異なるだけであり、正しい使い方がされていないだけなのです。防水は、ウレタン塗膜防水を施していました。亀裂が入っており、防水機能が失われていました。今回の工事では、ウレタン塗膜防水よりも強固な防水手法であるエクセルテックス101工法(6工程)を採用しました。▲補強布が入ることで、ヒビ割れが入りにくい特徴を持つ。不要な配管がありました。配管と防水面が接する部分があり、確実な防水を行うために、それらの配管を撤去した後に防水工事を行いました。バルコニーはFRP防水が施されていました。すべての世帯において、コンクリート面からFRPが剥離していました。そこで、FRPの部分的な補修は不可能と判断しました。FRPはすべて剥がして、屋上と同様にエクセルテックス101工法を採用することとしました。波型スレート屋根の塗装、外壁の塗装、消火器ボックスの交換を行いました。|トップページへ戻る|前へ戻る|。