世界のトップ30の年金基金・SWFの投資動向グローバル市場での不動産とは?本記事は弊社と英国の機関投資家向けメディアのPEREの共同記事です。アセットクラスとしての不動産へ焦点を当てた内容になります。日本では20年前のバブル崩壊以来長期にわたり不動産の資産クラスとしての地位は失墜してきました。2007年にピークを迎えたプチ・バブル期では、90年代からのバブル崩壊後の長く続いた低空飛行からの反動による短期的な高騰と、その後の世界経済の信用収縮からの『第2の教訓』を日本の年金基金をはじめとした機関投資家に与えました。過去の記事でとりあげた20年間にわたり平均14%を超える収益を上げる米イェール大学が、不動産へ20%のアセットアロケーションをおこなっていることにも反映されるようにグローバル市場での地位は大きく異なります。天然資源、インフラと並ぶ有限固定資産であり、最大の魅力はインフレーションに強い『インフレ感応資産』である点です。topインフレ感応資産とは?『インフレ感応資産』は日本市場とは真逆に成長するグローバル経済、人口増、アジアの発展といった要素を長期的に、そして最大限に享受できる資産クラスです。不動産特有の利点としては、資産の活用をする事により定期的に安定したインカムフローを生み出せる点もあります。リスクをともないます。グローバル市場での複数の特性を持つ市場への分散投資を行う事によっては不動産が持つ最大の魅力であるインフレ成長と着実なインカムフローを享受する事が可能です。運用状況を以下に挙げます。以下は弊社が提携する英国の機関投資家向けオルタナティブ市場メディアのPEREがまとめたリサーチです。不動産への投資額順に世界のTOP30年金基金、SWF、保険会社をリストアップしてあります。不動産へのアセットアロケーション(%)を表記しております。2.48%*投資額は不動産への直接投資、投資ファンドを通じての投資、JV投資の合計額です。REITや不動産会社の株式への投資、その他不動産関連債権への投資等は含まれていません。長期的な資産成長やグローバルな分散投資を必要とする中東やアジアのSWF、欧米の先進国の公的年金基金といった、計画的に長期間での運用が可能な投資家からは平均で10%以上のアセットアロケーションがなされている。他投資家からの資金を預かり区切りをもって運用する保険会社からは不動産に対して全体的に低いアセットアロケーションがなされている事が見てとれます。同時に保険会社からは今回の統計に含まれず、不動産や不動産私募ファンドよりも比較的流動性の高い不動産関連債権といったアセットクラスには大きなアセットアロケーションがあると思われます。不動産のアセットクラスとしての利点である『長期でのインフレ感応性』、また特性である『非流動性』が現れた内容であると言えます。不動産は『時間を味方にする資産』とも言えます。不動産投資に対する傾向として、独自もしくは運用会社との個別アカウントを通じて給付資金の支払い時期に合わせた超長期の(時には40年といった)投資期間を設定して投資を行っている特徴が見られます。この背景には不動産資産が生み出す家賃収入といった他資産よりも高く定期的なインカムフローを享受しつつも、インフレーションと連動しながらサイクルを持って資産価値自体の上昇(キャピタル・リターン)が見込める各不動産資産に長期にわたり投資できることが年金基金の特性と好合致するという点があります。SWFにおいても、CIC(中国投資公社)などに見られるように不動産資産に対しての投資期間を10年へ引き上げるなど、不動産資産の特性と利点を十分に享受できるように長期の投資期間を設定する動きが見られる。インフレよりもデフレ度合いの強い日本での不動産資産はアセットクラスとしての特性を全く活かしておらず、グローバル経済の流れと逆行した投資といえます。アジアや欧米のSWFや年金基金は積極的に、自国以外のヨーロッパや米国、アジア、南米といった地域へ積極的な不動産投資を進めています。不動産はグローバル市場で運用する事によって、21世紀の世界経済成長を着実に長期に享受することのできる『インフレ感応資産』として大きな価値のあるアセットクラスです。弊社では、グローバル市場をメインとした不動産を中心にインフラ、PEファンドの情報発信、リサーチ、投資の取扱いを行っております。質問等、ご遠慮なくお問い合わせください。弊社では各国の年金基金やSWF、関係メディアと運用事例や戦略に関して幅広く情報交換を行っております。本記事に関しましてのご質問またはお問い合わせはinfo@japanplacementagent.comまでお願いいたします。過去の記事ではイェール大学、カナダ国民年金基金運用(CPPIB)や中国SWFのオルタナティブ投資事例、インフラストラクチャーファンド事例も取り上げております、ご興味がございます場合はお問い合わせください。