土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめはじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ2019年3月29日公開Tweet土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探しているのではないでしょうか。土地活用ではこのようなことをしっかりと考えていきたいものです。まで様々な運用手法があります。マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。土地活用とは?土地活用とは、「使っていない土地や収益性の低い利用地を、より効率的に活用すること」です。具体的には空き家や更地などの未利用地や、駐車場や物置などの収益性が低い利用地が「土地活用の対象」となります。これは三代目地主である私自身が体験したからこそ分かったことですが、昔から所有している土地があるのですぐに収益を得たい!と思っても、まず「土地をどうやって貸せばよいのか」、「誰に相談すればよいのか」、「何からはじめればよいのか」が分からないというのが最初の悩みでした。そこで、まずは土地活用をはじめるうえで、これらの悩みに対してどのように考えていくべきかを分かりやすく解説していきます。税金の悩み空き地をそのままにしておくことの悩みとして、「税金」が挙げられます。都市計画税といった税金がかかります。不動産を相続する際には、相続税や譲渡税といった税金もかかります。実際に、私の場合は田舎に土地があったので、何も利用していない土地にも税金がかかっていました。父は「どうすることもできない」と諦めていましたが、私は将来、この土地をどうすればよいのかを真剣に考えるようになりました。維持費用の悩み空き地のままであれば費用がかからないのかといえば、そうではありません。土地や建物を維持していく上での維持費用がかかります。何年かに一度は建物の修繕費用がかかります。定期的に清掃(除草等)を行ったり、不法投棄などを監視するために警備もしなければなりません。建物があると、その建物が老朽化したり、崩れたりする危険性があるので、近隣からクレームがくることもあります。このように維持修繕を考えずに不動産を持っていると、後々トラブルやお金がなくなってしまうこともあるのです。空室の悩みまた、今後は不動産を人に貸すのが難しいという悩みもあります。2020年には日本の空き家が1000万戸を超え、7戸に1戸が空き家という時代が来ると予想されています。野村総合研究所が発表した資料では、日本の空き家の戸数は2033年に2147万戸となり、15年後には3戸に1戸が空き家となる時代が到来すると予測されています。このように人口の減少や地域の経済が衰退することによって、住居用としての需要自体が少なくなり、不動産を人に貸すのが難しいという空室問題があります。実際には、空き地のままであると収益が入らないからもったいないというだけでなく、土地を所有することで、これらの対応を迫られることになります。土地活用の選び方とは?土地活用では、様々な種類がありますので、まずは選び方について解説をします。ホテル等の「事業用」もあります。建物を建てずに土地だけを貸すことで、収入は少ないが安定した収益が見込める「借地」もあります。3年(建築利回り30%)※土地取得費は除く。収入(収益性)÷建築費=建築利回りで表したもの。安定性を考える安定性とは、毎年安定した収入が入ってくるかどうかという指標です。アパートやマンションなどの住宅用は、定期的に入居者が入れ替わったり、築古になると空室期間が長引くことで、収入が不安定となります。そこでサブリースという入退去期間や空室期間のあいだの家賃を保証してくれるサービスを使うという選択肢もありますが、収益性が低くなるというデメリットがあります。事務所や店舗などの事業用は、安定性が低く、賃貸経営の難易度が高くなります。景気や不景気の波によって、家賃や空室率が左右されます。賃貸募集の際の条件設定も地域によって大きく異なるため、難易度が高いのが特徴です。収益を大きく狙っていくならば事業用、安定性を重視するならば住宅用や借地がおすすめです。収益性を考える収益性とは、家賃収入が多く得られるかどうかという指標です。よって、ある程度は誰でも収益性を想定して事業をはじめることができますのでおすすめです。全国で住宅用が飽和状態にありますので、賃貸需要が見込めない地域に限っては収益性が見込めない土地も増えていることを念頭に置きましょう。事務所や店舗などの事業用は、収益性が必ずしも高いというわけではなく、実は、立地環境や土地の形状などによって異なります。店舗では裏手よりも表通り沿いの方が家賃が高い場合があります。当然ですが、借り手(入居者)は、貸し手(オーナー)から土地や建物を借りて商売をします。そこで、オーナーとしては、入居者の売上を想定していくことで、家賃が高くても借りてくれる人を見つけることができます。収益性を狙っていくならば事業用、ただし立地環境や土地の形状に適した活用方法を選ぶ力が必要となります。建築費を考える建築費とは、土地を造成したり建物を作る時に必要となる費用です。当然ではありますが、建物を建てれば建築費がかかります。建物を入居者に貸すことで家賃収入が得られるので、建築費を数十年かけて返済していくというのが不動産の賃貸ビジネスです。5階建ての高い建物を建てれば、その分、入居者からの収入も増えるので建築費は高くなります。反対に2階建ての低い建物を建てれば、建築費は少ないが収入も少なくなります。一般的に、規模の大きい、階層の高い建物を建てれば建築費が高くなります。節税効果を考える節税効果とは、税金を支払う額が下がることを指します。不動産を運用することで見込める節税効果としては、3つを抑えておけばよいでしょう。1所得課税が下がる(所得税、法人税)2資産課税が下がる(相続税)3消費課税が下がる(消費税)この資産税について詳しく知りたい方はこちらのサイトをご覧ください。土地活用の種類と特徴とは?土地活用は「人が住むため=居住用」という不動産の使い方だけではありません。様々な使い方があります。少なくとも土地活用の手段は30種類以上あり、これらは「事業用不動産(じぎょうようふどうさん)」と言われています。アンテナ等の7種類30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめここでは、土地活用をするうえで、最初に調べておくべきことを順番に紹介していきます。賃貸業のメリットとデメリット不動産オーナーが土地や建物を人に貸して収入を得ることを「賃貸業」と言います。オーナー経営学院/賃貸業の収支とは>この図のように、不動産オーナーは土地や建物を所有し、それを人に貸すことで賃貸料を得ます。この賃料収入から管理支出を引いた利益を残していくことが賃貸ビジネスです。土地活用を行うことで、以下のようなメリットがあります。一方で、土地活用を行うことで、以下のようなデメリットもあります。賃貸経営の難易度が異なる初期投資が必要このような土地活用を行う上ではメリットとデメリットをしっかり抑えておく必要があります。賃貸業は、土地や建物の管理をしていかねばなりません。賃貸業は手放しで収益が得られることはなく、しっかりとリスクを考えていく必要があります。建物を人に貸している場合は、老朽化や、家賃の滞納といったリスクがあります。人口減少や経済が衰退している地域では、空室や賃料下落によるリスクも考えていく必要があります。このように、将来的に不動産を維持したり、管理をしたりすることを考えておきましょう。賃貸業の難易度が異なる賃貸業は、用途によって「経営の難易度」が異なります。賃貸業をはじめるならば、戸建てや借家などの「戸建て」や、アパートやマンションなどの「集合住宅」をお勧めします。入居者が「個人」であり、物件の賃貸管理をする上では、お金の流れがわかりやすいことや、賃貸経営のノウハウも容易に得ることができます。次に、ビルなどの「事務所」をお勧めします。入居者が「法人」のため、賃貸管理を行う上ではトラブルなどのリスクが少ないことや、一度入居すれば比較的長期間に渡り賃料を得ることができます。難易度が高いのが飲食店や物販店などの「店舗」や「倉庫」です。トラブルや滞納なども多く、賃貸管理をする上ではリスクが高くなりますが、賃料売上が高いのが魅力です。これらの用途を提案する仲介会社や、入居者を管理する専門の管理会社が少ないため、なかなか賃貸業が実現しないのも理由のひとつです。土地活用をするうえで、はじめに初期投資がかかります。(登記料)その他コンサルティング費などです。専門的な話ではありますが、初期投資がかからない、初期投資の少ない土地活用方法があります。上記の初期投資の費用を折半する際には、開発会社やテナントとの交渉によって決めることができます。土地活用の進め方とは?では、実際に土地活用を行ううえでの進め方について説明をします。業者に相談して対象となる土地の周辺環境や、家賃相場などを調べるという手順でも間違っているとは言いませんが、そのまえに、まずは土地の現状把握や、法律、行政法規などを分かりやすく説明しますので、そこを抑えておくとよいでしょう。不動産の用途(ようと)を調べる不動産の用途とは、対象となる不動産をどうやって使うのか?という使い道のことです。不動産を利用する際は、用途地域(ようとちいき)といって、土地をどのように使ってよいかということに対して、日本では「制限」が設けられています。これは都市計画法に基づく制度です。参考:地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域。13種類あり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。建物を建てる際は、対象となる敷地が「建築できる建物の用途等を定めた地域」であるかを最初に調べていきましょう。三つの主な用途から決める(住居、商業、工業)建物の用途は、主に1住居系、2商業系、3工業系の3つに分かれます。アパートやマンションなどの集合住宅は、1住居系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「人」です。土地活用では、王道であり、もっとも多くの人が活用している手段です。次に、事務所や店舗などは、2商業系です。誰が不動産を使うのかと言いますと、「企業」です。事業用倉庫や太陽光発電などは、3工業系です。誰が使うのかと言いますと、「物」です。駐車場も車を置くので工業系です。住居系と、商業系や工業系の一番の違いは、人が住むかどうかです。人に貸す場合は「借家権」という権利が発生します。収益性から決める収益性とは、土地や建物を人に貸して収入を得る賃貸業において、どれだけ効率的に収益が得られているかという指標の一つです。一般的に、投資したお金に対して何年で回収できるのかという期間(投下資本回収)を利回りで表します。建築利回りで表したもの。この数値はあくまで、リーマンショック後からの10年程度の体感値です。この数値を上回る収益率を目指していかないと、10年先の賃貸業を考えるうえでは厳しいと言えるでしょう。<参考:果たして農地の真ん中にアパートを建てるのはよいだろうか?>とはいえ、アパートやマンションを例にとると、どの場所でも収益性が一定であるという保証はありません。農地のど真ん中にアパートを建てたとしても日本全国で建築費はそこまで変わりませんが、家賃は当然ながら異なります。アパートを建てることを否定する建売会社や建築メーカーの営業マンはおりませんが、家賃が得られるかどうかは「オーナー(事業主)の責任」です。収益性については、立地環境によって異なることを認識しておきましょう。土地の形状から決める土地の形状とは、敷地の形や、高低差、面する道路の幅などを指します。この土地の形状が不整形であったり狭かったりすると、建物が建たないことがあります。その場合においても、駐車場や倉庫といった土地活用の方法もあります。土地の形状を基に、さまざま土地活用の手段があります。以下は、標準画地を基準として、土地の形状によって不動産の売買評価が変わります。容積率や建ぺい率を調べる土地活用では、その地域で定められた行政法規を守る必要があります。その1つが都市計画です。敷地に対してどのくらいの面積を建築面積に使ってよいのかを定めた建ぺい率や、どのくらい延べ床面積を使ってよいのかを定めた容積率を知っておくとよいでしょう。都市計画法:住みやすい街づくりのために、土地の使い方を定める法律です。建築基準法:建物の敷地や構造についての基準を定める法律です。建ぺい率・容積率:ともに、その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもので、都市計画法や建築基準法の中で決められています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合です。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。土地や建物を貸す契約パターン賃貸業を営む上で、不動産オーナーは入居者とどのような契約関係を結ぶかが重要となります。4つの契約パターンがあります。オーナーが建物を建てて、すべての部屋を1人(1社)の入居者に貸す(借家)ここで伝えておきたい大切なことは、土地や建物の利用者(入居者)と、何年間、どのような契約条件で、賃貸借契約を結ぶかというビジネスモデルをしっかり組み立てておくことです。まとめみなさんに伝えたいことは、どんな土地も二つとない、唯一無二の土地だからこそ、土地活用の方法をしっかり調べていただきたいのです。自分の土地に適した土地活用はないかもっと投資利回りの高い土地活用はないか成功している土地活用のモデルはないかかく言う、わたしも土地活用の方法について探している一人でした。わたしは地主の三代目で、祖父より引き継いだ資産の多くを、父の代で相続争いや賃貸経営の失敗によって失いました。私がオーナーの立場として、土地活用は、「儲けること+続けていくこと」を前提とすることが大切だと思いました。根幹は、「まずは業者探し」をするのではなく、まずは土地活用の種類別の立地条件を参考にして、誰が土地や建物を利用するのかというターゲットを想定することです。いった全国の不動産オーナーの悩みに対して、これまでに大小さまざまな土地活用の成功パターンを研究してきました。多くのみなさんの成果に繋げることができました。わたしが実際に、10年前にある不動産会社からアパートやマンションの建替え提案を受けた時はとても疑問を持ちました。わたしが所有していた土地が郊外のはずれにあったからです。して自動車販売店に土地ごと貸しました。その結果、10年経った今でも安定した収入が入り続けています。アパートにしたら、今頃空室だらけだったでしょう。みなさんが、よりより土地活用で成功できるように今後とも情報を共有していきます。駐車場経営の具体的な成功ノウハウと、ノウハウをもとにした成功した駐車場オーナーの3つの事例もしあなたが駐車場経営を検討している、または利益改善をお考えなら、本書はそれに対する、あらゆる疑問や不安を全て具体的に解決します。・5年で1,000名を超える受講生の事例から、当ノウハウを作り上げ、多くの駐車場オーナーを成功に導いてきました。本書は、机上の空論ではなく、実践に基づいた本物のノウハウと情報です。無料ダウンロードして、駐車場経営にお役立てください。する前に考える「立ち退き」と「明け渡し」まとめ土地活用を今すぐしたい。今ある土地や建物にはすでに賃借人(入居者)がいるために、なかなか次の行動に移せないと思っている方も多いのではないでしょうか。・建替えをしたいが何からはじめ土地活用の際にプロが行う10の土地の比較ポイントまとめ土地活用のプロは、どんな立地を評価しどんなポイントを比較しているのか、気になる方は多いのではないでしょうか。近い将来に土地活用をしたい、築古となった借家や集合住宅、ビルなどの建て替えを考えている。いえ、立ち退き交渉はいくらかかるのか?誰に頼めばよいのか?報酬はいくらくらい払えばよいのだろうか?といったような「立ち退きに関する情報」を調べている方が多いのではじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探しているのではないでしょうか。土地活用ではこのようなことをしっかりと考えていきたいものです。投資銀行のプロがやさしく解説!これから不動産投資や土地活用をはじめようと思っている方へこれまでに10,000人以上の不動産オーナーとお話してきました。その経験のなかで、みなさんから最初に「不動産に興味があるのだけど、どんなことから学べばよいのですか?」と質問されます。実は上場会社の社長や、有名人からも、こんな初歩的な相談をされます。【失敗から学ぶ1】アパートの土地活用で失敗したオーナーの声と8つのポイント~一括見積もりの罠~いま、日本では空前の賃貸アパートやマンションの建築ブームです。一方で多くのオーナーが悪い業者に騙されたり、建築トラブルで泣き寝入りしている現状があります。【失敗から学ぶ2】アパートの土地活用で失敗したオーナーの声と8つのポイント~1億2600万円のアパート建築とサブリース~いま、日本では空前の賃貸アパートやマンションの建築ブームです。一方で多くのオーナーが悪い業者に騙されたり、建築トラブルで泣き寝入りしている現状があります。そこで「土地活用で失敗した」というたくさんの声を通して、アパートの土地活用で成功するために最低限抑30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめ土地活用の代表例といえば、アパート経営や、マンション経営です。やみくもに土地活用をはじめても、賃貸業で行き詰まったり、そもそも賃貸需要の少ない地域ではスタートすら難しいことも多々あります。そこで、土地活用を調べていると、数々の疑問が湧いてく土地活用の5つのメリットと基礎知識まとめ土地活用を行うことで得られるメリットは主に以下の5つが挙げられます。