りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)最近ご無沙汰でーすこんにちは。昨日はワタクシのセミナーのお申し込みありがとうございました。東京と大阪で分けたのでそんなにお申し込みは来ないだろうと思ってましたがそれはワタクシの見当違いでした。(よくよく考えたらもともと東京開催なんですからそれほど関西方面からのお申し込みは少なかったんですね。)あまりのお申し込みメールの数で急遽、17時で締め切らせていただきましたが後で集計してみたら完全に定員オーバーしてました(このまま一日受け付けてたら200人を超える勢いだったんじゃないかと)。ワタクシごときのセミナーでこれほどのお申し込みをいただけるとは思ってもいませんでした。重ねてありがとうございます。今回当選した方には後日正式にご案内メールを送付させていただきます。昨日、お申し込みメールと必死に格闘している時、別の仕事もしていますと書きましたが他にもいろいろやることがありました。大体電話対応がほとんどなんですが、買い付け入れようかどうしようか迷ってる物件を巡り調べ物がたくさんあったりしててんやわんやしてました。そんな中、とある戸建て屋さんと電話で話をしたのですが、この戸建て屋さん。ワタクシが出した物件はほとんど買ってくれます。うちの貴重なポイントゲッターです。多少、無茶な売値でもなんとかしてくれます。(こういう業者さんがいるからこそワタクシ、メシが食えてますw)当然転売事業なので収支が合わなきゃ買いませんが、こちらも先方の好き嫌いを熟知してるつもりです。嫌いな物件は出しませんw。(だから100%買ってくれるんでしょうけど・・。)しかし今年に入ってからはほとんど物件らしい物件は出していません。えぇ、、ホント出せる物件が無いんです。物件を出していないとこうやって電話がかかってきます。無いけどどこか他と付き合ってんじゃねーの?」と同義語)・・・人間の言葉には本音と建前があるものです。当たり障りの無い会話に聞こえてもそれが本音じゃないというのを理解しないと不動産屋は勤まりません。どこの業者さんもそうですがいい物件は親しいところにまず紹介します。(その前に自社で買うか買わないかを考えるのが先ですが・・w・)そこが買わないとなると他へ情報を出します。この時の状態ですがこの物件は当然未公開の情報です。(持ち主から引っ張ってくるんですから当然ですw)未公開の物件なので親しい以上にその買主さんの口の固さも重要なシンキングポイントです。自社で買わないからと他の業者に情報を回されては困ります。いう信用情報を常に頭で考えて物件を出す順序を決めています。この戸建て業者さんはうちの出した物件情報は他へ出すことはありません。買わなきゃ終わりって感じで単純明快です。(ま、戸建て屋さんが物件の仲介まで始めたらおしまいですけどw。)この辺の話、掘り下げて話をしだすといつまでも終わらなくなってしまうので本題に戻します。最近仕入れ担当の方の悩みは「仕入れられる物件がない」ということ。(これっていっつも言ってる気もしますがw)仕入れ担当にも仕入れノルマがあります。いって仕入れだけやってればいいわけじゃありません。仕入れた担当者は販売もやらされる可能性大。仕入れて売るという繰り返しで利益をあげるわけですから変な物件を仕入れてしまうとこれが販売の重荷になります。仕入れ担当者も真剣です。エンドのお客さんが買える物件を仕込まないといけません。この価格設定をミスすると不良在庫(シコッた物件とも言います)になって売れないと次の物件を仕込めないという悪循環が始まります。要はこのシコッた物件が売れるまでアンタは仕入れストップ。何度も言いますが「物件が無い」のではなく「仕入れられる物件が少ない」ということです。この悪循環を見事うまく切り抜ける担当もいますがよくある失敗で販売価格を自分でよくよく調査しないで他の不動産屋さんの価格情報を鵜呑みにして仕入れてしまうヤツ。レインズなどで成約事例だけを見てそれを根拠にして稟議書書くやつは論外として地場業者の言い分を鵜呑みにするほど危険なことはありません。ワタクシあれだけはほとんど信用しません。仕入れないと販売出来ませんし販売出来ないと給料が上がりませんからこじつけで多少数字をいじってでも稟議書を作り無理やり仕入れようとします。(このくらいの価格で売れるだろうから大丈夫。)この仕入れ目線の弱いヤツほどこの系統の会社では長生き出来ません。半年くらいで転職してまた新天地で同じ失敗をやらかします。不思議なんですがこれ何度も同じ失敗をやらかしちゃうんですw。自分でその価格感の感覚を磨かないとダメなのに面倒くさがってその部分を他人に依存しちゃうんです。(「あの人がそういうのだから間違いない」とか平気で言いますw。)ましてや今の時期、ホント買えそうな物件がありません。建売系の業者さんは土地から仕入れてますので建物を建てるまでにどのくらいの費用がかかってどのくらい利益が出ないと仕入れられないという決まりがあります。この時、この建売業者さんが仕入れようとした物件に古家が載ってるとします。解体費は大体買主である建売屋さん負担。建売屋さんは収支を計算しますが微妙に買取が難しい場合。こんな物件を中古物件で買える不動産投資家さんにはもしかしたら少しはおいしい話なんじゃないかと思います。前に新築セミナーでワタクシがしゃべったとき「戸建て屋さんの営業ルートを開拓して戸建て屋さんがギリギリ仕入れられない物件を狙うといいですよ」と言ったことがあります。いう業者さんから物件情報を横流ししてもらい横取りする。イマドキ、このくらい図々しくないと・・w。新築戸建ての販売価格が下がっているので仕入れ目線が下がっているだけですから転売する気が無ければこういう物件は多少建築スキルがあれば買って運用できる可能性があります。いう物件ではなかなかローンが通せません。ローンが通らないということは裏を返せばプレーヤーも少ないということ。逆張りがいいと言う訳ではありませんがこんな発想の転換も妄想程度に考えていれば何か道が開けるかもしれません。こんなことを書いてるとなんだか質問が飛んできそうなので先に答えを書いてしまいますがこの戸建て屋・建売屋さんをどこで探すのよ?という答えは売主として建売物件を販売している会社に電話攻勢です。仲介屋だけが投資物件を知ってるわけじゃありません。「戸建ての物件を探してるんだすけど・・」なんて接近すればすぐさま囲い込んでくれますw。あちこち案内される間にその担当者が仕入れもやってるかチェック。仕入れもやってればそいつをロックオン。仕入れをやってなさそうだったら「この物件は好みじゃないので・・・」と断ればいいです。月にあちこちの戸建て屋さんと会ってれば世間話もするでしょう。その時に仕入れやってそうなヤツに「実はワタクシ、、不動産投資もやってまして・・・」なんて話をすれば興味を持たない営業マンはあまりいません。力がありそうだと思ったら一度餌付けします。彼らは担当レベルで大手の不動産屋から物件情報をかなり上流で仕入れてます。担当は仕入れられない物件はゴミ扱いします。見たら・・どう見えるでしょうか?w。この担当にいくらか袖の下でもくぐらせればイチコロです。(こういう袖の下が嫌いですなんて営業マンにワタクシ遭遇したことが御座いません)こんな話、書き始めたら長くなりそうなので今日はこのくらいにしておきますがワタクシのお客さんにはこんな姑息な作戦wを時々伝授することもあります。(だからといってワタクシのお客さんになりませんかなんて勧誘じゃありませんよ)何が言いたいかというと普通に仲介業者だけに頼ってもいい物件はなかなかありつけないってことです。不動産業者ってホントいろいろな職種・業態があります。それぞれ得意不得意もあるし買うと言ってるところほど情報集まります。この法則をどのように逆手に取るか・・・そんなことを考えるのも楽しいと思います。ワタクシのセミナーではこんな切り口から入っていきます。そんな話を聞きながら不動産投資ってホントに儲かるのかななんて今一度、再考するものよろしいかと思います。最近コメント返し溜め込んでしまってます。つづでも返していきますのでしばしお待ちください。