大江・早川チーム暮らし。ニューヨークでの駐在・留学が決まりました。物件探しはいつから始めたら良いですか。ニューヨークには観光でしか訪れたことがなく、あまり土地勘がありません。Aエリア選びや物件の大まかな検討は入居予定日の2ー3週間前にしていただき、物件の絞り込みと内覧は10日から1週間前に行うのが普通です。ニューヨークでは良い物件には数日で借り手がつきますので、殆どの家主は、空室になる1週間ほど前、または空室になってから入居者を募集します。お申し込みが承認されると、1ー2日以内に契約と初回の支払いを求められます。従って、契約の1週間以上前にユニット単位で物件を選ぶ意味はありません。良い物件は数日でなくなることから、内覧にかける日数は1ー2日が適切です。少数ながら、数週間から1、2か月先に入居できる物件もマーケットに出ていますので、少ない候補の中からでも早めに決めることに意味がある方は、お申し込み頂けます。いったユニットには入居者がいるため、違うユニットしか見られないことも多いです。早くからマーケットに出ている物件の中には、品質・ロケーション・家賃が理想的でなかったり、入居者審査にかなり時間がかかったりと、早く借り手を見つけることが難しい物件の場合もあり、お客様にお勧めできたり条件に合致する物件はリスト上の数より少数です。ニューヨークシティは面積が小さいものの、エリア毎に特徴やばらつきがあります。お客様ご自身でインターネット検索されたり、弊社にご相談されたりしながら、候補地を絞られると良いと思います。》)が混じっていたりします。近年ネット上での詐欺も多発していますので、仲介業務はライセンスを持った不動産会社・エージェントにご依頼下さい。Aニューヨーク市内で賃貸専用住宅をお探しになるのでしたら、その間(約1週間)はホテルに滞在するのが合理的です。他社は「入居まで3日から1か月かかる」として短期サービスアパートへの入居を勧めます(単に「1か月かかる」と虚偽の説明をすることもあります)が、賃貸専用物件での入居者審査は1ー2日以内に終わり、契約と初回の支払いが済み次第、入居できます。入居まで1か月もかかり得るのは殆どがコープ物件(数十年前から戦前に建てられた、共同所有形態をとるNY特有の住宅で、推薦状を要したり審査に非常に時間がかかるもの)であり、日本からお越しの方にはそもそも不向きです。コンドミニアムの場合はコープよりは時間がかかりませんが、通常1ー2週間程度、繁忙期には3週間近くかかることがあります。賃貸専用住宅にご関心がなく、高級コンドミニアムだけをお探しになるのでしたら、1か月間短期アパートで仮住まいされるのは合理的です。賃貸専用住宅をお探しの場合、サービスアパートに入居されますと契約期間の大部分が無駄になる恐れがあります。ニューヨーク州では30日未満の賃貸契約が違法である一方、賃貸物件は市場に出て1日から数日で借り手がつくことが普通です。1ー2日のうちに見つかる物件同士でしか比較できず、決定を遅らせるたびに物件選びがやり直しになります入居可能日の3ー4週間前に賃貸市場に情報が出る物件はかなり少数です審査通過後はすぐに契約が必要です特に、赴任期間がちょうど1年、2年など年単位でお決まりのお客様が短期アパートをお使いになると、ニューヨークの長期賃貸契約は原則1年か2年単位であるため、短期アパートにお住まいの期間が丸ごと無駄になります。(他社はそれを知っていても、投資家から管理を委託された住宅の稼働率を上げたり、同時期に赴任する駐在員を分散して案内したいために、お客様に短期アパートを勧めます。)例外的に、ニュージャージー州では短期賃貸が禁止されていませんので、住宅探しにいくら時間をかけても良いとお考えの方は、ニュージャージーのサービスアパートメントをお使いになるという選択があります。仮住まいで30日ゆっくり過ごされるのではなく、早く普通の生活を立ち上げる方が時間を無駄にしないのでお勧めできます。家族と共に渡米して一緒に物件探しをすべきでしょうか。それとも単身で渡米し、物件が決まってから家族に来てもらう方が良いですか。A上記の通り、賃貸専用物件の審査には数日しかかかりませんので、ご家族揃って渡米し、御一緒に物件を内覧され周辺環境をご確認されることをお勧めします。入居までにどのくらいかかりますか。A賃貸専用物件の場合、1週間程度です。渡米直後の1ー2日間で複数のエリア・物件をご案内します。お気に入りの物件が見つかり次第、書類を揃えてお申し込み頂くと、審査に要するのは1ー2日です。数日から1週間おきに物件をご覧になっても、数日前に見た良い物件にはたいてい別の借り手がつきますので、物件探しが毎回振り出しに戻ってしまいます。週末は物件を見る予約を入れにくく、また、見ても他の申込者との競争が熾烈ですので、なるべく平日にお時間を作って頂くようお願いしています。個人家主所有のコンドミニアムやコープの場合には、管理組合の承認が必要なため長くかかります。コンドミニアムでは1ー2週間(早い物件では数日の場合も)、コープの場合は2ー4週間程度かかることもあります。(大きなコープでは、承認者である管理組合のボードメンバーが月に1回しか集まりません。どんなアパートが借りられますか。Aニューヨークの賃貸契約期間は1年か2年が標準ですが、僅かに1年未満の契約が可能な物件が、主に3種類あります。1つ目は、通常の賃貸専用物件のうち、1年未満の契約を許容する少数の物件です。物件によって、最低契約期間には2か月以上、3か月以上、6か月以上などの違いがあります。「3か月以上1年未満の賃貸」の例をご覧下さい。2つ目は、コンドミニアム、つまり個人所有の貸家のうち、短期契約を許容するものです。家具を備えたものが比較的多く存在します。賃貸専用物件と違い、審査や支払い面で家主の裁量による柔軟性があったり(例えば光熱費を家賃に含めてもらえる)、同等品質の賃貸専用物件より家賃が低めです。その代わり、コンドミニアムの管理組合による承認に1ー2週間程度かかることが普通で、申込み費用もかかります。3つ目は、1か月以上の短期賃貸をターゲットにした家具付き賃貸物件で、「コーポレートハウジング」「サービスアパートメント」とも呼ばれます。これは運営者が賃貸専用物件やコンドミニアムを借り上げて、家具やリネン類を入れたものです。一部の日系不動産会社も宣伝していますが、同じビルディング内で他にも専門の会社から個人家主までが借り手を募集しているユニットが多数ありますので、弊社は条件が良いものを選んで仲介します。品質が同程度のもの同士で比較すると、3つ目のサービスアパートメントが最も高額です。程度で、入居審査が殆どないという特徴があります。サービスアパートメントは、一部のきちんとした専門の会社が運営する物件ならば快適に滞在できますが、それ以外では品質のばらつきが大きくなります。前後になると相当品質が落ち、バスタブの栓が壊れていた、入居してすぐ害虫が出た、等の話を聞きます。家具なしアパートに相当します。程度の家具なしアパートに相当します。1年未満の契約ができる物件は、なぜ家賃がとても高いのですか。(投資家にも重要なポイント)A退去者が出るたびに、次の入居者が見つかるまで空室期間が生じる可能性がありますし、入居者が変わる都度、マーケティング費用(不動産情報サイトに情報を出すのは有料です)、クリーニング費用、事務の人件費がかかります。そのため、短期賃貸を許容して人が入れ替わる頻度が高いほど、家主は家賃を高くする必要があります。加えて、繁忙期と閑散期の違いがあります。学校が始まった9月の後半から暖かくなり始める4月までの期間、不動産市場は閑散期で、賃貸住宅をお探しの方が大きく減少します。この期間に空室が出ると、次の入居者を見つけることは容易ではありません。よって、賃貸契約期間が閑散期に終わる時は、その空室リスクが転嫁されて高くなります。中でも、1か月から数か月の短期賃貸を許容する物件は年間を通して非常に高額になります。短期賃貸では家具付き住宅の需要が高いので、家具を入れてさらに家賃が上がります。需給バランスの影響もあります。多くの家主は空室リスクや借り手を探す手間を嫌うので、1年未満の賃貸に応じる家主はとても少数です。市場原理により、上でご説明した逸失利益や経費以上に、短期住宅の家賃が上昇します。需要が高い夏には家賃も上がります。1年契約する賃貸物件は、1年契約するからこそ空室リスクをあまり上乗せする必要がなく、しかも市場に多数競合する家主がいるため、市場原理によって家賃が低めに抑えられています。(とは言え、こちらも、夏季にお申し込みされるときの家賃は他の時期より高めです。)短期契約用の賃貸住宅は、1年契約用の賃貸住宅とは全く違う種類のものと言えます。1年間の賃貸契約がもうすぐ終了しますが、あと3か月ニューヨークに滞在しなくてはなりません。家賃が高いサービスアパートしか選択肢がないのですか。A短期賃貸の選択肢は、家具付きの「サービスアパート」以外にもありますが、その殆どはサービスアパートほどではなくても年間契約する物件より家賃がずっと高いものです。当初から「1年数か月」「2年数か月」の予定でニューヨークに来られた場合、始めの物件を契約をされた時から2、3年目の解約条件を確認したり、「1年数か月」の契約をするよう、お使いになった不動産会社からアドバイスがあるべきでした。インターネットで探せる不動産情報と、不動産会社が持つ情報はどれくらい違いますか。Aそれなりに大きな違いがあります。多くの売却物件情報が登録されています。Groupに広告を出す家主や不動産会社が減少しました。グループが不動産会社からの物件情報の自動フィードを受け付けなくなったため、ますます掲載物件が減少しています。サービスでは探せない物件をいくつも掲載しています。そもそも、無料サイトに物件が掲載されていても、お客様がご希望に合った物件を大きな漏れなくご自分で検索することはほぼ不可能です。日本の一部の不動産情報サイトのように、細かな情報がデータベースに正しく記載されていないからです。条件をチェックしたら希望のものが出てくる、とはなりませんし、お客様の状況でお申し込みできる物件かどうかも分かりませんので、不動産を熟知したプロフェッショナルの出番となります。いうことは、どの不動産会社に依頼しても、紹介される物件はほぼ同じですか。違いがあるとすれば何ですか。A同じデータベースを使っていれば、紹介可能な物件はほぼ同じです。加盟していない不動産会社はアクセスできない情報があり、仲介可能な物件が少なくなります。)どの不動産会社にも家主から独占的に貸出を委任された「専属物件」が一定数ありますが、その専属物件も多くがデータベースで共有されています。実際、私たちは日系不動産会社がマーケットに出している専属物件を目にしますし、逆に弊社の専属物件を日系不動産会社がお借りになる場合も多々あります。共有されない「オフ・ザ・マーケット」の物件は、家主が借り手を限定して探す意図があってそうなっており、かなり少数と言えます。それよりも大きな違いは、(1)不動産会社の得意分野、(2)不動産エージェントが常に物件を研究し賃貸条件の変更(例:手数料無料や1か月家賃無料という特典の変更、1年未満の賃貸を開始した、など)やデータベースで検索できない内容を把握しているか、(3)不動産エージェントのスクリーニングのセンス、(4)不動産会社が借り手のためより家主のために働いているかどうか、によって生じると考えられます。(1)と(2)の例として、弊社があるお客様に6か月契約できる賃貸物件を仲介した際、弊社は価格が様々な数件の情報をご提供し、その一つを気に入っていただいたのですが、その方は大手の日系他社からはたった1つの物件しか紹介を受けられませんでした。(1)の他の例として、弊社は格安・低品質の賃貸物件は広告しておらず、特に依頼があった場合にお探しするのみです。他社の多くは格安賃貸を手がけ、そういった「審査簡単」物件の個人家主を代理しています。(2)の他の例では、あるお客様から朝食付きの物件探しを依頼され、複数物件をご提示したことがあります。朝食の有無はデータベースに記述があるものの検索することができませんので、エージェントの知識次第になります。(2)のもう一つの例としては、家主がデータベースにきちんと物件の特徴を入力していないせいで検索結果に出てこない物件を、エージェントが把握しているかどうかがあります。(3)の例では、家主側の不動産会社によってはいつも古い情報を出していたり、何かと問題がある先もありますので、弊社は実際に貸出可能と確認できなければそれらを除外しています。(4)の例では、他社には家主から委託された専属物件にお客様を入れたいがために、それより状態が良い物件をなかなかご紹介しない場合があります。(借り手がつきにくい半地下の専属物件ばかり見せられる、など。家具付きの物件は見つけやすいですかA家具付きの物件は限られており、家賃はかなり割高です。1年以上の契約をする物件と1年未満の契約をする物件では、市場に存在する家具付き物件と家具なしの物件の割合が大きく異なります。そのため、家具の有無にこだわらず、市場に(家具の有無以外の)ご希望条件に合った物件が多いか少ないかでお考えになるべきです。ご自身の家具の持ち込みにこだわらないことを強くお勧めします。家具がついたものは少数で、殆どが個人の持ち家(コンドミニアムなど)です。家具がない通常の物件にお住まいになる場合、日本など米国外からわざわざ家具を持ち込まれるよりは、ニューヨークでお買い求めになるか、専門の会社からレンタルされることをお勧めします。短期賃貸可能物件には家具が備わった物件が多く、1か月以上契約可の短期アパートの大多数もそれです。家具がない物件は少数ですので、ご希望でもご予算内であまり見つからなければ、それまでお使いになっていた家具は処分・譲渡して(日本であれば倉庫に保管して)、備え付けの家具をお使いになるのが合理的です。勤務先が仲介手数料を負担します。仲介を依頼するメリットが経済的にありますかAご勤務先が仲介手数料を負担するものの、家賃の全額または一部が自己負担となる方には、大きなメリットがあります。特典を「家賃1か月分無料」(または半月分無料など)に振り替えられる場合があります。それによりお客様の自己負担額を小さくできます。私たちは、企業に今のニューヨーク不動産市場の常識をお伝えし、企業がご駐在の方の住宅の仲介料を払わずに済む物件については本来仲介料を頂きませんが、いかなる場合も仲介料を負担すると決めている企業の社員の方に対しては、代わりにその方個人の経済的条件が最良になるように仲介することが可能です。私たちは、お客様か家主のどちらかしか仲介料を受け取りませんので、どちらの方法にも経済的なインセンティブはありません。雇用主かお客様(社員)のどちらが特典をお受け取りになるかの違いです。「クレジットヒストリー」「クレジットスコア」とは何ですか。米国で発行されたクレジットカードを持っていないので、私にはクレジットヒストリーがありませんか。クレジットヒストリーがないと申し込めない物件が多いと聞きました。A全く正しくありません。日本企業(または政府)から派遣された駐在員ということを考慮してもらい、申込み書類の一部が出せなくても審査を通してもらえますか。セキュリティデポジット(敷金)はいくらですか。以前は、海外からのお客様(クレジットヒストリーをお持ちでないお客様)に家賃3か月分を求める物件もありましたが、2019年7月から、NY州で家賃1か月分を上回るセキュリティデポジットを禁止する法律が施行されました。(正確には、セキュリティデポジットだけでなく家賃の前払いも含め、あらゆる事前の支払いが家賃1か月分までとされました。)物件により、セキュリティデポジットの代わりに月々数十ドルの掛け捨て保険で済ませられる選択肢があります。セキュリティデポジット(敷金)の返還状況を教えてください。A大多数の賃貸物件会社は、殆どの場合で全額を返金します。(一部、そうでない大手賃貸会社も存在します。)入居者が変わるたびに壁を塗り直すことが多いので、多少の汚れがあっても、セキュリティデポジットが減額されることはあまりありません。通常使用による傷みを理由にした減額は法律により認められていません。返還までの日数は、新しい法律により、退去後14日以内と定められました。(従来は「合理的な期間」としか規定がなく、1、2か月程度かかりました。支払い方法を教えてください。家賃や敷金の支払い相手は誰ですか。A賃貸専用住宅の場合は賃貸会社に支払い、コンドミニアムの場合は個人家主に支払います。賃貸契約の相手と同一であり、弊社などの不動産仲介会社ではありません。コンドミニアムへの申込手数料や管理に関連した諸手数料は、管理会社に支払います。契約更新時に手数料はかかりますか。手続きも、貸主が送付してくる契約書中、希望する契約期間(1年または2年)を選んで署名するだけで、不動産会社は介在しません。企業派遣の方などで中途解約条件を毎年設定される場合は、契約別紙をこの時に入れる必要がありますので、事前に雇用主による確認を受けてください。例外的に、コンドミニアムのサブリースでは、管理会社に数百ドルの事務手数料を支払う必要があります。契約期間終了を迎えようとする私たちのお客様からは問い合せや相談をよくお寄せ頂いており、私たちは無料でご質問にお答えしたり、更新手続きに関する家主との英語でのやり取りをお助けしています。他社には、契約更新にあたって千ドル以上の更新料を取ったり、「家賃交渉」と称して手数料を取るところがあります。賃貸契約を途中で終了できますか。駐在員に人気のエリアを教えて下さい。Aミッドタウンにオフィスがある場合、徒歩圏内をご希望されるお客様は一定数いらっしゃいます。日系不動産会社は特定のエリア・物件を昔から変わらず安易に勧めることが多く、限られた賃貸ビルにかなり多数のご駐在の方がお住まいです。そのような物件をご希望の場合を除き、弊社ではニューヨーカーに人気のエリア・物件を勧めることが多くなります。日系不動産会社の場合、「イーストハーレム」に位置する物件を「アッパーイースト」と広告していることが少なからずあります。その二つの地域は大きく雰囲気が違います。アッパーイーストサイドは96丁目以南であり、セントラルパークの北端である110丁目以南ではありません。ご参考までに、アッパーウェストサイドは110丁目より南です。治安は大丈夫でしょうか。A不動産業に携わる者は、この地域は安全、危険という主観的な意見を述べることを禁じられています。客観的な情報として、ご希望地域について一般公開されているデータや、最近その地域で撮った写真をお送りすること等は可能です。ついては、当サイトの「ライブラリー」に収めたリンクが参考になります。大前提として、生活している者の感覚では、マンハッタンの主要地域や、クイーンズのマンハッタン寄り、及びブルックリンのダウンタウン周辺において危険を意識することはそれほどありませんし、主要地域であれば大きな差は感じられません。公共交通機関も、数十年前なら危険と言われましたが、今はずいぶん安全になっています。ご予算を抑えるためには、コンシェルジュ(またはドアマン)が不在の賃貸ビルをお選びになっても、安全面での不安要素はあまり考えられません。それは大部分で利便性の問題です。内覧の際に気をつけるべき点を教えて下さい。A街の雰囲気(駅までの人通り、お店が多いか、閑静な住宅街か、等)と物件そのものの特徴(広さ、明るさ、収納、キッチン、室内・建物内の設備等)の両方をご確認下さい。日本人のお客様の傾向としては、賃貸ビルの新しさ重視で、周囲の住環境にはあまり注意を払われず、その結果、不動産会社に紹介されるままに同じ賃貸ビルに多数ご入居されているケースが多くあります。米国人は環境も重視し、建物だけが良くてもお選びにならないケースがあります。会社への近さと予算がなかなかマッチしません。Aニューヨークの肌感覚があまりないお客様の中には、通勤の近さを重視するあまりエリアをかなり限定して住まいをお探しになる方がいらっしゃいますが、マンハッタンは小さな都市圏です。東京と比較すると良くお分かりになると思うのですが、交通の便から言えば、マンハッタンの大部分に加え、ブルックリンやクイーンズの北部・西部が通勤圏内と言えます。徒歩通勤圏内をご希望の方もいらっしゃいますが、東京より家賃が高いニューヨークですので、ご予算によって物件の質に大幅な妥協を迫られたり、物件数が相当限定されることになります。勤務先との距離だけに拘らず、駅までの近さや、生活の利便性や快適さにも配慮し、柔軟にエリアをお考えになって下さい。家賃を下げてもらう交渉をしてもらえますか。A初回契約時の値下げは実現可能性が相当低い上、交渉を試みることがお客様に不利に働く場合もありますので、お勧めできません。コンシェルジュ(またはドアマン)がいる物件の方が安全ですか。Aマンハッタンの主要エリアや、クイーンズやブルックリンのマンハッタン寄りなど、治安に大きな問題がないエリアでは、コンシェルジュがいなくても不安を感じる必要は実質的に殆どないと考えます。コンシェルジュがいるかどうかは、大部分で利便性の問題です。したがって、ご予算を抑えるためでしたら、コンシェルジュが不在の賃貸ビルは物件選びの選択肢になります。その場合、入り口に電子キーその他のオートロックシステムが備わった賃貸ビルだと良いでしょう。コンシェルジュ(ドアマン)がいるビルは、利便性が高い代わりにその人件費が家賃に含まれていますし、ホリデーシーズンにはコンシェルジュを始めとする管理会社のスタッフにチップを渡す習慣もあります。一般に、「ドアマン」の実態はコンシェルジュ(受付)であることが大半です。コンシェルジュと別にドア付近で応対する本当の「ドアマン」を置く賃貸ビルはかなり少数です。非常にプロフェッショナルなスタッフが揃った賃貸物件では、ドアマンが常に住人から来客までに目を配っていたり、コンシェルジュが別にいたり、配達された荷物は裏口から別のスタッフが受け取るので正面玄関が荷物の山にならないなど、サービスの水準が違います。レンタルビル、コンドミニアム、コープの違いがわかりません。Aレンタルビルは賃貸専用に作られた建物です。通常、法人が物件を所有し、自社で運営もしくは専門不動産業者に委託します。リーシングオフィスが賃貸業務を、マネジメントオフィスが管理・維持を担当します。申込み手数料は、大人お一人につき$20です(従来、$75から$150程度でしたが、2019年6月から、法律により$20までに制限されました。)コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのことです。個人家主と賃貸契約を結ぶことになります。修理やメンテナンスの際も、個人家主もしくはその代理人とやりとりします。程度必要なところが多いですが、$400程度のところもあります。コープは会社形態をとったニューヨーク特有の集合住宅です。入居者の審査やルールが厳しく、賃貸に向かないケースも多いのですが、手続きが複雑な分、家賃は低く設定されています。部屋のレイアウトの種類を解説して下さい。Aアメリカの住宅は、原則的にベッドルームとバスルームの数で表わします。相当で、リビングルーム・キッチン・ベッドルーム・バスルーム、それから場合によって玄関口のホワイエ(英:Foyer/フォイヤー)からなります。2ベッドルームは、ベッドルームが増えるだけでなく、バスルームも2つになる場合が大半です。明確には「2ベッド・2バス」「2ベッド・1バス」と区別します。「1.5バス」といって、トイレとお風呂が一緒のフルバスルームと、トイレだけのハーフバスルームからなる場合もあります。2ベッドルームで「ウィング・レイアウト」というのは、2つのベッドルームがリビングルームを挟んで配置されたものです。「ベッドルーム」と呼ばれる部屋には必ず窓が付いています。