りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)指値のない買付。以前にしょぼくれんセミナーの時に使用したレジュメの中にうちで専任取ってる物件がありましたが、、なんと指値のない買付が入ってしまいました。(アンビリバボーです)セミナーではなんでこの値段で売りに出したかご説明しましたが、あの価格、、想定される最大限の売値だったはずです。いうことで実需で買うにはちょっと高いと思う金額設定なので正直300万円程度は指値が入ってもいいようにしてました。(売り出し価格-成約価格-買主希望価格の関係です)この物件、専任なので当然レインズに載せています。(載せなきゃ業法違反です)しかし策士オオカミ。レインズに載せているわけじゃありません。実はいろいろレインズ登録にあたり作戦を立ててます。うちで専任貰うと必ずやることですが・・・なんてブログで書くとマネされちゃうんで細かくは書けないですが単純に言えば出回ってる物件じゃないように見せるだけです。(なんか矛盾した書き方ですねw)これだけで売れる値段がちょっと変わりますw。(過去に最大で2000万円高く売った事もあります)売り側の仲介をやる時と買う側の仲介をやる場合、「仲介の立ち位置が違うんですよ」と以前にも書きましたが今回のように売り側(しかも専任)仲介をやる場合、売主さんの利益を守る立場です。1円でも高く売らないといけません。仲介が売主さんの希望価格をニギリまでやって価格操作するなんて言語道断w。売り急ぎの場合でもなければ出来るだけ売主さんが納得できる金額で売りたいです。買主さんの利益を守る立場ですから安くなるなら出来るだけ安く買わせようと努力するべきなんじゃないかと思います。(安くしたからって大して手数料なんて変わりませんってw)今回の物件。一度も価格交渉がありませんでしたw。こっちは今回売り側なので不用意に変な突っ込みいれて「あ、指値してもいいんですか?」なんて言われちゃヤブ蛇です。言いたい気持ちもありますが・・・ここは口にチャックですw。(「沈黙はカネゴン」ってやつです)目線の位置あってますか?今回、先に融資を通してからの買付なので契約・決済が非常に早いです。なんと買主さん来週の月曜日を契約日に指定してきました。(しかも決済は一週間後。やめてーw)そんな急な契約になるとこちらも準備できるかどうか。専任を取ってるので最初に契約書やら重説の準備は出来ていますがこのままじゃ日曜日に重説読み合わせです。んー、、日曜日ワタクシいないんですけど・・・。大丈夫ですか?こういう時、買主さんの希望を尊重したほうが身のためです。契約する気になってるのをムリに日程変更しようとするとロクなことがありません。あるのは契約直前に親戚などが邪魔するケース。「そんな物件、なんで買うの?もっといい物件あるんじゃない?」なんて余計なお世話をしてくる人。(そんな物件とは失例デスネ。)出来る事ならそんな邪魔が入らないようにどこか無人島にでも連れ去って契約まで隔離しておきたいですw。あとは買主さんが買うと言ってたのに土壇場で契約をお断りしてくるケースなんてのもあります。前にありましたが「やっぱり私にはまだ分不相応です」なんて感じのやつw。周りを振り回して(金融機関も巻き添えでw)契約前日にフッと我に返ってしまうんでしょうか・・。「待てよ、待てよ、、俺ってホントにこの物件買っちゃってもいいのか?」なんて自問自答するくらいならはじめからアナタは不動産投資なんて向いてません。買付の話で「買付は法的拘束力が無いからどんどん出しておくべき」なんて推奨している本がありましたがそりゃひどい話ですw。ワタクシ一度でも買付撤回されたらその人には二度と物件出しません。(傾向としてこういう人は何回でも買付撤回してきますw)そんな訳で買主が「月曜日に契約したいと言ってきたら月曜日」です。売主さんが多少難色示しても連れて行っちゃいます。何事もタイミングだという事はワタクシ過去に血の涙を流すほど痛い経験を積んでますw。なんてシレっと書いてますが実際は結構大変ですw。契約書と重説の雛形を売主さん買主さんお互いにチェックして貰わないと袋とじ出来ません。電話が繋がらない売主さん(ここ見てたら大至急電話ください)。売主さんを今日中に捕まえるところからの作業開始です。←これですの□にチェックを入れてコメントしていただいてる方がいらっしゃいますがこの非公開コメント。こちらから返信が出来ないように設定されてます。無視している訳ではないのでご理解ください。コメント欄からのコメントって勇気がいるものです。(ワタクシのブログは勇者ばかりでコメント返しに1時間掛かる事もありますがw)コメント返せませんが毎日欠かさず読んでますので引き続きコメントお待ちしてます。最後になりますが先週、土日のブログ更新はお休みさせてくださいなんて偉そうな事言って今週ヒドイ目に遭いましたw。毎日書かないとダメなんだと心底心を入れ替えます。(一気に1000ポイント落ちたときは青くなっちゃいましたw)土日はネタ的に不動産ネタにはならないかもしれませんがなるべく更新します。えぇ、、ホント不動産ネタじゃないのでツマラナイかもしれませんがそこはご容赦いただければと。現在、娘にオオカミグッズ製作を懇願してます。引き続きご協力お願いします。