31敷金とは2016.11.19賃貸のお部屋を借りるとき、最初に納める「敷金」。お部屋を借りるときに、家賃等の債務の担保として預けておくお金です。未払い賃料の補填に使われ、退去時に滞納がなければ返金されます。実際には、退去時の原状回復義務による入居者の修理負担金を、敷金で精算するケースが多いようです。家賃の担保の意味合いが強いので、基本的に月額家賃を基準にして、1ヶ月、2ヶ月と設定するケースが多いです。敷金は明確に何ヶ月と規定されているわけではないので、地域によって変わってきます。66.1%※2015年12月SUUMO調べもともと関西や九州は4~10ヶ月と敷金が高めに設定されやすい地域でしたが、敷金0の物件が6割を超え、2015年現在では平均して2ヶ月を切っています。近年は、敷金0に設定した物件に問い合わせが増える等、初期費用を抑えるニーズが増加しています。家賃を保証する、その名も賃貸保証会社の登場によって、家賃の担保がされるようになってきました。そのため、全国的に敷金を0で契約できる不動産会社、物件が増えており、将来的にはなくなっていくかもしれません。ツイートトラブル・クレーム対応シリーズ「漏水のトラブル」2016.07.30賃貸物件に起こるトラブルで最も厄介なもののひとつ、「漏水トラブル」。・バルコニーの排水口や、屋上の排水口がつまり、水たまりが出来ている・木造や軽量鉄骨の建物で、原因個所から垂直に漏水しているケースしかし、ほとんどの場合は漏水個所の特定から漏水の改善まで、皆様が想像している以上に時間がかかります。鉄筋コンクリート系の建物では、水の侵入経路が非常に複雑になりやすく、一回の施工でピタリと漏水を止めるのは、非常に困難です。漏水は建物の老朽化が原因である事がほとんどです。老朽化した建物では漏水の原因が特定できないほど、多くの要素が絡み合い原因となる事も良くあります。以下に挙げる、主だった原因を一つ一つつぶしながら、根気よく調査を進めるしかありません。●漏水(雨漏り)の主な原因。・窓のサッシ回り(特に天窓や出窓といった、特殊な形状をした窓の周辺が原因となることが多いです)・外壁のクラック・外壁のシーリング部分これらの個所の劣化具合を確認し、原因と思われるところに水をかけ、漏水すれば補修を行い様子を見る。漏水を起こした場合には再度同じ作業を繰り返しながら、時間をかけてメンテナンスをしていきます。このように漏水は手間、時間、費用が掛かりるうえ、建物内部の骨格を痛める等、躯体の老朽化を早めてしまう非常に厄介なトラブルなんです。管理会社は速やかにトラブルが解決できるよう、全力で原因個所の特定等に注力しなければいけません。ここでもう一つ、どうしても疎かにしがちな、でも、とても重要な、ポイントがあります。●解決まで長期化しやすい漏水のトラブルは、入居者さんの感情に最大限の配慮しなければならない、ということです。・漏水がひどければ他のお部屋に移っていただく、場合によってはホテルを手配させていただき、お部屋から避難していただく。・漏水の状況確認もかねて、頻繁に連絡を取らせていただき、進捗の報告や今後の予定などをお伝えする。弊社では、漏水トラブル中、特に入居者様との連絡を密に取っています。漏水トラブルが長期化する事を前提に、入居者様のご不満や不安を和らげる対応を取ること。防水施工業者や、建設業者をオーナー様が直接手配なさる場合、この点に特に留意してトラブルの対応に当たることが必要です。ツイート6か月も家賃を入金してこない借主。2016.06.29もう6か月も家賃を入金してこない借主がいます。連絡も取れず、夜逃げしているのではないかと疑っています。この場合、室内に入って荷物を処分しても大丈夫でしょうか。建物はオーナー様の持ち物とはいえ、お部屋に無断で入室するのは、これは当然、住居侵入罪に該当します。お部屋の中の荷物を処分してしまうのは、窃盗罪や器物損壊罪にあたります。お部屋への入室も、残置物の処分もすべて適法な手続きが必要になります。し等を求める訴訟提起を起こし(勝訴判決に基づいて)強制執行することにより処理する。費用も時間もかりますが、リスクゼロの方法はこれしかありません。過去の判例を見ても、借主の主張が認められたケース、貸主の主張が認められたケースと様々。借主側で敗訴している事例を見ると、民法で禁止されている「自力救済」に当たると判断されるケースが多くみられます。要するに、自力救済、つまり法によらず実力行為で権利を取り戻す行為全般はリスキーなものなのです。これほどの手間と時間のかかる、部屋の明け渡しですが、第一不動産では一室ごとの借り上げサービスも行っています。これは第一不動産のグループ会社である、第一管財がオーナー様のお部屋の借り上げを行い、家賃の入金状況の管理、入居者さまからのご相談対応、万が一訴訟になった場合、第一管財がオーナーとして法廷に立つことができるサービスとなっております。※同サービスを受けるためには、入居者様の審査がございます。ツイートシェアハウスを研究する2016.05.21賃貸経営者にとって将来にわたり、一番頭の痛い問題「賃貸住宅の空室率」。万戸以上とも言われています。賃貸住居はこの内、約430戸を占めています。これは賃貸住宅全体の約20%を占める数。空室率は年々増加傾向にあります。新築の供給は未だに停滞することなく続いている事が原因で、供給が完全に需要を上回っているのです。そんな状況の中、入居待ちが出るほど満室の状態が続いている、大人気の物件もあります。今回は、人気の要素を取り込むことが出来ればと、シェアハウスの人気の秘密を分析してみました。●シェアハウス人気の秘密シェアハウスに入居している方の、主な年齢層は20代から30代の若者。入居する理由に彼らが口をそろえて上げるのが、「コミュニティー」。安い、便利、新しい、おしゃれ。いった従来とは違う、評価基準です。SNSが日本でも普及し、新しいコミュニティーに飛び込んでいく事に抵抗を持たなくなって来た、という精神的な風土が影響している事もありますが、この事象は実は特別新しいことではなく、日本に昔からある精神風土に基づいています。江戸時代の賃貸住宅にあたる長屋等は、部屋が狭く、壁は薄い。井戸、便所、ゴミ捨て場など、共同の設備が多いなど、自然と住民による「コミュニティーの場」が作られやすい環境にありました。これはまさにコミュニティーと言えます。日本には、そもそも「シェアハウス」を受け入れる精神的風土があったのです。大正時代には、関東大震災をきっかけに、地震、火事に強い、鉄筋コンクリートのアパートがもてはやされ、この時期に数多く建設されましたが、この風土は受け継がれていたようです。当時、最新の技術、設計思考で建てられた建物でも、このようなサロン的な共有空間を建物内に持つ建物も多かったそうで、この事からもコミュニティーを大切にする風土が残っていた事を窺い知ることが出来ます。この状況が一変したのは、戦後になってからです。戦後の焼け野原に大量に住宅を供給すべく、1955年に設立された日本住宅公団は、世界でも例を見ないほどの住居数を、すさまじいペースで供給しました。このとき、工事の効率を上げるため建物の形状、間取りが標準化されました。当時供給された集合住宅のほとんどで、プライバシーを重視した間取りが採用されたのです。近年、隣人を知らずに暮らすのが当たり前の生活となりました。コミュニティーを失ったことにより、隣人への無関心が加速、騒音問題や犯罪を生み、建物にはオートロックや防犯カメラのような設備が付く様になりました。誤解を恐れずに言えば、このような住居に日本人は、心の奥底でストレスを抱えているのかもしれません。そのようにとらえると、「シェアハウス」の人気の高さは、隣近所と触れ合うのが大好きな日本人の「原点回帰」なのかもしれません。●人気のシェアハウス。賃貸物件としての特徴シェアハウスの形態には、戸建てや事務所ビルをリノベーションしたもの、果てはシェアハウス用に作られた新築集合住宅と、様々です。その運用方法には、大きく分けて二つのタイプがあります。管理会社が運営や管理を行うタイプと、入居者達が自身で管理、運営するDIYタイプです。特徴としては、入居者自身で管理する方法では、管理の手間はかかりますが、設備を共有することで家賃、管理費などの費用を抑えることが出来ます。管理会社が運営するタイプでは、管理の手間がかかりませんが、設備の共有が家賃、共益費の減額に影響することはありません。専有面積あたりの家賃を、通常の住宅と比べてみると、同等かそれ以上となっています。シェアハウス全体に共通した特徴としては、敷金、礼金を取らない。家具付きの部屋が多い、といった特徴があります。冒頭でもご紹介したように、入居者は20代後半から30代前半、収入が安定している社会人が60%を占めます。設備を共有し、賃料を抑えられるから人気、というわけでもない様です。●シェアハウスから得る賃貸経営のヒント「シェアハウスの運用」という観点だと、実際に仕組みを取り入れることに躊躇してしまうかもしれません。「入居者の需要が、コミュニティーにある」と理解すると、そこには様々なヒントが隠されているのではないでしょうか。・敷地に余裕があれば、住民同士が集えるスペースを作る。・住民同士のコミュニケーションが自然と活発になるような、イベントを企画する。・空いている部屋を住民同士が使える空間として提供する。知り合いの不動産会社では、入居者対象に低料金で「畑」を貸し出し、畑でとれた収穫物は、住民対象のイベントや即売会で提供しているそうです。入居者へ「コミュニティー重視の建物であることをアピールする」事に目を向けた時。賃貸住宅の活用方法の一つとして、見出せるものがあるのではないでしょうか。ツイート賃貸経営に必要な知識-賃貸物件の売却時、法律関係をどのように構成するのか2016.05.14例えば、賃貸マンションなどでよくあることなのですが、賃貸物件が売却された場合、その法律関係をどのように構成するのかが問題となります。具体的にいうと、次の3点がさしあたって問題となってきます。3.旧賃貸人の賃借人に対する変更通知は必要か素人目にはピンとこないのですが、民法の世界では、所有権者であることと賃貸人であること(つまり、物権と債権)は全く別なこととして構築されていることに由来しています。小難しい法律の理屈はおいといて、ここではその結論だけを押さえておけば十分です。上記3点以外にも、敷金・保証金はどうなるのかという問題もあります。先述したように、原則として、賃貸物件を買い受け、その所有者になったからといって当然に賃貸人となるわけではありません。判例・通説では、賃貸人、賃借人の合理的意思解釈(通常だったらそう考えるであろうという解釈)や、所有権の帰属と賃料債権の帰属とが分離することは避けるべきであることを理由・根拠に、所有権の移転とともに賃貸人たる地位も当然に移転・承継するとされています。法律上の理屈(賃貸人たる地位の移転は債務引受の性質も有している)からは、新賃貸人が賃借人に賃貸人たる地位の移転を主張する(例えば、家賃を請求する)には、原則として賃借人の承諾が必要ということになります。判例・通説では、賃貸人の債務は没個性的であり、賃借人の不利益とならないことから、賃借人の承諾は不要とされています。譲受人が債権譲渡を第三者に主張するには民法上譲渡人から債務者へ通知をすることが必要とされています。したがって、賃借権も債権の一つである以上、新賃貸人が賃借人に対して賃貸人たる地位の移転を主張する(例えば、家賃を請求する)には、原則として、譲渡人、つまり、旧賃貸人から賃借人への賃貸人変更の通知が必要ということになります。判例・通説では、所有権移転登記を具備すれば、新賃貸人は賃借人に対して賃貸人たる地位の移転を主張できるとし、変更通知は必ずしも必要とされていません。無用の混乱を避けるため、実際には賃貸人が変更になった旨の通知をしているところが多いでしょう。「反社会勢力の人への督促」2016.03.19Q.反社会勢力の人を、それと知らずに入居させてしまいました。督促したとき「知り合いに○○会の偉い人がいる」と暴力団等の影をちらつかせます。どのように対応したら良いでしょうか。A.本物の方ほど「○○組の」とは言わないものですが・・・。本当に暴力団関係者の可能性が高い場合は、すぐに管轄する警察署の相談窓口へ行きましょう。契約書や車のナンバー等の相談要点をまとめた書面を用意しておくと、担当刑事さんの手間が省けます。思われる人と面談しなければならないときは、相手は心理戦のプロということを知っておくべきです。揚げ足を取られたり話を違う方向へ持っていかれるような、余計な言葉を発しないように注意してください。交渉で訪問する際は、警察へその旨を告げて複数での訪問と、ボイスレコーダーでの記録をするようにしましょう。経験上ですが反社会勢力の入居者には、希望する場所はエリア限定で、希望建物はRC物件、希望間取がファミリータイプという特徴があるように思います。そのうえで、最初から家賃を滞納して、バレた後も出来るだけ居住しようとする短期滞在型と、反社会勢力であることを隠して長く居住することを目的とした長期滞在型とに分類しています。準備が早く、やたら礼儀正しい。そのうちに、入居者から高級車の無断駐車が増えたと連絡が入り、出入りしている人が怖い感じで、契約金を支払った後、一切賃料を払わない、という流れが多いように思います。ご相談の入居者さんは、こちらのタイプかもしれません。長期滞在型は賃料の滞納は起こしません。目的が、身分を隠して長期に滞在することだからです。いうのがあり、各都道府県には「暴力追放推進センター」通称「暴追センター」が設置されています。現在事件が起きている場合は、すぐに110番ですが、「これから事件になりそう」とか「事前に相談したい」と言う場合は暴追センターへ相談するようにしましょう。使ったモデルルームづくり」2016.03.12今回は繁忙期向けの対策として、モデルルームの作り方の基礎について、お伝えしたいと思います。モデルルームというと、少しハードルが高いと思われますが、始めから大きな家具を入れる必要はありません。小さな小物を飾り付けするところから始めてみるのが良いと思います。場所別にお勧めの小物類をあげてみます。玄関に飾り付けできるもの内見者を素敵な玄関マットとスリッパでお迎えしましょう。案内用のスリッパを置いている空室は多いと思いますが、玄関ドアを開けて一番最初に目に付く場所なので、デザインや色の素敵なものを置いてみると見栄えが違います。マットとスリッパの色や素材を合わせるのがコツです。ファミリー物件ならばスタンド式のスリッパラックを設置しても実用的かつインテリアとしても素敵です。下駄箱の上などに小物を置けるスペースがある場合は、写真立てや小さな植物、置物などを飾ると良いでしょう。浴室に飾り付けできるもの浴室にシャンプーなどを置く棚があれば、お洒落なシャンプーやリンスのボトルを置きましょう。最近は色やデザインの素敵なものがたくさん売っています。タオルハンガーには綺麗な色のボディタオルを掛けたり、S字フックを使って可愛いスポンジをぶら下げるのもいいですね。窓があれば窓枠に小さなグリーンを飾りましょう。三点ユニットバスなら、シャワーカーテンもインテリアになります。安すぎるモノはまれに、ユニットバスの壁などに色移りするので注意して下さい。洗面台に飾り付けできるもの洗面台の棚部分には、プラスチックやガラスの小さな瓶類を置くと様になります。ここでフェイクグリーン(人工植物)は大活躍します。タオルハンガーに二つ折りのタオルを掛けます。トイレに飾り付けできるものマットやスリッパはここでも活躍します。トイレ用のマットとお揃いのスリッパを設置しましょう。タオルはそのままタオルハンガーに掛けず、縦に二つ折りにして、輪の方を手前にかけるとモデルルームらしくなります。トイレットペーパーを置く棚などがあれば、フェイクグリーンなどを置くと見栄えがグッとよくなります。キッチンに飾り付けできるものキッチン周りには小物が置けるところがたくさんあります。料理を連想させる小物類を置きましょう。おしゃれな缶や調味料入れ、キッチンカトラリー、ペーパーホルダー、カップやグラス類などです。コンロがあれば、ケトルや小鍋などを置いても存在感があります。キッチンの吊り戸棚下にラックがあるタイプの場合は、S字フックで小物をぶら下げてもいいですね。ラックがなくても、吊戸棚の底板にはめ込む形のワイングラスラックなどもあります。ワイングラスを逆さまに吊るせるので、レストランのようなお洒落な雰囲気になります。ここまで読んで頂き、「どこで買ったらいいか分からない」と思った方も多いと思います。最初からあまりお金も掛けられませんので、お勧めは安価でセンスの良い小物が手に入るお店です。セリアやダイソーなどの100円ショップがあります。セリアはこれで100円?と驚くようなインテリアディスプレイ用小物がたくさん売っています。セリアのホームページには、「今月のインテリア」というページがあるので、慣れないうちは最初にここでイメージトレーニングしてから、実際のお店に行くのが良いと思います。お店が近くにない方は、インターネットショップという手もあります。ニトリのインターネットショップ「ニトリネット」には、商品カテゴリーの中に「インテリア雑貨・生活小物」という分類がされているので探しやすいですよ。インターネットショップの良いところは、商品が実際に飾られている写真がある事です。その飾り方を真似すると、初心者でもセンス良く飾り付け出来ます。インターネットショップはインテリアの素晴らしい教科書となります。小物を使ったモデルルーム作りに挑戦してみて下さい。今月は「入居者さんの声」の中から「費用のかからないリフォーム」をテーマにして、お話いただきたいと思います。最初は「玄関が狭く、靴やコートや傘などを収納するスペースがない」という声が多いのですが、いかがでしょうか。賃貸物件の玄関は宿命的に狭いですよね。間取り的にはどうしようもないです。下駄箱等の収納は下から天井まで使い切るべきですね。上の部分が空いているなら、棚を設置した方がいいと思います。壁に「コート掛け」や、「姿見用」のウォールミラーを取り付け喜ばれたことがあります。この前教わったのですが、玄関の隣がユニットバスの場合、「使われていない空間」が生まれるそうです。その部分を上手く使って「傘おき」を作ったオーナーさんを知っています。