希望する家づくりを実現するための土地・建物探しという考え方があってもいい。HOMESITE暮らしのイメージを実現できる場所を探す(土地探し)家づくりといいますと、土地やマンションを探すところからスタートすることが一般的です。自分達にとってより良い暮らしがイメージできる環境を手に入れるために建築場所探しからはじめられる方もいらっしゃいます。建築場所探しから設計監理までを依頼されるケースが増えてきました。生活へのこだわりは?といったことを話し合いプランの核となる構想をまとめることからスタートすることです。「暮らしのイメージを実現できる設計プランありきの土地探し」ということです。家づくりの骨格となる設計概念を形にしてコンセプトモデルと作成します。お施主様へのプレゼンを行い、同意が取れた段階で土地探しをスタートとさせました。土地購入後は設計監理業務を通じて夢の新居を完成させるお手伝いをさせていただきました。所有されていた不動産も不動産会社と連携しながら販売サポートも同時に進めました。実現した家がこちらです。ぼぼ、コンセプトモデルがそのまま形になったような姿です。このように、土地・建物探しから設計監理までをトータルにサポートできるのが建築家と一緒の家づくりなのです。暮らしのイメージを実現する場所を探す(中古物件探し)家をつくる手段は新築だけではありません。中古のマンションやビルを購入して、リフォームやリノベーションを行うことで自分達のライフスタイルにあった暮らしが実現します。暮らしのイメージの実現の可能性を探ります。その情報の違いはスタンスの違いからくるものなのです。不動産を売るのが仕事である不動産屋さんと、お施主様の依頼により家の設計監理を行い、実際にそこで暮らせる状態までをサポートする建築家との大きな違いです。土地探しや中古物件探しには建築家のサポートを活用すべきなのです。ペットケアサロン併用住宅を希望されたお施主様からの依頼で、中古物件を確認した事例です。長い間中華料理屋さんをされていた鉄骨造ALC2階建の中古物件です。中華料理屋さんなので、油が付着した内装を見て、お施主様は不安そうでした。建築家の視点は表面的なことはどうにでもなるので、建築物の性能的な部分を検討していました。古い物件なので、図面や必要書類もありませんでしたので、構造体や階段を変更したりすることはできません。スタートし、それをベースに設計を行い模型にてプレゼンテーションを行いました。さんの選定、工事監理というプロセスを経て工事写真ですが、暗くて薄汚れた空間が、見違えるように明るく爽やかな空間に変わってきました。建築家にはボロボロに見えた既存空間を眺めながら、既にこのようなビジョンを描いているのです。中古物件探しは立地や建築性能は重要ですが、表面的な見た目はあまり気にしなくても良いのです。なくてはならない大切な情報の一つに「方位」があります。地球上に存在する限り、この方位は気候の影響を勘案する意味でもとても大切な情報なのです。不動産情報に記載されている「方位」は何故だか重要に扱われていないような気がします。以前不動産屋さんに「磁北」と「真北」の違いが理解できていない方もいらっしゃるくらいです。実際に家を建てる際には、この「磁北」と「真北」の違いは大きな意味を持ちます。:iPhoneのコンパスの2種類の「北」よりそして「磁北」と「真北」には東京エリアでも約7度のズレが生じているのです。「磁北」と「真北」のとズレを偏角といい、関東では約7度ほどずれています。厳しい都市部ではこの小さな違いが建築計画に大きな影響を及ぼすことがあります。くの規制が関わってきます。条件によってはその規制の緩和処置を活用できることもあります。事前に協議等を行って、敷地に関わる諸条件をわかりやすく整理してくれます。生活に欠かせない電力を地域に運ぶ高圧線が上空を横切っている場合にはそこにも規制がかかってきますので建築制限があります。生活に欠かせない電力を地域に運ぶ高圧線が上空を横切っている場合にはそこにも規制がかかってきますので建築制限があります。※画像出典:オウチーノ敷地の真上を横切っていない場合にも規制がかかっている場合があるので、所轄の電力会社にて確認が必要です。敷地のどの部分の上空に高圧線が通っているか、また、その規制影響範囲を教えてもらえます。測量図が無い場合には測量してその情報を提供してくれます。必要な広さを確保できる土地ならば購入することもお薦めです。住宅地を得るために丘陵地を造成した場所が多く見られます。斜面を切り盛りし、宅盤を維持するためにブロックやコンクリートの擁壁を設け広大な宅地を開発した住宅地が成立しています。そこで注意したいのが「擁壁」2m以上の擁壁は確認申請(工作物)が必要で、もちろん工事完了後に検査済証を発行してもらうことが必要ですが、これが無い場合には、どんなに立派な擁壁も崖と見なされてしまいます。それは自分が所有する擁壁だけでなく、隣地の擁壁まで関わってくるので注意が必要です。杭をつかって崖とみなされた擁壁に荷重を負担させないとか隣地の崖が崩れてきても耐えられるように建築を鉄筋コンクリートで造り開口部を設けられないとかいろんな規制が加わってきます。すると建築計画はもちろん費用計画にも影響を及ぼすので建築家等の専門家のアドバイスをもらうことをお勧めします。検査済証と構造関係の書類があるとその擁壁や地下車庫を新築建築物の基礎として活用することも可能です。※既存の地下駐車場の一部をくり抜いてEVを取付けた例ハザードマップハザードマップが行政情報として提供されているので事前に活用すると良いでしょう。わかる範囲の情報ですが、安全安心のための情報なので是非チェックしておきたいものです。東京23区内の土地価格の高さは驚くほどです。価格は売り手と買い手の価値によって決まるものなので一般的に流通しにくい土地を上手く活用すれば、比較的安価に買い求めることができます。旗竿と旗の関係のように、細長い延長敷地(竿)は前面道路に接していることで建築可能な土地になるのですが、一般的な戸建て住宅でしたら、2m以上接道していなければ建築できません。2m幅の延長敷地では、車を止めると人の通行するスペースがほとんど確保できなくなりますので車を駐車される方は、少なくても2.5m~3m以上の幅のある土地を選ぶ方がよろしいと思います。車を利用されない、あるいは駐車スペースは別でもいいという方は階段状の道路に接道している敷地も選択肢にいれても良いかと思います。埋蔵文化財法蔵地というものがあります。これは埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地で文化財保護法第93条第1項に明記されています。インターネット提供サービスhttp://tokyo-iseki.jp/対象敷地が該当する場合には、届出そして試掘をおこない地中を確認することになります。埋蔵文化財が見つかった場合、それを破壊する建築行為を行う場合には発掘調査を行うことになり、事業の場合には費用負担が必要になり、時間も1年から2年待たされることも多いようです。急ぐ場合には自己負担で民間の調査会社に委託することになりますので資金計画も再検討することになります。基礎に関わる工事が埋蔵文化財に影響を及ぼさないように計画変更することで、時間もコストもかけない方法もありますので、建築家に対応をお願いしましょう。既存の建築物や擁壁について確認申請や検査がちゃんと終了しているかどうかがその土地や中古建築物での新しい計画にとても影響を与えます。一般的に建築を建てる場合や工作物を設置する場合には確認申請を行い、確認済証を発行しないと建設ができません。そのとおりに工事が行われていた証となる、検査済証の発行を持って初めて住んだり利用したりすることができます。確認済証リフォーム、リノベーション(大規模な修繕、増・改築)をする場合にこれらの書類がないとスムーズに新しい申請を出すことができません。最近は規制緩和が行われ、既存の建築物のどこが不適合なのか?そこをどのように改造することによって適合することができるかを検討するプロセスが容易になってきました。ないとせっかくの擁壁が崖扱いになり、建築の基礎や外壁・開口部に制限を受けることもあるので注意が必要です。一般の人でもインターネットでかなりの情報を収集することができます。インターネット情報は更新がなされていない情報も含まれているので、ネットでの情報収集は相場観を知ったり、自分の希望の目安として活用しましょう。その情報をもって不動産屋さんに行くと、レインズという業者さんだけが活用出来るシステムで最新情報が確認できますので、相談してみることがよろしいかと思います。インターネットでは見つけた情報がまだ成立できるものか?あるいは、ネットでは流れていない情報をゲットすることもあります。土地情報の見方まずは土地価格の相場感をつかむこと複数の土地情報を見たり、土地価格情報のサイトでざっくりと掴んでおくことです。http://www.tochidai.info/そうすることで、異常に安い土地を見つけた際にその価格の背後に潜む訳を推察することができます。都市部なのに坪単価が10万円等の表示があれば必ず訳があるはすです。価格が安い、長い期間売れない・・・そんな物件はしっかりと見極めることが大切です。その訳を不動産屋さんに問い合わせてみて、納得できるものであればそれは掘り出し物となるわけです。このような崖地は土地価格は安いですが、建築工事費は膨れ上がります。それでもここでの眺望は何物にも代えがたい素晴らしいものです。土地探しに欠かせないもう一つの大切なものは価値観なのだと思います。目的とイメージ土地探しで最も重要なことは、目的を明確にすることです。家づくりのための土地探しというタイトルですが、もっと具体的なイメージを持つことです。そのイメージとは、住まい方のビジョンと予算のことです。一般的には希望する住まい方がその土地で可能なのかどうか?・・・なかなかイメージ出来ないものです。「土地を買ったのですが思ったより高くついてしまったので、建築にかけるお金が××××万円しか用意できなくなりましたが、希望の家ができるでしょうか?」という相談でした。残念ながら、ご希望をカタチにしてあげることができませんでした。住まい方への要望を聞いた建築家は空間をイメージしながら土地情報を収集していくもちろん実際に土地を観て周辺環境を体感することが欠かせません。可能性の高い候補地について諸条件を検討し建築家としての所見を説明しクライアントさんの判断をサポートすることです。候補が絞られてきたら、その土地でのスケッチを描いて説明することもあります。することで、そこでの生活がイメージでき、予算の可能性も見当がついた段階で買いつけを出すといいでしょう。不動産屋さんにその旨を伝えて、購入手続きに着手します。その際に重要なことは、希望する金額に近づけるように土地価格交渉をしてもらうことです。価格とは売手と買手の双方がいてこそ成立する価値交換システムの基準ですから、絶対的なものではありません。チャレンジしましょう!過去の経験上、10%程度なら可能性もあります。良心的な不動産屋さんは価格交渉そ進めると同時に資金計画のアドバイスもしてくれます。価格交渉が纏まってきたらいよいよ購入契約です。購入手続きの前には、その不動産に関する重要事項説明が義務付けられていますので仲介をしてくれている不動産会社の担当者から説明を受けます。あった場合には遠慮なく質問して、不安を残すことないようにしておきましょう。いった詳細情報の説明を受け、納得してから契約書への捺印を行います。厳かな緊張感に包まれ、夢の実現に一歩踏み出す決意を固める貴重な瞬間だと思います。家を建てたいそこで事業をはじめたい・・・いろんな目的があると思いますが、そこで大切なのがバランスです。立地がいい、眺望がいい、利便性がいいからといって想定外の金額で土地を購入してしまうと、建築費に無理が生じてきて目的の達成を困難にさせることもあります。土地探しからサポートさせていただいたケースでは当初から、土地と建築物の価格を概ね決めてからその条件にあった土地を探し始めるようにしています。いった諸問題を相談できるのが建築家なのです。敷地の持つ魅力を発見するプロとして敷地購入のアドバイスをするには敷地の持つポテンシャルを見出すことなのだと思います。視線を変えてみることがお勧めです。ここでは敷地の高低差の高い場所から、カメラを頭の上方から撮影したところ海が見えることがわかりました。これによって、敷地内からなら2階建ての屋上を造れば、海へのビューが楽しめそうです♪ボリュームチェック土地を購入する前に、自分たちがイメージする規模や構成のプランが法的に成立するかどうかを確認する過程です。建築関連法案を熟知している建築家はそれらに対応できますので、相談するといいでしょう。断面情報が無いために、斜線規制等が空間にどのような影響があるのかがわかりませんので平面図でイメージした空間が確保できないこともありますので是非とも確認したいところです。土地の高低差や真北(方位)に関する情報が乏しいと思いますので、ざっくりと把握するためにスマホツールや測定を使うと便利です。家づくりや不動産購入にはとても多額のお金が必要になります。不動産の買い替えには新規購入と所有不動産売買までのタイムラグを補うために、「新規ローン」や「つなぎ融資」等も検討ことも必要です。金融の専門家ではない私の場合は餅は餅屋ということで、ファイナンシャルプランナーや金融に明るい不動産会社の人脈を最大限に活用して、クライアントさんの希望に添えるようにしています。建築というハードにも多くの職人さんや建材メーカーの力を結集するように金融というソフトでも多くの専門家の力が必要です。