つぎに玄関以外でも「収納が足りない」という声が多く集まっています。日常の衣類も、季節物も、調理器具や食器類、洗濯物など、片付けるスペースがないと室内に散乱してしまう、という切実な声ですね。賃貸の「収納不足」は本当に仕方がないですよね。賃貸経営者としては、収納よりも部屋の広さを優先してしまいます。インターネットで注目されるのは「部屋の大きさ」ですからね。収納もアイデア次第ですよ。空間をもっと利用すべきだと思います。上部の空間には、結構なデッドスペースがありますよね。僕の16m2の1Kの6畳部屋は「収納なし」ですが、壁の梁(はり)の下に横ポールを取り付けて、衣類等を掛けられるようにしています。3m以上もあるので、多くのものが掛けられますよ。洗濯機の上部や室内の空いた壁に、棚を取り付けるのも収納アップになりますよ。「棚柱」とか「ガチャ柱」とかいう「棚受け金具」を取り付けるだけで簡単にできます。「下地合板」は必要ですが。収納の中も無駄に空いているスペースがありますよね。上の部分や隅っこなどは、ここに棚を付けたら良い収納になると思います。賃貸物件は狭いだけに「スペースを使い切る」というアイデアが必要ですね。「コンセントが少ない。洗濯物を干す場所がなく不便」という声もあります。コンセントは確かに少ないでしょうね。電気屋さんに頼めば、それほど費用はかからないでしょう。洗濯物は、陽当たりの条件が良くないベランダの物件でしょうか。それよりも、室内に干せる場所があると便利です。カーテンレールに洗濯物を掛けているみたいだから、そこに、物干しを掛けられる器具を付けてあげると喜ばれます。最後に、「水回り設備が古いので新しく取り替えて欲しい」という声と、「室内に色味が乏しい。壁も天井も「ほとんどが白っぽい色」で囲まれている」という不満の声が寄せられています。設備は簡単には取り替えられないですよね。最低でも15年くらいは使いたいです。大規模なリノベーションをする時に、一緒に取り替えるのがベストタイミングだと思います。簡易的な対応で、入居者さんの要望に応えた方がいいですよね。ダイノックシートというフィルムを貼るのが良いですよ。キッチンの扉や室内ドアとかユニットバスの壁にも貼れますし、コストもかからずに、スゴク綺麗になりますね。室内の色が寂しいという声が多いのは、原状回復工事で当たり障りのない「白基調の壁紙」を選んでいるからですよね。勇気を出して、カラーや模様の入ったクロスを使えば良いと思います。一面に貼るだけで、雰囲気がガラッと変わりますよ。部屋だけでなく玄関の壁やトイレの壁にも、一面だけカラーや模様のクロスを使うと雰囲気が変わりますね。お部屋を見に来たお客さまに「わぁー」と言ってもらえます。それから、壁だけでなく天井のクロスも「模様入り」を使ってみましたが、入居者さんにも好評です。友人が訪ねてきたとき「いいなー」と言われたそうです(笑)。床材も、フロアタイルなど多くの種類が出ていて、色も柄も豊富で楽しいです。置き方次第で色々と表情が変わりますしね。お金をかけるのではなく頭を使って、色々とチャレンジするのが良いのではないでしょうか。「入居者さんの声」には、賃貸経営のヒントがいっぱいですね。本日の皆さんのアイデアは費用もかからないものばかりでした。賃貸経営で収益を出すためには、高い効果を少ない投資で実現することが大事ですね。『騒音のトラブル』」2016.02.27騒音は賃貸物件の代表的なトラブルです。このトラブルの内、次の4つについて対応を考えます。1入居者が騒ぐ音2入居者の配慮不足による音3住宅設備による音4普通に暮らしている音まず1は、飲み会や麻雀などが代表的ですが、騒音元が特定できるので一番対処がしやすいといえます。騒音元に直接注意をして改めていただきます。改めるまで注意をし、それでも止めない確信犯なら退去をお願いします。2の「配慮不足による音」は入居して間もない時によく発生します。鉄筋コンクリートの物件に引越してきて、テレビの音を大きくたり部屋の中で運動したり、自分の出している音が響いていないと思い込んでいる事が理由となります。「結構響くものなんです」と教えてあげると、気をつけてくれるようになります。騒音元の部屋が特定できないときは、手順1として書面で全世帯に注意文書を配布します。どんな音がしていたかを明確にして書くことです。手順2として、書面配布でも止まない場合は、騒音元と思われる入居者へ訪問しますが、最初は「○○さんのお宅では音が聞こえませんか?」というふうに尋ねます。共同住宅なので思ってる以上に音が響いてしまう、ということを伝えると、「自分かも知れない」と改善してくれることが多いのです。3の「住宅設備による音」は設備や構造上の問題で音が発生する事があります。代表的なのは玄関ドアを閉める音。これはドアクローザーの調整で直ります。室内建具の開閉音は、建具の閉まりが悪いと力を入れて閉めるので音が出てクレームになります。これも調整修理をします。使用時に良く発生する「ウォーターハンマー現象」という音など、それぞれに対処します。4の「普通に暮らしている音」は、音を出している側が通常の使い方をしている可能性が高いケースです。そのときは、クレーム元の入居者宅に訪問して音の大きさを確認する必要があります。担当者が「この音がうるさいかどうか」の許容範囲を判断します。確かにうるさい時は、「かかとで歩かない」などの注意や、「ドアの開閉を静かに」など、具体的な内容を書いた文書を全世帯へ配布します。それでも改善されず、再度の文書配布でもダメな場合は、直接騒音元へ訪問し、丁寧に歩き方や音が響いている事への対応のご協力をお願いします。音を確認して担当者が「許容範囲内」と判断した時は、騒音を訴えている方に問題があるかもしれません。過剰反応や神経質な方には、貸室を移動していただくか、場合によっては退去を促す方向で話を進める場合もあります。神経質な方がそのまま住み続けた場合、過剰反応の苦情で通常使用している入居者さんが出ていく事になってしまうケースを防ぎたいからです。このように分けると対処法が分かりやすくなります。共著2016.02.20民泊については前回でも伝えさせていただきました。この、「民泊を賃貸の空室に活用する」という考えに対して、「積極的に活用したい」「ゼッタイにやらない」「興味はある」など、オーナーの反応は様々でしょう。お考えがどちらにしても、情報収集しておくことは大事ではないかと思います。この民泊が、2020年まで大きな目玉となることは間違いがないと考えられるからです。そこで参考になる解説本を探してみました。賃貸管理の実績のある著者の本はないか、と探したところ、見つけました。サービスを提供している方なのだそうです。本書は1章から5章で構成されていますが、その中で重要なのは3章です。実務者ならではのデータや実例や解説が豊富に紹介されています。以下、特に参考になったところを抜き出してみましょう。民泊ならAirbnb(以下、エアビー)というシステムを活用することが前提となりますが、2014年の東京のエアビーに掲載された物件の平均稼働率の実態は、70%を超えているだろう、とのことです。通常の賃貸物件でも、築年数が20年を超えていたら、下手をすると稼働率は70%を下回るかもしれないので、この数字に正直驚きました。本書によると、利用度が高いのは3月20日から5月5日までとなっています。賃貸の繁忙期が終わる頃ですね。日本のこの時期は一番過ごしやすい、と外国人は感じているのでしょう。反対に稼働率が落ちるのは8月30日から10月下旬ですが、その理由の1つは「秋の長雨」です。海外の旅行情報でも「9月の日本はお勧めでない」と紹介されているとか。日本人はこの雨に風情を感じるのですが、外国人にとっては「最も四季を感じにくい時期」なのだそうです。日本の四季によっても需要に波があるということです。海外観光客は日本の宿泊施設に何を求めているかというと、「外国人向けに作られた不自然な和風」には関心がなく、「現代のありのままの日本の部屋」を求めているとのこと。キッチンや浴室は使い慣れている洋風で、寝室は和室というのがベストマッチングです。築20年を超えたアパート・マンションはピッタリという感じがします。エアビー(民泊)利用が最も多い国籍はアメリカ人で、続いて、中国人です。中国の旧正月にあたる2月は中国人の利用者が劇的に増えます。つづいて本書では、賃貸物件の空室を民泊に活用している実例を5件ほど紹介しています。どれも東京の例なのが残念ですが、民泊に貸し出す経緯と、結果としてどれくらいの収支になったか、事細かく数字で紹介されているのは興味深いレポートです。採用している事例なので当然ですが、その収益は一般賃貸で貸し出した時と比べて驚くほど高くなっています。需要があるのは5人くらい泊まれる部屋ということから、民泊の部屋の広さは、30m2以上40m2がベストです。ホテルや旅館は2~3人の定員が多く、二組に分かれなければならないので不便なのでしょう。最後は、エアビーを使って外国人旅行者を募集する際の運営方法が、詳細に解説されています。「適正な宿泊料を設定する方法」「最初は3割引きにして実績をつくる」等のテクニックも紹介されています。ハードルが高く感じられるのがコミュニケーションの部分で、基本的には「英語力」が求められます。利用者と直接会うのは避けることが出来ますが、宿泊希望者からメールで質問が来ることが多いので、英文を読み解いて、英文で返さなければなりません。可能であれば、英文による「ウエルカムガイド」を用意することを勧めています。最寄り駅から物件までの案内や、室内設備の使い方や、付近のお勧めスポットや、トラブル対応についての説明を用意してあげることが、外国人への気遣いになります。これは少しハードルが高く感じる作業ですね。そこで、もし不安なら、初回は「代行会社」を活用することを本書は薦めています。宿泊収入の30%程度の料金を支払うことで、募集からチェックイン、チェックアウトまでのすべてを代行する会社が登場しているのです。この本の主旨は「民泊活用のすすめ」ですので、外国人旅行者に空室を貸すことのデメリットについては、ほとんど触れられていません。その部分の不安は当然に残ります。エアビーというシステムを使って、外国人旅行者に短期貸しをしながら、稼働していない空室を活用する実態が、本書によって少しイメージできるでしょう。2~3年前には全くなかった手法がいつの間にか生まれていて、これから活発になると予想されているのですから、「やるかやらないか」の判断は別として、知っておいて邪魔にはならない情報だと思います。