りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)新元号と取り壊しの話。新元号の日に更新しないわけにはいきませんwこんにちは。今日は朝から改元のための懇談会に有識者として出撃したワタクシ。(秘密裏に招集されたので公に出来ず申し訳ありません)その席上、控えめ気味ですがワタクシのブログから出典した「養分」を元号にしてくださいとお願いしたところ「うん、これが一番しっくりくる」とか「これから消費税増税も控えているのでタイムリーw」などとお褒めの言葉をいただき多少失笑の声も聞こえたようですがおかげさまで満場一致で決定となりました。(ちなみに次点は「除菌」だったのですが「画数が多すぎる」と言われ取り下げました)ってかエイプリルフールと言うことでブログタイトルも狼旅団から狸旅団に変えてみたんですが、、世間は改元ネタ一色過ぎてここでエイプリルフールネタ書いてもあまりにベタ過ぎて誰にも気づいて貰えない気がしてきましたwそんなわけで今日から新年度。我々も今日から気分一新、、と行きたいところですが、平成時代の仕事がまだまだ片付きそうもないのでしばらくは重苦しい雰囲気のままの進行になりそうです。(同時に4つ案件を抱え込んじゃってエスパー君も涙目になってますw)で、そんな中、最近Twitterをやってるせいなのかわかりませんが「無茶振りな相談」が増えて来ました。増えた気がするのが「売契・重説」の添削業務。(ま、お金貰ってるわけじゃないから業務でも無いですけど)どういう経緯で相談して来るのかわかりませんが、突然ブログのメールフォームのリンクから「今度契約するのですが契約書に不備が無いかチェックして貰えませんか?」って飛んできます。契約前日の夜に添削してくれっていうのはご勘弁くださいwww昨日のワタクシ、昼の巨人戦で2年ぶりの広島球場での勝ち越しを見届け上機嫌になりつつ一人で晩酌してTBSの「平成の号外」を最後まで見切ってお風呂に入って髪の毛乾かしながらメールチェックしたらそんなメールが飛び込んで来てすっかり寝不足でございます。(えぇ、、相談するならもう少し余裕持って相談してくださいww)とは言え、相手が誰であれ頼られるってのは悪い気持ちはしないものですし、さっき「おかげで買主有利な契約が出来ました」とお礼のメールをいただき疲れも吹っ飛ぶものでなんか少しは世の役に立った感でございます。言うことで元号改正後もこんな相談にも乗りますので遠慮せずにお送りください。先日から関西方面で「借地上に建つ建物を底地権者が勝手に取り壊す」という事案が発生している模様です。普通に考えると借地借家法では借地権者の方が底地権者より強く、借地上に建つ建物を許可なく取り壊すなんてことは出来ないのですが、何をどう解釈したのかまだ壊す気満々な業者と地主が現地に入り活動している模様です。登記上自分の建物が存在しているわけですから当然、借地権者は「建物物損壊罪」だと主張し、地主は「すでに建物も返して貰ったもの」と主張しているそうですが、そもそも「建物物損壊罪」は故意性が重要らしく地主がすでに建物を返してもらったと思い込んで解体してるので故意性が無いと判断され粛々と取り壊ししちゃっても大丈夫なんだそうです。登記上は建物が存在していますから借地権者の人が念のため法務局に行き、相談したら「滅失登記の申出」をすれば職権で建物の登記が抹消されちゃうんだそうで(これはワタクシも知りませんでした)Twitter上ではこの話、どっちが正しいのだろうと議論も始まってます。(ま、普通に考えたら借地権者の言い分が正しいはずなんですけどねw)しかし、これが地主の言い分が通るようだと1立ち退いてくれない借地上の建物を借地権者の許可なく破壊2更地になったところで「滅失登記の申出」を提出(厳密にはもう少しいろいろ書類を用意しないとダメですが)3借地上の建物が無くなったので借地契約は強制終了4地主が自由に土地を使えるようになるってことが理論上可能になってしまいます。法律の盲点なのかちょっとよくわかりませんがここまで開き直られると法律の限界を感じてしまいます。この話は水掛け論になりそうで最終的には法廷で争われるんじゃないかと思いますが、将来的に有名判例として宅建試験にも出るかもしれないし、借地物件を持ってる人にとっては一つに指標になるかもしれないので行く末をチェックしていただけると幸いです。日曜日ですが訳あって更新ですwこんにちは。我々の不動産業界、、あれほどジャブジャブだった融資も止まりかけ、やっと我々狼不動産の時代がやってくる運びとなりましたwwwそんなわけで、、この度、弊社では業務拡大につき初の正社員募集を行うことになりました。・・・これでホントに応募が来たらどうしよう。TOP年に一度のエイプリルフールですから土曜でも更新するんですのw頑張って土曜も更新してみましたw(だからポチってくださいw)こんにちは。本日は4月1日のエイプリルフール。ワタクシ、知らなかったのですがエイプリルフールの嘘ついていいのって今日の午前中だけだそうでこのブログが更新される18時に嘘をつくのはマナー違反だそうです。今日は土曜日、、エイプリルフールの発祥の地、おフランスでの正式なマナーでは4月1日が土曜日であれば本来のエイプリルフールは月曜日の4月3日になるそうで今日嘘つくのはやっぱりマナー違反だそうですw(キリスト教では土日は休息日なので休息日に嘘つくのはタブーだそうです)そんなの嘘ですw(エイプリルフールが3日のわけねーだろww)と、ひとしきり嘘つかせていただいたワタクシ、、(こころなし、こういうシンプルなのが一番引っ掛りやすい気がしますw)毎年、エイプリルフールになると言ってることですが、一年中嘘つくのが生業(なりわい)でもある我が不動産業界。(いい物件でもないのに「瞬間蒸発しそうな物件ですからお急ぎください」だの「とにかく場所はいいんですよw(場所がいい以外の取柄はあるのかよ)w」だの日頃から散々嘘ばっかり耳にしますよw)やっぱりあらたまってエイプリルフールに気合入れて嘘つく必要は無いのではと思ったりしますw。(大事なことなので今年も例年通り、のたまってみますw)さて、そんな業者さんの嘘ですが、いつも言ってる通り相手の業者さんは最初から嘘つこうと思って嘘ついていないことが多いです。買主さん買付け入れてきた段階くらいじゃこれっぽっちも信用していませんが仲介さん経由でいろいろ話を詰めていくにつれ「をを!この話、、嘘じゃないんだな」って段階的に信用度を上げていくことが多いです。仲介さんが知ってる2買主さんの属性を正確に教えてくれる3最低でも資料請求で評価証明書くらい要求されてるあたりなんですが、これが1銀行名すら知らない2買主さんと会ったことも無い(全部メールのやり取り)3マイソクとレントロール以外の資料請求が無いとかだと買付け自体が単に「買い付け順位取り」である可能性が高いのでいくら仲介さんが強烈にプッシュして来ても本気にはしません。(ワタクシの経験ではこの手の買い付けはほぼ100%飛びます)しかし相手仲介さんはこの時点で確信犯的な嘘をついてるわけじゃなく「買って手数料にする可能性を引き上げる」という作業をしているわけで(じゃないと我々、こいつを諦めて他に売ろうとしますから)結果、この買い付けが流れることになっても「こっちは嘘なんかついてない(悪いのは買わなかったお客だw)」と思ってることが多いです。我々、不動産屋はこういう「相手の身勝手な可能性の追求」に踊らされて最後の最後にハシゴを外され挙句、売り主様からお怒りを頂戴することになるんですが、そんな踊らされた話に飛びついた我々が一番悪いのには変わりありません。我々、「そういう与太話には踊らされませんよ」といつも相手の行動や仕草を見て「こいつの言ってることはどこまでホントなんだ?」と値踏みしつつ成約の可能性を追求することで商売が成立しているわけでいつもワタクシが提唱している「人をみたら泥棒と思え」ってのはあながち間違ってはいないと思います。(他人の言ってることを安易に信用するから騙されるわけで信用しなきゃ絶対騙されませんw)さて、話は変わりますが最近のネットニュースでも必ずしも正しいニュースが報道されてることはないということがわかり始めてきました。アメリカ大統領選挙ではわざと相手陣営がフェイクニュースを流し相手候補の印象を悪くしようとしたニュースが横行しました。日本でも週刊誌が情報として正しいのか正しくないのかよくわからない情報を掲載し後日、名誉棄損で訴えられたりしてますがこれは情報がたとえ事実であっても「事実無根だ」と言わないと体面が保てなくて訴えることもあるので外野である我々は最終的にどっちが正しい情報だったのってところで止まっちゃいます。そんな中で先日こんなニュースが報道されました。内容的には森金融庁長官が「昨今の不動産バブルを増長させたのは国交省の怠慢だ」とお怒りになり金融庁が金融機関に大号令をかけ、アパートローン・バブル潰しに動く日も近い、、、となってます。(え?異次元の金融緩和やった日銀の責任はどうなのよ、、と聞いてみたい気もしますが、、w)この話が事実であればワタクシが一昨日のブログで書いた「となるといきなりどこかの銀行をガツンとやる話でもないので「これで融資が出なくなる」と早合点しなくても大丈夫ではないか」って話の方が信用できないことになるわけで来月あたりに金融庁が一斉に金融機関の号令を掛ければワタクシが嘘つきということになるわけです。(と言ってもホントにそんな事態になったらワタクシのことを訴追してるどころじゃないですけどww)ただこのニュース元のファ〇タ出版。wikiったりしてみたのですがワタクシ的にはイマイチの信頼度のニュースソースに見えます。(ワタクシの感覚では普通のマスメディアには見えません)もっとも、火の無いところに煙は立たないとも言われているので間接的にでもこんな話が入って来て記事にしたのかもしれませんが、少なくともこのブログが更新される4月1日の18時あたりにはあちこちのブロガーさんがネタにしてるんじゃないかと思います。(だって不動産投資ブログネタ的にはすっげーショッキングな内容だしw)そんなブロガーさんたちがどんな切り口でブログネタにしてるかでそのブログがどんなブログなのかも判断できるのでちょっと斜に構えていろんなブログを読んでみるのも一考かと。(なんて言いながらワタクシのブログの切り口が一番酷かったりしてwww)あ、そうそう。いや以前にゼンチン新聞の一面デカデカとD東建託の社長さんが「俺らは新築物件を建て過ぎてるとは思ってない」とインタビューで話してましたが、この話は今日の日付で記事にしてないとシャレになってない気がするのはワタクシだけではないと思います。TOPとある崇高な理念。心なし、今日だけはポチの数が心配なんですのwこんにちは。いやここのところあちこちで開催される大家さんイベントにも参加出来ずに自宅警備員ばっかりなワタクシ。別に参加したくないから行かないのではなく「とある崇高な理念」に基づきワタクシ、ここ最近参加を見合わせているんです。実はワタクシ、デブなワタクシに見慣れたみんなを驚かせてやろうと一念発起して2月より例の「結果をコミットするところ」に出入りして血へ土吐くようなトレーニングで現在、体脂肪率がマイナス10%なんです。(体脂肪率マイナス10%にはなりましたがワタクシの預金残高もマイナス30万です。)「あ?体脂肪率40%から30%になったってマイナス10%じゃ大デブが普通のデブになっただけじゃねーの?ww」あー、、はいはい、、きっとそういう風に思う方も大勢いるでしょうね。(瞬間的に5名の顔が思い浮かびますw)しかしいつぞやのノルディックポールで挫折し(3か月続いたけどねw)酒を初っ端から低糖質なハイボールに変更しても結局鶏のから揚げほ貪り食って挫折し(ハイボール飲むと無性にから揚げ食いたくなるんですw)二郎断ちすると宣言していたわりに実は週イチで行っていたりのワタクシだってやるときはやるんです。現在のワタクシの姿を画像で発表します。wwワタクシだって金にモノ言わせればここまで出来るんですwワタクシ、あのテレビ広告の「結果をコミットする宣伝」なんてまったく信用していなかったのですが(要するに毎日アオムシみたいにブロッコリーばっか食わせるんだろ?、、とw)実際にやってみてこんなになるんですからホント、びっくりです。(ってか飽きっぽいワタクシでも続けることが出来ましたって感じですw)セミナーでお会いする頃にはもう少し腹筋も割れてもうちょっと松崎しげる色に染まりさらに超カッコいい狼になってるとは思いますが、くれぐれも言っときます。女性大家さんで今から緊急参加したいって言ってもセミナーの席なんかありませんからねww(あ、当日の席を確保している女性大家さんに於かれましてはその権利をヤフオクとかで売り飛ばさないでくださいw)ホント、あれです。2カ月間、、いろいろな意味で辛かったなー。冒頭の「結果にコミット」の時点で信用してくれる人なんかいないことくらいワタクシ知ってます。(つーかあきれて今日のブログをここまで読まずに他のブログを読みに行っちゃった方が多い気がしてきました。人を幸せにするウソをつくのは上手ですがこういう嘘をつくのは苦手みたいです。言うことでまた来年の今日、この時間にここでお会いしましょう。TOPブログ閉鎖します。長い間応援ありがとうございました、、ですのwこんにちは。冒頭からエイプリルフールネタ全開のワタクシ。w(いきなりブログ閉鎖だなんてウソついて申し訳ありませんでした。)さて、去年もおととしもこのエイプリルフールになると言ってることですが、一年中ウソとつくのが生業(なりわい)でもある我が不動産業界。(いい物件でもないのに「この物件とってもいいですよw」とか「いつ買うんです?今でしょw」などど言われてる方、さぞかし多いんじゃないかと思います)あらたまってエイプリルフールに気合入れてウソつく必要は無いのではと思ったりしますw。(大事なことなので今年も例年通り、のたまってみますw)この前のセミナーでもお話しましたが「不動産業者はいろいろな意味で嘘をつくのが上手ですよ」ってお話。(ホント息をするようにスルっとウソつくので気を付けてくださいねw)同業者同士でも簡単に引っ掛けられちゃうので「人を見たらドロボーと思え」なワタクシも常日頃から騙されないように気を付けていますが、本日はワタクシがすっかり騙されて今でもトラウマ化してる出来事をチマチマと書かせていただきます。世はリーマンショックの余韻残る時代でこの頃は都内のRC物件も利回り10%くらいで売られていてオーバーフルローンで買うことも可能だった時代です。不動産投資をやってる人も今ほど多くはなかったのでちょっと不動産の知識があればそこそこいい物件が買えたホント、今振り返るとあの時に実需仲介なんかやってないで収益物件買いまくってりゃ良かったじゃんって感じなのですが、ワタクシ、あの頃は区分のレジを仕入れてはせっせと実需層に転売するというアコギな商売を主力として専念する毎日でした。区分実需で一番動きがいいのが2000万~3000万円くらいですからワタクシもその辺のロットが主力です。(いつの時代もこの辺のロットは住宅ローンが組みやすいので今でもこの辺のロットで勝負している人は多いはずです)利益率なんていいとこ2割抜ければ御の字の世界ですから一度の転売で得られる利益なんざたかが知れてます。3000万の20%と言えば600万です。収益物件の仲介で600万得ようとすれば2億円の物件を片手仲介してやっと得られる金額です。仕入れて売り主として他業者に販売をお願いすれば寝てても儲かる、、、うーん、、今思えば無理してこっちの世界に来ないでそっちの世界でやってれば良かったかもしれませんwwww。そんな折り、同業の仲介さんからとある物件の紹介を受けました。(当時の金額は1億8000万くらいだった記憶があります)しかし当時、赤坂は壊滅的に事業用収益は賃料低下してましたので誰も手を出すことはありませんでした。いうしょぼい物件資料を持って回ってる人が新橋とか新宿の喫茶店にいっつも集結して「喫茶店の伝票の支払いを誰がするのか心配で見ていた時代」でもありました。(あの時、ブローカーさんは地上げ案件などの大型案件がまったく無くなっちゃったので半ば休眠状態だったのでこういう物件ばっかり持ちまわってましたw)しかし、その物件。「居住系にコンバージョンして再販すれば3000万くらい抜けるんじゃんw」って言われてワタクシのところに舞い込んできました。(いえ、居住系なんて言ってますけど採光なんて一切考えない利回り重視の超攻撃的外国人向けのタコ部屋的住居を検討しておりましたw)しかもその物件の金額。「ここだけの話、、売り主の決算対策で1億くらいでで売ってもいいと売り主が言っている」という物件として話が来ていたのでワタクシ、、すっかりその気になって買い取り資金をかき集めに走り回ることになりました。(この当時はキズモノ物件だから売値の半値なんて話がよくあったんですよw)ワタクシ、話にウソがあっては困ると売り主に会わせて貰って直接言質を取り「この話はどう考えてもホントっぽいなー」と思ってたので金融機関ともドンドン話を付けてしまい契約さえ終われば2週間で融資実行、、ってとこまで一気に話を詰めてしまいました。契約書のひな形のやり取りも順調に進み「ま、これなら問題ないでしょ」ってとこまで煮詰まっていましたがそこに別の業者さんから物件情報が届きました。えぇ、、察しのいい方ならお分かりだと思いますがこの物件の情報ですw。金額は25800万円。(え?w)しかも物件はいつの間にか「売りビル」から「売りレジ」に変貌していました。契約5日前にこんな形で情報が回ってくるとしたら考えられるのは、1すでにこの物件の契約が締結されていて出口を25800万で探してる2今の売値は1億ちょいかもしれないけど実は当初の売値が25800万でその話がいまだに出回ってる3売り主が自力でコンバージョンすることになってそれが新しい情報として出回ってる念のため謄本を上げてみましたが新しい物件変動はありませんでしたのでどのパターン(さすがに3のパターンは無いでしょうけどw)とか考える以前に「売りレジ」に変わってる時点で1のパターンが濃厚ですw。ワタクシ売り主さんにも実際に会ってますしこちとら契約5日前で契約書の中身についても詰めてます。うちと契約しますと言っときながら他で契約を進めてるってのは想像しただけで吐きそうな気持ちになっちゃうじゃんw更にここでハシゴを外されると金融機関からも怒られそうだし、なによりワタクシが怒り狂いすぎてショック死しちゃうかもしれませんw。追い込んでしまいたくなるほどの怒りですよ。いや、マジでw)これのオチですが、なんとうちは2番手として契約準備をさせられていたんです。(要するに1番手が飛んだ時の代打要員ですw)なんでも1番手の買主が業者のくせに融資に不安があったらしく融資の金額によっては指値をしてくる可能性があり、その瞬間に1番手を蹴っ飛ばしてうちに何食わぬ顔で話を持ってくるというシナリオ。(これ、普通に1番手で決まってしまったのですがその時の言い訳すらロクに考えていなかった模様ですw)仲介さんもこの作戦は知っていたようで話がバレた時もずっとシラを切ってました。すべて事実がバレたって場面でもあれこれとウソをついて話を煙に巻こうとしたのでめちゃくちゃブチ切れさせていただきましたが契約の準備までさせておいて「実はあなたは2番手です」なんて話。不動産投資やってる人でも実際、そんな目に遭ったひとっていないんじゃないかと思います。(売り主と仲介がグルになればこのくらいのことだって出来ちゃうのがこの不動産業界なんですw)この時はホント、どこまでがホントの話でどこからがウソなのかさっぱり分からなくなり彼らに2か月にわたって翻弄され、その時、融資をお願いした金融機関には今でも出向くことが出来ません。ワタクシが人を信用しなくなったのってこの件が発端じゃないかと思うくらい見事に騙されましたw。この事件以降、ワタクシ、人を信用しなくことに更なる磨きが掛かり現在の「人を見たら泥棒と思え!」という人格形成の礎になっておりますw。そんなウソのお話ですが、不動産屋の場合、基本的に「バレないウソ」を多用します。「この物件は現在空室だらけですが引き合いは多いそうです」とか「え?売買理由・・ですか?売り主さん、海外に転勤するそうなんです」とか「すみませーん、、実家の親が急死したので往復の交通費貸してください(実話w)」などウソってのはバレて初めてウソであってバレないうちは事実として取り扱われます。調べればそれがウソとわかることもありますが当人しか裏が取れないことをウソつかれるともはやそれは事実としか受け取れませんw。不動産屋のウソってのは素人が調べてもわからないって部分に集中するんです。これを見抜くにはって話になりますが簡単です。そんな話を最初から信じなきゃいいんですw。思って話を聞いていると自然と「質問力」が身に付くものです。最初から疑って掛かってるんですからどの話を聞いても「あれ?」って思いますよね?「あれ?」と思えばその部分について質問したくなるのが人間ってもんです。これを繰り返してると不思議なものでいつの間にか「あ、今こいつウソ言ってんなw」ってわかってくるようになってきます。セミナーでお話しした「質問力」ってのはこんな部分です。(あの節は話をめちゃめちゃ端折ったのであえてブログで書かせていただきました)まあ、不動産投資に限らずこの手の「儲け話を赤の他人に持ってくるやつの話」は信用するところから入るのはほとんどが無駄ですが、不動産屋に限って言えば「はい。ワタクシの使命はあなたを金持ち父さんにすることです」なんて無駄口叩かずに「はい。ワタクシ、仲介手数料が欲しくてあなたに物件勧めてます」って面と向かって言える人間がいない時点でウソつきってことになっちゃうんですけどね・・・・w。