りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)寒い土曜日。1位の座もどうやら本日までなんですのwこんにちは。今日は雪が降るんじゃないかと思うくらい寒い一日でした。(この時期のこの気温はカラダに堪えます、、)そんな中、本日はとあるお客さんの収益物件の査定に出撃。今年のワタクシ、、少々寒いからと言って「行きたくない」とか贅沢言いません。(今年は仕事の鬼な一年なんですw)季節外れの北風でも果敢に屋上に上がって防水チェックに余念がないワタクシです。今日査定した物件ですが正直に言えば、初心者の投資家さんが高利回りに釣られてつい手を出してしまうような下駄履きレジです。買った時は表面利回り11%。3年前くらいのスル○の融資がたっぷり付いた物件なので3年経った今でも元本はほとんど減ってません。○ガの違約金を考えると「なんで今売るのよ」とツッコミ入れたいのですがこれには理由があります。えぇ、、1階店舗部分が全部退去してしまったんです。この店舗部分の賃料比率が30%。ただでさえレジ部分の賃料の下落が激しいのに追い討ちをかけるような1階部分の総退去。金利4.5%では持ち堪えるわけがありません。この売主さん、「今なら高く売れるかな?」と言ってましたが今売り出しても相当苦戦が予想されます。実は最近の売り物件で在庫としてダブついてるのは大体こういう物件です。買って間もないので元本も減ってないし高値で売らないと繰上げペナルティーすら払えません。指値が入っても安く手放すことが出来ない物件、、、こういう物件を掴んじゃうのが一番かわいそうです。正直に売れそうな値段を出しましたがそのお値段、買った値段の2割減です。(これで売ったら手出しで3600万です)購入時の諸経費を考えるとしめて4800万の赤字。これなら最初から不動産投資なんてやらない方がマシだったって話です。フルローンで物件を買うときに一番考えなくちゃいけないのはこの退去リスクと万が一途中で手放すとした時の残債具合。この部分を「融資が付くから買ってしまえ」と後先考えずに買ってしまうとこういうことになる可能性が高くなります。このお客さん、、買ってから一生懸命賃貸業者さんを回って客付け頑張っていたそうですが店舗部分の客付けはあまり考えていなかったようです。賃貸比率が30%なんて店舗を抱えてるなら最悪は自力で店舗部分を使って何か商売しようってくらい腹を括って買わないといけないのがこんな下駄履きレジ。そんなこと行ってもあれですがとにかく一刻も早く売らないと給料から返済しないといけなくなります。早いところ売ってしまいたいのですが指値がほとんど出来ないのでレインズに登録してしばらく反響を見てみようかと思います。このレインズですがうまく載せると稀ですが、とても高値で売れることがあるんです。やり方はここでは書けませんが不動産屋さんにもレベル差があって載せ方次第では比較的レベルの低い営業さん(物件を単に利回りだけ見てるような営業さんが面白いように釣れるんですw)がうまく引っ掛かってくれますw。(前にセミナーで話したネタの応用ですw)それでも希望金額(買った値段)にはとても届きません。持ち堪える事が出来るならなんとかして1階部分を埋めてしまう作戦も取りたいところです。以前は物販が入っていたのですがロケーション的に物販では厳しい動線なので素人風な飲食店を格安な賃料で入れて見た目満室にして利回り9%。うーん、、厳しいかなぁ。(これじゃ更に利回り下がっちゃいますねw)100万くらい掛けて転売業者風ななんちゃってリノベやってみたら1000万くらいは高値で売れる気がするんです。(石貼って、銘板変えて、ライトアップしてくらいなら100万くらいで可能かと)軽くリノベして見た目だけ良くして売り逃げる方法。地元の地主さんみたいな人が「近くだから欲しい」って時、収益物件は高値を付けることが多いのでこんな作戦と両面で戦ってみる予定です。話は変わりますが先日お話ししたうちのレジの退去の話。来週土曜日には原状回復も終わりそうなのでご希望の方がいらっしゃれば部屋の内覧やります。4月6日土曜日の14時から恒例のお茶会を兼ねて見学会をやりますのでご希望の方はコメント欄に参加表明お願いします。部屋が狭いのと近隣事情を考慮すると7〜8人くらいが限界なので先着順で足切りさせていただきます。先日メールで「内覧会やって」と連絡くれたくふねおさん。申し訳ありませんが強制的に参加してくださいw。(だって言い出しっぺだしw)明日ブログは作者取材旅行のため休載します。3日天下だったんですのwこんにちは。連日ブログの更新が遅くなってしまい申し訳ありません。月末の今の今まで契約作業に追われてやっと今月の仕事がすべて完了しました。(こんなに頑張ったのは何年ぶりでしょうか、、やっぱり怠け癖は良くないってことがわかりました。)ワタクシがこれだけ仕事まみれになるってことはやっぱり世間は景気が良くなってるってことですねw。これからはもっと真面目に仕事しようと固く誓うワタクシです。ワタクシごときでもこんなに忙しいのですから他の業者さんも大忙しだったみたいで知り合いの業者さんは今日だけで4件の決済に駆けずり回っていたそうです。(ワタクシにはとても真似できない芸当ですw)どこの業者さんもここぞとばかりに実需の仕入れに余念がない模様。来月から再販する物件の仕込みはほぼ完了らしいのですが買った値段聞くと・・・「そんな高買いで大丈夫なんですか?」と心配になっちゃいます。収益物件を仕入れてる業者さんは相変わらず「いい物件がねーんだよ!」とお怒りですが実需の物件を仕込んでる業者さんはこんなクソ高い値段で買っても利益が出ちゃうらしく、まさに、この世の春を謳歌してるんじゃないかと。w(うらやましいです。)こんな話ばかり聞いてるとワタクシも実需売りにシフトしたくなります。消費税アップの駆け込み需要を狙っているからこそこんな高い値段でも余裕で仕込めるんでしょうけど参議院選挙が終わったら「結局何も世の中変わらなかった」なんてことになっちゃうかもしれないのでもうちょっと様子見ですw。見る活況っぷりなのは間違いありません。土地値はワタクシの定点観測のデータ見ても確実に値上がりしてます。バブるのかなぁ、、って気がしてなりません。言えこのブログを読んでる方で実需の物件に興味がある人なんていないでしょうから今のところは特に動きを早める必要は無いかと思います。収益物件を買え買え言ってるのは単に儲けたいだけの業者さん達です。(あとは高値で売り逃げたい大家さんくらい、、ゲフゲフ、、w)自分の目線で見て安いと思う物件は買ってしまってもいいですが「これから金利が上がっちゃうかもしれないから買うなら今ですよ」なんて話に踊らされてるといい感じで凍死出来ます。こんな話、さっき書いた実需の物件を「消費税が上がるから買うなら今です」ってのと一緒ですww。ワタクシの感覚では今売られてる物件の利回りはリーマンショックの半年前くらいの利回りです。(融資がめっきり厳しくなった木造築古は除く)実需の単価が上がってくると賃貸の需要が落ちると勘違いされて不動産ブログとか読んでないズブな素人風な大家さんが焦って保有物件を安く手放すってのが過去にありました。ことは今回も消費税が上がるタイミングなので同じようなことが起こるはずです。(歴史は繰り返すんですw)ましてや今、利回り6%だの7%で買ってる人がたくさんいるので転売屋さんもそこを狙って物件を仕込んでます。そんな時期に「積算評価>物件価格」なんて買い方出来るわけないんですよ。(そんな物件にありつけるとしたらそれはよっぽど運がいい人です。)「ナニ言ってんのw。地方の物件なら積算評価>物件価格なんじゃんw」って思ってる人、、多いと思いますがそれは元々が積算>物件なんですって。(地方の物件がなんで利回り高いか知らないとは言わせませんw)不動産投資関連の書籍を読み漁って不動産投資に目覚めっちゃった人がここのところ増えてますからそういう時は勝手に泳がせておいて太ったところでガッツリ食ってしまえばいいんです。(毎日こんなブログまで読んでいただいて勉強してるんだから当然の権利ですw)今後、そういう物件が出てきますから焦らずに待ってれば勝手に落ちてきます。ホント、歴史は何回でも繰り返すものなんですよw。明日も更新しますので本日はこの辺で終わりにします。今回も3日天下で終わりそうなんですのwこんにちは。忙しくてろくなこと書けそうにもありません。契約書を作ってる真っ最中なんです。契約前日に契約書を作っても間に合うって不思議だと思いますが、業者さんに卸す物件とかだと当日でも間に合っちゃうんです。ワタクシ一人しかいないので実質的に全部自分でやらないといけません。今回のように一週間に複数回の契約があるとブログのコメント返しすら出来なくなっちゃうのが現状でございます。(返す返すもこの前の契約ドタキャンが無ければもっと今週は楽だったんですけど)ま、たまには忙しくしてないと「オオカミっていつも暇そうにしてるよねw」とか言われちゃうので忙しい方がいいですけど、、そんなクソ忙しい時に限って素敵な物件情報が来るってのはなんとも因果なお話です。道路幅員は3mですがなんと商業地域です。土地の大きさですがなんと12坪w(あ、これ、区分の専有面積じゃなくって土地の面積ですよw))ま、接道道路が幅員3mの二項道路なので240%しか容積食えませんが土地が12坪しかなければどんなに頑張っても100m2までの床面積。(これをいつものように逆手に取って考えます)ってことはあれです。防火地域のエリアであっても安い木造での建築が可能です。(旅団専任の一級建築士teruさんから教えて貰いました)しかしそうは言っても土地は12坪しかありません。(建ぺい率考えるとさすがにこれじゃ無理かなぁ・・・w)んー、、こんな広さで集合住宅建ててもいいのでしょうか?wしかし大丈夫です。(顔のデカい広いオオカミです)こういう時、頼りになる人がいます。「Mr.狭小賃貸(別名:長屋の黒豹w)」ビーフンデザイン率いる進藤さん。進藤さんなら「なーんや、、そんなん全然大丈夫大丈夫ww」って言ってくれるに違いありません。最近、あちこちのセミナーで「マインドセットw」を教わってるワタクシですから行動も敏速です。何回掛けても直留守です。(もしかしてワタクシ、着信拒否されてません?w)と言うことで業務連絡です。進藤さん、ここ見てたらご連絡ください。TOP「あいつ」リターンズ。今日は密かに二郎DAYなんですのw(内緒ですよ)こんにちは。現在、辛うじて満室状態のうちのレジですが、そろそろ築2年を超えていつまでも新築ヅラしてられない昨今。(「新築」ってジャンルから「築浅」ってジャンルにそろそろ移行する時期に差し掛かってますw)周辺にも今までは無かった1LDKのDINKSタイプがボコボコと増えてきました。うちの物件をパクったわけじゃないでしょうけど後発組なので築年数はあっちの方が有利だし、間取りのコンセプトがそっくり(いや、、向こうの方がよさげに見えます(汗)w)なのでちょっと侮れないライバル物件と化してます。今のところあっちの物件の方が家賃が高いのでしばらくはまだこっちが有利だと思いますがそのうちそのアドバンテージも無くなってくるので今のうちに何か先手を打ってテコ入れしないと、、、と思ってます。(と、言っても特になにやろうかとかは決めてませんけどw)さて、そんな中、今月末に退去の部屋が一つ出ます。(満室でも12部屋しかないから1部屋退去でもダメージ大きいんですw)以前に退去のようで退去じゃなく法人契約から個人契約に切り替わったお部屋は原状回復なしでそのまま入居となったので良かったのですが今回はホントに退去です。ペットを実際に飼ってた部屋の退去なので原状回復がどの位費用が掛かるのか、、、お部屋のワンちゃん、、相当な暴れん坊将軍だったのはベランダ越しに現認してますので部屋の状態が気になります。うちのレジでは間取り上、あまりいい部屋ではありません。(他の部屋と違って縦長のワンルームみたいな1LDKなんです。)こっち系の部屋は再募集が大変そうなので出来れば継続して欲しかったのですが北海道に転勤じゃ「遠距離でも通えばいいじゃないですか」とは無理強い出来ません。(きっとグーで殴られるに決まってます)あと数日で退去なので退去後、すぐに埋まるようジェービルさんの健美家コラムで書いてあった「間接照明作戦」を遂行しようと準備をしてたところ仲介さんから「空き部屋があったらすぐ入居したいって方がいらっしゃるんですけど」って連絡がありました。察しがいい方ならすぐにピンとくるかと思いますがその入居希望者。いつぞやのあいつですw。(えぇ、、2年経ってもまだ諦めていないようです。)申し込み書に「3人家族」と書いてあったので最初はわからなかったのですがあれからお子さんが生まれたようで2人家族だったのが1人増えてました。(申込書にカワイイ0歳児表記がありました)この方、以前とは違う仲介さん経由で申し込んで来るので毎回騙されますw。基本的にうちのレジはお子さんが生まれたら住みにくいって思うような物件にしてあるので(寝室をわざと狭く作って、窓の手すりもわざとガードを付けてません)お子さんがいるご家族は敬遠する仕様です。子供が生まれても果敢に申し込んでくるこのファイト。ここまで来るとなんか執念みたいなものを感じるのですが一度クレーマー気質と断定した方なので意地でも入居させたくありません。最近、周辺にも似たような物件が出来てますから何もこれだけ断られてるうちの物件に執着しなくてもいいんじゃないかと。(なんか妙な形でロックオンされてるみたいで気味が悪いです。)賃貸は一度入居させてしまうと借家法の関係上、賃借人が圧倒的に有利になるので滞納しようが騒音出そうがなかなか追い出し出来ません。(追い出しなんか掛けたら逆に訴えてきそうですw)ま、必殺さんがおっしゃる通り「追い出したら負け」という尺度で計れば滞納だろうが騒音だろうが居てもらうに越したことはありませんが本物件のイメージ戦略上、そういう入居者さんは他の部屋の入居者さんを考えると困るんです。(なんかそういう入居者さんを拒む住人さんの空気がすでに本物件には出来つつあります。)とか言って募集に苦しくなったらきっとそんな方でも入れちゃう甲斐性の無しのワタクシですが、今のところは断固拒否の姿勢です。(賃貸やってた頃の辛酸はもう舐めたくないオオカミですw)ってことで仲介さんに「すみません。実はもう次の申し込みが入っているんです」とウソついちゃいました。(仲介さん、、ウソついてごめんなさい。)これでいつまでも埋まらなかったら・・・いや、ここは初心貫徹です。このお部屋ですが仲介さんから「この部屋でこの家賃は難しいと思いますよ〜」と言われて、新築時に少しビビって募集家賃を下げてしまったので今回は当初の計画通り8000円アップで募集開始です。今年の春は「新築プレミアの副産物」の再契約の更新料が一気に入ってきましたw。(新築は申し込み年月が近いので更新時に退去が少ないと更新料収入だけでも100万超えます。)新築時には「とにかくさっさと満室にしなきゃ」と仲介さんの忠告を聞いて賃料設定した部分もあるのでもしかしたらもっと賃料上げても入るかもしれません。(ウラはとってません。なんとなくです)さて、この姑息な賃上げ作戦。実行しても効果はあるのか?ま、長期間空室じゃ本末転倒なので取り合えず1ヶ月だけ頑張ってみます。TOPチ〇サムロード。(こんなタイトル付けて大丈夫なのか。w)内緒ですけど最近、お肌のアンチエイジングケア始めたんですのwこんにちは。昨日の契約ドタキャン事件。「不幸のおすそ分け」みたいな記事のつもりで書いたのですが、皆さんにとっては「なんだ、、俺よりサムい思いしてるやつもいるんじゃんw」と逆に希望を与えてしまう結果になってしまった感があります。この手の話、不動産取引ではよくあることなのでご自身が万が一こんな話の当事者になった時、「あ、オオカミが言ってたのってこれのことかーw」とあまり落ち込まずに「さー、次行こう、次」ってドーンと構えていただけるような度量を持っていただければ幸いです。こんなこと言っちゃなんですがワタクシにとっては、から揚げとビールがあれば気持ちも切り替えられるってもの。今回、一番かわいそうなのは売主さんです。(一瞬何が起こったのか理解してませんでしたしw)今回の売主さんは非業者ですからこんなひどい仕打ちは一生に一回あるかないかでしょう。ま、当のご本人さん、一晩経ったら怒りも失せて「こんなこともあるんだね」と妙に納得してましたがここ最近の赤井親分のブログでもありましたが賃貸での申し込み後のキャンセルの話、、多過ぎです。(なんでも昨日もあったみたいです)仲介さんを一方的に責めても仕方ない話ですがちゃんと受付段階できちんとヒアリングが出来ていれば防ぐことは可能なんじゃないかと思います。買付とか賃貸申込書は法的にはなんら拘束力はありませんが意思表示されれば当事者は売りやめにしたり部屋止めにしたりとそれなりに履行の着手に入ります。そこでいきなりブレーキを掛けられちゃうと相手あっての話なのでこれを無かったことにするのは至難の技ですw。(ワタクシ、これで一度埋められかけたこともあるんですw)正当な理由があってのキャンセルならわからなくは無いですが「ボケた理由」でキャンセルするならそれなりに着地の仕方もあるんじゃないかと思います。(仲介さんに「ってことで後処理頼む」ってバックれちゃうとハシゴを外された仲介さんだけが取り残されてしまい相手から死にたくなるくらいガンガン責められちゃうんです)ただ、一概にお客さんだけが悪いわけでもないのが問題を更にややこしくします。賃貸の仲介さんもわざわざ来店されたお客さんを逃がしたくはないでしょうから「仮申し込みでも構わないのでとりあえず部屋を確保しましょう」と動く気持ちもわからなくはないですがその行動、、相手あってのことなので軽い気持ちで申込書取っちゃ貸主さんがかわいそうです。申込書が入ったあとの貸主とそれをキャンセルされた貸主の精神的な落差。こんな気持ちでしょう。恐怖のジェットコースター(イメージ図)大家さんって職種は、「多額の借金」というリスクと「滞納するかもしれない借主」のリスクを背負って年がら年中「チンサムロード」をひた走る業種です。お金儲けだから仕方ないじゃんと言われるかもしれませんがこんな茨の道を走らせるのはあまりに酷な話です。言え、「投資は自己責任」と言われてますからもちろんこんなリスクとの戦いは不動産投資を続ける限り延々続きます。精神的に楽なはずはありません。これも何度も言い続けてることですが、軽い気持ちで「ちょっくら俺も不動産投資とやらをやってみっかなー」なんて考えで始めると後に引けない状態になっちゃいます。そんな中、昨日の横ちゃんさんのブログ記事。読んで正直びっくりしましたw。(だてに金目鯛釣ってるだけじゃないんですねw)よく「投資総額○億円!」とか「家賃収入○千万!」とか派手に書いてる方は多々いらっしゃいますが自分の収益の「生値」を赤裸々に話す人はあまりいません。けにセミナーでやってしまう心意気にワタクシ最大限の賛辞を送りたいです。このセミナー、、どなたが主催したのかはなんとなく聞いてるので知ってますがこれってなかなか出来ることじゃありません。ま、ワタクシも参考までに実際の「生値」をお客さんから聞き出そうとしたこともありますが、実際にこの「生の数値」ってのは不動産投資をやってる方はトップシークレットなんじゃないかと思います。この機密情報を初心者の方にオープンにして「不動産投資ってそんなに楽して儲かるもんじゃないですよ」って話をするのは実際の数値を見ないといつまでも夢ばかり追いかけちゃう初心者の方にはとてもいい企画だったんじゃないかと。(机上の利益が出ないのが不動産投資です)いつも思うことですが不動産投資に関わらず投資ってのは「周りに踊らされない冷静な分析力」という機能を体感的に持ち合わせているかいないかじゃないかと思います。物件を買う時に利回りを気にする人が多いのはきっとこの分析力があるからだと思いますが、不動産ってのはそれだけじゃ不充分です。人が住んだりするものに投資するんですから人間が絡む様々な不確定要素は机上のシミュレーションソフトでは数値にあらわれません。不動産投資ではここの部分に「冷静な分析力」が必要になるんです。先人の教えその1その物件に安定的にお客さんを入居させることが出来、かつ、毎月ちゃんとお金を払ってもらえるか、かつ、想定外の余計な出費もなく維持できるか?(ここで「手出しが出ちゃう」ってのは論外としてw)その2その利益、最後に税金で持っていかれても手残りするのか?そりゃ「何事にもチャレンジする鋼鉄の実行力」だって必要ですけど大した知識もないまま闇雲に突っ走るとそれは結果的に「暴走」になるかもしれません。FXとかと違い不動産投資は賭ける金額も大きいのでまわりに乗せられて暴走すると損金出したあとのリカバリーが大変です。(実は「不動産投資で失敗する人」の大半がこのケースなんです)すでに大成功して「俺のやり方でやれば間違いなく儲かるよ」ってのは再現性が限りなく低い話であることが多く、どっちかって言うとその過程でもがき苦しみ更に上を目指す、、そんな大家さんの話の方が数百倍参考になるのは紛れもない事実です。経験が無いとこの部分はなかなかわからないのですがそれを先輩大家さんがありのままの数値を示して説明する。(最初から成功出来てる人もいるでしょうけどそれは極めてレアなケースです。そんな方法があるなら我々、業者だってやってますw)こんな素晴らしい企画。一度だけで終わらせないで定期的に開催して欲しいと願うばかりです。願わくば、こういう「ありのままの実話」をたくさん聞いてもらって「絶対負けない大家さん」がたくさん世に蔓延っていただきたいですねw。「不動産物件が欲しい」と思ってる人のところには今、まさにたくさんの物件が業者さんから届いてると思います。その物件の大半は貴方の儲けの為に出してる物件情報じゃなく貴方以外の別の人が儲かる為に出されている物件情報だということを常に意識してください。(本当に儲かるなら自分で買ってるはずですw)「そんなこと言ってたらいつまでも物件買えないじゃん」って思うかもしれませんが大切なのは、そんな物件を自分が儲かるようにアレンジ出来る能力が一番大切な能力です。ないといつまでも気に入った物件は出てきません。この先人の教えってのは今は単なる雑音に聞こえるかもしれませんが後になってあの時の雑音が今では「座右の銘」になってることがほとんどです。この雑音も取捨選択が必要になるのですがこれも「冷静な分析力」を備えていればどれが自分に合っていてどれが合わないかわかってくると思います。言っちゃうとこれから起きるだろう「不動産バブル」の局面でいかに自分を見失なわないかが肝になってきます。「くそー、、なんか周りは凄く儲けてんなー」って思わないで自分が今出来る事と出来ない事を分けて冷静な分析力で乗り切っていただけれるとワタクシの「回らない寿司計画」も早期に実現出来るんじゃないかと信じる次第です。wなにとぞよろしくお願いします。(って話のオチはここか。