りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。・パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します参加申し込みはこちらですこんにちは。昨日は最後の方、なんのオチも無く終わってしまいましたが要するに「売り物件の価格はどんな経緯で決まったのかを推理する」ってあたりで話が終わってました。(無駄にだらだら書いてすみません)昨日の記事でそんな推理をするんだなってのはご理解いただけたかと思いますが、今度はそんな価格もわかったところで次のステップに行きます。物件価格が「なぜこの価格になったのか?」を考えるとき重要な点が「どこの仲介から話が来たか?」ってのが結構大切な要素になります。不動産仲介さんの物件の情報収集ルートはその営業マンにとって貴重な財産なので余程のことが無い限り滅多に教えて貰えません。(ま、教えちゃうとすぐにヌキをやらかす不届きモノもいるので教えないってのがルーツなんですがw)しかし、そうは言っても契約決済とかのタイミングになれば否応なしに紹介しないと取引できないのでそこでわかるのですがワタクシの経験上、5回くらいの商談チャンスがあって一度も取引までいかないヤツの物件情報はあまりあてにしないことにしてます。ワタクシ、物件情報を見ればおおよそその物件がおいしいのかおいしくないのかくらいわかるので届く情報が「こいつ毎回毎回ロクな情報よこさねーな」と思えばそいつの物件情報は見ないで捨てちゃうルーチンに変わります。(この選別作業、、慣れてくると場所と土地の大きさと床面積で割り算すれば瞬時にわかるようになるんですw)しかし、そんなやつでも時々(年に1回も無いですけど)面白そうな物件情報を持って来ます。この時、ワタクシ必ず聞くことですが「この物件ってどういうルートで来たの?」ってのがあります。「この物件、、安くておいしい物件なのになんでこいつのところまで来る前に決まらなかったの?」ってのがいつも頭にあるからです。通常不動産仲介の現場では売主―売り主側仲介(元付け)-買い側仲介(客付け)-買主ってパターンなのですが、仲介のルートが長くなれば長くなるほど「中に入る人」が増えるんで手数料商売の不動産屋はこの「中に入る人(通称:あんこ)」が嫌いです。ややこしい物件であればあるほどこういうアンコ物件であることも事実なので簡単に捨てるわけにはいきません。(ワタクシの経験ではあんこ物件を面倒くさがって最初から切り捨てるヤツっていい物件持ってこないですw)そこそこ不動産屋同士の付き合いが広い営業マンってやっぱり仕入れルートをたくさん持ってます。建築業界にも顔が聞く、弁護士とかファンドとの付き合いも広い、銀行の不動産部だって強いよーなんて幅広い人脈を持ってる人ってのはそれなりに物件の仕入れルートも豊富です。いつも会社のPCとかでレインズに張り付いて収益物件探してる系の仲介さん、、、ホント悲しくなるほどいい物件持って来ません。物件の元付け的立場がやたら多かった今年のワタクシ、、仲介業者さんからの物件確認の電話を年中受けてると特定の会社ばっかり電話を掛けてくるってことに気が付きました。大体20社くらいなのですが、ホント毎回毎回登録した瞬間に掛けてくるんです。(勤務時間中、PCのF5キーとか連打してんじゃねーの?ww)やっぱり営業の基本である「仕事は足で稼げ!」が出来ていないんでしょう。そんなヤツがいきなりすんごい物件を持ち込んできたとき、「この物件、きっとなにかすごいオチがあるんだろーな・・・」と考えます。(大体この予想は的中するので人間不信になっちゃう不動産屋が増えちゃうのってなんだか理解できます)さて、、すいぶん前の話ですが普段からロクな物件を出してこないKさんと言う人がいました。このKさん、とにかく送ってくる物件の情報量はけた違いに多いのですが某東京駅近くの大手不動産屋さんの法人営業部並みの「箸にも棒にも引っ掛からない物件」ばっかり送ってくる方でした。こんな人でも時々「文京区!RCレジ!利回り15%!!」なんてのを持ってくるんです。一瞬「うをを!!!なんじゃこりゃー!!!」ってケツが浮くのですがその3秒後にワタクシ、冷静に考えます。「いや、、待て待て、、、こんなすごいのがなんでよりによってKさんのところに回って来たのよw」。この画像、、すごく使い勝手がいいので好きですwワタクシ、ここで「ところでKさん、この物件ってどういうルートで来たんですか?」って聞きました。このフレーズを聞けばこの物件がいつもと違った特殊ルートで回って来て、普段、Kさんに飯とか酒を奢ってお世話しまくってるワタクシのところに真っ先に来たんだと思うわけですよ。(こりゃツイてるじゃんって感じですw)場所的にレジ物件として申し分ない場所だしこれなら15%で仕入れて速攻で10%で転売しても、、えーっといくら儲かるんだ、、まあいいです。Kさんにキスしたいくらいの物件情報だったんですw。普段からロクな物件情報を寄越さないKさんです。(だからワタクシ、人を最初から絶対信用しないんですってw)「Kさん、、なんで自力でも仲介して両手取れるパターンなのにワタクシにわざわざ出してくれたんですか?」(まー、、なんて疑り深いワタクシですことw)そう聞くと「なんだよー、いちいちそんなこと聞いてくると他に出しちゃうよ」って言われてしまいました。(だって普段の物件見てるとどうしても信用できないんですのw)「まぁ、すぐ売れちゃうと思うから見てきなよ」と言われたので暑い夏の午後でしたが速攻で自転車飛ばして見に行きました。現地に行くと7階建ての巨大なレジがそびえたってます。当時流行のオール打ちっぱなしコンクリート。(最近このパターン多い気がしますw)本物件の周囲の建物とこのレジの調和がまったくありません。イメージ図(今日は立体感を出してみましたw)大きすぎて真ん中のレジだけアタマ2つ分突き抜けてますwwえぇ、、周囲の建物は道路斜線できっちり5階で切れてるんです。(どう見ても6階と7階部分は存在してはいけないような作りなんです)「こ、ここって用途地域なんだっけ?」ワタクシ、物件概要書に書いてある「近隣商業地域」って文字にとても違和感を感じました。建物の中に「商業地域」にしか建てられそうもない建物。容積オーバーしていれば貸室面積も増えますから賃料も上がるし利回りだって上がります。これだけ容積オーバーしてたら利回りだってすごいことになるはずです。(床面積の3割は存在してはいけない床面積って感じでしょうか?)えぇ、、ワタクシ、東京でこれだけ派手に容積オーバーしている物件は初めて見ましたよw。極端すぎるお話でしたが仲介さんの情報ルートを聞いてもこんなザマになることもあります。上流物件の情報と言われて素直に信じちゃうと「実はひどい物件を掴まされた」ってこと、、よく起きます。本物件が容積オーバーだってことを知らせるためこのKさんに電話したんですけど以下の通りの回答でした。「え?容積オーバー?うーん、、弁護士って不動産の知識無いからなー、、仕方ないよね」あれから結構な年月が経ちましたがワタクシ、このKさんとはそれ以来一切連絡を取っていないのは言うまでもありませんが最近はワタクシが紹介した別の業者さんのところに出入りして派手に暴れまわっていると風の便りで聞きました。5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。・パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します参加申し込みはこちらですこんにちは。おとといから書いてるネタ。ウケが非常に良いので本日も調子に乗って書きますw。昨日は「値付け」のところで終わりましたが、この不動産物件の値付け。やってやってるのか興味ありますか?ご存知の通り物件の販売価格ってのは基本的に売却を依頼された仲介さん(元付け業者)がつけるケースが多いです。売主さんが「○○○万くらいで売りたい」と言われることもありますが仲介さんはこの希望価格と市場性を考えて「根拠を明示して」価格を出すという決まりがあります。根拠なしに適当に値付けして市場価格と乖離し過ぎると売り出しした瞬間に買い付けが殺到したり、反響の電話が一本も鳴らない(これ、結構凹むんですw)なんてことが起きます。参考までにワタクシ的に理想な売れ方はこんな感じです。1売り出し開始2ネット系業者からの問い合わせ殺到(「ネット掲載可能ですか?」攻撃を受ける)3ちょぼちょぼと聞いたことのない地元業者風の問い合わせが始まる4地元業者風のとこから資料請求が始まる(当然銀行提出用の資料ですよw)5案内開始6指値交渉が始まる7買い付けが入り始めて一番、売買条件がいい人と交渉開始8条件がまとまり契約9決済・引き渡しこの作業が3ヶ月くらいの長丁場で仲介同士が丁々発止やりあってギリギリのところでお互いが妥協して終わるってのが一番高く売れた時じゃないかと思います。買い付けが売り出し後3日間で3つも4つも入る時ってのは「やべー!売値間違えたww」と思うし、まったく反響電話(ネット系業者さんはそんな物件でもいい鳴り方するんですけどw)がない時は「やべー!売値間違えたww」ということになります。仲介さんの反響電話を聞いてると「この業者さんのお客さんは固そうだな・・・」となんとなくわかる時があるんですが、そんな判断すれば「おたくとの交渉を優先してやります」と遠回しに教えて仲介さんのやる気を削がないようにするのも仲介の重要な仕事です。(客付け側ってこのグリップ力が弱いとダメなんです)物件を高く売ろうと思えば狙いは3の反響電話です。(2の反響はほとんど成約に結びつかないのでブッチですw)この部類の業者さん、、意外に物件の相場よりお客さんのニーズ重視で問い合わせしてくる傾向が高いです。巷の不動産投資家という感じでもなくお金持ち地主大家さんなどの管理物件を管理しながらポートフォリオの拡大を狙っている風のお客さんが多いので物件価格が多少高くても交渉のテーブルに付きやすいです。えぇ、、ワタクシが売り出しやる時の狙いはいつもこの辺を狙って売り出し価格を決めてます。収益物件の場合はその販売エリアの期待利回りで逆算するってのが個人的には好きなのですが(だってこれで売り出しやると恐ろしく高い金額で売れるんですものw)ここで問題になるのは「どんな買主をターゲットにするか?」です。不動産投資家にも様々なタイプの方がいます。これは物件の種類によってまちまちなので一概には言えませんが、売り出す物件は一つしかないので「こんなクソ高い値付けでもついて来るお客さん一人(こんなことここで書いても大丈夫なんでしょうか?w)」を探せばいいので物件をよく調べてターゲットになるお客さんをプロファイルします。やるのがその物件の地元に住んでいて近隣にもいくつも物件を保有してそうなお客さんがこの物件をどう見るのか?ってのを考えて売り出すやつです。地元のお客さんってのはそのエリアの地域性も理解しているので多少金額が高くなっても賃貸管理面での不安が無いてことが多いので買ってくれることが多いです。(過去のセミナーでお話しした大田区の物件なんかが最たる例です)なので反響はどこのエリアのどんな業者さんから電話が掛かって来たがが勝負になります。ここでも管理系業者んの反響はワタクシにとって「お宝電話」になります。やって年がら年中どんだけ高く売り抜けたかがそのあとの信用にも繋がるのでワタクシが売り出しやる場合はここが一番重要なポイントです。(物件を高く売るとリピート率がいいんですw)さて、今度は逆に買う側の心理で考えてみましょう。皆さんは物件が目の前に出された時に販売価格を見てどう思いますか?大体のケースで「高いなー」って思うはずです。売り出しやる時に安い値段で売り出す業者はほぼ皆無だからです。(大体、可能な限り目一杯の金額で売るのが元付けの仕事なんです)ただ、「高いなー」て思うってことは何かしらの「値付けの物差し」を持ってるからそう感じるわけでそれは大体が「自分の期待利回り」であることが多いんじゃないでしょうか。(利回り星人って言葉も本来はこの辺から来てるんじゃないかとw)期待利回りで物件を探すとなかなか欲しい物件にありつけないのはこれでもうお分かりになると思います。(最近は皆さんの期待利回りが低下してきているのでさらに買いにくくなったのもこれが理由の一つです)その価格ですが「ところで販売価格はなんでこの金額なの?」って思ったことありませんか?実は、我々不動産屋は物件の価格を見た際に必ず本能的にその価格の根拠を探ろうとする生き物なんです。9800万で売り出された物件があったとします。土地の面積、建物の構造、レントロールなどの収支を見てその金額が妥当なものなのかを判断するのは当たり前のことですがワタクシは「ところでなんで9800万に決めたのかな?」ってその理由を深く考えることにしてます。元付け仲介に聞いてもここはまず教えてくれませんw。仲介にヒアリングしたり謄本の乙区の借り入れ具合(利用金融機関とか共同担保を見ると推理しやすいです)とか売主の性格とか家族状況、売る理由などを考えていくと「あー、、今回の売却理由はこの辺だな。その時に仲介さんの売買経験なども電話で話した感じで推理します。ここは駆け引きの部分が多いので具体的にどうやるかはケースバイケースです。「売り物件の価格はどんな経緯で決まったのかを推理する」この経緯がおおよそでも掴めると指値の幅が見えてくるんです。仲介さんの言動がなんとなく頼りない時ってのは仲介さんがレインズの売買事例を参考にして近似値で出している可能性が高い、、、なんて時があるのですがそれだと物件本位の値付けではないので昨日書いた「値付け間違い」がよく発生します。この推理が出来るようになるとその価格の「高い」「安い」の判断が自身の持つ「期待利回り」以外のところで出来るようになります。(収益物件売りの仲介でこれが出来ないやつははっきり言ってエセ仲介さんですw)仲介さんで「この物件、この金額から○○万までしか指値出来ないんじゃ美味しくないじゃんw」と仲介さんの段階で判断して「これはお蔵入りしよう、、」と判断する仲介さんなのか、、はたまた「もしかしたらバカな客が食い付くかもしんないじゃんw」と手当り次第にメール攻撃に転じる仲介さんなのか、、、の見極めが出来るなど、その仲介さんの資質も判断できる次世代大家さんの非常に大切なスキルではないかと思います。(これをここ読んでる人に身につけて欲しくてワタクシ、ずっとセミナーやってたんですってw)これが出来ると基本的に仲介さんの甘い言葉に惑わされることなく「自分の物差し」で買うことが出来るのでぜひ身につけてください。ワタクシ、去年も今年もセミナー行脚で全国を回りましたが、なんでわざわざ東京以外のところに出て行ってセミナーをやったのか、、、の理由も書いておきます。最近、よくある物件売却パターンで地元の仲介さんじゃない業者さんが融資アレンジして売却するというパターンがあります。(三河人さん、、いつもお世話になってますw)このように地元に人でさえ避けて買ってくれないエリアの場合、どうしても違う地域の人に買ってもらおうとするのですがこんな話が来た時、この業者さんの言ってることがどこまでホントなのか、、、。実はこういう時に力になってくれるのがセミナーを通して知り合った大家さん達です。仙台に行ったとしたらその地域のたくさんの大家さんとお友達になれます。ワタクシ、普段は仙台の物件を扱う機会も無いのですが時々、購入や売却を頼まれます。いう時、売主さんにこの物件の優位性を聞くとどうしても「自分の子供は可愛い」って本能が働き公正なジャッジをしてくれません(欲しい物件とか持ってる物件ってどうしても色眼鏡で見ちゃうものなんです)そこで仙台の大家さんにこっそり聞きます。(「ミサパパさん、ここの街ってどんな感じなんですか?」って聞きます)するとミサパパさん、わざわざ現地まで飛んで行っていろいろ調べてくれます。そのデータは大家さんの客観的に見た生のデータなので非常に貴重なデータです。現在、全国行脚して知り合って携帯電話でお話が出来る人は現在300人くらいいますが地方の物件情報が来た時にすぐ聞けるってのはなんとも心強いです。(「大体、その物件、現地では出回り物件ですw」って言われちゃうんですが、、)ここ2年で北は稚内くらいから南は那覇市まで全国に散らばってる旅団の構成員のおかげでワタクシ、ほぼ地域の相場は把握出来るようになりました。(これが全国行脚してた理由でもあります。)もちろんただ教えてくれってだけじゃ人間関係は築けませんからこっちはありったけのネタを引っさげてセミナーでしゃべります。(すなわちWIN-WINの関係ってことです)こんなことを繰り返してると都内だけじゃなくどこのエリアでもその物件価格の妥当性が判断できるようになります。この情報をさらに大家さんにフィードバックして、、なんてのを10年繰り返したら、、、うーん、、どうなっちゃうんでしょうねーww今日も長くなってしまいました。いう事で明日はまとめます。5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。・パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します参加申し込みはこちらですこんにちは。忘年会のお申込みの方に集中しちゃったのか、、、後半の記事の反響がほとんどありませんでした。(クロノスさんの予感的中ですw)それはそうと昨日の段階で70人近くの申し込みがあったのですが参加メッセージの中で「こういうイベント初めて参加するので心配です」って方と「忘年会なんかやるよりセミナーやってくれ!」ってご意見を多数いただきました。(頑張ってくださいって意見が少なかったのが気になりますw)旅団の忘年会はわりとアットホームな会なので初めての参加でも他の人もいじってくれますw。団員さんの相談なども気軽にやってるので気おくれすることなく参加出来ます。セミナーの話ですがワタクシ、来年は不動産セミナーと言う形式で開催する気はありません。来年は「単に好き勝手にしゃべるから好き勝手に聞いてください」って趣旨のイベントを開催しようかと思っていますのでよろしくお願いします。(何が違うんだよってツッコミはご遠慮くださいw)あ、そうそう。それと昨日の記事中の「物件をシコらす」ってなに?って質問があったのでお答えしておきます。「シコらす」とは不動産屋の世界では「物件を仕入れたけどなかなか捌けずにずっと在庫で持ち続ける」って意味です。安いと思って仕込んだ戸建用地、、6月からずっとシコッてるんだよねー」ご理解いただけましたでしょうか?ぜひご参考ください。そんなわけで昨日の続きです。昨日は「知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる」みたいなお話をしました。レインズに登録されている物件で成約事例を見ると「売り出し価格」と「成約価格」が載っているんですが実際にその成約事例を見ると成約事例の約7割が「知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる」に該当するんじゃないかと思います。(要するにほとんどの事例でほぼ仲介さんの言うがままに買ってるってことです)レインズ価格ってのは不動産の流通価格で可能な限り一番高い売り出し金額なんですよと書きましたが、この価格に雀の涙程度の指値で成約してる例の多いこと。(まんまと業者さんの術中に嵌ってます。)とは言えレインズの成約事例は売り出した物件についてすべてを登録しろという義務がありませんからレインズで売り出されたはいいけど成約時に成約登録していない物件も非常に多いですから(特に業販系業者が買主で成約した場合、再販する時にこの成約事例がデカデカ載ってしまってはマズイのでわざと成約事例を載せないって手法は昔から多用されてますw)最終エンドさんが買った時の価格がメインで掲載されているのでこの話、あながち間違いではないんじゃないかと思います。客付け業者さん(元付け業者ではなく買主側に付く業者さん)は主にこのレインズの情報を見てネット広告を出し(または顧客向けのメール配信)集客し、売買を繰り返していますが彼らがどうやって物件を選別しているかと言えば、、「見た目の想定利回りが高そうに見える物件をピックアップして売り出し」をやってるケースがほとんどです。その物件が儲かるかどうかなんて話よりも「仲介して手数料になればいい」って考えの業者さんがほとんどですから元付けの作ったマイソク広告の「机上の空論的想定利回り」の見てくれが良ければ早速自己顧客にその物件を案内メールとして出します。(あとは自社のHP用の撒き餌物件として掲載するかw)正直、この流れと言うのは今後も変わらないと思いますので買主になる人はこの届いた物件情報がどの程度お買い得なのかを自分で精査しないといけません。(これが出来ないといつまでも業者さんの言うがままの物件を掴まされることになります)と言っても藪から棒にムチャな指値ばっかり入れてると「こいつはいつも指値指値ってうるせーんだよ!」と物件情報すら送って来なくなる危険性があるので注意が必要ですw。昨日、ブログで書いた転売業者目線の指値の考え方を当てはめると指値の限界値も見えてくると思うので普段からムチャ気味な指値を入れて買い付け入れてる方に於かれましてはこの考え方を常にアタマに入れて交渉してください。(転売業者が買える物件で転売業者以下の指値をすると「こいつバカだろw」って思われる危険性が高いです)さて、それでは実際に自分で精査するとなると・・・それなりの経験が必要になります。(これを教えるだけで本一冊書けちゃいますw)まず第一にやらなきゃいけないのは物件を出してくる仲介さんの選別です。ところでこんなのいませんか?「こんなくだらねー物件ばっかり何回も何回もよこしやがって!!!!」ってやつ。(ご丁寧に「極秘!未公開物件!」なんて書いてあると一瞬信用しそうになりますw)いい物件情報を送ってくるやつの思考回路ってのは「この物件、他の業者が送ってる物件だとカッコ悪いからやめとこう」と働きます。(ちょっとボカして書いてますが言ってる意味わかりますか?)未公開物件と言っても単に「広告不可」になってるだけで価格面では全然安くねーじゃんって物件も多いし(実際はほぼこのパターンですw)、業者さんがレインズで物件チェックして「をを!!これは未公開物件なんじゃん!」と喜び勇んで顧客に対して「本物件は未公開物件でーす」なんて送ったはいいけど他の業者からも「特選未公開物件!」なんてタイトルで送りつけられてるケースがほとんどですw。第一のチェックはこれらの物件情報を送ってくる業者さん。こいつをまず駆逐してくださいw。え?「そんなこと言ってももしその業者さんが1万回に1回でも素敵な物件を送ってくるかもしんないじゃん」ですって?大丈夫です。彼らが1万回に1回の物件を送る前に他から素敵な物件が5回は届くはずですからwww。いい業者って「この顧客は大切な顧客だから出す物件をよーく考えて出そう」って物件出す前に考えるんです。(変な物件を出すと信用無くすので出す方も必死で考えるんです)これが出来てない業者さん、、ほぼ間違いなくその物件本位の良し悪しが理解できていませんw。これが実は指値したつもりが実はあまり指値出来ないまま物件を掴まされてる原因のひとつでもあるんです。業者に毎日届く物件情報はうちでも月に数百件は来ます。(いいも悪いも含めてですけどw)そこで「をを!!この物件、、なんか良さそうじゃんw」って物件を見つけると速攻でそのブツ元にコンタクトを取り詳細な資料を請求します。詳細な資料を見てその物件を顧客に出すか出さないか考えます。(ワタクシは基本的に紹介する物件は説明できないとカッコ悪いので一度くらいは現地を見に行きます)そこで考えないといけないのがその物件のスピード感。「いい物件は速攻で売れて無くなる」って言われてますが、そんなこたぁありません。参考までにワタクシ、情報元とは普段から飯食ったり夜の部活動等を通じて常にグリップを形成しています。グリップ力が弱い物件で「これならすぐ売れちゃうんじゃん」ってのはすでに他の業者も動き始めてることが多いのでほぼ出遅れになりせっかく買い付けを貰っても買えないことがほとんどです。ワタクシ、グリップ力の弱い物件はどんなに安く見える物件でもお払い箱です。要するに普段から「この物件、うちで絶対決めるからもう他に話すんじゃねーぞ!」が言えるか言えないかの差がデカいんですw(ま、それだけ活動しても実際は月に1件いい物件がくればいい方ですけど、、それがなにか?)「いい物件はスピード感があるので情報を入手したら後先考えずにまず買い付け入れましょう」っていう物件。(そんな無茶な買い方させてお前は責任取れるのか。w)そんな物件がどんな流通経路を通してやってきたか・・・だんだんわかって来ましたよね。思ってるほどバカじゃありません。「この物件なら他の仲介になんざ頼まなくてもうちで自力客付け出来るじゃんw」って物件だと判断されれば世に出回ることなく川上で売買は完結しちゃいます。(もはやマイソク図面作ってる場合じゃねーぞって感じです)両手仲介出来れば手数料も2倍ですからそんなにいい物件ならブツ元自ら成約させてしまおうと考えるのもおかしくない話です。(ってかどのブツ元業者さんもまずここを最初に狙うんですw)しかし、それだとどうしても安い金額で成約してしまうことが多いので(理由くらいわかりますよね?)律儀なブツ元さんは最初から客付け仲介に販売を依頼します。(うちにはこんな高い金額じゃ買ってくれる人はいないから頼むよ。(ホントは自社客付けしようにもお客さんがいないんだけど、、、w))あと、売り主さんから「この金額じゃないと売らない」って言われたケースでも外部に客付け依頼するケースが多いです。安ければお客さんいるんだけどなーと指をくわえて外部仲介さんにお願いする時、この時点でブツ元さんは忠実に売り主の希望価格に出来るだけ近づけて売ろうとします。これが指値しても通らないって物件の一例です。このブツ元ですが意外に管理専門の不動産会社に多いです。この管理専門の不動産屋さん。物件の流通の値付けが甘い傾向があるのでレインズに掲載しても「値付け間違い」をやらかす傾向が強いんです。(だからって収益物件w売りながら売った物件の管理をやってるってとことごっちゃにして考えちゃうと軽く死ねますので注意ですw)と言うことで明日はこの話の「続編」なんぞをネタにしようかと思います。TOP忘年会の受付と換金性の優劣の話。昨日予告した忘年会の申し込みを開始させていただきますがその前に2、3質問がありましたのでお答えします。」というご質問がありました。今までもこれからもそういう縁故者のみという括りではありませんのでぜひご参加ください。狼旅団は「反商材屋」「反セクハラ(特に強調しておきますw)」な組織なのでこれらに該当する参加者さんはお断りしています。「>ところでこの日の昼間はお茶会やるんすか?w」って質問・・・ですが、これは忘年会当日まで例のハイジ部屋が埋まっていなかったらやります。(今のところまったく埋まる気がしないので開催濃厚ですw)これの募集は忘年会直前で決まったらシャレにならないので内見状況を鑑みて決定しますのでしばしお待ちください。5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)※いつもだと延長料金は700円/時間なのですが計算が面倒なので今回から一律1000円とさせていただきます。料理は「狼旅団直々に行ってやるんだからいい料理を出してください」とお願いしてちょっと豪華にして貰いましたw・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。・パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出しますということで参加申し込みはこちらですと先に忘年会の申し込みリンクなんか貼り付けたらこの後の記事を読んで貰えない気もしますが、、、続きます。今日は別のブログ(どのブログかは特定して書きませんけどw)で非常に長い文章でダラダラ書いておきましたが、「不動産投資で一番重視していること」って記事を書きました。(どう見ても向こうで書いた記事の方が文字数多いですw)若干精神論的なネタになったので今日はこっちで不動産業者としての重視している視線なんてのも書いてみます。(相変わらず他人のネタで相撲を取る悪いワタクシです、、、w)不動産屋(特に転売系の不動産屋)としてというのが一番不動産投資家さんにとって近い素材ではないかと思いますのでこれ系の考え方で考えると、やはり換金性の優劣ではないかと思います。巷の不動産投資情報ではキャッシュフローが高い方が有利とされていますが個人的に考えると「そのCFも売却時に指値をされたらせっかくため込んだCFが食われちゃうじゃんw」って気がします。不動産の価格はその時の時価で決まりますのでその時の金融情勢で売値は全く変わってしまうからです。「サラリーマンの味方系銀行」あたりが築古RCの融資を止めてしまったら、、、おそらく今、そういう物件を所有している方は去年5月に発生した「木造アパートショック(今まで木造OKだったのが急に融資しなくなった事象)」の時のようにいきなり出口戦略が取れなくなり10%程度で流通していた物件が12%を超えないと売れないってことにもなりかねません。「短期売却税が切れたあたりで売却」なんて絵を描いていたのがその時になって買った金額の2割引きじゃないと売れないけど残債がまだタプタプ、、と言うことが起きる可能性を考えるとワタクシ、この換金性ってのが一番重要じゃないかと思います。この換金性をどこで見るのか、、、って話になるんですが、これは見極めが非常に難しいです。(業者だって物件仕入れてみたけどしょっちゅう見誤ってシコらせてますからw)基本は1この物件は転売業者が買える物件か否か?2転売業者が買うとしたらこの物件はいくらで売れるか?の2点です。転売業者が転売出来ると踏んだ物件は流通性が高いので換金性はぐんと高まります。あと付け加えるなら遵法性がどの程度守られているのか?ってのも大事です(建済みの有無より容積率ですw)。再販物件は融資が付かないと話になりませんから金融機関は嫌がるような物件では換金性なんて話も出来ません。前にも書いたかと思いますが「鬼差し」が出来るのは基本的に転売業者が買わない物件です。転売業者は再販しないと儲かりませんからこの「再販」が出来るか出来ないかが問題です。この見極めが出来ればいいので考え方としては現在ネット上で流通している物件を把握して(エリアを絞った方が楽ちんです)その物件がいくらの値段を付けて売り出せばマーケット上の物件と違和感がないか。違和感が無ければその物件はレインズ上でほぼ間違いなく売れるので転売業者は大手を振って仕入れます。なると問題はこの物件をいくらで仕入れるか・・・です。レインズに載ってる金額ってのは不動産マーケット上では一番高額な金額ですから(レインズ見れない人はアットホームとか不動産ジャパンあたりを見て勉強してさい)この金額から5%くらい差し引いた金額がおよその成約価格であると仮定します。その金額から20%程度差し引いた金額の指値が出来るかどうかで仕入れるか仕入れないか決めていることがほとんどなのでその金額帯がわかればその金額よりちょっと高い金額で買い付け入れると買えちゃったりします。(ワタクシもこの作戦、、よく使用してます)不動産屋はこの読みが出来るか否かで出来る不動産屋かそうでない不動産屋かに振り分けることが出来ます。ない方から買うとこの辺の読みがまるで出来ないので知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる・・・なんてことが起きます。CFは大事ですが肝心の出口戦略(これを取らない人はCF重視路線でもOKです)で大損コキます。不動産投資家の物件を転売業者に買い取らせるなんてことはまずないと思いますがこの転売業者目線ってのは換金性を考えるうえで非常に大事な部分ですのでよーく覚えておいてください。明日はこの換金性から若干突っ込んだ話を書いてみたいと思います。TOP忘年会のお知らせ、、、(まだ申し込みしちゃダメですよ)皆さんのアドバイスでなんとかウ○チの場所は覚えてもらえたんですのwこんにちは。先週、お風呂から出る時にギックリ腰になっちゃったワタクシ。(生まれて初めて「腰痛」というものに接し、そろそろ老後の事も考えないといけないのか、、と思う初冬の夕暮れです。)さて、「そんな腰痛を引きずって仕事なんかしてられねーじゃん」ってことでワタクシ、昼頃から五反田のジョナサンに入り浸っているわけですが、そこでワタクシより先に居座ってる隣の人をずっとヲチしてますw。会話からするとまず間違いなく不動産屋なんですが言ってる事が面白すぎるんです。隣の席に座ってる不動産屋は2人。(以下A君、B君)年齢的に30代中盤くらいでしょうか、、最近の不動産屋っぽくノートパソコンを広げて、これまた物件概要書を所狭しと広げて時々携帯で外部と連絡を取りながらかれこれ4時間くらいずっとここで仕事してます。(ってことはワタクシもここに4時間以上居座ってるわけですが、何か?)A君はヘビースモーカーらしくすでにセーラムライト(なんで不動産屋ってハッカタバコが好きなんでしょうねw)3箱目に突入。B君はノンスモーキングなのでその煙が目に入るたびにウザそうにシッシっていう仕草がチャーミングな感じのくたびれた黒のスーツがお似合いの小太りのオトコ。話の内容は来年の1月に2人で不動産屋を立ち上げるべくその準備をしながら年末の小遣いを稼ごうとあれこれ物件見て品評会というか、「金になりそうな物件」をグチグチ言ってるだけの実に不毛な席なんですが、横で見てるとワタクシ思わず「今から動いて年末のなんかに金に出来るわけねーだろww」と先輩風を横槍でブイブイと吹かしたい雰囲気でもあります。ページが表示されてます。業種は話の内容からすると賃貸系なんでしょうか。最近の賃貸系の会社ってどことなくイケメンホスト系の爪まで磨いて小綺麗な若手が多い中、若干、滑舌に問題がありそうでヨレヨレのスーツに小太りってB君の出で立ちを見ると、「会社の名前を考える前にまずやるべきことがあんじゃねーの?」と先輩風を横槍でブイブイと吹かしたい雰囲気でもあります。(「デブなオマエに言われたかね~よ」って逆襲されるとか言ってるとシメちゃいますよw)A「あー、金になりそうな話、ねーかなー、、」(しかし、表示ページは相変わらず「風俗最前線」)っていうかこれ渋谷のセンター街のファーストキッチンで深夜にトグロ巻いてる不良少年の会話とあまり変わり無い気もします。そこで突然、A君の携帯に着信あり。電話の主は不明ですがなにやら金になりそうな話が壊れた模様です。(そもそもうまくいっても金になるのかって話は置いといてw)そしたらこのA君、ファミレスの店内で突然ブチ切れました。(こえーww)A「あーーー?!!!!オマエ、何言ってんの?!!!」(推定120デシベル)やり取りを聞く限り、何かデカイ仲介の話が一方的に買主都合でダメになったみたいです。(A君はもしかして売買担当?)余程ムカついたのか周りの迷惑そうな気配にも気がつかず携帯を握りしめドリンクバーと席を行ったり来たりしてずっと怒鳴ってます。(「てめー、、今さらふざーけんなよ!」って言ってもダメなものはダメなんですよってw)それを心配そうに見守る小太りB君。怒った勢いでひっくり返した灰皿をウザそうに拭いてます。電話が終わり、A君ふてくされ気味に席に着くと今度はB君に八つ当たりし始めました。HPが開いたパソコン画面はドカンという衝撃時に女の子の写真らしきページに飛んでしまい、そのあたりが個人的に笑いのツボでしたwww)想像するにこの2人。現在、一緒の会社に勤務している先輩後輩の関係で社長がA君なんでしょう。このやり取りをずっと見てましたが「会社の顧客名簿をパクって独立を目論む前にもっとやるべき事があんじゃねーの?」としつこいですが先輩風を横槍でブイブイと吹かしたい雰囲気を終始漂わせていました。いい加減ドリンクバー飲み物に飽きてお店を出ちゃいましたが、あの2人に幸あらんことをこっそり祈るワタクシはこの後、中野の整体に出撃予定です。おしゃれに原宿とか表参道とかのパーティー会場借り切って豪華にやろうと目論んでいたのですが、「狼旅団」って団体名を名乗るのがどうしても抵抗があり、(だって受付のお姉さんが「え?」って何回も聞き返してくるんですのw)結局、いつもの池袋大馬鹿地蔵に決定しました。史上初の「立席パーティー方式」を採用します。(立食形式だとあの不評だった飲み物の配給もスムーズにいくらしいです)ということで正式に告知します。5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)申し込みは明日の18時更新のブログから開始します。(フライングしないでください)一応先日の拍手数を見ましたが100人以上の参加が見込まれますが会場の都合で定員は95名とさせていただきます。(応募者多数の場合、いつものように抽選になります。ごめんなさい)今年最後の旅団公式行事です。良かったら予定を開けておいてください。