りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)仕事が出来ないヤツ。「戻る」ボタン押すと簡単にポチれますwこんにちは。我々のメシの種は言うまでの無く不動産仲介の契約。この契約が多ければ多いほど会社は潤い、我々も日夜遊んで暮らせるわけですが、、こんな梅雨時だってのに売買契約が3件が同時に進行してしまいエスパー君からは「こんなクソ忙しいときに「なんかブログネタ無い?」とか話しかけるんじゃねーよww」とブチ切れられたのも今週は一度や二度のことではございません。(エスパー君、、今日あたりが機嫌の悪いピークを迎えておりますw)不動産って不思議なもので今までさっぱり反響が無かった物件だったのに一つ買い付けが入るとまるでそれをどこかで見てたかのように同時に買付けが入ってみたり、忙しくならないよう契約スケジュールをうまく調整してもなぜか同じようなスケジュールになったりします。今回の場合、銀行の6月の四半期締めに間に合わせようと急にピッチが速くなって各仲介さんが強引に6末に突っ込むべく動き回ってるんじゃないかと思うのですが、その無茶なスケジュール感に合わせようとすると結局全部同時進行で進める羽目になりがちです。相手仲介さんのこっちが協力して6末決済に合わせようってやってるのでデキる仲介さんだと一緒になって動いてくれるのですが、、今日登場する1社だけはホント、、馬耳東風というか暖簾に腕押しと言うか猫に小判と言うか、、、とにかくマイペースなんです。名前とかの情報をを事前に貰って書面に落とし込んでおくものなのですが、明後日の契約だってのにそれが届いたのは昨日の晩。売買の場合、売契、重説が一発でOKになるなんて滅多にないので(大抵、契約条件や備考欄の文言を巡って紛糾してお直しが入るものです)何度も「ホントに大丈夫ですか?(ってか中身見てます?」)と聞いてのですが「OK」の一点張り。明後日の契約で書類が出来てないってもの困るので今朝、その書類を大急ぎで袋綴じして売り主さんのところに行き、契約内容を読み合わせて「じゃ、明後日10時に集合で、、、」となったところで着信アリ。我々、、もう怒りすら沸いてきません。(あ、もしかしてこれが「悟り」ってやつですか?。w)えぇ、、実はこれ、よくあることで仲介さんによって1かなり前から準備してくれる会社2ギリギリになるまで動かない会社というのが存在するんです。傾向として「事前にメールとかであれこれ細かく指示してくる仲介さん」が前者で、「契約当日初めて買主に重説を手渡しいきなり説明し始める仲介さん」が後者であることが多いのですが、前者はともかく後者のような仲介さんに当たると契約前日(下手すると契約当日の10分前w)まで平気で訂正箇所を指摘してくるので恐らく書類の内容を確認してるのってホントギリギリのスケジュールなんじゃないかと思います。我々が売り主様から「仕事が出来ないヤツ」だと思われちゃうんです。(ってかこれ、、誤字脱字の領域どころか契約条件変更なんて重い領域まで訂正じゃねーかよwww)と、ここで仲介さんに怒り狂ったところで契約日程の変更も出来ない関係でとにかく大急ぎで会社に戻り問題個所を訂正してまた袋綴じして出掛ける予定の売り主さんに再度書類を持参、、訂正箇所を説明して納得して貰って、、と言ったところでまた着信アリ。鏡で見た自分の人相がかなり悪くなってるのをヒシヒシと感じてます。(特にすごく目つきが悪くなってる気がします)もしかしてですが・・・こういうのがストレスになって人相まで変わってんじゃないでしょうか?(だとしたら最近まるでモテなくなったのってこういう仲介のせいじゃないかと。TOP♪そんなつもりじゃないんですぅー♪(サブタイトル:「このハゲ―――――っ!!!」)今日もポチっていただけますか?wwこんにちは。都内の某有名女子高を卒業後東大に進みそのまま役人に入ってハーバード行ってその後、国会議員に昇格、と一般人からするとほぼエリートコースまっしぐらで失敗なんてしたこともなく「自分が出来ることを他人が出来ないとイライラする」というエリート特有の性格だったみたいで秘書さんに辛く当たり今までに100人程度の秘書さんが入れ替わってたとか。(うーん、、そう考えると議員秘書さん業界も結構ブラックな業界なんですね。)当然ながら国民のお手本になるべき国会議員様があんな言動で他人を威嚇して「なーにが国民のためだよww」と言いたくなる世論も理解出来ますが、(ってかあそこまでやるのは虐待じゃないかと。)今回のこの女子議員さんの怒りの根源は1自分の名前で出したバースデーカードの配送ミス2高速道路の逆走をとっちめたあたりなので給料を貰う立場の大の大人がこんなミスをしちゃ怒られるのも無理もないお話しです。我々の業界でこれやったら上司次第では刺されてるレベルですからwwww(最低でも無言でぶん殴ってますww)そんな我々の業界でもとんでもないミスを犯して怒鳴られたり殴られるどころじゃなく「上司に消されてしまったんじゃないか?(俗にいう東京湾の魚のエサw)」という事件も多くワタクシもそんな話をあちこちで耳にしてきました。そんな話の中で「あ、これは担当くん、、東京湾の魚のエサになっちゃっただろうな」って話をいくつか書いてみます。今から10年くらい前、ワタクシの知り合いの仲介さんがやらかした事件。吉祥寺の2棟売り分譲物件(右がA物件、左がB物件)でA物件を売るはずが間違えてB物件で契約準備をしてしまい決済当日まで買主、仲介、銀行も誰一人気が付かず、決済日に司法書士が「あれ?これって微妙に地番が間違ってますよ」と指摘し問題発覚。4年くらい前、とある物件を仲介した時売り主仲介がやらかした事件。決済出来ずその後、売り主が激怒して取引自体がご破算。後日、カバンに入っていた名刺から持ち主がこの仲介と判明し鉄道会社から会社に連絡が入り事件発覚。パソコンとか金目のモノは無くなってましたが運悪くこの識別情報はカバンに残っていたことでさらに話がややこしくなりその後この仲介さんは行方不明。この時、売り主さんと買主さんで違約金で激しく揉めましたが結局この不動産屋が負担することで落ち着きその請求はこの行方不明の仲介に請求したとかしないとか。とある物件の売り主仲介で参戦。決済翌日に融資銀行から謎の呼び出しを受け駆け付けると、、買主が仲介と結託して同日決済で別の物件を買って本来こっちで共担に付ける物件に抵当付けてることが発覚し大問題に。(こっちが抵当に付けるはずの物件に違う銀行の抵当が付いてりゃ誰でも怒りますってww)慌てて相手仲介の担当に連絡するも「昨日付けで退職しました」と告げられ怒りの矛先はすべてワタクシと担当した司法書士に。ワタクシは売り主側仲介なので関係ないことがわかり許して貰いましたが、司法書士の先生は数か月こってり絞られ以後、その銀行の決済業務は出禁になり、買主さんは「仲介がやってたのでさっぱりわからん」と関与を否定。オチ的には2棟分の仲介料欲しさに無理やり同日決済の時間差攻撃を利用した買い側仲介の陰謀と判明しましたが結局責任は全部買主に押し付けられ買主さん、、数年は涙目だったのは今でも鮮明に覚えています。えぇ、、この時の仲介さんだけはさすがに東京湾に沈んでいるんじゃないかと心の底から心配してるワタクシでございます。話は変わりますが、今回告発した議員秘書さん。(って、まだ続くのかよwww)これを機会に2度と議員秘書には就職できないと思いますが(だって常にボイスレコーダー忍ばせてる可能性のあるやつなんか採用しないでしょw)もしかしたらですが我々の業界にやってくるんじゃないかと密かに思ってます。えぇ、、実は多いんです。この手の不動産ブローカーって政界とのつながりをやたらアピールしてくるんですが(名刺もちゃんと取ってあるようですが・・・経年劣化が激しくなってて角が曲がってる名刺なのが難点です)そのパイプはあまり役に立たずどっちかというとその政界利権に群がる他の不動産ブローカーに「元議員秘書だったやつの話でさー」と逆に利用されちゃう傾向が強いです。ワタクシもよく馴染みの不動産ブローカーさんからこの手の元議員秘書だった人を紹介されたことがあるのですが大抵高齢であることが多く、政界に長く首を突っ込んでた分、我々に対してまるで虫ケラでも見るかのような扱いをしてきます。看板出してます)ただ、これらの人って不動産だけが仕事じゃなくいろんな話の口利きでフィーを得ているそうで常に忙しくアポを取っても虫ケラ同然にブッチされることも多いです。(「あ、急用が出来たのでまた今度来て」とか言われるんですが、、その次回ってのは一体いつなんでしょうか?w)また不動産の領域では当然扱う物件の額もデカく、会うと事無げに「そういや、2000億のビックプロジェクトがあるけどお金出す人いるかな?」とか言ってきます。そんな話に金を出す人なんているわけもないので「いやー、、いないっすねー」と言えば「なんだよ、、オマエのとこはそんな客もいないのかよww」とこれまた虫けら同然の扱いを受けるのですが、、それ以前にその話、、ホントかどうかもわかんないだけに迂闊に首を突っ込むわけにもいきません。国会議員の前ではペコペコしてますが我々、不動産業者の前ではふんぞり返ってることを考慮してこれを力関係で考えると、、、やっぱり我々不動産業者って相当下に見られてるんでしょうね。TOPエスパー君のアフター6.。皆様のおかげでポチも順調に伸びてきましたwwこんにちは。ウチの会社、、原則的に普段はスーツを着ることも無く完全普段着営業なんですが、最近エスパー君のスーツ姿での出勤光景を多く見かけるようになりました。なんでも本人曰く1スーツの方が朝、いちいち着ていく服を考えなくて済む2時々、妙な来客があったときスーツ着てればなんとなく見てくれがいい3役所などに調査に行ったとき、スーツ着てると相手も不動産屋が来たとわかってくれるので話が早いなどなどそれなりに理由があるそうですが、4アフター6のためというのが実は一番の本音じゃないかと思うのはきっとワタクシだけじゃないでしょう。昨日もなぜかスーツ姿で出勤してたので今日はなんの用事があるのかと聞いたらやっぱりアフター6.。(聞くところによれば知り合いの女子系誕生日会にご出席だそうです)その会場が西麻布と聞き、「西麻布のおしゃれなお店で誕生日会を開くとかって今どき売れないアイドルかホストかキャバ嬢くらいじゃねーの?ww」と思ってたワタクシからするときっと意識高い系の男女が集まって夜な夜な金になりそうな話で花でも咲かせるんだろうと思いつつエスパー君をお見送りしました。会社に来るとエスパー君がなにやらしょんぼりしてました。(やっぱり彼には相性悪かったんじゃないかとw)聞けば誕生会の途中で不動産屋だってことがバレてしまいお金目当ての女子に囲まれてほとんど飲み食い出来なかった、、とのこと。(「会費6000円も払ったのにしなびたサンドイッチふた切れしか食えなかったですよ」とご立腹でしたw)えぇ、、この「お金目当ての女子」ですが、、、なんと運が悪いことに今回の誕生日会のメンツに多数の不動産屋系女子が多数潜伏してた模様です。不動産屋系女子と言っても事務系の人であれば適当にお話も出来て盛り上がることもあるのですが(盛り上がると言っても大抵他業者の悪口ですけどw)、場所的に意識高い系の買取不動産屋女子が多かったらしくずっと取り憑かれてしまったそうです。なると「この出会いがきっかけで・・・」なんて可能性はほぼゼロになり「御社はどんな物件を扱っているんですか?」と聞かれまくり「お名刺交換お願いします」とお願いされるもの。引き連れ「ご挨拶だけでもと思って」と事務所を強襲され全く実になりそうもない話を1時間以上強いられそれ以降も頻繁に「なにか弊社で買い取れる物件はありませんか?(サンタメでw)」と営業電話が掛かってくるんです。「いや、相性が悪いかどうかはお付き合いしてみないとわからないじゃないですか(スマイル)」とか「いや、ウチの買い取り金額は他社には絶対負けませんから大丈夫です(スマイル)」とか「レインズに載せないで裏で取引すれば大丈夫ですよ(超スマイル)」とことごとく反撃してきます。「あ、ならウチで仕入れた物件売ってくださいよ」と畳みかけられにっちもさっちもいかなくなったそうですwww転売業者が売り主の物件なんてウチが売り出したらそれこそ信用問題に関わりますからエスパー君、、さらに抵抗して名刺を出さなかったそうなんですが「ウチに転売物件を喜んで買うお客さんもいませんからねー(利回り10%超えれば考えますけどw)」と苦し紛れで言ったらさすがに無理だと思ったんでしょう。さっき渡した名刺、、返して貰えますか?」と言ってエスパー君の手にあった名刺をひったくって誕生会の人ゴミに消えたそうです。人間って追い詰められると記憶が飛ぶってホントなんですねー。(案の定、名刺なんか確認する余裕すらなかったそうです。TOPおばけ物件、、その後。講座を開催したら早速効果が出てきた気がします。(団員500人分には全然足りてませんけどw)こんにちは。前のブログでウチの団員がどっちを買うか迷ってた件、、(覚えてない方はリンク先まで飛んで予習してから先にお進みくださいw)ようやく決着がついたのでお知らせします。ちなみに当時、迷ってた物件はこの二つ。2部屋空き18部屋中、15部屋がリノベ済。おばけ付きwwコメント欄でも賛否両論分かれていましたが、参考までにこのスペックであればワタクシが団員の立場であれば迷うことなくBを買います。確かに心理的瑕疵があり築年数も3年古いのでトータルで考えるとAの方が出口戦略が取りやすいですが、おばけの部屋に自分が住むわけでも無いし、築30年未満の都内の物件であれば短期売却税の呪いが切れる5年後まで保有しても物件的にはまだ30代前半。(恐らく出口局面の融資年数なんてどんぐりの背比べでしょう)またやはり地主物件特有の「やらなくてもいい過剰更新」でリノベなんてしなくてもいい部屋が18部屋中15部屋完了しているってのはかなり魅力的に映るので出口局面で100万くらい掛けて外装の見える部分だけお化粧直しして売り出せば負けることは無いでしょう。(例の「困ったら石を貼れ理論」をブチかませば100万の投資で1000万くらい高く売る自信もありますw)と言うことでどっちを買おうか悩んでた団員には「迷わずおばけを買え!」と指令を与えていたのですが、、、なぜか団員は最終的にAに買付け入れて昨日契約しちゃったそうです。(オマエも羊くん同様、人に相談しておいて違うことするのかよwww)その理由、、さっき教えて貰ったんですが、、、奇跡の逆転劇的なオチでした。するにこう言うことです。1同じスペックなのでおばけの分、利回りをあげて売り出したらBにばっかり商談話が飛んできた2それを聞いたオーナー、、なぜが築年数の低いこっちの方が価値が高いと判断して「なら同じ利回りで売ればいいじゃん」と画策3いきなりBを2億に再設定、、、と。なーんだ、、そんなことがあったんですね。(それならワタクシも迷わずAを買ってますよ。はははww)それでもこの2億のB物件、、レインズに載せたらところ、どこの会社とは言いませんがいつのもようにレントロール改ざんしてサンタメ契約で売り抜けてしまうようなので現時点では売り主さんの判断も間違っちゃいません。(ちなみに銀行っておばけが出ることに対しては物件評価が落ちないらしいですw)しかも、、しかもです。利回りは平成築ながら10%超えと文句は無いのですが、空き部屋を順次リノベしていかないと居住年数10年超え部屋が多いだけにあとで苦労しそうです。同じ管理会社を使ってるということでその管理会社経由で出てきた話らしく「購入時の管理会社シバリ」まで付いてきます。TOP狼ブログガイドwさぁ、ポチってみましょうwこんにちは。土曜日のブログではたくさんのコメントいただきありがとうございました。(お一人だけ紹介者の固有名が書かれていたので未承認にしておきました)コメントを読ませていただく限り、、思った通りほとんどの人がネガティブキーワードからこの狼ブログに迷い込んでそのまま居ついてしまったというオチだということがわかり「あ?不動産投資なんてそんな甘くはねーんだよww」という啓蒙活動が少しは実を結んできたのかな?と実感できたと同時に、不動産投資に対してやる気に満ち溢れた方のモチベーションを根底からひっくり返してしまったという負い目も多少実感できましたw(だ、だからこそ、、このブログの左側の帯に【初めてご覧になる方へ】って注意書きを作り、「このブログは初心者には毒だ」と書いておいたんですってw)ただあれです。ワタクシ、今までにもポチのやり方(特に24時以内に2回ポチると点数入らないって話)はセミナーでもブログでも散々説明していたのに関わらず古参の団員でさえも「あ、ワタシ一日に何回もポチってました」と言う人が続出し、これは一度、団員全員を熱海あたりの温泉旅館に一晩監禁して「正しいポチの押し方」とマスターさせる必要すら感じてきました。(ってか団員500人全員がこれを完ぺきにマスターしただけでも毎日5000点入って週間ポチ点も今の8000点とか9000点とかじゃなくて軽く35000点くらい行くはずなんですけどww)と、そんなこのブログを読んでる人で「少子高齢化や財政悪化により年金や医療などの日本の社会保証制度は崩壊する可能性が懸念されています。「そこで不動産投資のチャンスです。えぇ、、地方でも有望な物件はありますし、都内近郊でも高止まりとは言えまだまだフルローンで買えそうな物件はたくさんありますよ。この不動産の家賃収入でローンを返済し完済すればその家賃収入があなたの生活を支えてくれます。」という甘い囁きに聞き覚えがある人がほとんどだと思います。常套句でもあるんですが、本音で言うと「いつ来るかわからない日本の社会基盤の破たんを前面に出して投資家を不安がらせ、低金利という餌で釣り多少利回りが低くてもスプレッドだのなんだのと横文字不動産用語を駆使しひよこ投資家を煙に巻き、高くて融資も付きにくい都内近郊の物件より融資が付きやすい地方のRCや鉄骨造のレジ物件を高給取りなサラリーマンの「お金持ちになりたいマインド」を刺激して買わせて手数料貰おう」が正しい捉え方になります。(読者様の後ろ盾が強固だとわかり今日も少々多めに毒吐かせていただきますw)ただ業者さんがそういうつもりで物件情報を出してても時に「その業者さんが見逃してる素敵ポイント(例えば地主大家さんの物件で埋まってればいいと極端に下げた賃料で募集してその低賃料で表面利回りをうたってくる等w)」を投資家が先に見抜き、まんまと安く買えちゃう場合もあり、結局のところ物件を見る選球眼に掛かってくるんじゃないかとも思いますが、その選球眼を鍛える前に業者さんの口車に乗っかってしまい急かされてクソ物件を掴んでしまうという悪循環が発生するのが今の物件高騰期の特徴です。(「早く買わないと他の人が買っちゃうよ」と瞬間蒸発系のコメントでまんまとやられちゃうんです)だからと言って儲かりそうもないクソ物件を掴まされてもその物件の残債に変化が起こるくらいまで(4.5%の高金利で物件買っても10年くらいすると心なし残債も減ってくるもんですw)保有することが出来れば(または買った値段よりも高く売り抜けが出来る局面まで我慢できれば)それまでは思ったほど儲からなくてもそこから一気に儲けられる可能性が出てきます。手数料が欲しい業者さんは「今、こんなクソ物件持ってても何の役にも立ちませんから売ってしまいましょう(しかも売った後は弊社推奨の違う物件に買い替えましょう)」とセールスを仕掛けてくる場合もあるので言ってることがどこまでホントなのかを見極める力はどうしても必要になってきます。これらの業者の口車ですが不動産投資の最初の頃に一番遭遇しやすいのですが、何年か経ってちょっとベテランになりつつある局面でも「なんかこの人、物件をたくさん持ってそうだから資産の入れ替え提案でもしてみようかな」と接近してきて気が付くと売却の媒介契約書にサインしていたなんて笑えない話も多いです。本ブログは元々、そういう一般の投資家が陥りやすい「人間臭いところでの兼ね合い」で損しないようにと思って書いてますのでちょっと長いですが過去5年分くらいの記事を何周か読めばある程度はわかるように書いてあるので読んでいただきたいのですが、やっぱりこれだけダラダラ長いと読む気力も無くなってしまうでしょう。(ちなみにワタクシ、自分の書いたブログをもう一度読み返そうって気力は1000話超えたあたりで無くなりましたw)そういう時は日々で追うのではなくジャンルごとに読んでみてください。(42)身から出た錆ネタ。勉強になりそうなネタを集中して書いてます。(ウ〇チネタとかお遊びネタとかセミナーネタはあまり読まなくても大丈夫ですw)これだけなら頑張れば1か月くらいで読めちゃうはずですので「ダラダラ長くて読む気も起きない」なんて言わずに騙されたと思って読んでみてください。