りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)おとり広告。2月29日は「ニンニクの日」らしいんですのwこんにちは。先週の土曜日だったか忘れてしまいましたがどこかのテレビで「おとり広告」がどうのって特集をやってました。とある管理会社が管理している賃貸物件で馬場のアパマンショップがすでに埋まっているのに広告出してそれ見て来店した客に「この物件、たった今成約してしまったので案内出来ません。違う物件でどうすか?w」ってやる典型的なおとり広告での客の誘引の手口(ってかこの話、、めちゃめちゃ今さら感一杯なのはワタクシだけではないはずですw)ですが、なぜこの物件がおとり広告として扱われてしまったかについては詳細な言及がありませんでした。想像するにこの話は「借りる側」にとって由々しき問題として扱いたかったから「おとり広告は借りたい人を騙す手口でけしからん」と扱ったんじゃないかと思いますが、ここは不動産投資ブログです。えぇ、、ここで書くなら「おとり広告」で使われるくらいの物件を目指せば空室対策にも繋がるとプラスに考えてみたいと思います。部屋のグレードや広さのわりに賃料面で割安感があるからこそ集客目的で利用されてるんじゃないかと思いますが(じゃなきゃ危険を冒してまでわざわざ広告載せませんからw)ワタクシの感覚でも高田馬場駅徒歩8分のアパートなら築年数を考慮しても3000円くらい安い印象です。ちなみに山手線隣接駅のワンルーム物件ですが、そもそも賃料が高いので部屋の間取りとか床面積がどうのよりも賃料の安さでお客さんがネット検索してることが多いです。(ま、あとから「これじゃ部屋が狭くて使えねーよw」ってクレームにも繋がるんですけどねw)となると、おとり広告を掲載したアパマンからしたら部屋は狭いけど割安感がある物件ってのは「客引きに使うには都合がいい」と思うのが不動産仲介の性(サガ)ってもんです。(だからってこのおとり広告を正当化しようなんて思ってませんよw)なにしろネット広告の集客での成約率はどこの仲介さんもダントツの成約率ですから。話が逸れますが、そういう物件と見なされるとアパマンさんに限らずどこの仲介さんも家賃が安い物件をレインズで片っ端検索して自社のパソコンデーターに取り込みます。一度自社のデーターベースに取り込まれると次回からはレインズに空室として掲載されていようがいまいが関係なく物件確認の対象となり普通の仲介さんであればほぼ毎日、「空室になったか?」の物確電話攻撃を掛けます。(どこの仲介さんにも専門の物確架電部隊がいるもんです)ずっと埋まってる部屋であっても自社のデーターになってる以上この攻撃が止むことは無くブツ元会社にはこの物確が容赦なく掛かってきますのでその対応が面倒だと考えるブツ元さんは対抗措置としてHP上か業者向けFAXで「現在の空き物件情報」をアップして「空室かどうかの確認はこのHPを見て判断してね(だからいちいち電話で問い合わせてくんなよw)」とやります。これ以外にも「レインズ掲載中は空き物件です(だからいちいち電話で物確してくんなよw)」なんて物確対応して少しでも面倒な物確電話対応を軽減しようと管理会社もいろいろ考えるのですが(ま、今回のテレビで告発した業者さんがどうかは知りませんが)このようになかばほったらかしに情報が掲載されてると客付け業者さんはいろいろ画策します。ネット上とかにほったらかしで空室情報を掲載していると客付け会社は「どうで毎日チェックなんかしてねーよなw」とブツ元の許可なしに広告掲載したら集客出来そうな物件をネット広告として掲載しちゃいます。ウチの会社だと毎日ググってそういう無断広告が無いかチェックしてますがウチの場合は売買物件しかやってない関係でレインズ掲載物件も少ないです。賃貸ともなると売買物件のレベルではなく扱い物件が多いブツ元になると数百~数千戸のブツ元をやってるなんてケースもあります。やって無断掲載されるのと同時に成約したかどうかをリアルタイムで確認するには結局ブツ元に電話して確認するしかありません。(HPに空室物件をアップしている業者が1時間単位で空室情報を更新しているとも思えませんからw)また無断掲載しているケースだと物確電話の時点でブツ元に無断掲載がバレる可能性もありますから実際に電話するときってのは成約寸前の申し込み書か何かまで話が進んだ時ではないかと思います。こんな微妙な関係にあるブツ元仲介と客付け仲介。出来るだけコミュニケーション取らずに客付けだけやって手数料にしたい客付け仲介さんあたりがやっちゃいけない「おとり広告」に手を染め始めます。何度も言いますがたくさんの管理物件を預かるブツ元ほどわざわざネットでおとり広告に使われているかのチェックなんかやってません。(てか物理的に出来ません)そう思うと客付け会社も段々、気が大きくなり「ネット反響がたくさん来そうな物件をピックアップして客を誘引して別物件をあてがう」って手法でどんどん客付けしようとしちゃうんです。冒頭でワタクシ、「おとり広告に使って貰えるくらいの物件」と書きましたが、正直な話、「おとり物件」に使われる物件って意外に成約率って低いんです。大体のおとり物件ですが、家賃相場からして割安感があるって時点で「なにか安くしないと埋まらない理由がある」って部分を考えてみてください。(だって何も問題無い物件であればわざわざ周辺相場より割安感ある物件に見せる必要もないじゃないですか?)そうなると「ブツ元が賃料の値付け間違いで安く見えちゃってる」のか、「部屋の問題で安くせざるを得ない」のどちらかではないか?と言う図式が見えてきます。ネット広告ではそこまで見抜けませんからなにも知らずにお客はその広告見て反響と言う形で反応します。えぇ、、ワタクシが言いたいのはこの「ネット広告で見抜けない物件を目指しましょう」ってことですw。やる手法は「写真」です。今や、ネット広告はどれだけたくさんの枚数の物件写真があるか?で決まってしまうケースがほとんどですから見られて都合の悪いカットは出来るだけ排除して都合のいい写真だけアップするという手法。しても部屋が狭いとか間取りが悪いとかキッチン、トイレなどがしょぼいって時は周辺の駅とかスーパーとかコンビニの写真をぶち込んで利便性の良さをアピールするなんてこともおとり物件ではよく取られる手法です。(賃貸やってる嫁に裏とったので間違いありませんw)あとは「返済比率からの家賃の検討」でしょうか。(若干消極的な手法ですが、、、w)返済比率が高い物件だと1000円でも高く貸したいと考えがちですが、そこで欲張ると大家さんの夢でもある長期間入居が望めません。(ましてや最近は敷礼ゼロゼロ物件なんてのが増えてますのでその気になれば隣のアパートに初期費用無しで引っ越しなんてことも出来ちゃいますから周辺の家賃相場には要注意です)そうなると退去のたびに原状回復費用などが発生して結局終わってみれば1000円アップ、2年で24000円の収入が原状回復費が掛かりすぎてマイナス10万円、、なんてことが起きます。言うことで最悪ここまで下げて募集すれば退去ラッシュで原状回復負担を喰らう確率が少ないってところまで思い切って賃料下げて募集するってものアリではないかと。(たぶんですがテレビで使われたおとり物件、、こっちの類ではなかったかと想像してます。)いずれにしても部屋が埋まらないってのはほぼ「募集賃料が需要にマッチしていない」ってケースがほとんどですので家賃を下げたくなければ写真で、また返済比率を考えてここまで下げてもいいって幅があるなら原状回復費用と天秤に掛けて「ここまでなら大丈夫」ってラインをあらかじめ考えておけばおとり広告として使って貰えるかもしれません。ちなみにおとり広告で使われる物件ですが埋まっていようが常に募集してくれるので退去予告が出て原状回復してないうちに部屋も見ないで成約ってこともよくあります。(ただ何度も言いますが入居後に「騙された」ってクレームも多いですけどw)どこかの大家さんサイトでも「満室状態でも常に募集をして空室時間を減らす努力をしましょう」なんて話もあるのでこのおとり広告、、借りる側にとっては悪ですが貸す側にとっては、、、うーむ、、なんとなく微妙な話に見えてしまうワタクシです。ドル円、、激しく窓開きになる気がするんですのwこんにちは。昨日のブログでひっそりとお茶会の募集をやりましたが、今朝、コメント欄を見ると未公開投稿を含め46通の申し込みが入ってました。(FB経由の応募メッセージを入れると軽く50通超えますw)だからこんなに部屋に入れないんですってww誠に申し訳ありませんが今回は15人が定員ですので今までに物件を見たことがないって人を優先的に抽選しますのでご了承ください。ワタクシ、本来であれば終日自宅警備員として活躍する予定だったのですが、なぜか現在、大阪からの新幹線に乗って東京に向かってます。爆走中ですw)話せば長くなっちゃうのですが、実は昨日の夜、知り合いの仲介さんが急病に見舞われ今日の契約のピンチヒッターを頼まれ朝一の新幹線に飛び乗り契約をこなし、トンボ帰りという状況。(大阪まで行って何も買わないと悔しいので帰りに551で肉まん買って来ましたw)この急病になった仲介さん。1人社長の会社なので何かあったらどうするんだろうといつも思ってたのですがやっぱり交代要員がいないとこうなっちゃうんですね。(ウチは幸い新戦力くんがいるのでワタクシの身に何かあっても大概のことは身代わりになってくれると思いますが)普段からこの仲介さんには「何かあったら代わりに動いて欲しい」と言われていたので急なオファーでも対応出来ましたが、、、、実は今週末は結構危なかったんです。(今週はもしかしたら団員同士でスキーツアーに行っちゃうところでしたからw)そんな代打契約ですが、事前に契約内容をあまり聞いていなかったのでほぼ出たとこ勝負的な契約となりました。相手仲介さんとは一度も会ってません。契約内容は書類があるのでなんとなく流れはわかりますが相手仲介さんと擦り合わせがまったく出来ていませんので買主の反応次第では大混乱することがあるんです。ま、そうは言っても売主、買主、仲介と同じ方向にベクトルは向いているので(だって無風で全員無事に契約を終わらせようって部分ではある意味「同志」ですからw)話の辻褄さえ合ってればなんとかなるもんです。東京駅を出発する段階からトラブル発生です。7:45に銀の鈴広場にいるはずの売主さんがいません。売主さんの顔知らないので携帯電話に電話したのですが携帯は電波の届かない場所にあるようです。出発まであと5分というところでこの売主さんが前日に大阪に前乗りして現在梅田のホテルに泊まっていることが判明。(朝早い新幹線で行くなら前日から乗り込んだ方が楽だとか言ってましたが、、それなら連絡くださいってww)2名分の新幹線チケットで1人乗りという「相撲取りみたいな席の取り方(あ、だから関取って言うんですか?ww)」でワタクシ、単身新大阪まで直行です。駅に付き売主さんと合流して簡単な打ち合わせして(ここで名刺交換済ませておかないとおかしなことになっちゃいますw)相手仲介さんのオフィスに出撃です。ワタクシ、コテコテの関西弁を駆使する仲介さんって苦手です。(なんか全員、押しが強そうに見えるんですw)ただ、今回は急病の仲介さんもこのまま来ててもこの仲介さんとは初対面。あればワタクシも立場的にはあまり変わりませんから普通に重説からの契約の流れになります。ここでもトラブル発生です。売主さんから聞いてなかった退去部屋があるようで契約段階まで聞かされてなかった買主さんがなんとなく不機嫌になっちゃいました。(先日のシャープの偶発債務みたいな後出しジャンケンみたいな話ですw)相手仲介「困りますなぁ、、今からそないなこと言われても、、、」(あー、、なんか怖いです。関西弁w)ま、そう言われても事実は事実ですからそれが嫌なら契約しなきゃいいじゃないですか?(どうせワタクシ、この取引が終わっても手数料貰えるワケじゃねーしww)そう言いたいのはヤマヤマですが急病で来れなくなった仲介さんに悪いのでいつもの「緻密っぽいけど実は適当なワタクシの話術」でうまいこと切り抜け決済までの課題は山積した状態ではありますがなんとか契約書にハンコつかせることには成功しました。売主さんとは今日が初対面でしたが代打で飛んできたワタクシにうまいこと協力してくれたのでホント助かりました。(ただその売主さん、、「もう一泊大阪に泊まるから」と行って契約が終わってそそくさと日本橋方面に消えましたw)ただあれです。いう代打出場は前日ではなく遅くとも3日前くらい前には言っていただきたいです。(「連休、ずっと家にいます」と嫁に申告してる関係で「は?なんで今から大阪なの?」と詰められるワタクシ、、結構ツラいモノがありますw)ということで新幹線でビール飲みながらブログ書くと気持ち悪くなっちゃうワタクシです。TOP母さん、、また退去です。鼻水が朝から止まらないんですのwこんにちは。2月3月は繁忙期ということで入退去で賃借人が一斉に動き出します。空室が埋まるチャンスでもありますが逆を言えば今まで入居していた賃借人が他へ引っ越すことでもあり、昨今の好景気だと今までふんぞり返っていた満室大家さんの物件でも「より良い物件への移動」が起き得ます。下積み時代の売れない歌手を影から支え続けたのに売れた瞬間、二股恋愛されて捨てられた幸の薄い元恋人な気分です。(息を吐くように嘘をつくってのが上手いのは別に不動産屋だけじゃないってことですw)ハイジ部屋は申し込みのメドすら立たないし、今度は一番いい部屋が一番嫌な時期の3月末退去。隣同士で両極端な部屋構成になってたんですね。(同じフロアの1号室がハイジで2号室がいい部屋です)ちょうどいい機会です。災い転じて福島瑞穂ですどうでもいいけどアナタ、写真間違えてますわよwということで次回のお茶会、、4月2日(土)が有力視されてきました。(ハイジ部屋がそれまでに埋まるとやっぱり片方しか見れませんが)あ、そうだ。その頃には例の三茶シェア物件も決済が終わってる頃でしょう。(こっちは3月24日に決済予定です)えぇ、、うまく行けば一気に3つ物件を見れるかもしれません。(となると最終的な懇親会は三宿あたりのオサレな飲み屋で開催、、か?w)え?「その頃には中央線某所の横取りレジの決済も終わってんじゃねーの」って、、、ですか?。あれは決済後もしばらくは満室でしょうから共用部くらいしか見せるとこも無いし(平成初期のS造レジ見てなんか楽しいことでもありますか?)購入同期も不純ですので(単にCF積み上げたいだけで買ってますw)こっちの見学会の予定は今後もありませんw。いうことで15人限定ですが今からお茶会の募集を急遽開始です。(最近のポチを見てると土日が少ないので土日も欠かさず見てる旅団愛いっぱいの人向けに募集しますw)出来ればまだウチのレジ見たことない人を優先したいのでそんな方で一度見てみたいって人はコメント欄に「参加希望」と表明していただき連絡可能なメルアドを「非公開」で書き込んでください。(公開でコメントしてもこちらでは反映させませんw)また、三茶のシェアハウスの見学会はこのあと何回もやりますので4月2日はやはりウチのレジを見たことない人を優先します。応募者多数の場合はこちらで一方的に15名選びますので外れた際はご容赦ください。TOPメーラードラエモン。応募倍率3.3倍って書いたらいきなりポチがガタ減りなんですのwこんにちは。狼ブログを古くからお読みになってる方ならご存知だと思いますが、ワタクシ、メールリンク宛に変なメールを飛ばすとブログで晒しますよと何度も警告しています。(だから送っちゃダメですよって何度もブログで書いてるはずなんですけど。)と言うことで昨日来たメールも容赦なく晒させていただきます。ここから□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。22:57:50件名:顧客リストのご相談ホスト:111.104.73.192--------------------------------突然のご連絡失礼致します。KTNプランニングの筒井と申します。本日は、ご相談に乗って頂きたく思いメールをお送り致しました。現在KTNプランニングでは、大手ASPサイトにて「情報商材」や「教材」等をご提供されている方々より、「顧客リストの買取とご提供」をしております。単刀直入に申しますと、私共が集めた「メーリングリスト」のご購入を検討して頂けないでしょうか。お渡しするメーリングリストは全て「商品を実際に購入された方」のメールアドレスになります。顧客リストの買取も行っておりますので、ご検討頂けますと幸いです。ご興味ございましたら、下記のHPより詳細等をご覧頂ければと思います。http://ktnplanning.wix.com/mysiteこのメールにて気分を害されましたら誠に申し訳ございません。筒井--------------------------------ここまでほほう、、。商材屋ブロガー絶滅を標榜しているワタクシにこんなメールを送ってくるなんていい根性してますねww(ってか過去ログをちょっと見ればわかりそうなもんですけどw)しかし、ま、あれです。噂では聞いてましたがやっぱりカモリストの売買って実際に行われていることが確認出来ました。単なるメルマガ登録アドレスではなく「実際に情報商材を買ったカモ」のリストって点。HPを見てきましたがそんなカモが86,930人もいるってのもすごいですがこれを5万円で売ると1アドレスあたり0.5円。(どうでもいいですが個人情報ってこんなクソみたいな金額で取引されてるんですね、、)「世の中には真のバカが100人に1人いる」ってワタクシ独自の公式を当て嵌めるとこの86,930人に対してそんな「バカなカモ」が869人いる計算になります。この869人に対して「ワタクシの不動産ノウハウを100万円で明け透けに教える塾(36回分割払い可w)」としてプロダクトローンチ動画を駆使して売りつければなんと想定利益は8億6900万円、、、。うーむ、、この手の商売をされてる方が顔まで晒して商材を売りまくるのってこれだけ儲かるからなんですね。(妙に納得しちゃいましたw)しかしワタクシ、根っからの疑り深い性格です。この86930件のカモアドレスのうちどれだけ届くのかすら疑っちゃいます。(これだけ一気にメール送信して何万件もメーラードラエモン(MAILER-DAEMON)で戻ってきたらプロバイダーからお目玉喰らっちゃいますってw)また、「商材を購入している」ってことは「すでに何らかで騙されてる」わけですからワタクシがシレっと商材メールを送信しても信じてくれる人はわずかでしょう。(わずか5人とかでで箱根の山を登るのも悲しいものがあります)逆に妙に知識があるやつが騙されたふりして申し込んで来てこっちがキリキリ舞いな目に遭うのも嫌です。(何度も騙されてるわけですから耐性も出来てるでしょうしw)しかし86930件のカモリストが5万円で手に入るってもちょっと魅力ですw。(5万円でなにかのネタになるなら安いものです)あ、そうだ。ことそのリストに書かれたアドレスに対して一斉に「情報商材ビジネスに引っ掛からない賢者の知恵100選」なんて情報商材を298000円(36回分割可)」で売ればいいじゃないですかwww(付録として「狼旅団印強運マシマシお金持ち水晶(定価10万円)」も付けちゃいますw)と言うことで早速5万円振り込みために今から銀行行ってきます。TOPシェアハウス見学会。(第二章)今まで内緒にしてましたけどアポロチョコが大好物なんですのw(いいですね)w)こんにちは。いいようなネタに織り交ぜ、土日も欠かさず読んでる人じゃないと昨日の告知すらわからない設定にしていたのでそんなに申し込みも来ないだろうとタカをくくり、実際にも申し込みのペースも遅かったのでのんびり募集していました。(今朝の時点でも100名くらいの申し込みしか入ってなかったし)しかし、、ワタクシ、、大事なこと忘れてました。迷惑メールホルダーの存在です。昨日は所用があってパソコンでメールチェックしていなかったので気が付かなかったのですが、今朝、会社のパソコン開いたら迷惑メールBOXには280通のメールが貯まっていて全部チェックしたらそのうち230通が申し込みメール。3.3倍になりました。(いつも3時間くらいで定員に達するのでおかしいとは思ってたんです。すみません)なんかこれだと3人に1人しかセミナーに参加出来なくなっちゃうので先ほど会場側に無理言ってまたもや6階の広い部屋に変更して貰い(別の団体予約を断っていただきました。)150人まで席を確保しましたが、これ以上増やすと息苦しい3人席になっちゃうので増席はホント、これが限界です。応募いただいた方には大変申し訳ありませんが今回も厳しい抽選となりますのでご了承ください。話は変わりますが昨日の所要。平たく言うと神奈川県某所で開催されたシェアハウス見学会への出撃だったのですが、昨日の物件はワタクシの不動産史でも類を見ないくらいの破壊力を持った物件でした。この物件、、バブル時代に建築費坪300万という潤沢な資金の元建築された豪邸なんです。(しかも建築は戸建てなんか絶対やりそうもない某大手ゼネコンの施工です)スペック的には4LDKなのですがその各居室の面積、、、最低でも60m2あるんです。(子供部屋で36畳ってちょっと頭おかしいですよねw)メインベッドルームは驚異の45畳。(4.5畳ではございません、、45畳ですw)ちなみにウチの家で比較すると↓この庭の部分だけで終了です。そんな豪邸ですから玄関だけでこんな感じです。広すぎて落ち着きませんwシェアハウスように改造されたキッチンなんて↓ここを16人で使うって贅沢すぎるんじゃねーの?wwで、シェアハウスの部屋ってそんなに広く取れないのが常ですが↓36畳を4つに切ってるので廊下を入れてもこんな広さになっちゃいます。こっちは最初48畳あった部屋を4つに割りましたw戸建て住宅のくせに階段もこんな感じ↓こんな階段の保養所に泊まったことあるぞwと、こんな部屋が14部屋ですから(うち2部屋はもっと広いのでドミトリー形式にしたそうです)ここに居住する16人はみんな豪邸に住んでる感覚になっちゃうんじゃないでしょうか?(ちなみに物件周囲のロケーションは田園調布3丁目みたいな豪邸ばっかりのエリアなので道を歩いているだけで金持ちになった気分になっちゃいます)さらに驚くのは実はこの物件、、シェアハウス以外に8戸ワンルームマンションが付いてます。(全空からフルリノベしたので現在満室です)ワタクシ、今回ビフォーの状態を見てないので買った当時のことは知らないのですが、RC4階建ての本物件、、26年間ほとんど手を加えていなかった関係でひどいコンディションだったそうです。これを(仮称)横浜大家の会の強力な結束力と愛情でメチャメチャ安い費用で約半年掛けて完ぺきに補修し、法的に問題が出ないよう会の設計士2名が寄ってたかって用途変更までやってのけ当時は融資すら引けない物件だったのに今ならフルローンでも余裕で融資が引けるくらいまでリノベーションしたそうです。本物件にはあと60坪弱の事務所スペースとフェラーリが4台入るデカイ駐車スペースがあるんです。w(建物がデカすぎて全く気が付きませんでしたw)こっちもなぜかすでに某大手の企業が事務所として契約済で3月の頭にはすべて埋まりフル稼働するそうです。計算しても利回り21%と出ますよ。契約締結前ですからまだキャンセル可能ですよね?wwww(三茶のシェア物件は手付倍返しすればこっちもキャンセル出来るかと。w)なーんて良からぬこと考えてたら先ほど、見透かされたように相手の仲介さんから着信があり、契約日を速攻で設定されちゃいましたよ。(ここまでされると道義的にはたとえ契約前であっても断れません。