Das Ende des billigen Baugeldes
Hypothekenzinsen steigen
Bei Immobilienkrediten zeichnet sich eine Trendwende ab. Die zuletzt sehr niedrigen Bauzinsen steigen wieder spürbar an. Kreditnehmer können aber die Folgen oft abfedern. Von A. Braun.
Bei Immobilienkrediten zeichnet sich eine Trendwende ab. Die zuletzt sehr niedrigen Bauzinsen steigen wieder spürbar an. Kreditnehmer können aber die Folgen oft abfedern. Die Zeit des "billigen Geldes" neigt sich auch für Baufinanzierer dem Ende zu. Wer beim Kauf seines Eigenheimes in den vergangenen Jahren Baugeld fast zum Nulltarif von den Banken bekommen hat, muss inzwischen wieder höhere Hypothekenraten in Kauf nehmen.  Die Kurve für Bauzinsen steigt Mitte des Jahres 2021 wieder klar nach oben. Bei Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit weist das Finanzierungsportal Interhyp erstmals seit 2019 wieder einen durchschnittlichen Finanzierungszins von 1,0 Prozent aus. Die FMH Finanzberatung, ebenfalls auf aktuelle Zinsvergleiche spezialisiert, hatte für Ende Mai noch knapp 0,9 Prozent Jahreszins für einen vergleichbaren Kredit ermittelt. FMH-Gründer Max Herbst geht von einem weiteren Anstieg im Jahresverlauf aus, zwischen 1,2 und 1,5 Prozent könnten die Zinsen dann für einen Immobilienkredit mit zehn Jahren Laufzeit betragen.   Verdopplung bis Jahresende? Gegenüber den Rekordtiefs, die Anfang 2021 mit 0,6 bis 0,7 Prozent erreicht wurden, wäre dies eine glatte Verdopplung. Die Zinsbelastung, die in den vergangenen Jahren für Immobilienkäufer auf immer neue Niedrigstände gefallen war, wird damit wieder ein wichtiger Kostenfaktor für die Häuslebauer.  Was das für Neufinanzierungen oder auch für Verträge mit auslaufender Zinsbindung bedeutet, macht ein  Rechenbeispiel klar: Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und einer jährlichen Tilgungsrate von drei Prozent bedeutet ein Hypothekenzins von 0,7 Prozent eine monatliche Kreditrate von 925 Euro. Steigt nun der Zins auf 1,4 Prozent, klettert die monatliche Belastung auf 1100 Euro. Das entspricht einem Zuwachs von fast 20 Prozent. Pro Jahr müssen nun 2100 Euro mehr für die Abzahlung des Baukredits aufgewendet werden.  Inflation treibt auch die Bauzinsen Der Grund für den Anstieg der Bauzinsen liegt im Ausklingen der langjährigen Niedrigzinsphase an den internationalen Kapitalmärkten. Der Preisauftrieb in den USA, aber auch in Europa lässt das Zinsniveau allmählich ansteigen. Erste Zinsschritte der Notenbank in den USA sind bereits in Aussicht gestellt, auch die EZB wird das Zinsniveau auf längere Sicht wohl anheben müssen, um die Inflationsrisiken in der Eurozone einzudämmen.  Bereits jetzt steigen die Zinsen von Staatspapieren wie Bundesanleihen, aber auch von Pfandbriefen. Mit Pfandbriefen werden Immobilienkredite durch die Banken refinanziert. Steigen aber die Kreditkosten für die Banken, werden diese in Form höherer Zinsen an die Verbraucher, also auch die Kreditnehmer von Baufinanzierungen weitergegeben.   Wohneigentum immer teurer Immobilienkäufer werden damit von zwei Seiten stärker belastet. Denn neben den höheren Kreditkosten sorgen auch weiter steigende Preise für Eigentumswohnungen und Häuser dafür, dass Immobilienbesitz immer unerschwinglicher wird. Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Hauspreisindex weist allein für das erste Quartal 2021 bei Wohnimmobilien in Deutschland einen Anstieg von fast zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. In Ballungsräumen liegen die Teuerungsraten sogar noch darüber. Wer sich also in den kommenden Monaten oder Jahren Wohneigentum anschaffen will und dafür einen Baukredit benötigt oder aber einen Hypothekenkredit mit einer auslaufenden Zinsbindung bedient, muss sich auf höhere Belastungen einstellen, wenn der Zinstrend anhält. Wer von dieser Entwicklung ausgeht, kann sich die derzeit noch immer sehr günstigen Zinsen über ein so genanntes "Forward"-Darlehen sichern, dabei wird - gegen einen kleinen Aufschlag - der momentane Zins für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel bis zu vier Jahre gesichert. Je länger dieser Zeitraum, desto höher allerdings der Zinsaufschlag.   Zinskosten optimieren oder vermeiden Auch eine längere Zinsbindungsdauer sichert das derzeitige Zinsniveau für Kreditkunden ab. Wer eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren wählt, muss für das Plus an Sicherheit allerdings auch einen etwas höheren Zins für diesen Zeitraum in Kauf nehmen als Schuldner, die nur für fünf oder zehn Jahre finanzieren.  Nicht zuletzt kann es sich lohnen, einen Hypothekenkredit mit einem niedrigen Zinssatz schneller abzutragen. Dann muss im Anschluss an eine Zinsbindung weniger Restkredit zu einem schlechteren Zins neu finanziert werden. Die meisten Banken erlauben die Erhöhung der Tilgungsrate während der Vertragslaufzeit, etwa von jährlich zwei auf bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Finanzierungsumme. Auch über Sondertilgungen, also jährliche Einmalzahlungen, kann der Kredit schneller abgetragen werden, um höhere Zinsbelastungen in der Zukunft zu verringern.