So teuer wird der Immobilienkauf
Steigende Bauzinsen
Steigende Bauzinsen machen den Immobilienkauf immer kostspieliger - und teils unerschwinglich. Experten rechnen damit, dass sich viele Familien ein eigenes Haus bald nicht mehr leisten können. Von Angela Göpfert.
Steigende Bauzinsen machen den Immobilienkauf immer kostspieliger - und teils unerschwinglich. Experten rechnen damit, dass sich viele Familien ein eigenes Haus bald nicht mehr leisten können. Der Immobilienmarkt hat eine dramatische Wende vollzogen. Die Zeiten historischer Niedrigzinsen für Hauskäufer sind vorbei. Lag der Mittelwert für Hypothekenzinsen im Dezember 2021 noch bei 0,9 Prozent, so steht er mittlerweile bei 2,8 Prozent. Er hat sich somit binnen eines halben Jahres mehr als verdreifacht. Ein Ende dieses Trends ist Experten zufolge nicht in Sicht - im Gegenteil.  "Der Mittelwert der Hypothekenzinsen wird bereits im Juni oder Juli die Drei-Prozent-Marke überschreiten. Bei einer Beleihung von 80 Prozent sind wir übrigens schon jetzt bei drei Prozent Zinsen im Durchschnitt", sagt Max Herbst von der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung (FMH) im Gespräch mit tagesschau.de.   Bis zu vier Prozent Hypothekenzinsen bis Jahresende Bei drei Prozent dürfte aber lange noch nicht Schluss sein. Finanzexperte Herbst rechnet bis zum Jahresende mit Hypothekenzinsen von dreieinhalb bis vier Prozent. "Die Inflationsrate steigt weiter, und auch die Bundesanleihe zieht ständig nach oben, warum sollte also bei drei Prozent Schluss sein?"  Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen war zu Jahresbeginn erstmals seit 2019 wieder über die Null-Prozent-Marke geklettert und hatte seither deutlich angezogen. Zuletzt hatte sie mit über 1,3 Prozent den höchsten Stand seit Mitte 2014 erreicht. Die zehnjährigen Bundesanleihen geben die Richtung für die Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für die Bauzinsen vor.   "Wohneigentum bleibt trotz Zinswende attraktiv" Doch ab welchem Bauzins lohnt sich überhaupt noch der Immobilienkauf? Wann ist es günstiger zu mieten? Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist dieser Frage in einer aktuellen Analyse gemeinsam mit der Immobilienfirma Accentro nachgegangen. Die IW-Ökonomen gehen davon aus, dass selbst bei einem Zins von drei Prozent an den meisten deutschen Standorten immer noch erhebliche Kostenvorteile für Selbstnutzer bestehen. "Wohneigentum bleibt also trotz der Zinswende weiterhin attraktiv."  Die Höhe der Zinsschwelle, oberhalb derer Mieter finanziell besser fahren als Käufer, hängt dabei zentral vom Wohnort ab. Der "neutrale Zins" für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, beläuft sich in den sieben deutschen Metropolen auf 2,8 Prozent, rechnet das IW vor. Im Umland der Städte und Metropolen liegt er hingegen bei 3,5 respektive 3,6 Prozent. Bislang könne der Wohnungsmarkt den bisherigen Zinsanstieg gut verkraften, so die IW-Ökonomen. Deutliche Preisrückgänge seien daher nicht zu erwarten.  Dramatische Folgen für Käufer Finanzexperte Herbst sieht das ähnlich. Zudem müssten die Hauspreise schon um fast 20 Prozent fallen, um den steigenden Zinsen entgegenzuwirken. "Damit ist nicht zu rechnen, es sind immer noch genügend Käufer da. Es gibt keine Blase, die platzt." Die jüngsten Entwicklungen bei den Bauzinsen haben daher für künftige Hauskäufer teils dramatische Folgen, wie der Experte anhand eines Beispiels klarmacht.  "Unterstellt man den Grundsatz, dass eine Familie nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben soll, so konnte eine Familie mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 4000 Euro und einem Eigenkapital von 80.000 Euro vor einem Jahr noch eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro erwerben", so Herbst. "Heute kann sich die gleiche Familie nur noch eine Wohnung im Wert von 366.000 Euro leisten. Sie bekommt heute also 84.000 Euro weniger Haus für ihr Geld."    Deutlich höhere Restschuld nach zehn Jahren Auch die folgende Rechnung des FMH-Experten zeigt deutlich, wie sehr die Verdreifachung der Bauzinsen seit Dezember (damals: 0,9 Prozent) die neuen Immobilienbesitzer belastet: "Eine Familie will ein Darlehen über 400.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren aufnehmen. Bei 0,9 Prozent Zinsen und einer monatlichen Rate von 1300 Euro belief sich der Restschuldbetrag nach zehn Jahren auf 274.483 Euro."   Die Familie, die heute zu 2,8 Prozent finanziere, habe bei gleicher monatlicher Belastung am Ende eine Restschuld von 349.290 Euro. "Das macht eine Differenz von knapp 75.000 Euro."  "Zweiteilung der Gesellschaft" Die anziehenden Hypothekenzinsen werden Experten zufolge die Zahl der Immobilienkäufer in Zukunft schmälern. "Klar ist, dass mit rapide steigenden Zinsen mehr und mehr Käufergruppen aus dem Markt fallen", ist etwa IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer überzeugt.  "In der kommenden Zeit wird eine ganz große Schicht an Käufern einfach wegfallen", sagt auch Finanzierungsprofi Herbst. "Die Zweiteilung der Gesellschaft in Mieter und jene, die sehr viel verdienen, einen hohen Eigenkapitalanteil aufbringen und somit weiterhin auch bei steigenden Zinsen kaufen können, wird sich verschärfen."   Häuser in den Sommermonaten teurer Für Immobilien-Besitzer, die über einen Verkauf nachdenken, schließt sich indes demnächst das Zeitfenster, wenn sie noch einen hohen Preis für ihr Haus oder ihre Wohnung erzielen wollen. Das liegt nicht nur an den steigenden Bauzinsen. Auch ein deutlicher saisonaler Effekt macht sich bemerkbar. "Von Juni bis September sind die Hauspreise am höchsten, von Dezember bis März am niedrigsten", so Dimitri Speck, Gründer und Chef-Analytiker des Investmentberaters Seasonax Capital.  Doch woher kommt dieser Unterschied? Der saisonale Verlauf hängt offenbar eng mit dem Wetter zusammen. "In den Sommermonaten wirken Häuser aufgrund der Sonnenstrahlen freundlicher als in der dunklen Jahreszeit", so Speck. "Daher sind die Käufer bereit, einen höheren Preis zu zahlen. Im Winter ist es dann umgekehrt."