Neubewertung mit Nebenwirkungen
Reform des Erbschaftsrechts
Seit diesem Jahr werden Immobilien bei Schenkung und Erbschaft neu bewertet. Für Erben kann das deutlich höhere Steuern bedeuten. Wer sich die nicht leisten kann, muss verkaufen - mit oftmals schmerzlichen Folgen für Mieter. Von Josef Häckler.
Seit diesem Jahr werden Immobilien bei Schenkung und Erbschaft neu bewertet. Für Erben kann das deutlich höhere Steuern bedeuten. Wer sich die nicht leisten kann, muss verkaufen - mit oftmals schmerzlichen Folgen für Mieter. Edith Steidinger wohnt seit 1965 in einem alten Mietshaus mitten im begehrten Münchner Stadtteil Haidhausen. Die 79-Jährige hat die Hälfte des Mietshauses 2011 von ihrer Mutter geerbt, der andere Teil gehört ihrer Schwester. Damals betrug die Erbschaftssteuer rund 400.000 Euro, was die Schwestern über einen Kredit finanzierten. Die Mieten im Haus sind für Münchner Verhältnisse äußerst moderat, sie liegen bei etwa zehn Euro pro Quadratmeter.  Edith Steidinger möchte ihren Teil des Hauses gerne einmal an ihre Tochter weitervererben - doch das macht ihr große Sorgen: "Wie soll meine Tochter über eine Million Erbschaftssteuer zahlen, was vielleicht auf sie zukommt, frage ich mich. Und was passiert dann mit den langjährigen Mietern?"  Immobilien in Toplagen besonders betroffen Die Angst von Edith Steidinger ist berechtigt. Nach einer Gesetzesänderung, die am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, muss der genaue Verkehrswert der Immobilie im Fall einer Erbschaft oder Schenkung neu bemessen werden. Da sich die Immobilie in Münchner Top-Lage befindet, dürfte dieser besonders hoch ausfallen.  Für Steidinger ist klar, dass ihre Tochter eine höhere Erbschaftssteuer momentan nicht bezahlen könnte und dann einen Teil des Hauses verkaufen müsste. Sie geht von mindestens zwei Mietwohnungen aus. Aber was passiert dann mit den Mietern? Die Forderung von Edith Steidinger: "Wer moderate Mieten hat und wer die Häuser nicht verkauft, der müsste ein bisschen Erleichterung haben bei der Erbschaftssteuer. Weil sich ja dann in München alles ändert, wenn so viele Spekulanten kaufen."  Alte Mietverhältnisse in Gefahr? Edith Steidinger kennt ihre Mieterinnen und Mieter noch persönlich, wohnt mit ihnen im selben Haus, ist Hausmeisterin und -Verwalterin in einer Person. Die Anliegen ihrer Mieter sind ihr wichtig. Mietverhältnisse wie diese gibt es in München noch, doch mit der neuen Erbschaftsregelung dürften sie langfristig immer seltener werden. Und Fälle wie diese erreichen die Münchner Fachanwältin für Erbrecht, Julia Roglmeier, sehr häufig: Ich habe auch nicht so knapp Mandanten, die ihren Mietern günstig Mieten bieten, die dann befürchten müssen, dass im Erbfall der neue Investor kernsaniert, die alten Mieter rausschmeißt und die Mieten anhebt.  Notverkauf vermeiden durch frühzeitige Schenkungen Um das verhindern, hätte Edith Steidinger schon möglichst direkt nach ihrer Erbschaft besser mit Schenkungen an ihre Tochter starten sollen. "Unser Schenkungssteuerrecht sieht Freibeträge vor, die liegen bei Kindern aktuell bei 400.000 Euro. Die Freibeträge gibt es alle zehn Jahre neu", sagt Roglmeier. Bei Ehepaaren gilt der Freibetrag pro Person. Ein Ehepaar kann also alle zehn Jahre insgesamt 800.000 steuerfrei an die Kinder verschenken. Über den sogenannten Nießbrauch kann den Eltern zugesichert werden, bis an ihr Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen. Für Edith Steidinger hätte aber auch eine Schenkung durch ihr spätes Erbe durch ihre Mutter nur das Gröbste verhindert. Anhebung der Freibeträge gefordert Der Bund der Steuerzahler fordert eine Anhebung der Freibeträge: "Wir kritisieren, dass trotz einer Änderung der Bewertung und damit einhergehender höherer Werte für Immobilien keine Anhebung der Freibeträge im Erbschafts- und Schenkungsfall diskutiert und beschlossen wird", so Daniela Karbe-Geßler, Steuerexpertin beim Bund der Steuerzahler. "Ohne die Anpassung kommt es zu einer Steuererhöhung." Dies müsse sich ändern, fordert Karbe-Geßler. Seit vielen Jahren gibt es Diskussionen, ob reiche Menschen mehr abgeben und sich so stärker beteiligen sollen. Neben den höheren Erbschaftsteuern wird die Einführung einer Vermögenssteuer diskutiert. Viele wollen diese höheren Abgaben vermeiden; Fachanwälte und Notare berichten von erhöhter Nachfrage nach Beratung. Eine Luxusdiskussion für andere, die in Zeiten von steigenden Preisen und hoher Inflation ums tägliche Überleben kämpfen und mit ihrem Lohn kaum über die Runden kommen.