Robbanás a lakáspiacon - Vasárnapi hírek
Robbanás a lakáspiacon
Szerzők: Krausz Viktória, F. Szabó Kata | Megjelent a 2015. július 18.-i lapszámban
Amennyit nem szégyell - annyit lehet kérni egy belvárosi albérletért. Euróban.
- Ugrásszerűen megnőttek a bérleti díjak az elmúlt hónapokban.
- A fővárosban egyes lakásokat 50 százalékkal is drágábban kínálnak, mint tavaly.
- A szegényebb családok a peremkerületekre szorulnak.
- Budapesti lakások ezrei jelentek meg a közösségi apartmanoztató oldalon.
Kétségbeesett kommentek százait találni a különböző albérletkereső oldalakon, az ok: a fővárosi albérletárak az elmúlt időszakban teljesen „elszálltak”. A belső kerületekben 100-120 ezer forintnál kezdődnek a többszobás, családok számára is alkalmas lakások havi bérleti díjai. Az átlagos keresetű, albérletben élő családok szépen lassan a peremterületekre szorulnak, és kénytelenek kisebb, rosszabb állapotban lévő lakásokba költözni. Ráadásul várhatóan egyre többen kényszerülnek albérletbe, ha lejár a kilakoltatási moratórium, és sokan kénytelenek lesznek visszaadni lakásaikat a bankoknak vagy akár eladni hitellel terhelt ingatlanaikat. A vidéki városok közül Debrecenben, Szegeden, Pécsett és Győr környékén is nőttek az árak, igaz, a fővárositól még elmaradnak.
Az okok között számos tényező rejlik. Legény Imre, az alberlet.hu alapítója szerint Budapest egyre „menőbb” a külföldiek körében, egyre több a hosszabb-rövidebb ideig itt tanuló diák, de a start up cégeknél és a call centereknél dolgozó külföldiek száma is folyamatosan nő, számukra egyre több albérletre lenne szükség. A nyugat-európai diákok a 250-300 eurós (nagyjából 80 ezer forint) szobaárakhoz van szokva, így nem jelent nekik problémát havonta akár 150 ezer forintot kifizetni egy teljes lakásért. Péter örömmel meséli, a lakásárak emelkedésének köszönhetően VII. kerületi, Erzsébet körúti lakása pont a dupláját éri most, mint másfél éve, amikor megvette. Bérlőjétől így ma 12 százalékkal több bérleti díjat kér, mint tavaly. A bérlő persze eleinte sokallta az áremelést. „Megmutattam neki, hogy a környéken a hasonló lakásokat mennyiért lehet kiadni és belátta, hogy a 185 ezer Ft/hó plusz rezsi, amit jelenleg nekem fizet, egyáltalán nem kiemelkedő, akár 220 ezerért is ki tudnám adni” – meséli a tulaj.
„Sokan azt hiszik, a külföldieknek mindent ki lehet adni, a bérbeadók nagy része kapzsi, gyorsan meg akar gazdagodni, ezért sokan irreális árakon kínálják albérleteiket. Budapest fele kiadó lakásokból áll, de egyre kevesebb van ingatlanos kezében, az emberek maguk próbálnak bérlőt találni” – árnyalja a képet egy országos ingatlaniroda munkatársa, aki szerint olyan nagy a mozgás most a piacon, hogy a főváros közkedvelt részein egyetlen nap alatt is lehet bérlőt találni. Az V. kerület Kálvin tér, Ferenciek tere környéke a legnépszerűbb mostanában, itt a tavalyi 115 ezerről 150 ezerre emelkedett egy másfél szobás kiadó lakás ára. Buda XI. kerülete is közkedvelt, itt 110 ezer egy másfél szobás, a tavalyi favorit a XIII. kerületi Újlipótváros, ahol most átlagosan 120 ezer egy másfél szobás ingatlan kiadási ára, s ami a meglepő, hogy a IX. kerület felújított részén is ennyiért bérelhető egy hasonló méretű lakás.
Míg három éve nagyjából 20-21 ezer kiadó lakás volt Budapesten, most 12-14 ezer, a kínálat csökkenése pedig törvényszerűen nyomja feljebb az árakat. A peremkerületek iránti kereslet ennek ellenére sem nőtt: a XVII. kerülettől kifelé nem könnyű kiadni a lakásokat, kivétel Kispest, ami hagyományosan „jól megy” a jó közlekedés miatt.
Lakást a hálóról
A kiadó lakások számának drasztikus csökkenése egy minden világvárost elérő jelenségnek is köszönhető. A népszerű nagyvárosok többségében, ahol pezseg a kulturális élet és a turizmus, előbb-utóbb megjelennek a szállodák alternatívái, amelyek közül a legdivatosabb mostanában az Airbnb. Ahol a „közösségi apartmanoztatás” felbukkan – vagyis hogy csak napokra, esetleg egy-két hétre kínálják kiadásra a lakást az Airbnb internetes felületén (lásd keretes írásunkat) –, ott az összes albérlet ára megugrik, elsősorban a turisták által kedvelt belvárosi területen, de idővel a teljes város albérleti piaca megélénkül és drágul. Ez történt az elmúlt hónapokban nálunk is. Az apartmanoztatásra kínált budapesti lakások száma csak az elmúlt három hónapban 25-30 százalékkal emelkedett az Ingatlankiadás Okosan honlap tanácsadója, Istenes Mária Éva szerint. Míg 2013-ban csupán 4-500 fővárosi lakás volt az oldalon, és az embereknek el kellett magyarázni, mi is ez valójában, idén áprilisban már 4000 volt ez a szám, júliusra pedig 5200-ra emelkedett a kínált lakások száma. Sokan a munkájukat is otthagyták emiatt, és teljes állásban apartmanoztatnak, sok esetben több lakással is. Ha valaki jól csinálja, egy egyszobás, két személy számára megfelelő lakáson akár 2-3 millió forintot is nyerhet egy évben legálisan, de szélsőséges esetben a belváros szívében egy nagyobb luxuslakással akár 2 millió forintot is lehet keresni havonta a csúcsidőszakban.
Az „Airbnb-robbanás” most érte el a tetőpontját itthon, és könnyen lehet, hogy az itt kínált lakások száma nem is emelkedik tovább, mert időközben sokan rájöttek: nem is olyan egyszerű pénzszerzési lehetőség ez. Amellett, hogy nagyon sok időt és energiabefektetést igényel, egyáltalán nem biztos, hogy mindenkinek megéri. Hétvégenként több mint 1000 igényesen felújított, teljesen felszerelt belső kerületi lakás is üresen állhat, ezért a kiadók kénytelenek levinni az árakat, és így sem biztos, hogy az utolsó pillanatban találnak vendéget. „Sokan nem gondolnak bele, hogy ez tulajdonképpen egy 24 órás munka, állandóan készenlétben kell állni. Ha bármi baj történik vagy valami elromlik, rögtön ugrani kell, rugalmasnak kell lenni, és nyelvtudásra is szükség van. Minél gyakrabban váltják egymást a turisták, annál gyakrabban kell saroktól sarokig kitakarítani a lakást, így könnyen előfordulhat, hogy a nyári csúcsszezonban egyáltalán nem jut el nyaralni még néhány napra sem az apartmanoztató” – teszi hozzá Mária. Ezért a szakértők szerint a jelenlegi Airbnblakások egy része végül mégis visszakerül a hosszú távú albérletpiacra, és mivel ezek szinte kivétel nélkül felújított és tökéletesen felszerelt lakások, a színvonalat és így az árat is javítani, azaz emelni fogják.
Az albérletpiac elsősorban a közösségi szállásszolgáltatók tevékenysége miatt a világ szinte minden pontján felbolydult. Berlinben például olyan mértékű áremelkedés következett be, hogy maximálták az albérletek árait, megakadályozandó, hogy a szegényebb családok a peremkerületekbe szoruljanak. A szabályozás szerint a bérleti díj nem lépheti át 10 százaléknál többel a környékbeli árak átlagát. Svájcban, szintén a bérlők érdekeinek védelmében a bérbeadónak igazolnia kell, hogy többletköltsége adódott a lakással, ha árat akar emelni. Lapunk megkérdezte a Nemzetgazdasági Minisztériumot, hogy terveznek-e az albérleteket vagy a rövid távú lakáskiadást pontosabban szabályozó törvényt alkotni, de kérdésünkre lapzártánkig nem érkezett válasz.
Csalók és feketézők
Bár a NAV év eleji célkitűzései között feltüntette az „üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás”, és a „saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése” nevű tevékenységi körök ellenőrzését, egyelőre nem hallani lebukott apartmanoztatókról, holott (csakúgy, mint a hosszú távú lakáskiadás esetében) jelentős részük feketén folytatja a vendéglátást. Erre a tevékenységre ugyanis az önkormányzatoknak ugyanolyan engedélyt kell kiadniuk, mint a „Zimmer frei” típusú vendéglátásnál. Míg Nyugat-Európában és az USA-ban ez sokáig szabályozatlan területnek számított, nálunk a Balaton körüli szobakiadásra is vonatkozó szálláshely-szabályozás érvényes a közösségi típusú apartmanoztatásra is, így a lehetőség teljesen adott, hogy legálisan csinálják.
Nem elég, hogy egyre nehezebb kiadó lakásokat találni, a bérlőktől és a lakástulajdonosoktól is horrortörténeteket hallani. Judit lakásában például másfél évig lakott egy férfi, aki egy fillér albérleti díjat nem fizetett, és a számlákkal sem törődött. „Jó megjelenésű, öltönyös, 30 körüli pasi volt, letette a kéthavi kauciót, majd soha többet egy fillért nem fizetett, ám vígan élt a lakásomban. Kétségbeestem, ügyvédhez fordultam, hamar kiderült: egy csalóval van dolgom” – meséli. Ennek ellenére a törvény őt, vagyis a birtokon belül lévőt védte, így Juditon az önbíráskodás, az erőszak, a zárcsere és a verőlegények sem segítettek volna. A férfi végül másfél év pereskedés után egyszer csak magától eltűnt a II. kerületi lakásból. „Milliókat buktam ezen, de nagyon megörültem, amikor az üres lakás fogadott, szerencsére nem tett tönkre semmit. Rémálmaimban még néha előjön a tehetetlen düh, amit másfél évig éreztem” – teszi hozzá Judit, aki mindenkinek azt tanácsolja: szánjon rá néhány tízezer forintot és közjegyző előtt foglaltassa közokiratba a bérleti szerződést. Ugyanis ez az egyetlen jogszerű és célra vezető út, amellyel a bérbeadó bebiztosíthatja magát: nincs az akár több évig is elhúzódó peres szakasz, hanem probléma esetén a bérlő azonnal kiutasítható a lakásból. Az ilyen szerződésnek persze feltétele, hogy az ügylet ne feketén történjen. „Nem árt tisztában lenni azzal, hogy az ingatlan tulajdonosának joga van a bérbe adott ingatlanját rendszeresen megtekinteni, ellenőrizni, természetesen bizonyos feltételeket és szabályokat betartva” – mondja Kis-Vén Valéria, az Ingatlankiadás Okosan adótanácsadója. is. A piacon vannak már olyan cégek is, amelyek a bérleti díj nagyjából 10 százalékáért vállalják, hogy a tulajdonos helyett mindent elintéznek a bérlővel, természetesen a „rázós” ügyeket is, így a lakás tulajdonosának találkoznia sem kell az illetővel.
Anna és férje, Dani évek óta lelkes Airbnb-zők, Berlinben, Mariborban, Barcelonában, sőt Tel-Avivban és New Yorkban is így laktak heteket. Fele annyit fizettek a jól felszerelt lakásokért, mint egy közepes színvonalú hotelszobáért, ráadásul kényelmesebb és közelebb enged az adott városhoz. Tavaly nyáron, mivel hónapokig nem voltak otthon, kipróbálták a „másik oldalt”: meghirdették XII. kerületi lakásukat az Airbnb-n. „Minimum három hétre akartuk kiadni, szinte rögtön jelentkezett egy háromtagú orosz család, akik még sosem próbálkoztak ezzel a szolgáltatással, ami megnehezítette a dolgunkat, mivel semmilyen értékelés nem volt róluk a rendszeren. Picit izgultunk is emiatt, de semmilyen baj nem volt. Hosszasan leveleztünk, küldtek fotókat magukról, mi meg a lakásról. Kikötöttünk szabályokat, például, hogy nem lehet dohányozni a lakásban és elzártunk minden értéket. Az nem zavar, ha levesznek egy könyvet a polcról vagy hogy alszanak az ágyamban, úgyis mindent kitakarítottunk utána” – magyarázza Anna. Aki szerint arra is jó egy ilyen „lakáskiadás”, hogy ami felesleges, attól megválik és rendet is tesz a lakásban. Miközben, nem mellesleg, pénzt is „keres”. Nem is keveset. Ezen felbuzdulva egy másik családnak is kiadták lakásukat az Airbnb-n keresztül: egy szintén háromtagú, erdélyi família érkezett hozzájuk két hétre, miközben ők a Balatonnál nyaraltak. Idén nyáron is belevágnak a kényelmes „pénzkeresésbe”, igaz, már nem az Airbnb-nkeresztül: a már „bevált” orosz családnak adják kölcsön lakásukat bő egy hónapra, amelyért 250 ezer forintot kapnak. „Nem tagadom, persze, hogy azért adjuk ki a lakásunkat, mert anyagilag megéri. Bizalmi dolog, de nekünk eddig csak jó tapasztalataink voltak” – teszi hozzá.
Alaposan átalakítja az utazást, szálláskeresést az Airbnb - illusztráció
Az Airbnb egy közösségi oldalon működő szállásmegosztó, amely világszerte több tízezer lakást kínál rövid távra, főleg turistáknak. A szolgáltatást igénybe vevő vendégeknek 10-12 százalékos közvetítési díjat kell fizetniük, míg a lakások tulajdonosainak csupán 3 százalékot. A fizetés az oldalon keresztül történik, a foglaláskor kell kifizetni az árat, amit a tulajdonos akkor kap meg, amikor a bérlő megérkezik. A lemondásnak vannak következményei, ezeket az oldalon lehet egyénileg beállítani. A lakásukat kiadókról és az azt bérbe vevőkről is megjelennek értékelések, valamint meg kell adni személyes adatokat is, így valamennyire nyomon követhető mindenki, nem lehet következmények nélkül „garázdálkodni”. Az Airbnb értéke jelenleg 25 milliárd dollár. Azonban a cég vezérigazgatója, Brian Chesky nyilvánosságra hozta azon 2008-as leveleit, amelyek ötletének visszautasításairól szólnak. Az akkor 1,5 millió dolláros üzlet ötletével hét befektetőt keresett meg, ebből öten elutasították, ketten válaszra sem méltatták.
Brian Chesky - Fotó: Chris Weeks, Europres/Getty Images
Airbnb-kínálat 2015 júliusában Budapesten - Forrás: ingatlankiadasokosan.hu
Albérletárak (2 szobás, 40–70 négyzetméteres lakások; Ft) - Forrás: alberlet.hu, 2015. júliusi adatok
Címkék: ingatlanpiac, bérlakás-lakásépítés
Következő: Íme Magyarország…
Következő: Íme Magyarország szebbik arca - miközben a magyar állam ismét csődöt…
Előző: Publicus-VH…
Előző: Publicus-VH kutatás: Csak a tábor mozog a Fidesz alatt