Amikor nem jár az ingatlanközvetítői díj | arsboni
Kezdőlap Rovatok Advocatus Amikor nem jár az ingatlanközvetítői díj
Amikor nem jár az ingatlanközvetítői díj
Mikor nem jár az ingatlanközvetítői díj? A Barkassy Grünfeld ingatlanjogi praxisában gyakran fordulnak elő vitás esetek az ingatlanközvetítői jutalék tekintetében. Többnyire ingatlanközvetítő vállalkozás ügyfeleink kérik közreműködésünket a nekik járó, ám az ügyfél által megfizetni nem kívánt díjak érvényesítésében, de az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés megbízó felei is gyakran felkeresnek bennünket, amikor úgy vélik nem jogos a közvetítő díjigénye. Érdemes tehát áttekinteni néhányat a jellemzően előforduló vitára okok esetkörök közül. Előző cikkünkben az ingatlanközvetítő vállalkozások szemszögéből vizsgáltuk meg a kérdést, most az őket megbízó ügyfelek számára kedvező ítéleteket vesszük górcső alá.
Az ingatlanközvetítői jogviszony jogi jellege
Ahogy arra korábbi írásunkban is rámutattunk, az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés egy megbízási szerződés, amely azonban a szerződéstípus főszabály szerint érvényesülő jellemzőitől több ponton is eltér, mely alapvetően úgynevezett sikerdíjas jellegéből adódik. Ebből kifolyólag, szemben a megbízási szerződés alapvetően nem eredménykötelem karakterisztikájával, az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés esetében a felek kifejezetten úgy szoktak rendelkezni, hogy a megbízott díjra akkor tarthat igényt, ha közvetítői tevékenysége sikerre vezet és annak eredményeként a megbízó az általa közvetített személlyel szerződést köt – a szerződéskötéssel tekintendő teljesítettnek a szerződés.
Vitás esetek, amikor nem jár az ingatlanközvetítői díj
Éppen a jogviszony sikerdíjas jellege az, amely a legtöbb esetben az egyet nem értés forrása. Nézzünk tehát néhány esetet, amikor jogos az ügyfél kételye a díjfizetési kötelezettség kapcsán.
Az okozati kapcsolat szükségessége
A BDT2008. 1889. számú döntésben, az eljáró fórum kimondta, hogy amennyiben az ingatlanközvetítő az általános szerződési feltételei között a megbízási díjat jutalék formájában határozza meg, a jutalékra csak akkor válik jogosulttá, ha az ingatlanközvetítői tevékenysége eredményeként, azzal okozati összefüggésben jön létre az ingatlanra vonatkozó szerződés. Ellentétes a jóhiszeműség elvével és jogellenes egyoldalú és indokolatlan előnyt biztosít az ingatlanközvetítő számára, ha az általános szerződési feltételei szerint akkor is jogosult a jutalékra, ha nem a közvetítő tevékenysége eredményeként jön létre az ingatlan-adásvétel.
A sikeres tranzakcióban való közreműködés hiánya
A Szegedi Ítélőtábla a BDT2009. 2083. számú ítéletében rámutatott, hogy tisztességtelen az ingatlanközvetítésre vonatkozó általános szerződési feltétel kikötése, ha az ingatlanközvetítő akkor is követelheti a díjat, amennyiben a megbízó egyértelműen bizonyítja, hogy a vevő az értékesítési szándékról nem a megbízott közvetítői (hirdetési) tevékenysége eredményeként szerzett tudomást.
Ezt húzza alá a Pécsi Ítélőtábla döntése is, melynek értelmében külön kikötés hiányában nem jár sikerdíj, ha a megbízó nem a megbízott által felkutatott vevővel köti meg az adásvételi szerződést.
Vélelem az ingatlanközvetítő teljesítésének hiányára
A fentiekben hivatkozott BDT2009. 2083. számú bírósági döntés, kimondja, hogy ha az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés hatálya alatt kerül sor az ingatlan értékesítésére, vélelem szól amellett, hogy az értékesítés az ingatlanközvetítő tevékenysége eredményeként történt, az ellenkező bizonyítása a megbízót terheli. Amennyiben viszont az értékesítés az ingatlanközvetítési szerződés megszűnése utáni időszakra esik, a vélelem nem érvényesül, hanem az ingatlanközvetítőt terheli annak bizonyítása, hogy a szerződés megszűnése ellenére az értékesítés még az ő közvetítő tevékenységének eredménye. Abban az esetben tehát, ha a szerződés megkötésére az ingatlanközvetítési szerződés megszűnését követően került sor és az okozati összefüggést az ingatlanközvetítő nem tudja bizonyítani, úgy az ügyfél megbízó díjfizetési kötelezettsége sem áll be.
Tisztességtelen általános szerződési feltételbeli kikötések
A Kúria kimondta, hogy érvénytelen az olyan általános szerződési feltétel, amely abban az esetben is a sikeres közvetítés esetén fizetendővel megegyező mértékű díjfizetési kötelezettséget ír elő a megbízott részére, ha nem a megbízott tevékenységének révén, illetőleg a megbízási jogviszony megszűnését követően jön létre a kívánt adásvételi szerződés, vagy a megbízó a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant.
A sikerdíjas ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződésekben a megbízási szerződés fő szabályával szemben annyi a specifikum, hogy a Ptk-ban foglaltaktól eltérően a közvetítő az ingatlanközvetítői díjra akkor tarthat igényt, ha a közvetítői tevékenysége folytán szerződéskötésre kerül sor.
A BH2014. 46. számú bírósági határozatban a legfelsőbb bírói fórum leszögezte, hogy a fenti elvi alapból indulva a bírói gyakorlat minden olyan blankettaszerződéssel létrejött sikerdíjas ingatlanközvetítési megbízási szerződéshez kapcsolódó általános szerződési feltételt érvénytelennek tekint, amely abban az esetben is a sikeres közvetítés esetén fizetendővel megegyező mértékű díjfizetési kötelezettséget ír elő a megbízott részére, ha nem a megbízott tevékenységének révén, illetőleg a megbízási jogviszony megszűnését követően jön létre a kívánt adásvételi szerződés, vagy a megbízó a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant.
Barkassy Grünfeld
közvetítői díj
Az irodák csábítása – avagy XXI. századi német romantika
Regional Online Dispute Resolution Mechanism: the EU Perspective