Saját magának állított csapdát a kormány – Fájdalmas időszak jöhet Magyarországon | Külföldi Magyarok Lapja
Saját magának állított csapdát a kormány – Fájdalmas időszak jöhet Magyarországon
Néhány év alatt mintegy 50-70 százalékkal emelkedett az új lakások ára, és a folyamat még mindig nem ért véget az általunk megkérdezett, a piacot jól ismerő szakértők szerint.
Az emelkedő építési költségek, valamint a 2020-tól ismét 27 százalékosra növekvő áfa mind a drágulás irányába hat. Ugyanakkor közgazdasági alaptétel, hogy az árakat a kereslet és kínálat együttesen határozza meg, ha nincs fizetőképes kereslet, az árak sem növekedhetnek jelentős magasságokba. Más kérdés, hogy azokon az árakon megéri-e majd a fejlesztőknek projektet indítani, a szakértők szerint a költségoldali drágulás és az áfa-emelkedés a projektek befagyasztására kényszerítheti a beruházókat. Valójában tehát nagyon sok minden azon múlik, hogy mi történik az áfával 2019 után, a kormány ezért csapdahelyzetbe kerülhet.
az újlakás-árakban jelentős emelkedésre is sor kerülhet az építési költségek elemzése alapján. Amennyiben ugyanis a fejlesztők ragaszkodnak a jelenlegi profit-rátájukhoz, az építési költségek növekedése és az áfa várhatóan 2020-tól történő ismételt megemelkedése összességében mind a jelentős drágulás irányába mutat. Költségoldalról nézve tehát, a lakásoknak drágulnia kellene még további jelentős mértékben. Nagy kérdés azonban, hogy az ilyen magas árak mellett lesz-e fizetőképes kereslet az új ingatlanokra, kereslet híján ugyanis könnyen előállhat az áfa-csökkentés előtti helyzet, amikor egyszerűen nem épültek új lakások, mivel a beruházóknak nem érte meg belevágni a projektekbe. Vagyis a fizetőképes kereslet hiányából fakadó árvisszatartó erő inkább a projektek elmaradásában csapódhat le. De nézzük, hogyan vélekednek az árak alakulásáról a szakértők!
A lakásárak változása elsősorban a jövedelmek és a gazdasági teljesítmény generálta kereslet függvénye. Nálunk ezt a 2016 eleji csok könnyítések, áfacsökkentés és áfavisszatérítés lehetősége megbolygatta. Emellett az áfacsökkentés miatti kínálatbővülés a kereslet korábbinál jóval nagyobb részét terelte az új lakások felé, látványos áremelkedést generálva a szegmensben. A 2019 végéig érvényes könnyítések kulcsfontosságúak. Az áfa egyrészt maradhat a mostani 5%-on, visszaállhat 27%-ra, vagy akár egy köztes szint is kialakulhat ezt követően; ez egyelőre kiszámíthatatlan.
Az újlakás-árak a legkeresettebb részeken a válság mélypontjához képest, néhány év alatt mintegy 50-70%-kal már most magasabbak. Itt esélyes lehet, hogy már 2019 végéig kétszeres árakat láthatunk. Ugyanakkor ez nem általános. Az éleződő versenyhelyzetnek működik egyfajta piaci önszabályozó hatása az árak tekintetében is. Nem tudom elképzelni, hogy ha 2019 után hirtelen visszaállna a 27% áfa, az ne rengetné meg a piacot, néhány nagyon keresett lokáció kivételével gyors árkorrekcióra vagy a projektek befagyasztására kényszerítve a lakásépítőket.
Horváth Áron, az ELTINGA vezetője és a Budapesti Lakáspiaci Riport elemzője
Véleményem szerint a kormány kényszerhelyzetbe hozta magát az új lakások áfakedvezményével. A meghatározott ideig élő kedvezményes áfa után hirtelen bekövetkező visszaemelkedés a piaci szereplőket meglehetősen érzékenyen érinti majd. A mostani 5 százalékos kulcs 2020. január 1-től- egyik napról a másikra – történő 27 százalékra emelkedése a lakosság részéről is komoly elégedetlenséget válthat ki, sokan lehetnek olyanok, akik ezeket a magas árakat már nem tudják megfizetni, vevő híján pedig a már futó projektek esetében bedőlésekre kerülhet sor.
Összességében az újlakás- árak alakulásában meghatározó, hogyan alakulnak az építési költségek a jövőben. Az elmúlt időszak jelentős drágulása után lassulás várható, véleményem szerint a munkakínálat hosszú távon reagál majd a piaci kihívásokra, csökkennek a mélyépítés megrendelései, illetve a képzetlen munkaerő egy része szakmai képzést kaphat.
Szintén a lakások drágulását korlátozhatja, hogy a fejlesztők rontanak majd a minőségen, annak érdekében, hogy még a megfizethető kategóriában tartsák az áraikat, olcsóbb anyagokat építenek be, vagy csökkentik a felszereltséget. Fontos ezeket a feltételeket a vásárlóknak részletesen átnézniük szerződéskötés előtt. De szintén az árak mérsékeltebb növekedésének irányába hat, hogy a kereslet nem nő ilyen ütemben tovább, a piac az elmúlt években hiányzó fejlesztések miatt “ki volt éhezve” az új lakásokra, ez az éhség azonban a projektek megszaporodásával csökken. Míg 2015-ben például nagyjából 2000 lakást adtak csak át Budapesten, addig a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint 2017-re közel 4000, 2018-ra több mint 9000, míg 2019-re már több mint 2800 lakás építését jelentették be legalább 4 lakást tartalmazó projektben.
Az árak változását illetően véleményem szerint differenciálódás lesz megfigyelhető, a jó fejlesztők jó lakásai drágulhatnak, a gyenge fejlesztések azonban versenyeznek majd a vevőkért. Ez utóbbiak esetében azonban akár komolyabb gondok is adódhatnak a projektek befejezése körül, a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint például már most több mint 1200 olyan lakás van, ahol a tervezett átadás dátumához képest egy évet csúszik a lakások átadása.
Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési vezetője
Véleményem szerint az újlakás-árak megduplázódása nem várható, közgazdasági közhely, hogy a piaci árakat a kereslet és a kínálat határozza meg, nem pusztán a költségek. Márpedig nem látjuk esélyét annak, hogy a jelenlegi jövedelemszint mellett akár saját célra, akár befektetésre tömeges igény lenne 1 millió forint körüli, vagy afeletti négyzetméterárakon lakásokra. A költségek további növekedését tényként kezelhetjük, kérdés, hogy mit sikerül ebből az árakban érvényesíteni. Elképzelhetőnek tartjuk, hogy a válság éveihez hasonlóan a vidéki városokban, a külső kerületekben megint nem fogja megérni a lakóingatlan fejlesztés, mivel azon az áron, amelyen lenne kereslet, a beruházónak nem éri meg felépíteni ezeket a házakat.
Az áfa változás nyilvánvalóan nagyon jelentős hatással lesz az árak változására, de az, hogy meghosszabbítják az 5%-os áfa-időszakot, visszaemelik 27%-ra az áfát, esetleg a közbenső 18%-os kulcsot alkalmazzák majd, jelen pillanatban megjósolhatatlan, valószínűleg erre még a döntéshozók sem tudják a választ.
Az áfa változástól függetlenül 15%-os emelkedést várunk 2020-ig, de ez erősen függ a lokációtól és a lakástípustól.