Voici les règles à suivre dans le cadre des transactions immobilières\nLa commission des règles et usages du Conseil national des barreaux publiait en janvier 2012, un premier guide pratique précisant le cadre de l’intervention de l’avocat mandataire en transactions dans le strict respect de nos règles professionnelles.\nPar arrêt du 22 mai 2014, la Cour de cassation a reconnu que le mandat en transactions immobilières faisait désormais partie des activités pouvant être exercées par un avocat et que la détermination des honoraires en proportion du seul résultat de la vente n’est pas autorisée, leur montant devant être évalué en fonction des critères de l’article 10, al. 2, de la loi du 31 décembre 1971 (un honoraire principal et éventuellement un honoraire complémentaire). C’est ce que la commission des règles et usages a toujours soutenu.\nForte de cette jurisprudence, la commission a publié, en octobre 2014, la deuxième édition du guide pratique, enrichie d’analyses complémentaires essentielles à l’activité de l’avocat mandataire en transactions.\nEn 2016, le Conseil national des barreaux a, sur rapport de la commission des règles et usages, refondu entièrement l’article 6 « Le champs d’activité professionnelle de l’avocat »2 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat (RIN).\nNouvelle version de l’article 6 du RIN\nCette nouvelle version de l’article 6 du RIN vise expressément la mission de mandataire en transaction immobilière (RIN, art. 6.3).\nConformément à l’article 6.4 du RIN, l’avocat qui entend exercer l’activité de mandataire en transaction immobilière doit en faire la déclaration à l’Ordre, par lettre ou courriel adressé au Bâtonnier.\nIl s’agit d’une simple obligation de déclaration, sans contrainte formelle, qui vise d’une part à assurer une meilleure formation des avocats souhaitant les exercer, et d’autre part à permettre aux Ordres de communiquer sur les avocats exerçant ces missions dans leur ressort.\nDe plus, plusieurs textes législatifs et réglementaires impactant directement ou indirectement cette activité ont été modifiés, notamment s’agissant du caractère désormais obligatoire des conventions d’honoraires :\nArticle 10 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 modifié par l’article 51 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.\nArticle 10 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 modifié par l’article 2 du décret n° 2017-1226 du 2 août 2017 portant diverses dispositions relatives à la profession d’avocat.\nArticle 11 du RIN relatif aux honoraires modifié et renuméroté par DCN n°2015003, AG du CNB du 12-12-2015, Publié au JO par Décision du 14-01-2016 – JO 16 février 2016.\nUne actualisation du guide pratique était donc devenue nécessaire, sans pour autant modifier les grands principes qui régissent cette activité.\nEnfin, le guide contient en annexe un modèle de contrat de mission en transaction immobilière qu’il reviendra à chaque avocat d’adapter de façon circonstanciée. Deux clauses ont été ajoutées :\nune clause « Médiation » pour informer le mandant ayant la qualité de consommateur de la possibilité qui lui est offerte d’avoir recours au médiateur de la consommation mis en place par le Conseil national des barreaux.\nUne clause « Protection des données à caractère personnel » pour informer le mandant conformément à la loi Informatique et libertés.\nJ’espère que les avocats trouveront dans ce guide les réponses à leurs interrogations pour une pratique en toute confiance et en toute sécurité dans l’intérêt de leurs clients. Cette nouvelle activité doit conduire l’avocat à utiliser l’acte d’avocat pour la régularisation des conventions passées dans ce cadre.\nJe remercie vivement mes prédécesseurs à la commission des règles et usages, Monsieur le bâtonnier Pierre Berger et Monsieur le bâtonnier Francis POIRIER, d’avoir travaillé sur les deux premières éditions, traçant ainsi la voie à suivre.\nI.\tRAPPEL DES PRINCIPES\nCette activité de mandataire en transactions entre dans les prévisions de l’article 6.23 du RIN aux termes duquel l’avocat « peut recevoir mandat de négocier. » (al. 4). Cette activité est expressément prévue par l’article 6.34 du RIN qui décline les champs d’activités de l’avocat. Elle fait partie des activités qui doivent faire l’objet d’une déclaration spécifique auprès de l’Ordre en application de l’article 6.45 du RIN.\nLa spécificité de la profession d’avocat impose toutefois que cette activité respecte un certain nombre de principes : « Le mandat écrit, ou la lettre de mission, doit déterminer la nature, l’étendue, la durée, les conditions et les modes d’exécution de la fin de la mission de l’avocat. » (art. 6.2, al.3 du RIN)\nL’avocat se différencie des autres prestataires de services par la spécificité de son mandat qui est révocable ad nutum et par le fait que l’honoraire convenu peut toujours être contesté dans les conditions posées par les dispositions des articles 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 et 174 et suivants du décret n° 91- 1197 du 27 novembre 1991 (En ce sens : Cass. 2e civ., 22 mai 2014, pourvoi n° 13- 20035).\nLa mission de l’avocat mandataire en transactions se distingue de celle du courtier qui se limite à la seule mise en relation des parties contractantes et qui est par nature commerciale. En conséquence, toute clause du mandat en transaction qui pourrait conduire à la requalification du contrat en opération de courtage doit être prohibée tant parce que le courtage constitue une opération commerciale que parce que la mission de l’avocat ne peut se limiter à la seule opération de rapprochement des deux parties contractantes. Cette position correspond à la jurisprudence qui, pour lui reconnaître son caractère civil, exige bien que l’acte d’intermédiation qui peut incontestablement faire partie de la mission, soit accessoire à la prestation juridique de rédaction d’acte (CE 187054 188312 du 23 févr. 2000) ou de conseil (Cass. 1re civ., 13 nov. 2002, pourvoi n° 00-13668). C’est aussi dans ce sens que s’était déjà prononcé le rapporteur de la loi du 31 décembre 1990 portant réforme des professions juridiques et judiciaires, approuvé sur ce point par le Garde des Sceaux (JOAN du 1er décembre 1990 discussion de l’art. 1). Pareillement, le mandat en transaction doit être distingué du contrat de commission qui, pour constituer un acte de commerce, est interdit à l’avocat.\nSur le plan déontologique, l’avocat mandataire en transactions agit bien en tant qu’avocat et non pas au titre d’une activité qui pour ne pas faire partie de son métier, serait néanmoins compatible avec ce dernier. Il doit donc, comme dans tous les autres actes de sa vie professionnelle, respecter les principes essentiels de la profession, tels qu’ils sont rappelés à l’article 1er du RIN. C’est à ce titre qu’il lui appartient, notamment, de veiller à son indépendance et de respecter les règles du conflit d’intérêts. Il ne peut en conséquence percevoir une rémunération d’une autre personne que de son mandant (Art. 11.36 du RIN ; avis déontologique du CNB approuvé par l’Assemblée Générale des 5 et 6 février 2010).\nIl faut de ce qui précède conclure que l’avocat dans l’exercice de cette activité a un mode opératoire qui lui est propre et qui est différent de celui d’autres professionnels, agents immobiliers ou notaires, lesquels ont leur tradition et leur déontologie qui ne sont pas identiques à celles de l’avocat : l’indépendance de l’avocat et toutes les exigences relatives à son obligation de gérer les éventuels conflits d’intérêts ne sont pas de même nature ni de même intensité que pour les agents immobiliers ou les notaires. Certes, le respect par l’avocat de ses principes déontologiques représente une contrainte supplémentaire par rapport aux autres professionnels ; elle s’explique aisément par un meilleur service rendu au client. Dans l’exercice de l’activité de mandataire en transactions, il ne s’agit donc pas d’imiter ou de faire un métier autre que le nôtre, mais d’assister en notre qualité d’avocat nos clients lorsqu’ils envisagent une opération d’acquisition de vente ou de location avec un partenaire à chercher.\nII.\tDOMAINES D’APPLICATION\n· achat, vente, baux, recrutement, financement,\n· plus généralement, tous types de contrats quel qu’en soit le domaine.\nIl importe peu que la transaction, objet du mandat, présente en elle-même un caractère commercial pour les parties elles-mêmes, le mandat de l’avocat, pour autant qu’il respecte les principes rappelés ci-dessus, étant par essence civil.\nIII.\tDECLINAISONS DES PRINCIPES\n1.\tUne activité accessoire\nLa présence des avocats dans le domaine des transactions ne se justifie que par leur plus-value juridique et leur déontologie. Cette plus-value ne doit pas se résumer à la seule rédaction de l’avant-contrat. Elle doit s’inscrire dans l’analyse de la situation juridique du mandant, de la transaction et des conséquences juridiques de celle-ci.\nIl apparaît préférable, d’une part, de s’en tenir à l’analyse du Conseil d’Etat dans son arrêt du 23 février 20007 susvisé rattachant le critère de l’accessoire à la prestation elle-même en ce sens que la participation de l’avocat à l’intermédiation échappe à la commercialité comme pratiquée « à l’occasion ou en vue de la réception d’un acte » et, d’autre part, de prendre en compte la plénitude du rôle de l’avocat en charge d’une telle mission.\nLe « mandat en transactions » fait nécessairement partie d’une mission principale plus large préalable ou au moins concomitante. Tel est le cas par exemple de l’avocat chargé :\ndu règlement d’une situation (divorce, succession, etc.). L’avocat se voit confier le mandat de trouver un acquéreur pour un bien appartenant à l’actif à partager ou à transmettre ;\nde la transmission d’une entreprise. Cette opération suppose le plus souvent une restructuration ou en tout cas un audit juridique préalable afin que l’entreprise en cause puisse être cédée ou apportée dans les meilleures conditions possibles ;\nde la mission spécifique de préparer et d’accompagner la cession, la location ou l’acquisition d’un bien, à condition que sa mission ne se limite pas à la seule recherche du cocontractant. Dans cette hypothèse aussi, l’intermédiation doit rester accessoire à la mission juridique. En conséquence, le mandat en transactions doit comprendre l’accompagnement juridique, fiscal et social de l’opération envisagée incluant les conseils sur les modalités et les conséquences de celle-ci et/ou la rédaction des contrats nécessaires à sa réalisation (avant-contrats, lettres d’intention, promesses, compromis, actes divers...).\nEn matière immobilière, la mission de l’avocat comprend notamment la détermination exacte des caractéristiques juridiques de l’immeuble vendu en termes d’urbanisme, d’environnement, du droit de construire, des conditions de la vente lorsque le bien dépend d’une indivision successorale ou conventionnelle, de qualification au regard du régime matrimonial du vendeur, du régime fiscal de la vente, des droits de mutation et des conséquences en matière de plus-values, d’opérations subséquentes d’ores et déjà prévues, apport à une société de gestion ou acquisition directe par celle-ci, etc.\nL’étude des conditions juridiques et fiscales de l’opération n’est pas moins importante que la rédaction de l’acte qui les met en œuvre. Ainsi, l’activité de mandataire en transactions doit toujours s’inscrire dans un environnement juridique.\n2.\tL’activité de mandataire\nL’avocat doit agir dans le seul intérêt de son mandant ce qui exclut qu’il puisse accepter d’intervenir comme intermédiaire pour le compte de deux clients ; une telle pratique s’analyserait en effet comme une opération de courtage interdite à l’avocat. Dans l’intermédiation qu’il initie avec un contractant éventuel, l’avocat représente et négocie au nom de son seul client. C’est bien ce qui est de l’essence même de la mission que le client confie à son avocat.\n2.1 LE RESPECT DES PRINCIPES ESSENTIELS\nL’avocat intervenant en qualité de mandataire en transactions apporte à son mandant et au cocontractant de ce dernier des garanties découlant de son statut professionnel. Ces garanties résultent notamment du respect des principes professionnels inclus dans le RIN :\nrespect des principes essentiels (art. 1 du RIN), dont l’exigence d’indépendance\nrespect absolu du secret professionnel tant pour l’activité de conseil que de consultation (art. 2 du RIN)\nrespect des règles du conflit d’intérêts (art. 4 du RIN), notamment s’il est amené à accepter, une position de rédacteur unique\nrespect des règles relatives à la rédaction d’actes (art. 7 du RIN), dont notamment : vérification de la validité et de la pleine efficacité de la convention, refus de participer à la rédaction d’un acte manifestement illicite ou frauduleux.\nLorsqu’un contractant potentiel est approché, l’avocat mandataire qui négocie pour le compte exclusif de son mandant n’en est pas moins tenu à un certain nombre d’obligations à l’égard de l’éventuel contractant : loyauté et véracité des informations transmises, information de la partie contractante sur les caractéristiques juridiques de l’opération, l’avocat ne pouvant en aucun cas se rendre complice d’un quelconque dol de la part de son mandant, nécessité de s’assurer de la réalité et donc de l’efficacité du consentement ainsi sollicité, etc.\nL’intervention d’un avocat dans une intermédiation implique le nécessaire respect par celui-ci, outre les règles propres au mandat en cause, des règles déontologiques qui sont les siennes, ce qui fait la plus-value de son intervention.\nAssez fréquemment, l’avocat pourra aussi être amené à gérer des situations délicates entre contractants éventuels : gestion de la confidentialité des informations relatives à ces derniers et de la loyauté de leur « mise en concurrence » … Certes, c’est du point de vue et en considération des seuls intérêts de son mandant qu’il sera amené à se déterminer ; mais il ne peut pas pour autant se dispenser du respect de ses obligations déontologiques à l’égard des éventuels contractants en termes de confidentialité et de respect du secret professionnel, sans préjudice des sanctions civiles susceptibles d’être encourues sur le plan de la responsabilité délictuelle en cas de faute dans la conduite des pourparlers.\n2.2. L’AVOCAT RÉDACTEUR UNIQUE\nA l’issue de la négociation avec le contractant éventuel, s’ouvrira la dernière phase de la mission, c’est-à-dire celle de la rédaction des actes concrétisant la réalisation de la mission. La question est alors de savoir si l’avocat qui a accepté la mission de son seul client et qui est intervenu jusque-là à son seul profit peut accepter de devenir rédacteur unique pour le cas où le contractant ne serait pas lui-même conseillé ou assisté, alors même qu’il en aurait été sollicité, d’un professionnel du droit, et en intégrant les conséquences à tirer de cette situation, certes dans le prolongement direct de la mission initiale, mais nouvelle par rapport à cette dernière.\nLa réponse est bien évidemment positive dans son principe : cette compatibilité est d’autant plus évidente que la mission d’intermédiation est pour la jurisprudence, nous l’avons vu, accessoire à la mission de rédaction d’acte. De son côté, le mandant doit aussi être bien conscient de ce qu’il reste de son intérêt que son conseil soit rédacteur des conventions, même si l’absence de professionnel du droit au côté du cocontractant impose à l’avocat quelques obligations supplémentaires en termes d’information et même de conseil.\nSur le plan déontologique, les données de la question relèvent bien évidemment de l’application des principes essentiels qui régissent la profession d’avocat et notamment des dispositions des articles 4 et 7 du RIN qui admettent que l’avocat peut être rédacteur unique et, avec l’accord de toutes les parties, se maintenir en situation de conflit d’intérêts. Dans la réalité, la réponse ne peut cependant s’énoncer aussi simplement. La gestion de la mission au niveau de la phase de rédaction implique en réalité, et d’une manière très concrète, la prise en compte de toutes les dimensions de cette problématique :\nLa première dimension est celle du conflit d’intérêts : l’avocat ne peut envisager d’être rédacteur unique sans avoir en conscience géré en amont la situation de conflit d’intérêts entre son client et son contractant et cette gestion ne peut se limiter au simple accord de toutes les parties en cause, lesquelles peuvent effectivement, et conformément à l’article 4 du RIN, permettre à l’avocat de se maintenir dans cette situation. Cette gestion suppose que le contractant soit parfaitement éclairé sur les éléments constitutifs de son intérêt personnel. L’avocat est tenu d’un devoir d’information de l’autre partie. Il doit inviter cette dernière à se faire assister par un autre avocat (article 7.2 du RIN). Cette gestion pourra d’autant mieux se concevoir que l’avocat aura respecté ses obligations de loyauté et de véracité des informations transmises.\nLa deuxième dimension est liée aux obligations que la jurisprudence fait peser sur l’avocat rédacteur unique (Cass. 1re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18142, Bull. civ., I, n° 267 ; D. 2009, p. 706, note Ch. Jamin ; RTDciv. 2009, p. 134, n° 2, obs. P.-Y. Gautier ; Gaz. Pal. 20 nov. 2009, p. 4, note J.-L. Magnier. – Adde, Cass. 1re civ., 25 févr. 2010, n° 09-11591, inédit) dont il résulte que l’avocat est alors quasiment tenu à une obligation de conseil à l’égard de chacune des parties contractantes, outre celle de veiller à l’équilibre des intérêts de chacune d’entre elles.\nDe ce qui précède il faut conclure que le passage d’une mission exclusivement conçue pour le service du mandant à la phase de rédaction des actes au travers de laquelle l’avocat prend ainsi directement ou indirectement en charge les intérêts du contractant doit faire l’objet d’une réflexion attentive et concrète, et la question du règlement des honoraires, si elle ne doit pas être éludée, est à examiner en tenant compte de tous les éléments de la question sans se focaliser sur l’approche exclusivement fiscale. Il faut en conséquence considérer que les honoraires de la mission sont bien en principe dus par le mandant et exclusivement par lui, ce qui est la garantie que le conseil et l’exécution de la mission ont bien pour objet la seule défense des intérêts du mandant. Ce n’est qu’après avoir pris en compte toutes les dimensions de la question qu’il peut y être dérogé au niveau de la phase de rédaction des actes et avec l’accord parfaitement éclairé de toutes les parties.\n2.3. L’HYPOTHÈSE DU DOUBLE MANDAT CONFIÉ À L’AVOCAT PAR LE VENDEUR ET L’ACQUÉREUR (MANDATS SUCCESSIFS QUI N’ONT PAS LE MÊME OBJET)\nC’est une situation qui doit demeurer exceptionnelle car l’avocat ne peut, en aucun cas, se livrer à une opération commerciale. L’avocat ne peut pas être un agent entre un vendeur et un acheteur. Cette situation ne doit pas être susceptible d’être qualifiée de courtage.\nEn application de nos règles professionnelles, chacune des deux parties doit être préalablement informée et avertie de son intérêt à être assistée et représentée par un autre avocat. L’accord des deux parties est en outre indispensable et doit être formalisé de manière circonstanciée.\nC’est une situation qui demeure délicate et qui doit être appréhendée par l’avocat en toute transparence et loyauté vis-à-vis de ses mandants. L’avocat doit être particulièrement attentif à son indépendance et à son secret professionnel. Il doit gérer le conflit d’intérêts, c’est une situation que connaît bien l’avocat. Il lui appartiendra d’assister les deux parties pour trouver le point d’équilibre entre les intérêts de l’une et les intérêts de l’autre.\nIV- DEFINITION DE LA MISSION\n1.\tUn mandat écrit\nL’obligation de la rédaction d’un mandat écrit résulte notamment des dispositions des articles 6.2 et 6.3 du RIN. Le mandat signé par le mandant doit être accepté par l’avocat (art. 1984 du Code civil). Il implique l’obligation pour l’avocat de rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties (art. 1375 du Code civil).\n2.\tContenu du mandat\n· contenir l’identification précise du client, · définir précisément la mission, · rappeler la mission juridique principale, dont l’opération envisagée est l’accessoire, · identifier clairement le bien ou l’objet de la transaction, · préciser les conditions de l’opération envisagée (dont notamment le prix d’acquisition ou de cession du bien, la marge de négociation, les modalités d’intervention de tiers et la prise en charge de celles-ci), · d’une manière générale, préciser le mandat d’initier avec tout contractant éventuel, les pourparlers propres à réaliser l’opération, tant dans son principe (contacter et négocier au nom du mandant), ses modalités pratiques d’exécution (cercle des destinataires de l’offre contractuelle et publicité éventuelle à mettre en oeuvre), que ses limites (pouvoir ou non de conclure l’accord définitif), · définir les modalités de maniement des fonds et l’obligation de reddition des comptes, · prévoir le montant et le mode de rémunération de l’avocat, · prévoir sa durée, les modalités de rupture et leurs conséquences.\n3.\tLa rémunération\nTout d’abord, s’agissant de la rémunération d’une activité d’avocat, celle-ci reste soumise aux règles de la fixation des honoraires telles que prévues par les articles 10 de la loi n°71-1130 du 31 déc. 19718, 10 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 20059 et 11 du RIN portant obligation pour l’avocat de conclure par écrit avec son client une convention d’honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés.\nPour autant, il est vivement conseillé de dissocier le mandat de la convention d’honoraires.\nNos règles interdisent le pacte de quota litis pur et simple. La convention ne peut donc prévoir que l’avocat ne sera rémunéré qu’en cas de succès de l’opération ; cette position se comprend d’autant mieux que la mission de l’avocat ne se limite pas à la recherche du contractant, mais comprend aussi l’étude de tout l’environnement juridique, fiscal et social, laquelle étude sera faite que l’opération soit ou non réalisée.\nAinsi, par un arrêt de la deuxième chambre civile du 22 mai 2014, la Cour de cassation a confirmé que le mandat en transaction immobilière fait désormais partie des activités pouvant être exercées par un avocat et a écarté la possibilité d’une détermination des honoraires en proportion du seul résultat de la vente, leur montant devant être évalué en fonction des critères de l’article 10, al. 2, de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 (Cass. 2e civ., 22 mai 2014, pourvoi n° 13-20035).\nLa convention d’honoraires peut prévoir deux postes de rémunération :\n· un honoraire fixe correspondant à la partie de la mission de conseil au sens large du terme et devant rester à la charge définitive du mandant.\n· un honoraire complémentaire lequel peut être fonction du temps passé ou de l’importance de l’affaire par la référence à un pourcentage du montant de l’opération, auquel peut s’ajouter un honoraire de rédaction d’actes.\nIl convient de retenir et de respecter les dispositions de l’article 11-3 du RIN lequel prévoit : « …l’avocat ne peut percevoir d’honoraires que de son client ou d’un mandataire de celui-ci… ». En conséquence, trois situations doivent être analysées dans l’activité de mandataire en transactions immobilières :\n3.1. LES HONORAIRES SONT INTÉGRALEMENT SUPPORTÉS PAR LE VENDEUR, CLIENT DE L’AVOCAT\nC’est une situation que l’on rencontre souvent lorsqu’un prix est indiqué « frais compris ». L’assiette des droits de mutation, dus par l’acquéreur, n’est pas impactée par ce coût puisque l’honoraire facturé par l’avocat du vendeur n’est pas porté à la connaissance de l’acquéreur.\nIl en va autrement de la plus-value réalisée par le vendeur qui est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. En effet, en application de l’article 150 VA du code général des impôts (CGI) et de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI : « …le prix de cession est réduit, sur justificatif, (…) des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession… » lesquels comprennent, notamment « …les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire… ». De ce fait, les honoraires de l’avocat mandataire en transactions immobilières devraient, en principe, venir diminuer la plus-value imposable, dès lors qu’il s’agit de frais engagés à l’occasion de la cession. En conséquence, ces honoraires, chez le vendeur, pourront être en partie « récupérés » puisqu’ils vont réduire l’assiette de la plus-value.\n3.2. L’HONORAIRE COMPLÉMENTAIRE À LA CHARGE DU VENDEUR EST SUPPORTÉ CONTRACTUELLEMENT PAR L’ACQUÉREUR\nDeux hypothèses doivent être ici distinguées : · soit l’honoraire complémentaire facturé par l’avocat à son mandant est constitutif d’une charge augmentative du prix (3.2.1) ; · soit l’honoraire complémentaire facturé par l’avocat à son mandant est contractuellement mis à la charge de l’acquéreur (3.2.2).\n3.2.1. L’honoraire complémentaire (frais d’actes et autres accessoires) facturé par l’avocat à son mandant est constitutif d’une charge augmentative du prix\nLe fait de mettre à la charge de l’acquéreur une partie des honoraires de l’avocat pose la question de savoir si ceux-ci constituent des charges augmentatives du prix au sens de l’article 683, I du CGI, étant précisé que cette qualification emporte des conséquences, tant au niveau des droits de mutation, que de la plus-value de cession. En effet, ces charges viennent majorer le prix de cession et, par voie de conséquence, accroissent l’assiette des droits de mutation et de la plus-value de cession.\nIl convient d’examiner la définition du concept de charge augmentative du prix. L’article 683, I du CGI, relatif aux droits d’enregistrement, dispose que « la taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit… ».\nSelon l’administration fiscale, par « charges », il convient d’entendre « toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur soit en acquittant ses dettes, soit en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier … D’une manière générale, les charges augmentatives du prix au sens de l’article 683-I du CGI s’entendent de toute obligation, que le contrat de vente impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur… » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912 §10). Les honoraires facturés par l’avocat à son mandant sont donc constitutifs d’une charge augmentative du prix, s’ils sont répercutés.\nCette situation apparaît contreproductive car elle place l’avocat dans une situation plus défavorable par rapport à celle de l’agent immobilier ou du notaire, les commissions des agents immobiliers ou du notaire n’étant pas constitutives d’un supplément de prix. Toutefois, le surcoût fiscal en droit de mutation, pour l’acquéreur, qui découlerait de la qualification de charge augmentative du prix, pourra être ultérieurement défalqué, lors de la revente de l’immeuble puisque, en application de l’article 150 VB du CGI, ce surcoût est pris en compte dans le calcul du prix d’acquisition et vient donc diminuer la plus-value imposable, en l’état actuel de la règlementation fiscale.\n3.2.2. L’honoraire complémentaire (frais d’actes et autres accessoires) facturé par l’avocat à son mandant est contractuellement mis à la charge de l’acquéreur\nLes honoraires de rédaction du compromis et de négociation pourraient être traités différemment de l’honoraire fixe de l’avocat car la doctrine administrative précise que : « ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation à titre onéreux : les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci… » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912 § 10).\nL’administration fiscale ajoute que : « ne constituent pas des charges les obligations imposées à l’acquéreur par l’acte de vente et qui lui auraient incombé, en toute hypothèse, en vertu des usages ou de la loi… » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912 § 190).\nEn effet, l’article 1593 du code civil dispose que les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Selon l’administration fiscale, les frais d’actes, qui sont des « obligations incombant normalement à l’acquéreur », sont exclus, par voie de conséquence, de l’assiette des droits de mutation, la doctrine administrative faisant ici expressément mention, à titre d’exemple, des honoraires du notaire et des honoraires de négociation du notaire (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-2012 0912 § 200 et 230).\nLa transposition de cette solution aux honoraires de l’avocat mandataire en transactions immobilières permettrait d’écarter de l’assiette des droits de mutation ces mêmes honoraires.\nIl convient de se placer en conformité avec la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912 § 30) laquelle précise, concernant la commission d’intermédiaire :\n« Aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l’intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge.\nCf. Cass. Com., 12 décembre 1995, n° 2170 D, La commission payée par l’acquéreur, dès lors que la rémunération de l’intermédiaire, dans le mandat confié par les vendeurs, est contractuellement mise à la charge de l’acquéreur et qu’aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne met la charge du paiement de la commission au vendeur n’est pas à comprendre dans le prix soumis au droit de mutation ».\nContractuellement, la situation peut être présentée de la façon suivante : le mandat principal met l’honoraire principal et l’honoraire complémentaire à la charge du mandant. Il devra toutefois être précisé que l’honoraire complémentaire sera remboursé par l’acquéreur au vendeur. Dans le compromis, il sera stipulé :\n« De convention expresse, l’acquéreur s’engage à prendre en charge l’honoraire complémentaire tel que prévu dans le mandat principal. Cet honoraire complémentaire correspond aux frais d’actes et autres accessoires tels que prévus par les dispositions de l’article 1593 du code civil ». Ce sont ces dispositions qui s’appliquent notamment lorsque l’avocat est rédacteur unique.\nL’avocat a un seul mandat, celui du vendeur. L’honoraire complémentaire supporté en définitive par l’acquéreur correspond aux frais d’actes et autres accessoires lesquels n’impactent pas le prix principal.\n3.3. L’HYPOTHÈSE DU DOUBLE MANDAT CONFIÉ À L’AVOCAT PAR LE VENDEUR ET L’ACQUÉREUR (MANDATS SUCCESSIFS QUI N’ONT PAS LE MÊME OBJET)\nL’avocat peut représenter les deux parties dès lors que celles-ci sont d’accord sur les termes du mandat (ex : sur le prix) sans que l’avocat ait eu un rôle d’entremetteur. L’avocat est alors le mandataire du vendeur mais aussi de l’acheteur. En conséquence, il doit être titulaire de deux mandats distincts de nature civile. L’avocat pourra alors recevoir ses honoraires tant du vendeur que de l’acheteur. Comme indiqué au point 2.3, c’est une situation qui demeure délicate et qui doit être appréhendée par l’avocat en toute transparence et loyauté vis-à-vis de ses mandants. L’avocat doit être particulièrement attentif à son indépendance et à son secret professionnel. Il doit gérer le conflit d’intérêts. C’est une situation que connaît bien l’avocat. Il lui appartiendra d’assister les deux parties pour trouver le point d’équilibre entre les intérêts de l’une et les intérêts de l’autre.\nV- EXECUTION DE LA MISSION\n1.\tDéclaration à l’ordre\nConformément à l’article 6.4 du RIN, l’avocat qui entend exercer l’activité de mandataire en transaction immobilière doit en faire la déclaration à l’Ordre, par lettre ou courriel adressée au Bâtonnier. Il s’agit d’une simple obligation de déclaration, sans contrainte formelle, qui vise d’une part à assurer une meilleure formation des avocats souhaitant les exercer, et d’autre part à permettre aux Ordres de communiquer sur les avocats exerçant ces missions dans leur ressort.\n2.\tAnalyse juridique\nLe mandat de recherche d’un cocontractant devant rester une activité accessoire, il doit donc être précédé ou au moins accompagné d’une analyse juridique portant tant sur la situation du mandant au regard de l’opération envisagée que de l’opération elle-même. En particulier, l’avocat doit veiller à analyser toutes les caractéristiques juridiques du bien ou de la prestation proposée ou recherchée pour le compte de son mandant. Il doit analyser les conséquences de la transaction au plan juridique et fiscal, qu’il s’agisse des droits de mutation ou de la taxation des plus-values réalisées à l’occasion de l’opération.\nLa question de la publicité recouvre en fait deux aspects : la publicité de l’avocat pour son activité de mandataire en transactions d’une part, et la publicité spécifique à chaque mandat d’autre part.\n· L’avocat a le droit de faire savoir, dans toutes ses communications, que l’activité de mandataire en transactions fait partie de ses missions. Il doit simplement veiller à ne pas se présenter comme intervenant exclusivement dans ce domaine : il demeure avant tout un avocat.\n· La publicité spécifique à chaque mandat, ou annonces immobilières, qui peut être affichée sur l’immeuble objet de la transaction, un panneau devant impérativement faire apparaître le nom de l’avocat, sa qualité d’avocat, ses coordonnées, son barreau d’appartenance, et éventuellement le logo « les avocats » de façon à mettre en valeur la profession. Elle peut également être effectuée au sein du cabinet de l’avocat (accueil, salle d’attente, fenêtre, baie vitrée) ou à l’extérieur (panonceau), ou encore sur le site internet du cabinet de l’avocat (onglet dédié). Cette publicité doit satisfaire aux dispositions communes à toute communication (RIN, art. 10.2), à celles relatives à la publicité personnelle (RIN, art. 10.3) ainsi que, le cas échéant, à celles relatives à la publicité par internet (RIN, art. 10.5). Elle doit en outre, respecter les dispositions spécifiques en la matière (ci-après).\nCette publicité doit rester conforme aux principes essentiels de la profession que sont la dignité et la délicatesse. (Cf. Le Vade-mecum de la communication des avocats, Commission des règles et usages, CNB, 1re édition, mars 2016, www.cnb.avocat.fr).\n3.1. DISPOSITIONS SPECIFIQUES\nL’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, pris en application de l’article L 112-1 du code de la consommation, et qui s’applique à tout professionnel, soumis ou non à la loi Hoguet, intervenant dans une transaction de vente, de location ou de sous-location immobilière ce qui inclut les avocats, prévoit, notamment, que :\n· le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l’immobilier devra dorénavant également être publié sur son site internet. Le barème doit, également, être affiché sur toute annonce immobilière dématérialisée : la présence d’un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce, intitulé par exemple « consulter nos tarifs » et renvoyant directement vers la page « tarifs » du site du professionnel, permet de remplir l’obligation ;\n· les annonces de vente préciseront systématiquement le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires du mandataire en transaction immobilière. Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné. Si des honoraires à la charge de l’acquéreur sont prévus :\n-\tla part TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître en pourcentage du prix entendu hors honoraires.\n-\tle prix de vente honoraires inclus est impérativement affiché et est celui qui apparaît en premier aux yeux du consommateur. Le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l’annonce. En tout état de cause, une mention précisant les modalités de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur toute annonce de vente :\n· les annonces de location avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel « tout compris », des modalités de décompte des charges locatives, vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR.\n· La DGCRRF a établi une fiche technique donnant des éléments d’interprétation de certaines dispositions de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cette fiche présente des exemples d’annonces satisfaisant aux conditions de l’arrêté du 10 janvier 2017.\nEn cas de recours à une société commerciale ou à un site de tiers, les coordonnées de l’avocat mandataire en charge de l’opération doivent être mentionnées car ce dernier est le seul responsable de toutes les phases du mandat, et les règles spécifiques relatives aux sites de tiers doivent être respectées.\n3.2. MODALITES DE MISE EN ŒUVRE\nLes règles régissant la publicité des avocats n’interdisent pas la distribution de publications regroupant les offres d’avocats mandataires en transactions, ni bien évidemment la création de sites Internet. Ne doivent figurer sur ces publications ou sites que les coordonnées des avocats mandataires concernés pour la raison susvisée.\nLe contrôle du respect de ces règles relève des Ordres.\nIl apparaît enfin souhaitable que les Ordres organisent la publicité dans leur barreau (ex : sites Internet dédiés) leur permettant, par là même, de la contrôler.\n4.\tModalités d’intervention des autres professionnels\n4.1. INTERVENTION DES TIERS PRESTATAIRES DE SERVICES EXERÇANT DANS UNE SPHÈRE DE COMPÉTENCE DISTINCTE DE CELLE DES AVOCATS\n4.2. PRESTATION SPÉCIALISÉE POUR LES VISITES\nLes visites peuvent être mises en place avec l’aide de prestataires spécialisés mais doivent toujours être organisées sous la responsabilité de l’avocat mandataire dans le respect des règles professionnelles.\nEn effet, les avocats qui accepteraient de confier l’ensemble du mandat qui leur a été donné deviendraient ainsi de simples apporteurs d’affaires et tromperaient leurs clients. Ils ne garantiraient pas à ces derniers le respect des principes essentiels et contreviendraient eux-mêmes aux règles déontologiques.\n5.\tRédaction des actes\n5.1. RESPECT DES RÈGLES PROPRES À LA RÉDACTION DES ACTES\nLorsqu’il s’agira de concrétiser les conventions faisant l’objet de la mission, deux situations peuvent se présenter :\n•\tou bien le contractant est lui-même assisté d’un avocat et la rédaction de la convention pourra se faire conjointement. Cette situation est la plus simple, elle évitera d’avoir à résoudre la question de la mise des honoraires dus par l’un des contractants à la charge de l’autre, ce qui n’exclura pas la possibilité pour les avocats en cause de s’entendre, en toute transparence vis-à-vis de leurs clients respectifs, sur la répartition des honoraires susceptibles d’être rattachés à la mission de rédaction des actes.\n•\tou bien le contractant ne répond pas positivement à l’invitation qui lui est faite par l’avocat mandataire de se faire ainsi assister d’un conseil. Dans ce cas l’avocat mandataire est amené à être rédacteur unique ; il ne peut, compte tenu des conséquences de cette situation et comme nous l’avons vu ci-dessus, le faire qu’avec l’accord de son client, le tout en conformité avec les articles 4 et 7 du RIN en tenant en particulier compte de ce que « l’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties » et que « l’avocat seul rédacteur d’un acte veille à l’équilibre des intérêts des parties. »\n5.2. L’ACTE D’AVOCAT\nL’article 3 de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées a inséré au Titre II : Réglementation de la consultation en matière juridique et de la rédaction d’actes sous seing privé de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, un chapitre premier bis : Le contreseing de l’avocat (articles 66-3-1, 66-3-2 à 66-3-3).\nLes articles 66-3-2 et 66-3-3 ont été abrogés par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 à compter du 1er octobre 2016 et repris par le code civil dans l’article 137413.\nCes dispositions reconnaissent désormais un statut particulier aux actes contresignés par les avocats, quelle que soit la situation. Ainsi, l’acte d’avocat a toute sa place dans l’activité de mandataire en transaction. En matière immobilière, l’acte rédigé se fondera sur une réelle expertise juridique de l’avocat, rédacteur totalement au fait de la législation, de la réglementation et des interprétations jurisprudentielles les plus récentes. Par son contreseing, l’avocat affichera à l’égard des parties, mais aussi des tiers, la mission et la responsabilité qui est la sienne.\n6.\tManiement des fonds\nLes règles sur le maniement des fonds des avocats doivent être respectées. De ce fait, les fonds devront (sauf en cas de transaction immobilière dans lequel l’acte translatif de propriété sera nécessairement un acte notarié) être déposés à la CARPA.\n7.\tRespect des règles sur la prévention du blanchiment\nLe I de cet article prévoit en effet : « Les personnes mentionnées au 13° de l‘article L 561-2 sont soumises aux dispositions du présent chapitre lorsque dans le cadre de leur activité professionnelle :\n-\t1) elles participent au nom et pour le compte de leur client à toute transaction financière ou immobilière ou agissent en qualité de fiduciaire\n-\t2) elles assistent leur client dans la préparation ou la réalisation des transactions concernant :\nb) … » De ce fait, l’avocat devra procéder à un examen de l’opération en fonction de son montant, de la qualité des donneurs d’ordre ou des bénéficiaires, identifier correctement le client, conserver systématiquement les renseignements et documents correspondants (Cf. Guide pratique « Lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme », CNB, 2e édition, mai 2017, www.cnb.avocat.fr).\n8.\tActes subséquents nécessaires\nL’avocat est tenu d’accomplir toutes les formalités subséquentes à l’opération, une fois celle-ci conclue, de manière à en assurer la régularité et l’efficacité. Il devra notamment veiller aux éventuelles opérations d’enregistrement, de publicité ainsi qu’au respect des éventuelles obligations déclaratives.\nL’activité de mandataire en transactions entre dans le champ d’activités autorisé de l’avocat. Elle est en conséquence couverte par l’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite par les Ordres. Le montant de cette garantie varie selon les barreaux entre 3.000.000 et 4.000.000 euros. L’activité de mandataire en transactions est assurée par le contrat de base dès lors qu’elle est exercée dans les conditions prévues par les textes et/ou le R.I.N. L’avocat devra d’autre part veiller à souscrire une couverture d’assurance suffisante au regard de l’importance des opérations dont il sera chargé, notamment en souscrivant à des lignes de couvertures complémentaires si nécessaire.\nVersion 5 : 10 oct 2020 par FW\nVersion 3 : mise en ligne\nVersion 2 : modification et simplification


Cartier ouvre une boutique éphémère à Marrakech – Le Magazine du Cap\nA voir / A faireOù sortirTravel\nCartier ouvre une boutique éphémère à Marrakech\nAprès avoir réouvert sa boutique en décembre 2016 à Casablanca, le célèbre joaillier Cartier s’offre une boutique éphémère à Marrakech pour une période de deux mois. Cette boutique se veut être la célébration des codes de la maison française de joaillerie et de la culture marocaine.\nLa boutique éphémère Cartier a élu domicile au Mandarin Oriental depuis ce dimanche 25 et sera ouverte aux clients de l’hôtel ainsi qu’au public jusqu’au 25 mai prochain.Un lieu unique niché dans 20 hectares d’oliviers et de jardins, avec l’Atlas en toile de fond.\nSur les murs, le moucharabieh en mailles dorées rétroéclairées rappelle la façade de la boutique de Casablanca. Un motif traditionnel que Cartier modernise par un travail minutieux.\nUn événement prestigieux qui permet à la Maison d’exprimer le dynamisme et l’esprit pionnier qui l’animent depuis toujours et d’accueillir une clientèle cosmopolite et initiée.\nAlessandro Patti, directeur général de Cartier Afrique, « se réjouit d’ouvrir ses portes en plein cœur de Marrakech, une première pour la Maison avec l’une de ses premières boutiques éphémères au monde. Ici, à la frontière du désert, Cartier présente ses créations dans un cadre qui rend hommage à la culture marocaine. Une manière de partager un art de vivre, de faire rayonner la Maison et de célébrer notre longue amitié avec ce pays à l’immense richesse ».\nLes amoureux de Cartier ne peuvent qu’espérer que le succès sera au rendez-vous et convaincra donc le joaillier français de s’implanter définitivement à Marrakech.\nA découvrir au: Mandarin Oriental , Route du Golf Royal, Marrakech\nDu 25 mars au 25 mai 2018 , Ouvert tous les jours, de 12h à 20h, Tél.: +212 6 61 28 91 86\nLa Grande Braderie Samedi 15 et dimanche 16 septembre\nTourisme : Bessan affiche ses atouts dans un film promotionnel\nVinocap, vitrine du savoir-faire viticole de l’Occitanie\nCandice Renoir, commandant de police au grand cœur


article 8 plantes digestion | kiwi-nature\n8 plantes à trouver pour digérer ses repas de fêtes !!\nArticle rédigé par Adélaïde Berthier de Kiwi-Nature le 30/12/2016\nAprès les fêtes de fin d'année, une bonne tisane peut aider la digestion.\nCertaines plantes se prêtent particulièrement à cet exercice, voici une liste non exhaustive.\nL’Aneth (Anethum graveolens)\nCe sont les graines de la plante qui sont utilisées pour soigner les maux de ventre. En écrasant simplement quelques graines et en les laissant infuser 10 minutes dans de l’eau bouillante vous pourrez profiter de leurs bienfaits.\nL’aneth a plusieurs actions sur la digestion. Elle est conseillée en cas de spasmes intestinaux, de ballonnement, de flatulence, de colique et de maux d’estomac. C’est donc un véritable allié pour une bonne digestion.\nAttention, il ne faut pas l’utiliser si vous êtes allergiques à une plante de la même famille, les Apiacées (céleri, carotte, fenouil…).\nC’est une plante estivale assez fragile, elle sera donc utilisée principalement l’été. Il est possible de la prendre en infusion.\nLaissez 3, 4 feuilles pendant 5 min dans de l’eau frémissante et le tour est joué.\nElle est utile pour les maux d’estomac, les digestions difficile, les infections intestinales.\nC’est également une plante calmante conseillée en cas de nervosité, d’angoisse ou d’insomnies (origine digestive ou nerveuse).\nLa Camomille Allemande (Matricaria chamomilla)\nLes têtes de camomilles sont bien connues par les adeptes de la tisane. Elle est prisée pour ses vertus digestive et calmante. Pour en profiter, mettez des têtes de camomille 15 minutes dans de l’eau bouillante et laissez infuser.\nC’est une plante très intéressante qui est efficace en cas de troubles digestifs, de gastro-entérite. Elle est également indiquée en cas d’insomnie, de migraines ou de douleurs lombaires et maux de tête liés à un état grippal.\nLe Fenouil (Foeniculum vulgare)\nChaque partie du fenouil (racine, graine, bulbe ou feuille) possède des vertus différentes. Ce sont les graines et leur odeur d’anis qui aident à mieux digérer. Mettez l’équivalent d’une cuillère à café dans un tasse d’eau bouillante, laissez infuser 15 minutes et buvez !\nLes graines de fenouil sont efficaces en cas de digestion lente et pénible ou contre l’aérophagie.\nAttention, il ne faut pas l’utiliser si vous êtes allergiques à une plantes de la même famille, les Apiacées (Aneth, céleri, carotte…).\nIl faut la consommer à petit dose, car sinon elle peut devenir toxique.\nLes menthes ont des propriétés comparables, vous n’êtes donc pas obligé d’utiliser la poivrée. Laissez infuser, quelques minutes, une pincée dans une tasse d’eau frémissante et dégustez !\nLa menthe possède de nombreuses propriétés. Elle est indiquée notamment pour traiter les problèmes d’aérophagie, de digestion et de spasmes gastriques.\nAttention, elle peut être déconseillée aux femmes enceintes, en cas de règles trop abondantes, ou de traitement homéopathique.\nPour les personnes sensibles, il vaut mieux l’éviter avant d’aller dormir.\nLe Thym (Thymus vulgaris)\nCette plante est connue pour ses propriétés antiseptiques. Elle est également antispasmodique, et participe donc à une bonne digestion. Mettez une branche fraiche ou une pincée de thym sec dans de l’eau chaude, laissez infuser et c’est prêt !\nElle ne possède pas de contre indication et elle est efficace contre certaines infections. C’est une bonne plante pour affronter l’hiver.\nLa Verveine (Verbena officinalis et Verbena triphylla)\nLes verveines odorantes et officinales facilitent la digestion. Elles peuvent être prises de la même manière, en laissant infuser quelques feuilles dans de l’eau chaude. Mais attention, elles ne partagent pas les mêmes caractéristiques.\nLa verveine officinale possède de nombreux principes actifs qui agissent notamment en cas de digestion difficile, angine, maux de gorge, fièvre, toux. Elle est bien utile pour lutter contre les maux d’hiver.\nLes femmes enceintes doivent faire attention. Cette plante est réputée pour faciliter l’accouchement.\nLa verveine odorante est parfumée d’une odeur citronnée, mais elle est moins efficace car moins riche en principe actif.\nAttention, l’utilisation prolongée de la verveine odorante est déconseillée. Elle peut entrainer des irritations gastriques.\nLe Zeste d’Orange (Citrus sinensis)\nLe zeste est réputé pour améliorer la digestion et lutter contre la constipation. Vous pouvez le faire infuser seul ou avec les feuilles d’une autre plante.\nAttention, seul le zeste a cette caractéristique. Au contraire, l’orange est parfois difficile a digérer, il peut mettre être conseillé de la manger en dehors des repas.\nVous pouvez les utiliser seules ou les associer entre elles.\nVarier les plantes permet de varier les goûts, les plaisirs, mais également les apports fait à l’organisme.\nRestez prudent ! Les plantes possèdent de nombreuses vertus, ce serait dommage de ne pas en profiter. Cependant il ne faut pas en abuser, à haute dose elles peuvent devenir nocives.\nRenseignez-vous en cas de traitement médical auprès de votre médecin ou de votre pharmacien.\nIl est conseillé d’utiliser une pincée de plante par tasse et de ne pas dépasser 3 tasses par jour.\nMa bible de la phytothérapie, Sophie Lacoste, Editions Quotidien Malin


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La Fragilité des apparences / partition #2 (Avignon OFF) - RUEDUTHEATRE\n<< Les Fables de mon moulin [jeune... Fantine ou le Désir coupable... >>\nLa Tartaruca / Cie Nadège MacLeay présente à la Caserne des pompiers un trio dansé joyeux et léger.\nCertaines régions font le choix de soutenir activement leurs artistes lors du festival d'Avignon. Ainsi l'Office régional culturel de Champagne-Ardenne, aidé par la région, investit la Caserne des pompiers, se positionnant comme une plate-forme pour ses artistes. Cet espace permet aux compagnies de proposer leur travail dans de bonnes conditions, tout en étant identifiées comme « déjà soutenues ». La Tartaruca / Cie Nadège MacLeay fait partie des heureux bénéficiaires champenois, et propose au public La fragilité des apparences partition #2.\nDeuxième volet de la fragilité des apparences, la pièce chorégraphiée par Nadège MacLeay initie dans une forme ludique une réflexion sur le rapport du corps à la musique. Pour ce faire, trois danseuses, trois couleurs, trois identités sont réunies, alternant danse chorale, solos ou dialogues chorégraphiques. Dans une succession de courtes formes, les danseuses développent leur personnalité, toujours en résonance à une musique ou à des textes diffusés. Il s'élabore ainsi sous nos yeux trois figures aux univers enjoués, qui, au fil des pièces, se répondent ou dansent de concert.\nLudique et léger\nL'ensemble, accompagné par une création lumières pointue est dominé par une atmosphère ludique et légère. La musique fine, les textes empreints d'une insouciance juvénile donnent à la pièce une gaieté rythmée. Mais cette partition à la composition corporelle réussie demeure dans l'illustration pure, les trois tonalités présentes sur scène ne dépassant jamais un rapport uniquement explicatif aux sons. Et ce travail d'ornementation, s’il donne un fil rouge au propos, peut également le maintenir dans une danse sans réelles surprises. Passé le temps de la découverte, le plaisir s'émousse quelque peu.\nLa Fragilité des apparences / partition #2\nLa Tartaruca / Cie Nadège MacLeay\nChorégraphie : Nadège MacLeay\nInterprètes : Lila Abdelmoumène, Nathalie Hervé, Chiara Scheggi\nMusique et texte : Carol Robinson\nVoix : Martine Thinières, violon : Carlos Zingaro, contrebasse : Peter Herbert (enregistrement à La Muse en circuit)\nRégie générale : Carlos Perez, Vincent Tudoce\nAu Festival d'Avignon Off, jusqu'au 26 juillet à 16h, à La Caserne des Pompiers


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Qui part en octobre ?!\nPar Marie0719 Le 18 août 2014, 17:08\nQui part en octobre? Ou? Quand?\nPar christ688 Le 18 août 2014, 18:26\nsalut nous on parts pour punta cana au majestic colonial section club chambre swing up depart de qc cette année en plus 2 semaines de repos j ai bien hate de decouvrir cet hotel d ici quelque semaine j aurai des question concernant le majestic pour les connaiseur du majestic section colonial\nPar civie Le 18 août 2014, 18:44\nMoi je pars en solo la semaine du 27 Octobre au 3 nov. À la Romana au Viva Wyndham Dominicus Palace chambre Supérieur VIP. Je ne sais pas quel sera ma chambre car VIP ça durer que quelque temps . Je pars seule pour me reposer et lire 2-3 fois par années. Je ne suis jamais allée à la Romana. Ça sera mon 26 ième voyages dans le Sud mais c'est une première à la Romana .\nPar Elgrande Le 18 août 2014, 18:58\nNous ont part le 3 oct avec nos 4 enfants à Cuba, cayo santa maria.\nPar ritz1205 Le 18 août 2014, 19:27\n24 oct. - 31 oct :Dreams Sands (Cancun)\nPar laurentides Le 18 août 2014, 21:13\n6 au 13 oct Varadero ( Cuba )\nPar gagou! Le 18 août 2014, 19:44\nPour nous c'est le Paradisus Punta Cana le 4 octobre, de Montréal, pour deux semaines. Nous partons avec un couple d'amis et nous avons bien hâte !\nPar Soleil_5 Le 18 août 2014, 19:46\nMoi et 3 autres femmes on part le 3 octobre pour Cayo Coco, 1 semaine\nPar Marie-C02 Le 18 août 2014, 20:26\nMoi je pars en Solo\nle 10 oct s Cayo Santa Maria\nc'est le temps des première\npremière fois en Solo.\nPar CubaLibre75 Le 18 août 2014, 20:51\nOcean Maya Royale le 26 octobre !\nPar Aby Le 7 octobre 2014, 15:53\nNous étions au Ocean Maya Royale du 30 août au 9 septembre dernier et on adoré notre séjour. Bonnes vacances CubaLibre76 !\nDe notre côté, nous partons du 24 au 31 octobre aux Bermudes sur le Norwegian Dawn. Nous faisons cette croisière avec nos deux fils.\nPar alakazou27 Le 18 août 2014, 21:28\nMoi je pars 2 semaines en solo à Puerto Vallarta, México. Vol avec aeroMexico pour l'allée et Air Canada Rouge pour le retour. Je vais être logée à l'hôtel Posada de Roger pas en tout inclus du 26 oct au 9 nov. Que de plaisir en perspective :)\nPar balljoint6 Le 19 août 2014, 12:53\nmoi du 23 aux 1 holguin costa verde\nPar camilledaisy Le 19 août 2014, 17:55\nRiu palace mexico du 26 octobre au 9 novembre. Tellement hâte! :)\nPar wellbe Le 19 août 2014, 18:53\nMoi je pars pour le Mexique au Sian Ka'an ( 2 fois )\nPar tan3 Le 19 août 2014, 18:56\nJe pars en Croatie pour 19 jours ! Voyage découvertes et cultures , yes ca c'est un voyage. Mais je pars aussi a Noel et en février dans le sud pour vraiment me reposer.\nPar parker Le 5 octobre 2014, 10:40\nBonjour! vous qui partez en octobre,donez nous un avis sur le temperature et la pluis apres,parceque je regarde le meteo sur 2 site internet et ill me dit des chose diferant,moi je veux partir en fin de octobre pour cuba. merci!!!\nPar belgasun Le 5 octobre 2014, 10:45\ndu 17 au 31 octobre au Ocean el Patriarca a Varadero pour un beau 2 semaines\nPar Aby Le 7 octobre 2014, 15:56\nBon voyage belgasun ! On a bien aimé notre séjour au Ocean El Patriarca en juin dernier. Vous allez adorer cet hôtel.\nPar belgasun Le 11 octobre 2014, 07:38\nmerci beaucoup Aby\nPar marief Le 5 octobre 2014, 23:04\nparker; j'ai un frère revenu de Cayo santa Maria à Cuba vendredi et ils annonçaient de la pluie tous les jours. Et bien oui ils avaient raison sauf que il a plu toutes les nuits et ils n'ont eu que de la chaleur et du soleil toute la semaine. C'est souvent comme ça dans les caraïbes soit de la pluie la nuit ou encore une bonne ondée de 5-10 minutes et puis plus rien n'y parait après 30 minutes.\nJ,ai souvent voyagé dernière d'ocobre et première de novembre et les superbes journées ensoleillérs sont beaucoup plus nombreuse que celles avec pluie. Très rarement eu une journée de pluie complète sauf en 2005 lors du passage de l,ouragan Wima sur Varadero et en 2007 lors du passage de l'ouragan Noël aux bahamas\nPar Jolin Le 6 octobre 2014, 19:22\nEn effet, faut pas trop se décourager avec la météo, en septembre ,je suis allée a Riviera Maya , ils annoncaient de la pluie toute la semaine!! Résultat on en a eu 2 soirs vert 19h pour 30 minutes...Bon ok, les trottoirs étaient mouillés mais c'est pas si pire, dans le jour, une petite ondée de 15 minutes et par la suite toujours du soleil\nLa, je pars un ti 5 jours a Cayo Largo, ils annoncent de la pluie de temps en temps,.so be it! Je verrai sur place, et j'apporte un bon livre, donc relaxe dans le hamac!!!\nFaut prendre le meilleur de notre voyage!! Et, on est pas au travail,,ca c'est un plus! LOL\nPar moimessouliers Le 6 octobre 2014, 19:48\nBingo Jolin ! L'attitude pendant les vacances et, je dirais même avant de partir est une grande partie du succès de ces vacances !\nPar Galaxye Le 6 octobre 2014, 19:47\nEntre le 23 et le 26 septembre, ils annonçaient de la pluie sur la Riviera Maya et nous avons eu de la pluie. Pas mal de pluie !\nAlors, du 23 au 30 septembre: 3 jours et demi de soleil seulement...\nMais, l'hôtel était tellement magnifique qu'on a pu en profiter quand même, sauf aller à la plage..\nPar Gigisol Le 7 octobre 2014, 16:24\nDu 13 au 20 octobre à Varadero, mais la température ne s'annonce pas très belle: nuageux, pluie, orages ...\nPar Galaxye Le 7 octobre 2014, 16:32\nDu 13 au 20 octobre, c'est bien trop loin pour le savoir !!!!! Nous ne sommes que le 7 !!!! Et aujourd'hui, ils annonçaient de la pluie toute la journée. Pourtant, il fait "soleil" depuis quelques heures !!!!\nPar Gigisol Le 7 octobre 2014, 16:45\nC'est vrai que la température change rapidement. La pluie le soir et la nuit ne me dérange pas du tout, mais ça serait dommage de passer une semaine dans une chambre d'hôtel plutôt que sur une plage à se faire bronzer ...\nPar gam Le 7 octobre 2014, 19:10\nParadisus de oro Holguin 12oct\nPar Amarone Le 7 octobre 2014, 19:49\nJe pars pour le Riu Turquesa, Holguin Cuba le 28 octobre prochain pour 2 semaines!\nPar fripouille Le 7 octobre 2014, 20:12\nSamedi le 11 octobre pour le Privilege Aluxes, Isla Mujeres, Mexique pour 1 semaine mais une 3e fois.\nPar Erze1982 Le 7 octobre 2014, 20:48\nParadisus rio de oro 19 octobre!\nGame, on sera la en meme temps.! Sebmar27 aussi sera la\noups erreur de date ! vous serez la avant moi!\nPar marie_flora Le 11 octobre 2014, 01:48\n30 octobre au Playa Cayo Santa Maria\nPar ixtapa Le 11 octobre 2014, 09:39\nmoi le 24 octobre le memoiries santa maria premiere fois a cuba\nPar rol Le 11 octobre 2014, 10:11\nnous partons aussi le 24 pour le playa santa maria, quel vol sera tu?


Sujet: Looper RPG Lun 21 Jan - 22:09\nfoire aux questions ⧨ Listings ⧨ Invités ⧨ Scénarii\nJanvier 2046, Londres ⧩ Assassins spécialisés, les Loopers tuent des cibles que les mafias du futur leurs envoient grâce à la machine à remonter le temps. Ils sont grassement payés pour cette tache, jouissant d'un confort de vie tout particulier. Seulement voilà ; alors que la mafia du présent commençait à les faire tremper dans leurs problèmes, celle du futur a décidé qu'ils devaient cesser d'exister, et a envoyé des hommes dans le passé, afin de leur faire la peau. Dans ce Londres secoué par toutes sortes de guerres, tachez de survivre. Oubliez le reste, les autres. Car quoiqu'il arrive, vous n'en sortirez pas indemne. Learn more.\nin our world (trailers)\nBienvenue.Bien le bonjour ! Pour vous qui vous intéressez à notre forum, voici les quelques petits détails à savoir. Tout d'abord, sachez que Looper a ouvert le 16 novembre 2012. Nous comptons actuellement 27 membres, et notre petite communauté ne cesse de s'agrandir ! Le Staff est composé d'une administratrice et de trois modératrices, qui veillent au bon fonctionnement du forum. Et si vous avez la moindre question, n'hésitez pas à nous contacter dans notre partie invités, tout le monde se fera un plaisir de vous aider. ♥\nwe're necessary evil (staff)\njack & blake & ariadne & ophelia


Un format de 400X200 cm chez soi ? Oui, c’est possible ! – Fabienne MONESTIER\nPublié le 17 février 2017 par Fabienne\nCatégoriesA l'atelier, Expositions, Performance, Vente en ligne\nArticle précédentPrécédent Connaissez-vous le zentangle ? Peut-être pas, mais vous en faites certainement… sans le savoir !\nArticle suivantSuivant Frais de port gratuits sur le site FineArtSeen


La construction neuve en Auvergne-Rhône-Alpes 4ème trimestre 2021 - DREAL Auvergne-Rhône-Alpes\nEn Auvergne-Rhône-Alpes en 2021, 65 720 logements sont autorisés en date réelle estimée. Progressant de 17 % par rapport à 2020, le cumul annuel des autorisations dépasse même de 3 % celui de l’année 2019, avant la crise sanitaire. Les chiffres d’octobre à décembre 2021 sont supérieurs de 9 % à ceux du même trimestre de 2020. Avec +12 % en glissement annuel, l’habitat collectif connaît une forte augmentation. Les autorisations portant sur des maisons s’accroissent de 23 % en individuel pur et de 24 % en individuel groupé. La croissance des autorisations concerne la plupart des départements. La progression est particulièrement dynamique en Savoie, dans le Puy-de-Dôme et en Isère. Dans l’ensemble de la France, l’augmentation annuelle des autorisations de logements est de 19 %.\nLes mises en chantier s’inscrivent également à la hausse, 53 770 logements sont commencés en 2021, en croissance de 13 % par rapport à 2020. Les mises en chantier du 4ème trimestre 2021 sont supérieures de 8% à celles du même trimestre de 2020. En année glissante, l’individuel pur progresse de 18 % alors que la croissance de l’individuel groupé n’est que de 1 %. Pour les appartements, la hausse s’établit à 12 %.\nLes ouvertures de chantier progressent sensiblement dans la Loire et la Haute-Loire. Dans l’ensemble du pays, elles augmentent de 11 %.\nCette conjoncture dynamique concerne aussi les locaux non résidentiels. En date de prise en compte, 4,7 millions de m² de plancher sont autorisés en 2021, ce qui représente une hausse de 2 % par rapport à 2020. Les surfaces autorisées d’octobre à décembre 2021 sont elles aussi en progression de 5 % par rapport à celles du même trimestre de 2020. En année glissante, les surfaces commerciales et de bureau ainsi que les entrepôts s’accroissent de manière significative.\nSur un an, c’est dans l’Allier et l’Isère que les mètres carrés autorisés de locaux non résidentiels progressent le plus. Les autorisations de locaux sont en hausse de 12 % dans l’ensemble de la France.\nLa surface totale des locaux non résidentiels enregistrés comme mis en chantier au cours de l’année est stable par rapport à 2020 et atteint 3,2 millions de m². Le chiffre d’octobre à décembre 2021 est lui aussi stable, aucune progression n’est enregistrée par rapport au même trimestre de l’année précédente. En année glissante, les mises en chantier de locaux destinés aux industries, commerces, et entrepôts sont orientées à la hausse.\nLes surfaces d’activité commencées connaissent une augmentation particulièrement sensible en Ardèche et dans l’Ain. Dans l’ensemble du pays, la hausse est de 5 %.\nCahier statistique n°63, février 2022, la construction neuve en Auvergne-Rhône-Alpes, 4ème trimestre 2021\nSt@tInfo n°428, Janvier 2022, Construction de logements : Résultats à fin décembre 2021 (France entière)\nSt@tInfo n°427, Janvier 2022, Construction de locaux : Résultats à fin septembre 2021 (France entière\nLa construction neuve en Auvergne-Rhône-Alpes 4ème trimestre 2021 (format pdf - 1.2 Mo - 03/05/2022)\nLe cahier statistique n°63 (format pdf - 204.2 ko - 10/02/2022)\nBilan construction 2021 : La construction retrouve sa dynamique\nLa construction neuve en Auvergne-Rhône-Alpes 1er trimestre 2022


♡ LES JOLIES CARTES D'ANNIVERSAIRE AVEC POP CARTE ♡ | Le blog de Marion à Bordeaux: blog mode bordeaux, lifestyle, blog tendance, photos, voyages,\n♡ LES JOLIES CARTES D'ANNIVERSAIRE AVEC POP CARTE ♡\nLes voilà tous beaux, tous chauds, les petits cartons d'invitation Popcarte qui serviront pour l'anniversaire de Daphné! Ne sont-ils pas trop mignons? Popcarte, c'est la parfaite carterie en ligne qui nous permet de créer et de personnaliser nos propres cartes, qu'il s'agisse de faire-parts ou encore d'invitations comme c'est le cas ici. Je crois que leur slogan "Du bonheur à la carte" n'a jamais autant collé à ma réaction quand j'ai vu celles réaliséss pour Daphné. Un si petit bout de papier qui pourtant est très important à nos yeux puisqu'il représente un grand jour, un moment particulier à nos yeux: l'anniversaire de notre fille.\nNous avons opté pour un design disponible sur le site, mais vous avez la possibilité de le créer entièrement à vos goûts. Personnellement, celui-ci me convenait parfaitement: poétique et délicat. Avec des couleurs douces et sobres: rose, gold, noir. J'ai juste modifié le texte et sa police.\nPour un peu plus de douceur, j'ai opté pour des coins arrondis et pour les traditionnelles enveloppes blanches. Et je dois vous dire que je suis plus que satisfaite du résultat. Même Daphné, si vous avez vu ma story instagram, a adoré ses petites cartes.\nL'autre point positif en plus de la facilité d'utilisation du site et de la création en elle-même: la livraison. J'ai pu réceptionner le colis en moins d'une semaine.\nLe site a donc joué son rôle à la perfection!\nSi vous aussi vous avez un projet de réalisation de cartes ou faire-parts, alors vous pouvez compter sur Popcarte les yeux fermés. Et aujourd'hui, belle surprise: le site s'est associé à moi pour vous faire gagner 50 euros à utiliser sur Popcarte, pour jouer, je vous donne rendez-vous sur mon compte instagram!\nchachahihi 15 octobre 2017 à 22:36\nces cartes sont trés belles


Carte détaillée Pau - plan Pau - ViaMichelin\nPau (64000), ville du piémont pyrénéen, est située dans le département des Pyrénées-Atlantiques en région Nouvelle-Aquitaine, sur l'axe Atlantique-Toulouse-Méditerranée. On y dénombre 77 251 Palois selon le recensement effectué en 2016. À proximité de la frontière espagnole et de l'Atlantique, Pau bénéficie d’un emplacement exceptionnel et d’un microclimat à la douceur réputée qui en fait un lieu agréable à y séjourner.\nCapitale du Béarn depuis 1464, cette station climatique d'hiver était même le cœur de cette ancienne principauté. La ville peut se prévaloir d'un passé royal. Les rois de Navarre y avaient établi leur cour au XVe siècle avant le rattachement de la cité à la couronne de France en 1620. Le château-musée local est le lieu de naissance d'Henri IV. Édifiée au XIIIe siècle, cette forteresse abrite des tapisseries d'époque aux dimensions spectaculaires.\nLes terrasses au sud du château rejoignent le célèbre boulevard des Pyrénées, aménagé beaucoup plus récemment. Cette promenade s'élève tel un balcon sur la rive droite du Gave de Pau, le large torrent qui traverse la ville. Elle offre une vue panoramique sur les montagnes qui se dessinent à l'horizon. Parmi les autres attraits de la plus grande cité béarnaise, il faut mentionner le pittoresque funiculaire qui relie la gare au boulevard des Pyrénées.\nPau est une cité très verdoyante. Elle abrite de vastes parcs, soit plusieurs centaines d’hectares de verdure au sein de l'espace urbain, dont le parc Beaumont proche du casino. Le parc Lawrence se distingue quant à lui par ses belles villas anglaises datant du XIXe siècle.\nCôté culture et patrimoine, Pau est bien dotée avec le joli musée des Beaux-Arts, une des pinacothèques les plus importantes de la région Nouvelle-Aquitaine. À deux pas du parc Beaumont, on peut admirer sur place des tableaux anciens datant de différentes époques, du Moyen Âge au XXe siècle.\nPau c'est aussi un art de vivre, grâce aux traditions du sud-ouest. La gastronomie béarnaise reflète la richesse du terroir qui produit les ingrédients de la savoureuse garbure, sorte de pot au feu typiquement pyrénéen.\nLe sport et les activités de plein air font également partie des habitudes paloises. Les supporters de rugby vibrent au stade du Hameau en admirant le jeu du XV local, la « Section Paloise ».\nLe Guide Vert Michelin attribue 2 étoiles à Pau, une notation réservée aux destinations qui méritent un détour.\nItinéraire Pau vers Antwerpen\nItinéraire Pau vers Liège\nItinéraire Pau vers Bruxelles\nItinéraire Pau vers Brugge\nLa localisation de Pau est la suivante : France, Nouvelle-Aquitaine, Pyrénées-Atlantiques, Pau. Retrouvez les plans détaillés pour France, Nouvelle-Aquitaine, Pyrénées-Atlantiques, Pau sur ViaMichelin, avec des informations sur le trafic routier, la météo, la possibilité de réserver un hébergement ou bien de consulter les informations sur les restaurants MICHELIN et les sites touristiques répertoriés par le Guide Vert MICHELIN - Pau.


Le lycée Léon-Blum poursuit sa mue | Draguignan | Var-Matin\nLe lycée Léon-Blum poursuit sa mue\nPublié le samedi 13 novembre 2010 à 08h20\nEn présence des élèves de la classe DIMA, le proviseur Viviane Clerc et Alain Droguet, directeur des archives départementales ont signé une convention liant les deux institutions dracénoises.Dylan MEIFFRET\nToujours en travaux, le lycée Léon-Blum poursuit sa mue, « au bout de trois ans de chantier, les travaux devraient s'achever au mois d'avril, confie Viviane Clerc, proviseur de l'établissement dracénois, ce n'est pas toujours évident de travailler dans un tel contexte. »\nMalgré tout, les enseignants et les 750 élèves présents chaque jour prennent leur mal en patience, sans pour autant oublier les fondamentaux. Et ce, à l'image de l'ambiance studieuse qui règne à tous les étages du lycée Léon-Blum.\nD'ailleurs les intervenants et différents partenaires du lycée dracénois ne s'y trompent pas à l'image des responsables des archives départementales de Draguignan qui, après quatre ans d'étroite collaboration, ont signé cette semaine une convention afin de pérenniser les nombreuses actions menées au sein de l'établissement.\nConvention avec les archives départementales\nLudovic Ramez, professeur principal de la classe Dima (Dispositif d'insertion aux métiers d'apprentissage - 12 élèves) explique : « cette convention pérennise une relation entre deux institutions. Elle va permettre de favoriser les échanges que cela soit au niveau des élèves ou des enseignants...»\nVisite « intra-muros » du site des Archives départementales, stages, ateliers pédagogiques, tout au long de l'année les rendez-vous seront légions entre les deux structures, « dans un premier temps, cette convention va permettre aux élèves de découvrir un endroit unique. Puis de découvrir tous les métiers propres aux archives départementales... de l'accueil aux archivistes en passant par le photographe des lieux », confie M. Ramez.\n« L'histoire de l'écriture » prochaine thématique\nEn ce qui concerne les travaux pratiques, à savoir les ateliers, « L'histoire de l'écriture » sera la prochaine thématique pour les lycéens dracénois placés sous la conduite de Mme Cortes. L'an passé, sous l'oeil averti de Jérôme Pelissier, les lycéens avaient travaillé sur un blason digne du lycée Léon-Blum.\n« Le but est de favoriser l'éducation artistique et culturelle. La culture n'est pas quelque chose de désincarné. Ces nombreux échanges vont permettre aux lycéens de découvrir un autre monde... ne serait-ce que par le toucher d'une archive », affirme de son côté, Dominique Guillermin chargée de faire le lien entre l'Éducation nationale et les archives départementales.\nEn présence des élèves de la classe Dima, Viviane Clerc et Alain Droguet, directeur des archives départementales, ont scellé un partenariat qui a toutes les chances de faire long feu.\nMalgré les travaux, le lycée Léon-Blum avance à grands pas pour le grand bonheur de ses jeunes pensionnaires avides de connaissances.