en cliquant ici - Vivre l`île 12 sur 12 - Gestion De Projet\nen cliquant ici - Vivre l`île 12 sur 12\nENQUÊTE PUBLIQUE SUR LE\nJean Yves PERROY\nE07000257/44 Enquête Publique PLU Noirmoutier\nA- Déroulement de l'enquête publique.\n1. Objet de l'enquête.\n2. Bases juridiques de l'enquête .\n3. Composition du dossier d’enquête\n4. Publicité de l'enquête.\n5. Ouverture de l’enquête\n6. Permanences de la commission d’enquête\n7. Clôture de l'enquête.\nB- Présentation et analyse du dossier d’enquête.\n1 Analyse de la situation - Identification des enjeux.\nDisposition du PLU\nPrise en compte du SCOT et du PLH\nC- Observations du public, Analyse et commentaires\n1. Observations du public (tableaux)\n2. Analyse thématique des observations\nD- Avis de la Commission d’enquête\nA- Déroulement de l’enquête\n1Objet de l'enquête.\nL'objet de l’enquête publique est le projet d’Elaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la\ncommune de Noirmoutier en l’Ile en application de l’arrêté municipal URB 028/07/CS en date\n2- Bases juridiques de l’enquête.\nLes bases juridiques sur lesquelles repose l’enquête publique sont principalement :\nLe code de l’urbanisme et plus précisément les articles L121-1 , L 123.10 modifié .\nLa loi n083.630 du 15 juillet 1983 relative à la démocratisation des enquêtes publiques et\nL’arrêté n° URB 028/07/CS en date du 30/05/2007.\nL’ordonnance en date du 25 avril 2007 du tribunal administratif de Nantes désignant la\n3.Composition du dossier d'enquête.\nLe dossier d’enquête se compose des documents suivant :\n0 Délibérations et arrêtés.\nCe dossier comprenait également nombre de courriers adressés depuis l’année 2004 à la\nmairie à la fois par des associations et par des particuliers concernant la constructibilité\ndes terrains pour la plupart et dont certains se sont à nouveau manifestés pendant\n1- Rapport de présentation (148 pages).\n2a- Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) – 16\n2b- Orientations d’aménagement (3 pages, 3 plans)\n3- Règlement (185 pages)\nUne carte à l’échelle du 1/5000 de l’ensemble de la commune\nQuatre cartes à l’échelle du 1/2500 se rapportant à l’ensemble de\nla commune divisée en quatre secteurs.\nNotice de présentation (46 pages)\nPlan réseau EDF\nFossés et étiers\n6 Avis des personnes associées et consultées.\n4- Publicité de l’enquête\nLa publicité légale a été effectuée par les services de la mairie dans deux journaux quotidiens à\nlectorat départemental et publiée aux dates suivantes :\nOuest France le 15 mai 2007\nVendée Matin le 23 mai 2007\nDeuxième publication Ouest France le 12 juin 2007\nVendée Matin le 12 juin 2007\nLe certificat d’affichage signé par Monsieur le maire de Noirmoutier en l’Ile est joint en\nannexe du rapport.\nUn affichage de l’avis d’enquête a été maintenu sur le tableau d’affichage de la mairie et à la\nmairie annexe de l’Herbaudière avant et pendant toute la durée de l’enquête publique\nEn plus de la publicité légale plusieurs avis concernant la préparation du PLU et la mise à\nl’enquête publique ont été mentionnés dans le bulletin municipal distribué à l’ensemble de la\nLa presse régionale a publié le 7 juin 2007 un article annonçant l’ouverture de l’enquête\npublique. Les bulletins des associations ont publiés des articles concernant le dossier du PLU.\nEnfin, la mairie a adressé un courrier mentionnant les permanences du commissaire enquêteur à\ntoutes les personnes ayant demandé des renseignements sur le plan d’occupation des sols depuis\nla mise à l’étude du PLU\nIl apparaît donc que le public a été correctement informé et a pu faire part de ses\nobservations en toute connaissance de cause.\n5- Préparation de l’enquête.\nA la suite de sa désignation par le Président du tribunal administratif de Nantes, la commission\nd’enquête (commissaire enquêteur suppléant inclus) s’est réunie le 3 mai 2007 avec les services de\nl’urbanisme de la mairie dans le but de définir conjointement les modalités pratiques de la\nconduite de l’enquête. Un procès verbal relatif à cette réunion a été établi dont les principales\ndispositions ont été les suivantes :\nObjet de la réunion.\nPréciser le contexte de l’enquête publique.\nDéfinir les dates de l’enquête et des permanences assurées par les\nRépartir les permanences entre les commissaires enquêteurs.\nProposer une réunion préparatoire à l’enquête avec le bureau d’études.\nPréciser les mesures de publicité de l’enquête.\nLes services de la mairie ont demandé la désignation d’un commissaire enquêteur au tribunal\nadministratif de Nantes au mois de février 2007 avec le souhait que l’enquête puisse se dérouler\ndans le courrant du mois de mai ce qui aurait convenu à la fois à la population résidant en\npermanence sur l’Ile et à la population en résidences secondaires en raison des périodes de\ncongés liées au 1er mai, du 8 mai, Ascension et Pentecôte.\nCette période étant désormais trop rapprochée, la commission d’enquête et les responsables de la\nmairie ont décidé de conduire l’enquête sur une période couvrant une partie du mois de juin plus\nfavorable à l’accès de la population locale et une partie au mois de juillet favorable à celui de la\npopulation en résidences secondaires. Il a été décidé la tenue de permanences principalement à la\nmairie de Noirmoutier (disponibilité de 2 salles en cas d’afflux et de demande de confidentialité )\net accessoirement à la mairie annexe de l’Herbaudière\nRéunion avec le bureau d’études.\nCompte tenu de la complexité du dossier il apparu souhaitable qu’une réunion soit organisée par\nles services de la mairie avec un ou plusieurs responsables qualifiés du bureau d’études qui a\nétabli les documents du dossier du PLU pour le compte de la commune.\nLes services de la mairie ont organisé cette réunion le 4 juin , date à laquelle les éléments du\ndossier d’enquête ont été cotés et paraphés par les commissaires enquêteurs.\n6- Ouverture de l'enquête.\nConformément à l’arrêté municipal précédemment cité, l’enquête publique a été ouverte\nle lundi 11 juin à 9 heures par le président de la commission d’enquête.. En dehors des heures\nde permanence tenues par le commissaire enquêteur, le dossier d’enquête est resté à la disposition\ndu public pendant toute la durée de l’enquête aux heures habituelles d’ouverture de la mairie.\n7- Permanences du commissaire enquêteur.\nEn accord avec les services de la municipalité suite à la réunion tenue en mairie de\nNoirmoutier en l’Ile au cours de laquelle les dossiers ont été remis aux membres de la\ncommission d’enquête, les permanences de la commission d’enquête ont été tenues\nconformément à l'article 3 de l'arrêté précédemment cité aux dates et heures suivantes :.\nMairie de Noirmoutier en l’Ile.\n11 juin de 9h00 à 12h00..\n16 juin de 9h00 à 12h00\n21 juin de 9h00 à 12h00..\n29 juin de 14h00 à 17h00\n4 juillet de 14h00 à 17h00.\n10 juillet de 14h00 à 17h00\n16 juillet de 14h00 à 17h30\nMairie-annexe de l’Herbaudière.\n21 juin de 9h00 à 12h00\nLe 29 juin en fin de matinée une manifestation pacifique a été organisée par l’association Défense\nD’nous Gobets elle a rassemblé environ 150 personnes et s’est conclue par la remise d’une\npétition de 183 signataires à la commission d’enquête. Cette manifestation a été relayée par des\narticles de presse publiés dans les quotidiens régionaux.\n7- Clôture de l'enquête.\nL'enquête a été close le 16 juillet à 17 heures 30 à l’issue de la dernière permanence de la\ncommission d’enquête. Les registres d’enquête ont été clos et signés par les commissaires\nenquêteurs, conformément à la procédure prescrite.\nLes courriers reçus par la mairie après la clôture de l’enquête dont la date d’expédition (cachet de\nla poste) étaient antérieur à la date de clôture de l’enquête ont été pris en compte.\nLa commission a souhaité entendre les services de l’urbanisme de la mairie de Noirmoutier en\nl’Ile afin de recueillir des éléments d’informations additionnels concernant certains points ou\naspects du dossier ayant fait l’objet de remarques du public. Elle a également souhaité entendre à\nnouveau les représentants de l’association Défense d’Nous Gobets qui avait demandé un\nentretien privé avec la commission d’enquête. Cette demande n’avait pu être satisfaite en raison\nde sa notification tardive effectuée par l’intermédiaire des services de la mairie qui n’avaient pas\ncompétence pour fixer la date de cet entretien. La réunion de la commission d’enquête avec les\nservices de la mairie a été conduite le mercredi 1 août, elle a été prolongée par une visite de\ncertains sites. L’entretien avec le président de l’association Défense D’nous Gobets et trois des\nmembres du conseil d’administration de l’association a eu lieu ce même jour dans une salle de la\nmairie de 14h30 à 16 heures.\nB- Présentation et analyse du dossier.\nLa présentation et l’analyse du dossier est principalement basée sur la notice de présentation du\nPLU proposée en annexe du dossier (46 pages). Ce document résume et synthétise les principales\ninformations qui sont développées dans le rapport de présentation du PLU, le PADD et le\nrèglement se rapportant à chacune des zones qui sont délimités par les documents graphiques..\nA partir de l’identification des enjeux qui sont posés par l’aménagement du territoire de la\ncommune, un Plan d’aménagement durable (PADD) a été formulé auquel se réfèrent les\ndispositions du PLU concernant plus particulièrement, la définition des zones, leurs règlements et\n1- Analyse de la situation identification des enjeux.\nLa décision de procéder à une révision totale du plan d’occupation des sols (POS) pour lui\nsubstituer un Plan Local d’Urbanisme prescrit par la loi relative à la Solidarité et au\nRenouvellement Urbain (loi SRU décembre 2000) a fait l’objet d’une délibération du Conseil\nMunicipal de la commune de Noirmoutier en l’Ile en date du 7 décembre 2001.\nLe POS initial de la commune de Noirmoutier en l’Ile approuvé le 25 octobre 1976 a été révisé\nen 1983, en 1994 et 1996 a fait l’objet d’une annulation par le Tribunal Administratif en juillet\n1996 et a fait l’objet d’une modification approuvée en mars 2003.\nLa situation de la commune telle qu’elle peut être sommairement appréhendée à travers les\ndonnées figurant dans le document de présentation du PLU présente les principales\nContexte géographique et institutionnel.\nLa commune de Noirmoutier en l’Ile regroupe plus de la moitié de la population (permanente ) de\nl’Ile de Noimoutier et rassemble sur son territoire les principaux équipements et services de ce\nbassin de vie. Elle a de ce fait vocation à conforter sa position de pôle économique, social et\nculturel structurant. Elle est le chef lieu du canton qui regroupe les quatre communes de l’île\nrassemblées dans un Etablissement Public de Coopération Intercommunal formé par la\ncommunauté de communes de Noimoutier. Cet EPCI est compétent en matières de\ndéveloppement économique et touristique, d’assainissement, de collecte et de traitement des\ndéchets urbains, de gestion des marais, de programme d’habitat, d’aménagement de pistes\ncyclables, ainsi que de la gestion du parc d’activités des Mandeliers, de la maison cantonale de\nLa commune de Noimoutier en l’Ile est incluse dans le périmètre du Schéma de Cohérence\nTerritoriale (SCOT) de l’Ile de Noirmoutier délimité par arrêté préfectoral en juillet 2005 et\nactuellement en cours d’études et de définition.\nLe vieillissement de la population de l’Ile apparaît nettement plus marqué que celui de\nl’ensemble du département à travers les données statistiques dont la plupart se limitent cependant\naux dernières publications officielles de l’INSEE qui datent de 1999. La diminution du nombre\nd’actifs vivant sur l’Ile, la diminution des effectifs scolaires et le remplissage des maisons de\nretraite sont les indicateurs d’une tendance lourde d’un déclin démographique qui peut devenir\nLa caractéristique principale du logement est la prédominance des résidences secondaires qui\nreprésentent le double des résidences principales. Ce chiffre est sous-estimé si l’on tient compte\nde nombre de résidents non permanents qui sont enregistrés en résidences principales. On note\nque cette prédominance massive de résidences secondaires est encore plus marquée dans les trois\nautres communes de l’île où les résidences principales représentent entre 15 et 18 % de\nLe marché immobilier et foncier est dominé par une forte demande de personnes venant de\nl’extérieur. Il est difficile aux actifs de l’île de se loger sur place, compte tenu principalement\ndu coût du foncier qui limite l’accession à la propriété, l’offre de logements ne permet pas de\nsatisfaire la demande exprimée. En raison de la forte attractivité touristique de la commune plus\ndes deux tiers des résidences principales sont transformées en résidences secondaires à\nl’occasion de leur revente.\nLes études réalisées en 2005 dans le cadre de l’établissement du deuxième Plan Local\nd’Urbanisme (PLH) soulignent l’insuffisance du parc locatif social îlien incapable de satisfaire\nles besoins immédiats ressentis par les populations jeunes qui souhaitent se maintenir sur l’Ile.\nL’effort de la commune de Noirmoutier pour élargir son offre d’habitations à loyers modérés\ns’est traduit par une augmentation de plus de 70% au cours des années 1990. Le PLH préconise\nun développement encore plus prononcé du parc social public afin qu’il puisse proposer une\noffre adaptée aux besoins des ménages, en vue de maintenir les populations locales en place et\nd’éviter que l’Ile ne continue de se vider de ses forces vives aux profit des résidences\nL’activité primaire est un enjeu important pour la commune en raison de son importance\néconomique et de son impact sur la qualité des paysages et de l’environnement ainsi que sur les\néquilibres biologiques. L’agriculture occupe 21 % de la superficie communale, elle est dominée\npar la culture de la pomme de terre primeur. Une partie parfois importante au niveau de quelques\nexploitations, des terres cultivées est actuellement classée au POS en zones constructibles ce qui\nfragilise ces exploitations.\nLe secteur de l’activité salicole connaît au cours des dix dernières années un regain d’activité et\nconcernait en 2005 environ 120 sauniers\nLe port de l’Herbaudière s’est orienté depuis les années 1980 vers la pêche de poissons nobles à\nforte valeur marchande et compte environ 70 bateaux.\nL’activité touristique bénéficie de la notoriété de l’Ile de Noirmoutier qui possède de\nnombreux atouts pour accueillir chaque année plusieurs dizaines de milliers de touristes\nfrançais ou étrangers. A partir des données croisées fournies par les estimations du trafic\nroutier, du volume d’eau consommée et des volumes de déchets ménagers produits, on estime\nque la variation de populations entre l’été et l’hiver est environ de 1 à 5 ce qui correspondrait à\nune population moyenne d’été de l’Ile d’environ 50 000 habitants pour 10 000 en hiver. Ces\nchiffres ne rendent pas compte des variations quotidiennes liées aux visites à la journée ni aux\nvariations occasionnelles liées aux week-end de printemps, aux conditions météorologiques et\naux vacances scolaires.\nLa commune bénéficie d’une offre d’hébergement conséquente représentant environ 800\nlits en une quinzaine d’hôtels dans le bourg de Noirmoutier , essentiellement dans le secteur du\nbois de la Chaise et un hôtel à l’Herbaudière. La commune compte 5 campings offrant plus de\nL’île de Noirmoutier est constituée d’un ensemble de milieux diversifiés de hautes valeurs\nbiologiques. Les dunes, rochers littoraux, bois de chênes verts et de pins maritimes, marais\nsalants, prairies humides, vasières littorales sont autant de milieux qui sont répertoriés dans des\ninventaires scientifiques dont certains font l’objet d’une protection réglementaire sous les\nrubriques de sites classés et inscrits, de réserve naturelles (Müllemnbourg) et d’espaces naturels\nL' Application de la loi littoral.\nLa commune de Noirmoutier en l’Ile entre dans le champ d’application de la loi littoral de\njanvier 1986 (articles L146-1 et suivants du code de l’urbanisme) dont l’objet est de déterminer\nles conditions des espaces terrestres et maritimes, de renforcer la protection des milieux\nnécessaires au maintien des équilibres biologiques, écologiques, de préserver les sites et les\npaysages, d’assurer le maintien et le développement des activités économiques liées à la\nproximité immédiate de l’eau. De nombreux espaces remarquables comme les marais salants, les\ndunes de Luzeronde , le site de la Blanche, le bois de la Chaise etc. sont concernés par la loi\nlittoral. Deux coupures d’urbanisation sont identifiées dans le dossier départemental d’application\nde la loi littorale (DDALL) Enfin la totalité de la commune à l’exception des secteurs urbanisés\nest incluse dans une vaste Zone d’Intérêt Ecologique et Faunistique (ZNIEFF) de type 2, tandis\nque plusieurs parties de cette zone ont été répertoriées en ZNIEFF de type 1 pour leur intérêt\nparticulier abritant des espèces rares, menacées et protégées.\nLa commune de Noirmoutier bénéficie d’un riche patrimoine autant paysager\nqu’historique. Les principales entités paysagères identifiées que sont les bourgs et leur\nextensions, l’entrée de Noirmoutier, les marais, le plateau cultivé, le littoral , les bois et les forêts\ncouvrent la quasi totalité de la commune. Le patrimoine historique de la commune est\nparticulièrement riche et fait l’objet d’une protection spécifique qui se concrétise par la Zone de\nProtection du Patrimoine Architectural et Urbain ( ZPPAU) crée par arrêté en date du 25 avril\n1994. Cette zone dont la révision prochaine inclura la protection des paysages ( ZPPAUP) prévoit\nque tous travaux de construction, de démolition, de déboisement, et de modification de\nl’aspect des immeubles sont soumis à autorisations spéciales lors du dépôt d’une déclaration\nde travaux, d’un permis de construire ou de démolir.\nIdentification des enjeux.\nA partir de l’analyse de la situation actuelle et des perspectives de développement de la commune\nles enjeux et les objectifs qui les sous-tendent ont été identifiés comme suit :\nPréserver et mettre en valeur des paysages emblématiques de la commune.\nPréserver les espaces naturels et dédiés à l’activité primaire (agriculture,\nPréserver les espaces littoraux sensibles\nEconomiser les espaces.\nPréserver l’identité de l’Ile en terme d’architecture\nMaintenir la population permanente.\nMaintenir le volume de population active et faciliter le renouvellement des\ngénérations grâce à l’installation de jeunes ménages.\nPrendre en compte le phénomène de vieillissement de la population.\nFavoriser le développement du logement permanent,\nlimiter la création de\nAssurer la production de logements permanents accessibles.\nFaciliter le logements des saisonniers en relation avec une économie fondée sur\nles activités primaires et sur le tourisme.\nMaintenir et faciliter le développement des activités primaires (agricole, salicole,\nMaintenir et développer de l’artisanat.\nDiversifier et pérenniser les activités économiques dans différents secteurs tels\nque l’aide à la personne.\nRationaliser le développement de l’activité touristique (capacité d’accueil,\nallongement des saisons, etc.)\n2- Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable. (PADD)\nIl définit les orientations d’urbanisme et d’aménagement qui ont guidé l’établissement du PLU .\nTrois axes orientent la construction du PADD :\nL’axe environnemental pour la préservation du capital nature.\nL’axe social afin de promouvoir la construction de résidences principales qui permettront\naux habitants de la commune de vivre dans la commune.\nL’axe économique pour optimiser l’utilisation de l’espace, pérenniser et de développer\ndes activités économiques, génératrices d’emplois et de revenus.\nLa protection et la valorisation du patrimoine naturel et paysager, constitue une des principales\nobligations auxquelles la commune doit répondre. Dans le cadre du PADD les espaces naturels,\nagricoles et salicoles ne sont plus considérés comme des réserves foncières potentielles mais\ncomme des espaces ayant vocation à être préservés de toute urbanisation.\nDans un contexte de faible disponibilité foncière la construction des nouvelles résidences\nprincipales doit être privilégiée afin de maintenir une population active sur le territoire communal\net ralentir un phénomène de vieillissement préoccupant de la population.\nPour cela les objectifs poursuivis en matière de logement sont donc :\nGarantir l’accessibilité au logement par le développement du parc locatif social\nainsi que l’accession sociale à la propriété.\nMaîtriser le rythme de production de logements à travers\nL’organisation de l’offre foncière urbanisable de résidences principales dans un\nobjectif de mixité sociale.\nCréer des réserves foncières pour une politique de l’habitat à moyen terme.\nDéfinir et mettre en œuvre des politiques d’interventions urbaines (majoration\ndes COS pour les logements à caractère social etc.)\nRechercher l’économie d’espace des opérations urbaines en favorisant les\ncritères environnementaux des projets.\nLes orientations générales et les éléments d’approche spatiales sont illustrées par une carte qui\nidentifie et positionne sommairement les espaces qui ont fait l’objet d’une étude particulière en\nraison de leurs spécificités à des titres divers. Le nombre de ces sites et la diversité de leur\nnature témoignent de la richesse et de la complexité du PADD.\n3-Dispositions du PLU, principales caractéristiques du zonage et règlement\nL’objectif du PLU de permettre le logement de 500 habitants permanents supplémentaires\nau cours des prochaines années nécessite la création d’environ 300 résidences principales\nAfin d’atteindre ces objectifs le projet PLU définit :\nDes secteurs à urbaniser à vocation principale d’habitat répartis de manière\néquilibrée sur le territoire communal.\nSix emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logements\nrépondant à des objectifs de mixité sociale\nL’obligation de réaliser dans les programmes de logement d’au moins 500 m2 de\nSHOB, 20%, pour les logements sociaux dans les zones UA, UAz UB, UBz , UCz et\nUne majoration de COS de 20% pour les logements à caractère social, dans les zones\nUA, UAz UB, ,UC, UCz et 1AUh.\nLe zonage du territoire de la commune fait l’objet d’un long développement décrit par le détail\ndans le règlement du PLU et sous une forme simplifié dans la notice de présentation. Pour\nchacune des catégories de zones, le règlement du PLU définit sa vocation, les voieries, les\nréseaux et stationnement, les implantations et la superficie des terrains s’il y a lieu, ainsi que\ncertaines autres spécifications telles que la densité maximale, la hauteur maximale, les aspects\nextérieurs et les espaces libres. Pour chaque type de spécification, les modifications apportées par\nle PLU comparées à celles figurant dans le POS sont précisées et accompagnées de justifications\nLes zones urbaines à vocation d’habitat et d’activités compatibles avec\nCes zones sont classées en UA,UB,UC selon qu’elles appartiennent au centre de l’agglomération,\nou aux zones périphériques à vocation d’habitat de type pavillonnaire plus ou moins dense. Ces\nzones sont réputées constructibles sous certaines conditions décrites dans les règlements propres\nà chacune d’entre elles.\nA l’intérieur de chacune des zones, certains secteurs sont différenciés. Ainsi les zones Uaaz et\nUabz tiennent compte des obligations et contraintes qui sont imposées du fait de leur inclusion\ndans la Zone de Protection des patrimoines architectural et urbain (ZPPAU).\nLes modifications communes aux zones urbaines concernent principalement les interdictions de\nchangement de destination des constructions à usage commercial et artisanal incluant les\nétablissements hôteliers. Les résidences hôtelières et résidence de tourisme sont interdites. Les\nprogrammes de logement doivent inclure obligatoirement au moins 20% de leur surface exprimée\nen (SHOB) affectés à la création de logements à caractère social.\nLes justifications de ces mesures sont la maîtrise de la capacité d’accueil touristique en\nlimitant la création des résidences secondaires, en vue de favoriser la résidence principale et\npermettre à la population active de se loger sur place, la volonté de pérenniser les activités\ncommerciales et l’hôtellerie afin de maintenir l’animation des centres bourgs et préserver la\nmixité des fonctions dans ces secteurs.\nZones urbaines à vocation spécifiques.\nCes zones sont destinées à faciliter le développement d’activités éducatives (UE), sportives (US)\nportuaires (UP) ou artisanale (UI). Certaines de ces zones comportent des sous-secteurs\nlorsqu’elles se situent dans le périmètre de la ZPPAU.\nZones d’urbanisation future.\nLes zones 1AU et 2 AU sont destinées à une ouverture future à l’urbanisation dans le court\nterme pour les zone 1 AU ou le moyen et long terme pour les zones 2 AU. Elles sont destinées à\nl’habitat ou aux activités artisanales compatibles avec l’habitat ( zone AUi). Une zone répertoriée\n2AUth a vocation d’accueillir un projet de type thalassothérapie intégrant les contraintes\nd’écoulement des eaux pluviales du bassin versant sur lequel elle se situe.\nL’ouverture à l’urbanisation des secteurs 2AU est subordonnée à une modification ou une\nrévision du PLU impliquant une enquête publique préalable.\nLa principale justification donnée est la priorité donnée à l’habitat dans des secteurs résiduels non\nbâtis se trouvant en continuité de zone déjà urbanisées selon des schémas cohérents , garantissant\nun urbanisme de qualité et une réponse en termes de logements permanents. La définition et la\nmise en place de ces zones AU apparaissent comme le moyen le plus efficace pour parvenir\nà une utilisation rationnelle et économe de l’espace urbanisable résiduel.\nZones agricoles et conchylicoles.\nLa zone A recouvre les secteurs de la commune, équipés ou non, qui doivent être protégées en\nraison des potentiels agronomiques ou économiques des espaces agricoles et conchylicoles qu’ils\nprésentent et de leur intérêt paysager..\nLes sous secteurs Aa, Ab,Ap se différencient en fonction de leurs intérêts respectifs pour les\nfonctions économiques ou paysagères qui vont notamment déterminer les possibilités de recevoir\nou non des constructions à usage professionnel.\nLes zones naturelles se caractérisent par l’intérêt qu’elles présentent aux plans écologique,\npaysager, culturel, esthétique qui doivent pouvoir bénéficier au grand nombre. Cette richesse\ns’accompagne souvent de fragilités qui justifient des protections particulières.\nLa protection de ces zones ne les excluent cependant pas de toute activité notamment de\nloisir ou d’activités économiques agricoles qui sont compatibles avec leur préservation ou y\nparticipe. Leur réglementation doit respecter les dispositions de la loi littoral.\n4- Prise en compte du SCOT et du PLH\nLe Plan Local de l’Habitât (PLH) et le Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) constituent des\noutils de programmation essentiels qui sont en cours d’élaboration au niveau de la communauté\nA partir des documents de travail préparatoires à l’élaboration du PLH et du SCOT qui ont été\ncommuniqués à sa demande à la commission d’enquête, il a été possible de juger de la cohérence\nindispensable entre ces document et le projet de PLU soumis à l’enquête publique.\nCes deux documents lorsqu’ils auront été finalisés et adoptés permettront de préciser le PLU de la\ncommune de Noirmoutier en l’Ile dans le contexte de l’ensemble de l’île qui n’apparaît pas\ntoujours dans la documentation du PLU soumise à l’enquête.\nLe PLH prend appui sur un diagnostic de la situation similaire à celui décrit dans le PLU.\nLes objectifs qu’il affiche pour le moyen et long terme apparaissent consistants avec ceux\nLe SCOT élargit à l’ensemble de l’île une problématique décrite dans le PLU en lui\ndonnant une dimension plus large.\nOn rappellera enfin que le PLU et les révisions et modifications qui lui seront apportés devront\nêtre soumises pour approbation au SCOT.\nC- Observations du public Analyse et commentairesL’enquête publique a donné lieu à 157observations ou remarques dont 124 par\ncourriers et 33 consignées sur les registres d’enquête se répartissant comme suit :\nRegistre N°1 Mairie de Noirmoutier.\nTotal 55 dont 37 par courrier et 18 consignées sur le registre.\nRegistre N° 2 Mairie de Noirmoutier\nTotal 66 dont 56 par courrier et 10 consignées sur le registre.\nRegistre N°3 Mairie annexe de l’Herbaudière.\nTotal 22 dont 19 par courrier et 3 consignées sur le registre\nRegistre N° 4 Mairie de Noirmoutier.\nTotal 14 dont 12 par courrier et 2 consignées sur le registre\n1- Analyse des observations du public.\nLes observations faites par le public, soit au cours d’un entretien avec un des trois commissaires\nenquêteur au cours d’une permanence, soit par écrit sous la forme d’observations consignées sur\nles quatre registres d’enquête, soit enfin sous la forme de courriers ou de mémorandums adressés\npendant l’enquête à la commission d’enquête, sont rassemblées et résumées dans le tableau ciaprès. qui en rend compte très sommairement dans l’ordre chronologique dans lequel elles sont\nparvenues à la commission d’enquête.\nCertaines d’entre elles concernent les mêmes sujets formulés parfois de manières différentes ou\nayant fait l’objet de courriers séparés mais identiques Elles apparaissent de ce fait plusieurs fois\nPlusieurs thèmes sont abordés dans de nombreuses remarques. Certaines observations incluant les\nremarques des personnes publiques ont été analysées spécifiquement.\n2-Registres N°1 à 4 en Mairie de Noirmoutier Ville et Mairie annexe à\nRegistre N°1 Mairie de Noirmoutier en l’Ile\nObjet principal de l'observation\nEn désaccord avec le courrier des "\namis de l'île de Noirmoutier\n"figurant dans le dossier " Avis des\npersonnes publiques associées " qui\nreproche au projet de PLU de\ndéfavoriser le développement de\nl'urbanisation à court terme\nSection BD n° 300,319,323 rue des\nSableaux. Demande classement en\nUcaz2 ( POS) au lieu de 2Auh\nl'espace constitué par les parcelles de\nfaible largeur, type " ficelle " ne peut\nêtre urbanisé sans un aménagement\nd'ensemble ce qui justifie le\nclassement du périmètre concerné\n2AUh. Eventuellement les parcelles\nsituées en bordure d'une voie\nviabilisée et jouxtant un classement\nUCaz peuvent être incorporées dans\nce même zonage. Ajustement du tracé\nde la zone 2AUh\nIdem observation 2/1\nInd. MIGNAL Demande pour l'ensemble de la\npropriété un classement en zone\nUca au lieu de 2 AUzh. Avis\nfavorable de Monsieur le Maire\ndans sa lettre du 1° juin 2OO7\nLa zone non aedificendi est justifiée\ncar elle fixe un alignement de la voie\npublique qui permettra un\nélargissement indispensable pour une\nbonne desserte de la zone AUH " la\npetite lande "\nL'étroitesse de la rue de la Giraudière\nne permet pas en effet à des camions\nde manœuvrer facilement. Par suite il\nfaut, soit leur interdire la circulation,\nsoit créer une palette de retournement\ndont la tracé devra être étudié en\nfonction des propriétés jouxtant\nSection AT n° 1848, 10 rue de la\nGiraudière. Sollicite la suppression\nde la zone non aedificendi. Ou tout\nau moins une modification de cette\nzone destinée à une palette de\nretournement pour les véhicules\nCaté- Commentaires de la commission d'enquête.\nIdem n° 5/1\nSection ZB n° 151, 152Demande le\nclassement en zone équivalente à la\nzone UC du POS au lieu de Aa.\nMonsieur le Maire a reconnu le 27\navril 2007, une erreur.\nSection ZD n° 1601°) demande\nzone Uca en place de Ab2°)\ndemande que dans le\nREGLEMENT pour la zone Uaz\nsoit précisé explicitement si la\nd'habitation individuelle est\nSection BN n° 1069, 1073, 1124,\nCOOUILLON 1125.Ces parcelles figurent au\nP.O.S. en zone UC puis en I NA.\nAu projet de P.L.U. en zone 2 AU.\nConteste ce changement..\nR1/10 Alain HERVE\nSection ZD n° 259, 319.Demandent\nle classement en zone UC pour la\nparcelle n° 319 comme cela est\nprévu pour la parcelle n°\n259,l'ensemble forme une unité\nR1/11 Ind. MIGNAL Complément a l'observation n° ¼\nIdem observation R 1/5\nIl semble bien qu'il s'agisse d'une\nerreur matérielle. Pour ce motif les\nparcelles ZB n°151 et 152 doivent\nêtre mises en zone UC conformément\nau courrier de la mairie\nIl s'agit bien d'une propriété sise dans\nun secteur qui doit être protégé en\nraison du potentiel agronomique, par\nsuite le classement en zone Ab doit\nêtre maintenu. Les construction\nd'habitations ne sont pas autorisée en\nLa parcelle n° 1124 est classée en\nzone UB, et par suite n'est pas\nconcernée par cette observation. Pour\nles autres parcelles le classement en 2\nAU paraît justifié car il permettra une\nurbanisation cohérente du lieu dit "\nLe Champ Marteau " dont de très\nnombreuses parcelles sont de très\nfaible largeur et de très grande\nlongueur. Pour ces motifs les\ndispositions du projet de PLU doivent\nL'intégration de la parcelle ZD n° 319\ndans le périmètre de la zone\nUC,paraît justifié car cette parcelle\nforme avec la parcelle ZD n°259 une\nSe reporter à l'avis pour la\nréclamation R ¼\nRegi/ n° Auteur\nSection BL n° 73.Passe de zone\nconstructible en non constructible,\nil s'y oppose. Compromis de vente\nsigné en mai 2007.(P.S. il est donc\nnécessaire pour le C.E. de savoir s'il\na été délivré un C.U. positif pour\nCette parcelle est en zone 1AU c'est\nà dire dans le périmètre d'une zone à\nurbaniser, donc constructible. Le\ncompromis de vente aurait du tenir\ncompte de l'incertitude relative à\nl'étude en cours du PLU..\nR1/13 Guy Marcel\nLe stationnement de mobil-home en\nzone N1 n'est pas autorisé.\nDemande la modification du\nREGLEMENT pour correspondre à\nune autorisation des caravanes\ncomme l'autorise son Arrêté\nPréfectoral du 30/.11/1993.(Le\nmobil-home est-il une caravane ?)\nToute la question est de savoir si les\naccessoires que constituent des roues\nnon fonctionnelles et un attelage\nd'utilisation non moins fictive font\nd'un mobile home un véhicule\nautorisé à se déplacer sur une route\ncaravanes ou les camping cars.\nCompte tenu de l'expérience\nmalheureuse du camping de la Baie la\nréglementation du PLU semble\nAFUA de la\nDemande en accord avec plusieurs\npropriétaires de l'Association\nFoncière Urbaine Autorisée de la\nChapaude que le périmètre de\nl'AFUA soit classé en UCA et non\nen UC.L'UC ne correspond pas au\nRèglement de l'AFUA.\nA examiner en fonction des\nconséquences sur la cohérence du\nR1/15 M.Mme Félix Section AT n° 34 et BN n°\nFOUASSON 298.Sont opposés au zonage\nproposé afin de léguer leur\npatrimoine à leurs enfants.\nCette propriété est classée en zone 2\nAU compte tenu du parcellaire en "\nlanière " de l'ensemble des parcelles\nde cette zone. Elle sera constructible\nSe disent touchés par le P.L.U. et\nVoire les commentaires du point A\nS'oppose au projet de Parking rue\nde la Mouraude alors que le Parking\nde la grande douve est inoccupé.\nLa nécessité de cette aire de\nstationnement ne paraît pas justifié\n(voir point C)\nCat A à Commentaires de la commission d'enquête.\nN° 32 rue de la Madeleine, le\nVieil.En zone ZA au P.O.S. ( sans\ndoute veut-il dire NA ) s'oppose à la\nmodification de zonage. Envisage\navec la famille qui possède d'autres\nparcelles de réaliser un remodelage.\nLe zonage proposé, à savoir 2AUh\npermettra de réaliser un\naménagement d'ensemble comme le\nsouhaite la requérante dans les\nmêmes conditions que le classement\nen NA du POS. Pour ce motif les\nSection AS n° 210 et Section AT n°\n30S 'oppose au zonage proposé.\nElle nous dit qu'elle n'est pas contre\nun remodelage ou échange, mais\nfaudrait-il que la municipalité nous\ntiennent au courant de ces\nUn ajustement de la zone 2AU\ndevrait permettre de donner\nsatisfaction à cette demande.\nIdem R 1/19\nSection AO n° 1098.Parking de\nHOCQUARD l'Herbaudière, emplacement réservé\nN° 6. Demandent l'exclusion de cet\nMême avis que pour la réclamation\nN° 1 / 17La nécessité de cette aire de\nZone Ap n° 217. lieu dit la\nFréchaire Demande que son terrain\nZone Ap n° 218. lieu dit la\nCette zone constitue une fenêtre\nd'ouverture sur la zone agricole et\nconstitue une qualité paysagère\nexceptionnelle à préserver .Qui\njustifie le classement en zone Ap\nN° 1 / 23\nR1/25 Claude GAY\nConteste l'ensemble du projet de\nR1/20 Marie Thérèse\nIdem N° 19/1\nSouhaite que le projet de PLU aide\nl'Ile aussi bien annuel que\nTerrain devenant inconstructible en C et L'architecte des Bâtiments de France\nraison d'un cône de vue sur les\nF a donné un avis négatif au projet\nmarais. Par suite impossibilité de\nd'agrandissement. situé en\ndéveloppement de l'entreprise et de\nZPPAU.Cet avis est en général sans\ncréation d'emplois Demande une\nrévision du projet de P.L.U.\n1°) Section BI n° 886. rue de la\nFontaine Emplacement réservé N°\n68 ; opposition à ce projet\n.Demande de revenir aux\ndispositions du P.O.S. ou à sa\nproposition. (Plan B)2°) Section BC\nn° 178.Parcelle située en zone II\nNA du P.O.S., classée en zone AP,\ncoupure d'urbanisation au P.L.U.\nS'oppose à ce classement non\n1°) Compte tenu de la densité du bâti\ndense existant il apparaît opportun de\nprévoir un espace pour le\nstationnement dans ce secteur.\nPour ce motif l'emplacement réservé\nN° 68 doit être maintenu, une\nadaptation du périmètre devra être\nétudiée en fonction du bâti existant\nsur cette propriété. Les coupures de\nd'urbanisation sont imposées\nréglementairement et ne peuvent être\ntransgresser par le PLU2°) La photo J\nannexée à la lettre du requérant\nmontre bien l'intérêt des vues sur le\nR1/29 Jean-François 1°) Concerne la partie située au\nNord du chemin d'accès à la zone\ndu Clouq du Vieil, lots 1910, 1785\net 1787 au 12 bis rue des\nChevrettes.Demande le maintien en\nzone UCa et non 1 AUh, parcelle\ndéjà construite.2°) Constate de\nde présentation de la zone 1 AUh. à\nsavoir :- les implantations de\nbâtiments sur leur terrain ont été sur\ndensifiées.- le chemin d'accès à la\nzone est mal positionné.-Il n'y a\naucun arbre existant à ce jour au\nnord de la zone. - La place espace\npublic de quartier représentée au\nnord de la zone ne débouche sur\naucune voie de desserte.\n1°) Il semble que les parcelles objet\nde la demande ont fait l'objet d'une\ndélivrance de permis de construire le\n13 mai 2004, la déclaration\nd'achèvement des travaux faite le 10\nfévrier 2006. C'est donc bien qu'il a\nété considéré que la viabilité assurant\nla desserte par les V.R.D. était\nsuffisante et la réalisation non\ncontesté à ce jour .Pour ces motifs les\nparcelles section AT n° 1785, 1787 et\n1910 devraient être classées en zone\nUC, comme la parcelle riveraine n°\ncartographique à vérifier.\nR1/30 Lise et Claude Section BO n° 43, 44 et 45.1°)\nMARQUINE Conteste le zonage en zone\nagricole.2°) Conteste la valeur\nd'estimation des Domaines.\n1°) Il s'agit bien d'un terrain agricole\nmême s'il supporte un bâtiment à\nusage de garage. Pour ce motif les\ndisposition du PLU doivent être\nmaintenue.2°) Les estimations des\nDomaines .n'entrent pas dans la\nConteste l'emplacement réservé N°\nIl s'agit d'une sur largeur à l'entrée\nd'une voie en impasse, ce qui\nn'apportera rien au problème du\nstationnement à l'Herbaudière.\nSection AM n° 713 et 714.Conteste\nla zone littorale inconstructible.\nLa loi littoral, régie par l'article L\n146.6 du Code de l'urbanisme doit\ns'appliquer sur ces parcelles formant\nun espace proche du rivage où\nl'extension de l'urbanisation doit être\nlimitée sans que la distance par\nrapport au rivage de la mer soit un\nargument, car comme l'a dit le\nCommissaire du Gouvernement dans\nl'arrêt du Conseil d'Etat "\nBARRIERE " du 3 mai 2004 " se\nlimiter au seul critère de distance\nreviendrait à perdre de vue l'objectif\ndu législateur qui était de limiter\nl'urbanisation en front de mer ou\nvenant boucher toute perspective sur\nla mer… " Pour ces motifs les\ndispositions du PLU doivent être\nIl s'agit d'une unité foncière ayant une\nfaçade d'une trentaine de mètres sur\nla rue des Sableaux..Cette unité\nfoncière jouxte au couchant une zone\nUC et est desservie par tous les\nréseaux elle doit être classée\négalement en zone UC pour les\nmêmes raisons invoquées à l'avis de\nl'observation R1/2Pour ces motifs un\najustement du tracè de la zone 2AUh\ndevrait permettre de classer les\nparcelles BD n) 9, 10, 11, 12 et 13 en\nSection BD n° 9 à 13. rue des\nSableaux Prévus en 2 AUh au PLU,\ndemande le maintien en UC,\ncomme au P.O.S.\nSection BM n° 298 et\n1107.Demandent le classement en\nzone UAaz de la parcelle n°\n1107.Lettre de Monsieur le Maire\nen date du 3 avril 2007.\nLes parcelles BM n° 298 et 1107\nconstitue une unité foncière. La\nparcelle n° 298 à l'angle de la rue du\nGrand Four et de l'impasse des\nMouettes est classée en UAaz. La\nparcelle attenante n°1107 est classée\nen 1Auhz, ce qui ne permet une\nextension de la partie construite\nenvisagé pour y installer un cabinet\nde kinésithérapie et ostéopathie.\nL'incorporation de la parcelle n° 1107\nà la zone UAaz permettra cette\nconstruction ce qui n'aura pas\nd'incidence néfaste pour la zone\n1AUhz voisine. Pour ces motifs la\nparcelle section BM n° 1107 doit être\nclassée en zone UAaz.\nR1/35 Comité Régie Centre de vacances adultes des\nd'Entreprise de Sableaux. Conteste la\nRéglementation du P.L.U.\nIl s'agit d'une propriété classée en\nzone NI réservé au camping\ncaravanage et aux équipements liés et\nnécessaires à leur fonctionnement. Il\nn'apparaît pas souhaitable compte\ntenu de la richesse naturelle de cette\nzone et de son environnement, qu'il\nconvient de protéger, d'ouvrir ce\nsecteur à une urbanisation. Pour ce\nmotif les dispositions du projet de\nPLU pour cette zone devraient être\nR1/36 Association de\nPlusieurs demandes concernant le\nRèglement de cette zone et\ndemande de maintien de la coupure\nd'urbanisation pour la zone dite de\nSection BO n° 74 et 53. rue de la\nBONNICHON Chaufferie Terrain entouré de murs\nen pierre de 2 mètres de hauteur.\nContre la réserve foncière, demande\nun classement en zone\nLe Bois de la Chaise est classé en\nzone UCnz qui correspond à la zone\nde protection du site du Bois de la\nChaise, à très faible densité de\nconstructions, ou le végétal\nprédomine. Le Chapitre 7 du\nRèglement définit clairement les\nconditions d'occupation du sol. Pour\nces motifs, les dispositions du\nRèglement du PLU doivent être\nIl s'agit d'une unité foncière, clos de\nmurs desservie par tous les réseaux\nrue de la Chaufferie. Son classement\nen zone constructible est donc\njustifié. Pour ce motif les parcelles\nsection BO n° 74 et 53 doivent\nclassées en zone UC.\nSection AN n° 203 et 204.Contre\nl'emplacement réservé N° 6\nparticulièrement pour des questions\nde sécurité et pour la protection des\npropriétés privées. Conteste l'utilité\nSection ZD n° 473.Demande le\nclassement en zone UC et non Aa.\nSection ZD n° 474Idem observation\nCopie d'une lettre adressée à la\nDDE 85 / SUAIt s'agit de la réponse\nà la demande pour AVIS en date du\nMêmes motifs que pour la\nréclamation N° R 1/31Pour ces\nmotifs l'emplacement Réservé N° 6\ndoit être supprimé.\nLe fait d'être située en limite d'une\nzone constructible ne justifie pas un\ndroit à construire. Il faut bien une\nfrontière entre les zones à urbaniser et\ncelles de culture. Pour ce motif le\nclassement en zone Aa doit être\nMême réponse à cette demande que\ncelle faite à la réclamation R\n1/39.Pour ce motif le classement en\nzone Aa doit être maintenu.\nLe Règlement du PLU au Chapitre\nV, Section 1 article 2.9 définit\nclairement les conditions\nd'occupations et d'utilisations du sol\nsoumises à des conditions\nparticulières .L'article L 146-6 du\nCode de l'Urbanisme pris pour son\napplication de la loi littoral s'impose\npour les terrains classées en zone\nNdsz.. L'antériorité de la réalisation\nd'un camping ne dispense pas son\ngestionnaire, fût-il l'Office National\ndes Forets, du respect de la\nréglementation .Pour ces motifs les\nIdem observation 41/1\nc.f. observations 4 et 11\nContre les projets de parkings et les\nSection BD n° 438,. impasse de la\nMaison Blanche. Demande un\nclassement correspondant au UCA\nRéponse identique à la réclamation R\nIl s'agit d'un complément aux\nobservations R ¼ et R 1/11 Se\nreporter aux avis concernant ces\nCompte tenu de son environnement\ncette parcelle doit être maintenu dans\nle zonage prévu au PLU.\nR1/46 Monsieur le\nER en l'Île\nLettres adressées à Monsieur\nGilbert COUILLON Président de\nl'association pour la Défense d'Nous\nDemande de rencontre avec la\nBUGEM ( ?)\nContre l'emplacement réservé pour\nparking rue de la Mourande.\nMêmes motifs et même commentaire\nque pour l'observation R 1/17.\nSection BH n° 332. 25, rue du\nMoulin Rambaud demande que ce\nterrain entouré de murs soit classé\nen zone UC et non en 1 AUHz.\nSection BP n°337Demande le\nclassement en zone constructible.\nLa parcelle BH n° 332 fait partie\nd'une unité foncière construite\n(parcelle BH n° 28) et jouxte d'autres\nparcelles construites, son classement\nen zone UC est par suite pleinement\njustifié. Pour ces motifs un\najustement du tracé de la zone AUHz\ndevrait permettre de classer la\nparcelle BH n° 332 en zone UC.\nLa parcelle section BP n° 337 est\nprévu en zone Nds, le requérant\ndemande un classement en zone UC.\nCette parcelle n'a pas un accès\nsuffisant, par droit de passage, à la\nroute de l'Herbaudière, compte tenu\ndes construction édifiées sur la\npropriété d'origine. Pour ces motifs,\nle classement en zone Nds doit être\ngéographique et de la desserte par les\nréseaux, les parcelles section AS n°\n453 et 498 peuvent être classée en\nzone UC .\nUne stricte protection des zones\nagricoles contre la pression foncière\nimplique une stricte observation des\nrèglements. Les extensions mesurées\nde maisons individuelles dans la\nmesure où elles ne constituent pas\nune nouvelle habitation ne sont\ngénéralement pas considérées comme\ndes constructions nouvelles. Les box\npour chevaux sont autorisés dans\nPas de commentaire de la\nR1/50 Mme Jean\nSection AS n° 453 et 498.Demande\nMASSONNE que cette propriété soit mise en\nzone constructible et non en " Zone\nDemande qu'en zone Aa les\nd'habitation soient possible et que\nles box pour chevaux ou tout autre\nanimaux puissent se construire.\nOpposition au projet de P.L.U.\nSection AT n° 28.Semble vouloir\nun zonage 1 Auh et non 2 AUh\nSection BO n° 533.Demande\nclassement en zone Uaz comme les\nparcelles situées au bord de cette\nSection ZD n° 33.Demande un\nclassement UC comme les parcelles\nsituées de l'autre côté de la rue.\nLa parcelle section AT n° 28 a une\nsuperficie de 3 ares 80, elle ne peut\nêtre urbanisée que par la réalisation\nd'une opération d'ensemble couvrant\nla zone intéressée. Le classement\nprévu en zone 2 AUh permettra se\ntype d'aménagement en particulier\npar une opération de ZAC.\nCette parcelle figure au P.O.S. en\nzone 1 NA. Le classement en 2 AU\npermettra un aménagement cohérent\nd'ensemble de cette zone en\nparticulier par la création d'une AFU\nou d'une ZAC. Pour ce motif les\ndispositions du projet de PLU\nconcernant la parcelle section BO n°\n533, classement en zone 2 AU,\ndoivent être maintenue.\nCette parcelle figure au POS en zone\n1 NA. Le classement en 2 AU\nou d'une ZAC. Pour ce motif le\nclassement en zone 2 AU de la\nparcelle section ZD n° 33 doit être\nRegistre 2 Mairie de Noirmoutier\nParcelle BO 533 Basse rue parcelle\nZD 33 Les Fontenelles demandent à\nrevenir en 1 AU ou plus\nPour la Commune ce zonage est une\ngarantie de participation des\npropriétaires aux aménagements\nParcelle non désignée actuellement\nen terrain de culture .\nM Tanguy et\nParcelle mise en 2AUH rue de la\nChapelle .Souhait de redevenir\nBouD Projet d'ensemble justifié\nMme Mandin Parcelle BO 530-Echange en cours C ou D Voir R2/1\nNicole courrier avec la Mairie\nParcelle AR 175 mise en\nboisement à protéger. Elle était\nFait partie du bois de la Blanche.\nProtection justifiée, enclave du fait\nParcelles à la Madeleine en secteur\nCorti courrier UCA, UCAz² et 2AUh\nConstructibles sous conditions très\nstrictes et justifiées\nle régistre 1\nLieu dit St Jean. Secteur enclavé\ndans une zone constructible mais\nmise en Ap\nSection BN 58ajustement de zone\nParcelles en lanières et vues à\nprotéger Zonage en Ap paraît justifié\nLe tracé de la zone sera réexaminé\nVoir les demandes n°2 à 9 du\nRepris dans R1\nProblème technique de busage\nHors sujet PLU\nÀ rechercher l'emplacement. Peutêtre dans l'emplacement réservé 79\nrue du grand four pour logement\nsocial. Demande de réintégration en\nzone UB ou UC?\nEmplacement réservé n°6\nCe serait des parcelles en long\nnécessitant un aménagement\nd'ensemble. A revoir plus en détail\nImpossible au milieu de la zone\nVoir le règlement de la zone\nR2/20 Mr Gendron Refus de la zone 2AU\nProjet d'ensemble nécessaire\nR2/21 Mr Jean\nHauteur limitée ou loi littoral?Voir en\nR2/17 Mr Gadais\nR2/18 Mme Bernier ? Demande le reclassement de A en\nR2/19 Mme MarieLaure\nQuestion sur autorisation est elle\nnécessaire pour panneaux solaire\nR2/22 Mr Pierre\nHôtel Fleur de sel. Demande des\npossibilités d'extension qui sont\nimpossibles dans le zonage actuel\nExamen des articles du règlement\nqui pourraient être aménagés pour\npermettre l’extension .\nR2/23 Bourdonnat et\nR2/24 Mr Mme\nAbandon du règlement du\nOpposition à l'emplacement réservé\nCe lotissement ne figure pas sur la\nliste de ceux dont le maintien des\nrègles a été demandé.\nCet emplacement réservé ne semble\npas suffisamment justifié\nR2/25 Mr Michaud\nDemande de remise en agricole\nd'une parcelle mise en terrain\nR2/26 Mr Jean Pierre Conteste la zone sans précisions ?\nR2/27 Comité des\nDemande que le Port de Plaisance\nPêches-registre ne gêne pas le port de pêche\nEmplacement réservé pour logement\nÀ rapprocher des demandes N'\nC et F La protection des activités portuaires\nest affichée dans le PLU\nR2/28 Mme Gallois\nR2/29 Syndicat des\nModification du tracé de la piste\ncyclable au Vieil\nPréservations spécifiques à définir\nRapport sur divers points du projet\net les emplacements réservés.\nÀ examiner dans le détail des zones\nR2/31 M Mme\nOpposition au déclassement de leur\nterrain de 1NA en 2 AU\nR2/32 Mr Balat\n44 pour palette\nLe passage de INA à 2AU ne\nconstitue pas un déclassement les\ndeux zones nécessitent des\naménagements et des remodelage\npréalable à toute ouverture à\nLa justification de cet emplacement\nréservé sera revue\nÀ voir mais difficile à concilier avec\nLa protection des activités salicoles\nest prise en compte dans le PLU\nR2/33 Mr Beaupere\nQuestion sur autorisation de retour\nen habitation pour un hôtel\nLe changement de destination risque\nde se traduire à terme par la\ndisparition de toutes les activités\nartisanales, commerciales et de\nservice. Des cas particuliers où le\nchangement de destination se ferait\nau bénéfice d'une activité\ncommerciale devrait pouvoir être\nR2/34 CCJA jeunes\nPossibilité d'aménagement de\nlogements en zone Ap\nImpossible au risque de les voir\nensuite vendus à des non-exploitants.\nEspace réservé 44-opposition-voir\naussi la réclamation R2/37- autre\nquestion sur changement de\ndestination interdite pour les\ncommerces qui cessent leurs\nSynthèse générale sur tous sujets\nR2/37 Mr Pot\nEmplacement n°44- voir R2/35\nréservé sera revue .\nR2/39 Mme PERE\nParcelles ZB 214-215 la\nTabarrièredemande à rentrer en UC\nParcelles à rechercherdemande à\nImpossible de réduire la zone A\nImpossible en zone A que l'on ne\nR2/40 Mr Martineau Rapport sur l'infaisabilité de la\nThalasso aux patouillards\nMême remarque que pour R2/57\nR2/41 Mr Rousseau\nOpposition totale au PLU\nTermes excessifs sans argumentation\nR2/42 Mr Pauvert\nMr Pauvert se plaint du\nresserrement des zones A\nDes plaintes contraires existent.\nDemande de remise en UC d'une\nparcelle passée en 2AU contigu à\nProjet d'ensemble justifié\nC et H Le changement de destination risque\nIdem précédente et même famille\nNécessité d'un projet d'ensemble\nR2/46 Mmes Goupil Parcelle 103 La linière à\nAllais- courrier l'herbaudière-opposition au 2AUh\nMme Bounine- Parcelle AS 99-406,37 rue de la\nCabaléMadeleine-mettre les deux dans la\nmême zone Uc\nNécessité d'un aménagement\nd'ensemble pour les accès et réseaux.\nPeut être en partie mais sans bloquer\nl'aménagement de la zone 2AUh\nRéflexion sur tous secteurs A et\nPris en compte dans les observations\nR2/49 Mme Soupault Emplacements réservés 20 et 22\nEn zone naturelle réserve pour\nR2/50 Famille Gallais Terrain en Ap en bordure UC. Voir\nancien Pos et répondre\nTerrains réservés à l'agriculture et\nR2/51 Mr Bugeon\nLes Longères BC-165conteste la\nmise en Ap de sa parcelle\nactuellement en 2Na (planche 4)\nParcelles en long et dégagement de\nvue sur le bois de la chaise\nR2/52 M Mme\nParcelles 111-113 BD derrière les\nsableaux en 2AUH demandent à\nrester en U (planche 4)\nLe tracé définitif des zones 2AU doit\nEspace réservé n°6\nCet espace réservé n'apparaît pas\nR2/54 Chambre de\nR2/55 commerce et\nDemande de précisions à insérer\nVoir analyse et commentaires ciaprès\nR2/56 Mr Alain\nOpposition à l'espace réservé n°6 à\nrapproché du courrier 53\nRapport multisujets et sur légalité\nde la zone 2AUth(thalasso)à\nanalyser dans réserves ou\nL'argumentation du cabinet Caradeux\nn'est pas convaincante. Le classement\nen zone 2AU paraît justifié. Le type\nd'activité conféré à la zone est peutêtre trop restrictif mais la nécessité\nd'un aménagement concerté prenant\nen charge les contraintes de cette\nzone en terme d'écoulement des eaux\nDouble emploi avec R2/47\nR2/59 Mr Demoulé\nEspace réservé n°6. A rapproché\navec R2/16 et R2/17\nR2/60 Mme Pascale\nOpposition aux zones 1AUi et 2\nAuia à la Basse Salaisière\nCette zone artisanale est prévue par\nR2/61 Denis Chantrel Idem R60/2\nR2/62 Mr Mme\nAjustement de zonage pour\ntransformer en habitation un\nUn ajustement du tracé de la zone UC\nPermettra la transformation\nDemande le reclassement en zone\nconstructible de sa parcelle BD 112\n(secteur St Jean) voir le POS actuel.\nUne autre en 2NA est devenue\nCe secteur est rempli de parcelles\nétroites et en long et on doit réserver\nune vue sur le Bois\nR2/64 Mr Maurice\nVoir planche 1 Herbaudière. Un\nterrain en bordure de voie mis en\n2AUH alors que UC en face. AO\nUn accès pour la zone arrière pourrait\nêtre en 2AUh, et le reste de la\nparcelle en UB\nMême réclamation que R60/2 et 61\nR2/67 M Lemoing\nRetrouver la parcelle sur les plans\nCat A Commentaires de la commission\nR2/68 Mme Anne Le Idem R66/2, R60/2 et R61\nR2/69 Mme Anne\nConsidérations générales et souhait\nMarie Kadem de limiter les parkings et laisser les\nNoirmoutrins construire pour leurs\nRéflexions sur les zones portuaires\ntaux d'emprise et divers\nPris en compte dans le règlement\nR2/71 Mr Gauvrit\nVoir les observations de la chambre\nd’agriculture concernant la profession\nagricole. La fonction hydrologique de\nla zone des Pré Patouillards doit être\nSatisfaction pour une part sur la\nzone Nhz et sur la volonté de\nlimiter la construction et demande\nd'harmonisation des constructions\ndans leur aspect et les tons\nR2/72 Mr Antoine\nDiverses remarques concernant Les\nNeau pour les Patouillards le moulin du Pinaireau\npropriétaires le Marais rouge\nRegistre N° 3 mairie annexe de l'Herbaudière\nDemande la constructibilité du\nterrain N° 213 La Tabarière\nClassé en zone agricole non\nMme J Nadeau Demande ZB 213-214 et 215 en\nS'oppose à l'emplacement réservé\nN°6 Aire de stationnement en\ncentre ville de l'Herbaudière\nLa suppression de l'emplacement\nréservé N°6 est demandée\nS’oppose au droit de passage sur la C\nL’Herbaudière parcelle AO 168\nVérifier si ce passage est encor\njustifié si le parking N°6 est supprimé\nR3/6 Friou René\nR3/7 Yves et\nparcelle AO 168\nTerrain section AP N°16P\nopposition à une descente à la mer\nà la Linière\nLa descente à la mer paraît justifiée\net ne semble pas dévaloriser le reste\nFréchais Soupault –\ncentre ville de l'Herbaudière.\nLa suppression d l'emplacement\nR3/10 Caillaud Yves Parcelle BC 170 secteur des\nLongères aux Sableaux s'oppose au\ndéclassement de 2NA en Ap pour\ncause de coupure d'urbanisme etN°\n296 secteur de Champ Marteau de\n1NA en 2 AU.N° ZD 170 secteur\ndu Pré Genot demande de\nPerte de valeur des terrains.\nDemande de liberté foncière\nLa coupure d'urbanisme est imposée\net paraît justifiée et entraîne le\nclassement en Ap. Les zones 2AU\nrestent des zones constructibles dans\nle cadre d'un aménagement global\ncomme les zones INA du POS\nR3/11 M et Mme\nR3/12 Jolly Gérard\nDossier de demande de classement E\nDossier complexe avec action en\njustice en cours. Pas de commentaire\nCharenton et l' centre ville de l'Herbaudière.\nR3/14 Gréchais Alice Il se vend suffisamment pour que la A\ncommune puisse acquérir. Pour les\ngens du pays et non pour des\nétrangers qui mangent notre pain.\nR3/16 M et Mme\nier en l'Ile\nPropriétaires des parcelles BN\n.Demande que les parcelles 755 et\n764 classées en 2Auh soient\nrattachées à la zone UC avec le\nreste de la propriété .Accepte le\nclassement de la parcelle 765 à\nusage de passage en 2AU h.\nPropriétaire de la parcelle 482 au\nlieu dit Petite Roche demande le\nclassement en zone Uc comme les\nR3/19 RaimondeauCaillon Andrée\nDans 5 ans la commune de\nNoirmoutier comprendra plus de\n2/3 de résidences secondaires pour\n1/3 de résidences principales. Ce\ndéséquilibre ne pourra que se\npoursuivre si aucune contrainte\nadministrative ou intervention\nefficace n'est mise en\nplace.Certaines priorités attachées\nau PLU et à la politique foncière et\nimmobilière de la municipalité\nrelèvent de l'utopie.Propose de\ndéfinir des règles permettant d'agir\nsur les non-résidents pour redresser\nou au pire maintenir la répartition\nactuelle.La commune dispose d'une\nréserve foncière de 70 555 m2\nsuffisante pour faire du logement\nsocial.Remarques concernant la\nZAC dont le projet a été\nAjustement du tracé de la zone 2AUh\nà examiner par la commission\nGrande parcelle classée en zone\nagricole Ap non constructible. Zone\nPropriétaire d'une parcelle BO32\n55ares72 classée en zone Auhz\ndemande le classement en zone UC\nPropriétaire des parcelles\n1069,1973,1124,1125 section BN\nles Champs Marteau s'oppose au\nclassement en zone 2AU (fermés à\nl'urbanisation et peut-être jamais\nrestaurant au Vieil souhaite un\nchangement de destination interdit\nLe classement eb Auhz paraît justifié\nLa zone 2AU reste constructible et\nsera ouverte à l'urbanisation\nlorsqu'un projet d'ensemble aura été\nidentifié.Le changement de\ndestination des équipements hôtelier\nest abordé dans le texte qui suit\nCommentaires ajoutés au No\nR1/32section AM 713-714conteste\nla zone littorale inconstructible\nVoir R1/32. La loi littorale s'impose\nau PLU sous peine d'illégalité.\nR3/21 Couton Jean\nTerrain constructible acheté en\nmars 2006 57 La linière. Permis de\nconstruire refusé au motif de la\nmise en place du PLU alors que\nd'autres permis ont été acceptés en\njuillet 2006 après le rejet de ma\nL 'étude du PLU justifie un sursit à\nstatuer qui n'est pas un rejet du\nObservations dans la défense des\nintérêts de la société Brémond B3M\nComprend mal les motivations d'un\nclassement en zone 2AU de\nparcelles préalablement classées en\nINA. AX 37 et 38. Il serait\njuridiquement justifié de voir ces\nparcelles classées en 1AU.Conteste\nl'activité restreinte à la\nthalassothérapie conférée à la zone\nn'est pas convaincante.\nLe classement en zone AU paraît\njustifié. Le type d'activité conféré à la\nzone est peut-être trop restrictif mais\nla nécessité d'un aménagement\nconcerté prenant en charge les\ncontraintes de cette zone en terme\nd'écoulement des eaux apparaît\nRegistre 4 : Mairie de Noirmoutier\nDemande que le terme ZAC soit\nretiré pour la zone des\nBoisssonnelles et que la procédure\nZAC ne puisse pas lui être\nappliquée puisqu'il s'agit de jardins\nattenants à des maisons.(courriers\néchangés avec la mairie joints)\nLa ZAC ne figure pas au PLU.\nLa solution de l'accès au terrain ne\nrègle pas la question de la\nconstructibilité. Le déclassement de\nla zone boisée protégée est\nDemande le déclassement de la\nparcelle 85 classée boisée-protégée\nen NH afin qu'elle puise faire l'objet\nd'extension bâties comme sa partie\nest où est édifiée sa\nmaison.Parcelles 175 et 208\nclassées en zone NDSZ, acquises\nsous le statut NHZ demande leur\nclassement en UCBZ2.Schéma et\nattestation de riverains concernant\nl'accès aux lots N°175,176,208,209\nsection AR Bois de la Blanche.\nPropriétaire des parcelles BN 121 - B\n1058 et 1061 s'oppose à leur\nclassement en zone 2AUh.Très\nnombreuses irrégularités présentes\ndans les documents soumis à\nl'enquête (code de l'urbanisme,\npréconisation du PLH , SCOT non\nencore approuvé. Aucune\nde l'immobilier n'a été organisée.\nLe projet de PLU gèle le secteur\nhôtelier existant. Systématisation de\nl'interdiction du changement de\nhôteliers traditionnels et\ncommerciaux au bénéfice du\nlogement ; interdiction des\nrésidences hôtelières, suppression\nde la majoration de COS de 50%\npour la construction à usage\ncommercial profession libérale ou\nhôtelière. Demande Le maintien des\nconditions correspondant au POS\nactuel pour le secteur professionnel\nde l'hôtellerie Extension vers des\nmesures ciblées en faveur des\nrésidences hôtelières. La possibilité\nmesurée, d'un passage à la mutation\nd'hôtel en maison privée. Lettre\nd'appui de M Blouard Jean Paul\nHôtel des Prateaux. Pétion d'appui\nsignée par 12 propriétaires d'hôtels.\nLe sujet est traité plus longuement\ndans le texte qui suit et dans les\nrecommandations de l’avis de la\ncommission d’enquête. Une\nconcertation des services de\nl'urbanisme avec les représentants de\nla profession est souhaitée avant la\nLe classement en zone 2AUh paraît\njustifié. Les préconisation du PLH\nsont prises en compte tout comme les\norientations du SCOT à l'étude.\nConteste l'application de l'article\n6UC du règlement qui ne prévoit\npas l'obligation du recul minimal\nfixé à 5 mètres appliqué à la zone\nINAD du POS et respecté par les\nconstructions de l'ensemble de la\nRenaud Emile Demande le changement de\ndestination de la parcelle N°573\nsection AO dans le but de la rendre\nLa proposition de maintenir un recul\nidentique à celui des constructions\nparaît justifiée et pourrait faire l'objet\nd'une disposition spéciale au\nLe déclassement ne paraît pas\nsouhaitable pour une activité\nprofessionnelle qui s'est installée sans\nVivre l'Ile 12\nDemande que la parcelle ZB N°158 E\nexploité à titre professionnel pour\nune activité de centre équestre soit\nclassé en zone Nc . Ce classement\npermettrait la construction d'un abri\npour le foin en continuité des\nCourrier signé de Mme Beauchêne G\naccompagné de 5 pièces jointes\ndont 7 pages d'observations.\nClassement en emplacements\nréservés des parcelles N° 218 AS\nRue des Traques,N°310 AT rue de\nla Bourrine N° 1555 AT rue de la\nBourrine, N° 1158 AT rue de la\nBourrine sur lesquelles un projet de\nconstruction était prévu.\nReprésentant l'association pour la A\ndéfense d'nous Gobets.\nAbsence de lisibilité des documents\ngraphiques mis à la disposition du\npublic. Numéros de parcelles non\ndisponible sur les documents\nEléments de comparaison des\nsurfaces constructibles entre POS et\nPLU. Différence de 37 Ha de la\nsurface communale entre le POS et\nle PLUZPPAU et ZPPAUP\nEmplacements réservés , parkings\nPassage des zones INA ou UC au\nO=POS aux zones 1AU ou 2AU au\nA réexaminer en commission\nd'urbanisme en vue de concilier les\nemplacements réservés et le projet de\nObservations analysées et\ncommentées dans le texte\nspécifiquement consacré aux\nassociations .qui suit\nCe mémoire fait l'objet d'une analyse\nplus complète dans la partie qui suit\nLa lisibilité du document était\nsuffisante pour l'identification des\nparcelles concernées par les\nobservations du public Les éléments\nde comparaison seront à revoir\ncomme demandé par les service de la\nDemande un ajustement de la zone\n2AU en afin d'assurer la desserte de\nla parcelle 1073 classé en zone UB\nen ajoutant à cette zone une partie\ndes parcelles 1071 et 1068 dont il\nLa situation foncière de notre\ncommune (et de toute l'Ile) se\nPetit Chessé présente sous une forme inédite :\nNoimoutier en celle de la pénurie d'espace. Tous\nles besoins d'espace sont légitimes.\nLes espaces agricoles ne doivent\npas être considérés comme des\nréserves foncières. Propose de\nconsommer l'espace à part égale\nentre les terres agricoles, les zones\nhumides et les forêt fussent elles\nConsidérations d'ordre général dont\n:Le motif de créer des parcelles\nNoirmoutier. constructibles pour les jeunes de\nl'ile n'est pas crédible au vue des\nattributions de ces dernières années.\nLes intérêts des nouveaux venus\nprimeraient-ils sur toute\ntransmission familiale de\npatrimoine ?Pourquoi laisser des\nzones du Bois de la Chaise intactes\nquand on dépossède un îlien qui\nveut attribuer ses biens à ses enfants\nR4/14 Luc Jeanneau Désaccord sur le classement en\nzone Ap des terres agricoles du site\nde l'Abbaye de la Blanche dont je\nsuis l'exploitant et l'un des\nA examiner par la commission\nd'urbanisme pour définir un\najustement du tracé de la zone 2AU\ncompatible avec la demande.\nL'exigence de la protection des\nespaces agricole apparaît justifiée et\nparaît bien prise en compte par le\nOn devrait pouvoir trouver les\nsolutions qui permettent de protéger\nle Bois de la Chaise en évitant de\ndéposséder les îliens qui bénéficient\ndes mêmes droits et devoirs que tous\nles citoyens protégés par la même\nUne solution devrait pouvoir être\ntrouvée qui permette de protéger\nefficacement le site de l'abbaye de la\nBlanche et qui permette à ses\noccupants qui participent à l'entretien\ndu site un exercice de leur profession\n3- Analyse thématique des observations du public\nObservations à Caractère général en opposition au PLU.\nLa pétition remise par l ‘association Défense D’nous Gobets à l’issue de sa manifestation\npacifique le 29 juin 2007 résume les principaux griefs exposés par les remarques de la catégorie\nA et pour laquelle 263 signatures ont été comptabilisées.\nLes signataires de la pétition considèrent que le PLU ne respecte pas le droit de propriété des\npropriétaires des terrains classés en zones constructibles au POS en vigueur (zones 1NA, 2NA,\nou UC) qui seront classés en 1AU ou 2AU. Ils assimilent ce changement de classification en une\nOriginaires de Noirmoutier ils se disent très attachés à la terre qui leur a été transmise en héritage\npar leurs parents et grands parents et qu’ils veulent pouvoir à leur tour transmettre à leurs enfants\net petits enfants. De ce fait ils considèrent que les réserves foncières acquises par la commune\nservent injustement à faciliter l’installation des personnes étrangères à l’île de Noirmoutier aux\ndépens des îliens de souche.\nIls ne croient pas que le PLU permettra de faciliter la réalisation des résidences principales.\nPlus globalement, ils revendiquent une totale liberté foncière et s’opposent à toute forme de\npréemption et à fortiori à toute expropriation pour quelque raison que ce soit. Ils s’opposent\naux emplacements réservés notamment à ceux projetés pour la réalisations de logements à\ncaractère social et des parkings de l’Herbaudière.\nAu nom de l’association pour la Défense d’nous Gobets les avocats du cabinet Caradeux\nConsultant formulent un certain nombre d’observations devant selon eux, amener la commission\nd’enquête à émettre un avis défavorable au projet du PLU soumis à l’enquête.\nCes observations concernent principalement :\nLa lisibilité des documents graphiques présentés dans le dossier d’enquête\nLa comparaison des surfaces constructibles entre le POS et le PLU et la différence\nde 37 ha entre les superficies du POS et du PLU .\nLa révision de la ZPPAU et évolution en ZPPAUP.\nLa contestation du bien fondé des emplacements réservés avec une référence à un\njugement du tribunal administratif de Strasbourg, Les emplacements réservés à\nusage de parking porteraient atteinte au droit de propriété sur plusieurs secteurs,\nalors que la commune serait propriétaires de parcelles sur lesquelles ces\nstationnements pourraient être réalisés dans des conditions similaires.\nLe passage des zones 1NA ou UC au POS aux zones 1AU ou 2AU au PLU serait ,\nLa commission d’enquête ne se considère pas qualifiée pour se prononcer sur les questions\nd’illégalités potentielles évoquées par l’association et qui feront l’objet d’un examen approfondi\npar les services qualifiés de l’Etat chargés du contrôle de la légalité dans le cadre de la\nprocédure d’instruction du PLU.\nLes principes auxquels se réfèrent l’association Défense d’nous Gobets pour revendiquer la\ntotale liberté foncière peuvent se comprendre, et la volonté de conserver des racines au terroir à\ntravers la transmission de terrains aux générations futures apparaît éminemment respectable.\nCependant, le morcellement de la structure foncière en limite considérablement l’intérêt dans la\nplupart des espaces classés en zones constructible UC et NA. Le remodelage du parcellaire\napparaît comme indispensable à toute ouverture effective à l’urbanisation. Ce remodelage et les\ninvestissements nécessaires à leur viabilisation ne peuvent manifestement pas être pris en charge\nsans contre partie par la collectivité aux bénéfices exclusifs d’intérêts certes légitimes mais qui\ndemeurent des intérêts particuliers au regard de l’intérêt général.\nConcernant les remarques du cabinet Caradeux consultants, il n’a pas échappé à la commission\nd’enquête que la lisibilité des documents graphiques n’était pas parfaite, cependant grâce au\nservice du cadastre notamment, toutes les difficultés potentielles d’identification ont été\nfacilement surmontées et n’ont en aucune façon constitué une gène sérieuse à l’accès du public à\nl’information. La justification concernant les zones 2AU est commentée au point B\net celle concernant les emplacements réservés au point C qui suivent.\nLa mise en conformité du PLU avec la ZPPAUP qui se substituera à la zone ZPPAU actuelle\nfera l’objet d’une révision simplifiée ou d’une modification du PLU si cela est nécessaire. Ces\nopérations de révision accompagnent l’adaptation normale du PLU au cours du temps et\npeuvent être réalisées aussi souvent qu’il est nécessaire de le faire.\nOppositions aux zones 2AU.\nL’opposition formulée par l’association Défense d’nous Gobets à la création de zones Au et plus\nspécialement 2AU fait l’objet de nombreuses remarques de propriétaires dont les terrains sont\nclassés en zone NA ou UC au POS et qui considèrent que de ce fait, ces terrains perdent leur\nconstructibilité à court et moyen et en conséquence la plus grande partie de leurs valeurs\nLes zones d’extension urbaines classées en 2AU relèvent d’une analyse des zones d’urbanisation\nfuture du POS en fonction de leur pertinence au regard des objectifs du PADD. Le nombre de ces\nzones (3 zones AUh , 1 zone AUi, 20 zones 2AUh) apparaît élevé mais elles ne représente\nqu’une surface relativement limitée. ( moins de 3 % de la surface constructible totale).\nLes passages des classifications NA1 ou NA2 du POS aux classes 1AU et 2 AU ne constituent pas\nun véritable changement en ce qui concerne la constructibilité des terrains qui dans les deux cas\nreste soumise à l’établissement d’un programme d’aménagement préalable de la zone\nconcernée. La justification du passage des classifications UC en AU réduit le potentiel\nd’urbanisation immédiate, et traduit une volonté forte par la collectivité d’assurer une plus\ngrande maîtrise sur le foncier. L’argument développé par les services de l’urbanisme est que la\nstructure extrêmement morcelée du foncier (nombreuses parcelles de faible surface en forme de\nlanières et majoritairement enclavées) interdit pratiquement leur urbanisation rationnelle. De ce\nfait leur ouverture à l’urbanisation s’avère incompatible avec une gestion économe de l’espace.\nSeuls les terrains appartenant à ces zones qui sont situés en bordure des voies de circulation sont\neffectivement constructibles et leur ouverture à l’urbanisation sans aménagement global\ncondamnerait les terrains situés en retrait à un enclavement définitif qui leur enlèverait tout\nintérêt et toute valeur marchande. La commission d’enquête considère que la création de\nzones AU est conforme aux objectifs affichés par le Plan d’Aménagement et de Développement\nDurable mais que leur délimitation précise doit faire l’objet d’ajustements tenant compte des\nsituations particulières ( voir ci-après le point D)\nOppositions aux emplacements réservés –\nLe but des emplacements réservés est de permettre la réalisation d’équipements ou d’ouvrages et\nconstruction d’intérêt général. Les espaces concernés par les emplacements réservés ne peuvent\nêtre utilisés à des usages autres que ceux pour lesquels ils ont été définis.\nLa très grande majorité des 86 emplacements réservés répertoriés sont destinés à des\naménagements de carrefour, des élargissements de route, des liaisons piétonnes et des accès à la\nplage dont l’utilité publique en terme de sécurité ne souffre pas de contestation. Ils nécessitent\ndes emprises au sol relativement limitées. Les emplacements réservés destinés à la création\nd’aires de stationnement et particulièrement celui du centre ville de l’Herbaudière ont par contre\nfortement mobilisé les populations directement concernées.\nCommentaires de la commission.\nLa commission d’enquête qui s’est rendu sur place le mercredi 1er août a pu constater qu’en\ndépit de l’affluence propre cette période de la saison estivale, certaines aires de stationnement\ntelles que celui proche de l’annexe de la mairie étaient loin d’être saturées. Dans ces conditions\nl’emplacement N° 6 dont la réalisation nécessiterait l’utilisation de terrains privés constitués\npour une part de jardins arborés ne lui paraît pas justifié.\nSur un plan plus général les solutions aux problèmes de congestionnement du trafic routier et\naux difficultés de stationnement des véhicules automobiles devraient être plus recherchées (au\nniveau du SCOT) par la définition et la mise en place d’une politique de transports publics, de\nmodes de déplacement alternatifs et de discipline des utilisateurs de véhicules automobiles que\npar la recherche des moyens susceptibles d’adapter le milieu îlien à une utilisation irrationnelle\net sans cesse croissante de ces véhicules.\nA de rares exceptions près, qui mériteront un examen approfondi, tel que celui concernant la\npalette de retournement de l’impasse de la Giraudière, ou la piste cyclable ces emplacements\nréservés n’ont pas fait l’objet de remarques de la part du public. Les emplacements réservés\ndestinés à la création de logements dans le cadre des opérations de mixité sociale sont mis en\ncause par les propriétaires de terrains concernés par ces opérations. Ils constituent un élément\nessentiel de la politique adoptée par la commune pour favoriser la construction des résidences\nDemandes d’ajustement du zonage .\nDe nombreuses observations du public formulées sur le registre où par des courriers\naccompagnés d’extraits de plan de cadastre ou de photos. Ces demandes dont les surfaces mises\nen cause varient considérablement les unes par rapport aux autres et concernent principalement\ndes ajustement en limite des zones UA et A .\nSi dans un certain nombre de cas les modifications des tracés proviennent d’erreurs graphiques\nqui devront être corrigées dans le document final, d’autres demandes d’ajustement nécessitent un\nexamen plus approfondi et une visite de chacun des lieux concernés que la commission d’enquête\nne pouvait pas réaliser systématiquement.\nAu cours de la réunion de travail tenue avec les services de l’urbanisme de la commune il est\napparu que de nombreuses demandes d’ajustement relatives à la délimitation des zones AU\npourraient recevoir une réponse favorable. Par contre les demandes se traduisant par une\nréduction de l’espace agricole ou des zones naturelles paraissent devoir être très\nIl est courrant que dans un projet de PLU soumis à l’enquête publique apparaissent des erreurs\nmatérielles où des délimitations de zones qui ne correspondent pas aux réalités du terrain et de\nnombreux PLU font l’objet d’une révision simplifiée dès la première année d’application qui\npermet de corriger ces erreurs matérielles. La commission d’enquête propose que les services de\nl’urbanisme de la commune examinent chacune des demandes d’ajustement de zonage et\nproposent les modifications des tracés des zones UA sur la base de critères clairement définis\ndont les principaux seraient :\nQue les superficies mises en jeux par ces ajustements soient limitées pour chacune d’elles\n( quelques centaines de mètres carrés à préciser)\nQue ces ajustements prennent en compte les conditions de terrain tels que la présence de\nmurets en pierre, l’appartenance à un même propriétaire de deux parcelles contiguës etc\nQue l’addition des superficies concernées par les ajustements ne mettent pas en cause la\nviabilité des zones AU concernées.\nZones agricoles .\nLes activités agricoles sont exercées par une population qui représente environ 7 % la population\nmais qui utilise plus de 20% de l’espace de la commune.\nLe zonage de l’espace agricole fait l’objet d’observations de la part notamment des organisations\nreprésentatives de la profession telles que la chambre d’agriculture du département de la Vendée,\ndes organisations syndicales de l’Ile , CCJA, FNSEA locale, Coopérative agricole.\nConcernant le PADD , la chambre d’Agriculture souligne que les espaces agricoles ne sont pas\ndes espaces en réserve et que la vocation agricole est d’abord économique avec maintien et\ndéveloppement des productions, et secondairement d’entretenir l’espace rural et de développer\nles relations de proximité entre agriculteurs , urbains et touristes.\nConcernant le zonage la chambre d’agriculture exprime le souhait que soient autorisés en zone\nLes extensions des bâtiments agricoles existants\nLa construction de nouveaux bâtiments agricoles (stockage, germoir, vente de produits\nlocaux en lien avec l’activité touristique)\nLes extension mesurées de l’habitation existante en prévision d’un agrandissements de la\nLa construction d’habitation liée et nécessaire à l’activité agricole.\nLa transformation du bâti ayant un caractère architectural reconnu en gîte rural ou\nchambres d’hôte ou autres formes touristiques ou d’accueil dans le prolongement et la\ncontinuité de l’activité agricole présente.\nConcernant le règlement la chambre d’agriculture demande une série de modifications allant\ntoutes dans le sens d’autorisations additionnelles concernant ;\nles exhaussements et affouillements du sol liés et nécessaires à l’exploitation agricole\nLa construction de serres et châssis\nLes abris à chevaux.\nLa chambre d’agriculture souhaite la tenue d’une réunion pour débattre des différentes\nproblématiques et souhaite être associée aux résultats et à la réflexion après les avis des\npersonnes publiques associées et l’enquête publique.\nL’autorisation de construire des habitations en zone agricole est également demandée par la\nLe syndicat des exploitant agricoles de Noirmoutier dans un courrier adressé à la mairie en mars\n2005 considère que la création de gîtes ruraux ou de chambres d’hôte dans la zone agricole n’est\nCommentaires de la commission d’enquête.\nLe rappel de la vocation multiple de l’espace agricole ainsi que les modifications demandées\nsont reconnues par le PADD mais les conséquences qu’en tire la chambre d’agriculture ne\nparaissent pas toute tenir compte du contexte très spécifique de l’Ile de Noimoutier. La qualité\nexceptionnelle du milieu naturel et sa vocation propre entraîne des contraintes qui ne sont pas\nincompatibles avec l’activité agricole. Le type d’agriculture pratiquée dans la commune de\nNoimoutier et la taille des exploitations agricoles s’écartent sensiblement des conditions\nclassiquement rencontrées dans les communes rurales du département et dont la prise en compte\nautorise largement des constructions dans des zones non urbanisées. La revendication relative à\nla création de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux ne semble pas partagée par l’ensemble de la\nprofession agricole (cf observation R2/48). Le strict respect des espaces agricoles sera beaucoup\nplus facile à justifier et à appliquer si l’utilisation de ces espaces restent strictement dédiés aux\nactivités agricoles. La proposition d’autoriser des abris démontables pour chevaux en cas de\ncessation d’activité ne semble pas réaliste.\nLa commission d’enquête s’abstient de formuler un commentaire concernant la situation de la\nchèvrerie, dont un volet du dossier est en cours d’instruction judiciaire.\nLes dispositions du projet de PLU ont fait l’objet d’observations en relation avec les activités\néconomiques concernant particulièrement l’activité hôtelière, la zone portuaire et le camping.\nConcernant le secteur hôtelier la mobilisation de la profession contre le projet du PLU s’est\nprincipalement concrétisée par une pétition signée par une douzaine d’hôtels de la commune.\nCette pétition vient en appui d’un courrier signé par le président de la fédération hôtelière.\nCe courrier demande le maintien du POS actuel pour le secteur professionnel de l’hôtellerie, son\nextension vers des mesures ciblées en faveur des résidences hôtelières et la possibilité mesurée,\nd’un passage à la mutation d’hôtel en maison privée. Il considère que le PLU est bloquant parce\nqu’il ne permet pas aux petites structures d’évoluer comme il est permis aux particuliers dont les\nactivités d’hébergement représentent 150 a 200% de la capacité d’hébergement des hôtels.\nCe courrier est appuyé par la chambre de commerce et d’Industrie de la Vendée qui attire\nl’attention de la commission d’enquête sur les conséquences négatives, d’un point de vue\néconomique, des trois dispositions suivantes du projet de PLU pour les zones constructible UA,\nUB UC et leurs sous secteurs.\n- Interdiction des résidences de tourisme.\n- Suppression des majoration de 50% du COS.\n- Interdiction de changement de destination qui interdit de transformer les\nhôtels en logements\nL’ hôtel fleur de sel présente à la commission d’enquête un projet d’extension dont la réalisation\nne sera pas possible sans une majoration du COS (remarque R2/22)\nConcernant l’activité des campings le courrier adressé par l’Office National des Forets demande\nque tous les campings soient classés en zone NI et non en zone Ndsz. Et demande que certaines\nzones EBC soient pastillées pour permettre des travaux futurs sur les bâtis existants.\nIl considère que l’antériorité de l’installation des campings les dispensent de respecter les\ninterdictions de stationnement des caravanes et autocaravanes en dehors des secteurs Nl et Nlz et\nrappelle que les mobil homes sont assimilés aux caravanes tant qu’ils conservent leur mobilité.\nL’ONF demande que les accès transversaux à la plage des Sableaux soient strictement limités à 3\nau lieu des 6 inscrits au PLU.\nL’interdiction des mobil homes est également contestée par M Bodin refR1/13.\nConcernant les activités relatives à l’activité portuaire, la Direction Départementale des Affaires\nmaritimes juge inopportune l’extension du port de plaisance compte tenue de la bonne santé de la\nflottille du port de pêche de l’Herbaudière. Cette opinion est partagée par la remarque N°2/27 du\ncomité des pêches.\nLa SARL Nautique 85 demande la possibilité d’étendre ses activités par la construction d’un\nhangar dans le prolongement de ceux existant sur le port de Noirmoutier dont le permis de\nconstruire a été refusé.\nLe maintien et le développement d’une activité hôtelière prospère et de qualité est un objectif\nclairement affiché à la fois par le projet de PLU et par la profession soutenue par la Chambre\nde Commerce et d’Industrie de Vendée.\nSi le maintien des majorations des COS apparaît clairement comme une mesure susceptible de\nfaciliter la création et les extensions indispensables au développement des hôtels, en leur\npermettant d’accroître leur capacité ou la qualité de leur hébergement, les deux autres mesures\ndemandées qui concernent les résidences hôtelières et le changement de destination apparaissent\nmoins convaincantes dans la mesure où ces possibilités vont plutôt dans le sens de\nl‘accompagnement de la disparition d’établissements que dans celui de la création de nouveaux.\nLa demande d’accès des propriétaires d’hôtels au marché immobilier générateur de fortes plus\nvalues en cas de cessation d’activité est précisément ce que souhaite éviter le PLU pour garantir\nla pérennisation des activités commerciales qui sont indispensables aux centres bourg.\nConcernant les résidences hôtelières, la commission d’enquête ne dispose pas des éléments\nobjectifs lui permettant d’émettre un avis sur l’intérêt à long terme de favoriser ce type\nd’hébergement qui lui paraît cependant plus proche de la résidence secondaire que de\nIl paraît indispensable que des discussions soient conduites entre les services de l’urbanisme et\nles représentant de la profession qui permettent de rapprocher les points de vue et de définir\nles voies et moyens d’atteindre l’objectif commun affiché dans le PADD et le PLU.\nConcernant les campings, la position de l’Office National des Forets reflète plus la\npréoccupation du gestionnaire du camping que celui de l’Office National de service public. La\ncommission partage la préoccupation qui justifie l’interdiction du mobil home dont la mobilité\nfictive conduit à la pérennisation d’une forme d’ habitat inacceptable pour l’environnement.\nConcernant l’extension des hangars de la SARL Nautique, il paraît évident que la protection du\npaysage n’est pas compatible avec un prolongement des hangars tels que demandé .\nG Associations - Vivre en l’Ile 12/12. et Les amis de l’Ile de\nCes deux associations ont été consultées au titre des personnes publiques associées et ont fait part\nde leurs observations au cours de l’enquête.\nL’association Vivre l’Ile 12 sur 12 prend acte des aspects positifs du PLU et approuve les\nmesures adoptées en matière de protection de l’environnement, des efforts consentis en faveur du\nlogement social , la protection des zones boisées , les restrictions apportées à l’urbanisation du\nlittoral par la création de zones non aedificandi. Elle regrette cependant :\nLe concept de capacité d’accueil incomplètement développé.\nLa prise en compte insuffisante du risque de submersion marine dans les règlements de\nLe problème non résolu de l’évacuation des eaux pluviales\nL’attribution à l’agriculture de zones humides d’eau douce\nLa zone réservée à l’implantation d’une voie cyclable dans les 100 mètres du bord de mer\nElle souhaite que soient affinés les objectifs de quelques zones réservées et demande une\nconcertation publique sur le projet d’entée de ville.\nCes observations sont plus longuement développées dans une note de 7 pages accompagnées de\ndocumentations qui aborde notamment le camping géré par l’ONF qui n’autorise pas l’accès du\npublic à la plage par l’estran. Elle souligne le niveau élevé de danger que fait courir la persistance\ndu Camping de la Baie où aux mobile homes se sont ajoutées en toute illégalité des constructions\nConcernant les règlements de zone, l‘association souhaite un contrôle effectif des affichages\npublicitaires, demande des précisions supplémentaires concernant les zones UP 1AU et 2AU,\nnote les incohérences du tableau comparatif des surfaces et les différences entre les surfaces des\nLes imperfections et les lacunes du PLU résultent selon l’association du fait que le PLU sera mis\nen œuvre avant l’aboutissement du processus de définition du SCOT.\nL’association « Les Amis de Noirmoutier rappelle que ses buts fixés par ses statuts sont de:\nMettre en valeur les richesses du passé\nParticiper au développement de l’animation culturelle\nFavoriser l’expansion économique de l’île et l’équilibre des ses activités.\nL’association se dit soucieuse que les résidents non permanents puissent faire valoir leurs point\nde vue et s’inquiète du fait que le PADD accorde la priorité aux résidences principales. Elle\ndemande que les intérêts des estivants qui ont participé depuis 50 ans à la vie économique de l’Ile\nne soient pas oubliés.\nL’association considère que les zones 2AU contribuent à la limitation du foncier. Elle s’oppose à\nla construction possible de petits collectifs.\nElle considère que la création d’une bande non aedificandi tout le long du littoral empêche toute\npossibilité d’agrandissement mesuré des maisons existantes.\nLes avis des associations sont particulièrement intéressants dans la mesure où ils expriment des\npréoccupations collectives partagées par un nombre plus ou mois grand de personnes mais qui\nsont nécessairement plus représentatifs que ceux des particuliers aussi légitimes soient-ils.\nLe concept de capacité d’accueil longuement décrit par l’association Vivre l’Ile 12/12 est\nparticulièrement important pour la situation de la commune de Noirmoutier dont les espaces\nsont par nature limités en regard d’une demande aux limites sans cesse repoussées en raison de\nCependant la complexité de ce concept dont les différentes facettes sont abordées par la note de\nl’association apparaissent plus faciles à traiter en termes de questionnement que de solutions. Il\nest bien clair que les problèmes de capacité se posent et continueront de se poser de façon de\nplus en plus pressante en terme de santé, de circulation,d’hébergement et de services publics en\ngénéral. Une des difficultés sera de définir les chiffres de population de référence à prendre en\nLa plupart de ces questions ne sont pas spécifiques à la commune de Noirmoutier et devraient\nêtre traitées dans le cadre plus large que représente la communauté de communes. La\ncommission d’enquête partage le regret que la définition du SCOT ne précède pas celle du PLU.\nIl ne serait cependant pas justifié de différer à une date indéterminée la finalisation d’un PLU\ndont l’étude a été engagée en 2002 et qui doit se substituer à un POS datant de plus de 20 ans.\nLes études sur les résultats desquels pourraient s’appuyer une approche des problèmes de\ncapacité soulevés par l’association seront relativement longues et certainement coûteuses. Le\npoint de vue de l’association concernant les campings et plus particulièrement celui du camping\nde la Baie mérite d’être pris en compte\nDivers autres thèmes.\nLes observations du public concernant différents thèmes soit très généraux, soit au contraire très\nspécifiques ou parfois sans rapport avec le PLU ont été classés dans cette catégorie\nLes commentaires de la commission d’enquête concernant ces observations figurent dans les\nObservations des personnes publiques associées. PPA (consultation au\nmois de février)\nLe tableau récapitulatif des observations des personnes publiques associées établi par les services\nde l’urbanisme de la mairie de Noirmoutier est joint en annexe de ce rapport.\nLes observations les plus substantielles des PPA sont celles des services de l’urbanisme et de\nl’aménagement de la direction départementale de l’Equipement de la Vendée (DDE) et de\nla Chambre d’agriculture de la Vendée.\nLes remarques de la DDE portent principalement sur des rappels de réglementations dont le non\nrespect serait susceptible d’affecter la légalité du projet de PLU. Celles de la Chambre\nd’Agriculture ont fait l’objet de commentaires de la commission d’enquête précédemment.\nLes observations de la Communauté de communes de l’Ile de Noirmoutier rappellent que le\nSCOT est en cours d’élaboration dont le PADD a été débattu au mois de juillet 2006 et qu’un\nPLH communautaire a été arrêté .\nLes autres observations sont en relation avec les compétences de la communauté de communes\nnotamment dans les domaines de l’assainissement et de la défense contre la mer.\nLes observations formulées par les associations Vivre l’Ile et Les amis de Noirmoutier ont été\naussi analysées précédemment.\nLa commission note que d’une part toutes les remarques des personnes publiques associées ( à\nl’exception de celle de la chambre d’agriculture et de la CCI) vont dans le sens d’une plus\ngrande protection de l’environnement et de la limitation de l’urbanisation. La capacité d’accueil\ndes espaces urbanisés est jugée insuffisamment analysée, les règles d’inconstructibilité dans la\nbande des cent mètres sont entre autres points rappelées.\nLa prise en compte des observations et plus particulièrement de celles susceptibles d’affecter la\nlégalité se traduira par des compléments et des corrections au document de projet soumis à\nl’enquête publique. Cependant la commission d’enquête considère que ces modifications dont les\npropositions ont été jointes au dossier d’enquête publique ne changeront pas la consistance du\nprojet et qu’elles vont dans le sens d’un renforcement des principes auxquels il se réfère. Elles\nmontrent aussi que les contraintes réglementaires imposées au services municipaux de\nl’urbanisme limitent considérablement leur marge de manœuvre et les possibilités d’extension\nde l’urbanisation ce qui nécessite des décisions permettant une utilisation plus économe de\nl’espace que dans le POS .\nLa commission d’enquête considère que le déroulement de l’enquête publique s’est effectué\ndans des conditions satisfaisantes. Comme le souhaitaient la municipalité et les associations la\npériode choisie pour l’enquête a été favorable à la participation à la fois de la population locale et\nde la population propriétaire des résidences secondaires. La disponibilité des commissaires enquêteurs facilité par les nombreuses permanences et la présence de deux commissaires à chacune\ndes permanence a permis de recevoir le public dans de bonnes conditions et de lui accorder le\ntemps nécessaire à l’écoute de ses observations. La municipalité a mis à la disposition de la commission d’enquête la salle du conseil municipal et a répondu toujours favorablement aux demandes d’informations complémentaires formulées par la commission d’enquête, elle a facilité\nune rapide visite des principaux sites concernées par l’enquête.\nLes mesures de publicité légales ont été vérifiées par la commission d’enquête et le certificat\nd’affichage signé par Monsieur le Maire de Noirmoutier en l’Ile est annexé au rapport.\nLa manifestation organisée dans le calme par l’association Défense d’nous Gobets a rassemblé\nplus de 150 personnes elle a été relayée par des articles de presse et a de ce fait contribué à la publicité de l’enquête.\nLa documentation constituant le dossier d’enquête consistante, bien présentée et illustrée\npar de nombreux documents graphiques de qualité. Elle présente cependant des erreurs et\ndes lacunes dont les plus importantes ont été identifiées à travers les observations des personnes publiques. Une des plus évidente est le tableau de comparaison des surfaces comparées entre le POS et le PLU. Ce tableau est illisible dans la mesure où il ne se réfère pas aux catégories de zones du POS et qu’il ne fournit aucune explication aux différences de surfaces boisées classée et de surface totale.\nL’enquête publique montre qu’une grande partie du public appréhende difficilement la complexité des lois et règlements auxquels doivent se conformer les dispositions du PLU. Ainsi, les\nconcepts de cônes de visibilité, de coupures d’urbanisme, de zones non aedifiecandi par exemple\nne sont en général pas bien compris et sont de ce fait fortement contestés par les propriétaires des\nterrains qui les concernent.\nA partir du nombre des observations et du nombre de signatures figurant sur les différents documents et de celui des adhérents aux associations, on peut estimer qu’environ 1000 à 2000 personnes ont pu d’une manière ou d’une autre faire connaître ou représenter leurs points de vue soit\ntrès approximativement entre 5 et 10% de la population concernée.\nLes observations du public peuvent se classer en deux grandes catégories ;\n-Les observations individuelles dont l’objet concerne une propriété, un particulier ou une\nfamille. La très grande majorité de ces observation concernent la constructibilité des terrains appartenant à ces particuliers et ces familles et qui vont toutes dans le sens d’obtenir\nun classement dans une zone supposée garantir cette constructibilité.\n-Les observations à caractères collectifs expriment les intérêts d’une partie de la population dont les activités professionnelles sont concernées par les dispositions du PLU (hôtellerie, agriculture) ou qui font valoir des droits auxquels ils sont particulièrement sensibles , à la propriété pour la « défense d’nous gobets » ou à la protection de l’environnement pour l’association « Vivre l’Ile 12/12 »\nLe rapport de l’enquête publique signé par les commissaires enquêteurs a été déposé à la mairie\nde Noirmoutier le 22 août 2007 complété par l’avis de la commission d’enquête sur le projet de\nPLU,des quatre registres et des documents constituant le dossier soumis à l’enquête.\nA Noirmoutier le 22 août 2007\nD-Avis de la Commission d’enquête.\nC’est la notoriété principalement due à la qualité de son patrimoine paysager, architectural, historique et culturel dont bénéficie la commune de Noirmoutier-en l’Ile qui est responsable de la\npression foncière dont la conséquence directe est une augmentation forte et continue du coût de\nCe contexte particulier explique sans doute pourquoi le processus de l’élaboration du PLU a demandé une période de plus de cinq années avant d’aboutir au projet destiné à se substituer au Plan\nd’occupation des sols initialement approuvé en 1976, devenus obsolète et non conforme à la législation et plus particulièrement à la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain.\nPour y parvenir la collecte et l’analyse des informations disponibles, a permis de dégager les enjeux auxquels devraient répondre les disposition du PLU à savoir :\nUn enjeu environnemental qui est de préserver et mettre en valeur des paysages\nemblématiques de la commune, de préserver les espaces naturels et dédiés à l’activité primaire\n(agriculture, saliculture, pêche), de préserver les espaces littoraux sensibles d’économiser les\nespaces, de préserver l’identité de l’Ile en terme d’architecture\nUn enjeu démographique qui est de maintenir la population permanente, de maintenir le\nvolume de population active et de faciliter le renouvellement des générations grâce à l’installation\nde jeunes ménages, de prendre en compte le phénomène de vieillissement de la population.\nUn enjeu urbanistique qui doit favoriser le développement du logement permanent et\nlimiter la création de résidences secondaires, d’assurer la production de logements permanents\naccessibles de faciliter le logements des saisonniers en relation avec une économie fondée sur les\nactivités primaires et sur le tourisme.\nUn enjeu économique afin de maintenir et faciliter le développement des activités primaires\n(agricole, salicole, pêche), de maintenir et développer de l’artisanat, de diversifier et pérenniser\nles activités économiques dans différents secteurs tels que l’aide à la personne de rationaliser le\ndéveloppement de l’activité touristique (capacité d’accueil, allongement des saisons, etc)\nAucun de ces enjeux n’a été contesté au cours de l’enquête publique même si certains d’entre\neux comme l’enjeu urbanistique de favoriser le développement du logement permanent a été\nparfois jugé utopique.\nLe Plan de Développement Durable prenant appui sur la définition des enjeux a proposé trois\naxes auxquels se réfèrent les dispositions adoptées dans la définition du Plan Local d’Urbanisme\nla valeur environnementale pour préserver et valoriser le capital nature exceptionnel\ndont dispose la commune.,\nla valeur sociale qui veut promouvoir la construction des résidences secondaires pour\nconserver sur la commune les forces vives dont elle a besoin,\nla valeur économique pour organiser le développement des activités et économiser\nl’espace qui leur est indispensable.\nDes secteurs à urbaniser à vocation principale d’habitat répartis de manière équilibrée\nUA, UAz UB, ,UC, UCz et 1AUh..\nLes dispositions du PLU, telles qu’elles apparaissent dans la documentation tant écrite que\ncartographique sont en cohérence avec le Plan de Développement Durable. Ainsi le parti pris\nurbanistique le plus controversé par une partie du public qui est la création de multiples zones\nde catégorie 2AU apparaît justifié à la commission d’enquête. En effet paradoxalement, la\npénurie foncière qui est à l’origine de l’envolée des prix du terrain et de l’entrave majeure à la\nconstruction de résidences principales pour l’installation de jeunes actifs dans la commune, va de\npair avec la disponibilité d’espaces non utilisés situés dans des zones du POS classés en\ncatégories INA et IINA ainsi qu’en catégories UC. La plus grande partie de l’espace de ces zones\nn’est pas constructible en l’état, en raison de leurs structures foncières qui font apparaître une\nmultitude de propriétés, de faibles surfaces, de formes en lanières étroites et dont les titres de\npropriété sont souvent détenus en indivision. Le classement de ces espaces en zones 2AU qui\nnécessite la définition d’un projet d’ensemble préalable à l’ouverture à l’urbanisation ou\nleur classement en espaces réservés dédiés à des opérations de logement de mixité sociale,\nconstituent la solution permettant une gestion de l’espace rationnelle et économe.\nContrairement à ce qu’expriment certaines remarques du public, le classement des terrains en\nzone 2UA conserve à ces terrains leur potentiel en terme de constructibilité et ne constitue donc\npas un déclassement des terrains classés préalablement en zone NA dans le POS.\nLa protection des terrains agricoles est affirmée dans le PLU et se traduit par l’absence stricte\nd’ouverture de terres agricoles à l’urbanisation Elle traduit la préoccupation du PLU de protéger\nune activité agricole importante au plan économique et essentielle pour la conservation et\nl’entretien des paysages.\nLa prise en compte du patrimoine architectural et paysager et de la situation littorale de la\ncommune induit des contraintes dont le public ne perçoit parfois pas la justification et\nl’intérêt. Ces contraintes découlent le plus souvent de dispositions réglementaires desquelles que\nle projet du PLU ne saurait s’affranchir sous peine d’être rejeté par les autorités de l’état pour\nLe PLU de la commune de Noirmoutier en l’Ile ne saurait faire abstraction du contexte du bassin\nde vie de l’Ile de Noimoutier dans lequel il s’inscrit. Bien que le Schéma de Cohérence du\nTerritoire qui couvre la communauté de communes constituée par l’ensemble des communes de\nl’Ile ne soit pas finalisé la commission d’enquête a pu s’assurer de la cohérence du PLU avec les\norientations de ce document ainsi que sa compatibilité avec le Plan Local de l’Habitat.\nCependant à travers les observations du public et les remarques des personnes publiques\nassociées, l’enquête publique a mis en évidence un certain nombre d’erreurs matérielles\nd’insuffisances ou de propositions pénalisantes insuffisamment justifiées qui devront être\nprises en compte et corrigées dans l’élaboration du document de projet final du PLU.\nEn conséquence la commission d’enquête émet un avis favorable au projet du\nPLU assortis des réserves et recommandations suivantes :\n1- Prise en compte des remarques et observations de l’état.\nLes réserves principales se réfèrent aux remarques formulées la lettre en date du 27 avril 2007\nsignée par le préfet de la Vendée qui concernent à la fois des points susceptibles d’affecter la\nlégalité du document présenté que les observations générales sur le dossier.\ncapacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser\n- l’extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants\n- l’inconstructibilité dans la bande des 100m\n- les espaces et milieux remarquables à protéger\n espace L.146.6 y compris l’estran et justifier leur identification\n évaluation environnementale zone Natura 2000\n évaluation des incidences sur l’environnement (Prés Patouillards, Prés Planches)\n prise en compte du SAGE et du SDAGE\n- protection sanitaire de 100m autour des bassins de traitement de la Sallaisière\n- zone Ut qui n’a pas de prescription réglementaire à supprimer\n- référence au code du patrimoine\n- zone AP de la Blanche en L.146.6\n- incidence réglementaire des zones archéologiques\n- justification de la diminution des EBC\n- exclusion des EBC des voies parking, etc…\n- revoir la délimitation des EBS sur la dune grise\n- zonage des campings\n- zonage de la ZPENS départementale au plan de zonage et au rapport de présentation\n- ZAC qui n’ont pas été closes\n- ZNIEFF 2ème génération sur internet compléter le rapport de présentation\n- Tableau des surfaces comparées du POS et du PLU Page 140 du rapport de présentation à\nrefaire en utilisant les dénominations des zones du POS et vérifier les surfaces .\nLa commission d’enquête reprend à son compte l ‘ensemble des remarques de l’Etat et\ndemande que leur soient apportées les réponses appropriées qui permettront de lever ces\n2- Ajustement des tracés des zones 2AU\nLes tracés des qui délimitent les zones 2 AU a fait l’objet de nombreuses réclamations de la part\ndu public. Un certain nombre de ces réclamations sont apparues parfaitement recevables au vu\ndes documents cadastraux ou photographiques produits par leurs auteurs. Certaines des\ncorrections demandées ont déjà été approuvée par des courriers de la mairie. La commission\nd’enquête ne disposant pas du temps et des informations détaillées pour juger du bien fondé de\nchacun des cas présentés et estimant que d’autres cas similaires peuvent ne pas avoir été signalés\nau cours de l’enquête, demande que l’ensemble des tracés des zones 2AU fassent l’objet d’un\nexamen de détail par la commission d’urbanisme qui établira par avance les critères\nd’inclusion ou d’exclusion qui seront appliqués pour une définition juste et impartiale des\nlimites des zones concernées.\n3- Suppression de l’espace réservé N°6 .\nLa proposition d’établir une aire de stationnement à l’emplacement N°6 dans le bourg de\nl’Herbaudière a mobilisé l’ensemble des propriétaires des terrains concernés qui sont\nactuellement principalement utilisés par des jardins.\nLa commission d’enquête qui s’est rendu sur place le 1er Aout dans l’après-midi a pu constater ,\ncomme le mentionnent les opposants au parking, que les aires de stationnement et plus\nparticulièrement celle proche de la mairie sont loin d’être saturées à une époque de pointe de\nfréquentation. Pour cette raison, la commission d’enquête considère que l’emplacement\nréservé N°6 est insuffisamment justifié en regard des désagréments que sa mise en place\nimposerait aux propriétaires des espaces concernés et à leur voisinage.\nLes recommandations porteront essentiellement sur des points qui ont été identifiés par la\ncommission d’enquête comme importants, mais pour lesquels la commission d’enquête ne\ndispose pas de tous les éléments lui permettant de porter un jugement .\nL’opposition au PLU de la profession hôtelière qui s’exprime par les instances locales et\ndépartementales de la Fédération Hôtelière de Vendée et la chambre de commerce et d’industrie\ndépartementale considère que certaines dispositions du projet de PLU qui les concernent plus\ndirectement auront un impact négatif sur l’avenir de leur profession.\nLa majoration des COS dont bénéficiaient les constructions destinées à\nL’interdiction de changement de destination des constructions.\nL’interdiction des résidences hôtelières.\nConsidérant que l’activité de l’industrie hôtelière représente une part importante de l’enjeu\néconomique identifié dans le projet du PLU, la commission d’enquête recommande que la\nmajoration des COS soit maintenue à chaque fois qu’elle permet à un hôtel ou à un restaurant de\nconforter son activité et d’en accroître la pérennité. Le cas de l’extension de l’hôtel Fleur de Sel\ndont l’extension nécessite une augmentation du COS en est une bonne illustration.\nLe changement de destination ne lui paraît par contre pas souhaitable dans la mesure où la levée\nde cette interdiction devrait être applicable à tous les autres secteurs de l’activité commerciale et\nartisanale et pourrait conduire dans un contexte où le prix du foncier résidentiel continuerait de\nmonter, à une disparition des commerces qui sont indispensables à l’animation des bourgs.\nConcernant les résidences hôtelières, la commission ne dispose pas d’éléments d’appréciation\npour émettre un avis pertinent sur l’effet positif que peuvent présenter les résidences hôtelières\nsur l’augmentation de la durée de séjour moyenne des vacanciers. Elle recommande qu’une étude\ndont les termes de référence seraient établis conjointement par les services de l’urbanisme et ceux\nde la chambre de commerce soit confiée à un bureau d’étude spécialisé , dont les résultats\npourrait servir de bases à une modification du règlement dans le cadre d’une révision du future du\nConcernant la capacité d’accueil qui est insuffisamment développée dans le projet du PLU\ncomme le signalent les services de l’Etat et l’association Vivre l’Ile 12/12, la commission\nrecommande qu’au delà du projet soumis à l’enquête une réflexion approfondie soit conduite sur\ncette question essentielle qui ne se résout pas à chercher à accroître les moyens pour garantir\nl’accueil d’une population sans que se pose la question des limites de la croissance de cette\nEnfin certains aspects de l’aménagement de l’espace auquel s’adresse le projet du PLU ne\nsaurait s’appréhender qu’à l’échelle de l’entité géographique que constitue l’Ile et de celle\nadministrative que constitue la communauté de communes. Ainsi pour la protection contre la\nmer, dont la compétence relève de la communauté de communes les dispositions qui ne\nmanqueront pas de figurer dans le Schéma de cohérence du territoire devront être intégrés dans le\nprojet définitif du PLU.\ncompte rendu du conseil municipal du 29 juin 2016\n18 Janvier 2016 - Mairie La Mothe