الموضوع: القانون المدني / الحقوق العينيه\n10-05-2016 02:54 PM #1\nالحقوق العينيه/ عن محاضرات سابقة في جامعة مؤته\nللاستاذالمحامي: عيسى العماوي حق الملكية :\nم 1018 / 1 " سلطة المالك في ان يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً عيناً ومنفعة واستغلالاً " .\nم 1018 / 2 ولمالك الشيء وحده ان ينتفع بالعين المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعاً .\n1- - اطلق هذا التعريف في الفقرة 1 حق الملكية ثم نفى المشرع هذه الحالات في الفقرة 2 2- ذكر المشرع كلمة منفعة في الفقرة 1 وكان عليه الاكتفاء بها دون "استغلالا " الان المنفعة تشمل الاستعمال والاستغلال 3- ذكر المشرع التصرفات الجائزة شرعا .\n1 . حقاً جامعاً\nان حق الملكية يمنح صاحبه ثلاث سلطات تمكنه من الاستفادة بالعين المملوكة والحصول على كافة مزاياها :\nمعلومة : اذا اراد حرمان المالك من احد او كل السلطات فلا بد ان يكون ذلك يمقتضى نص او اتفاق والفترة محددة .\n2 . حقاً مانعاً\nالاصل ان المالك يستأثر بمزايا ملكه دون سواء وله ان يمنع اي شخص من مشاركته حتى ولو لم يلحقه ضرر من هذه المشاركة .\n3 . حقاً دائماً\n1 – اي ان حق الملية يبقى ما دام المحل باقياً حتى ولو تغير المالك , ويهلك حق الملكية بهلاك محله .\n• استثناء : يزول حق الملكية على الرغم من بقاء محله ويحصل ذلك عندما يتخلى المالك عن المال المنقول المملوك له كالملابس القديمة فصبح المنقول بغير مالك الى ان يمتلك شخص آخر بالاستيلاء.\n2 – ان حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال ,فحق الملكية لا يسقط بعدم استعمال او استغلال مالكه بالشيء المملوك وعليه فحق الملكية لا يسقط بالتقادم لعدم وجود طرف آخر يستفيد من سقوطها بعدم الاستعمال الا ان حق الملكية يكتسب بالتقادم عندما يقترن بعدم الاستعمال من جانب المالك بحيازة الشيء من جانب الغير فيفقد المالك ملكيته الا لانها سقط وانما لانها انتقلت للغير .\n3 – عدم جواز توقيت حق الملكية , فحق الملكية لا يجوز توقيته بزمن معين اي لا يجوز ان يقترن بأجل فاسخ او واقف .\nمثال : لا يجوز الاتفاق على نقل ملكية المبيع من البائع الى المشتري لمدة معينة تعود بعدها الى البائع ( الاجل الفاسخ ) .\nالسلطات التي يتمتع بها المالك :\n1 . الاستعمال :\nاستخدام الشيء للحصول على منافعه فيما عدا الثمار\nاستعمال المنزل يكون يكون بسكناه , استعمال الملابس يكون بلبسها .\n• معلومة : قد يختلط الاستعمال بالاستغلال عندما يتمخض عن الحصول على ثمار الشيء .\n2 . الاستغلال:\nالقيام باعمال اللازمة للحصول على غلة الشيء وثماره .\nاستغلال المنزل بتأجيره , استغلال الارض بزارعتها\nالثمار : هو ما ينتج عن الشيء بشكل دوري دون الانتقاص من الاصل .\nالمنتجات : ما ينتج عن الشيء بشكل غير دوري وينتقص من الاصل .\n• مهم : لا فرق في الاهمية القانونية بين الثمار والمنتجات بالنسبة للمالك ولكن تظهر الاهمية بالنسبة لغير المالك ( المنتفع والمستأجر ) اذ يحق له الحصول على الثمار دون المنتجات .\n3 . التصرف :\n1) التصرف المادي : العمل الذي يرد على مادة الشيء\n2) التصرف القانوني : الذي يرد على حق المالك\nللمالك استهلاك الشيء واعدامه وتغيره او نقل حقه للغير بالبيع او الهبة مثلا وهذه السلطة اهم ما تميز حق الملكية عن باقي الحقوق العينية .\n1 ) الشيء ذاته\nم 1019/ 1 مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصل عنه دون ان يهلك او يتلف او يتغير .\nحق الملكية يرد على الشيء ذاته وعلى عناصره الجوهرية اي اجزائه المكونة له التي لا يمكن فصلها عنه دون ان يهلك او يتلف او يتغير .\n• معلومة : هناك ضرورة لتعيين حدود العقارات الملاصقة من اجل تجديد الملكية العقارية وذلك من خلال وضع العلامات الظاهرة على الخط الفاصل بين العقارات المتلاصقة .\nعلى الرغم من ان القانون المدني لم يلزم الجاء بوضع حدود الارضيه الا ان قانون العقوبات فرض عقوبة على كل من نقل علامة تأشير الى الحدود بين الاملاك .\n2 ) ما يتفرع من الشيء\nان حق الملكية يمتد ليشمل كل ما يعتبر من ثمار الشيء ومنتجاته كما ويشمل الملحقات وهي كل ما عد بصفة دائمة الاستعمال الشيء طبقا لما تقضي به طبيعة الاشياء .\nمثال : العقارات بالتخصيص وحقوق الارتفاق\n3 ) ما فوق الارض وما تحتها\n1019 / 2 كل من ملك ارضا ملك ما فوقها وما تحتها الى الحد المقيد في التمتع بها علوا وعمقا الا اذا نص القانون ان قضى الاتفاق بغير ذلك .\nحق الملكية يمنح صاحبه في ان يملك ما يعلو وما تحت ملكه ولكن بالضرر الذي يستطيع ان يستخدمه .\n• معلومة : امر تحديد الحد المفيد في التمتع يترك لقاضي الموضوع .\nالاصل : مالك الشيء يملك ما فوق الارض وما تحتها .\nلكن يجوز بمقتضى القانون او الاتفاق ان تفصل ملكية السطح عن ملكية ما فوقها وما تحتها .\nمثال : ما يوجد فوق الارض من بناء او غراس احدثه المالك بموجب حقه في المساطحة ... الاثار تابعة للدولة .\nالقيود التي ترد على حق الملكية\nاولا : القيود الواردة على حرية التملك\nأ – القيود الواردة على حرية الاجنبي في التملك\nالاصل انه يحظر على الاجنبي تملك العقارات وذلك حماية لارض الوطن .\n1. تملك العقارات داخل حدود التنظيم\nأ . التملك لاغراض السكن\nيجوز للشخص الطبيعي غير الاردني تملك الاموال غير المنقولة بغرض السكن وفقا للصلاحيات التالية :\n1. اذا كانت الملكية لا تزيد عن منزلين ومكتب بموافقة المدير\n2. اذا كانت الملكية تزيد عن منزلين ومكتب بموافقة الوزير على ان لا تزيد مساحة قطعة الارض المخصصة لهذه الغاية عن عشر دونمات .\nب – التملك لاغراض غير السكن\nلغايات اقامة المشاريع الصناعية داخل حدود التنظيم شريطة ان لا تزيد مساحة قطع الاراضي المخصصة لممارسة العمل او المشاريع على عشر دونمات .\nكما واجاز المشرع لكل من التالي التملك لغايات معينة ( داخل حدود التنظيم ) :\n1. البعثات الدوبلوماسية في المملكة لغايات العمل او السكن\n2. المنظمات العربية والاقليمية لغايات العمل او السكن .\n2 ) التملك خارج حدود التنظيم\nاجاز المشرع لمن يحمل جنسية عربية تملك الاموال غير المنقولة خارج حدود التنظيم اذا كان التملك بهدف استثمار او استصلاح الاراضي وفقا لما يلي :\n1 – موافقة الوزير , اذا كانت مساحة الاراضي لا تزيد عن 50 دونما .\n2 – موافقة مجلس الوزراء بناء على تنسيب الوزير اذا كانت المساحة تزيد عن 50 دونما .\nثانيا : القيود الواردة على حرية الشخص المعنوي في التملك\nيجوز لاي شخص معنوي وفقا لوثائق تسجيله ان يتملك داخل حدود التنظيم الاموال غير المنقولة اللازمة لممارسة اعماله وفقا لما يلي :\n1. موافقة الوزير اذا كانت مساحة الاراضي لا تزيد عن 30 دونما\n2. موافقة مجلس الوزراء اذا كانت مساحة الاراضي تزيد عن 30 دونما .\nلا يجوز للشخص المعنوي ان يتملك خارج حدود التنظيم العقارات اللازمة لممارسة اعماله وفقا لما يلي :\n1. موافقة الوزير اذا كانت المساحة التي ينوي تملكها لا تزيد عن 50 دونما\n2. موافقة مجلس الوزراء اذا كانت المساحة التي ينوي تملكها تزيد عن 50 دونما .\n• معلومة : يستثنى من تطبيق احكام قانون ايجار الاموال غير المنقولة وبيعها لغير الاردنيين والاشخاص المعنويين ما يلي :\n1. تملك الاشخاص غير الاردنيين للاحوال غير المنقولة لاقامة المشاريع التي تساهم في تنمية اقتصاد المملكة .\n2. تملك الاشخاص المعنويين والذين يكون من غايات انشائهم القيام بالانشطة داخل المدن الصناعية الارض الا تزيد مساحتها عن 50 دونما .\n3. انتقال ملكية الاموال المنقولة لقيد الاردني عن طريق الارث , حيث يجوز لاي من الورثة تسجيلها باسمه او التنازل عنها لاي من الورثة او لاي شخص اردني .\n• معلومة : لا تسري احكام قانون ايجار الاموال غير المنقولة وبيعها لغير الاردنيين على العقارات المشمولة باحكام قانون تطوير مادي الاردن وقانون منظمة العقبة وقانون سلطة اقليم البتراء .\nالقيود الوادرة على سلطات المالك :\n• قيود قانونية\n• قيود اتفاقية ( ارادية )\nاولا : القيود القانونية\nتكون على نوعين :\n1. منها مقرر حماية لمصلحة عامة\n2. منها مقرر حماية لمصلحة خاصة جديرة بالرعاية\nاهم القيود المقررة للمصلحة العامة :\n1. لا ينزع ملك احد الا للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل .\n2. القيود التي تمنع البناء بجوار المناطق الاثرية والعسكرية .\n3. القيود المتعلقة بالبناء بجوار المناطق العسكرية والاثرية .\n4. القيود الواردة في قانون المالكين والمستأجرين على سلطة المالك اذا تعلق حقه بالغير ( الاستغلال والاستعمال ) .\nالقيود التي فرضها المشرع على حق الملكية حماية لمصلحة خاصة وجدها اولى بالرعاية :\nاولا : وجوب امتناع المالك عن مضار الجوار الفاحش او غير المألوف .\n1027 للمالك ان يتصرف من ملكه كيف شاء ما لم يكن تصرفه مضرا بالغير ضررا فاحشا .\n1027 على المالك الا يغلو في استعمال حقه الى حد يضر بملك الجار .\nليس للجار ان يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها وانما له ان يطلب ازالة هذه المضار اذا تجاوزت الحد المألوف على ان يراعي في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة للاخر والغرض الذي خصصت له ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق .\nما هي شروط مسؤولية المالك عن مضار الجوار :\n1. غلو المالك في استعمال حقه : ان يغالي المالك في استعمال سلطاته وتجاوزه للحد المألوف اي استعمال استثنائي ليحصل فيه على اكبر فائدة ومعيار الغلو الضرر الفاحش او غير المألوف .\n2. اصابة الجار بضرر فاحش او غير مألوف :\nالضرر الفاحش : ما كان سببا لو البناء او هدمه او منع الجوانح الاصلية اي المنافع المقصودة من البناء .\nمثال : لا يجوز للمالك ان يحدث بناء يسد به نوافذ بيت جاره سدا يمنع الضوء عنه .\n• معلومة : امر تحديد طبيعة الضرر يترك لمحكمة الموضوع وفق اعتبارات معينة ( العرف , طبيعة العقارات , موقع كل منها بالنسبة الى الآخر والغرض الذي خصص له )\n• معلومة : لا اثر للاعتبارات الذاتية في تحديد طبيعة الضرر كما لو كان الجار مريضا او يمارس عملا يقيض الراحة .\nما هو اثر اسبقية الاستغلال والترخيص الاداري على مسؤولية المالك عند مضار الجوار :\n• معلومة : الترخيص الاداري للمالك بان يستعمل حقه ( ملكه ) على نحو معين يعفيه من المسؤولية الجزائية ولا يعفيه من المسؤولية المدنية .\nسؤال : ما هو جزاء مضار الجوار :\nازالة الضرر :\n1. قد يكون ازالة المنشآت التي احدثها المالك\n2. يجوز للمحكمة ان تحكم بالتعويض النقدي متى وجدت في التنفيذ العيني ارهاق للمالك .\n3. يجوز للمحكمة ان تحكم بالتعويض العيني وكذلك التعويض النقدي معاً عن الضرر القديم .\nسؤال : بين حالات مسؤولية الجار ؟\n1. الخطأ في استعمال الحق : قد ينحرف الجار عن سلوك الشخص المعتاد كما لو اشعل نارا في ملكه وبسبب اهماله شب حريق امتد الى ملك الجار .\n2. التعسف في استعمال حق الملكية .\nيكون استعمال الحق غير مشروع :\n1. اذا توافر قصد التعدي\n2. اذا كانت المصلحة المرجوة من الفعل غير مشروعة\n3. اذا كانت المنفعة منه لا تتناسب مع ما يصيب الغير من ضرر\n4. اذا تجاوز ما جرى عليه العرف والعادة .\nسؤال : حدد نوع المسؤولية التي يتحملها المالك عن مضار الجوار\nابتداءً غلو المالك في استعمال حقه لا يعد خطأ تقصيري ولا تعسف وذلك لثلاث اسباب :\n1. لو كان الغلو خطأ او تعسف لما احتجنا الى نص يقرر مسؤولية المالك عنه واكتفينا بالقواعد العامة .\n2. لو كان الغلو خطأ او تعسف لتحمل المالك الضرر ايا كانت درجته ولما اقتصرت هذه المسؤولية على ضرر فاحش او غير مألوف .\n3. نجد ان المشرع الاردني وصف تصرف المالك اي مضار الجار بالمشروعية وهذا دليل على ان الغلو ليس خطأ ولا تعسف لأنهما غير مشروعين .\nاذن هذه المسؤولية هي مسؤولية قانونية المشرع اقرها بنص القانون وهي مسؤولية استثنائية لان تصرف المالك مشروع الا انه حق الضرر بالجار وعليه هو يسأل فقط عن الضرر غير المألوف .\nثالثا : قيود اخرى واردة على حق الملكية :\n1 – منع التصرف في العقار الاميري من وقفه او لوصاية به :\nم 1022 العقار الاميري لا يصح للمتصرف فيه وقفه او الوصاية به ما لم تكم الحكومة قد ملكته اياه تمليكا صحيحا بعد توافر المسوغات الشرعية .\nلا مبرر لوجود هذا النص وذلك لسببين :\n1. الموضوع هنا هو القيود الواردة على سلطات المالك والمتصرف في العقار الاميري ليس مالكا بل تبقى مملوكة للدولة .\n2. حسب القواعد العام بشرط ان يكون الموقف او الموصي مالكا للشيء .\n2 – منع المالك من التصرف في ملكه اذا تعلق به حق للغير :\nم 1023 اذا تعلق حق الغير بالمالك فليس للمالك ان يتصرف فيه تصرفا ضارا الا باذن صاحب الحق .\nلا مبرر لوجود هذا النص :\n1. اذا قصد المشرع التصرف الثانوي فان هذا النص لا يتسم مع المادة 171 التي اعتبرت هكذا تصرف موقوفا على الاجازة وبالتالي لا يوجد ضرر على صاحب الحق ما دام ان القانون اعتبر التصرف موقوفا .\n2. اما اذا قصد المشرع التصرف المادي ففي هذه الحالة ليس في منع المالك من التصرف في ملكه تصرفا ضارا يثير على ملكيته لان الملكية هنا منقوصة .\nالقيود الادارية ( شرط المنع من التصرف )\nم 1028 الاصل ان هذا الشرط غير مشروع الا اذا كانت هذه الشروط مشروعة وقصد بها حماية مصلحة المتصرف او المتصرف اليه او الغير لمدة محدودة .\nم 1029 يقع باطلا كل شرط يمنع المتصرف اليه من التصرف ما لم تتوفر فيه احكام المادة السابعة .\nسؤال: ما هي شروط صحة شرط المنع :\n1. ان يرد الشرط في تصرف قانوني : سواء عقد او وصة ويظهر غالبا في التصرفات التبرعية لقوة مركز المتبرع .\n2. ان يكون مقصود الشرط شرعا : ان يكون الباعث على اشتراط هذه الشرط تحقيق مصلحة جدية ومشروعة وقد تكون هذه المصلحة لصالح المشترط كأن يشترط البائع على المشتري عدم التصرف في المبيع لحين سداد الثمن , وقد تكون لمصلحة المتصرف اليه باشتراط الواهب بعدم تصرف الموهوب بالشيء الا بعد بلوغه سن معين ,وقد تكون لمصلحة الغير كاشتراط الموصي على الموصى له عدم التصرف في الموصى به ضمانا لوفائه به التزام به من مرتب لصالح شخص آخر .\n3. ان يكون المنع لمدة محدودة : لا يجوز تأييد شرط المنع من جديد ان يكون لمدة تكفي لتحقيق المصلحة المشروعة فيه ويجوز ان تكون مدة لمدة تستغرق حياة المتصرف او المتصرف اليه او الغير على ان يكون ذلك ضروريا لتحقيق المصلحة المشروعة من الشرط .\nسؤال: هل يشترط تسجل شرط المنع من التصرف ؟\nالمشرع الاردني لم يشترط التسجيل لصحة شرط المنع ولكن يمكن اعتبار التسجيل دليلا على علم الغير به وبالتالي يكون ساريا بحقه .\nطبيعة الشرط المانع للتصرف\nاراء فقهية :\n1. شرط ينقص من اهلية المالك , انتقد هذا الرأي لان الاهلية من النظام العام ولا يجوز تعديل احكامها ولان المنع ينصب على التصرف ذاته وليس على الشخص الذي يقوم به .\n2. هو شرط يخرج الشيء الممنوع من التصرف من دائرة التعامل , انتقد لان الاشياء التي تخرج عن التعامل تكون اما بحكم القانون او بطبيعتها وليس للارادة دخل او دور فيها .\n3. شرط يتضمن التزاما بالامتناع عن عمل يفرض على الممنوع من التصرف .\n4. افضل رأي راجح , ان هذا الشرط يثقل الشيء بتكليف عيني او قيد عيني .\nاثر بطلان شرط المنع من التصرف :\nاذا كان الشرط باطلا تلف احد شروط صحته فلا يترتب عليه اثر او يبقى التصرف الذي ورد عليه المنع صحيحا ويلغى الشرط ما لم يكن هو الدافع الى التصرف في هذه الحالة يبطل التصرف , كما جاء في المادة 164 .\nاثر صحة شرط المنع من التصرف :\nاذا كان الشرط صحيحا رتب اثره المتمثل في منع وحرمان المالك من التصرف في الشيء فلا يجوز له نقل ملكيته وكذلك يمنع على دائني المالك من التنفيذ على الشيء .\n• شرط المنع قد يمنع من انتقال ملكية الشيء بسبب آخر غير التصرف القانوني كالميراث والتقادم .\nسؤال : ما هو الحكم لو ان المالك خالف شرط المنع وتصرف بالشيء :\nالمشرع لم يتطرق لمسألة الجزاء القانون المترتب على مخالفة الشرط الا انه يكون الجزاء حسب الاحكام العامة ان تصرف المالك موقوف مع اجازة من تقرر المنع لمصلحة سواء كان المشترط نفسه ام الغير استنادا الى المادة 171 .\nبعض الفروقات بين الملكية الشائعة والملكية الفردية :\n1. الملكية الفردية يكون الشيء المملوك فيها لشخص واحد اما الملكية الشائعة اساسها اشتراك اكثر من شخص في ملكية الشيء .\n2. محل الملكية الفردية محدد تحديدا ماديا اما الملكية الشائعة فيكون التحديد معنوي يرمز له بحصص .\n3. سلطات المالك في الملكية الفردية اكثر وأوسع من سلطات المالك في الملكية الشائعة .\n4. ادارة الشيء المملوك في الملكية الفردية تختلف عن ادراة الشيء المملوك في الملكية الشائعة .\nمصادر الملكية الشائعة :\n3. الميراث ( اكثرها )\n4. الحيازة وغيرها\nحقوق والتزامات على الشيوع :\nاولا : حق الشريك المشاع في استعمال الشيء :\n• للشريك ان يستعمل حقه في المال الشائع ولكن بطريقة لا تضر الشركاء الاخرين .\n• غالبا يكون المال الشائع غير قابل للاستعمال المشترك في هذه الحالة يتفق الشركاء على ان يتناوبا في استعمال المال الشائع ( قسمة المنافع ) .\nقسمة منافع الشيء مع بقاء ملكيته شائعة .\nانواع المهايأة :\n1. المهايأة الزمانية : م 1054\nتتناوب الشركاء في الانتفاع بجميع المال المشترك مدة تتناسب مع حصة كل منهم .\n1. المهايأة المكانية\nانتفاع كل شريك بجزء معين من العين المشتركة .\nالمهايأة الاتفاقية :\nم 1057 اذا تعمد اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب احد الشركاء ان تأمر بها ولها الاستعانة باهل الخبرة اذا اقتضى الامر ذلك .\n• المهايأة القضائية\nشروط المهايأة : ( حسب نوعها ) :\nأ – المهايأة الاتفاقية :\nتعتبر عقدا ويجب توافر اركان العقد من رضا , محل , سبب\nب - المهايأة الزمانية :\nوجب تعيين المدة وفي حال عدم تحديد المدة فالمحكمة ان تعين المدة التي تراها مناسبة حسب طبيعة النزاع والمال المشترك .\n• مهم : المدة ليست شرطا لصحة المهايأة الزمانية وان كانت مع صيغة الوجوب لان المشرع لم يرتب على عدم الاتفاق عليها اختلال عند المهايأة وانما جاز للمحكمة ان تعينها .\nهل يشترط تسجيل المهايأة :\nالمشرع لم ينص على تسجيل المهايأة ولكن هناك قرار لمحكمة التمييز الاردنية اعتبرت فيه المهايأة المكانية من العقود الشكلية لانها اشترطت تسجيلها في دائرة تسجيل الاراضي .\nاحكام المهايأة :\nم 1056 " تخضع احكام قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بما على الغير ومن حيث اهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الاثبات لاحكام عقد الايجار اذا لم تتعارض مع صيغة هذه القسمة "\nم 1055 / 2 يتفق الشركاء على مدة المهايأة واذا ل يتفقو فالمحكمة ان تعين المدة التي تراها مناسبة حسب طبيعة النزاع والمال المشترك وتجري القرعة بتعيين البوء في المهايأة زمانا وتعين المحل في المهايأة المكانية .\nمن احكام المهايأة يتبع غيها القرعة تعيين من يبدأ في الانتفاع في المهايأة الزمانية ولتعيين الجزء الذي يختص به كل شرك في المهايأة المكانية وذلك عندما يتعذر الاتفاق .\nم 1057 " للشركاء ان يتفقو اثناء اجراءات القسمة النهائية على ان يقسم المال الشائع مهابأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية .\nم 1058 :\n1. اذا طلب القسمة احد اصحاب المال المشترك القابل للقسمة والاخر المهايأة تقبل دعوى القسمة .\n2. اذا طلب احدهما المهايأة وامتنع الاخر يجبر على المهايأة .\n3. اذا طلب احد الشركين المهايأة في العين المشتركة التي لا تقبل القسمة وامتنع الاخر يجبر على المهايأة .\nم 1059 لا تقبل المهايأة بموت احد اصحاب الحصص او بموتهم جميعا ويحل ورثة من مات محله .\nثانيا : حق الشريك المشتاع في ادارة المال الشائع :\nفي الاصل ان ادارة المال الشائع تكون باجماع الشركاء ما لم يتفق على غير ذلك , لا يجوز لاحد الشركاء ان يستقل لوحده في ادارة المال الشائع ( المادة 1033 )\n1. تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء بتعيين مالم يتفق على غير ذلك .\n2. فاذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقيين عد وكيلا عنهم ( وكالة ضمنية )\nفرق المشرع الاردني في الحكم بين اعمال الادارة المعتادة واعمال الادارة غير المعتادة :\nالادارة المعتادة : الاعمال التي لا ترمي الى احداث تغيير اساسي او تعديل في الغرض الذي اعد له المال الشائع ( اعمال الايجار ) .\n1. يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع وتعتبر الاغلبية بقيمة الانصبة .\n2. فان لم يتفق الشركاء جاز لهم ان يختارو مديرا وان يضعوا لادارة المال والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا وعلى حلفائهم سواء اكان خلف عام ام خاص او ان يطلب احدهم من المحكمة ان تتخذ ما يلزم لحفظ المال وان تعين مديرا للمال الشائع .\nالادارة غير المعتادة : الاعمال التي ترمي الى تغيير اساسي في المال او تعديل الغرض الذي اعد له المال كهدم بناء , واعادة اعماره بشكل افضل او تعديل دار سكن الى مخازن .\n1. للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ان يقرءوا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الاساسية والتعديل في الغرض الذي اعد له مما يخرج عن حدود الادارة المعتادة على ان يبلغوا قراءتهم الى باقي الشركاء باعذار رسمي ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من تاريخ التبليغ .\n2. للمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار تلك الاغلبية ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ولها بوجه خاص ان تقرر اعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بعاقد يستحق من التعويضات\n1. اشتراط المشرع اغلبية خاصة ثلاث ارباع الشركاء\n2. ان يكون الهدف منها تحسين الانتفاع بالمال الشائع\n3. وجوب تبليغ باقي الشركاء بواسطة اعذار رسمي\n4. يجوز للاقلية الاعتراض على قرار الاغلبية\n5. للمحكمة سلطة رقابية على قرارات الاغلبية متى حصل اعتراض عليها .\n1. للمحكمة ان تقر رأي الاغلبية\n2. للمحكمة ان تلغي رأي الاغلبية اذا كان مخالفا للقانون\n3. للمحكمة تقرر التدابير الخاصة لحماية الاقلية ولها ان تقرر اعطاء كفالة الى المخالف من الشركاء .\nثالثا : حق الشريك في المشتاع في حفظ المال الشائع :\nلكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء .\nفيجوز لاي من الشركاء ان :\n1. القيام بالترميمات الضرورية\n2. رفع دعوى استيراد الحيازة\n3. رفع دعوى الاستحقاق على القاضي\n4. قطع التقادم اذا كان المال الشائع بحيازة اجنبي يقصد تملكه بالتقادم المكتسب .\n5. دفع الرسوم والضرائب المستحقة للدولة لمنع الحجز على المال .\nرابعاً : حق الشرك المشتاع في التصرف في حصته الشائعة :\nم 1031 / 1 لكل واحد من الشركاء من المال ان يتصرف في حصته كيف شاء دون اذن باقي شركائه بشرط الا يلحق ضررا بحقوق سائر الشركاء .\nم 1032 للشريك على الشيوع بيع حصته بلا اذن الشريك الاخر الا في صورة الخلط والاختلاط فانه لا يجوز البيع بغير اذن شريكه وليس له ان يتصرف في حصته تصرفا مضرا بدون اذن شريكه .\nيتبين انه من حق الشريك ان يتصرف في حصته كيفما يشاء بنقل ملكيته او ترتيب حق عيني عليها دون الحاجة للحصول على اذن من باقي الشركاء .\nيشترط في كل من الحالتين التاليتين الحصول على اذن باقي الشركاء\n1 ) التصرف من قبل الشريك بحصته في حالة الخلط والاختلاط .\nالخلط : فخلط اثنان مالهما بالاتفاق او عندما يخلط احدهما باذن الاخر او ان يخلطه الاجنبي باذنهما .\nالاختلاط : ما يحصل من تلقاء نفسه دون ارادة اصحاب المال في كلتا الحالتين لا يمكن تفريق وتمييز المال المخلوط او المختلط .\n2 ) قيام الشريك بالتصرف بحصته الشائعة تصرفا مضرا .\nيتحقق ذلك عندما تكون الارض وما عليها من البناء مشتركة بين اثنين , اذ لا يستطيع الشريك بيع حصته لاجنبي اذا كان البيع بشرط الهدم لانه في هذه الحالة يجب عليه هدم حصته في البناء وتفريغ الارض وهذا فيه ضرر للشريك الاخر الذي لم يبع حصته .\nتصرف الشريك في جزء مضرر من المال الشائع ؟\nم 1031 / 2\nاذا كان التصرف منصبا على جزء مضرر من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذي آل الى المتصرف بطيرق القسمة واذا كان المتصرف اليه يجهل ان المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة حين العقد , فله الحق في ابطال التصرف ايضا .\nنقسم التصرف في جزء من المال الى :\nقبل القسمة :\nيكون التصرف موقوف على اجازة باقي الشركاء ان اجازوه نفذ وان نقضوه بطل وذلك لانه يعتبر تصرف في ملك الغير فيما يتعلق بحصص الشركاء الاخرين .\nبعد القسمة :\nاذا وقع الجزء المضرر الذي تصرف فيه الشريك من نصيبه فلا مشكلة اما اذا وقع المتصرف في الجزء الذي اصبح من نصيب شريك اخر في هذه الحالة ينتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذي آل الى المتصرف واذا كان المتصرف اليه حسن النية لا يعلم بحالة الشيوع يحق له ابطال العقد على اساس الغلط في الصفة الجوهرية للمعقود عليه وحق الجزء المضرر .\nخامساً : انقضاء الشيوع\n• بيع الشيء المملوك على الشيوع الشخص واحد\nم 1037 نفقات ادارة المال الشائع وخفضه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكالف الناتجة عن الشيوع او المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته .\nم 1038 افراز وتعيين الحصة الشائعة فقد تتم بالتراضي او بحكم القاضي .\nاولا : ماهية القسمة :\nاخراج المالك من الملك الشائع الى ملك مستقل خاص به دون باقي الشركاء اما بقسمة المال عينيا متى كان قابلا للقسمة العينية او بقسمة التصفية عن طريق البيع متى كان غير قابل للقسمة او بقسمة التصفية عن طريق البيع متى كان غير قابل للقسمة العينية .\nللشركاء حق القسمة كما نصت المادة 1040 مع مراعاة احكام القوانين الاخرى يجوز لمن يريد الخروج من الشيوع ولم يتفق مع باقي الشركاء على ذلك ان يطلب القسمة القضائية .\n• معلومة : حق الشريك في طلب ازالة الشيوع يتعلق بالنظام العام فلا يمكن النزول عنه ولا يسقط بالتقادم .\nما هي الحالات التي يعدم فيها المالك بالشيوع ( الشريك ) حقه في طلب ازالة الشيوع ( بشكل دائم او مؤقت ) .\n1 . البقاء على الشيوع بموجب الاتفاق :\nلا يوجد في القانون المدني الاردني حكم عام يسمح للشركاء بالاتفاق على البقاء في حالة الشيوع ولو لمدة محددة ولكن في مجال ملكية الاسرة اجاز القانون الاتفاق على ذلك على ان لا تزيد المدة عن خمسة عشر سنة وكذلك في مجال العقار نجد ان المشرع في المادة 3 من قانون الاموال غير المنقولة اجاز الاتفاق على البقاء في الشيوع لمدة لا تزيد على خمس سنوات .\nفي كلتا الحالتين نجد ان المشرع الاردني اجاز فيها الاتفاق على البقاء في الشيوع قد سمح للشركاء بالمطالبة بالقسمة وهذا يتعارض مع مضمون الاتفاق .\n2 . البقاء في الشيوع بحكم القانون :\nقد يجبر الشريك على البقاء في الشيوع لمدة معينة بحكم القانون ويوجد مثال واحد في القانون المدني وهو المتعلق بملكية الاسرة عندما لا يكون لها اجل محدد اذ لا يجوز لاي شريك ان يخرج نصيبه منها الا بعد مضي مدة ستة اشهر من يوم اعلان باقي الشركاء برغبته هذه .\n3 . البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي اعد له المال الشائع :\nالمادة 1060 قانون مدني\nليس للشركاء في مال شائع ان يطلبو قسمته اذا تبين من الغرض الذي خصص له هذا المال انه يجب ان يبقى دائما على الشيوع وهذا هو الشيوع الاجباري ومثال الحائط المشترك .\nثانيا : انواع القسمة :\n1 ) القسمة الرضائية :\nان يتفق جميع الشركاء على الخروج من حالة الشيوع ولا يكفي لتحققها اتفاق الاغلبية .\nشروط القسمة الرضائية :\n1. يجب توافر الاحكام المتعلق بالعقد\n2. ان لا يكون احد الشركاء غائبا او ناقص الاهلية ( لو حصل اتفاق على القسمة مع تخلف هذا الشرط وقعت باطلة ) .\n3. اذا كانت القسمة لعقار واقع في منطقة تمت فيها التسوية وجب تسجيل معاملة القسمة والا اعتبرت غير صحيحة .\nطريقة القسمة :\nيتم تقسيم المال الشائع بالطريقة التي اتفق عليها جميع الشركاء فقد يتفقوا على :\n1. تقسيم المال قسمة عينية :\nان يختص كل منهم بعين مفرزة من المال الشائع تعادل حصته .\n1. قد يتفق الشركاء على تقسيم بعض المال وترك الباقي شائعا بينهم .\n2. قد يتفق الشركاء على تقسيم المال قسمة تصفية اي بيع المال وتقسيم الثمن فيما بينهم .\nشروط المقسوم :\nان يكون مقابل للقسمة ان لا تؤدي القسمة الى تفويض المنفعة المنفعة المقصودة فيه , وان لا يكون مملوك للشركاء .\nم 1039 يجب ان يكون المقسوم عينا قابلة للقسمة مملوكه للشركاء عند اجزائها .\nما هي حالات عدم جواز القسمة الرضائية :\n1. اذا كان احد الشركاء ناقص الاهلية\n2. اذ كان احد الشركاء غائبا\n2 ) القسمة القضائية :\nتجري القسمة القضائية اذا لم يتفق الاطراف ( الشركاء ) على القسمة الرضائية او اي في حال كان احد الشركاء غائبا او ناقص الاهلية ويشترط لصحة القسمة القضائية ان يتقدم احد اصحاب الحصص المشتركة بطلب الى المحكمة المختصة وتتم القسمة القضائية ولو امتنع احد الشركاء او تغيب واذا كان احد الشركاء قاصرا او غائب قام وليه او الوصي مقامه .\nانواع القسمة القضائية :\n1 . القسمة العينية :\nتتم اذا كان المال المشترك قابل للقسمة ويكون كذلك اذا لم تؤدي القسمة الى تفويق المنفعة المقصودة منه بالنسبة لحميع الشركاء , اي ان المال بعد تقسيمه يبقى محتفظا بالمنفعة القائمة قبل القسمة .\nاذا كان المال الشائع دار سكن كبيرة مملوكة لشخصين فانها تكون قابلة للقسمة اذا امكن تقسيمها الى دار بين صالحين للسكن .\n1 – قسمة جمع :\nالقسمة التي تجري في الاعيان المشتركة المتحدة الجنيس وتتم من خلال فرز الاعيان المشتركة بعضها عن بعض بالعد او القياس او الوزن .\n2 - قسمة التفريق :\nتتم على اساس اصغر تصيب اي اقل حصة يملكها الشريك .\n2 ) اذا تعذرت القسمة عينا او كان من شأنها احداث ضرر او نقص كبير في قيمة العين المراد قسمتها جاز لاي من الشريكين بيع حصته للاخر او ان يطلب من المحكمة بيعها بالطرق المبينة في القانون ( قسمة التصفية ) .\n1 . قسمة عينية\n2 . قسمة تصفية\nما هي المحكمة المختصة بالنظر في دعاوى القسمة ؟\nالاعتراض على القسمة\n1. لدائني كل شريك الاعتراض على القسمة – رضائية كانت او قضائية – وذلك بانذار يبلغ الى جميع الشركاء اذا كانت رضائية او بالتدخل امام المحكمة اذا كانت قضائية .\n2. ولا تنفذ القسمة في حق الدائنين اذا لم يدخلهم الشركاء في جميع الاجراءات .\n3. فاذا تمت القسمة فليس للدائن الذي لم يتدخل ان يطعن عليها الا في حالة الغش .\nسؤال: ما هو حكم قسمة التركة اذا ظهر دين على الميت :\nاذا ظهر دين على الميت بعد تقسيم التركة تفسخ القسمة الا اذا ادى الورثة الدين او ابرأهم الدائنون فيه او ترك الميت مالا اخر غير المقسوم وسدد منه الدين .\nفسخ القسمة بسبب الغبن الفاحش :\nالاصل انه لا يجوز الرجوع عن القسمة بعد تمامها الا باتفاق الشركاء على اقالتها واعادة المقسوم مشتركا بينهم كما كان (م 1048 ) .\nالا ان المشرع في المادة 1050 يجوز لمن لحقه غبن فاحش في قسمة الرضا ان يطلب من المحكمة فسخ القسمة واعادتها عادلة .\nوتكون العبرة في تقدير الغبن بقيمة المقسوم وقت القسمة .\nما هي حالات سقوط الحق بالفسخ :\n1. موت من له الحق\n2. اذا لم ترفع دعوى الفسخ خلال سنة من تاريخ القسمة\n3. التصرف في المعقود عليه كله او بعضه تصرفا يتضمن الاجازة .\n( سقوط الحق بالفسخ بسبب التصرف في المعقود عليه لا يتحقق الا اذا كان المتصرف حين قام بالتصرف عالما ان له الحق بالفسخ ) .\nاما اذا كان جاهلا بحقه في الفسخ فالتصرف في هذه الحالة لا يتضمن الاجازة وبالتالي لا يسقط حقه بالفسخ .\n• معلومة : المشرع الاردني في القانون المدني لم يتضمن ما يجيز للشركاء المدعى عليهم تكملة حصة الشريك المدعي نقدا او عينا الى الحد الذي يرفع الغبن عنه وذلك لتجنب الحكم بالفسخ .\nبطلان القسمة :\n1052 تبطل القسمة اذا استحق المقسوم كله او جزء شائع منه ويتعين حينذ اعادة القسمة مما بقي منه .\nقسمة العضو لي :\n1053 قسمة العضو موقوفة على اجازة الشركاء في المال المقسوم قولا او فعلا .\nاثر القسمة :\nيترتب على قسمة المال الشائع اختصاص كل شريط بجزء مفرز من هذا المال يعادل حصته فيه وبذلك تنتهي حالة الشيوع التي كان فيها حق الشريك حصة شائعة في كل المال .\nما هو الوقت الذي يكون فيه الشريك مالك للجزء المفرز الذي آل اليه ؟ هل هو وقت القسمة او من وقت بدء الشيوع ؟\nللاجابة على هذا السؤال لا بد من تحديد طبيعة اثر القسمة ف اذا كان اثرا ناقلا للملكية او كاشفا عنها ؟\nالاثر الكاشف :\nيكون الشريك مالكا للجزء المفرز الذي آل اليه من وقت ان تملك في الشيوع , وعليه فالقسمة لا تنقل حقا جديدا الى الشريك وانما تكشف عن حق ثابت له من قبل لذا فدورها يقتصر على تحويل الحصة الشائعة الى حصة مفرزة من خلال تركيز الحصة الشائعة في محلها المادي المتمثل في الجزء المفرز .\nالاثر الناقل :\nيكون الشريك مالكا للجزء المفرز الذي آل اليه من وقت القسمة وذلك لان الشركاء قبل القسمة يلكون بمقدار حصصهم في كل ذرة من ذرات المال الشائع والقسمة عملية مبادلة بين الشركاء للاجزاء التي يملكونها . فكل متقاسم يتنازل عن حصته في انصبة الاخرين مقابل ان يتنازلو عن حصص من نصيبهم .\nموقف المشرع الاردني :\nنجد ان المشرع الاردني اخذ بالاثر المزدوج ( كاشف وناقل )\nالمادة 1038 : القسمة افراز وتعيين الملكية الشائعة .\nالمادة 1331 للشريك في اي عقار شائع ان يرهن حصته ويتحول الرهن بعد القسمة الى الحصة المفرزة التي تقع في نصيبه ولكنه لا يصح ان يكون دليلا على الاثر المستند للقسمة .\nالاثر المستند للقسمة :\nما نصت عليه المادة 1144\nاذا بنى احد اصحاب الحصص لنفسه في الملك المشترك القابل للقسمة ودون اذن الاخرين ثم طلب الاخرون القسمة لتقسيم , فان اصحاب ذلك البناء حصة بانية ملكه وان اصحاب حصة الاخر يكلف الباني بالهدم .\nيجري في تقسيم الاجناس المختلفة ايضا وفي التقسيمات المتحدة الجنس خيار الشرط وخيار الرؤية وخيار العيب اما المثليات فيعتبر لا فيها خيار العيب دون خيار الرؤية والشرك .\nهذا يعين انه يثبت خيار الرؤية والشرط ويجريان المعاوضات حين ان قسمة الافراز , لذا يكون كل شريك قد اخذ عين حصته وهذا يعين مبادلة وهو الاثر الناقل .\nاولا : ملكية الاسرة :\nالمادة 1060 لاعضاء الاسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل او لمصلحة ان يتفقوا كتابة على انشاء ملكية الاسرة وتتكون هذه الملكية من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها او بعضها ملكا للاسرة واما من اي مال اخر مملوك لهم اتفقوا على ادخاله في هذه الملكية .\nشروط انشاء ملكية الاسرة :\n1. ان يكون الشركاء اعضاء في اسرة واحدة :\nاسرة كل شخص تتكون من كل شخص من ذوي قرباه وهم كل من يجمعهم اصل مشترك بالاضافة الى الزوجين واقاربهما .\n1. ان تجمع الشركاء وحدة العمل او المصلحة\nالباعث الدافع على التعاقد وعليه فالقانون يفترض وجود مصلحة مشروعة ما لم يقدم الدليل على غير ذلك .\n1. ان تكون الاموال الداخلة في ملكية الاسرة مملوكة للشركاء\nسواء تملكوها بالاردن او بسبب اخر وان تكون هذه الاموال مملوكة للشركاء ( اعضاء الاسرة ) ملكية حالة ولا يجوز انشاء ملكية الاسرة واموال ستؤدي اليهم في المستقبل .\n1. ان يتفق الشركاء كتابة على تكوين الاسرة\nاذن مصدر ملكية الاسرة العقد لا يتفق الا بالكتابة .\nواذا ورد هذا العقد على عقار وجب تسجيله في دائرة التسجيل متى كانت هذه العقارات واقعة في مناطق تمت فيها التسوية ويجب توافر شروط واركان العقد .\nاما بخصوص المدة فيجب الا تتجاوز 15 سنة واذا تجاوزت الحد انقضت لتكون مادية له ولكن بامكان الشركاء تجديد المدة بعد انتهائها وعليه فالمدة ليست شرطا من شروط انشاء ملكية الاسرة والدليل ما نصت عليه المادة 1062 من جواز عدم تحديد كل ملكية الاسرة .\nاحكام ملكية الاسرة :\n1. يجوز الاتفاق على انشاء ملكية الاسرة لمدة لا تزيد على خمسة عشرة سنة على انه يجوز لكل شريك ان يطلب من المحكمة الاذن له في اخراج نصيبه من الملكية قبل انقضاء الاجل المتفق عليه اذا وجد مبرر قوي لذلك .\n( مسألة موضوعية تخضع لتقدير القاضي ) .\n1. واذا لم يكن للملكية المذكورة اجل محدد وكان لكل شريك ان يخرج نصيبه منها بعد ستة اشهر من يوم واعلان الشركاء برغبته في اخراج نصيبه .\n( عدم تحديد المدة لا يترتب عليه بطلان ملكية الاسرة ) .\n1. ليس للشركاء ان يطلبو القسمة مادامت ملكية الاسرة قائمة ولا يجوز لاي شريك ان يتصرف في نصيبه لاجنبي عن الاسرة الا بموافقة الشركاء جميعا .\n2. واذا تملك اجنبي عن الاسرة حصة احد الرشكاء برضائه او جبرا عليه فلا يكون شريكا في ملكية الاسرة الا برضائه ورضا باقي الشركاء .\nادارة المال المشترك في ملكية الاسرة :\n1. لاصحاب اغلبية الحصص في ملكية الاسرة ان يعينوا من بينهم احدا او اكثر لادارة المال المشترك وللمدير ان يتدخل على ملكية الاسرة من التفير في الغرض الذي اعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق غير ذلك .\n2. يجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها كما يجوز للمحكمة عزلة بناء على طلب اي شريك اذا وجدت سبب قوي يبرر العزل .\nتطبيق قواعد الشيوع والتركة :\nفيما عدا الاحكام التي نظمها المشرع في ملكية الاسرة يتم الرجوع الى احكام الملكية الشائعة لكون ملكية الاسرة صورة من صور الملكية الشائعة اما بالنسبة لمركز المدير فتحكمه قواعد الوكالة لكونه وكيلا عن الشركاء واذا كانت اموال ملكية الاسرة سببها التركة تخضع لاحكام التركة .\n1. ما هو الشيوع الاجباري ؟\n2. تطبيقات الشيوع الاجباري في القانون المدني الاردني ؟\nالشيوع الاجباري :\nهو الحالة التي يكون فيها المال مشاعا بصورة دائمة بسبب الغرض الذي اعد له هذا العمل .\n• شيوع اصلي :\nيكون محله مخصصا لمنفعة جماعة من الاشخاص كمدافن الاسرة .\n• شيوع تبعي :\nيكون محله عقارا مخصصا الاستعمال عقارا من اخرى مملوكة ملكية مفرزة لعدة اشخاص كالطرق والابار والجسور .\nليس للشركاء في مال شائع ان يطلبوا قسمته اذا تبين من الغرض الذي خصص له هذا المال انه يجب ان يبقى دائما على الشيوع .\nتطبيقات الشيوع الاجباري:\nاولا : الاجزاء المشتركة في الطبقات والشقق :\nان يمتلك لبناء اكثر من شخص\nتخضع هذه الابينة لنظامين :\n• نظام الطبقات والشقق\n• نظام العلو والسفل\nاولا : نظام العلو والسفل :\nالمشرع الاردني في معالجته لهذا النظام لم يتطرق الا لالتزامات صاحب العلو وصاحب السفل .\nالتزامات صاحب السفل :\nأ - القيام بالاعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو كصيانة السقف وتقوية المساند التي تحمله واذا امتنع صاحب السفل جاز للمحكمة بناء على طلب المحضر ( صاحب العلو ) ان تأذن له بالقيام بالاعمال اللازمة على نفقة صاحب السفل .\nب - اعادة بناء السفل كما كان في حالة انهدام البناء ليتمكن صاحب العلو من اعمار ملكه فاذا امتنع صاحب السفل عن اعمار ملكه جاز لصاحب العلو باذن من صاحب السفل او باذن المحكمة اعماره ثم الرجوع على صاحب السفل بما انفقه .\n2 – اما اذا قام بتعمير العلو دون ان يحصل على الاذن المطلوب فيقتصر حقه في الرجوع على قيمة البناء وقت التعمير ليحق لصاحب العلو ان يمنع صاحب السفل من التصرف والانتفاع حتى يوفيه حقه اما اذا عمر صاحب العلو السفل دون مراجعة صاحب السفل وثبوت امتناعه عن التعمير فيعتبر متبرعا .\nالتزامات صاحب العلو :\n– لا يجوز لصاحب العلو ان يزيد في ارتفاع البناء بجيث يضر بصاحب السفل .\n• امتناع صاحب العلو عن كل عمل من شأنه الاضرار بالسفل كوضع اشياء على ارضية العلو تضر بسقف السفل .\nثانيا : نظام الطبقات والشقق :\nاذا تجدد ملاك طبقات البناية او شققها المختلفة فانهم يعدون شركاء في ملكية الارض وملكية اجزاء البناء العدة للاستعمال المشترك بين الجميع او اي جزء اخر تسجل بهذه الوصف او بمقتضى طبيعة البناء ان يكون مشتركا فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي :\n1. الاساسات والجدران الرئيسية\n2. الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف\n3. مجاري التهوية للمنافع\n4. ركائز السقوف والقناطر والمداخل والاقنية والاسطح والسلالم واقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الارضيات والمصاعد.\n5. اجهزة التدفئة والتبريد وسائر انواع الانابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعا للبناء الا ما كان منها داخل الطبقة او الشقة كل ذلك ما لم يوجد في سندات الملك او القانون الخاص ما يخالف .\n• معلومة :التحديد للاجزاء المشتركة ليس من النظام العام اذ يجوز الاتفاق على خلاصة في سندات الملك .\nما هي حقوق والتزامات الملاك في الاجزاء المشتركة :\nأ - حق استعمال الاجزاء المشتركة :\nكل مالك ان ينتفع بالاجزاء المشتركة فيما اعدت له على الا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .\nوعليه يحق الاستعمال محدد بقيدين هما :\n1. ضرورة ان يكون الاستعمال متفقا مع الغرض الذي اعد له الجزء المشترك\n1. ضرورة الا يؤثر هذا الاستعمال على استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .\nب – حق تعديل الاجزاء المشتركة :\nلا يجوز لاي مالك احداث تعديل في الاجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء الا اذا كان التعديل الذي يقوم به من شأنه ان يعود بالنفع على تلك الاجزاء ودون ان يغير من تخصصها او يلحق الضرر بالملاك الاخرين .\nوعليه يحق لكل مالك تعديل الاجزاء المشتركة ودون الحاجة للحصول على موافقة جميع الملاك اذا توافرت الشروط التالية :\n1. ان يكون التعديل نافعا للاجزاء المشتركة\n2. الا يؤدي الى تغير لتخصيص الاجزاء المشتركة\n3. الا يلحق ضررا بالملاك الاخرين\nوكذلك اضافت المادة 6 من قانون ملكية الطوابق والشقق بانه لا يجوز لاي مالك ان يقوم بعمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء او ان يغير في شكله او مظهره الخارجي او اضافة ابينة او احداث تعديل في كل ما هو ضروري لتكوين وتناسق البناء وان كان من الاجزاء غير المشتركة كابواب المداخل والشبابيك والبلكونات الا بقرار تصدره الجمعية باغلبية ثلاثة ارباع الاصوات .\nج – التصرف في الاجزاء المشتركة :\nالاجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليها في المادة السابعة لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في الدار وليس لاي مالك ان يتصرف في نصيبه بشكل مستقل عن الجزء الذي يملكه .\nد – قسمة الاجزاء المشتركة :\nالاجزاء المشتركة لا تقبل القسمة سواء رضائية او قضائية .\nه – تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة :\nعلى كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة وصيانتها وامارتها ويكون نصيبه في التكاليف نسبة قيمة ما يملك في العقار طبقا لما هو مبين في نظام ادارة البناء وكل مالك يتسبب في زيادة نفقات البناء ويكون مسؤولا عنها .\nو – ادارة الاجزاء المشتركة :\n1. حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم الى طبقات او شقق جاز للملاك ان يكونو اتحادا فيما بينهم لادارته وضمان حسن الانتفاع به .\n1. يجوز ان يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات او مشتراها لتوزيع ملكية اجزائها على اعضائه .\n1. يخضع الاتحاد في تأليفه ونظامه وادارته وصلاحيته وما يتعلق به لاحكام القوانين الخاصة بذلك .\nوعليه تكوين الاتحاد يعد امرا جوازيا لذلك اذا لم يكون الملاك اتحادا لادارة البناء فان ادارة الاجزاء المشتركة تبقى خاضعه لاحكام ادارة المال الشائع .\nما هو حق الافضلية :\nلكل شريك في طابق او شقة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق اذا كان البيع بين الزوجين او الاصول او الفروع او الاخوة .\n• يسقط حق الافضلية اذا ابلغ البائع المشتري عنوانه وشروط البيع بواسطة كاتب العدل الى الشركاء ولم يقبلو الشروط خلال 5 ايام من تاريخ التبليغ.\n• اما اذا قبلوها فيجب عليهم ابلاع ذلك الى البائع بواسطة كاتب العدل ايضا .\n• يثبت حق الافضلية اذا كان المشتري مالك الشقة بنفس البناية .\n• حق الافضلية يتسم بانه حق لا يقبل التجزئة اي لا يجوز المطالبة بتملك بعض الحصة المبيعة ولكن اذا تعدد اصحاب حق الافضلية ثبت لهم هذا الحق كل نسبة الاسهم التي يملكها واذا اسقط بعضهم حقه انتقل الى الباقيين بالتساوي ولكن اذا تعدد المشتركون فلاصحاب حق الافضلية ان يمارسوا حقهم تجاه بعضهم وجميعهم .\nشروط حق الافضلية :\n1. ان يكون المبيع حصته شائعة .\n2. ان يكون المشتري من تميز الشركاء .\nالحائط المشترك :\nم 1276 اذا كان الحائط مشتركا بين اثنين او اكثر فلا يجوز لاي من الشركاء فيه ان يتصرف بزيادة البناء عليه بغير اذن من الاخرين .\nم 1277 :\n1. للشريك في الحائط المشترك اذا كانت له مصلحة جدية في تعليته ان يعليه على نفقته بشرط الا يلحق بشريكه ضررا بليغا وعليه صيانة الحائط وتهيئته لحمل العبء الناشئ عن التعليه دون ان يؤثر ذلك على قدرته .\n1. فاذا لم يكن الحائط المشترك صالحا للتعليه فعلى من يرغب فيها من الشركاء ان يعيد بناء الحائط على نفقته وحده .\nم 1278 اذا وهى الحائط المشترك ولم يعد صالحا للغرض الذي اقيم من اجله فنفقة اصلاحه وتجديده على جميع الشركاء بنسبة حصة كل منهم فيه .\n1. لا يجوز للجار ان يجبر جاره على اقامة حائط او تغيره على حدود ملكه ولا على النزول عن جزء من حائط او من الارض القائم عليها الحائط .\n1. ليس لمالك الحائط ان يهدمه دون عذر قوي ان كان هذا يضر بالجار الذي يستتر ملكه بالحائط .\nوعليه على الرغم من ان الحائط مملوك ملكية فردية الا انه لا يحق لمالكه هدمه اذا كان هدمه يضر بالجار الذي يستر ملكيته فيه وعليه لكي يسمح له بهدمه لا بد من :\n1. ان يكون هناك عذر قوي\n2. ان لا يكون ملك الجار يستتر فيه\nم 1280 الحائط المشترك الذي يكون وقت انشائه فاصلا بين بنائين يعد مشتركا حتى مفرقهما ما لم يقم الدليل على غير ذلك .\nالطريق الخاص :\nالطريق الذي يكون مملوك لاصحابه ويخصص لخدمة العقارات التي وقع فيها .\nالمادة 1284 " الطريق الخاص كالملك المشترك لمن لهم حق المرور فيه "\nاحكام الطريق الخاص :\n1. لا يجوز لاحد اصحاب الطريق الخاص ان يحدث شيئا فيه بدون اذى من الباقيين .\n2. لا يجوز لاصحاب حق الطريق (المرور ) الاتفاق على بيعه او قسمته او سد مدخله .\n3. لا يجوز لغير الشركاء فتح ابواب على الطريق الخاص\n4. يجوز للماريين في الطريق الدخول الى الطريق الخاص عند الضرورة.\n5. اذا قام احد الشركاء بسد بابه على الطريق اخاص فانه لا يسقط حقه فيه وله ان يعيد فتحه هو او خلفه من بعده\n6. نفقات اعادة الطريق الخاص على كل الشركاء كل بنسبة الفائدة التي تعود عليه .\nثانيا : اسباب كسب الملكية :\n1. احراز المباحات\nاولا : احراز المباحات\nحيازة الاشياء بوضع اليد عليها فالاحراز سبب مغلب لا قولي وهو منشئ للملكية لا ناقل لها ويختص في الاشياء المباحة التي لا مالك لها وتختص في المنفولات اما العقارات التي لا مالك لها فهي مملوكة للدولة .\nاحراز المنقولات المباحة :\nالمادة 1076 من احرز منقولا مباحا لا مالك له بنية تملكه ملكه .\nشروط تملك المنقولات بالاحراز :\nأ . الركن المادي :\nقيام شخص بوضع يده على منقول معين بحيث يستأثر به دون سائر الناس هذا هو الاحراز الحقيقي كامساك الصيد وقد يكون الاحراز حكمي وذلك بتهيئة سبله كوضع الابناء لتجميع الماء فيه .\nب . الركن المعنوي :\nتوافر نية التملك لدى الشخص اي انه قام بهذا العمل لغاية تملك المنقول فمن التقط شيئا من الطريق العام لغاية الاطلاع عليه فهو ليس مالكا له ولا يتملكه .\n• الحيازة لا تتطلب في الشخص اهلية الاداء وذلك لانها عمل مادي لا قانوني وعليه فهي تتطلب ان يكون الشخص مميز وتعتمد على الادراك والاختيار .\n• فالحيازة لا تصح من عديم التمييز او من في حكمه كالمجنون .\nمحل الاحراز :\nالمنقولات المباحة التي لا مالك لها وتشمل :\n• المشتركات التي ينتفع بها الجميع كالماء والهواء والكلأ\n• الحيوانات غير الاليفة وما روضه من الحيوانات او الف الرجوع ثم فقد هذه العادة .\nج - الاشياء المملوكة التي اصبحت بغير مالك بحيث تخلي عنها المالك بهدف التخلي عن ملكيتها مثل الملابس وبقايا الطعام .\n• المنقولات الضائعة ليست منقول مباح .\nبعض التطبيقات على الاحراز :\n2. الكنوز والمعادن\nهو الحيوان المنتفع عن الانسان بغراره\n1 . ركن مادي :\nالاستيلاء الفعلي على الحيوان او الحكمي وذلم بتهيئة سببه كوضع الشبك لايقاع الحيوان فيها .\n2 . ركن معنوي :\nان يكون الصائد قاصد يتملك الحيوان\n3. ان يكون الحيوان لا مالك له وغير اليف\nالكنوز والمعادن :\nالكنوز : المنقول المدفون بفعل الانسان او حادث من الحوادث\nالمعادن : الاموال المدفونة لخلق الله تعالى\nحكمها واحد :\n1. اذا كانت الكنوز والمعادن في ارض مملوكة لشخص كانت هذه الكنوز ملكا له وخمسها للدولة .\n2. اما اذا كانت الارض مملوكة للدولة فالكنوز والمعادن مملوكة للدولة\n3. ان كانت الارض موقوفة وقفا صحيحا فهي ملك لجهة الوقف\nمن تطبيقات الاحراز التي لم يتطرق لها المشرع :\n1. الكلأ : الحشائش التي تنبت دون انبات\n2. الاجام : الاشجار في الاراضي غير المملوكة\nاحراز الاراضي الموات ( العقار ) :\nالاراضي الموات : هي الاراضي غير المملوكة لاحد ولا يتعلق بها حق لاحد ولا ينتفع بها لاي سبب كان\nنص المشرع الاردني على :\nالمادة 1080 :\n1. الاراضي الموات والتي لا مالك لها فهي ملكا للدولة\n2. لا يجوز تملك هذه الاراضي او وضع اليد عليها بغير اذن من الحكومة وفقا للقوانين .\n1. من احيا او اعمر ارضا من الاراضي الموات باذن من السلطة كان مالكا لها .\n2. للسلطة المختصة ان تأذن له باحياء الارض على ان ينتفع بها فقط دون تملكها .\nالمادة 1082 اذا احيا احد جزءا من ارض اذن له باحيائها وترك باقيها كان مالكا لما احياه دون الباقي الا اذا كان الجزء المتروك وسط الاراضي التي احياها .\n• معلومة: تحجير الاراضي الموات : ليس سببا لكسب ملكية .\nالمادة 1083 :\n1. تحجير الارض الموات لا يعتبر احيائها\n2. من قام بتحجير ارض لا يملكها الا بانقضائ ثلاث سنوات على هذا التحجير وقيامه باحيائها وحصوله على اذن بالتملك من السلطة المختصة .\nالمادة 1084 من حفر بئرا ( اخرج ماء ) قامه في ارض موات باذن من السلطة المختصة فهو ملكه .\n• لا بد ان يؤدي الحفر الى خروج الماء\n• اذن من السلطة فاذا لم يحصل على اذن لا يملك هذا البئر\n• على الرغم من تملك الشخص للبئر وحرصه بحوالي 40 ذراعا الا ان الماء ليس ملكا له اي لا يجوز ان يمنع الغير من الاستفادة منه .\nالمادة 1058 المضمونات تملك بالضمان ملكا مستندا الى وقت سببه بشرك ان يكون المحل قابلا لثبوت الحكم ابتداء .\nالضمان كسبب من اسباب كسب الملكية :\nان من غصب مالا مملوك للغير والزم بالتعويض فيمتلك المال مغصوب مستندا الى وقت حصول الغصب , وليس وقت دفع التعويض .\nما هي شروط اكتساب الملكية بالضمان :\nان يكون المال قابلا لثبوت الملك فيه\nفلو كان المال مالا عاما او كان الغاصب ممنوع من تملك هذا المال ففي هذه الحالة لا يجوز كسب الملكية بالضمان .\n• معلومة : التملك بالضمان يستند الى وقت حصول سببه وعليه فاو تصرف الغاصب بالمال قبل ان يدفع التعويض فان تصرفه نافذ وكذلك تنفذ تصرفات المشتري الذي اشترى المال من الغاصب بموجب عقد فاسد وخصوصا اذا كانت حسن النية .\nثالثا : الميراث\nهو انتقال المال اثر وفاة صاحبه المورث الى الورثة بقوة القانون بحيث يقوم الوارث مقام المورث ويخلفه في جميع حقوقه الماليه الا ما كان متصلا منها بشخص المورث كالحق بالنفقة وحق الرجوع في الهبة .\n• سبب لكسب حق الملكية والحقوق العينية المتفرعة عنه باستثناء حق الانتفاع الذي ينتهي وينقضي بموت المنتفع .\nالمادة 1086 :\n1. يكتسب الوارث بطريق الميراث العقارات والمنقولات والحقوق الموجودة في التركة\n2. تعيين الورثة وتحديد انصبتهم في الاردن وانتقال التركة يخضع لاحكام الشريعة الاسلامية .\n3. حق الانتقال في الاراضي الاميرية وما يتعلق به ينظمه قانون الانتقال .\nما هو الوقت الذي تنتقل به التركة الى الورثة :\nلا يوجد نص في القانون الاردني يبين ذلك فلا بد من الرجوع الى قواعد الفقه الاسلامي .\nأ – اذا كانت التركة خالية من الديون تنتقل فور وفاة المورث الى الورثة .\nب – اما اذا كانت التركة مدينة فظهر خلاف فقهي :\n1 – المالكي :\nتبقى التركة في ذمة المورث لحين سداد الدين .\n2 – الحنبلي والشافعي :\nتنتقل التركة الى الورقة وما عليها من ديون فور وفاة المورث تنتقل التركة فثقلة بدين يصبح كالرهن .\n3 - الحنفي :\nاذا كان الدين لا يستغرق التركة فهو ينتقل فور وفاة المورث .\nرأي الاغلبية , انه تنتقل فور وفاة المورث ما عليها من ديون .\nماذا لو تضمنت التركة عقارات فمتى تنتقل ملكيتها للورثة ؟\nلم ينص المشرع صراحة وانما كقرار لمحكمة التمييز فانها تنتقل الى الورثة بمجرد الوفاة دون الحاجة الى التسجيل وذلك لانه لو اشترط التسجيل لاصبحت العقارات خلال الفترة ما بين الوفاة والتسجيل بلا مالك .\nمدى مسؤولية الوارث من ديون التركة :\nشخصية الوارث مستقلة عن شخصية المورث وبالتالي لا يكون مسؤولا عن الديون المتعلقة بالتركة اذ ينحصر ضمان الدائنين في اموال التركة ولا يجوز لهم التنفيذ على اموال الوراث الخاصة .\nالاحكام المتعلقة بوصي التركة :\n1 . تعيين الوصي :\nالمادة 1087 اذا لم يعين المورث وصيا للتركة جاز لاحد اصحاب الشأن ان يطلب من المحكمة تعيين وصي يجمع الورثة على اختياره من بينهم او من غيرهم فاذا لم يجمع الورثة على اختيار احد تولت المحكمة اختياره وسماع اقوالهم .\nالمادة 1088 اذا عين المورث وصيا للتركة وجب على المحكمة بناء على طلب احد اصحاب الشأن تثبيت هذا التعيين .\nسؤال : هل يجوز تنحي الوصي عن مهمته ؟\nالمادة 1089 لمن عين وصيا للتركة ان يتنحى عن مهمته وذلك طبقا لاحكام الوكالة .\nسؤال : هل يجوز عزل الوصي ؟\nالمادة 1089 / 2 للمحكمة بناء على طلب احد ذوي الشأن او النيابة العامة او دون طلب عزل الوصي وتعيين غيره متى ثبت ما يبرره .\nما هي الاثار المترتبة على تعيين الوصي ؟\n1 – لا يجوز للدائنين من وقت تعيين وصي للتركة ان يتخذوا اي اجراء على التركة او الاستمرار في اي اجراء اتخذوه الا في مواجهة وصي التركة .\nويجب وقف اي اجراء اتخذ ضد المورث حتى تتم تسوية جميع ديون التركة متى طلب احد ذوي الشأن ذلك ( م 1094 ) .\n2 – لا يجوز للوارث قبل ان يتسلم حجة بيان نصيبه في صافي التركة ان يتصرف في مال التركة ولا يجوز له ان يستأدي ما للتركة من ديون او ان يجعل دينا عليه قصاصا بدين عليها .\n3 – قيد امر تعيين الوصي هو حجة على الغير بالنسبة للعقارات فاذا تصرف الوراث بعقار تابع للتركة بعد قيد قرار التعيين فان تصرفه لا ينفذ بحق كل من تعلق له في التركة حتى وان كان الغير حسن نية اي لا يعلم بوجود وصي .\nتصفية التركة :\nمجموعة من العمليات التي تهدف الى جرد اموال التركة وحصد ما عليها من ديون وتنفيذ الوصايا وتسليم ما بقي الى الورثة حسب حصصهم الارثية .\nسؤال : ما هي صلاحيات الوصي , مدى مسؤولية الوصي ؟\nصلاحيات الوصي :\n1. للوصي ان يطلب اجرا لمهمته تقدره المحكمة .\n1. للوصي ان يتصرف من مال التركة ما يلزم لتجهيز الميت واقامة ما تم له .\n1. للوصي بعد امرا من المحكمة ان يصرف نفقة كافية للوراث المحتاج على الا تتجاوز مقدار ما يصيبه من التركة وان يحسم هذا النفقة من نصيبه في التركة .\n1. ان يتخذ كافة الاجراءات اللازمة للمحافظة على اموال التركة وان يقوم باعمال الادارة .\n1. على الوصي ان ينوب في الدعاوى ان يستوفي ما للتركة من ديون وقد تطالبه المحكمة بتقديم حساب عن ادارته .\nمسؤوليات الوصي :\n• مسؤول عن اعماله مسؤولية الوكيل المأجور حتى اذا لم يكن مأجورا لذا يجب ان يبذل عناية الرجل المعتاد .\n• وبالتالي هو نائبا عن الورثة والموصي لهم والدائنين .\nنظام التصفية :\nهو امر اختياري وليس وجوبيا ( الاصل )\nاستثناء : الا ان نظام التصفية وجوبيا اذا عين المورث وصي للتركة .\nمواحل التصفية :\n1 ) جرد التركة :\n1 - على وصي التركة ان يوجه لدائنيها ومدينيها دعوى بتقديم بيان بما لهم من حقوق وما عليهم من ديون خلال شهر من تاريخ نشر هذا التكليف .\n2 – يجب ان يلصق التكليف على لوحة المحكمة الكائن في دائرتها اخر موطن للمورث والمحكمة التي تقع في دائرتها اعيان التركة وان ينشر في احدى الصحف اليومية .\nالمادة 1089 على وصي التركة ان يودع المحكمة التي صدر فيها قرار تعيين خلال ثلاثة اشهر من تاريخ التعيين بيانيا بما للتركة وما عليها وتقدير قيمة هذه الاموال وعليه اخطار ذوي الشأن بهذا الايداع بكتاب مضمون ويجوز له ان يطلب من المحكمة مد هذا الميعاد اذا وجد ما يبرر ذلك .\nالمادة 1099 لوصي التركة ان يستعين في تقرير اموال التركة وجردها بحبير وان يثبت ما تكشف عنه اوراق المورث وما يصل الى علمه عنها وعلى الورثة ان يبلغوه بكل ما يخدمونه من ديون التركة وحقوقها .\nالمادة 1101 كل منازعة في صحة الجرد ترفع بدعوى امام المحكمة المختصة خلال ثلاثين يوما من تاريخ ايداع البيان .\n2 ) تسويه ديون التركة :\n1. اذا انقضى الميعاد المحدد للمنازعة في بيان الوصي يقوم الوصي بعد الاستئذان من المحكمة بوفاة الديون التي لم يتم بشأنها نزاع .\n1. اما الديون المتنازع فيها فتسوى بعد الفصل في صحتها نهائيا ويسوى هذه الديون بما يحصل من حقوق للتركة وما تشتمل عليه من نقود ومن ثمن منقولاتها فان لم يف فمن ثمن العقارات .\n1. بالنسبة للديون المؤجلة فان للمحكمة بناء على طلب جميع الورثة ان تحكم بجلول هذه الديون اما اذا لم يتفق جميع الورثة فانه يتم توزيع هذه الديون على جميع الورثة كل بحسب حصته من التركة وبالتالي يصبح الوارث مسؤولا مسؤولية شخصية عن الديون التي اقتضت بها ويجوز للمحكمة ان ترتب لكل دائن ضمان او تأمين على عقار او منقول من الاموال التي وقعت في نصيب الوارث .\n1. يجوز لاي من الورثة بعد توزيع الديون المؤجلة ان يدفع القدر الذي اختص به قبل حلول الاجل .\n1. بالنسبة للدائنين الذين لم يستوفوا حقوقهم لعدم ثبوتها في بيان الوصي ولم تكن تأمينات على اموال التركة فلا يجوز لهم ان يرجعوا على من كسب بحسن نية حقا عينيا على تلك الاموال ولهم الرجوع على الورثة في حدود ما عاد عليهم من التركة . ( حدود ما عاد عليه جراء التصرف ) .\n) تنفيذ وصايا المورث :\nيتولي وصي التركة بعد تسوية ديونها تنفيذ وصايا المورث وغيرها من التكاليف .\n• التكاليف مثل الضرائب وهي تدخل ضمن الديون , تكون دين ممتاز .\n• تنفيذ الوصية اذا كانت التركة موسرة اي بقيت فيها اموال بعد سداد الديون .\n• الموصى له لا يفقد حقه في الوصية اذا ما بيعت العين الموصية بها من اجل تسديد الديون اذ يستحق قيمة العين التركة الا بعد سداد الديون .\n4 ) تسليم اموال التركة :\nان يسلم وصي التركة الى الورثة ما آل اليهم من اموالها كل بحسب نصيبه الشرعي او القانوني .\nأ - قسمة اموال التركة :\nاموال التركة تكون مملوكة على الشيوع للورثة والاصل انها توزع على الورثة بعد قسمتها ما لم يوجد اتفاق او نص يقتضي بتغيير ذلك وهذه القسمة تكون رضائية او قضائية .\nالمادة 113 اذا كان طلب القسمة مقبولا يقوم الوصي باجراء القسمة على ان لا تصبح هذه القسمة نهائية الا بعد موافقة جميع الورثة وعلى وصي التركة اذا لم ينعقد اجماعهم على القسمة ان يطلب من المحكمة اجراءها وفقا لاحكام القانون وتحسم نفقات دعوى القسمة من انصباء الورثة .\nقواعد قسمة التركة :\nلتسري على قسمة التركة القواعد المقررة في القسمة وكذلك الاحكام التالية :\nأ – المستغل الزراعي او الصناعي او التجاري :\nاذا كان من بين اموال التركة ما يستغل زراعيا او صناعيا او تجاريا ويعتبر وحدة اقتصادية قائمة ولم يتفق الورثة على استمرار العمل فيه ولم يتعلق به حق للغير وجب تخصيصه بكامله لمن يطلبه من الورثة اذا كان اقدرهم على الاضطلاع بشرط تحديد مشيمة وجسمها من نصيبه في التركة واذا تساوى الورثة في القدرة على الاضطلاع فانه يخصص لمن يعطى منحة اهلى بحيث لا تقل عن ثمن المثل .\nب – اختصاص احد الورثة بدين للتركة :\nاذا اختص احد الورثة عند القسمة ( قسمة التركة ) بدين لها فان باقي الورثة لا يضمنون له المدين اذا جعوا فلس او اعسر بعد القسمة الا اذا اتفق على غير ذلك .\nج – الوصية بقسمة التركة :\nاجاز المشرع الاردني استثناء من قاعدة عدم جواز التعامل في تركة انسان على قيد الحياة ان يوصي المورث يكفيه توزيع التركة .\nمادة 1117 تصح الوصية بقسمة اعيان التركة على ورثة الموصي بحيث لكل وارث او لبعض الورثة قدر نصيبه فان زاد قيمة ما عين لاحدهم على استحقاقه في التركة كانت الزيادة وصية .\n• اذا لم تشمل القسمة التي اوصى بها المورث جميع امواله وقت الوفاة فان الاموال التي لم تدخل في القسمة تكون شائعة الى الورثة واذا مات احد الورثة قبل وفاة المورث وكان قد دخل في القسمة الموصى بها فان الحصة المفرزة التي وقعت من نصيبه تؤول شائعة الى باقي الورثة .\n• اذا لم تشمل القسمة الموصى بها ديون التركة او شملتها لكن الدائنين لم يتفقوا عليها جاز لاي وارث ان يطلب من المحكمة اجراء القسمة وتسوية الديون .\n• الوصية بالقسمة :\nتسري عليها احكام القسمة باستثناء ما يتعلق بالغبن لذا لا يعد الغبن سببا لنقض قسمة الموصى بها .\nاسباب كسب الملكية (الوصية)\nرابعا : الوصية :\nتصرف قانوني مضاف الى ما بعد الموت ينقل الموصي الى الموصى له حقا ماليا بدون عوض .\nاحكام الوصية :\n1. تسري على الوصية احكام الشريعة الاسلامية\n2. لا تجوز الوصية لغير الورثة الا في حدود الثلث فان زادت فهي موقوفة على اجازة الورثة .\n3. لا تجوز الوصية للوارث الا اذا اجازها الورثة\n4. الاصل انه اذا تمت الوصية مستكملة شروطها فان ملكية الموصى به تنتقل الى الموصى له بمجرد وفاة الموصي .\nالا ما يتعلق في العقارات :\n1. لا يحتج الوصية الا اذا سجلت في دائرة التسجيل .\n2. يرجع اثر التسجيل الى تاريخ وفاة الموصي بالنسبة للورثة وتاريخ التسجيل بالنسبة للغير .\nسؤال : هل الوصية بالعقار تصرف شكلي ؟\nلا وذلك لان المشرع لا يرتب على عدم تسجيل الوصية بطلان الوصية وانما لا يحتج بها الا من تاريخ التسجيل .\nوعليه فلو تصرف الورثة بالموصى به الى الغير قبل تسجيل الوصية فان تصرفهم صحيح واذا تم تسجيل الوصية بعد ذلك فانها لا تؤثر على الحق الذي اكتسبه الغير على العقار وذلك لان التسجيل يسري اثره من تاريخه بالنسبة للغير ولكن يحق للموصى له بالرجوع على الورثة وذلك لانهم تصرفوا بعقار مملوك للموصى له فيجب عليهم الضمان لان التسجيل يسري باثر رجعي بالنسبة للورثة .\nالمادة 1127 لا تسمع عند الانكار دعوى الوصية او الرجوةع عنها بعد وفاة الموصي الا اذا وجدت اوراق رسمية محررة بخط المتوفي وعليها امضاؤه او كانت ورقة الوصية او الرجوع عنها مصدقا على توقيع الموصى عليها .\nالورثة الرسمية او العادية المصدقة على توقيع الموصي عليها هي شرط لسماع الدعوى وليس شرطا صحيحا لصحة الوصية او على ذلك يجوز اثبات الوصية بالاقرار .\nالتصرفات التي نأخذ حكم الوصية :\nاولا : التصرفات الصادرة من المريض مرض الموت وقصد بها التبرع :\nالمادة 1128 :\n1. كل عمل قانوني يصدر من شخص في مرض الموت ويكون مقصودا به التبرع تصرفا مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا كانت التسمية التي تعطى له .\n2. وعلى ورثة المتصرف ان يثبتو بجميع الطرق ان التصرف قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت ولا يحتج على الورثة سند التصرف الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا .\n3. فاذا اثبت الورثة ان التصرف صدر من مورثهم في مرض الموت اعتبر التصرف صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت من صدر له التصرف غير ذلك او وجدت احكام خاصة تخالفه .\nيعتبر الورثة من الغير بالنسبة للتصرفات التي يعربها في مرض الموت وبالتالي لا تنفذ هذه التصرفات هذا اذا كان المتصرف اليه من الورثة اما اذا كان المتصرف اليه من غير الورثة فلا يعتبر الوارث من الغير ولا ينفذ بحقه التصرف الا في حدود الثلث .\nسؤال صح ام خطأ :\nيحتج على الورثة بسند التصرف اذا كان السند ثابت التأريخ ثبوتا رسميا ؟\nالعبارة صحيحة , ففي هذه الحالة لا يحتج على الورثة بسند التصرف الذي تضمن تصرف المورث الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان على المشرع ان ينص على انه يمكن الاحتجاج بسند التصرف على الورثة دون اشتراطه ان يكون ثابت التاريخ وذلك لان الوارث هو من يحل محل المورث وبالتالي ما يسري بحق المورث يسري بحق الوارث في هذه الحالة على الوارث ان يثبت بجمع الطرق ان التاريخ مقدم اي ان التصرف صدر من مورثهم اثناء مرض الموت .\nثانيا : التصرفات الصادرة من شخص لاحد ورثته مع احتفاظه بحيازة العين وبحقه في الانتفاع بها مدى الحياة :\nالمادة 1129 اذا تصرف شخص لاحد ورثته واحتفظ بحيازة العين التي تصرف فيها وبحقه في الانتفاع بها مدى الحياة اعتبر التصرف مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ما لم يقيم دليل يخالف ذلك .\nتقوم قرينة قانونية قابلة لاثبات عكسها على ان تصرف المورث هو وصية لا تصرف آخر ويشترط لتطبيق حكم هذه القرينة توافر شروط :\n1. ان يكون المتصرف اليه وارث والعبرة في تحديد صفة الوارث هي وقت حصول الوفاة وليس صدور التصرف\n2. ان يحتفظ المورث بالعين ( يحوزها ) والحيازة هنا مادية\n3. ان يحتفظ المتصرف بحقه في الانتفاع بالعين مدى الحياة وذلك بنقل الرقبة الى المتصرف له او نقل الرقبة والمنفعة معا ولكن المتصرف استعار العين او استأجرها لمدى حياته .\nاذا لم تتوافر شروط القرينة السابقة لا يعتبر التصرف وصية :\nالعبارة خاطئة لانه قد تقدم قرائن قضائية قوية تدل على ان التصرف هو وصية على الرغم من عدم توافر الشروط السابقة .\nثالثا : بيع المريض من اجنبيين بثمن يقل عن قيمة المبيع :\n1. بيع المريض من اجنبي بثمن يقل عن قيمة المبيع وقت الموت نافذ في حق الورثة اذا كانت زيادة قيمة المبيع على الثمن لا تتجاوز ثلث التركة داخلا فيها المبيع ذاته .\n2. اما اذا تجاوزت هذه الزيادة ثلث التركة فلا ينفذ البيع ما لم يقر الورثة او ان يكمل المشتري ثلثي قيمة المبيع والا كان للورثة فسخ البيع .\nخامسا : الاتصال\nهو اندماج شيئين متميزين احدهما عن الاخر مملوكين لشخصين مختلفين على نحو يتعذر الفصل بينهما دون تلف ودون ان يوجد اتفاق بينهم .\nيشترط لكسب الملكية بالاتصال توافر الشروط الاتية :\n1. ان يوجد شيئان ماديان متميزان .\n2. ان يندمج الشيئان اندماجا يتعذر معه الفصل بينهما دون تلف .\n3. ان يكون الشيئان مملوكين لشخصين مختلفين\n4. الا يكون هناك اتفاق سابق بين المالكين على الاندماج وذلك لانه لوجد اتفاق على هذا الدمج فان هذا الاتفاق هو الذي يجدد مصير الشيء بعد الاندماج ومن ثم لا تسري احكام الاتصال .\nاولا : الاتصال بالعقار بفعل الطبيعة :\n1. طمى النهى\nالمادة 1131 الطمى الذي ياتي به النهر او السيل الى ارض احد يكون ملكه .\nيملك مالك الارض الطمى بحد ما كان مملوك للدولة ودون ان يلتزم بدفع تعويض لها .\n1. الارض التي تتعول عن مكانها بسبب حادث وقع قضاء :\n1132 يجوز لمالك الارض التي تتعول عن مكانها بسبب حاديث وقع قضاء ان يطالب بها اذا تحققت معرفتها ويضمن صاحب الارض الاكثر قيمة لصاحب الارض الاقل قيمة قيمتها ويتملكها ولا تسمع دعوى المطالبة بها بعد مضي سنة من تاريخ وقوع الحادث .\n1. الجزر المتكونة بصورة طبيعية وطمى البحيرات والبحر :\n1133 الجزء الكبيرة والبحيرة التي تتكون بصورة طبيعية في مجرى الانهر او مجاري المياه تعتبر جزءا من املاك الدولة الخاصة .\n1. الاراضي التي تنكشف عنها المياه :\n1135 الاراضي التي ينكشف عنها البحر او البحيرات او المستنقعات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .\n1. المجرى القديم للنهر :\n1136 اذا اتخذ نهر مجرى جديدا كان لاصحاب الاراضي المجاورة للمجرى القديم حق اخذ هذا المجرى ببدل المثل كل في الجزء الذي يقع امام احكام ارضه حتى خط مفترض في وسط المجرى ويوزع ثمن المجرى القديم على اصحاب الارض التي شغلها المجرى الجديد كل بنسبة ما فقد من ارضه .\nثانيا : الاتصال بالعقار بفعل الانسان :\n• معلومة : تقوم قرينة قانونية قابلة لاثبات عكسها على ان كل غراس او بناء قائم على الارض يعتبر ان المالك ( مالك الارض ) قد اقامه على نفقته وعليه يكون مملوك له .\nاولا : احداث صاحب الارض بناء او غراس بمواد ومملوكه للغير بدون اذنه :\nالمادة 1139 اذا بنى مالك الارض على ارضه بمواد مملوكة لغيره او بزرها بحبوب غيره بدون اذنه فان كانت المواد قائمة وطلب صاحبها استردادها وجب على صاحب الارض اعادتها اليه واما ان كانت هالكة او مستهلكة فيجب عليه دفع قيمتها لاصحابها وفي كلتا الحالتين على صاحب الارض ان يدفع تعويضا ان كان له وجه .\n• معلومة : الحكم السابق يطبق سواء اكان مالك الارض حسن النية او سيء النية .\nثانيا : احداث صاحب المواد بناء او غراس او منشآت اخرى على ارض الغير :\nأ – المحدث سيء نية : المادة 1140\nاذا احدث شخص بناء او غراسا او منشآت اخرى بمواد من عنده على ارض يعلم انها مملوكه لغيره دون رضاء صاحبها كان لهذا ان يطلب قلع المحدثات على نفقة من احدثها فاذا كان القلع مضرا بالارض فله ان يتملك المحدثات بقيمتها مستحقة القلع .\n1. المحدث سيء النية\n2. بدون اذن من صاحب الارض\n3. عليه قلعها\n4. اذا الحق القلع ضرر بغض النظر عن درجته يتملك صاحب الارض هذه المواد بقيمتها مستحقة القلع .\nب . المحدث حسن النية :\nالمادة 1141 اذا احدث شخص بناء او اغراس او منشآت اخرى بمواد من عنده على ارض مملوكة لغيره بزعم سبب شرعي فان كانت قيمة المحدثات قائمة اكثر من قيمة الارض كان للمحدث ان يتملك بثمن مثلها واذا كانت قمية الارض لا تقل عن قيمة المحدثات ( اكثر او تساوي ) كان لصاحب الارض ان يتملكها بقيمتها قائمة .\nج – الاحداث باذن صاحب الارض :\n1142 اذا احدث شخص منشآت بمواد من عنده على ارض مملوكة لغيره باذنه فان لم يكن بينها اتفاق على مصير ما احدثه فلا يجوز لصاحب الارض ان يطلب قلع المحدثات ويجب عليه اذا لم يطلب صاحب المحدثات قلعها ان يؤدي اليه قيمتها قائمة .\nثالثا : احداث شخص بناء او اغراس على ارض مملوكة للغير بمواد مملوكة لغيره :\nالمادة 1143 اذا احدث شخص غراسا او منشآت اخرى بمواد مملوكة لغيره على ارض احد فليس لمالك المواد ان يطلب استردادها وانما له ان يرجع بالتعويض على المحدث وله ان يرجع على صاحب الارض بما لا يزيد عما هو باقي في ذمته للمحدث من قيمة تلك المحدثات .\n1. مالك الارض\n2. مالك المواد\nهناك ثلاث علاقات :\n1. مالك المواد والمحدث\nيرجع مالك المواد على المحدث بالتعويض عن الاضرار التي لحقته جراء فقده لمواده .\n1. مالك المواد وصاحب الارض\nليس لمالك المواد ان يطالب باستردادها لكن بامكانه ان يطالب صاحب الارض بما هو باقي في ذمته للمحدث\nوحصول مالك المواد على التعورض ينبغي ان يكون مرة واحدة اي ليس من المحدث ومالك الارض .\n1. المحدث ومالك الارض\nحسب القواعد السابقة او الحالات\n1. حسن نية\n2. سيء نية\nرابعا : احداث صاحب الحصة الشائعة بناء في الملك المشترك :\n1144 اذا بنى احد اصحاب الحصص لنفسه في الملك المشترك القابل للقسمة بدون اذن الاخرين ثم طلب الاخرون القسمة فان اصحاب ذلك البناء حصته بانية ملكه وان اصحاب حصته الاخر يكلف الباني بالهدم .\nما الحكم في المسألة الاتية :\nوقع جزء من البناء في حصة الشريك الباني ووقع الجزء الاخر في حصة الشريك الاخر ؟\nلم يتطرق المشرع بحكم هذه المسألة ولكن حسب القاعدة والتطبيق الحرفي للنص فان الباني يتملك الجزء الذي وقع من نصيبه ويفقد الجزء الاخر .\nثالثا : اتصال المنقول بالمنقول\nالمادة 1145 اذا اتصل منقولان لمالكين مختلفين بحيث لا يمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هنالك اتفاق بين المالكين قضت المحكمة في النزاع مستمر شدة بالعرف وقواعد العدالة مع مراعاة الضرر الذي وقع وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما .\n1. المنقول المعين بالنوع\n1. المنقول الخاضع لاجراءات التسجيل\n1. المنقول المستقبل\n1. وجود اتفاق على تعليق نقل الملكية على شرط واقف\n• معلومة : تنتقل الملكية بموجب الشرط الفاسخ لان الحق موجود الا انه هدد بالزوال .\n• المشرع الاردني اعتبر بيع العقار عقدا شكلي لا ينتقد الا بالتسجيل وكذلك الحال بالنسبة للوعد بيع العقار اذا حرر على عقار سجل وتامت فيه التسوية .\n• قانون التسوية يعتبر التسجيل ركن انعقاد\n• محكمة التمييز مالت الى ان التسجيل ركن انعقد فالتعاقد خارج دائرة التسجيل باطل .\n• معلومة : تأتي الشفعة في موقف وسط بين الحق والرخصة ولكن بغض النظر عن طبيعتها هي سبب من اسباب كسب الملكية .\n1. انه حق استثنائي :\n1. انه حق غير قابل للتجزئة :\n1. حق قابل للاسقاط ولكنه غير قابل للتنازل عنه للغير :\n1. حق قابل للارث :\nشروط الشفعة :\nاولا : الشروط المتعلقة بالشفيع :\n1 – ان يتوافر فيه سبب من اسباب الشفعة :\n1. الخليط في حق المبيع\nمن يملك حق اتفاق مع العقار تحت المرور والشرب .\n1. الجار الملاصق\nالجار في البيوت المتلاصقة جنب الى جنب او الطوابق .\n1. اذا اتحدت مرتبة الشفعاء تثبت الشفعة لهم بالتساوي\n2. اذا اختلفت المرتبة يتقدم الشريك ثم الخليط ثم الجار الملاصق\n3. المشرع الاردني جعل الحق فقط للشريك\n2 ) ان يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع به وقلت بيع العقار :\n1157 يشترط في العقار المشفوع به ان يكون مملوكا للشفيع وقت شراء العقار المشفوع .\n3 ) ان لا يكون الشفيع ممنوعا من شراء العقار المبيع\nكأن يكون الشفيع نائبا للبائع من اجل ان يبيع له العقار .\n• معلومة : الشفعة عمل تصرف وعليه هي من التصرفات الدائرة بين الضرر والنفع وعليه لا بد من ان تتوافر الاهلية القانونية للشراء في الشفيع .\n• يجب ان لا يكون الشفيع قد رضي بالبيع صراحة او دلالة .\nثانيا : الشروط المتعلقة بالتصرف الوارد على المشفوع :\n1. تثبت الشفعة بعقد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها .\n1. تعتبر الهبة بشرط العوض في حكم البيع ولا بد ان يكون هذا\nالعوض مساويا او يساوي قيمة العقار ليأخذ حكم البيع .\n1. لا بد ان يكون هذا التصرف مسجلا في دائرة التسجيل\n2. تجوز الشفعة في البيع المعلق مع شرط فاسخ\n3. بالنسبة للبيع المعلق على شرط واقف لم ينص المشرع على حكمه .\nاذا حصلت الاقالة بين الطرفين قبل طلب الشفعة او بعد سقوطها هل يجوز للشفيع ان يطلب الشفعة :\nيجوز ولكن لا فائدة من ذلك لان الحكمة من الشفعة ابعاد الضرر والضرر انتفى هنا لان المشفوع فيه عاد الى صاحبه .\n1. يشترط ان يكون البيع من البيوع التي تثبت فيها الشفعة وذلك لان المشرع منع الشفعة في البيوع الاتية :\n1. اذا تم البيع في مزاد علني وفقا لاجراءات رسمها القانون .\n2. اذا وقع البيع بين الفروع والاصول والازواج وبين الاقارب حتى الدرجة الرابعة او بين الاصهار حتى الدرجة الثانية .\n3. اذا بيع العقار ليجعل محل عبارة او ليحقق بمحل عبادة .\n• معلومة : لا تجوز الشفعة اذا انتقلت ملكية المشفوع فيه بتصرف عن طريق الهبة بدون عون او الصدقة او الوصية او الارث .\n• لا شفعة فيما تجري قسمته من العقارات لان القسمة مبادلة من جهة وافراز من جهة اخرى ولا تثبت الشفعة الا في المبادلة .\nالشروط المتعلقة بالمشفوع فيه :\nيشترط ان يكون عقارا مملوكا او منقول\nلا شفعة في :\n1. الوقف دلاله\n2. فيما ملك بهبة بلا عوض\nبغير الاضر القائم عليها او الشجر القائم على الاراضي الاميرية او المكرة .\n1. في البناء والشجر المبيع قصدا\n2. الاراضي الاميرية التي تحت يد المسحقين لمنفعتها\n3. العقارات التي تعتبر من الاموال العامة\nلانها لا تباع الا في المزاد العلني\nالشروط المتعلقة بالمشتري ( المشفوع منه )\nان لا يكون شفيعا من طبقة اعلى من طبقة الشفيع الذي يطلب الشفعة اي لا بد ان يكون من الغير .\nالمادة 1164 يثبت الملك للشفيع في البيع بقضاء المحكمة او بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .\nالاجراءات اللازمة لثبوت حق الشفيع اذا لم يسلم المشتري بهذا الحق ؟\n1. رفع الدعوى\nعلى من يريد الاخذ بالشفعة ان يرفع الدعوى خلال 30 يوما من تاريخ العلم بالتسجيل الشفعة اذا تأخر دون عذر شرعي وفي جميع الاحوال لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور 16 شهر من تاريخ التسجيل .\n• ترفع هذه الدعوى على المشتري ولا يشترط حضور البائع واذا تعدد المشترون ترفع عليهم جميعا .\n• المحكمة المختصة : محكمة البداية\n• 30 يوم --- مدة التقادم\n• 16 شهر --- مدة سقوط\n2 ) ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية به :\n• تفصل المحكمة في كل نزاع يتعلق بالثمن الحقيقي للعقار المشفوع ولها ان تمهل الشفيع شهرا يدفع ما تطلب منه دفعة والا بطلت الشفعة\n• يشترط لقبول الدعوى ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية\n• يجوز الطعن في صورية الثمن المذكور في العقد وذلك في حالة الزيادة فقط وهذا الحكم هو استثناء على عدم جواز الطعن في الصورية في التصرفات العقارية\n• اذا اشترى شخص عينا تجوز فيها الشفعة ثم باعها لشخص قبل الاخذ بالشفعة للشفيع ان يأخذها بالثمن الذي قام على المشتري الاول ويجوز للمشتري الثاني ان يعود بالثمن على المشتري .\n• سؤال : ماذا لو زاد المشتري في قيمة العقار بعد العقد هل تسري هذه الزيادة في حق الشفيع ؟\nتسري هذه الزيادة بحق الشفيع ما لم يثبت صوتها لانها تكون من ملحقات العقد .\n) تملك الشفيع المشفوع\n1164 يثبت الملك للشفيع في المبيع بقضاء المحكمة او بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .\n1. تملك العقار المشفوع قضاء او رضاء يعتبر شراء جديد يثبت به خيار الرؤية والعيب للشفيع وان تنازل المشتري عنهما .\n2. ولا يحق للشفيع الانتفاع بالاجل الممنوح للمشتري في الثمن الا برضاء البائع\n3. اذا استحق العقار للغير بعد اخذه بالشفعة للمشتري ان يرجع بالثمن على من اداه اليه من البائع او المشتري .\nيترتب على وجود عقد جديد بين الشفيع والمشتري ما يلي :\n1. يعتبر الشفيع مشتري والمشفوع منه ( المشتري ) بائعا ويترتب عليهما التزامات البائع والمشتري .\n2. ملكية المشفوع لا تنتقل بثبوت الحق بها وانما لا بد من التسجيل في دائرة التسجيل وبالتالي يستحق الشفيع ثمار العقار بعد التسجيل ويتحمل تبعه هلاكه .\n2) دفع الثمن والنفقات :\nالمشرع الاردني اعتبر دفع الثمن هو اثر للشفعة بعد ان اعتبره شرطا لقبول دعوى الشفعة وبالتالي يلتزم الشفيع بدفع النفقات التي تكبدها المشتري في سبيل الحصول على المبيع والتي يلزمه القانون بتحملها .\n3) حكم تصرفات المشتري في المشفوع :\nأ – التصرفات المادية :\n1. اذا زاد المشتري المشفوع شيئا من بناء او غرس فيه اشجار قبل دعوى الشفعة فالشفيع مخير بين ترك الشفعة او ان يملك العقار مع قيمة الزيادة او ما احدث من البناء والغراس .\n2. اما اذا كانت الزيادة بعد الدعوى فالشفيع ان يترك الشفعة او يطلب ازالة المحدثات او يتملكها بدفع قيمتها مستحقة القلع .\nب – التصرفات القانونية :\n1. للشفيع ان ينقض جميع تصرفات المشتري التي قام بها بعد الدعوى ولو وقف العقار المشفوع او محل عبادة .\n2. لا يسري في حق الشفيع اي رهن رسمي او اي حق امتاز رتبة المشتري او رتب هذه على العقار المشفوع اذا كان قديم بعد اقامة دعوى الشفعة وتبقى للدائنين حقوقهم على ثمن العقار .\nالرهن او حق الامتياز الذي رتبه المشتري على العقار الا تسري بحق الشفيع اذا رتبها بعد الدعوى فالشفيع يتملك العقار خاليا من هذه الحقوق ولا يكون امام الدائنين الا الرجوع على المشتري بالثمن لاستيفاء حقهم .\nثامنا : الحيازة :\nسيطرة فعلية من الشخص بنفسه او بواسطة غيره على شيء او حق يجوز التعامل فيه ( المادة 1171 )\n• يفتقد هذا التعريف للركن المعنوي\n• اختلف الفقع في تحديد طبيعة الحيازة الا ان التكييف الدقيق لها هي واقعة قانونية مختلطة تتمثل في السيطرة الفعلية او المادية على شيء والتي يرافقها عنصر نفسي هو نية اكتساب الحق على الحيازة.\nمجال الحيازة :\n1. لا ترد الحيازة الا على الحقوق العينية سواء الاصلية او التبعية التي ترد على الاشياء الماية والتي يجوز التعامل فيها ( سواء منقولات او عقارات )\n2. لا ترد الحيازة الحقوق الشخصية لان محلها ليس شيئا ولكن يستثنى من ذلك الديون الثابته في سندات لحاملها لان الدين في هذه الحالة ينتج في السند وهو شيئا ماديا ويكتسب السند بالملكية والنتيجة النهائية ان الحائز سيكتسب الدين الثابت في السند وهو الحق الشخصي . ( الاصل )\nلا ترد الحيازة على :\n1. مصنفات فنية وادبية\n2. مجموعات الاموال ( التركة ) والذمة المالية والمحل التجاري ( لكن قد ترد الحيازة على شيء مادي يدخل في مجموعة من مجموعات الاموال كوردها على مال من اموال التركة ) .\n3. الاشياء التي تخرج عن التعامل\n4. الاشياء التي يمنع القانون من وضع اليد عليها وهي الاموال المملوكة للدولة\nاركان الحيازة :\n1 – الركن المادي :\nالاعمال المادية التي يمارسها صاحب الحق موضوع الحيازة فاذا كان الحق حق ملكية فان على الحائز ان يقوم بالاعمال التي يقوم بها المالك من زراعة او سكن اما اذا كان الحق هو حقه ارتفاق كالمرور فعليه استخدام هذا الحق وهو المرور من الارض .\nوعليه لا بد ان تكون هذه الاعمال هي اعمال مادية وليست قانونية لان الاعمال القانونية من الممكن ان تصدر من تميز المالك كالفضولي ولا يتشرط في العمل المادي ان يكون متواصل بل يكتفي التكرار المنظم المال على انتفاع الحائز بالشيء .\nالاصل ان يباشر الحائز الاعمال المادية بنفسه ولكن لا يوجد مانع من ان يباشرها بواسطة الغير كالولي او الوصي ولكن المشرع في الاصل اقام قرينة قانونية على ان من يباشر الاعمال المادية هو الحائز او يباشرها نفسه وليس لغيره ولكن لمن يدعي العكس اثبات ذلك .\n1. اذا تنازع اشخاص متعددون على حيازة شيء او حق واحد اعتبر بصفة مؤقتة ان حائزه هو من له الحيازة المادية الا اذا اثبت انه قد حصل على هذه الحيازة بطريقة معينة .\n2. تبقى الحيازة محتفظة بصفتها التي بدأت بها وقت كسبها ما لم يتم دليل على عكس ذلك .\n2 – الركن المعنوي :\nنية الحائز بالقيام بالاعمال المادية باعتباره مالكا او صاحب حق عيني .\nيشترط ان يتوافر الركن المعنوي ( النية ) لدى الحائز نفسه , ويستثنى من هذا الحائز غير الميز حيث يجوز ان يتوافر هذا الركن لدى الولي او الوصي .\nالمادة 1171 / 2 يكتسب غير المميز الحيازة عن طريق من ينوب عنه نيابة قانونية وليست اتفاقية .\nالحيازة الحقيقية :\nالتي يتوافر فيها الركنان وقد نكون قانونية وقد لا تكون ( السارقة )\nالحيازة العرضية :\nالتي يتوافر فيها الركن المادي دون المعنوي وتقوم دائما على سند قانوني ومثاله المستأجر الذي يستند في حيازته على عقد الايجار .\nهل يجوز للحائز العرضي ان يغير صفة حيازته من حيازة عرضية الى حيازة حقيقية :\nالاصل : ان تبقى محتفظة بالصفة التي بدأت فيها من كسبها ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .\nمن الممكن ان تتحول الحيازة من عرضية الى حقيقية باحدى الطرقتين :\n1. تغيير صفة الحيازة بفعل الغير :\nحصول الحائز على سند من شأنه نقل الملكية اليه كما لو انه كان صادر من مالك الشيء .\nعندما يحصل المستأجر على سند بيع للعين المؤجرة من شخص ظهر عليه مظاهر المالك في هذه الحالة تنتقل الحيازة من عرضية الى حقيقية ويشترط ان يكون الحائز ( المستأجر ) حسن النية اي يعتقد بانه الشخص اصبح مالك .\n1. تغيير صفة الحيازة بفعل الحائز :\nالمادة 1185 لا يجوز للحائز العرضي ان يغير حيازته من عرضية الى حقيقية بمجرد تغيير نيته وانما يجب ان يتخذ هذا التغيير المظهر الخارجي الذي تتطلبه القانون .\nامتناع المستأجر عن دفع الايجار مدعيا انه يملك العين المأجورة .\nما هي شروط الحيازة الحقيقية :\n1. الا تقوم على مجرد عمل من اعمال الاباحة او التسامح :\nالمادة 1171 / 3 لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه الشخص على انه مجرد اباحة او عمل يتحمله الغير في سبيل التسامح .\nاعمال الاباحة :\nالاعمال التي يقوم بها الشخص في حدود حقه بحيث لا تتضمن تعديا على ملك الغير وبذلك لا تقوم الحيازة نظرا لتخلف ركنيها .\nاعمال التسامح :\nالاعمال التي يقدم بها الشخص وتتضمن تعديا على حق الغير الا انه يتحملها على سبيل التسامح .\n1. ان تكون الحيازة مستمرة غير متقطعة :\nتعتبر الحيازة مستمرة من بدء ظهورها باستعمال الشيء او الحق استعمالا اعتياديا وبصورة منتظمة .\nقام المشرع قرينة قانونية على ان الحيازة مستمرة اذا اثبت الحائز انه كان يحوز الشيء في وقت سابق .\n1. ان تكون هادئة :\nاي لا يكون صاحبها حصل عليها بالقوة او التهديد ولكن اذا حصل عليها دون اكراه ولكنه فيما بعد استعمل القوة للحفاظ عليها فان هذا لا يعين الحيازة لانه من قبيل الدفاع الشرعي الذي يثبت لكن شخص يتمتع بمركز واقعي .\n1. ان تكون الحيازة ظاهرة :\nلا بد ان تكون الاعمال المادية اعمال ظاهرة وذلك لان صاحب حق الحيازة لا يعقد على اخفاءها . وتكون ظاهرة اذا كانت الاعمال ظاهرة لصاحب الحق الذي يحوزه الحائز ولو كانت خطية عن غيره وتكون خفية اذا كانت كذلك بالنسبة لصاحب الحق ولو كانت ظاهرة لغيره .\nومن المتصور الخفاء في المنقولات وكذلك العقارات .\n1. ان تكون الحيازة واضحة :\nلا بد ان تكون الاعمال المادية التي يمارسها الحائز تدل بوضوح بالنسبة لمن يحتج عليه بالحيازة اي يكون ظاهر عليه مظهر المالك او صاحب الحق .\nوعليه لا يجوز ان يشوب الحيازة غموض ومثال عيب .\nان يقع احد الشركاء يده على المال الشائع ففي هذه الحالة لا يحدث اهو اراد ان سيتأثر بها لوحده على اسباب الحيازة ام انه اراد انه اراد ان يكون نائبا عن باقي الشركاء .\n• معلومة : عيوب الحيازة ( الاكراه , الغموض , الخفاء ) عيوب موقتة لانه بزوالها تصح الحيازة وهي ايضا عيوب نسبية لانها تجعل الحيازة معيبة في مواجهة من تعرض للاكراه او كانت بالنسبة ل خفية او غامضة .\nانتقال الحيازة :\nتنتقل الحيازة من شخص الى آخر بالاستخلاف اي خلف عام او خلف خاص .\nالخلف العام :\nلو توفي الحائز انتقلت الحيازة الى الورثة والموصى لهم بجزء شائع من التركة وتعتبر حيازتهم استمرار لحيازة السلف وليس حيازة جديدة اي بمعنى لو كانت حيازة السلف معينة انتقلت ايضا الى الخلف بهذه الصفة ما لم تتغير صفتها .\nالخلف الخاص :\nيشترط لانتقال الحيازة للخلف الخاص كالمشتري\n2. ان يكون قاعدا على القيام بالاعمال المادية ولو لم يتم التسليم .\nزوال الحيازة :\n1 – اذا تخلف احد اركان الحيازة او تلاهما\nاحد اركانها :\nلو تخلى الشخص عن السيطرة الفعلية عن الشيء مع بقاء شيء لتملكه .\nاركانها : تخلى الحائز عن الشيء بنية تركه او فقد الشيء اي ضاع منه .\nالحيازة لا تزول بالرغم من فقد ركنها المادية اذا كان ذلك بسبب مانع وقتي او قوة قاهرة كحصول فيضان مع الحائز من الوصول الى الارض واذا استمر هذا المانع لسنة تنقضي الحيازة اذا سببه حيازة جديدة\nحماية الحيازة :\nالحكمة من حماية الحيازة :\n1. ان حماية الحيازة حماية للمالك الحقيقي او لمن له حق عيني : لانه غالبا الحيازة تستند على حق .\n1. ان حماية الحيازة حماية للامن والنظام في المجتمع :\nبها يمنع الناس من اللجوء للعنف للحصول على اموالهم .\n1. ان حماية الحيازة حماية للمصالح الاقتصادية في المجتمع :\nلان الشخص الذي لا يحوز ما يمتلكه لا يستطيع استثماره .\n1. دعوى استرداد او الحيازة\n2. دعوى منع التعرض (دعوى منع المعارضة)\n3. دعوى وقف الاعمال الجديدة\nما هي طرق حماية الحيازة؟\n• المشرع الاردني لم يتطرق الا لدعوى الاسترداد التي ترفع من قبل الحائز ليسترد الحيازة ممن اغتصبها منه .\nشروط قبول دعوى استرداد الحيازة :\n1 ) ان يكون المدعي حائزا\nيشترط ان تكون حيازته خالية من العيوب , لا يشترط ان تكون الحيازة بحسن نية او ان تكون دامت سنة قبل فقدها\nيجوز ان ترفع من قبل الحائز العرضي\n2) ان يفقد الحائز الحيازة\nوذلك عندما يفتقد السيطرة الفعلية على الشيء ويبقى الركن المعنوي موجود\n3 ) ان يكون المدعي عليه هو من انتزع الحيازة من الحائز بالقوة او بالغصب\nلا ترفع الدعوى على من يحوز الحيازة حيازة هادئة ولم يثبت حصوله عليها بوسائل غير مشروعة ويجوز ان تقام على الشخص الذي انتقلت اليه الحيازة بصفته خلف عام او خلف خاص .\n1. ان تقام الدعوى خلال سنة\nتحسب المدة ( مدة سنة ) من الوقت الذي بدأت فيه الحيازة الجديدة اذا كانت ظاهرة ومن وقت علم الحائز الاول ان كانت خفية واذا وجد مانع جوهري من اقامة الدعوى تحسب السنة من وقت القدرة على اقامتها .\nاذا اقام الحائز دعوى رفع اليد لاسترداد حيازته فله ان يطلب منع المدعي عليه من انشاء ابنية او غرس اشجار في العقار المتنازع فيه اثناء قيام الدعوى بشرط ان يقدم تأمينات كافية لضمان ما قد يصيب المدعي عليه من الضرر اذا ظهر ان المدعي غير محق في دعواه .\nالاثر الاساسي :\nكسب الملكية او الحق العيني بصورة غير مباشرة وذلك من خلال منع القضاء من سماع الدعوى .\nصور كسب الحق :\n1 – التقادم الطويل :\nمن حاز منقولا او عقارا غير مسجل في دائرة التسجيل باعتباره مالكا له او حاز حقا عينيا على منقول او حقا عينيا غير مسجل على عقار استمرت الحيازة خمس عشر سنة دون انقطاع فلا تسمع عليه عند الانكار دعوى الحق العيني من احد ليس بذي عذر شرعي .\nما هي شروط منع سماع الدعوى على الحائز في التقادم الطويل :\n1. تحقق الحيازة بركنيها وشروطها فلا بد ان تكون حيازة حقيقية خالية من العيوب .\n2. ان تستقر الحيازة بدون انقطاع او توقف خمس عشر سنة وتثبت استمرار الحيازة متى اثبت الحائز التاريخ الذي بدأت في حيازته وانه حائز في الحال .\n• معلومة :\n1. لا تنقطع مدة الحيازة حتى ولو خرج المال من سيطرة الحائز بشرط ان يعيده او يرفع دعوى الاعادة خلال سنة .\n2. ليس من الضروري ان تستمر الحيازة طول مدة التقادم لدى شخص واحد فقد تنتقل الى عدة اشخاص عن طريق الاقتراف .\nالمادة 1173 يحق لمن يدعي بالتقادم ان يستند الى حيازة الشخص الذي اتصل منه العقار اليه .\nالمادة 1174 تنتقل الحيازة من الحائز الى غيره اذا اتفقا على ذلك وكان في استطاعه من انتقلت اليه الحيازة ان يسيطر على الشيء او الحق محل الحيازة ولو لم يتم تسليمه .\nالمادة 1184 لا تسمع دعوى الملك المطلق ولا دعوى الارث او الوقف الذي على واقع اليد على العقار اذا اتقضت على وضع يده ويد من انتقل منه العقار اليه بشراء او هبة او وصية او ارث او غير ذلك المدة المحددة لمنع سماع الدعوى .\nحيازة الخلف العام ( الوارث ) هي استمرار الحيازة السلف وليس جديدة وبالتالي تبقى بذات الصفة التي كانت عليها عند السلف اما حيازة الخلف الخاص فهي حيازة جديدة منتقلة عن حيازة السلف بامكان الخلف ان يضم حيازة سلفه الى حيازته بشرط ان تكون حيازة السلف قانونية غير معيبة .\nتسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاع والتمسك به احكام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة وذلك بالقدر الذي لا يتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكتسب .\nالمادة 1186 لا يسري مرور الزمان المانع من سماع دعوى الملك كما حال بين صاحب الحق المطالبة بحقه عذر شرعي .\n3 – اذا كان محل الحيازة عقارا او حقا عينيا على عقار فيجب ان يكون غير مسجل في دائرة التسجيل وذلك لان الملكية العقارية او الحق العيني العقاري عمارا تنبت بالتسجيل لمن سجلت باسمه ولا تخضع للتقادم .\n4 – ان ينكر واضع اليد دعوى الملك او الحق العيني والا سمعت الدعوى ضده وبطل مضمون الحيازة .\nالتقادم في القانون الاردني هو ليس مكتسبا للحق وانما مانع من سماع الدعوى ان خصل الانكار .\nالتقادم الاطول :\nالمادة 1183 / 1 لا تسمع دعوى اصل الوقف مع التمكن وعدم الضرر الشرعي على من كان واضعا يده على عقار متصرفا فيه تصرف المالك بلا منازعة او انقطاع مدة ست وثلاثين سنة .\nضوابط التقادم الاطول :\n1. ان يكون المال موضوع الحيازة من الاموال الموقوفة وقفا ذريا\n2. ان تكون المدة ستا وثلاثين سنة\n3. ان لا يكون على المالك ( جهة الوقف ) 36 سنة معها عذر شرعي .\nالمادة 1182 اذا وقعت الحيازة على عقار او حق عينا عقاري وكان غير مسجل في دائرة التسجيل واقترفت الحيازة بحسن نية واستندت في الوقت ذاته الى سبب صحيح فان المدة التي تمنع من سماع الدعوى تكون سبع سنوات والسبب الصحيح هو سند او حادث يثبت حيازة العقار باحدى الوسائل التالية :\n1. الاستيلاء على الاراضي الموات\n2. انتقال الملك بالارث او الوصية\n3. الهبة بين الاحياء بعوض او بغير عوض\n4. النزاع او بيع الرسمي او العادي\nيشترط لمنع سماع الدعوى بمضي سبع سنوات بالاختلاف الى انكار الحائز لحق المدعي وتحقق الحيازة بركنيها وشروطها ان تكون الحيازة بحسن نية والى سبب صحيح :\n1 ) حسن النية :\nيعد حسن النية من يحوز الشيء وهو يجهل انه يعتدي على حق الغير ويفترض حسن النية ما لم يقم الدليل على غيره .\nلا تزول صفة حسن النية لدى الحائز الا من الوقت الذي يصبح فيه عالما ان حيازته اعتداء على حق الغير ويزول حسن النية من وقت اعلان الحائز بعيوب حيازته في صحيفة الدعوى ويعد سيء النية من اغتصب بالاكراه الحيازة من غيره .\nمن الواضح ان معيار حسن النية في القانون الاردني هو معيار شخص .\n• لا يكلف الحائز باثبات حسن نيته لان حسن النية مفترض وعلى من يدعي العكس اثباته .\n• العبرة في حسن النية او سوئها بنية الحائز شخصا ما لم يكن فير مميز او كان شخصا معنويا في هذه الحالة تكون العبرة بنية من يمثله .\n• الوقت الذي يجب ان يتوافر فيه حسن النية هو وقت بدء الحيازة وتوفر السبب الصحيح .\nما الحكم لو اختلف وقت بدء الحيازة عن وقت توافر السبب الصحيح كما لو اشترى شخص عقارا من غير مالكه ولم تنقل اليه الحيازة الا في وقت لاحق ؟\nيشترط توافر حسن النية وقت بدء الحيازة لا وقت توافر السبب الصحيح لان المشرع اشترط اقتران الحيازة بحسن نية ولم يشترط اقتران السبب الصحيح بحسن نية .\n2 ) السبب الصحيح :\nالتصرف القانوني الصادر الى الحائز باعتبار خلفا خاصا من شخص غير صاحب الحق الذي يراد كسبه بالتقادم ومن شأنه ان ينقل الحق فيما لو صدر من صاحبه .\nما هي شروط السبب الصحيح :\n1 – ان يكون تصرفا قانونيا صادرا الى الحائز باعتباره خلفا خاصا اذ ان وجود التصرف القانوني الصادر الى الحائز يبعد عن حيازته شبعة الغصب .\n1. لا يعد الميراث سببا صحيحا لانه ليس بتصرف قانوني كما ان الوارث يعد خلفا عاما لمورثه .\n2. لا تعقد الوصية بجزء شائع سببا صحيح\n3. لا يعد الاستيلاء سببا صحيحا لانه ليس تصرف قانوني .\n2 ) ان يكون التصرف صادر من غير المالك او صاحب الحق العيني بمحل الحيازة ويتحقق الشرط حتى لو كان المتصرف مالكا للشيء اذا زالت ملكيته باثر رجعي بسبب البطلان او النسخ .\n• تصرف الشريك في جزء مفرز من العقار الشائع يعد تصرفا في ملك الغير وبالتالي يصح ان يكون سببا صحيحا .\n• لا يعد تصرفا صادر من غير المالك التصرف الذي يبرمه الوكيل خارج حدود وكالته لانه قد ابرمه باسم الموكل وعليه لا يمكن اعتباره سببا صحيحا .\nيشترط ان يكون التصرف القانوني موجودا او صحيحا\n3 ) ان يكون التصرف بطبيعته ناقلا للملكية او الحق العيني فيما لو صدر من صاحب الحق كالبيع والهبة ويعد في حكم التصرف الناقل للملكية الاحكام القضائية الناقلة او المنشئة كالحكم برسو المزاد يكون سببا صحيحا اذا تبين ان المدين لا يملك العقار المباع بطريق المزايدة وكالحكم بالشفعة اذا تبين ان المشفوع منه ليس مالكا للمشفوع فيه اما الاحكام القضائية المقررة كالحكم الصادر في دعوى الاستحقاق فلا تعد اسبابا صحيحة فلو رفع شخص دعوى استحقاق ادى بموجبخها بملكيته العقار وحكم له فان هذا الحكم لا يعد سببا صحيحا وعليه لو تبين فيما بعد ان هذا العقار مملوك لشخص ثالث فلا يستطيع المدعي وان كان حسن النية ان يتمسك بالتقادم القصير .\nلا يعد سببا صحيحا كل ما يلي :\n1. اذا كان التصرف القانوني لا ينشئ الا الالتزامات الشخصية كالايجار او العادية او الوديعة .\n2. اذا كان التصرف كاشفا عن الملكية او الحق العيني كعقد الصلح وعليه لو تنازع شخصان على عقار وتصالحا على اعتباره ملكا لاحدهما ثم تبين بعد ذلك انه مملوك لشخص ثابت فلا يمكن الاحتجاج على هذا الاخير بالتقادم القصير وان تحقق حسن النية .\n3. العقد المعلق على شرط واقف الا من تاريخ تحقق الشرط\nالعقد المعلق على شرط فاسخ يكون سببا صحيحا على ان لا يتحقق الشرط قبل تمام المدة .\nسؤال : هل يشترط في التصرف ان يكون مسجلا في دائرة التسجيل اذا ورد على عقار واقع في منطقة تمت فيها التسوية على اساس ان هذا التصرف لا يكون له وجود الا من تاريخ التسجيل ؟\nالرأي الراجح انه لا يشترط تسجيل التصرف خصوصا ان المشرع الاردني اعتبر البيع الرسمي او العادي سببا صحيحا .\nالمشرع الاردني اورد الاسباب الصحيحة على سبيل الحصر وهذا اتجاه منتقد لان كل تصرف قانوني يصح ان يكون سببا صحيحا متى توافرات فيه الشروط السابقة ويتبع عبء اثبات وجود السبب الصحيح على الحائز .\nاثار التقادم المكسب :\n1. لا يتحقق اثر التقادم المكسب الا اذا تمسك به الحائز او من له مصلحة فيه بخلف الحائز او دائنيه وعليه لا يجوز للمحكمة ان تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها .\n1. يصح ابداء الدفع بالتقادم في اي حالة تكون عليها الدعوى الا اذا تبين من الظروف ان صاحب الحق فيه قد تنازل عنه .\n1. اذا تم التمسك بالتقادم تمنع المحكمة من سماع الدعوى وبالتالي يكسب الحائز الحق محل الحيازة\n1. اذا كان الشيء محل الحيازة متمثلا بتكاليف عينية كالرهن او حق الانتفاع مقرر عليه فان كسب ملكية الشيء بالتقادم لا يؤدي الى زوال هذه التكاليف .\n1. كسب ملكية الشيء بالتقادم لا يؤدي لسقوط الدعاوى الشخصية الناشئة عن التصرف الذي نقل حيازة الشيء الى الحائز كدعوى الفسخ والبطلان التي تقام على الحائز ما لم تسقط هذه الدعاوى بالتقادم المسقط .\n1. كسب الحائز الحق يكون باثر رجعي يستند الى وقت بدء مدة التقادم وبالتالي الحائز يتملك جميع الثمار التي انتجها الشيء خلال مدة التقادم وان لم يقيم بقبضه وسواء كان حسن النية او سيء .\n1. جمبع الحقوق التي رتبها الحائز على الشيء خلال مدة التقادم تكون صحيحة لانها صادرة من المالك .\nقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية ( قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز )\nالطبيعة القانونية لها :\n1. تمثل تقادم فوري\n2. تمثل قرينة قانونية قاطعة على الملكية او الحق العيني لصالح الحائز\n3. طريق لكسب الملكية وبحكم القانون\nشروط تطبيق القاعدة :\n1 ) ان ترد الحيازة بركنيها وشروطها على منقول مادي او سند كاملة غير مسروق او مغصوب او مفقود .\nيجب ان تتحقق الحيازة بركنيها وان ترد على منقول مادي تتوفر فيه بعض الشروط وهي كما ياتي :\n1. ان يكون المنقول المادي غير واجب الشهر لذا فان هذه القاعدة لا تطبق على السيارات والسفن والطائرات لان الحكمة التي لاجلها وجدت هذه القاعدة غير متوفرة في هذه المنقولات .\n1. ان لا يكون المنقول المادي قد تلقاه الحائز باعتباره تابعا لعقار , فلو اشترى شخص عقارا بما فيه من منقولات من غير مالكه كدار مؤثثة ففي هذه الحالة اذا تملك المشتري العقار بالتقادم فانه يملك المنقولات تبعا له اما اذا لم يتملكه بالتقادم فلا يحق له التمسك بقاعدة الحيازة في المنقول بالنسبة للمنقولات ولكن لو باع المشتري هذه المنقولات الى شخص اخر حسن النية استطاع هذا الاخير التمسك بالقاعدة لان هذه المنقولات قد فصلت عن القضاء ولم تعد تابعة له .\n1. ان لا يكون المنقول المادي قدج سرق من مالكه او غصب منه او فقده اذ يجوز للمالك في هذه الحالات الثلاث ان يرفع دعوى الاسترداد على من جاء المنقول بحسن نية وسبب صحيح خلال 3 سنوات من تاريخ خروجه من حيازته .\nويحق للحائز في هذه الحالة ان يطالب برد الثمن الذي دفعه ان كان قد اشترى المنقول من سوق او مزاد علني او ممن يعتبر في ملك .\n2 ) ان تستند حيازة المنقول الى سبب صحيح وحسن نية :\n• الوقت الذي يجب ان يكون فيه الحائز حسن النية هو وقت بدء الحيازة وليس وقت تلقي الحق .\n• لا يهم بعد ذلك اذا اصبح الحائز سيء نية لان اثر القاعدة يتحقق فورا بمجرد توافر شروطها .\n• تعتبر الحيازة قرينة على وجود السبب الصحيح وحسن النية وعلى من يدعي عكس ذلك الاثبات فلا يكلف الحائز الا باثبات حيازته .\n• لا بد ان تكون الحيازة فعلية تتم بالتسليم الحقيقي المنقول الى الحائز اذ لا يكفي مجرد التسليم الحكمي كما لو ترك المشتري المنقول لدى البائع على سبيل الوديعة كما لا يكفي التسليم الرمزي كما لو تسلم المشتري مفتاح المخزن الذي يوجد فيه المنقول وهذا الشرط اي الحيازة ان تكون فعلية من اجل علم الغير هذه الحيازة حماية الاستقرار المعاملات .\nاثار قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز :\nأ – الاثر المكسب :\nكسب الملكية حسب هذه القاعدة يكون بشكل غير مباشر كما هو الحال في التقادم .\n• لا تسمع دعوى الملك على من حاز منقولا او حقا عينيا على منقول او سندا كاملة وكانت حيازته تستند الى سبب صحيح وحسن نية وتقوم الحيازة بذاتها قرينة على الملكية ما لم يثبت غير ذلك .\n• المالك الحقيقي ان يرفع دعو الاستحقاق وللحائز ان يرفع الدعوى عن طريق التمسك بقاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ولكي يتمكن المالك من كسب دعواه عليه ان يثبت عدم توافر شروط القاعدة .\n• نجد ان المشرع الاردني اجاز للمالك الحقيقي استرداد الشيء متى اثبت انه هو المالك حتى وان توافرت شروط القاعدة ( الحيازة في المنقول ) .\nب- الاثر المسقط :\nان من حاز منقولا بحسن نية وسبب صحيح معتقدا انه خال من التكاليف العينية كالحقوق العينية التبعية والحقوق العينية الاصلية المقررة للغير وكالشرط المانع من التصرف فانه يكسب ملكية المنقول خاليا من التكاليف حتى ولو كان مثقلا بها .\n• لم يتطرق المشرع الاردني لهذا الاثر\n• قد يترتب الاثر المسقط لهذه القاعدة دون الاثر المكسب كمن اشترى منقول من مالكه دون ان يعلم ان هذا المنقولا مثقلا بحق رهن وبالتالي يكسب الملكية وهو خال من الرهن .\nاثر الحيازة الثانوية :\nاولا : تملك الثمار بالحيازة :\nيملك الحائز حسن النية ما قبضه من الثمار والمنافع مدة حيازته .\n• يكون الحائز سيء النية مسؤولا من بيع الثمار التي يقبضها او التي قصد في قبضها من وقت ان يصبح سيء النية .\n• يجوز له ان يسترد ما انفقه في انتاج هذه الثمار .\nشروط يتملك الثمار :\n1. ان يكون حيازة الشيء حيازة قانونية مستكملة لركنيها وشروطها .\n2. ان يكون الحائز حسن النية ( اي ان الحائز يعتقد بوجود سند لحيازته ولكن لا يشترط ان هذا السند شروط السند الصحيح كوجوده حقيقة ولهذا قد يكون تصرف ظني في محتلة الحائز وكما لا يشترط ان يكون تصرف قانوني ناقل للملكية ولهذا يصح ان يكون واقعة مادية لميراث .\n3. ان يكون الحائز قد قبض الثمار .\n• اذا اصبح الحائز سيء نية ولزم برد كل الثمار ويكون مسؤولا عن الثمار التي يقصر في قبضها وله ان يسترد ما انفقه في انتاجها .\n• اذا كان الحائز هو نفسه يتبع بالشيء محل الحق فانه يلزم تسليمه المثل او قيمة الربع ( الايجار ) .\nثانيا : حق الحائز في استرداد النفقات :\n1. على المالك الذي يرد الية ملكه ان يؤدي الى الحائز جميع ما انفقه من النفقات الضرورية واللازمة لحفظ العين من الهلاك .\n2. اما المصرفات النافعة وهي المصروفات التي تزيد في قيمة الشيء ولكنها ليست لازمة لحفظه من الهلاك وحكمها اما ان يعامل الحائز معاملة المحدث حسن النية في ارض الغير فيمتلك الارض بثمن مثلها اذا كانت متممة المحدثات قائمة اكثر من قيمة الارض او يعامل معاملة المحدث بمواد مملوكه لغيره على ارض الغير .\n3. لا يلتزم المالك برد النفقات الكمالية ويجوز للحائز ان ينتزع ما اقامه من النفقات على ان يعيد الشيء الى حالته الاولى وللمالك ان يستبقيها لقاء قيمتها مستحقة الازالة .\nاذا طلب المالك استبقاء المصروفات الكمالية وطلب الحائز ازالتها ايهما يقدم ؟\nيقدم رأي المالك على الحائز\nثالثا : مسؤولية الحائز عن الهلاك :\n1. الحائز حسن النية لا يكون مسؤولا عما اصاب الشيء من هلاك او تلف الا بقدر ما عاد عليه من تعويضات او تأمينات ترتبت على هذا الهلاك او التلف .\n2. اذا كان الحائز سيء نية يكون مسؤولا بهلاك الشيء او تلفه ولو وقع ذلك بسبب لا يد له يثبته .\nيجب عدم الخلط بين حق التصرف باعتباره سلطة من سلطات المالك في حق الملكية لان هذا لا يثبت الا لمالك وبين التصرف كحق عيني تبعي . ( الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ) .\nحق التصرف :\nحق عقاري عيني يرد على الاراضي الاميرية يخول صاحبه استعمال الارض واستغلالها للاغراض الزارعية .\nسلطات المتصرف :\n1 ) حق المتصرف في استعمال الارض واستغلالها للاغراض الزراعية والقيام بكل الاعمال اللازمة لتحقيق هذه الاغراض وله ايضا اجراء التصرفات القانونية على حقه في التصرفات كالبيع والهبة وترتيب حق انتفاع او ارتفاق عليه .\n1. يحق للمتصرف في الاراضي الاميرية ان يزرعها وان ينتفع بها ويستفيد من حاصلاتها الناتجة عن عمله ومما ينبت فيها بدون عمله وان يغرس فيها الاشجاروالدوالي وان يتنخذها حديقة او حرا او مرعى وان يقطع ويقلع الاشجار والدوالي المغروسة فيها وله ان ينشئ فيها دورا ودكاكين ومصانه واي بناء يحتاج اليه في زراعته على ان لا يتوسع في ذلك الى درجة احداث قرية وله ان يهدم ما فيها من ابنية .\n1. وله ان يفرغها قطعيا وان يؤجرها وان يعيرها وان يرهن حقه في التصرف توثيقا للدين او رهنا حيازيا .\n1. ان الابنية وما يتبعها التي ننشئ على الارض الاميرية وما يغرس فيها من اشجار ودوالي تسري عليها الاحكام الموضوعة للاراضي الاميرية فيما يتعلق التصرف والانتقال\nالمادة 1200 يجوز لمن له حق التصرف في ارض اميرية ان ينتفع بترابها وان يبيع رملها واحجارها بشرط مراعاة القوانين الخاصة بذلك .\nقيود حق التصرف :\n1. لا يجوز وقف حق المتصرف ولا الوصية به الا اذا تملك صاحبه الحق الارض من الدولة بسند مسجل ملكية قائمة .\n2. لا يجوز للمتصرف تحويل الارض الى قرية او محلة .\n3. لا يجوز للمتصرف اقامة ابنية لاعلاته لها بالاغراض الزراعية .\nالمادة 1201 يسري على حق التصرف من القيود القانونية والاتفاقية ما يرد على حق الملكية .\nالشيوع في حق التصرف :\nيسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية من الاحكام الا ما يتعارض منها مع نص خاص او مع طبيعة حق التصرف .\nبعض الاحكام الخاصة بالشيوع في حق التصرف :\n1. اذا اقام احد الشركاء في حق التصرف بتحويل الارض الى حقل او ما يمثله من خلال قطع الاشجار او قلعها دون ان يحصل على اذن شركائه كانت الارض بصورتها الجديدة مشتركة بينهم جميعا وبلا بدل ولكن شريك ان ياخذ كل نصيبه من الاشجار المقلوعة عينا او قيمة ما يصيبه منها قائمة .\n2. اذا احدث احد الشريكين ابنية او غراسا في مجموع الارض دون الحصول على اذن شريكه جاز لهذا الاخير ان يطلب فرز حصته وهدم وقلع ما احدثه الشريك واذا كان الهدم او القلع مضرا بالارض فله ان يتملك ما احدث بقيمة مستحقة القلع .\nاسباب كسب حق التصرف :\n1 ) اذن الدولة :\n1. يجوز للدولة ان تبيع حق التصرف في الاراضي المملوكة لها ( الاميرية ) لمن يرغب بالشروط التي يفرضها القانون .\n2. يجب ان يكون سند التصرف مسجلا في دائرة تسجيل الاراضي .\n2 ) الافراغ :\nالنزول عن حق التصرف الى الغير بمقابل او بدونه ويشترط الانعقاد وهذا العقد تسجيله في دائرة تسجيل الاراضي ولكن اذا كانت الارض واقعة في منطقة لم تتم فيها التسوية فان الافراغ يكون صحيحا من غير تسجيل الا انه لا ينفذ الا اذا مضت عشر سنوات على تصرف المشتري الفعلي بالارض .\n3 ) الاولوية :\nحق كسب المتصرف المفرع ولو صبرا على المفرع له ببدل المثل .\nسؤال : من هم اصحاب حق الاولوية :\n1. الشريك على الشيوع في حق التصرف\n2. الخليك وهو من له عقار يشترط مع حق التصرف المفرغ في حق ارتفاق خاص كحق الشرب والطريق الخاص .\n3. المتاج من اهل القرية التي تقع في نطاقها الارض\n• موقف المشرع الاردني ان صاحب حق الاولوية هو الشريك فقط .\nشروط الاولوية :\n1. يشترط لثبوت الاولوية ان يحصل الفراع بصورة رسمية اي امام جهة رسمية وكسب بالضرورة ان تكون دائرة الكاتب العدل .\n2. اذا كانت الارض واقعة في منطقة تمت بها التسوية فان افراغ حق التصرف يكون باطلا اذا لم يسجل في دائرة التسجيل ولم تتم بصورة رسمية .\n• تطبق على الاولوية احكام الشفعة بالقدر الذي لا يتعارض مع طبيعة الاولوية .\n4 ) الانتقال :\nينتقل حق التصرف لاصحاب حق الانتقال وفقا لقانون انتقال الاراضي الاميرية باعتبارها ارض اميرية الا اذا قضى القانون بغير ذلك .\nحق الانتفاع :\nحق عيني المنتقع باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتقع .\n1. هذا النص لم يتطرق لميزة مهمة وهي ان حق الانتفاع مؤقت\n2. عبارة لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع هي عبارة زائدة لا داعي لوجودها .\nخصائص حق الانتفاع :\n1. حق عيني اصلي متفرع عن حق الملكية وعليه فهو يخول صاحبه ميزتي التقدم والتتبع .\n2. حق مؤقت ينتهي بموت المنتفع او انتهاء المدة المحددة\n3. حق يخول صاحبه الاستغلال والاستعمال فقط اما سلطة التصرف فهي للمالك فقط .\nالفرق بين حق الانتفاع وحق المستأجر :\n1. حق الانتفاع حق عيني بينما حق الاستأجار حق شخصي\n2. يعتبر حق الانتفاع حجة على الناس كافة في حين ان حق الاستئجار لا يحتج به الاعلى المؤجر وخلفه العام .\n3. المنتفع ينتفع بالشيء مباشرة دون توسط المالك اما حق المستأجر يلزم بتمكين المستأجر من الانتفاع .\n4. مصدر حق الانتفاع قد يكون عقد وصية اما الاستئجار مصدره دائما العقد\n5. الانتفاع ينتهي بموت المنتفع في حين الاستئجار قد يوارث\n6. المستأجر منه دائما يعوض اما الانتفاع يكون بعوض .\nاسباب كسب حق الانتفاع :\n1 – العقد :\nالعقد قد يكون منشأ لحق الانتفاع وقد يكون ناقلا له, يكون منشأ لحق الانتفاع بصورة مباشرة عن طريق ترتيب المالك لهذا الحق للغير على العين التي يملكها او بصورة غير مباشرة عن طريق احتفاظ المالك بمنفعة العين ونقل الرقبة الى الغير ويكون العقد ناقلا لحق الانتفاع عن طريق قيام المنتفع بنقل حق الى الغير بمقابل او بلا مقابل .\n2 – الوصية :\nتكون الوصية منشئة لحق الانتفاع عن طريق المالك بمنفعة العين التي يملكها للغير او عن طريق ايهائه برقبة العين وعند وفاته ينتقل حق الانتفاع الى الموصي له وتبقى الرقبة للورثة في الحالة الاولى وتنتقل الرقبة الى الموصى له ويبقى حق الانتفاع للورثة ثم الحالة الثانية ولا يمكن ان تكون الوصية ناقلة لحق الانتفاع لان هذا الحق ينتهي بموت صاحبة الموصي .\n3 – التقادم :\nيصح التقادم لكسب الملكية والحقوق العينية الاخرى التي منها حق التقادم .\nاثار حق الانتفاع :\nحقوق المنتفع :\n1. حق المنتفع في استعمال الشيء :\nيحق للمنتفع ان يستخدم الشيء طبقا لما اعد له للحصول على منافعة وكذلك له ان يستخدم كل ما يتصل بالشيء من ملحقات وله ان يستفيد من الحقوق المقررة لمصلحة الشيء كحق المرور في ارض الغير وحق السير ( استعمال الدار سكناها )\n1. حق المنتفع في استغلال الشيء :\nيحق للمنتفع ان يستغل الشيء من خلال الحصول على ثماره ايا كان نوعها ولا يحق له الحصول على منتجاته لانها تنقص من الاصل وقد يكون استغلال مباشر كما لدفوع المنتفع الارض وحصل على ثمارها او استغلال غير مباشر كما لو قام بتأجيرها للغير .\n1. حق المنتفع في التصرف بحقه :\nيحق للمنتفع ان يتصرف في حقه في الانتفاع بالشيء بالبيع او الهبة او بترتيب حق عيني عليه كالرهن او الانتفاع جميع تصرفات المنتفع تكون مقيدة بمدة حق الانتفاع وذلك لان حق الانتفاع يبقى بعد التصرف فيه قائما في شخص المنتفع ويسقط بموته لا بموت المتصرف له .\nالتزامات المنتفع :\n1. التزام المنتفع باستعمال الشيء بحسب ما اعد له :\nم 1209 / 2 لمالك الرقبة ان يعترض على اي استعمال غير مشروع او لا يتنافى مع طبيعة الشيء المنتفع به , لا بد ان يكون استعمال الشيء متفقا مع المنفعة المقصودة منه .\n1. التزام المنتفع بالمحافظة على الشيء :\nم 2011 على المنتفع ان يعي لحفظ الشيء المنتفع به عناية الشخص المعتاد فاذا تلف الشيء او هلك دون تعد او تقصير من المنتفع فلا ضمان عليه .\n1. التزام المنتفع بنفقات حفظ الشيء وصيانته :\nم 1213 المنتفع يلزم في اثناء انتفاعه بالنفقات التي يقتضيها حفظ العين المنتفع بها واعمال الصيانة\nاما النفقات غير المعتادة والاصلاحات الجسيمة التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع فانها تكون على المالك بلا جبر عليه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقتضي بغير ذلك .\n1. التزام المنتفع بانذار المالك عن كل امر يقتضي تدخله :\nم 1213 على المنتفع ان يخبر المالك :\nأ – اذا ادعى الغير حقا على الشيء المتنفع به او غصبه غاصب .\nب – اذا هلك الشيء او تلف او احتاج الى اصلاحات جسيمة مما يقع على عاتق المالك .\nج – اذا احتاج الى اتخاذ اجراء لدفع خطر كان خفيا فاذا لم يقع المنتج بالاخطار يكون مسؤولا عن الضرر الذي يلحق المالك .\n1. التزام المنتفع برد الشيء عند انتهاء حق الانتفاع .\nيلتزم المنتفع ضمان قيمة الشيء المنتفع به اذا تلف او هلك بعد انقضاء مدة الانتفاع ولم يره لمالكه مع امكان الرد ولو لم يستعمل ذلك الشيء بعد انقضاء المدة وان لم يطلبه المالك .\nهل يلتزم المنتفع برد ذات الشيء ؟\nنعم , الاصل ان يرد ذات الشيء وبالتالي لا بد ان يرد حق الانتفاع على الاشياء الاستعمالية التي لا تهلك بالانتفاع .\nالا ان المادة 1214 للمنتفع ان يستهلك ما استعاره من المنقولات التي لا يمكن الانتفاع بها الا باستعلاك عينها وعليه رد مثلها او قيمتها بعد انتهاء حقه في الانتفاع وعليه ضمانها اذا هلكت قبل الانتفاع بها ولو بغير تعد به لكونها قرضا .\nاذا مات المنتفع بالمنقولات المشار اليها قبل ان يردها لصاحبها فعليه ضمان مثلها او قيمتها في تركته .\n( شبهة حق الانتفاع )\nانقضاء حق الانتفاع :\nينتهي حق الانتفاع :\n1. انقضاء الاجل المحدود له\n2. هلاك العين المنتفع بها\n3. تنازل المنتفع\n4. انهائه بقضاء المحكمة لسوء الاستعمال\n5. اتحاد صفتي المالك المنتفع ما لم تكن للمالك مصلحة في بقائه كأن تكون الرقبة مرهونة .\n6. موت المنتفع اذا لم ينص القانون على غير ذلك .\nاولا : انقضاء حق الانتفاع بانقضاء اجله :\nينتهي حق الانتفاع بحلول اقرب الاجلين المدة المحددة او موت المنتفع .\n• من القاعدة من النظام العام بالتالي كل اتفاق على خلافها باطل\n• يعد زوال الشخص المعنوي بحكم الموت\n• اذا لم تحدد مدة لحق الانتفاع اعتبر مقرا لمدى حياة المنتفع .\n• اذا كان حق الانتفاع مقررا لعدة اشخاص على التعاقب فلا ينتهي الا بوفاتهم جميعا لانه عندما يتوفى احدهم ينتقل الحق الى الاخر وهكذا حتى يتوفى الاخير .\n• واذا كان مقررا لعدة اشخاص ففي هذه الحالة اذا توفي احدهم انتهى حق الانتفاع بالنسبة له وبقي قائما بالنسبة للاخرين .\nان كانت الارض المنتفع بها مشغولة بزرع المنتفع فالقانون الزم المالك بترك الارض لدى المنتفع او ورثته لحين الحصاد اي مقابل حصوله على اجر المثل .\nثانيا : انقضاء حق الانتفاع باتحاد صفتي المالك والمنتفع :\n1. بانتقال رقبة المالك الى المنتفع كما لو توفى المالك وكان المنتفع وارثه الوصية .\n2. تصرف المالك بالرقبة الى المنتفع\n3. انتقال حق الانتفاع الى مالك الرقبة كما لو اشترى مالك الرقبة حق الانتفاع او تنازل المنتفع من حقه الى مالك الرقبة .\n• هناك حالة لا ينتهي منها حق الانتفاع على الرغم من اتحاد صفتي المالك والمنتفع وهي اذا كان المالك مصلحة في بقاء حق الانتفاع منفصلا عن الرقبة كما لو كانت الرقبة مرهونة .\n• قد يعود حق الانتفاع ثانية اذا زال سبب اتحاد الذمتين باثر رجعي كما لو اشترى المالك حق الانتفاع ثم فسخ العقد .\nثالثا : انقضاء حق الانتفاع بزوال محله :\n1. اذا انتهى حق المنفعة بهلاك الشيء ودفع عنه تعويض او تأمين انتقل حق المنفعة الى العوض ومبلع التأمين .\n2. اذا لم يكن الهلاك راجعا الى خطأ المالك فلا جبر على اعادة الشيء الى اصله ولكنه اذا اعاده رجع للمنتفع حق الانتفاع اذا لم يكن بسببه ما لم يتفق على غير ذلك .\nهل يشترط لانقضاء حق الانتفاع ان يكون الهلاك كلي ؟\nلم يتعرض المشرع الاردني لهذه الحالة ونرى ان حق الانتفاع يبقى ما دام المنتفع قادرا على الانتفاع به .\nرابعا : انقضاء حق الانتفاع بسبب المنتفع :\n1. اساءة المنتفع استعمال الشيء المنتفع به :\nم 1209 / 2 لمالك الرقبة ان يعترض على اي استعمال غير مشروع او لا يتفق مع طبيعة الشيء المنتفع بع وان يطلب من المحكمة انهاء حق الانتفاع ورد الشيء اليه دون اخلال بحقوق الغير .\n1. ترك المنتفع استعمال الشيء المنتفع بع مدة خمس عشر سنة :\nم 1219 لا تسمع دعوى المطالبة بحق الانتفاع اذا انقضت على عدم استعماله مدة خمس عشر سنة .\nحق الاستعمال وحق السكنى\nالمادة 1220 يصح ان يقع الانتفاع على حق الاستعمال او حق السكن او عليهما معا .\nيرد حق الاستعمال على العقارات والمنفولات في حين ان حق السكن لا يرد الا على العقارات المعينة للسكن .\nما هي الطبيعة القانونية لحق اللاجئين الفلسطينيين في سكن الوحدات السكنية المتخصصة لهم من قبل وكالة الغوث ؟\nحق ذو بيعة خاصة لانه يتأرجح في احكام بين حق السكن وحق المستأجرين في السكن فهو من حيث يخضع لاحكام حق السكن ومن حيث قابليته للارث يخضع للاحكام حق المستأجر في السكن .\nاحكام حق السكن وحق الاستعمال :\nتسري احكام حق الانتفاع على حق الاستعمال والسكن .\nم 1221 يتحدد مدى حق الاستعمال وحق السكن بحاجة صاحب الحق واسرته لانفسهم حسب ذلك مع مراعاة احكام السند المنشئ للحق .\nم 1223 لا يجوز التنازل للغير عن حق الاستعمال وحق السكن الا بناء على شرط صريح في سند انشاء الحق او ضرورة قصوى .\n1. يلتزم صاحب حق السكن باجراء عمارة الدار اذا احتاجت لها ويكون ما يبينه ملكا له ولورثته من بعده\n2. اذا امتنع عن القيام بها جاز للمحكمة ان تؤجر الدار الى اخر يقدم بتعميرها وتحسم نفقات العمارة من الاجر على ان ترد الدار الى صاحبه حق السكن بمبانيها مدة الايجار .\n3. كل ذلك ما لم ينص السند المنشئ للحق على غير ذلك .\nبالنسبة للمنشآت التي يقيمها شخص بمواد من عنده على ارض غيره اذ يجب على مالك الارض ان لم يطلب صاحب المنشآت قلعها ان يؤدي فيها قائمة ومن ثم يتملكها\nاي عند انتهاء حق الشيء يقيم احكام الاتفاق\nحق المساطحة ( حق القرار ) :\nحق عيني يعطي صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض الغير وهو حق وسط بين الايجار والحكر .\nاسباب كسب حق المساطحة :\n1. الاتفاق ( العقد ) وهو سبب رئيس لكسب حق المساطحة ويكون ناشئ له او ناقل .\n2. مرور الزمان عن طريق الحيازة كما لو تلت شخص حق المساطحة من غير صاحبه بحسن نية واستمرت حيازته سبع سنوات او جاز حق المساطحة مدة 15 سنة ففي الحالة الاولى يكسب الحق بالتقادم القصير وفي الحالة الثانية يكسبه بالتقادم الطويل .\n3. الميراث :\nعندما يموت صاحب الحق قبل انتهاء مدة الحق\n1. الوصية :\nتكون ناقدة او منشئة الحق .\nاحكام حق المساطحة :\n1 – حقوق والتزامات المساطح :\n1. يحق للمساطح ان يقيم بناء او غراس على سطح الارض فقط دون باطنها .\n2. يملك المساطح ما احدثه في الارض من بناء او غراس\n3. يحق للمساطح ان يتصرف بحق المساطحة كما يحق له ان يتصرف بالمحدثات مقترنة بحق المساطحة .\n4. يلتزم المساطح بدفع الاجر المتفق عليها ورد الارض الى صاحبها عند انتهاء حق .\nمدة حق المساطحة :\n1. لا يجوز ان تزيد مدة حق المساطحة عن خمسين سنة\n2. اذا لم تحدد مدة جاز لكل من صاحب الحق ومالك الرقبة ان ينهي العقد بعد سنتين من وقت التبنية على الاخر بذلك .\nمن الممكن الاتفاق على مدة جديدة بعد انتهاء مدة حق المساطحة .\nمصير المحدثات :\n• للمالك ان يطلب ازالة المحدثات او تملكها بقيمتها مستحقة القلع ان كانت الازالة مضرة بالعقار .\n• اذا كان الهدم لا يلحق ضرر بالارض فليس للمالك ان يبنيه بغير رضا المحدث .\nاسباب انتهاء حق المساطحة :\nينتهي حق المساطحة :\n1. انتهاء المدة\n2. اتحاد صفتي المالك وصاحب الحق\n3. اذا تخلف صاحب الحق من اداء الاجر المتفق عليها مدة سنتين ما لم يتفق على غير ذلك .\n• اذا لم تتحدد مدة لحق المساطحة فانه ينتهي بمضي خمسين سنة ما لم يقيم الطرفين بابلاغ الطرف الاخر برغبته في انهائه اذ في هذه الحالة ينتهي بمضي سنتين من تاريخ هذا الابلاغ او التنبيه .\n• يبدو انه اذا تخلف صاحبه الحق عن دفع الاجر لمدة سنتين متتاليتين فان الحق ينتهي بقوة القانون ودون حاجة الى حكم قضائي .\nالحق المجرد :\nارتفاق عقار لمنفعة عقار مملوك للاخر .\n• يستلزم الحق المجرد وجود عقارين مملوكين لشخصين وان يكون هناك عبء يثقل احدهما لمصلحة الاخر لذا لا يجوز ان يكون مضمون الحق التزاما شخصيا مفروضا على مالك العقار المرتفق به لمصلحة مالك العقار كما لو التزم بموت ارض الجار مثلا .\n• لا يجوز ان يكون مضمون هذا الحق عبارة عن خدمات تقدم لمالك العقار المرتفق بصفته الشخصية كحق التنزه في ارض الجار .\nالفرق بين الحق المجرد والحقوق العينية الاخرى :\n1. الحقوق العينية مقررة لمصلحة شخص صاحب الحق او الحق المجرد مقرر لمصلحة العقار ذاته .\n2. اختلاف نوع ومضمون الحق المجرد عن الحق العيني الاخرى فمضمون حق الانتفاع مثلا هو دائما استعمال واستغلال بينما مضمون الحق المجرد قد يكون مرورا في ارض الغير او جريان الماء فيها او عدم البناء او عدم تعليتها اي الارتفاع .\nخصائص الحق المجرد :\n1. حق تابع :\nانه يتبع العقار ولا ينفصل عنه وكل تصرف يرد على العقار يشمله باعتباره من الملحقات ولا يجوز التصرف فيه مستقلا عن العقار ولكن يجوز لمالك العقار المنتفع ان يتخل عنه فينتهي الحق .\nفمثلا لو كان لعقار حق المرور على عقار اخر فان هذا الحق ينتقل الى من انتقلت اليه ملكية العقار المنتفع به بالبيع او الهبة كما ويستفيد من هذا الحق من تقرر له حق انتفاع او استعمال على هذا الهقار او من استأجر هذا العقار .\n1. حق دائم :\nالاصل ان جميع الحقوق المتفرعة عن حق الملكية مؤقته حتى لا تنقضي من سلطات المالك في ملكه اما الحق المجرد نظرا لكونه حقا تابعا فهو ليس صفة الدوام من حق الملكية لانه ضروري للانتفاع بالعقار المرتفق وبالتالي فان صفة الديمومة من طبيعة الحق المجرد ليس من مستلزماته لذلك يجوز ان تقترن باجل واقف او فاسخ وكذلك ينقضي بعدم الاستعمال بعد مدة 15 سنة .\n1. غير قابل للتجزئة :\nيراد بهذه الصفة عدة معان هي :\n1. ان الحق المجرد يقترن لمنفعة عقار باكمله على عقار باكمله وعليه لا يجوز انشاؤه على حصة شائعة في عقار مشترك ولا لمنفعة حصة شائعة في عقار مشترك .\n2. اذا تنازل احد الشركاء في الملك الشائع في حقه المجرد المقرر على عقار اخر فان هذا التنازل لا يؤثر على استمرارية الحق المجرد لمنفعة كل العقار لباقي الشركاء .\n1. اذا جزأ العقار المرتفق بقي الحق المجرد مستحقا لكل الاجزاء كما انه اذا جزأ العقار المرتفق به بقي الحق المجرد مستحقا على كل اجزائه ويرد على كل حالة من هاتين الحالتين استثناء :\n1. اذا جزأ العقار المنتفع بقي الحق المجرد مستحقا لكل جزء منه على الا يزيد ذلك في اعباء العقار الخام\n2. فان كان الحق لا يفيد بعض هذه الاجزاء فلصاحب العقار الخام ان يطلب انهاءه عن باقيها .\nانواع الحقوق المجردة :\nاولا : من حيث مصدرها :\n• حقوق ارتفاق ( اتفاقية )\nما الفرق بين القيود القانونية وحقوق الارتفاق :\n1. تمثل القيود القانونية الوضع القانوني العادي لكل ملكية توجد في ظروف معينة بينما تمثل حقوق الارتفاق خروجا على هذا الوضع وبالتالي فان القيود القانونية تكون متبادلة بين كل العقارات بينما حقوق الارتفاق ليست كذلك لانها مفروضة على عقار لمصلحة عقار اخر .\n2. القيود القانونية لا تسقط بعدم الاستعمال ولا يجوز كسبها بالتقادم على العكس من ذلك حقوق الارتفاق .\n3. القيود القانونية لا تخضع للتسجيل بعكس حقوق الارتفاق\nثانيا : من حيث موضوعها :\n1 – الحقوق المجردة الايجابية والحقوق المجردة السلبية :\nالحقوق المجردة الايجابية هي التي تخول صاحب العقار المرتفق الحق في القيام باعمال معينة في العقار المرتفق به كحق المرور وحق المرعى والسير اما الحقوق السلبية فهي التي تفرض على صاحب العقار المرتفق به التزاما بالامتناع عن القيام باعمال معينة في عقاره كان يحق له القيام بها كعدم الارنتفاع بالبناء الى حد معين .\n2 – الحقوق المجردة المستمرة والحقوق المجردة غير المستمرة :\nالمستمرة هي التي لا يتطلب استعمالها تدخل الانسان كالحق المجرد المفروض على عقار بعدم البناء او عدم التعليه بالبناء الى حد معين او ان استعمالها يتطلب تدخل الانسان في بداية الامر فقط كحق المجرى والسبيل اذ يكتفي فيما يتدخل الانسان بحفر وتهيئة المجرى ليجري فيه الماء او يسيل , اما الحقوق المجردة غير المستمرة فهي التي يتطلب استعمالها تدخلا متكررا من قبل الانسان كحق المرور وحق المرعى .\n3 – الحقوق المجردة الظاهرة والحقوق المجردة الخفية :\nالظاهرة هي تلك الحقوق التي تدل عليها علامة خارجية كباب او نافذة وقد تكون هذه العلاقة في العقار المرتفق كما في الارتفاق بالمطل او تكون في العقار المرتفق به كما في الارتفاق بالمرور والمجرى اما الحقوق المجردة الخفية فهي الحقوق التي لا تدل عليها علامة خارجية كالارتفاق بعدم البناء او بعد تعليته الى حد معين .\nيعتمد التقسيم الاخير الوضع المادي؛ قد يوجد وقد لا يوجد وعليه فان ارتفاقا معينا قد يكون ظاهرا في حالة معينة وقد يكون خفيا في حالة اخرى مثلا ان الاصل ان حق المجرى يكون ظاهر الا انه قد يكون خفيا اذا ما تم بواسطة انابين مدفونة في باطن الارض .\nكسب الحقوق المجردة :\n1. القيود القانونية مصدرها نص القانون\n2. مصدر حقوق الارتفاق هو الارادة\n5. القدم ( التقادم ) وكسب به الحقوق المجردة الظاهرة ومنها المرور والمجرى الا اذا ثبت ان الحق غير مشروع فانه يتعين رفع ضرره مهما بلغ قدمه .\nاولا : التصرف القانوني :\nوهو اما ان يكون العقد او الوصية الصادرة عن مالك العقار المرتفق به , يجوز ان يكون العقد بمقابل يكون بيعا او بدون مقابل فيكون هبة .\n• يخضع التصرف القانوني عقدا كان او وصية للقواعد العامة وبالتالي لا يجوز ان تخالف النظام العام والاداب ولا كان باطلا كما ان تقرير حق الارتفاق يجب ان يكون من قبل مالك العقار المرتفق به ويجب ان لا يتعارض مع ما للغير من حقوق على هذا العقار .\nينشئ التصرف القانوني حق الارتفاق عن طريق الاحتفاظ به كما لو باع شخص عقار الاخر واشترط عليه ان يكون له حق ارتفاق على العقار المبيع لمصلحة عقار اخر بملكية.\nهل يعد الاذن سببا من اسباب كسب الحق المجرد ؟\nيبدو من المادة 1274 ان المشرع الاردني قد اعتبره كذلك لكننا نرى انه لا يعد سببا لكسب الحق المجرد وذلك لان المشرع اجاز لمالك العقار ان يرجع في اذنه متى شاء وهذا يدل على ان الشمرع قد قصد بالاذن الاباحة مالك العقار لمالك عقار اخر في الاستفادة من عقاره على سبيل التسامح وليس على سبيل انشاء الحق الذي يحميه القانون .\nثانيا : الميراث :\nسبب لكسب حق الارتفاق تبعا للعقار المخدوم وليس بشكل مستقل فلو توفي مالك العقار المرتفق انتقل العقار بما لحقت التي منها حق الارتفاق الى الورثة وعليه السبب صحيحا اعتبار الميراث سببا مستقل من اسباب كسب حق الارتفاق .\nثالثا : التقادم :\nيكون ذلك بالحيازة لمدة معينة وهذه المدة هي 15 سنة اذا لم تقترن الحيازة بحسن نية او لم تسند الى سبب صحيح اما اذا توافر الشرطان كانت المدة 7 سنوات .\nاشترط المشرع في الارتفاق الذي يكسب بالتقادم ان يكون ظاهرا وذلك لان من شرط الحيازة ان تكون ظاهرة .\nويشترط في الحيازة ان تكون مستمرة ولكن الاستمرارية تختلف بحسب طبيعة حق الارتفاق محل الحيازة فاذا كان حق الارتفاق غير مستمر كحق المرور مثلا تطلبت حيازته تدخل الحائز المستمر والمتكرر .\nيصلح التقادم لتوسيع حق الارتفاق فالعقار الذي له حق المرور على اخر في حدود معينة ولكن صاحب العقار المرتفق تجاوز هذه الحدود واستمر على هذا الوضع مدة التقادم فان هذا الامر يؤدي الى توسيع حق المرور بالتقادم .\nرابعا : تخصيص الملك الاصلي :\nصورة من صور نشوء الارتفاق بالعقد\n1. ان يوجد عقاران او جزءان من عقار مملوكين لشخص واحد .\n2. ان يقوم المالك بايجاد علاقة تبعية بين العقارين او الجزءين اي جعل احدهما في جذور الاخر بصورة نهائية ودائمة وبالتالي فان هذا الشرط يكون مخالفا في الحالتين التاليتين :\n1. اذا كان من اوجد علاقة تبعية شخصا اخر غير المالك كالمستأجر ولكن اذا اقر المالك العلاقة التي اوجدها هذا الشخص فلا مانع من نشوء حق الارتفاق اذا توافرت الشروط الاخرى .\n2. اذا لم يقصد المالك من العلاقة التي اوجدها اخضاع احد العقارين للاخر بشكل دائم وانما قصد بذلك تحقيق رغبة شخصية مؤقته كما لو اوجد منفذا بين العقارين وذلك لتسهيل عملية التنقل بينهما .\n3 – ان يكون هناك علاقة ظاهرة تدل على علاقة التبعية التي اوجدها المالك بين العقارين وان تبقى قائمة الى الوقت الذي يصبح فيه العقارين مملوكين لشخصين .\n4 – ان يصبح العقاران او الجزءان مملوكين لشخصين مختلفين .\nاثار الحقوق المجردة :\n1 ) حقوق والتزامات مالك العقار المنتفع :\n1 – يحق لمالك العقار المنتفع ان يستعمل حق في الارتفاق ضمن الحدود المشروعة اي يجب عليه ان لا يتجاوز حدود الحق وفقا للسبب الذي نشأ عنه فلا يجوز ان يغير نوع الارتفاق او الموضوع الذي يستعمل فيه الحق .\n2 – يحق لمالك العقار المنتفع ان يقوم بالاعمال اللازمة لصيانة حقه المجرد كتعبير الممر الذي فتحه بشرط ان تكون هذه الاعمال ضرورية لاستعمال الحق المجرد كما يشترط ان لا تؤدي الى زيادة العبء على العقار الخادم ويشترط ان يكون هنالك اعمال بديلة اقل ضررا من الاعمال التي قام بها مالك العقار المنتفع وتؤدي نفس الغرض .\n3 – يجب على مالك العقار المنتفع ان يتحمل نفقات الاعمال اللازمة لاستعمال حقه وصيانته لانه هو المستفيد من هذه الاعمال .\nاما اذا كانت الاعمال التي قام بها تعود بالنفع على العقار الخادم ايضا كما لو شق قناة وبدأ مالك العقار الخادم بصرف مياه ارضه عن طريقها ففي هذه الحالة يجب على مالك العقار الخادم ان يتحمل جزءا من النفقات بنسبة ما يعود عليه من النفع .\n2) حقوق والتزامات مالك العقار الخادم :\n1 – مالك العقار الخادم يتمتع بجميع السلطات التي يخولها له حق الملكية فله ان يشكل عقاره ويستغله ويتصرف فيه بشروط عدم المساس بحق الارتفاق .\n2 –التزامات مالك العقار الخادم تختلف بحسب طبيعة الحق المجرد فاذا كان سلبيا كالارتفاق بعدم تعلية البناء الى حد معين وجب عليه ان يمتنع من الاعمال التي يمنعه منها هذا الحق اما اذا كان ايجابيا كالارتفاق بالمرور والشرب والمسيل وجب عليه ان يترك صاحب الحق ليقوم بالاعمال اللازمة لاستعمال حقه .\n3 – يمنع على مالك العقار الخادم ان يعمل عمل من شأنه اعاقة استعمال الحق المجرد مثلا وضع الحواجز في الممر الخاص .\n4 – لا يجوز له ان يرمي النفايات في القناة المخصصة لمجرى الماء .\n5 – لا يجوز لمالك العقار الخادم ان يطلب تغيير الموقع المعين لاستعمال الحق المجرد الا اذا توافر شرطان :\n1. ان يصبح استعمال الحق المجرد في الموضع المعين مرهقا له او يمنعه من القيام بالاصلاحات المقيدة\n2. ان يتوافر موضع جديد يمكن ان يتحمل فيه الحق بسهولة الموضع القديم .\nانقضاء الحقوق المجردة :\n1. انقضاء اجل حق الارتفاق\n2. هلاك احد العقارين\n1. قد يكون هلاك قانوني وليس مادي كما لو استملك العقار الخادم للمنفعة العامة .\n2. يجب ان يكون الهلاك كليا اما اذا كان جزئيا وامكن استعمال الحق المجرد على الجزء المتبقي فلا ينقضي الحق .\n1. اتحاد المالك\n2. تعذر استعمال الحق المجرد\nنصت المادة 1317 ينقضي الحق المجرد اذا تعذر استعماله بسبب تغير وضع العقارين الخادم والمنتفع ويعود اذا عاد الوضع الى ما كان عليه .\n1. زوال الغرض من الحق المجرد\nالمادة 1319 ينقضي الحق المجرد اذا زال الغرض منه للعقار المنتفع او بقي له فائدة محدودة لا تستفت مع الاعباء الواقعة على العقار الخادم .\n1. عدم استعمال الحق المجرد\nالمادة 1321 لا تسمع دعوى المطالبة بالحق المجرد اذا انقضت على عدم استعماله مدة 18 سنة .\nفاذا كان الحق موقوفا كانت المدة ستا وثلاثين سنة\n1. سقوط الحق المجرد بعدم الاستعمال يقتصر على حق الارتفاق ولا يشمل الجعوى القانونية التي تمثل قيدا دائما على الملكية .\n2. عدم استعمال الحق لا يؤدي على سقوطه وانما يمنع من سماع الدعوى .\nاذا كان العقار المرتفق شائعا فان انتفاع احد الشركاء بالحق المجرد يقطع مرور الزمان لمصلحة الباقيين .\n1. تجزئة العقار المنتفع او العقار الخادم :\nالاصل ان تجزئة العقارين لا تؤدي الى انقضاء الحق المجرد وانما يبقى مستحقا لكل جزءا او على كل جزء ويستثنى من ذلك حالتين :\n1. اذا جزأ العقار المنتفع وكان الحق لا يفيد الا بعض هذه الاجزاء فلمالك العقار الخادم ان يطلب انهائه عن باقيها .\n2. اذا جزأ العقار لخادم وكان الحق غير مستعمل في الواقع على بعض الاجزاء ولا يمكن ان يستعمل عليها فلصاحب كل جزء منها ان يطلب اسقاط هذا الحق من الجزء الذي يحصله .\n8 – ابطال مالك العقار المنتفع الحق المجرد :\n1318 ينقضي الحق المجرد بابطال صاحبه لاستخدامه واعلامه لصاحب العقار لخلدم العدول عن تخصيصه .\nنماذج من الحقوق المجردة :\nاولا : حق المرور :\nالمادة 1289 اذا ثبت لاحد حق المرور في ارض مملوكة لاخر فليس لصاحبها منفعة الا اذا كان مروره عملا من اعمال التسامح .\nالمادة 1290 :\n1- لصاحب العقار الذي لا يصتل بالطريق العام او ان وصلوله اليه يتم بمنفعة باهظه او مشقة كبيرة حق المرور في الارض المجاورة بالقدر المألوف لقاء مقابل عادل .\n1. - على ان هذا الحق لا يقوم الا في موضع يتحقق فيه نفعه ويقل ضرره .\n2. -ان لا يكون من المنع عن الطريق العام بسبب ناشئ عن فعل المالك :\nالمادة 1291 اذا كان المنع عن الطريق العام بسبب تجزئة العقار بناء على تصرف قانوني فلا يجوز طلب الممر الا في اجزاء هذا العقار .\n1. تصرف قانوني\n2. تصرف مادي\nثانيا : حق الشرب :\n• الشرب هو نوبة الانتفاع بالماء سقيا للارض او الغرس ( م 1292 )\n• م 1293 لكل ان ينتفع بمياه الانهر وفروعها وجداولها ذات المنفعة العامة وذلك طبقا لما تقضي به القوانين والانظمة الخاصة .\n• م 1294 من انشأ جدولا او بحرى ماء لري ارضه فليس لاحد غيره حق الانتفاع به الا باذنه .\n• م 1295 ليس لاحد الشركاء في النهر او الجدول المشترك ان يشق منه جدولا اخر الا باذن باقي الشركاء\n• م 1296 اذا لم يتفق اصحاب حق الشرب على القيام بالاصلاحات الضرورية للنهر المشترك جاز الزامهم بها بنسبة حصصهم بناء على طلب اي فهم .\n• م 1297 حق الشرب يورث ويوصى بالانتفاع به ولا يباع الا تبعا للارض ولا يوهب ولا يؤجر .\nثالثا : حق المجرى :\n1. حق المجرى هو حق مالك الارضفي جريان ماء الري من ارض غيره لتصل موردها البعيد الى ارضه .\n2. اذا ثبت لاحد هذا الحق فليس لمالك الارض التي تجري فيها هذه المياه منعه .\nما هي شروط ثبوت حق المجرى :\n1. الا يكون في الارض ماء كاف للري\n2. يجب على مالك الارض المنتفعة ان يدفع تعويضا صحيحا الى مالك الارض الخاصة وذلك لقاء انتفاعه بارضه .\n3. يجي الا يخل حق المجرى بانتفاع صاحب الارض اخلالا بينا :\nم 1300 لكل مالك عقار يريد ان يستعمل لري ارضه المياه الطبيعية او الاصطناعية التي يكون له حق التصرف بها ان يحصل على مرور هذه المياه في الاراضي المتوسطة بينها وبين ارضه بشرط ان يدفع عن ذلك تعويضا معجلا وعلى شرط ان لا يخل ذلك بانتفاع صاحب الارض اخلالا بينا واذا اصاب الارض ضرر من جراء ذلك فان لصاحب الارض ان يطلب تعويضا عما اصابه من ضرر .\n• وعلى صاحب الارض ان يسمح بان تقام على ارضه الانشاءات اللازمة لحق المجرى الارض بمجاوره لقاء تعويض يدفع مقدما وله الانتفاع بهذه المنشىت على ان يستعمل من مصرفات اقامتها ومقابل الانتفاع بها مقدرا يتناسب مع ما يعود عليه من نفع .\n• المادة 1299 اذا ثبت لاحد حق المجرى في ملك اخر وتحقق ضرره فعلى صاحب المجرى تعميره واصلاحه لرفع الضرر فاذا اقتنع جاز لصاحب الملك ان يقدم به على نفقة صاحب المجرى بالقدر المعروف .\n• المادة 1301 لمالك العقار اذا اصابه ضرر بسبب المنشآت المشار اليها في المادة 1300 ان يطلب تضمين ما اتلفته هذه المنشآت ممن افادوا منها .\nرابعا : حق المسيل :\nالمادة 1302 المسيل هو طريق اسالة المياه الطبيعية او تصريف المياه غير الصالحة او الزائدة عن الحاجة بمرورها في ارض الغير .\n1. تتلقى الاراضي المنخفضة المياه السائلة سيلا طبيعيا من الاراضي العالية دون ان يكون ليد الانسان دخل في اسالتها .\n2. ولا يجوز لمالك الارض المنخفضة ان يقيم سدا لمنفع هذا السيل .\n3. كما لا يجوز لمالك الارض العالية ان يقوم بعمل يزيد من عبء الارض المنخفضة .\nالمادة 1304 لمالك الارض الزراعية الذي يروي ارضه بالمياه الطبيعية او الصناعية حق تصريف المياه غير الصالحة او الزائدة عن حاجته بمرورها في ارض الغير مقابل تعويض مناسب .\nالمادة 1305 لملاك الاراضي التي تجري فيها مياه المسيل ان ينتفعو بالمنشآت الخاصة بتصريف مياه اراضيهم على ان يتحمل كل منهم نفقات اقامة المنشآت وتعديلها وصيانتها بنسبة ما يعود عليه من فائدة .\nالمادة 1306 لا يجوز لاحد اجزاء مسيل ضار في ملك الغير او في الطريق العام او الخاص ويزال الضرر ولو كان قديما .\nالمادة 1307 لا يجوز لاصحاب المنشآت الجديدة تصريف مسيلها الى ملك اخر دون اذن منه .\n1. على مالك العقار ان يهيء سطحه بصورة تسيل مياه الامطار في ارضه او في الطريق العامة مع مراعاة القوانين .\n2. لا يجوز له اسالة هذه المياه في الارض المجاورة .\nهو عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء بينة حقا عينيا يكون له بمقتضاة ان يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون .\nيكون هنا الحق العيني تابع للحق الشخصي .\nالعقد هنا شكلي ملزم لجانب واحد , هقد بمقابل الا يرد على المنقولات الا اذا تطلب المشرع تسجيلها ( يعطي صاحبه ميزتي التتبع والتقدم ) .\nخصائص الرهن التأميني باعتباره حقا :\n1. انه حق ينشأ عن مصدر ارادي هو العقد المبرم بين الراهن والمرتهن .\n2. انه حق عيني فعليه فهو سلطة مباشرة لشخص معين على شيء مادي معين بالذات تخول ميزتي التتبع والتقدم .\n3. انه حق عيني تتبعي فهو لا يقوم بذاته وانما يستند في وجوده الى حق شخصي سابق عليه في الوجود وذلك ضمانا وتوثيقا له ويترتب على هذه الصفة تبعية الرهن للحق الشخصي وجودا وعدما صحة وبطلان .\n4. انه حق عيني عقاري فهو لا يرد الا على العقارات والحقوق العينية العقارية .\n5. حق يتعلق بمالية المرهون لا بذاته اي يرد على القيمة النقدية للمرهون . لذا فان الدائن المرتهن يستوفي حق من ثمن المرهون كما انه عند هلاك المرهون يتحول حق الرهن الى اي مال اخر يجل محله .\n6. حق غير قابل للتجزئة .\nم 1333 الرهن لا يتجزأ وكل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون .\nقاعدة عدم قابلية الرهن للتجزئة تطبق بشرط عدم وجود نص او اتفاق بين الطرفين على خلافها .\nخصائص الرهن التأميني باعتباره عقدا :\n1. انه عقد شكلي يلزم لانعقاده تسجيله في الدائرة المختصة .\n2. انه عقد ضمان وظيفته ضمان الوفاء بالدين المضمون من ثمن الرهون.\n3. عقد ملزم بجانب واحد\n4. عقد بمقابل الان الراهن لا يقدم تبرعا وانما يقدمه في مقابل التزام في ذمة المدين لمصلحة الدائن المرتهن .\nاركان عقد الرهن التأميني :\n1 ) التراضي :\nارتباط الايجاب الصادر من احد العاقدين المرتهن او الراهن بقبول الاخر على وجه يثبت اثره في المعقود عليه ويلزم لصحة التراضي تمتع الطرفين بالاهلية القانونية وسلامة ارادتهما من العيوب ويخضع التراضي للقواعد العامة .\n- اهلية الراهن :\nاذا كان الراهن كفيل عينيا فان الرهن يكون ضارا ضررا محضا اتي تتطلب لاهليته الكاملة والا كان عقد الرهن باطل او اذا كان الرهن مدين فان الرهن يكون تصرفا دائر بين الضرر والنفع وهنا لا بد من توافر الاهلية الكاملة ( بلوغ سن الرشد ) ولكن يكون الرهن موقوفا على احازة الولي او احازته هو عند بلوغه سن الرشد ,اذا كان الصغير المميز قد اكمل الخامسة عشر من عمره واذن له بالتجارة تكون تصرفات الداخلة تحت الاذن نافذه وصحيحة .\n1. يجوز للاب ان يرهن ماله عند ولده الصغير وفي حالة عدم وجود الاب للجد ابي الاب رهن ماله عند ذلك الصغير وذلك بدون اذن من المحكمة .\n2. اذا كان للاب دين عند ابنه الصغير فله ان يرتهن لنفسه مال ولده وذلك بعد اخذ اذن من المحكمة .\n3. للاب او الجد ان يرهن مال الصغير بدين على الصغير نفسه ولا بد من الحصول على اذن من المحكمة .\n4. لا بد ان يرهن مال احد اولاده الصغار لابيه الاخر الصغير بدين له عليه على ان يأخذ اذن المحكمة .\n5. ليس للاجنبي ولا للجد ان يرهن مال ولده الصغير بدين الاجنبي على الاب .\n1. يجوز للوصي باذن المحكمة ان يرهن مال الصغير او المحجور عند اجنبي بدين له على ايهما .\n2. لا يجوز له ان يرهن ماله عند الصغير او المحجور ولا ارتهان مال ايهما لنفسه .\n- اهلية الدائن المرتهن :\nيكون الرهن ضمانا لاستيفاء الدين الذي يكون في ذمة الراهن للمرتهن وبالتالي فلا بد ان يتوافر في المرتهن اهلية المعارضة .\nشروط المال المرهون :\n1) ان يكون عقارا او حقا عينيا على عقار او منقول خاضع لاجراءات التسجيل .\n• عقار : لا يجوز رهن الثمار وحدها مستقلة عن الاشجار\n• حق عيني عقاري : يجوز ان يرد الرهن التأميني على حق عيني عقاري بشرط ان تكون قابلة للبيع بالمزاد العلني .\n• يمكن ان يرد الرهن على حق التصرف في الاراضي الايمرية وعلى حق المساطحة وعلى حق الانتفاع باعتباره حق منفصل عن الرقبة اما اذا كانت الرقبة ومنفعة الشخص واحد فلا يجوز له ان يرهن المنفعة مستقلة عن الرقبة .\n• لاي جوز ان يرد الرهن على حق الاستعمال والسكن لانهما من الحقوق المستقلة بشخص صاحبها .\n• لا يجوز ان يرد الرهن على حقوق الارتفاق\n• لا يجوز ان يرد الرهن على الحقوق العينية التبعية .\n• المنقول الخاضع لاجراءات التسجيل :\nم 1334 تسري احكام الرهن التأميني على المنقول الذي تقتضي قوانينه الخاصة تسجيله كالسيارة والسفينة .\n2) ان يكون قابلا للتعامل فيه :\nالاصل ان جميع الاموال قابلة للتعامل ما لم تقض طبيعتها او بعض القانون على غير ذلك .\n3) ان يكون موجودا وقت الرهن :\nم 1328 يجب ان يكون العقار المرهون برهن تأميني قائم وموجود عند اجراء الرهن .\n4) ان يكون معينا تعيينا كافيا :\nم 1329 يجوز للمحكمة ان تبطل عقد الرهن التاميني اذا لم يكن العقار المرهون معينا تعيينا كافيا .\nتعيين كافة المواصفات فاذا لم تعين يجوز للمحكمة ان تبطله او لا تبطله .\n5) ان يكون مملوكا للراهن :\nالمادة 1324 يجب ان يكون الراهن مالكا للعقار المرهون واهلا للتصرف فيه .\nالمادة 1325 لا يجوز رهن ملك الغير الا اذا اجازه المالك الحقيقي بسند موثق .\n1. للشريك في عقار شائع ان يرهن حصته ويتحول الرهن بعد القسمة الى الحصة المفرزة التي تقع في نصبه مع مراعاة قيد في دائرة التسجيل .\n2. تخصص المبالغ التي تستحق له من تعادل الحصص او ثمن العقار لسد دين الرهن .\nلا يشترط في ملكية الراهن للمال المرهون ان تكون باته اذ يمكن ان تكون ملكية معلقة على شرط واقف او فاسخ ولكن مصير الرهن يرتبط بالشرط فان كان شرط واقف وتخلف الشرط في هذه الحالة يعد الراهن كانه لم يتملك المرهون ويعد هذا الرهن رهنا لملك الغير .\nمشتملات الرهن :\nالمادة 1330 يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار المرهون من ابنية واغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما سيحدث عليه من انشاءات بعد العقد وان لم تذكر في عقد الرهن سواء كانت هذه الملحقات قد اتصلت بالعقار بفعل المالك ام بفعل الغير او بفعل الطبيعة .\n1 – الغراس والثمار\n1. للراهن رهنا تأمينيا حق ادارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم وفاء الدين .\n2. تلحق غلبة بالعقار المرهون من تاريخ نزع الملكية .\n2 – العقارات بالتخصيص\nمنقولات يضعها المالك في العقار المملوك له رصدا على خدمته واسغلاله , يشترط لتحول المنقول الى عقار بالتخصيص ان يكون مملوكا لمالك العقار وان يخصص لخدمة العقار واستغلاله .\n3 – حقوق الارتفاق\nيشمل جميع حقوق الارتفاق المقررة لمصلحة العقار المرهون لانها معدة لاستعماله واستغلاله فهي من ملحقات العقار التي يشملها الرهن وان لم تذكر في العقد .\n4 – التحسينات والانشاءات :\nالتحسينات والانشاءات هي العناصر المادية والقانونية التي تضاف الى العقار المرهون فتزيد من قيمته مثل الزيادة وهي الطمى النهري ويشمل ما اقيم على العقار من منشآت من قبل المالك ومن الغير ولكن مالك الارض تملكها بالالتصاق .\n3 ) السبب:\nسبب عقد الرهن هو الدين المضمون\n1. السبب هو الغرض المباشر المقصود من العقد\n2. يجب ان يكون موجودا وصحيحا ومباحا غير مخالف للنظام العام والاداب\nالمادة 1332 يشترط في مقابل الرهن التأميني ان يكون دينا ثابتا في الذمة او موعدا به محددا او عينيا من الاعيان المضمونة .\n1 ) وجود الدين المضمون :\nيجب ان يكون الدين موجودا او قابلا للوجود وقت انعقاد الرهن واذا تبين ان الدين قد نشأ عن عقد باطل لاي سبب فان هذا يؤدي الى بطلان الرهن لانعدام سببه المحتمل في الدين المضمون .\n• لا يشترط في الدين المضمون ان يكون ناشئا عن عقد\n• لا يشترط في حله ان يكون وقع مبلغ من النقود\n• يجوز ان يكون الدين شيئا عن اي مصدر من مصادر الالتزام\n• كما يجوز ان يكون محله قياما بعمل او امتناعا عن عمل\n• يجوز تقرير الرهن ضمانا لدين معلق على شرط او ضمانا لدين مستقل او احتمالي\n• مرتبة الرهن تكون من يوم تسجيله الا من يوم تحقق الدين فعلا .\nما مدى امكانية انشاء الرهن ضمانا الالتزام طبيعي ؟\nذهب الراي الراجح في الفقه الى عدم امكانية انشاء الرهن في هذه الحالة لعدم وجود دعوى شخصية يستطيع بموجبهات اجبار المدين على الوفاء بالالتزام الطبيعي .\n2 ) تخصيص البيت المضمون :\nيجب ان يكن الدين المضمون مخصصا اي معينا تعيينا كافيا من حيث مصدر تاريخه ومحله ومقداره واذا تعذره تعين مقدار الدين وقت الرهن فيكفي على الاقل ان يعين الحد الاقصى الذي ينتهي اليه هذا الدين كما هو الحال في الاعتماد المعنوي والحساب الجاري .\nم 1323 لا ينعقد الرهن التأميني الا بتسجيله .\nالرهن من العقود الشكلية سوءا ورد على عقار تمت فيه السوية ام على منقول خاضع لاجراءات التسجيل واذا تخلف ركن التسجيل كان العقد باطل .\nاثار الرهن التأميني :\nاثار الرهن بالنسبة للراهن : ( مدين )\nحقوق الراهن :\n1 ) حق الراهن في التصرف بالمال المرهون\nم 1335 للراهن ان يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا دون ان يؤثر ذلك على حقوق المرتهن .\nأ – ان يقدم جميع التصرفات القانونية والمادية فله احداث تغير مادي في العقار كاضافة منشآت او احداث ولكن لا يجوز له هدم العقار او هدم بعد اجزائه وله ان يبيع العقار وترتيب حق عيني كحق ارتفاق او حق انتفاع او حق رهنا ثان .\n2 – لا يجوز للراهن ان يتصرف في جزء من المال المرهون اذا كان ذلك يؤدي الى هبوط قيمته كما لو باع الجزء الحاذي للطريق العام من العقار المرهون .\n3 – لا يجوز له ان يتصرف بالعقار المرهون الى عدة اشخاص بعد تجزئته لان ذلك يؤدي الى ارهاق الدائن عند مباشرته لاجراءات التنفيذ .\n4 – لا يجوز الاتفاق على تقييد حرية الراهن في التصرف في المرهون .\n2 ) حق الراهن في ادارة المرهون والانتفاع به :\n2. تلحق غلته بالعقار المرهون من تاريخ نزع الملكية .\nأ – حق الراهن في تأجير المال المرهون :\n1. الاجازة المنجزة الصادرة من الراهن لا تنفذ في حق المرتهن الا اذا كانت ثابته التاريخ قبل الرهن .\n2. اما الاجازة المضافة التي تبدأ بعد انتهاء الاجازة المنجزة فلا تنفذ في حق المرتهن مطلقا الا اذا سجلت في عقد الرهن .\nلم يتطرق لحكم تأجير المرهون من قبل الراهن بعد الرهن ونرى بان حق الراهن في تأجير المرهون يخضع للمادة 1336 التي اجازت له الحصول على غلة المرهون حتى تاريخ نزع الملكية عند عدم وفاء الدين .\nيجوز للراهن تأجير المرهون لمدة تنتهي عند حلول اجل الدين .\nسؤال : ما هو حكم الايجار فيما لو تجاوزت مدته اجل الدين ؟\nالايجار يبقى نافذا الى اليوم الذي يتم فيه التسليم الى من رسى عليه المزاد ويدعم ذلك قرار لمحكمة التمييز انه لو تم الايجار بعد الرهن فعلى المتساجر اخلائه وتسليمه لمن حيل عليه بنتيجة المزايدة الجارية تنفيذا لسند التامين لان الاجازة انعقدت مع مأجور تعلق به حق الضرر هو المرتهن .\nب – حق الراهن في قبض الاجرة :\nيحق للراهن قبضها الى ان تلحق بالعقار المرهون اي عند نزع ملكيته اما بعد هذا التاريخ فلا يحق له قبضها وتصبح من حق الدائن يستنفذ عليها تنبعا للعقار .\nسؤال : هل يحق للراهن قبض الاجرة مقدما عن مدة الايجار التالية لتاريخ التحاق الاجرة بالعقار ؟\nلم يتطرق المشرع الاردني لحكم هذه الحالة ونرى بان قبض الاجرة مقدما هو من حق الراهن ولكن يشترط لنفاذ وحل القبض بحق الدائن ان يكون ثابت التاريخ قبل الرهن .\n1 ) التزام الراهن بضمان هلاك المرهون :\n1. اذا هلك العقار المرهون برهن تأميني او يعيب بخطأ من الراهن كان للمرتهن ان يطلب وفاء دينه فورا او تقديم ضمان كان لدينه .\n2. اذا كان الهلاك او العيب بسبب لا بد للراهن فيه كان له الخيار بين ان يقدم ضمانا كافيا للدين او وفاء قبل حلول الاجل .\n3. اذا وقعت اعمال من شأنها ان تعرض العقار المرهون للهلاك او العيب او تجعله غير كاف للضمان كان للمرتهن ان يطلب من المحكمة وقف هذه الاعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .\nالمادة 1339 ينتقل الرهن عند هلاك العقار المرهون رهنا تأمينيا او تعيبه الى المال الذي يحل محل وللمترهن ان يستوفي حقه منه وفقا لرتبه .\n2 – التزام الراهن بضمان سلامة المرهون :\nم 1337 يضمن الراهن العقار المرهون رهنا تأمينيا وهو مسؤول عن سلامته كاملا حتى تاريخ وفاء الدين وللمرتهم ان يعترض على كل نقص في ضمانه وان يتخذ من الاجراءات ما يحفظ حقه على ان يرجع بالنفقات على الراهن .\n3 – التزام الراهن بدفع النفقات :\nيلتزم الراهن بتحمل نفقات عقد الرهن ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك كما ويحق للمرتهن الرجوع على الراهن بالنفقات التي اقتضتها الاجراءات التي قام بها من اجل المحافظة على حقه في الرهن .\nاثار الرهن بالنسبة للمرتهن :\n1 – التفرغ عن حق الرهن :\nالمادة 1341 للمرتهن رهنا تأمينيا ان يتفرغ عن حقه الاخر بشرط موافقة المدين ويسجل سند التفرغ في دائرة التسجيل .\nالتفرغ : النزول عنه للغير بمقابل او بدون مقابل .\n2 – استيفاء الدين من ثمن المال المرهون :\n1. للمرتهن رهنا تأمينيا ان يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول اجل الدين وطبقا لمدينه وبعد اتخاذ الاجراءات المنصوص عليها في قانون الاجراء او القوانين الخاصة .\n2. اذا لم بف العقار بدينه كان له الرجوع على اموال المدين كدائن عادي .\nاثار الرهن التأميني بالنسبة للغير :\nكل شخص له حق يضاء من وجود الرهن التأميني وعليه يشمل الغير الدائنين العاديين للراهن وكل شخص له حق عيني تبعي على المرهون ولكن الرهن التأميني يقدم عليه وكل شخص له حق عيني اصلي على العقار اكتسبه بعد الرهن التأميني .\nميزة التقدم :\nاولوية الدائن المرتهن في استيفاء الدين من المال المرهون عندما يزاحمه دائنون اخرون نفس المدين .\nنطاق التقادم :\nالحقوق التي يستوفيها الدائن المرتهن بالتقدم على غيره وتشمل اصل الدين ومصروفات العقد والتسجيل .\nوعاء التقدم :\nالاموال التي يستوفي الدائن المرتهن حقوقه فيها بالتقدم .\nالملدة 1348 تؤدي ديون الدائنين المرتهنين رهنا تأمينيا من ثمن العقار المرهون او من المال الذي حل محله .\nمرتبة الدائن المرتهن عند التزاحم :\n1. تؤدي ديون الدائنين رهنا تأمينيا من ثمن العقار المرهون او من المال الذي حل محله طبقا لمرتبه كل منهم ولو كانو قد اجروا في يوم واحد وذلك بعد حسم ما انفق في هذا الشأن في الدوائر المختصة .\n2. تحدد هذه المرتبة بالرقم التتابعي للقيد فاذا تقدم اشخاص متعددون في وقت واحد يقيد رجوعهم سند مدين واحد فيكون قيد هذه الرهون تحت رقم واحد ويتعتبر هؤلاء الدائنون عند التوزيع في مرتبة واحدة .\n1. تعتبر مرتبة الرهن التأميني من تاريخ تسجيله في دائرة التسجيل .\n2. يحتفظ بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على انقضائه .\nيتقدم الدائن المرتهن في استيفاء حقه من المال المرهون على جميع الدائنني ايا كان مصدرهم .\nاذا حصل تزاحم بين دائن مرتهن رهن تأميني ودائن له حق امتياز عام يقدم الدائن الذي له امتياز عام .\nنزول الدائن المرتهن عن مرتبته :\nالمادة 1349 يجوز للدائن المرتهن ان ينزل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن اخر على ذات العقار المرهون .\nالمادة 1341 لا تنفذ حوالة الرهن التأميني ولا التفرغ عنه والتنازل عن درجته في حق غير المتعاقدين الا بقيدها على سند الحق الاصلي وتسجيلها .\nأ – النزول عن مرتبة الرهن :\nان يتنازل الدائن المرتهن عن مرتبه رهنه لمصلحة دائن مرتهن اخر لنفس العقار نال له في المرتبة ويترتب على ذلك حلول المرتهن المتأخر المتنازل له محل المرتهن المتقدم ( المتنازل ) في حدود ما لهذا الاخير من دين .\nيجوز لكل ذي مصلحة ان يتمسك في مواجهة المرتهن الذي حل في المرتبة المتقدمة بكل الدفوع التي يحق له التمسك بها في مواجهة المرتهن المتنازل الا اذا كان الدفع متعلق بانقضاء حق هذا في تاريخ لاحق للنزول عن المرتبة .\nب – النزول عن الرهن ذاته :\nعندما يتنازل الدائن عن المرتهن من حقه في الرهن لمصلحة شخص آخر اما عن طريق الحوالة او عن طريق الوفاء مع الحلول فيحل الموفي محل الدائن المرتهن فيما له من رهن هذه التصرفات صحيحة ونافذة بين اطرافها وان لم تسجل ولكنها لا تسري في حق الغير الا من تاريخ التسجيل بالسجل الخاص المرهون .\nميزة التتبع :\nحق الدائن في ملاحقة المال المرهون وتتبعه للتنفيذ عليه في اي يد انتقل اليها .\nشروط مباشرة ميزة التتبع :\n1. حلول اجل الدين المضمون ( المادة 1352 ) للدائن المرتهن رهنا تأمينيا حق تتبع العقار المرهون في يد حائز له الاستيفاء دينه عند حلول اجل الوفاء به طبقا لمدينه .\n2. يجب ان يكون الرهن ساريا في مواجهة الحائز :\nالمادة 1345 ينص المرهن التأميني في حق غير المتعاقدين من تاريخ تسجيله في دائرة تسجيله في دائرة التسجيل قبل ان يكسب الغير حقا عينيا على العقار المرهون .\n1. يجب ان يكون المال المرهون في يد الحائز :\nالمادة 1345 نلزم للعقار المرهون كل من انتقلت اليه بعد الرهن مليكته او حق عيني اخر عليه باي سبب دون ان يلزمه شخصيا دين الرهن .\nالشروط الواجب توافرها في الشخص ليكون حائز :\n1. ان تنتقل اليه ملكية المرهون او اي حق عيني اصلي قابل للرهن\nوان انتقال الملكية او الحق العيني يتطلب التسجيل في الدائرة المختصة كما يجب ان يكون التسجيل لاحقا لتسجيل الرهن وبخلاف ذلك لا يكون هناك حق تتبع .\n1. الا يكون مسؤولا شخصيا عن الدين المضمون بالرهن , كان شريكا في الدين متضامن او غير متضامن او كفيل .\nالمادة 1353 للدائن المرتهن رهنا تأمينيا ان يتخذ اجراءات نزع الملكية العقار المرهون ويبيعه اذا لم يؤدي الدين في ميعاده وذلك بعد انذار المدين وحائز العقار طبقا للاجراءات المنصوص عليها في قانون الاجراء والقوانين الخاصة .\nالمادة 1345 يعبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت اليه بعد الرهن ملكية او حق عيني اخر عليه باي سبب دون ان يلزمه شخصيا .\nالمادة 1355 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يؤدي دين الرهن والنفقات والنفقات بعد انذاره على ان يرجع بما اداه على المدين وله ان يحق محل الدائن الذي استوفى دينه في له من حقوق .\nحق الحائز في الرجوع حسب ثلاث دعاوى :\n1. دعوى الاثر بلا سبب\n2. دعوى الحلول\n3. دعوى ضمان\nالمادة 1356 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا حق تطهير العقار الذي آل اليه من كل حق عيني ترتب عليه توثيقا لدين مسجل باداء الدين حتى تاريخ اجراء بيعه في القوانين التي حددها قانون الاجراء او القوانين الخاصة .\n• يتبين ان المشرع الاردني جرد نظام التطهير من كل مزاياه\n• اذا لم يؤدي الحائز الدين ولم يستعمل حقه في تطهير الرهن اتخذت اجراءات نزع الملكية في مواجهته باعتباره حائزا .\nالمادة 1357 تتم اجراءات نزع الملكية الجبري عند عدم وفاء الدين طبقا لاحكام قانون الاجراء والقوانين الخاصة .\nانشاء ميزة التتبع:\nالمادة 1358 يجوز لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يدخل في اجراءات بيع العقار بالمزاد فاذا رسا المزاد عليه وادى الثمن اعتبر مالكا للعقار بمقتضى سند ملكية الاصلي وتقرر العقار من الحق المسجل .\n• المادة 1359 اذا رسا مزاد العقار المرهون رهنا تأمينيا على اعتبار حائزه فانه يكسب بمقتضى قرار رسو المزاد عليه ويتلقى حقه من الحائز .\n• المادة 1360\n1. يضمن الحائز ما يصيب العقار المرهون من تخريب او تعيب\n2. عليه رد غلة العقار من تاريخ انذاره بوفاء الدين .\n• المادة 1361 اذا زاد ثمن العقار المبيع على قيمة الديون الموثقة كانت الزيادة للحائز والدائنين المرتهنين ان يستوفو ديونهم منها .\n• المادة 1362 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بكل ما يجوز للمدين ان يعترض به اذا كان الدين موثقا بعد سند ملكية الحائز .\n1. يرجع الحائز بدعوى ضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة او تبرعا .\n2. يرجع الحائز ايضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته ايا كان السبب في دفع هذه الزيادة ويحل محل الدائنين الذي وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمين التي قدمها شخص الاخر غير المدين .\nانقضاء الرهن التأميني\n1 – انقضاء الرهن التأميني بصفة تبعية :\n1. ينقضي الرهن بانقضاء الالتزام الموثقة\n2. اذا زال سبب انقضاء الالتزام عاد الرهن كما كان دون مساس بمحتوى الغير حسن النية التي اكتسبها بين زوال الحق وعودته .\n1. للمدين ان يؤدي الدين الموثق بالرهن وملحقاته قبل حلول ميعاد الوفاء به\n2. له ان يودعه دائرة التسجيل التي تقوم بعد التحقق من قيمته بتسوية ما يستحق في ذمة الدين وتسليمه سند الوفاء وانهاء الرهن على ان تراعي في ذلك احكام القوانين الخاصة .\n2 – انقضاء الرهن التأميني بصفة اصلية :\n1 – بيع المرهون :\nالمادة 1366 ينقضي الرهن ببيع العقار المرهون وفقا لقانون الاجراء والقوانين الخاصة ودفع ثمنه الى الدائنين المرتهنين طبقا لمرتبة كل منهم او ايداعه .\n2 – اتحاد صفتي المرتهن والراهن في شخص واحد :\nالمادة 1367 ينقضي الرهن التأميني بانتقال ملكية العقار المرهون الى المرتهن او انتقال حق الرهن الى الراهن على ان يعود بزوال السبب اذا كان لزواله اثر رجعي .\n3 – تنازل الدائن المرتهن عن الرهن :\nينقضي الرهن التأميني اذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلا موثقا وله ان يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين .\n4 – هلاك المال المرهون :\n1. ينقضي الرهن التأميني بهلاك محله\n2. تراعى احكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا القانون\n5 – تقادم حق الرهن\n1. اذا انقضت مدة التقادم على الدين الموثق بالرهن جاز للراهن ان يطلب الحكم بفك الرهن .\n2. اذا انتقل العقار المرهون الى حائز فله ان يحتج بالتقادم اذا سكت المرتهن دون عذر عن رفع دعوى الرهن عليه مدة 15 سنة\nلا ينقضي الرهن بموت الراهن او المرتهن ويبقى قائما عند الورثة .\nهو احتباس مال في يد الدائن او يد عدل ضمانا لحق يمكن استفاؤه منه كله او بعضه بالتقدم على سائر الدائنين\n1. حق عيني تبعي يخول الدائن التقدم والبيع وكذلك سلفا حسب المال المرهون .\n2. يرد على العقارات والمنقولات سواء خاضعة للتسجيل او غير خاضعة .\n3. نشأ هذا الحق عن عقد عيني\n4. ينشأ هذا الحق عن عقد ملزم الجانبين\nحق عيني تابع يخول الدائن اسبقية اقتضاء حقه مراعاة لصفته ويتقرر بنص القانون .\nتَـمَّ بـِحَـمْدِ الله\nمع تمنياتي لكم بنجاح\nللاستاذ المحامي: عيسى العماوي\nتنسيق الطالب فايز فهد كساب العظامات\nجامعة ال البيت / كلية القانون\nهاتف / 0772449589\nأنواع الحقوق في القانون المدني الجزائري\nكتاب القانون المدني ,مصادر الحقوق الشخصية .الالتزامات د.عدنان السرحان د.نوري خاطر\nالحقوق العينيه 2 د.علاء خصاونه\nالحقوق العينيه 1 د.علاء خصاونه\nالامتحان النهائي /لماده الحقوق العينيه\nالتعديل الأخير تم بواسطة فايز فهد كساب العظامات ; 10-05-2016 الساعة 03:44 PM سبب آخر: تنسيق الموضوع\n« القانون الدولي الخاص | سحب القرارات الإدارية غير المشروعة »\nمحامي, المدني, الحقوق, العينيه, القانون, القانون الاردني, استشارات قانونية, قانون