Huset 3 2018: Skimmelsvamp by Ejendomsforeningen Danmark - issuu\nHuset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. ĂĽrg. nr. 3, april 2018\nl e m m Ski svamp Side 8-18\nDERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt. Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.\nTema: Skimmelsvamp 8 14 17\nHuset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp og med en advokat om forhold, som udlejer og lejer skal være opmærksomme på. Lene Nordahl Tell, som er cand.jur. i DEAS, fortæller til Huset, hvordan administrationsvirksomheden greb håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp an. Hunden Seeker er uddannet til at snuse sig frem til skimmelsvamp, som ikke er til at se med det blotte øje. Oftest er det disse opgaver, som Seeker bliver sendt ud til.\nHunden Seeker kan snuse sig frem til skimmelsvamp. Her med hundefører Kevin Ingemann Adler. Læs mere på side 16.\nNr. 3 2018 4\nEjendomsforeningen Danmark mener: Løs udfordringen om generationsskifte i ejendomsbranchen\n6\tBranchenyt 8-17 Skimmelsvamp 18\tNy indberetningsportal: Fortroligt, sikkert og nemt Det skal være så let som muligt at indberette data til de nye ejendomsvurderinger. Du kan altid kontakte vores økonomer Morten, Mikkel, Kristian og Trine, som gerne vil hjælpe dig i gang. Læs mere på side 18.\n20\tNy i branchen: BLOX forgrener sig langs storbyens vandkant\n22\tVisioner om en blandet by:\nKøbenhavn har fået ny teknikog miljøborgmester\n26\tAnalyse: Lejeudvikling i investeringsejendomme\n28\tNy københavnsk bydel: Historien skal bevares i ny bydel i København\n32\tNøgletal: Positive tider på investeringsejendomsmarkedet\n35\tNyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Hvem leder og beslutter i ejerforeningen?\nFrederiksholms Kanal i København har fået en ny bygning, som hedder BLOX. Om få måneder er den klar til at huse arkitektur, design og gode idéer for bæredygtig byudvikling. Læs mere på side 20.\nDanica Ejendomme udvikler på Papirøen i København. Ejendomsudviklingsdirektør Robert V.S. Nellemann fortæller om området. Læs mere på side 28.\nErhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 3, april 2018. Næste nummer udkommer i maj og har temaet „Fremtidens shoppingcenter“. ISSN 0109-1034\nUdgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.\nAnsvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.\nTryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.\nRedaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.\nArtikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.\nLayout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.\nEjendomsforeningen Danmark mener\nLøs udfordringen om generationsskifte i ejendomsbranchen Ejendomsforeningen Danmark har gennem flere år arbejdet for, at man politisk anerkender familieejede ejendomsvirksomheder som aktive erhvervsvirksomheder og dermed ligestiller dem med alle øvrige erhvervsvirksomheder. Nyt polisk udspil skal understøtte dette arbejde. i Huset fortalt om virksomheder, der bliver berørt af pengetanksreglen, når de ønsker at foretage et generationsskifte. I Huset 4 2017 bragte vi en artikel om virksomheden Lille A/S. Her fortæller Pernille Friis-Hansen, at virksomheden vedligeholder, driver og optimerer deres ejendomme og beskæftiger medarbejdere og håndværkere, der moderniserer og renoverer ejendommene. Hun fortæller også, hvordan ejendomme er en del af virksomhedens dna, hvor hun beskriver det som, at ”vi har ejendommene inde under huden, og bare tanken om at skulle sælge noget fra, fordi vi er nødt til det, gør ondt”.\negeringen har sat fokus på at sænke skatten ved virksomheders generationsskifte. Men selvom familieejede ejendomsvirksomheder er aktive virksomheder, beskattes de fortsat som passive pengetanke ved et generationsskifte, og dermed hjælper de seneste skattesænkninger dem ikke. En ganske urimelig forskelsbehandling i den såkaldte pengetanksregel medfører, at arvingerne ikke har økonomi til at drive ejendomsvirksomheden videre. Skatten er nemlig på 48 procent, og den kan ikke udskydes.\nEjendomme i dna’et Der er omkring 4.000 familieejede ejendomsvirksomheder i Danmark, der tilsammen beskæftiger godt 60.000 medarbejdere. Den daglige drift i en ejendomsvirksomhed går med vedligeholdelse og rengøring af ejendommene, renovationsprojekter og servicering af lejere. Vi har\nHuset april 2018\nDanmark står over for en bølge af omkring 23.000 generationsskifter i de kommende år, hvilket naturligvis også omfatter ejendomsvirksomheder. Det høje kapitaldræn i familieejede ejendomsvirksomheder medfører, at en væsentlig del af rygraden i ejendomsbranchen dermed er i fare for at forsvinde. Derfor har foreningen udarbejdet et politisk udspil, som netop er offentliggjort og kan læses på www.ejendomsforeningen.dk/generationsskifte. Her slås det fast, at man bør afskaffe skatten på generationsskifte nu og dermed lade de familieejede ejendomsvirksomheder fortsætte deres aktive investeringer med en ny generation ved roret. Frem mod 2025 skal der bygges 24.000 nye boliger hvert år, hvis markedet skal følge med efterspørgslen. Der opføres derfor mange nye ejendomme for at imødekomme efterspørgslen, og også her har de familieejede ejendomsvirksomheder en central rolle. Det er fuldstændig afgørende, at politikerne langt om længe anerkender, at aktive familieejede ejendomsvirksomheder på ingen måde er passive pengetanke. De bidrager aktivt til samfundet gennem vækst- og jobskabelse. Vi kan kun rose, at regeringen har sat fokus på generationsskifte. Men den skal huske at få alle brancher med og dermed sikre en erhvervsudvikling i balance. John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark\nFå adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver\niOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret. Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.\nLæs mere om iOpgave på unik.dk\nKontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk\nFoto: Faxe Kommune.\nFaxe Grundejerforening holder generalforsamling Foto: Sara Galbiati.\nInvitation til reception I anledning af formandsskifte og ny direktion inviteres medlemmer, kunder, forretningsforbindelser og venner af huset til reception torsdag den 3. maj kl. 15-17 hos Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 3., 1358 København K. Tilmelding Send gerne en mail til lgt@ejendomsforeningen.dk med emnet ”reception”.\nMandag den 16. april kl. 18.00 i Haslev Hallernes selskabslokaler, Stadionvej 6, 4690 Haslev. Dagsorden ifølge vedtægterne. Kl. 18.00 Generalforsamling Kl. 19.00 Spisning Kl. 20.00 Indlæg med advokatfuldmægtig Pernille Lind Husen, Husen Advokater. Kl. 21.00 Afslutning Tilmelding Tilmelding senest torsdag den 12. april til Jørgen Høyer Klifoth på butik@klifoth.dk Personer og virksomheder, der driver udlejningsvirksomhed af lokaler, kan optages som medlemmer af Faxe Grundejerforening.\nFoto: Pejft, iStockphoto.\nEjendomsforeningen Holbæk holder medlemsmøde Torsdag den 3. maj kl. 17.45 på Hotel Strandparken, Kalundborgvej 58, 4300 Holbæk. Der afholdes middag fra kl. 18.00. Tilmelding er nødvendig. Oplægsholdere: Jens Klokhøj om Holbæk Bymidte Ejendomme. Martin Sørensen om ind- og fraflytning i teori og praksis og ”småhuse” i lejelovgivningen. Tilmelding Tilmelding senest den 26. april til Leif Lundberg Petersen på telefon 23 30 77 21 eller ejendomskontoret@mail.tele.dk\nFrederiksberg Grundejerforening holder generalforsamling Tirsdag den 24. april 2018 kl. 19.00 på Josty, Pile Allé 14A, 2000 Frederiksberg. Dagsorden ifølge vedtægterne. Advokat Katja Paludan, Husen Advokater, deltager på generalforsamlingen, og hun vil gennemgå nyeste domme, relevant lovgivning, lejeniveauer og lignende. Se dagsorden på www.frederiksberggrf.dk\nSkimmel i boliger? Blandt mange andre ekspertiseområder har Goritas stor viden omkring skimmel i boliger. Med 30 års rådgivererfaring, eget laboratorium, samt alle relevante analyse- og undersøgelsesværktøjer, kan vi be- eller afkræfte mistanke om skimmel, fastlægge skadesomfang og -årsag, vurdere indeklimapåvirkningen, samt give fornuftige udbedringsanvisninger i en rapport, der kan forstås af alle parter. Goritas ekspertiseområder Skimmel og indeklima Svamp, råd og insekter Fugt/vandskader Byggeteknik og bygningsfysik Asbest PCB, bly, kviksølv, PAH, mm.\nBygningsundersøgelser Analyse af indsendte prøver Miljøscreeninger Fugtmåling og -overvågning Skadesudredning og rådgivning Syn og skøn\nGoritas kurser Vi holder løbende kurser. De næste er: Ballerup den 26. april: Svamp og skimmel i bygninger Ballerup den 24. maj: Håndtering af skimmel i boliger Kolding den 31. maj: Håndtering af skimmel i boliger Ballerup den 7. juni: Udbedring af Ægte Hussvamp Få mere information på nettet, send en mail på goritas@goritas.dk eller ring på 4485 8600 / 7552 2100.\nSjælland Lautrupvang 8 2750 Ballerup T: 4485 8600 Jylland Haderslevvej 108 6000 Kolding T: 7552 2100 Nettet www.goritas.dk goritas@goritas.dk Find os på\nNu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.\nHvordan håndteres skimmelsvamp?\nHuset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp. Derudover forklarer en advokat om forhold, som udlejer og lejer skal være opmærksomme på, når der er mistanke om skimmelsvamp.\nStyr på rettigheder og pligter i forbindelse med skimmelsvamp? Kom på kursus tirsdag den 19. juni i København. Læs mere, og tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/skimmelkursus\nTekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Østergaard bygge- og indeklima teknik og Goritas.\nen genstridige lille mikroorganisme skimmelsvamp findes mere eller mindre overalt, og den anslås at optræde i over 80.000 forskellige arter. I nogle tilfælde kan den ikke ses med det blotte øje, og i andre tilfælde opstår den pludselig meget synligt, blandt andet i form af mørke plamager. Det forklarer bygningsingeniør Mikael Østergaard Hansen, der er direktør i Østergaard bygge- og indeklimateknik i Roskilde, som har beskæftiget sig med håndtering af skimmelsvamp siden 1985. ”Nogle af skimmelsvampearterne lever godt i bygninger, hvis de rette betingelser er til stede. Eksempelvis skal der være målbar fugt med en relativ fugtighed på 75 procent eller højere på materialeoverfladen, hvor den typiske relative fugtighed i en ikkeventileret bolig ligger på 50-55 procent i en vinterperiode”, siger han. Her vil fugtniveauerne dog være højere på ydervæggene, hvor der eksempelvis i ældre ejendomme er kuldebroer. De typiske arter af skimmelsvamp kaldes Penicillium og Aspergillus versicolor, og de trives på næsten alle materialer og fra en relativt lav fugtighed fra 75 til 80 procent. I den modsatte ende af fugtskalaen findes arten Stachybotrys chartarum, som kræver meget fugt – cirka 96 til 98 procent relativ fugt i området – før den trives. ”Under de rette omstændigheder kan skimmelsvamp udvikle sig i løbet af både uger og måneder afhængig af det materiale, den vokser på, og det konkrete fugtniveau. Er der sket en skade med varmt brugsvand, går det hurtigere, da skimmelsvamp vokser hurtigere ved varmt vand end ved koldt vand”, forklarer Mikael Østergaard Hansen.\nningen en vigtig forudsætning for at undgå problemer med skimmelsvamp. ”Årsagen til skimmelsvamp kan være selve bygningen, hvor der kan trænge fugt ind gennem klimaskærmen, eksempelvis fra et utæt tag, en facade eller et nedløbsrør. Men det kan også skyldes, at beboerne, måske uden at vide det, har en adfærd, der gør, at der opstår en for høj luftfugtighed, og dermed dannes der kondens på kolde overflader. Og det giver grobund for skimmelvækst”, siger Jens Kornum. Han pointerer, at skimmelsvampen i nogle tilfælde kan opstå som følge af en kombination af brugeradfærd og bygningsmæssige forhold. ”Vi ser ofte, at hvis man eksempelvis sætter nye vinduer i en ejendom, så kan det medføre problemer med fugt, fordi der ikke er den samme naturlige ventilation som i den gamle, utætte bygning. Brugeren er måske ikke opmærksom på at ændre sin adfærd herefter og eksempelvis få luftet regelmæssigt ud. Specielt ved de ældre bygninger kan skimmel skyldes en kombination mellem brugernes adfærd og bygningens konstruktion, da der kan være lokale kuldebroer, og fordi de generelt ikke er så godt isoleret. Jo ældre bygningerne er, jo mere følsomme er de over for skimmelsvampevækst, hvis brugerne ikke lufter ud og holder en jævn varme”, pointerer Jens Kornum.\nDet er meget væsentligt, at der reageres hurtigt på mulig mistanke om skimmelsvamp. ”Det værste, der kan ske i de her sager, er, hvis de ikke takles rigtigt, og der opstår mistillid. Det kan eksempelvis være, hvis der ikke reageres hurtigt på en mistanke om skimmelsvamp fra udlejers side”, fortæller Jens Kornum.\nVigtigt at reagere hurtigt Ifølge Mikael Østergaard Hansen er et typisk tegn, som mange reagerer på, lugtgener såsom lugt af mug, også beskrevet som en lugt af indelukket sommerhus eller kælder, som måske tiltager over tid. Det er et af de tegn, som brugeren af ejendommen skal reagere på. ”I langt de fleste bygninger, vi kommer ind i, kan man ikke se skimmelsvampen på forhånd. Den kan være skjult i konstruktionen, hvor vi ikke kan måle med et instrument eksempelvis på gulvet, om der er fugt nedenunder. Der skal vi lave et destruktivt indgreb, hvor vi åbner et stykke af eksempelvis gulvet, så vi kan måle, hvor fugtigt der er på overfladen”, uddyber han. De cirka 20 forskellige bygningsrelaterede arter, som typisk forekommer i fugt- eller vandskadede bygninger i Danmark, kan ofte forklare eller indikere, hvordan skimmelsvampen er opstået. Det er ikke i alle tilfæl-\nForebyggelse med vedligehold og korrekt brugeradfærd Ifølge Jens Kornum, som er direktør i Goritas, der udfører bygningsundersøgelser og -rådgivning, er vedligeholdelse af selve byg-\nMikael Østergaard Hansen er direktør i Østergaard bygge- og indeklimateknik.\nJens Kornum er direktør i Goritas, der udfører bygningsundersøgelser og -rådgivning.\n9 Huset april 2018\nde muligt at se skimmelsvampen med det blotte øje, og ofte skal der udtages prøver til mikrobiel analyse for at skelne arterne fra hinanden.\nForpligtelse til at vedligeholde indvendigt og udvendigt Ifølge Troels Flethøj Thygesen, som er advokat og partner i Nielsen & Flethøj Advokater, er begge parter i et udlejningsforhold mellem en udlejer og en lejer af et lejemål forpligtet til at vedligeholde lejemålet i henhold til lejekontrakt og lovgivning. ”Den klassiske i loven foreskrevne opdeling af vedligeholdelsesforpligtelsen er, at udlejer har den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse, og så kan det efter aftale være sådan visse steder, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, men det er dog en forpligtelse, udlejer også kan have. Det er vigtigt at være opmærksom på, at den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse i Danmark er maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Så indvendig vedligeholdelse er ikke al vedli-\ngeholdelse inden for det lejedes rammer. På visse andre navnlig mindre ejendomme kan der være indgået andre aftaler om vedligehold”, forklarer han. Men lejeren er ifølge boliglejeloven også forpligtet til at tage vare på lejemålet. Det kan have betydning, hvis der opstår uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer. ”Som lejer påtager man sig at udvise omsorg for det lejede. Det vil sige at holde det aflåst, tørt, varmt og rent, hvilket er forhold, som en udlejer med rimelighed kan kræve. Hvis man har en skønserklæring fra en skønsmand, der viser, at lejeradfærden har forårsaget skimmelsvampen, så mener jeg, at den adfærd er udtryk for en misligholdelse, som kan medføre opsigelse eller ophævelse fra udlejers side”, forklarer han. Han pointerer, at det er vigtigt at være opmærksom på, at forekomsten af skimmelsvamp ikke nødvendigvis skyldes mangler ved ejendommen. ”For udlejer i den her situation er det vigtigt at være opmærksom på, at selvom der kan være en konstruktionsmæssig svaghed\nved en ældre bygning som følge af den tid bygningen blev bygget i, eller som følge af den byggemetode, som var fremherskende ved opførelsestidspunktet, så kan det være, at den konstruktionsmæssige svaghed i kombination med en uhensigtsmæssig lejer\nTroels Flethøj Thygesen er advokat og partner i Nielsen & Flethøj Advokater.\nKjeldskov & Co tilbyder administration af: • Andelsboligforeninger\n25 - 26 april, Bella Center, København Messen for drift & vedligehold af fast ejendom\n• Stort seminarprogram Vores målsætning er, at det skal være en fordel at vælge Kjeldskov & Co som administrator. • For andelsboligforeninger udarbejder vi valuarvurderinger, uafhængig af - eller som en del af administrationen. • For ejer-, andelsbolig- og grundejerforeninger tilbydes\n• Branchens førende leverandører udstiller • Se de nyeste løsninger til smart drift i IKT/digitaliseringsområdet • Prøv Virtual Reality & droneflyvning\nmedlemmerne attraktive løsninger for salg af boligerne.\nEjendomsmæglere, MDE & valuarer Henrik Kjeldskov & Mogens Hansen Tlf.: 4390 0002 • greve@kjeldskov.dk • kjeldskov.dk\nFri adgang >> ejendomsmessen.dk\nVi er specialister i skimmelsvamp - i hele landet. OBH-Gruppen har Danmarks mest moderne bygningslaboratorium og de førende rådgivere indenfor fugt og skimmelsvamp. Vi foretager også miljøkortlægning og analyse af bygningsmaterialer for asbest, PCB, tungmetaller, trænedbrydende svamp og insekter.\nRådgivende ingeniørﬁrma siden 1965\nVORES SKIMMELSVAMP TESTS: AFTRYKSPLADER Aftryksplader bruges til at artsbestemme skimmelsvamp.\nDNA SKIMMELSVAMP TEST Til at ﬁnde skjult skimmelsvamp.\n- VI KAN OGSÅ HENTE DINE PRØVER. Ring og bestil afhentning eller bestil på vores hjemmeside: obh-gruppen.dk/ekspress\nTAPETEST Tapetest anvendes, når man vil vide, om der er skimmelsvampvækst.\nMads Peacock Laboratorieleder\nLouise Hermansen Cand. Scient\nMYCOMETERTEST Mycometertesten anvendes, hvor der er synlige tegn på fugtskader eller skimmelsvamp.\nTina Eckardt Laborant\nMette Fransson Laborant\nHvordan forhindres skimmelsvamp? På Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside findes en samling af gode råd til indeklima, som udlejer eller administrator kan videregive til ejendommens lejere eller beboere. Er der en skade på ejendommen, så der kommer fugt, skal det udbedres som det første. Er det i mindre omfang, kan rådene fra www.skimmel.dk følges: Hold boligen tør •\tSkimmelsvampe kan i de fleste tilfælde undgås, hvis boligen holdes tør, og det sikres, at der er god ventilation Luftfugtigheden kan holdes nede i boligen ved at følge disse gode råd: Luft ud •\tSørg for at lufte godt ud – lav gennemtræk i boligen fem til ti minutter flere gange dagligt •\tVær ekstra omhyggelig med udluftningen på badeværelset og i køkkenet, når badet har været benyttet, eller der laves mad Brug emhætte •\tSørg altid for at bruge emhætten, når der laves mad •\tTjek, at udsugning og aftræk virker, som det skal Tør tøj udenfor •\tHæng tøj til tørre udenfor, eller brug en tørretumbler med kondensvirkning eller aftræk til det fri Hold en jævn temperatur •\tHold den samme temperatur i alle rum i hjemmet. Temperaturen må ikke være lavere end 18 grader Læs alle rådene, og find folder med flere informationer om skimmelsvamp på www.ejendomsforeningen.dk/skimmel\nHvis der ses lidt skjolder eller skimmel på en overflade, kan der gemme sig meget mere inde bagved. Det gælder særligt ved fugtskader i gamle ejendomme, hvor fugt og skimmel kan gemme sig godt bag tapet og puds på bræddeskillevægge, og i etageskillelsernes indskudsler og -brædder.\nadfærd har medført skimmelsvamp. Det vil være et væsentligt argument til udlejers fordel”, forklarer han.\nReager på mulig skimmelsvamp Hvis der er mistanke om skimmelsvamp i et lejemål, bør udlejer altid reagere hurtigt og undersøge, hvorvidt det er tilfældet, siger Troels Flethøj Thygesen. ”Står parterne i en situation, hvor der er en påstand om skimmelsvamp, bør udlejer tage ud at undersøge, om der er hold i påstanden. Det, der begrunder, at udlejer bør undersøge forholdene hurtigt og loyalt, er, at udlejer ellers risikerer at pådrage sig et erstatningsansvar, hvis man sidder en reklamation fra lejer overhørig, og det viser sig, at der er skimmelsvamp i lejemålet, som ejendommens ejer er ansvarlig for”, forklarer Troels Flethøj Thygesen, som fremhæver, at det kan være en god idé at have klare procedurer for at undersøge for skimmelsvamp i sin ejendom. I første omgang kan det være ejendommens vicevært eller udlejer, som undersøger\nforholdet. Ifølge Troels Flethøj Thygesen bør det ske i løbet af syv dage, medmindre det er en særlig ferietid. ”Hvis man så finder ud af, at det tyder på, at der er skimmelsvamp, bør man tilrettelægge den videre undersøgelse, så den matcher det omfang, man kan se det pågældende sted. Altså, er der tale om skimmelsvamp i det ene hjørne eller op ad en hel væg mod en gavl eksempelvis. Hvis der er en udfordring, bliver den i de fleste tilfælde løst i god ro og orden mellem parterne på ejendommen”, siger han. Opstår der uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer, kan sagen ende til undersøgelse hos kommunen, som jævnfør byfornyelsesloven kan gå ud at kigge på det påståede skimmelsvampeangreb, eller hos huslejenævnet, som også kan vurdere sagen som en mangelsag. Det er ikke altid, at disse to instanser når den samme konklusion, da de træffer afgørelse på baggrund af forskellige love. cbj@ejendomsforeningen.dk\nVi søger boligudlejningsejendomme til potentielle købere i markedet INSTITUTIONEL INVESTOR MED SOLID KAPITAL SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MED UDVIKLINGSPOTENTIALE Gerne beliggende i Storkøbenhavn. Prisniveau kr. 20-250 mio.\nVELHAVENDE JYSK FAMILIE SØGER MINDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME med ledig lejlighed til børn som studerer i København. Prisniveau kr. 10-50 mio.\nENTREPRENØR SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME SOM TRÆNGER TIL GENNEMGRIBENDE RENOVERING Brønshøj, Vanløse, Valby, Nørrebro og Østerbro. Prisniveau kr. 10-75 mio.\nPRIVAT OG KAPITALSTÆRKT EJENDOMSSELSKAB SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME København K. og V. og gerne med butikker og kontor. Prisniveau kr. 25-100 mio. På www.linor.dk kan du læse mere om vores ekspertise inden for salg af boligudlejnings-, kontor-, og investeringsejendomme. 1.265 m2 butiks- og boligudlejningsejendom\nH. C. ØRSTEDSVEJ 39A 1879 FREDERIKSBERG C\n725 m2 erhvervs- og boligudlejningsejendom\n1.010 m2 boligudlejningsejendom NORDRE FRIHAVNSGADE 104 2100 KØBENHAVN Ø\nAHLMANNS ALLÉ 9 2900 HELLERUP\nKontakt os på 7023 6330 Lintrup & Norgart A/S | Jens Kofods Gade 1, 1268 København K | www.linor.dk\n900 m2 boligudlejningsejendom HVALSØVEJ 27 / FJENNESLEVVEJ 28 2700 BRØNSHØJ\nAdministrators håndtering af henvendelse om skimmelsvamp Lene Nordahl Tell, som er cand.jur. i DEAS, fortæller her til Huset, hvordan administrationsvirksomheden greb håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp an. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: DEAS.\ndecember 2017 modtog ejendomsadministrationsvirksomheden DEAS en mail om et muligt angreb af skimmelsvamp i en lejlighed i København, som virksomheden administrerer. Lene Nordahl Tell er cand.jur. i DEAS og havde med håndteringen af sagen at gøre.\n”Sagen begyndte i starten af december 2017, da lejeren af lejligheden, der ejes af et dansk pensionsselskab, kontaktede DEAS for at gøre opmærksom på mulig skimmelsvamp, fordi der drev kondensvand ned ad væggene i lejlighedens stue”, forklarer Lene Nordahl Tell. I første omgang undersøgte bygningens vicevært den formodede skimmelsvamp i lejligheden. Det var en proces, der ifølge Lene\nNordahl Tell blev igangsat umiddelbart efter lejerens henvendelse. ”Da viceværten konstaterede, at der var et problem i lejlighedens stue, blev et professionelt skadeservicefirma koblet på opgaven for at foretage en dybdegående analyse og undersøgelse af problemet, herunder måling af luftfugtighed i lejligheden og at udtrække prøver af mulige svampesporer på væggen. På den måde blev det kortlagt, hvilket pro-\nFlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.\nKontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.\nLene Nordahl Tell er cand.jur. i DEAS og fortæller her om håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp.\nblem vi stod over for, samt dets omfang, og hvordan det er opstået”, forklarer Lene Nordahl Tell.\nKombination af forkert vedligehold og brugeradfærd Det blev konstateret, at fugtigheden på væggene skyldtes skimmelsvamp. Lene Nordahl Tell forklarer, at firmaet kunne konstatere, at det var opstået i en kombination af uhensigtsmæssig brugeradfærd og forkert maling af væggene. ”Dels konstaterede firmaet, at der var opstået skimmelsvamp på grund af store møbler og gardiner, der dækkede dele af en ydermur, så væggen ikke blev varmet tilstrækkeligt op. Endvidere blev det konstateret, at der var brugt en uhensigtsmæssig overfladebehandling i form af den anvendte maling på væggene, som ikke sikrede den nødvendige åndbarhed i væggene”, forklarer Lene Nordahl Tell og fortsætter: ”Den uhensigtsmæssige overfladebehandling af væggene blev udslagsgivende for, at udlejer valgte at bære det økonomiske ansvar for de efterfølgende udbedringer af skimmelsvampeangrebet i lejligheden. Ni hverdage efter at skadeservicefirmaet undersøgte\n”Ved at reagere hurtigt på en henvendelse kan vi standse den eventuelle skade så tidligt i forløbet som muligt, så den ikke forårsager mere skade end højst nødvendig ...”. Cand.jur Lene Nordahl Tell, DEAS\nlejligheden og konstaterede skimmelsvampen i væggen, gik håndværkere i gang med at fjerne skimmelsvampen”. Afhjælpningen af skimmelsvampen blev afsluttet efter ti arbejdsdage, hvor lejer i mellemtiden var genhuset i en anden lejlighed. Lejeren kunne flytte tilbage til lejligheden i slutningen af januar måned.\nfordi det er brugeren, der har sin daglige gang der. Derfor skal der naturligvis handles på den henvendelse, der kommer fra lejeren”, forklarer Lene Nordahl Tell. cbj@ejendomsforeningen.dk\nReagerer hurtigt for at dæmme op Lene Nordahl Tell fortæller, at lejer har været tilfreds med den proces, der blev sat i gang, da hun tog kontakt om den mulige skimmelsvamp. Hun fortæller, at processen i forbindelse med lejerens henvendelse skal afhjælpe eventuelle skader eller problemer i lejemålene tidligt i forløbet. ”Ved at reagere hurtigt på en henvendelse kan vi standse den eventuelle skade så tidligt i forløbet som muligt, så den ikke forårsager mere skade end højst nødvendigt. Som administrator eller udlejer af et lejemål ved man som oftest ikke, hvordan det rent faktisk forholder sig inde i lejemålet,\n15 Huset april 2018\nSeeker er blandt andet blevet trænet i at søge opad, da det ikke er naturligt for hunde.\n”Seeker ... er oftest med i bygninger, hvor skimmelsvampen er skjult for at kunne fastslå, om der er et problem”. Flemming Servais, ejer af ASAP Skadeservice.\nTypisk afsøger Seeker rummet ved at løbe rundt og snuse. Får hun færden af skimmelsvamp, markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet.\nFlemming Servais (tv.) ejer ASAP Skadeservice, som har finansieret Seekers uddannelse. Simone Servais og Kevin Ingemann Adler (th.) har været hundeførere siden 2016.\nSeeker er en hund efter skimmelsvamp Hunden Seeker er uddannet til at snuse sig frem til skimmelsvamp, som ikke er til at se med det blotte øje. Oftest er det disse opgaver, som Seeker bliver sendt ud til. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Sara Galbiati.\nen kulsorte labrador Seeker springer adræt ind ad døren, da Huset møder den hos ASAP Skadeservice i Taastrup. Gennem de seneste to år er hunden blevet trænet og sat på alverdens prøver for at blive landets første certificerede skimmelsvampehund. ”Seeker er trænet til at lugte sig frem til omkring 20 forskellige typer af skimmelsvamp i bygninger. Hun er oftest med i bygninger, hvor skimmelsvampen er skjult, for at kunne fastslå, om der er et problem. Det er en langt mere skånsom undersøgelsesmetode end at lave destruktive indgreb ved at bryde vægge, lofter eller gulve op for at tage prøver”, forklarer Flemming Servais, der ejer ASAP Skadeservice, som har finansieret Seekers uddannelse. Bag den dygtige hund står hundeførerne Simone Servais og Kevin Ingemann Adler. De har været med, fra da den sorte hvalp blev udvalgt på en kennel i Varde i januar 2016, og sammen har de brugt mange timer på at træne hunden – ofte efter fyraften.\nSøger efter usynlig skimmelsvamp I januar 2017 fik Seeker sin professionelle debut som skimmelsvampehund, og de første opgaver begyndte at tikke ind, da hun blev godkendt af politiets hundeførere. De har tilrettelagt træningen og assisteret undervejs de seneste to år. Med afsæt i træningen af narkohunde er Seeker – som navnet antyder – tillært evnen til at søge efter skimmelsvamp. ”Det første vi gør, når hun kommer ind i et rum, er, at vi slipper hende fri, så hun kan søge i området selv. Hunden er den, der gør arbejdet til at starte med, og det er vigtigt, at vi bevarer initiativet i hunden, så den selvstændigt finder frem til skimmelsvampen. Typisk afsøger hun rummet ved at løbe rundt,\nog får hun færden, så markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet eller halen”, forklarer Kevin Ingemann Adler. Arbejdet med at oplære hunden var motiveret af manglen på en måde til at påvise, hvor der skal foretages test for skimmelsvamp. ”Vi manglede en, der kunne fortælle os, hvor det er smartest at teste for skimmelsvamp, når vi gennemgår en bygning til en bygningsundersøgelse, så vi kan ramme direkte ned i problemet. Og det er her, vi sætter Seeker ind, så hun kan vise os, hvor vi skal teste”, forklarer Flemming Servais.\nI skarp træning før de rigtige opgaver Træningen som skimmelsvampehund indebar såkaldt miljøtræning i hundens første år, som blandt andet foregik på taget af Københavns\nHovedbanegård, i snævre krybekældre og i den travle trafik i lufthavnen. Hunden har også skullet lære at søge efter skimmelsvamp, mens den holdes ud i hundeførerens strakte arme. ”Det skal alt sammen gøre hende robust og klar til alle slags opgaver. Vi skal kunne have hende med i enhver situation, og det skal ikke være et problem for hende at være de her steder, for hun skal have fokus på at bruge sin næse og have tiltro til de opgaver, vi giver hende. Det er eksempelvis ikke naturligt for hunde at søge opad, så det har vi måttet træne hende i, da hun også skal kunne søge langs lofter, over dørkarme og overskabe, og hvor det ellers er svært at komme til som menneske”, forklarer Simone Servais. cbj@ejendomsforeningen.dk\n”... det er vigtigt, at vi bevarer initiativet i hunden, så den selvstændigt finder frem til skimmelsvampen. Typisk afsøger hun rummet ved at løbe rundt, og får hun færden, så markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet eller halen”. Hundefører Kevin Ingemann Adler.\n17 Huset april 2018\nFortroligt, sikkert og nemt Det skal være så let som muligt at indberette data til de nye ejendomsvurderinger. En ny indberetningsportal er derfor blevet udviklet med fokus på brugervenlighed, hvor markedets aktører sikkert kan indberette deres data. Tekst: Cecilie Borgen Justesen.\njendomsforeningen Danmark blev i efteråret 2017 valgt til at bidrage til indsamlingen af markedsdata til de nye ejendomsvurderinger, som skal give mere retvisende vurderinger af erhvervsejendomme, der efter planen modtages i 2020. Nu er en ny indberetningsportal taget i brug, hvor markedets aktører kan indberette markedsdata for erhvervsejendomme til de nye ejendomsvurderinger. ”Indsamlingen af markedsdata foregår på den nye indberetningsportal, som gør det nemt at indberette, og hvor der samtidig er et stort fokus på datasikkerhed”, forklarer Trine Ejsing, som er økonomisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark. Hun har de seneste måneder været med i udviklingen af indberetningsportalen. Systemet giver mulighed for at indberette data både ved at indtaste dem manuelt eller ved at uploade data fra for eksempel Excel eller CSV.\nBedre vurderingssystem kræver bedre datagrundlag Indberetningsportalen har været under udvikling siden januar 2018 og kan benyttes af alle nuværende og kommende indberettere, der bidrager med oplysninger om blandt andet aktuel leje og tomgang samt værdiansættelse.\nFå adgang til portalen i dag Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/indberet\n”Med en nem og sikker indberetning er det vores målsætning at få udvidet datagrundlaget med flere deltagere. Et bedre vurderingssystem kræver et bedre datagrundlag, som dækker alle typer og størrelser af ejendomme i hele landet”, uddyber Trine Ejsing. Ejendomsejere og administratorer kan tilmelde sig den digitale indberetning og få adgang til indberetningsportalen på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside eller ved at henvende sig til sekretariatet. Foreningens medarbejdere står også til rådighed med hjælp til at komme godt i gang med indberetningen. cbj@ejendomsforeningen.dk\nTelefon: 28 45 56 51\nTelefon: 31 62 01 08\nTelefon: 30 70 61 80\nTelefon: 20 90 52 20\nHvorfor kontakte SSG når der er skimmelsvamp? Så er du sikker på kompetent vejledning og en holdbar løsning til udbedring, der præcist matcher behovet. Det skåner miljøet og sparer store unødige omkostninger på kort og lang sigt. Med SSG får du en samarbejdspartner, der både har ekspertisen og det rette udstyr til at klarlægge skadens omfang og årsag, og vælge den bedste metode til udbedring. Vi leverer altid den løsning, der er mest økonomisk og samtidigt skåner miljøet, din ejendom, beboernes ejendele og lever op til gældende lovgivning.\nSSG har i mange år løst alle former for problemer med skimmelsvamp og har opbygget stor viden og erfaring. En ekspertise vi gerne deler med dig. Vi klarer også komplekse sager, fx ved fredede ejendomme og svært tilgængelige konstruktioner.\nRette metoder og specialudstyr\nVi holder os konstant opdaterede med nye teknologier og specialudstyr, så der altid kan vælges den bedste og mest økonomiske metode til hver opgave. Vi behersker både mekanisk og kemisk afrensning, tørdamp (Micro Clean) og tørisblæsning.\nSSG tager medansvar for miljøet og har fokus på at vælge den metode, der både skåner miljøet og din økonomi. Som en af de få i Europa er vi kvalificerede til Micro Clean dampafrensning, der er effektiv, billig og miljøvenlig. Når vitale bygningsdele er ramt, og nedrivning af konstruktioner og installationer samt brug af stærke kemi kalier skal undgås, er tørisblæsning egnet. Metoden skåner miljøet og forhindrer store udgifter til totalrenovering.\nAkut Vagtcentral Vidste du? At SSG tilbyder en professionel vagt ordning til udlejningsejendomme og ejendomsadministratorer samt en lang række forskellige foreninger. Her kan I, jeres ansatte, ejere, lejere og beboere ringe for akut hjælp ved skade efter vand, brand, storm, hærværk mv. Indkomne opkald behandles hurtigt og korrekt iht. aftalt instruks, tilpas set dine eller dine kunders specifikke retningslinjer og ønsker. Vagtcentralen er åben 24/7 og bemandes af et kompetent team med mange års erfaring i håndtering af skader samt forsikringsforhold. Ordningen er vederlagsfri, bortset fra et mindre opstartsgebyr, og øger beboernes tryghed og tilfredshed samt minimerer risikoen for omkost ningstunge følgeskader. Kontakt os for flere oplysninger.\nFå mere information på www.ssg.dk/services.\nKontakt os for rådgivning og uforpligtende aftale. Ring 70 15 38 00 eller skriv til mail@ssg.dk.\nSSG blev grundlagt for 25 år siden og er i dag markedets førende skadeservicefirma. Vi dækker hele Danmark fra 13 driftscentre og store dele af Norden, hvor 725 dygtige medarbejdere arbejder hårdt for at fastholde vores position som Nordens mest attraktive 24/7 serviceentreprenør.\n70 15 38 00 mail@ssg.dk\nBLOX har med en anslået samlet vægt på 80.000 ton slået rødder på havnekanten ved Københavns havn, og bygningen indvies i maj 2018.\nBLOX forgrener sig langs storbyens vandkant Mellem vandkant og byliv kanter en ny kvadratisk bygning sig op ved Frederiksholms Kanal i København. Bygningen hedder BLOX, og om få måneder er den klar til at huse arkitektur, design og gode idéer for bæredygtig byudvikling. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Julie Polar de Greeve.\ned forskudte bokse af changerende grønt glas stabler BLOX sig 25 meter opad og 75 meter henad og sågar ud over havnen. Det er den filantropiske forening Realdania, der finansierer og opfører BLOX på den centrale grund i København. Allerede nu forgrener den sig med åbne områder omkring bygningen\ntil udendørsleg eller en stille solstråle på den nye Bryghusplads eller havnepromenaden. ”Det, vi gerne vil, er at skabe en destination på et sted, som har været en lidt glemt lomme i byen, og som ikke har haft en funktion i 50 år. Vi vil gerne bringe byen til havnen og genskabe et helt nyt område i København, som er for os alle sammen, og som skaber nyt liv mange år ud i fremtiden”, forklarer Peter Fangel Poulsen, der er projektchef for BLOX.\nDet første spadestik til det resultat, der den 4. maj 2018 står færdigt til indvielse, blev taget i maj 2013.\nBlandede anvendelsesmuligheder BLOX er fuldt udlejet, og blandingen af lejere understøtter Realdanias vision om at gøre huset levende, fortæller Peter Fangel Poulsen. Derfor er der indtænkt forskellige anvendelsesmuligheder af bygningens 27.000 kvadratmeter, blandt andet med en restaurant, et fitnesscenter og 22 lejeboliger på toppen af bygningen. ”Ved at mikse lejerne vil huset rumme både kontorarbejdspladser, beboere og udadvendte funktioner, som alle har mulighed for at bruge. På den måde henvender BLOX sig til forskellige lejere og brugere, og det er en kombination, som er med til at holde gang i huset, så det bliver en levende destination”, forklarer Peter Fangel Poulsen. Bygningen skal også danne rammerne om Dansk Arkitektur Center og et tværfagligt inspirationsmiljø for bæredygtig byudvikling med 550 åbne kontorpladser kaldet BLOXHUB. Restauranten BLOX EATS bliver drevet af Meyers Contract Catering. Fitness.dk flytter ind på to etager ud mod havnen, og så er der endvidere 350 parkeringspladser i det underjordiske, fuldautomatiske parkeringsanlæg.\nOmrådet vækkes til live igen Gennem tiden har det vist sig at være vanskeligt at udvikle grunden, som tidligere husede Kongens Bryghus. Frem til Realdania købte grunden i 2006, blev den brugt som legeplads og midlertidig parkering. Selvom bygningen ikke er indviet endnu, er BLOX allerede begyndt at forgrene sig i området. ”Vi ønsker at skabe forbindelse mellem byen og havnen, blandt andet med den kommende svingbro, kaldet Lille Langebro, til cyklister og gående, som forbinder Vester Voldgade med Langebrogade på Christianshavn. Vi venter, at op mod to millioner besøgende vil slå vejen forbi området omkring BLOX de kommende år, og vi glæder os til, at området vækkes til live igen”, afslutter Peter Fangel Poulsen. Den 19. april 2018 holder Ejendomsforeningen Danmark landsmøde i Dansk Arkitektur Centers nye konferencesal i BLOX. Foreningens medlemmer kan deltage på landsmødet og ved selvsyn opleve den spektakulære nye bygning ved Københavns havnekant. Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/landsmoede18. cbj@ejendomsforeningen.dk\nSvævende lethed i en stor bygning Fornemmelsen af den store bygnings svævende lethed gennemsyrer Dansk Arkitektur Centers atriumlignende udstillingssal i bygningens midte, som rejser sig højt mod bygningens top. Her kanter brudstykker af København sig grådigt ind igennem de gigantiske glaspartier, der peger ud på såvel byliv som vandkant. BLOX er tegnet af den hollandske tegnestue OMA, som gør sig i byggematerialer som glas, stål og beton. Deres visioner omkring transparens og multibrug var medvirkende til, at valget faldt på dem. ”De anvendte materialer udgør en anderledes arkitektur, end vi er vant til, og det får huset til at fremstå som et supertransparent glashus set ude- og indefra. Arkitektens idé er, at husets funktioner skal synliggøres alle steder i bygningen. Det skal være med til at stimulere lejerne til at bruge hinanden og blive mere bevidste om de andre aktiviteter, der foregår her”, forklarer Peter Fangel Poulsen.\nPeter Fangel Poulsen er projektchef for BLOX. Bygherreteamet fra Realdania består af i alt 12 personer.\nNy i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.\nBLOX er primært bygget af glas, beton og stål, som giver forskellige udtryksmåder. Her ses passagen, der fører de besøgende under vejen og ud til havnen (tv.). Udendørs terrasser stikker ud af den blanke glasfacade. De høje glasgelændere holdes på plads af terrassesten med en vægt på over 350 ton, så selv de højdeforskrækkede kan være ganske rolige (t.h.).\n21 Huset april 2018\nVisioner om en blandet by\nKøbenhavn har fået ny teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen (EL) har siden årsskiftet været teknik- og miljøborgmester i København. Hun har sit fokus rettet mod de almene boliger og forskellige boformer, og så vægter hun samarbejdet med ejendomsbranchen og kommunens serviceniveau højt. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Københavns Kommune.\nøbenhavn skal have plads til flere kollektive boformer med bofælles skaber og kollegier, som skal gøre det muligt at bo billigere i landets hovedstad. Det mener Københavns Kommunes nye borgmester for teknik og miljø, Ninna Hedeager Olsen. ”Der er behov for og efterspørgsel efter anderledes boformer i Københavns Kommune, så københavnere med helt almindelige lønninger har råd til at bo i byen på trods af de stigende grundpriser. Man skal derfor finde en anden måde at gøre boligerne billigere på, og der er kollektive boformer nogle af de mest kvadratmetereffektive måder at bo på, hvor man har et værelse hver og deler køkken, bad og stue”, forklarer Ninna Hedeager Olsen.\nVigtigt med en blandet by Hun fremhæver endvidere vigtigheden af en blandet by med forskellige boligformer, hvor der er plads til både store og små lejligheder, rækkehuse, villaer og bofællesskaber. ”Den blandede by er rigtig vigtig. Det betyder sindssygt meget, at man møder\nhinanden og andre, som ikke har den samme livssituation, alder og beskæftigelse som en selv. Det gør man jo ved at bygge huse og lejligheder – store og små – kollektiver og bofællesskaber ind mellem det hele”, siger hun. ”Det behøver ikke at være ejerformen, der afgør, om man får nogle andre mennesker til at flytte ind og blander unge og gamle. Det kan bare være boligstørrelsen eller boligtypen”, fortsætter hun med henvisning til omdannelse af en opgang i en almennyttig ejendom i Mjølnerparken på ydre Nørrebro til et seniorbofællesskab. Hun mener desuden, at de kollektive boformer fører andre sociale effekter med sig. ”Der er mange unge og seniorer, der føler sig ensomme i byen, og som godt kunne tænke sig at bo på andre måder end i et lille værelse alene. Så det med at tænke i boformer, som både gør boligen billigere og gør, at man kommer hinanden ved, tror jeg, der er stort potentiale i”, uddyber Ninna Hedeager Olsen. Ifølge statistik fra Københavns Kommune udgør de private andelsboligforeninger 32 procent af den samlede boligmasse, hvilket er den største andel blandt boligtyperne. Dernæst udgør de private udlejningsboliger den næststørste andel med 26,24 procent,\nmens de almennyttige boliger står for 19,91 procent af den samlede boligmasse.\nSamarbejde med ejendomsbranchen For at løfte visionerne om den blandede by fra tanke til handling skal det ske i samarbejde med ejendomsbranchen. ”Det er et stort og vigtigt samarbejde med ejendomsbranchen om at tænke kreativt, og hvordan man kan bygge på en anderledes måde, hvor man bygger få, men gode kvadratmeter. Der er en stigende efterspørgsel blandt københavnerne, hvor der er flere og flere singler, unge og ældre, der ikke nødvendigvis bor i en helt traditionel kernefamiliekonstruktion, men som godt kunne tænke sig at bo på andre måder, og som ikke nødvendigvis vil bruge så mange penge på husleje. Og det betyder, at vi skal tænke alternativt sammen med kreative folk i ejendomsbranchen”, forklarer Ninna Hedeager Olsen.\nKommunen arbejder på at forbedre sagsbehandlingstider I Ejendomsforeningen Danmarks årlige undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed fra november 2017 landede Københavns Kommune på en 98.-plads. Kommunens nettosagsbehandlingstid på byggesager var blandt andet medvirkende hertil. Ninna Hede-\n”Den blandede by er rigtig vigtig. Det betyder sindssygt meget, at man møder hinanden og andre, som ikke har den samme livssituation, alder og beskæftigelse som en selv”. Ninna Hedeager Olsen (EL), borgmester for teknik og miljø, Københavns Kommune.\nNinna Hedeager Olsen har siden årsskiftet været borgmester for teknik og miljø i Københavns Kommune.\n23 Huset april 2018\n”Det er ikke nogen hemmelighed, at byggesagsbehandlingstiderne har været dårlige i København ...”. Teknik og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen, Københavns Kommune.\nager Olsen anerkender, at kommunens sagsbehandlingstid på byggesager gennem tiden har haft svært ved at følge med et stigende antal byggerier, men hun pointerer samtidig, at det går den rigtige vej for sagsbehandlingstiderne. ”Det er ikke nogen hemmelighed, at byggesagsbehandlingstiderne har været dårlige i København. Stigningen i byggesager, der skal behandles, er fra 2015 til 2016 steget med 8,5 procent, og fra 2016 til 2017 er\nstigningen på 18,1 procent. Det siger noget om, hvor voldsomt det er for en afdeling at følge med. Hen over de sidste to år har man dog kigget området igennem og ændret på servicekulturen, og de nyeste tal viser, at ventetiden er faldet”, forklarer hun. Hun mener, at en kombination af procesforbedringer og et målrettet arbejde med rekruttering har gjort udslaget. ”Vi har arbejdet målrettet med rekruttering til afdelingen og lavet traineehold, hvor\nvi opkvalificerer administrative medarbejdere, som ikke nødvendigvis er uddannede arkitekter, til at sidde med byggesagsbehandlingen. Det er noget af det, der har betydet, at vi i så voldsom en vækst ikke har forlænget tiden, men faktisk får det til at gå den rigtige vej”, uddyber Ninna Hedeager Olsen. cbj@ejendomsforeningen.dk\nGratis nyhedsbrev Huset Net er Ejendomsforeningen Danmarks nyhedsbrev. Det udkommer hver 14. dag og indeholder seneste nyt fra ejendomsbranchen.\nTilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/hn 24\nGaranti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. •\tMurerarbejde •\tTømrerarbejde •\tVVS-arbejde •\tBlikkenslagerarbejde •\tMalerarbejde •\tElarbejder •\tKloakarbejde •\tGulvarbejde •\tSnedkerarbejde •\tRådgivning\nHvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det? Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App\nSom administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj. •\nStop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen\nLad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen\nTechem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden\nDin leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser www.techem.dk\nLejeudvikling i investeringsejendomme Der er nominelt stigende leje for investeringsejendomme, men sammenlignet med den generelle prisudvikling er det kun bolig- og butikslejemål, der stiger. Tekst og tal: Kristian Engelund-Mikkelsen.\ner er flere forskellige faktorer, der er med til at bestemme udviklingen i lejen. Stigende efterspørgsel efter\nlejemål betyder stigende leje, mens et stigende udbud medfører faldende leje. På kort sigt er udbuddet af lejemål konstant, men på længere sigt vil et højt lejeniveau føre til, at der bliver bygget mere, og dermed vil lejen falde.\nLavere tomgang giver normalt højere leje\nKontor 1.257 kr./m2\nButik 1.705 kr./m2\nIndustri 465 kr./m2\nBolig 1.111 kr./m2\nKilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Aktuel leje på ejendomsniveau målt i kroner per kvadratmeter. Er mere end 50 procent af årslejen boligleje, er ejendommen defineret som bolig. Er mere end 50 procent af årslejen erhverv, er det det erhverv med den største andel, der afgør sektoren. I begrebet aktuel leje indgår både udlejede lejemål med den leje per kvadratmeter, som opkræves, og tomme lejemål med en beregnet leje per kvadratmeter.\nHøjest leje i butik og lavest i industri Den gennemsnitlige aktuelle leje per kvadratmeter er vist i figur 1. Butikslejemål har den højeste gennemsnitlige kvadratmeterpris på 1.705 kroner, mens et industrilejemål i gennemsnit kun koster 465 kroner per kvadratmeter. Det er forventeligt, da butik koster mere både at opføre og drive i forhold til industri. En bolig kan i gennemsnit lejes for 1.111 kroner per kvadratmeter, mens kontor i gennemsnit kan lejes for 1.257 kroner per kvadratmeter.\nFigur 1. Højest leje i butik og lavest i industri\nNår tomgangen falder, er det tegn på, at efterspørgsel efter lejemål stiger mere end nybyggeriet, hvilket normalt betyder, at lejen stiger.\nDen overordnede økonomiske tomgang er faldet med 1,9 procentpoint siden 2014, og dette er normalt med til at give stigende leje. I figur 2 ses udviklingen i lejen siden 2014 for de forskellige sektorer. For butik og bolig har der været de største stigninger. Her er lejen i gennemsnit steget med henholdsvis 1,7 procent og 2,9 procent om året siden 2014. Disse sektorer er også dem, der har den laveste tomgang. For bolig har tomgangen været svagt stigende de seneste kvartaler, men fra et lavt niveau. For kontor og industrilejemål er stigningen i lejen meget lille. Siden 2014 er kontorlejemål i gen-\nnemsnit steget med 0,6 procent om året og industrilejemål med 0,3 procent. Det er også de sektorer, hvor man har den højeste tomgangsprocent på henholdsvis 10,6 og 10,4 i januar 2018. Siden 2014 er andre priser i samfundet steget med 0,5 procent om året i gennemsnit, hvilket betyder, at industrilejemål reelt set er blevet billigere i perioden, mens lejen for kontor nogenlunde har fulgt den generelle prisudvikling. Lejen i butiks- og boliglejemål er steget mere end den generelle prisudvikling. kem@ejendomsforeningen.dk\nMetode Udviklingen i lejen er beregnet på ejendomsniveau, og det er den samlede årsleje, der afgør, hvilken sektor (kontor, butik, industri eller bolig) ejendommen tilhører. For at en ejendom kan indgå i indekset, skal den være med i statistikken i to på hinanden følgende kvartaler.\nFigur 2. Stigende leje siden 2014 115\nKilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Indeks for aktuel leje er dannet på baggrund af eksisterende lejemål mellem to perioder, hvor den aktuelle årlige lejebetaling danner udviklingen i indekset. I begrebet aktuel leje indgår både udlejede lejemål med den leje per kvadratmeter, som opkræves, og tomme lejemål med en beregnet leje per kvadratmeter. Den aktuelle leje er opgjort i løbende priser. Januar 2014 er defineret til indeks 100.\nista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side. \t90%\naf vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage\naf alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger\nRing 77 32 33 00 for mere information.\n27 Huset april 2018\nNy københavnsk bydel\nHistorien skal bevares i ny bydel i København I disse måneder begynder en omfattende omdannelse af Papirøen i København, hvor der skal opføres boliger, retail og et hotel de kommende år. Inspirationen til udformningen af bydelen stammer fra fortidens byggestil og nutidens kulinariske oplevelser. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Ill.: COBE. Foto: Danica Pension.\nrem mod år 2021 bliver et område med et samlet areal på knap 40.000 kvadratmeter ved Christianshavn omdannet til en ny bydel i København. Arealet ligger på Christiansholm, i folkemunde kaldet Papirøen, ved siden af Operaen på Holmen med front mod Skuespilhuset og Københavns Havn. Her skal opføres både ejerboliger, almene boliger, et hotel, retail og udadvendte erhverv. Alt sammen med tråde til områdets fortid. ”Ambitionen er at bevare det maritime udtryk, fra dengang området blev benyttet til maritime formål, så det bevarer en historisk reference til Christianshavn. Det skal udvikles med respekt for områdets historie, så vi vil helst ikke udvikle ejendomme, der ikke passer til området, men langt hellere forsøge at få det til at tale ind i den historie, som området bærer med sig”, forklarer Robert V.S. Nellemann, som er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme. Danica Pension udvikler projektet sammen med samarbejdspartnerne Nordkranen A/S og Klaus Kastbjerg fra Unionkul A/S.\net COBE. I den proces bliver gamle pakhuse og deres konstruktioner studeret nøje. ”Vi har gjort meget ud af, at ejendommene får et udtryk som de gamle pakhuse, der var i området. Vi søger blandt andet inspiration i pakhusenes tagflader, de såkaldte ”christians holmertage”, hvor tagene flader sig skråt ned over flere etager. Vi kigger også tilbage på udtrykket i pakhusenes stueetage, hvor de\nstore, markante døråbninger netop er med til at give en klar reference”, uddyber han. Ud over udformningen af bygningerne er der også høje ambitioner for gadearealerne rundt om bygningerne og ned til vandet, der skal smelte sammen med et nyt 5.000 kvadratmeter stort vandkulturhus, som Københavns Kommune planlægger at opføre i området.\nFinder inspiration i de gamle pakhuse I øjeblikket udvikles bygningernes udseende i samarbejde med arkitekter fra arkitektfirma-\nRobert V.S. Nellemann er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme.\n” ... Vi vil fastholde området som et tilløbsstykke for kulturen og det sociale liv med et levende havnekajmiljø og et offentligt og aktivt grønt gårdrum, hvor referencerne til historien også indgår”. Robert V.S. Nellemann, som er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme.\nArealet ligger på Christiansholm, i folkemunde kaldet Papirøen, ved siden af Operaen på Holmen med front mod Skuespilhuset og Københavns Havn.\n29 Huset april 2018\nUd over udformningen af bygningerne er der også høje ambitioner for gadearealerne rundt om bygningerne.\n”Det er vigtigt for os at udvikle et udadvendt byrum, som skaber en positiv udvikling for København og områdets andre aktiviteter. Vi vil fastholde området som et tilløbsstykke for kulturen og det sociale liv med et levende havnekajmiljø og et offentligt og aktivt grønt gårdrum, hvor referencerne til historien også indgår”, forklarer Robert V.S. Nellemann, der endnu ikke kan løfte sløret for, hvordan områdets historik skal bringes i spil i gårdrummet.\nNyfortolkning af madmarked Indtil for nylig holdt blandt andet madmarkedet Copenhagen Street Food til i det område, der i 2018 skal klargøres til det nye byggeri, og som har medvirket til at gøre Papirøen til et populært kulinarisk tilløbsstykke de seneste år. Den popularitet indgår ligeledes i arbejdet med at forme bydelen på ny. ”I udviklingsprocessen ser vi også tilbage på, hvordan streetfoodmarkedet har fungeret, og hvordan vi kan lave en nyfortolkning af det med et moderne udtryk, hvor vi bevarer meget af historien derfra. Det er meget vigtigt for os at skabe en attraktiv bydel, som brugerne har lyst til at bruge, og derfor kigger vi blandt andet i retning af den popularitet, som madmarkedet havde”, forklarer Robert V.S. Nellemann. Den største del af det samlede areal går til boliger, herunder anslået 20.000 kvadratmeter til ejerboliger og 6.750 kvadratmeter til almene boliger. Derudover vil retail og udadvendte erhverv fylde omkring 7.000 kvadratmeter i gadeplan, mens et nyt hotel vil optage omkring 6.000 kvadratmeter.\nCentral placering forpligter Robert V.S. Nellemann pointerer, at der følger et stort ansvar med, når man omdanner et populært og historisk område og opfører nye rammer. ”Det afgørende for os er at skabe et aktiv for byen, beboerne og lejerne i området. Det er et stort ansvar, vi har, da det er et rigtig vigtigt og centralt område for København over for Nyhavn, ved siden af Operaen og lige ud til den knappe ressource, som vand er. Og det forpligter til, at man udvikler et projekt, som kan leve op til både beliggenheden og den historie, der har været. Og det ansvar er vi i Danica meget bevidste om”, siger Robert V.S. Nellemann. Opførelsen af de nye ejendomme går i gang i 2019, og projektet forventes at stå færdigt i 2021. cbj@ejendomsforeningen.dk\nVisualisering af Bryggen mod vest.\n”Det afgørende for os er at skabe et aktiv for byen, beboerne og lejerne i området. Det er et stort ansvar, vi har, da det er et rigtig vigtigt og centralt område for København ...”. Ejendomsudviklingsdirektør Robert V.S. Nellemann, Danica Ejendomme.\nVi håber at se jer igen til årets administratorkonference Konferencen holdes den 20.-21. september på Comwell Sorø\nDANSK GLASFORSIKRING A/S Telefon 45 87 13 66 danskglasforsikring.dk\nDer er stigende efterspørgsel efter kontor-, butiks- og industrilokaler. Den positive udvikling for investeringsejendomsmarkedet afspejler desuden, at det generelt går godt for dansk økonomi, men BNP-væksten ligger dog 0,3 procentpoint under gennemsnittet i euroområdet. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Trine Ejsing.\net går godt på markedet for investeringsejendomme. Dette bekræftes af udviklingen for industriproduktionen, detailhandlen og kontorbeskæftigelsen. I den analyserede periode fra 2000 til 2017 er de alle steget med mellem 13 og 15 procent. Den øgede kontorbeskæftigelse og\nindustriproduktion medfører en stigende efterspørgsel efter henholdsvis kontor- og industrilokaler, og den øgede detailhandel betyder, at der er en stigende efterspørgsel efter butikslokaler. Udviklingen på investeringsejendomsmarkedet er knyttet til den generelle udvikling i økonomien. Ud over den positive udvikling i efterspørgslen af erhvervslokaler går det netop også godt for dansk økonomi gene-\nrelt. Både konkurser og tvangsauktioner er på et historisk pænt niveau og langt under niveauet efter finanskrisen. Væksten i BNP er i 2017 estimeret til 2,1 procent, som er lidt under gennemsnittet i euroområdet på 2,4 procent. mml@ejendomsforeningen.dk tej@ejendomsforeningen.dk\nStigende efterspørgsel efter erhvervslokaler Indeks, 2000 = 100 130 120 110 100 90 80 70 60 2000\nKilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks beregninger. Anm.: Detailhandlen er det sæsonkorrigerede mængdeindeks, DETA21. Kontorbeskæftigelsen er defineret af Ejendomsforeningen Danmark på baggrund af den månedlige beskæftigelse, LBESK03. Industriproduktionen er det sæsonkorrigerede produktionsindeks, PROD01.\nDer er flere kontorbeskæftigede, forbrugerne køber mere, og industriproduktionen er steget, hvis man sammenligner 2017 med 2000. De tre indeks er steget næsten lige meget i perioden 2000 til 2017. Detailhandlen er steget lidt mere med 15 procent, mens industriproduktionen og kontorbeskæftigelsen er steget med henholdsvis 14 og 13 procent siden 2000. I perioden er\ndetailhandlen i gennemsnit vokset med 0,8 procent om året, hvor størstedelen af stigningen har været i perioden 2000 til 2007 med et efterfølgende fald. I 2017 er detailhandlen ikke helt på niveau med 2008. Faldet i detailhandlen, som fulgte i årene efter finanskrisen, har fra 2013 og frem været afløst af stigninger. Kontorbeskæftigelsen toppede i 2008, og efter et dyk de efterføl-\ngende år kom den allerede i 2016 igen op på samme niveau. I hele perioden 2000 til 2017 er kontorbeskæftigelsen i gennemsnit vokset med 0,7 procent om året. Industriproduktionen toppede i 2007, og på trods af et kraftigt dyk som følge af finanskrisen passerede den i 2016 atter 2007-niveauet. Industriproduktionen er steget med 0,8 procent om året i gennemsnit.\nMarkant fald i antal tvangsauktioner siden finanskrisen Antal 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2000\nKilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks beregninger. Anm.: Antal tvangsauktioner er opgjort på baggrund af bekendtgjorte tvangsauktioner, TVANG1. Grundet databrud i 2009 er erklærede konkurser efter beskæftigede og tid, KONK7, tilbageskrevet med erklærede konkurser (historisk sammendrag) efter sæsonkorrigering og tid, KONK9.\nVæksten i Danmark ligger 0,3 procentpoint under gennemsnittet i euroområdet\nUdviklingen i konkurser minder om den for tvangsauktioner med en stigning under finanskrisen og et generelt fald siden. Siden 2010 er antallet af konkurser faldet med næsten 30 procent trods en mindre stigning siden 2014 efterfulgt af stagnation i 2017.\nDer er fremdrift i økonomien og positiv vækst i BNP, som er steget med 2,1 procent i Danmark i 2017. Figuren viser den procentmæssige ændring i BNP fra 2016 til 2017 i et internationalt perspektiv.\nBNP, %-ændring fra 2016 til 2017\nUnder finanskrisen var der en markant stigning i antallet af tvangsauktioner fra cirka 1.400 i 2007 til sit højeste niveau på omkring 5.200 i 2010, hvilket svarer til en stigning på 271 procent. Siden højdepunktet i 2010 har der været en nedadgående trend, og i 2017 var der knap 2.700 tvangsauktioner, hvilket svarer til et fald på næsten 50 procent.\nKilde: The Economist og Danmarks Statistik. Anm.: BNP-tallene fra The Economist er seneste estimater. Det danske BNP-tal er fra Danmarks Statistik, NAN1.\nDanmark ligger lidt efter euroområdet, Tyskland og Sverige, der har en vækst i 2017 på henholdsvis 2,4, 2,5 og 2,7. USA har ligeledes en lidt højere BNPvækst i 2017 på 2,3 procent, hvorimod Storbritannien blandt andet stadig er ramt af brexit med en lavere vækst på 1,7 procent. Danmark er på niveau med Norge, der også har en BNP-vækst på 2,1 procent. Kina og Polen har høje vækstrater med henholdsvis 6,8 og 4,6 procent, hvorimod Schweiz ligger noget lavere i 2017 med 1 procent.\n33 Huset april 2018\nFå mere viden Grundkursus: Erhvervslejeret I Få styr på de grundlæggende regler inden for erhvervslejemål. På kurset bliver der lagt vægt på lovgrundlaget og relevant retspraksis. Efter kurset er du i stand til at varetage administrationen af en række af de mest almindelige forhold inden for erhvervslejemål. Kurset holdes tirsdag den 15. maj i Aarhus. Undervisere Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og juridisk direktør Morten Østrup Møller, Ejendomsforeningen Danmark.\nGrundkursus: Lejeret I Bliv introduceret til lejerettens regler om beboelseslejemål, og bliv klogere på lejelovgivningen og dens fald gruber.\nBestyrelsens ansvar og hæftelse i andelsbolig- og ejerforeninger Få indsigt i de problemstillinger, man oplever som bestyrelsesmedlem og det ansvar man er pålagt. Kurset giver dig en introduktion til de tiltag fra arbejdsgruppen for ansvarlig drift af andelsboligforeninger som er nedsat af Erhvervsministeriet samt fra ejerlejlighedsudvalget som er nedsat af Erhvervs- og Vækstministeriet, som man som bestyrelsesmedlem skal være opmærksom på. Kurset holdes onsdag den 16. maj i København. Underviser Juridisk konsulent og advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.\nFinansielle løsninger og en mulig ny krise Få styr på muligheder og problemstillinger i forbindelse med finansiering af fast ejendom.\nKurset gennemgår lovgivningssystemet og tager udgangspunkt i indgåelse af lejekontrakten og de sædvanlige vilkår omfattet af den autoriserede standardlejekontrakt. Rammerne for konsekvenserne af lejeaftalen er i fokus.\nDe grundlæggende problemstillinger for valget af finansiel løsning gennemgås med udgangspunkt i forskellige ejendoms- og investortyper. Hvilke værktøjer og faldgruber er der? Og hvordan vælger og forhandler du den optimale løsning?\nKurset holdes tirsdag den 17. april i København.\nKurset holdes tirsdag den 15. maj i København.\nUndervisere Juridisk direktør Morten Østrup Møller og juridisk konsulent Julie Marie Vendelby, Ejendomsforeningen Danmark.\nUndervisere Administrerende direktør Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone Property Management og direktør Peter Lilja, Heimdal Nordic A/S.\n”Småhuse” i lejelovgivningen\nBliv opdateret med seneste nyt om ansættelsesret.\nFå styr på reglerne om ”småhuse” i boliglejelovgivningen.\nKurset giver dig en gennemgang af de seneste ændringer inden for ansættelsesret. Gennemgangen omfatter blandt andet de ændringer, som persondataforordningen medfører for personaleadministration, de nye barselsdagpengeregler, den nye skatteindberetningslov for blandt andet lønindberetninger, den nye lov om jobklausuler og status på den nye ferielov. Kurset holdes tirsdag den 29. maj i København. Underviser Advokat Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal.\nKurset holdes fredag den 20. april i København. Kurset holdes tirsdag den 24. april i Aarhus. Undervisere i København Advokat Troels Flethøj Thygesen, Nielsen & Flethøj advokater og juridisk konsulent Ramin Salek, Ejendomsforeningen Danmark. Undervisere i Aarhus Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og direktør Elsebeth Due Kjeldsen, Sinding & Compagni A/S.\nNyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening\nHvem leder og beslutter i ejerforeningen? Hvornår skal beslutninger træffes af generalforsamlingen, og hvornår kan bestyrelsen bestemme selv? medlemmer til bestyrelsen. Der kan også vælges suppleanter. For at være valgbar til bestyrelsen skal man enten være medlem af foreningen, ægtefælle/samlever eller myndigt husstandsmedlem. Bestyrelsen kan kun træffe beslutninger, når formanden eller næstformanden og mindst to yderligere medlemmer er til stede. Bestyrelsens beslutninger træffes med simpelt flertal, men hvis der er lige mange stemmer for og imod, er formandens stemme afgørende.\nTekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening. Foto: Camilla Rønde.\nom i alle andre foreninger er generalforsamlingen den øverste myndighed. Generalforsamlingen vælger en bestyrelse, som leder ejerforeningens daglige drift og skal gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Bestyrelsen kan ansætte en administrator til hjælp og har således kompetencen i forhold til administrator. Lovgrundlaget for etablering af ejerforeninger findes i ejerlejlighedsloven. Erhvervsstyrelsen har herudover udarbejdet en normalvedtægt, hvor reglerne for ejerforeningens administration er nedskrevet. Mange ejerforeninger har dog en individuel vedtægt, som skal være tinglyst, hvis normalvedtægten skal fraviges. Tinglyste særvedtægter kan være meget forskellige, hvorfor der her tages udgangspunkt i normalvedtægten.\nNormalvedtægtens § 9 indeholder bestemmelse om, at bestyrelsen skal sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fællesanliggender. Herudover skal bestyrelsen sørge for at gennemføre de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet. Bestyrelsen har pligt til og ansvar for at indkalde til generalforsamling, og den har også ansvar for at føre protokol over forhandlingerne på de afholdte bestyrelsesmøder. Bestyrelsen skal også sørge for, at der bliver opretholdt god ro og orden i ejendommen, ligesom bestyrelsen skal sørge for opkrævning af fællesbidrag og har ansvar for at forvalte eventuel formue, indbetalte bidrag, grundfond og eventuel viceværtslejlighed. Bestyrelsen har pligt til at efterkomme gældende lovgivning, vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. Derudover har bestyrelsen pligt til at gennemføre påkrævede foranstaltninger for at føre en forsvarlig administration. Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestyrelsen kan pådrage sig et erstatningsansvar, hvis den tilsidesætter de opgaver, den er pålagt.\nValg af bestyrelse Efter normalvedtægtens § 8 vælges bestyrelsen ved simpelt flertal efter fordelingstal på ejerforeningens generalforsamling. Formanden bliver valgt særskilt, og bestyrelsen består af tre medlemmer ud over formanden. Hvis ejerforeningen indeholder færre end fire lejligheder, skal der vælges tilsvarende færre\nBestyrelsens bemyndigelse Bestyrelsen har ikke nogen eksklusiv bemyndigelse og kan altså ikke træffe beslutninger alene. Alle bestyrelsens beslutninger kan indbringes for generalforsamlingen. Bestyrelsen kan dog træffe enkelte beslutninger på egen hånd. For eksempel kan be-\nstyrelsen gennemføre løbende ejendomsadministration, men går beslutningerne ud over det, skal generalforsamlingen medvirke. Bestyrelsen bør heller ikke påføre ejerne omkostninger, der er større, end hvad der er behov for til en forsvarlig løbende administration. Det budget, generalforsamlingen har vedtaget og godkendt, bør være udgangspunktet for bestyrelsens handlinger og beslutninger.\nDispositioner uden for løbende ejendomsadministration Hvis der skal træffes dispositioner, som går videre end sædvanlig løbende ejendomsadministration, og som ikke af det løbende budget, for eksempel større fornyelses- og forbedringsarbejde, vil det normalt falde uden for bestyrelsens kompetence og kræve generalforsamlingens medvirken. Bestyrelsen kan heller ikke på egen hånd råde over ejendommen ved salg, pantsætning, tilkøb af areal, udlejning mv. Den slags forudsætter også generalforsamlingens medvirken. Bestyrelsen kan heller ikke ændre på vedtægter, men kan eventuelt komme med forslag til generalforsamlingen. Endelig kan bestyrelsen heller ikke træffe beslutning i sager, som efter vedtægterne kræver kvalificeret flertal. Administrator kan på samme måde ikke træffe beslutninger, der går ud over bestyrelsens kompetence, og skal tillige have bestyrelsens godkendelse.\nBistand Der er således et stort ansvar og mange pligter ved at indtræde i en ejerforenings bestyrelse. Bestyrelsens medlemmer bør derfor sætte sig godt ind i reglerne på området – det vil sige lovgivning og vedtægter ligesom det kan være en god ide at søge professionel bistand. Ejerlejlighedernes Landsforening står til rådighed, hvis der måtte være spørgsmål til, hvordan man griber forskellige beslutninger an. ejl@ejl.dk\n35 Huset april 2018\nAL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30\nArbejdernes Landsbank Plads til alle\nAPCOA PARKING har til opgave at administrere parkeringsløsninger på Arbejdernes Landsbanks parkeringspladser.\nselskab til at adfærdsregulere billisterne i områderne nær deres filialer, så der blev plads til egne kunder og medarbejdere på en nem og fleksibel facon.\nArbejdernes Landsbank er en af Danmarks største banker med 70 filialer i Danmark. I 2017 blev Arbejdernes Landsbank udnævnt til danskernes foretrukne bank for 9. år i træk. Derfor gav det mening at samarbejde med APCOA PARKING som, med sine fleksible og kundeorienterede løsninger, selv er en virksomhed med kunden i fokus.\nParkeringsløsningen For at sikre den lette og gode parkeringsoplevelse for kunderne i banken har APCOA PARKING opsat automater, hvor man kan scanne sit Arbejdernes Landsbank-dankort, hvilket giver gratis parkering i et tidsrum angivet på den individuelle plads. Automaterne sikrer samtidigt et flow på pladserne og mulighed for parkering for andre i området\nSamarbejdet med APCOA PARKING blev indledt fordi Arbejdernes Landsbank havde brug for et parkerings-\nAPCOA aktiver ”For Arbejdernes Landsbank er det vigtigt, at vores kunder får en god oplevelse, når de besøger vores filialer, og med APCOA PARKINGs administration af vores parkeringsanlæg er vi sikre på, at ingen af vores kunder kommer skidt fra land. Samtidigt har APCOA PARKING været gode til at komme med mange forskellige bud på, hvordan vores parkering skal sættes op. Det er vi meget glade for." Facility Manager hos Arbejdernes Landsbank, Henrik Schneller APCOA PARKING A/S Lanciavej 1A 7100 Vejle\n■ Merværdi på parkeringspladser ■ Fordele for kunder og ansatte ■ Differentierede løsninger for individuelle pladser ■ Parkering for billister i lokalområdet ■ Flow i parkeringsmulighederne\nHuset 3 2018: Skimmelsvamp\nHuset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp og med en advokat om forhold, som udlejer og lejer sk...


Bordel hjørring sex nordsjælland..\nenlige kvinder søger mænd sex første gang Gratis Bøssefilm Populære Parfumer Til Mænd Porno danske piger jeg vil kneppe\npige søger bolleven brugt undertøj Tattoo world ringsted escortguid Real Abe Fuck Pige Mega Bryster Fuck Porno Latex Escort Billeder Af Kusser Mand sutter pik nemmehjemmesider urmærker til kvinder free chat Dating Dk Login Anmeldelse Massagepiger Park and ride parkering københavn mette rønholt Massage Amager Boulevard Danske Pornosider\nGratis Pik Uafhængige Demokrater Modne Kvinder Og Yngre Mænd Escort Varde\nKøn og seksualitet dating med niveau Privat Thai Massage Double Blowjob Blowjob uden kondom thai massage kastrup\ngratis gift voksen sex dating site lokale sex affenders Fotograf søger model escort high class\nGentlemenhouse Billig Parkering Hamburg atlas gladsaxe ældre kvinder får pik\nStore Piger Porno Private Porno Danske chatsider sex escort københavn Danske prostituerede escort amager\nGratis Sex Mobil Massage århus Sex Gratis Porno Dk Thai Massage Escort..\nbordel roskilde 18 årige pornostjerne. Escorts københavn massagepiger kolding... Thai Massage Hornslet Escort østjylland\npar søger par jylland engelsburg fl de manden på linjen anal sex videoer Massage sex esbjerg sperm i munden..\nårhus escort escort piger i århus unge homoseksuel dating app aalborg en ræv bag øret anal sex billeder Teori Gravid Udenfor ægløsning kvinder søger mand med penge parkering sex treff.\nThailandsk massage på fyn orlogsmuseet copenhagen Gratis massage escort skanderborg Kvinders seksualitet kamasutra dansk Ladyboys i københavn dansk pono film danske amatør billeder frækkepiger\nsez noveller pigekollektivet randers Sex massage herning gamle kvinder sex Massage Mand Til Mand Escort Frederikssund.. Sexparty München Krebsmann Sexleben, kvinde søger kvinde ældre 30 albertslund bordel nordjylland escort pige jylland.\nsex party københavn ekstra bladet thai massage vil du kneppe sexede modne kvinder Massage taastrup massage københavn sex Sønderborg Escort Mascha Vang Højde Thai Massage Vejen God Dansk Porno Nam Thai Massage Danish Barbie Porn pik størrelse birkerød massage, find sex partner escort in denmark Silkeborg massage intim massage århus hotteste pornostjerner silikone bryster efter amning\nFussfetisch berlin top model pornos.. Danske kr til euro porno sex dk Frække stillinger meena thai massage... Damer Der Sutter Pik Amatør Patter. Kvindekroppe zip maps kode sjælland\nMasage Piger Ekstra Ark Side 6 Dk Gøglerbåden Essan Thai Massage\nliderlige modne kvinder sut pik Erotisk massage viborg escort herlev.. Escort siden dk roskilde escort Sex Kalundborg Onani For Piger,\nSara massage kolding munkholm zoo, Sara massage kolding christiansborg elevator swing klub århus smukke pornostjerne...\nThai ladyboy sex thai massage århus body to body Bordeller I Danmark Liste Søger Pige Til Sex naturlig kønsbehåring tao tantra massage jylland. Homo sex noveller telefonsex dansk, Sex I Hillerød Escort I ålborg Danske Kvinder Nøgen Billeder Sexpiger Mænd Med Store Pikke Porno Billeder billig escort pige solarie nørrebro\naarhus babes thai massage herning Massage I Nordsjælland Gratis Sex Med Gamle Damer escort rødovre free massage porno Dansk porno dvd escort vanløse Massage Escort Fyn ønsker Kvinder. Massage roskilde thai xxdarkmovies næsehårstrimmer test veksle euro til danske kroner, Billig massage odense billigt hotel i århus\nThai massage allerød escort til par escort på djursland kvinder der søger sex\nThai massage køge odense pigerne Thai Massage I Herning Swinger Historier Sabai Dee Thai Massage Billig Thai Massage København..\nTantra til mænd sex i hillerød. Slavesammenføring Massage Nykøbing Falster thai massage i aarhus det perfekte blowjob\ngratis amatør pornofilm napalm pigen. Store Danske Pik Hvor Gammel Er En Ko Escort service gratis dansk sex Hvad er 1 euro i danske kroner aalborg thai massage. thai massage i kolding kalundborg massage Pp Massage Esbjerg Escortguide.. Thai Massage Hjørring Skolegade Massage Escort Annoncer lotus massage frederiksberg escort esbjerg Dog Dildo Hermes Hallen Massagesider Herpes I Underlivet Fjenneslevmagle Kaffe At Tilstræbe Et\nBig Pussy Lips Massagepiger Aalborg Thai Massage århus C Stripklubber I København Fedt kvinder i bikini slappe bryster\nTrans vejleder pornostjerne siri Gratis sex odense skærebukser husqvarna Fisse barbering thai massage i vanløse. Herlev på nett dating web site for unge gift mand\nHvad Er Bdsm Gratis Bøsse Video at med rør kneppe sex flensted xxx online date webcam sød clubs Super Chat Score Datingsider For Voksne\nlille pik porno amatør kvinder...\ngratis porno modne billeder porno Www Escortguide Dk Trekant Sex gamle kvinde til kvinde yngre 30 i glostrup.. eskortere jeanette ottesen bryster ung fisse bliv mandlig prostitueret\nthai massage danmark massage odense thai thai massage i nordsjælland thai massage gl køge landevej Leon Petersen Vvs Escort Service århus bordel amager escort massage trans\nstore bryster pornostjerne xxdark copenhagen Tantra Massage Nordsjælland Billeder Af Dick\nSuperbrugsen halmtorvet åbningstider kakadue bar Se Og Høre Frække Nordic Biograf århus\nDorthe damsgaard porno bestil luder hvad er tantra massage jeg søger en kvinde glostrup voksen på nett dating tjenester for gifte kvinder yngre 50 Eskortguide Signing Molde Bryster\nhvad er super fransk gentlemensclub45.\nSexlegetøj Til Mænd Fyn Escort søger kæreste sex sønderjylland thailandsk massage orchide roskilde brothel in rødovre\nsex i hjørring hot girl silkeborgvej Sex video gratis hot party sex\nPussygalores asia middelfart åbningstider Irina Babenko Bryster Massage I Nordjylland\nMastektomi med eget fedt underlige feticher Black men gay massage escort vendsyssel Eskortere store bryster gaver til unge mænd Dating for 40 plus frække postkort fødselsdag... Tantra massage for men aalborg swinger klub adam og eva Cassiopeiastars Olivia Paradise Hotel ... amatør nøgen music hall københavn Anmeldelser thai massage bordel nordjylland Ark Esbjerg Lin Thai Massage Vejleder, danske gratis pornofilm sex vejle Mavepine Efter Afføring Cph Escort Nøgne amatører thaimassage sjælland,\nHarem Sauna Erotik Massage Fulda... copenhagen sauna club sex og fisse Www escort dk privat dansk sex\nBøssesex Thai Massage I Flensborg bordel midtjylland gratis massage sex Svenske Sex Noveller Motel Sjælland Store Piger Sex Erotiske Noveller Dk Verdens næststørste land negro bryster. Dating plus 40 lækre kvinder over 50\nThai massage birkerød hovedgade atomfysiker holger bech nielsen. massage escort randers massage i allerød Skive Gratis Datingsider I Danmark...\nSexede Naturlige Røv Rimmerslund Dag Søgemaskine 50 Sorte Piger Massage tysk porno overtro i gamle dage moden kvinde søger sex moden kvinde får pik, Prostitueret randers massage escort nordjylland Sex med konen erotisk massage til kvinder\nerotiske lydbøger svenske sexhistorier Paradis Er Ebeltoft Elise Overrasket Video sexhistorier atomfysiker holger bech nielsen Essex del tid på skolen job søg letvægts kvinder\nRabat givskud zoo dick billeder callgirl osnabrück rollstuhl porno. Massage sex nordjylland afrodite pigerne Behåret piger siam massage holstebro , Sex i flensborg escortpiger vestsjælland, Blond Anett Memphis Monroe Pornostjerne Eksperiment Artemis berlin thai frederikshavn... Falconer Salen Adresse Gratis Hardcore Sex, Massage bernstorffsvej thai massage lyngbyvej... viborg dating-tjenester for midaldrende kvinde Sorte kusser helsingør biograf Thai Massage København østerbro Massage Vallensbæk escort til kvinder århus wellness Porno Gratis Line Baun Bryster Bordel istedgade b smukke hjørring Sanne Escort Helkropsmassage København kontakt essex wildlife trust find seksualforbrydere postnummer escort stendal thai massage weil am rhein. bare kendte damer snuskfilm se Dansk porno mercedes erotik massage...\nLiderlige piger massage ebeltoft Meena thai massage hillerød porno patter ... Escort massage århus escort søges sexy lesbians erotisk massage sønderjylland Danske cam piger fremmed fisse.\nSwingerklub ålborg dogging århus Luder I Nordjylland Jeg Knepper Min Mor Danske porno stjerner nikki dane Gratis kusse swingerklub slagelse..\nDansk Engelske Ord Metropol Aalborg Noveller Om Sex Massage I Esbjerg essex vis datoer voksne personals 6 escort videbæk escort piger roskilde\nPussykat sex på offentlige steder Decode ThemeSex kontaktannoncer taletidskort tdc startpakke by Macho Themes Sexshop midtjylland skandinaviske pigenavne\nBordeller i sønderjylland thai massage med afslutning


kr 318,00 (Vis alle)\n- kr 318,00\nInkl. moms kr 318,00\nessentials by ARTISTRY™ Anti-Blemish Pore Refreshing Toner\nDette sæt mod uren hud består af en effektiv daglig toner og en kraftfuld gel til behandling af de berørte områder, der begge er med til at bekæmpe og forebygge urenheder.\nessentials by ARTISTRY Anti-Blemish Pore Refreshing Toner medvirker til at rense huden og fjerne urenheder, så huden får et mere klart udseende ved fortsat brug af produktet.\nessentials by ARTISTRY Anti-Blemish Gel Treatment med salicylsyre trænger ind i huden og behandler og forebygger urenheder skånsomt.\nEliminér og forebyg urenheder med det effektive men skånsomme Anti-Blemish Bundle essentials by ARTISTRY. Produkterne er udviklet til fedtet hud med tendens til urenheder og indeholder en række meget effektive, naturlige ingredienser, der er med til at booste hudens klarhed. Bekæmp urenheder med dokumenteret virkning fra essentials by ARTISTRY.\nBegge produkter indeholder:\nNUTRIWAY™-dyrket acerola-kirsebær ekstrakt, en kraftig antioxidant.\nSalicylsyre– en kendt og dokumenteret ingrediens mod urenheder, der er med til at normalisere.\nResultat efter at have brugt essentials by ARTISTRY Anti-Blemish Gel Treatment:\n91 % af forbrugerne sagde, at de oplevede mindre rødme i huden.\n74 % af forbrugerne sagde, at gelen gav hurtige resultater.\nTo meget effektive produkter i ét sæt\nIndeholder effektive, naturlige ingredienser\nIndeholder acerola-kirsebær fra NUTRIWAY\nIndeholder ikke farvestoffer og syntetisk farve\nUdtørrer og irriterer ikke huden\nVelegnet til alle hudtyper med tendens til urenheder\nAnvend toner efter rensning af huden, morgen og aften. Kom lidt af produktet på en vatrondel, og påfør over hele det berørte område efter behov.\nPåfør gel efter toner direkte på det berørte område op til to gange om dagen eller efter behov.\nBrug en fugtgivende creme efterfølgende.\nDet bedste resultat opnås ved at bruge produkterne sammen med andre essentials by ARTISTRY-produkter.\nNUTRIWAY™-dyrket acerola-kirsebær ekstrakt, der giver en kraftig antioxidanteffekt.\nAloe og sølvpilebark beroliger og lindrer huden\nZink-PCA– kontrollerer talg\nessentials by ARTISTRY Anti-Blemish Pore Refreshing Toner indeholder også:\n0,5 % salicylsyre – ingrediens, der modvirker urenheder samt er med til at normalisere produktionen af hudceller og forhindre døde hudceller i at tilstoppe porerne\nCitron – er med til at rense og skabe balance i hudens pH-niveau\nessentials by ARTISTRY Anti-Blemish Gel Treatment indeholder også:\n1 % salicylsyre – ingrediens, der modvirker urenheder samt er med til at normalisere\nTroldnød – sammentrækkende samt rensende og beroligende effekt\nGrøn te-ekstrakt – antioxidant med lindrende virkning


Yahya Hassan løber med litteraturpris - MX.dk\nAf Bo Norström Weile - 26/01-14 14:59\nYahya Hassan løber med litteraturpris\nMed sin omdiskuterede digtsamling "Yahya Hassan" ramte Yahya Hassan med fuld kraft ned i tabuer og fordomme.\nMed sin omdiskuterede digtsamling "Yahya Hassan" ramte Yahya Hassan med fuld kraft ned i tabuer og fordomme. (Billede: Polfoto)\nAnklager: Fire måneders fængsel for vold mod Yahya