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F1: Kamui Kobayashi ''mécontent'' de la situation avec Caterham | Actualités automobile | Auto123\nF1: Kamui Kobayashi ''mécontent'' de la situation avec Caterham\nLes nouveaux dirigeants de Caterham avaient décidé d'écarter le Japonais pour le grand prix de Belgique, pour accueillir André Lotterer et son partenaire Hype.\nKamui Kobayashi explique aux journalistes présents à Monza : « Je pense que c'était aussi le mercredi (avant la course). J'étais à l'usine, je travaillais dans le simulateur, et vers midi environ, on m'a dit que je ne piloterais pas à Spa. J'y suis tout de même allé, mais pas sur la piste. Je suis resté à l'hôtel plutôt que de créer des problèmes dans le paddock. J'aurais subi tout un tas de questions là-bas et je n'avais pas les réponses sur pourquoi je ne courais pas ».\nCette fois-ci, alors qu'il était clair que Lotterer et Roberto Merhi seraient annoncés pour Monza, Kamui Kobayashi était à Tokyo cette semaine.\nAu final, Merhi n'a pas obtenu sa super licence et Lotterer a refusé la proposition de Caterham pour Monza.\nInterrogé jeudi sur le moment où il a été convoqué pour Monza, Kobayashi répond : « Hier. J'étais à Tokyo. C'était à la dernière minute ».\nKamui Kobayashi est réputé et apprécié pour son esprit combatif, et n'apprécie pas spécialement de rester en fond de grille avec Caterham.\n« La situation est difficile. Tout d'abord, c'est la course qui m'intéresse. Je veux courir. Mais ce qui s'est passé durant les deux dernières semaines n'a rien à voir avec le sport. Ce sont des décisions politiques », de commenter le Japonais.\n« Nous avons même dû négocier avec les avocats, c'est une situation vraiment difficile. L'équipe est dans une position délicate. Lorsque je regarde les nouvelles, je pense que tout semble assez évident. Roberto pilotera pour la séance du matin et André n'était pas heureux avec ça. Alors ils m'ont appelé », d'ajouter Kamui Kobayashi.\nInterrogé s'il avaient envisagé de dire « non » comme Lotterer, le pilote japonais souligne : « J'ai un contrat. S'ils disent que je travaille dans le simulateur, je travaille dans le simulateur. S'ils veulent que je reste à la maison, je reste à la maison.\n« Suis-je heureux ? Non. Mais je ne peux pas y faire grand-chose. J'essaie de maintenir de bonnes relations, dans la mesure du possible. Mais s'ils veulent survivre, ils sont peut-être forcés à être dans cette situation ».\nIl parait clair que Caterham fait rouler Roberto Merhi le vendredi matin afin que ses partenaires paient pour qu'il soit sur la grille à Singapour et après.\nKamui Kobayashi admet qu'il cherche un avenir différent avec ses agents.\n« Nous devons réfléchir à d'autres options et voir ce que nous pouvons faire, bien sûr. Les équipes de pointe doivent d'abord faire leur choix et puis ensuite, ce sera le reste », de conclure Kamui Kobayashi.\nF1: Andre Lotterer ne conduira pas pour Caterham à Monza\nPilote Audi en endurance, Andre Lotterer a refusé de reprendre le volant de la Caterham CT05 à moteur Renault à l'occasion du Grand Prix d'Italie à Monza.


Comment transformer un client insatisfait en fan, voire en ambassadeur de votre marque ? Cela peut vous sembler impossible… et pourtant vous pouvez y arriver !\nTout d’abord, il faut savoir que perdre des clients n’est pas une fatalité dans certains cas…\nCertes, en moyenne, chaque année les entreprises perdent 10% de leurs clients.\nCette érosion naturelle est en partie liée à des causes externes :\ncessions / rachats / cessations d’activités,\nchangements dans les outils utilisés,\ndes décisions stratégiques avec de nouvelles priorités,\nchangements de personnes qui remettent en cause des décisions et outils,\nl’inadaptation du produit suite aux évolutions des besoins,\nCependant au-delà de cette perte de clients quasi inéluctable, il y a d’autres causes qui sont cette fois internes… en particulier suite à une déception sur le produit ou le service.\nCeci permet de dire, que le fait que perdre des clients n’est pas forcément inéluctable…\nIl est possible de réduire le nombre de ses clients perdus (l’attrition), en mettant en place des stratégies simples visant à les fidéliser et à s’assurer qu’ils restent contents… voire même promoteurs de votre marque.\nSouvent les facteurs majeurs qui font qu’une entreprise quitte un fournisseur, sont des causes “internes” à l’entreprise, en particulier :\nUn mécontentement sur le produit ou sur le service (parfois une incompréhension, une mauvaise utilisation…),\nUne mauvaise communication avec les conseillers au support ou avec un commercial,\nUn manque de communication sur les produits & services (le client achète un produit concurrent par méconnaissance),\nLe rapport qualité / prix qui n’est pas suffisamment valorisé,\nUne mauvaise explication des prix ou de la structure de coûts,\nDans la plupart de ces cas lorsque la cause est interne, l’entreprise peut avoir un impact, et retourner la situation et transformer un client mécontent en Fan.\nCar un client qui part c’est :\nDu chiffre d’affaires en moins\nUn bouche à oreille négatif\nAu final, l’insatisfaction des clients est une situation préjudiciable pour toute entreprise.\nParvenir à réduire l’insatisfaction est synonyme d’amélioration de sa rentabilité…et si vous arrivez en plus à convertir ces clients insatisfaits en fans, voire en Ambassadeurs, alors vous aurez gagné des clients pour la vie…\nRappelez vous aussi que même un client qui est insatisfait, et qui vous quitte, n’est jamais perdu pour la vie…\nGénéralement un client vous donnera toujours une seconde chance, en particulier si vous lui faites une communication où vous reconnaissez votre erreur, votre annoncez un changement et vous lui faites une offre incitative (voir cet article sur les campagnes marketing sur les clients inactifs).\nMais avant cela, nous allons voir comment identifier un client insatisfait, et comment réduire son insatisfaction (voire la supprimer… et peut être le transformer en Fan !).\nComment déceler l’insatisfaction chez vos clients ?\nLa meilleure façon d’éviter l’insatisfaction, c’est d’éviter de la provoquer !\nMesurez la satisfaction aux moments clés du parcours client\nLa mesure de l’insatisfaction des clients par les conseillers\nLa mesure de la satisfaction post résolution\n6 conseils simples pour transformer un client insatisfait en Fan !\nSoyez à l’écoute du client et faites preuve d’empathie\nIdentifiez les raisons de l’insatisfaction, trouvez une solution et tenez vos promesses\nUtilisez les feedbacks clients comme un outil d’amélioration, et prouvez-le à vos clients\nNe robotisez pas votre discours… mais sachez utiliser les nouveaux outils digitaux\nProuvez votre engagement et votre orientation client\nSpécialisez vos équipes dans la gestion de l’insatisfaction.\nBonus : Les clés pour gérer un client insatisfait\nEn conclusion… les clients insatisfaits, une réelle opportunité !\nGérer l’insatisfaction, ce n’est pas offrir des bons de réduction à tour de bras…\nUne étude menée aux USA montre que les clients veulent en premier être écoutés, être sûr que le problème est corrigé, avoir de l’empathie, obtenir la certitude que cela n’arrivera plus, savoir pourquoi c’est arrivé… bien avant d’avoir une réduction commerciale ou qu’un produit soit remplacé ou remboursé.\nLe graphique ci dessus met en avant\nEn rouge tout ce qui est lié au produit et services (être remboursé, avoir une réparation…)\nEn gris tout ce qui est du domaine de l’attitude (empathie, s’excuser…).\nCela veut donc dire qu’avant tout, gérer l’insatisfaction, c’est du relationnel et de la communication.\nLa détection du mécontentement est donc essentielle.\nCette insatisfaction peut arriver dès l’achat du produit, en particulier si la promesse faite au client (ce à quoi il s’attend) est bien inférieur face à ce qu’il obtient (sa perception du service rendu).\nC’est ce que l’on appelle la dette (ou la créance) d’Expérience Client.\nElle se calcule en faisant la différence entre Les Attentes – La Réalité perçue d’Expérience Client.\nSuite à l’achat, il y a l’usage, avec l’usage au quotidien et les différents moments de vérité.\nUn moment de vérité est un moment important dans la vie du client (ex: son premier appel au support, le renouvellement sa facture…).\nCar malgré leurs efforts, les entreprises ne pourront jamais éradiquer l’insatisfaction… l’erreur est humaine, et il y a toujours des aléas dans la vie.\nIl ne faut donc pas ignorer les problèmes, mais les anticiper, et s’ils arrivent les traiter de la meilleure manière.\nToutefois, l’insatisfaction pourra être sensiblement réduite en adoptant une démarche proactive.\nEn tant que client, il n’y a rien de plus désagréable que d’apprendre que quelque chose ne fonctionne pas, alors qu’il aurait été très simple de prévenir les clients en amont…\nFaites donc des efforts pour informer (ex: email d’alerte, suivi de situation…), et dans la mesure du possible donnez des indications sur les délais de résolution.\nIl vaut mieux que le client soit au courant du problème, plutôt que de prier pour qu’il ne s’en rende pas compte… et que justement il vous appelle furieux !\nIl est indispensable de mettre en place un dispositif d’enquêtes de satisfaction qui pourra être online (enquêtes sur le site web, emails post achat…) et off line (ex : bouton avis dans une boutique, QR code sur un ticket de caisse, SMS…).\nD’où l’importance d’identifier précisément ces moments de vérité du parcours client.\nCes moments de vérité sont généralement peu nombreux, mais ils ont une importance clé dans le parcours client (livraison, premier usage…).\nLes identifier est simple, comme indiqué dans cet article sur l’optimisation du parcours client.\nEn revanche le moment de l’envoi de l’enquête de satisfaction est essentiel, et peut varier selon le produit / service ou le moment de véritié.\nSelon le produit ou le service, la mesure de la satisfaction doit se faire immédiatement (ex: juste après un achat en magasin, après une visite dans une agence, suite à un appel au service client…), ou plus tard le temps que le client puisse se rendre compte de la qualité du produit (ex: 1 semaine après pour une réparation dans un garage…).\nPour cela, il existe différents dispositifs d’enquêtes à chaud, à tiède…\nAinsi, l’enquête à froid permet de donner un avis sur la qualité des produits et services offerts en dehors des moments de vérité.\nLe plus souvent, cela se fait 1 fois par an via une enquête de type “NPS” (Net Promoter Score, voir cet article sur le calcul du NPS et ce qu’est un bon score) pour savoir “comment ça va” pour le client vis à vis de la marque.\nQu’elles soient à chaud, à froid, à tiède… les enquêtes de satisfaction permettent de corriger l’insatisfaction, afin de donner un espace de communication au client, et ainsi éviter qu’il ne se défoule sur les réseaux sociaux, qu’il ne décide d’arrêter de commander vos produits (sans rien vous dire… car c’est la pire des choses, car à ce moment là il est trop tard pour corriger les choses)…\nPour mettre en place un dispositif d’écoute client, vous pouvez consulter l’offre d’Eloquant, qui propose tout une gamme de solutions\nEnquête clients ou collaborateurs,\nCanal SMS / email / Messages Vocaux, pop-up web\nAnalyse sémantique des textes et de la voix\nLes enquêtes de satisfaction sont également essentielles pour donner la parole aux clients.\nOn voit souvent des marques “prises en otage” par leurs clients qui viennent exposer sur Twitter, Facebook, Linkedin… leur mécontentement afin d’être entendu car aucun autre espace de discussion n’était à leur disposition…\nLe plus souvent cela commence par un appel au Service Client, avec une réponse négative ou approximative, qui entraine une volonté de faire réagir la marque et de l’interpeller :\nEn effet, les clients savent désormais comment fonctionnent les entreprises, et que s’ils laissent une mauvaise note lors d’une enquête de satisfaction, cela ne sera pas sans réaction.\nUne autre tendance dans la mesure de la satisfaction client, est à une simplification du feedback des clients et de l’effort pour répondre.\nLes questions des enquêtes de satisfaction à chaud comprennent de moins en moins de questions.\nL’enquête se compose souvent d’une question fermée sur la satisfaction (une note de 1 à 5 avec des étoiles) et d’un commentaire.\nCe commentaire est l’explication de la note, et elle permet aux consommateurs de dire ce qu’ils n’aiment pas et pour quelles raisons, et souvent au delà du simple usage du produit.\nGrâce aux outils d’analyse sémantique, il est possible de déceler les signaux faibles, les bonnes pratiques, les chantiers prioritaires… dans la masse des remontées.\nCette approche proactive permettra de déceler les germes d’un mécontentement notoire et agir en conséquence pour transformer le client contrarié en véritable fan.\nEt bien entendu, plus vous serez rapides à répondre à l’insatisfaction, meilleure sera l’opinion de vos clients sur votre marque et votre qualité de service.\nPar exemple un de nos clients a un record de 13 minutes entre l’enquête de satisfaction et le rappel par le manager de la boutique… effet whaou garantit !\nAu delà de l’usage opérationnel qui est de corriger l’insatisfaction, les enquêtes de satisfaction permettent à l’entreprise d’interpréter les facteurs d’insatisfaction ou de satisfaction dans le cadre d’une procédure d’amélioration continue.\nLe but n’est plus attendre un “moment de vérité” pour écouter ses clients, mais d’être proactif dans l’analyse du parcours client.\nEn effet, l’insatisfaction des clients n’est pas toujours directement perceptible, surtout s’il s’agit d’un phénomène graduel.\nIl est possible que l’insatisfaction d’un client prenne corps progressivement et que son seuil de patience soit franchi avant que le malaise se manifeste via un appel au service client (et souvent il est déjà trop tard).\nSi vous ne le détectez pas assez tôt, le mécontentement d’un client peut devenir irréversible…\nIl faut donc écouter son client en dehors des moments de vérité, c’est à dire lors de son usage quotidien.\nLe plus courant étant de faire 1 enquête de satisfaction par an sur ses clients (avec 1/3 de la base clients interrogée chaque trimestre afin de ne pas attendre 1 an avant d’avoir une photo de l’Expérience Client).\nCes enquêtes annuelles peuvent comprendre plusieurs questions afin d’avoir des retours sur plusieurs éléments du parcours clients et de l’Expérience Client.\nUne autre bonne pratique est d’auditer des moments particulier du parcours client (ex: l’achat, l’installation), en posant des questions sur la facilité d’usage, la simplicité d’utilisation…\nDans ce cas là, il faut utiliser des outils comme le CES (Customer Effort Score), afin de mesurer l’effort du client lors d’une action particulière (ex: passer commande, utiliser le produit…).\nCette enquête devant être complétée par des entretiens qualitatif pour aller dans le coeur du problème.\nUn autre point d’action, est de permettre aux conseillers du Service Client de “noter” la satisfaction du client vis-à-vis de la réponse de l’entreprise à son problème.\nDans ce contexte, le conseiller ne vas pas évaluer la manière dont le conseiller à répondu, mais comment la réponse qu’il a fait a satisfait le client.\nPar exemple, un conseiller peut avoir suivi scrupuleusement la procédure ou avoir appliqué les règles commerciales de l’entreprise à la lettre (les délais de rétractation, l’usage de produits…) mais qu’au final le client soit déçu par la réponse.\nEn notant la réponse apporté (ex: mettre une note de 1 à 5 dans le CRM), permet d’identifier le “ventre mou” de l’insatisfaction.\nCe ventre mou est composé de tous les clients qui ne sont pas contents mais qui ne vont pas se manifester car ils pensent que “c’est comme cela”.\nLe Responsable de l’Expérience Client pourra alors sortir une liste tous les jours de ces clients “déçus” pour analyser la raison du mécontentement (et donc mettre en place des plans d’actions), et soit programmer un rappel par un conseiller (uniquement pour de l’écoute et de l’empathie), soit pour accorder un geste commercial.\nLe second usage de cette évaluation par les conseiller sera de déterminer dans les process de vente les points noirs du Parcours client (voir cet article sur le Parcours Client).\nLes modèles d’analyses prédictives permettent aussi de détecter en amont les clients qui pourraient quitter l’entreprise via un scoring ou une segmentation (ex : des clients sans aucun appel depuis X mois, avec X appels dans une journée…). Dès lors ces clients peuvent être appelés de manière proactive avant qu’il ne soit trop tard.\nDes appels pro-actifs peuvent aussi être effectués en amont d’un moment de vérité afin de nouer du relationnel ou d’apporter de la valeur ajoutée. Par exemple appeler un client 2 mois avant le renouvellement de son contrat pour faire un point de sa situation, lui donner quelques trucs et astuces pour lui faire gagner du temps… Cela peut être aussi un appel avant un changement de situation pour l’accompagner dans un moment difficile ou complexe (ex: un appel X mois avant sa retraite pour lui expliquer les démarches pour obtenir son capital retraite tout en lui proposant de nouveaux produits de placement…).\nIl faut aussi écouter ses collaborateurs, d’une part pour les mettre au coeur de la démarche d’optimisation de l’Expérience Client, mais aussi pour identifier selon leur point de vue opérationnel ce qui fonctionne ou pas dans l’entreprise.\nCe n’est pas parce que vous pensez que le dossier est résolu et que le client est content, que cela l’est forcément…\nParfois, il s’avère que la solution n’était pas la bonne, que le client s’est senti manipulé… et qu’il restes insatisfait…\nC’est pourquoi, il est essentiel de faire une mesure de la satisfaction post résolution, par exemple via une email vérifiant si le client est satisfait de la réponse, du délais de résolution…\nL’idéal étant un appel téléphone par le conseiller qui a traité le problème 1 semaine plus tard afin d’en faire le suivi.\nLe client se sent alors écouté et valorisé… ce n’est plus un numéro, mais une personne !\nPour réussir dans un contexte particulièrement compétitif et incertain, les entreprises doivent s’efforcer de perdre le moins possible de clients…\nPour la transformer une mauvaise expérience client en expérience mémorable positive, il faut plus que le vouloir, il faut être sincère et que le client sente que son problème est notre problème.\nPour cela vous devez traiter la demande comme si c’était vous qui étiez à la place du client.\nDe plus, ne prenez jamais une critique personnellement (même si vous aimez votre entreprise, même si vous êtes insulté…).\nSi un client vous dit “Vous êtes vraiment nuls” /” Vous êtes vraiment de champions” / “Je n’ai jamais vu autant d’incompétence” / …. ce n’est pas vous qu’il insulte, mais l’entreprise.\nIl ne faut pas monter le ton, accélérer le débit de parole… mais au contraire rester calme, être dans le rationnel, être concis…\nCes quelques conseils pratiques pourraient vous aider à renverser la tendance, et transformer un client insatisfait en client content… et pourquoi pas en Fan !\nLorsque vous décelez un malaise chez un client, prenez la peine d’être à son écoute, et ne commencez pas à argumenter ou à trouver une solution…tout de suite.\nFace à un client contrarié, une règle d’or consiste à écouter calmement le message qu’il veut vous faire passer et à l’écouter “vider son sac’.\nSi vous ne faites pas cela, il aura l’impression de ne pas être “écouté” (et donc pas compris)... même si pour le conseiller au téléphone, c’est peut être le vingtième de la journée qui appelle pour ce problème, pour le client c’est la première fois qu’il en parle !\nIl y a toujours 3 phases avec un client insatisfait, il faut lui laisser le temps de passer dans ces différentes étapes :\nIl est très mécontent et il exprime ses émotions\nIl convient d’une solution…\net il peut devenir Fan. Mais pour cela votre solution doit être exceptionnelle (sinon il sera juste content)\nAvec une écoute active, vous pourrez identifier les mots employés, les conséquences… afin de rebondir dessus et reconnaître les sentiments du client.\nEn écoutant, vous connaîtrez les vraies raisons de son mécontentement pour trouver les bonnes solutions.\nLe client “Je ne suis vraiment pas content… cela fait 1h que …”\nLe conseiller “Je comprends bien que vous ne soyez pas content, surtout si cela fait 1h que…”\nDe même remerciez le pour vous faire part de sa remontée (même si c’est juste un problème de compréhension), car si 1 client vous en parle, cela veut dire que 100 client se plaignent mais ne disent rien. La remarque du client doit être prise comme un moyen de vous améliorer.\nEt parfois, vous pourrez découvrir la cause profonde de sa réaction (au delà des apparences et des mots) et trouver des pistes pour résoudre le problème (certains clients veulent une réduction, d’autres simplement de l’écoute…).\nAprès l’avoir écouté, présentez des excuses, peu importe si le client ait raison ou tort.\nCette méthode ne doit pas se limiter à offrir une remise commerciale ou à expliquer pourquoi le client a ce problème, mais elle doit refléter l’esprit de conciliation et la capacité d’écoute de votre entreprise.\nSi le mécontentement est aigu, n’hésitez pas à laisser votre client parler, puis à simplement lui demander s’il veut que vous trouviez ensemble une solution à son problème une fois la phase de colère retombée.\nIl ne faut pas rester sur la défensive et camper sur vos positions, mais cherchez plutôt à trouver une solution.\nCe genre de concessions permet aussi de rassurer le client qui pourra facilement être ramené par la suite après avoir dissipé le malentendu.\nAttention : ne cachez jamais un problème ou ne faites pas comme si c’était la première fois que cela arrive (ex : “Vous êtes le premier à nous le dire” / “C’est la première fois qu’on a ce genre de problème …”).\nCes phrases insinuent non seulement que le client ment, mais aussi que c’est une situation exceptionnelle.\nDe même, prenez en compte les 4 grands profils psychologiques (les Rouges / Verts / Bleus / Jaunes), afin d’adapter votre discours :\nUn Rouge voudra une solution rapide et aller directement au faits pour trouver une solution, un Vert sera plus sensible à la discussion, un Bleu voudra des explications logiques et des faits…\nEn vous synchronisant sur la personnalité de votre interlocuteur, vous serez mieux en mesure de répondre à ses attentes.\nEnfin, n’oubliez pas d’appeler la personne par son nom (et au début de la conversation de vous présenter avec votre prénom), cela rend la conversation plus personnelle, et non pas une discussion de Client à Entreprise.\nIl est crucial de trouver la solution au problème mais pas forcément le plus vite, sauf si le problème est simple…\nEn effet, ne proposez pas une solution irréaliste ou que vous ne savez que vous ne pourrez pas tenir simplement pour vous débarrasser du client.\nSi vous n’avez pas encore la solution, ce n’est pas le plus grave…un client peut entendre que vous n’avez pas réponse à son problème, tant qu’il a une idée des délais pour avoir une réponse.\nIndiquez un délai réaliste de réponse, si nécessaire calez une date pour une relance (ex: je vous rappelle / rappelez nous tel jour…).\nC’est comme chez le Médecin, avant d’entrer dans son cabinet vous êtes en stress tant que vous n’avez pas exposé votre problème, mais une fois que le Médecin vous dit “Je vois… Vous avez… je vais vous faire une ordonnance”, cela va déjà mieux…\nDonc si vous n’avez pas la solution immédiatement vous devez\nFaire un résumé du problème rencontré\nIndiquer ce que vous allez faire et comment être tenu au courant de l’avancement\nValider cela par un email / SMS / … afin de rassurer\nSi votre client trouve rapidement en vous l’écoute et le soutien qu’il recherche, il est possible que son attachement à votre entreprise soit renforcé.\nIl est donc important d’être réactif, de rassurer le client, de lui montrer que son problème sera suivi de très près et l’informer de sa résolution définitive.\nLe mécontentement des clients doit être perçu comme un signal que l’entreprise ne fait pas assez (ou que quelque chose ne fonctionne pas bien), et non pas comme une remarque d’un “emmerdeur qui n’a rien compris”.\nPour cela, proposez à vos clients de faire remonter leurs suggestions.\nCela peut se faire au téléphone, lors de clubs utilisateurs, en votant sur des Groupes Facebook…\nEt même si toutes les demandes ne sont pas mises en place, en multipliant petites évolutions remontées du terrain, vous montrez que votre entreprise est accessible et qu’elle écoute ses clients.\nBien entendu, si vous faites des améliorations dans le produit, il est important de prévenir les clients que leurs remarques ont été prises en compte afin de les valoriser.\nLa tendance est à l’immédiateté et au temps réel.\nUn client ne veut plus attendre au téléphone, il ne veut une réponse à ses emails dans les 24h…\nPour cela il faut doter vos équipes de solutions de centre de contacts multicanaux modernes (voir la solution de Centre de Contacts proposée par Eloquant).\nModernisez les canaux de communication pour vous adapter aux nouveaux usages des clients. Par exemple, le support via un chat est de plus en plus demandé.\nArchivez dans votre CRM l’ensemble des interactions avec vos clients et prospects afin d’éviter de redemander à chaque fois au client ce qu’il a déjà fait…\nConnectez votre CRM à votre solution de centre de contacts afin d’avoir une remontée de la fiche de l’appelant…\nUtilisez toujours le canal utilisé par le client pour vous contacter, mais pour régler un problème utilisez toujours le téléphone. En effet le téléphone permet de montrer l’importance et la personnalisation, et surtout cela permet de faire passer de l’émotion et d’avoir un vrai échange (et ainsi d’adapter son discours). Autant par écrit une personne peut s’emporter, autant par téléphone la situation sera plus apaisée.\nQuoique souvent très exigeants, les clients sont sensibles aux marques d’attention.\nUn moyen efficace de calmer une clientèle mécontente consiste à poser des actes forts, comme s’engager à rester en ligne tant que le problème ne sera pas résolu, de programmer un rappel le lendemain…\nUn des points clés est d’humaniser son support, et de ne pas avoir une “armée des ombres” avec des conseillers qui n’ont pas de nom, d’email personnel…\nBeaucoup de clients se plaignent de l’anonymisation du Service Client de certaines entreprises au point où personne n’est plus responsable de rien…\nAu delà du support client, l’orientation client se prouve aussi par des petits gestes (Random Act of Kindness).\nLe principe est de montrer que les clients comptent pour l’entreprise, et qu’ils ne sont pas juste des numéros.\nPar exemple un mot manuscrit, un appel d’un dirigeant… aura son effet.\nVous pouvez aussi faire 1 geste exceptionnel pour 1 client, par exemple le certificat qui est offert par Air France dans les avions pour un premier voyage en avion.\nL’autre point, est de valoriser “l’extra mile”, c’est à dire aller au delà de ce qui est normalement attendu.\nDans un support client, cela veut dire ne pas raccrocher à 18h pile à la fin de son service, mais garder la personne en ligne tant que son problème n’est pas résolu, ou encore prévoir des horaires étendus soit en interne, soit en faisant appel à un prestataire externe aux horaires plus souples.\nVous pouvez aussi définir des standard de délais de réponse (ex: réponse dans les 24h pour un email…).\nCes standard peuvent être annoncés aux clients (si vous pouvez les tenir), ou sinon vous pouvez les définir comme des objectifs internes pour les conseillers.\nSi vous voulez aller encore plus loin, vous pouvez tenter de créer un “Moment qui compte”, comme le présentent les frères Heath dans leur livre “Ces Moments qui comptent“.\nIls proposent une méthode simple pour faire en sorte qu’une relation entre une marque et son client devienne exceptionnelle (le “Wow effect” en anglais) en créant de l’émotion ou de la surprise :\nQue cela soit inattendu (pas une routine ou une procédure standard)\nQu’il y ait de l’exhalation et du plaisir et de la fierté\nQu’il se passe une connexion entre vous et le client (ex: compréhension…)\nQu’il y ait une compréhension que c’est un geste exceptionnel\nSi vous pensez que créer un “moment positif” et un effet whaou est compliqué détrompez vous… En effet la plupart des entreprises se concentrent sur les corrections et la fluidité du parcours client, sans penser à créer un moment.\nCe qui fait que l’expérience peut certes est bonne, mais elle ne sera jamais extraordinaire.\nC’est pourquoi, vous devez déterminer en avance des moments où vous allez créer cet effet whaou.\nSuite à la livraison, avec l’envoi d’une message vocal sur le répondeur du smartphone de votre client (voir cet article). Ce message vocal est enregistré comme si c’était le responsable du Service Client qui laissait un message pour indiquer le numéro du support et inciter le client à laisser un avis.\nDans le colis de la livraison d’un produit un bon cadeau pour la prochaine commande, idéalement avec un petit mot manuscrit.\nAvec une utilisation très simple et très intuitive, comme avec les produits Apple où tout est pensé vous anticiper vos demandes. Et cela se retrouve aussi en cas de problème, avec le SAV Apple qui vous propose de reprendre votre produit et de vous en livre un autre sans vous poser 1000 questions.\nPour un retard de livraison ou pour confirmer une livraison, un petit message “sympa” au lieu d’un message “corporate” que l’on retrouve partout.\nN’oubliez pas d’impliquer aussi vos clients dans la production de vos produits et services\nCette approche pourrait paraître osée pour certains, mais elle s’avère être très efficace : les clients souhaitent plus d’écoute de la part des entreprises, le Graal ultime étant de leur proposer le produit adapté à leurs besoins grâce au leurs retours.\nDe plus en plus de marques comme Decathlon produisent ainsi leurs produits grâce à leurs centres de R&D internes, mais aussi via des Clubs Utilisateurs.\nTrouver les bons mots pour retenir un client, avoir de l’empathie… n’est pas donné à tout le monde.\nC’est pour cela qu’il faut généralement dédier des personnes au traitement des clients insatisfaits.\nOn peut appeler cela une cellule “de rétention” ou un Service “Réclamations”, l’objectif est d’avoir des personnes qui sont là pour d’une part gérer la relation avec les clients insatisfaits, mais mais aussi les relations avec les autres services de l’entreprise (backoffice, comptabilité…) afin de suivre les dossiers et faire entendre la voix du client.\nCette équipe a le plus souvent la possibilité de faire un geste commercial pour débloquer une situation en toute autonomie (alors que les conseillers classiques n’ont généralement pas cette latitude) afin d’accélérer la résolution des litiges.\nSi vous faites un geste commercial, précisez le ! Le client doit savoir que c’est vraiment un traitement de faveur afin qu’il en reconnaisse la valeur.\nUne bonne pratique est de détermine pour tous les conseillers un catalogue de gestes commerciaux ou une “bourse” avec X euros à dépenser pour les réclamations afin de leur donner plus d’autonomie, et surtout éviter qu’une situation n’empire alors qu’une remise accordée initialement aurait suffit.\nEn complément des conseils précédents, voici une vidéo de Michèle Boyer (formatrice en gestions de l’insatisfaction à l’AMARC) qui nous explique comment gérer un client insatisfait :\nLes avis clients sont devenus incontournables, que cela sur le web (avec les avis publiés) ou via le bouche à oreille.\nEn cela, transformer un client insatisfait en Fan permet de sécuriser son business en fidélisant ses clients, mais aussi d’assurer sa croissance en ayant une image positive.\nUn client insatisfait doit être considéré comme un moyen de s’améliorer.\nIl peut y avoir un tas de raisons qu’un qu’un client soit insatisfait…\nDans tous les cas, c’est qu’il y a un problème quelque part (produits mal conçus, information pas claire…).\nIl faut faire preuve d’empathie et être à l’affût des signaux faibles peut permettre à une entreprise de cerner ce problème, de le résoudre rapidement dans une démarche d’amélioration continue.\nEnfin, il faut retenir que gérer l’insatisfaction, c’est beaucoup d’humain et de relationnel (“les soft skills”).\nLe challenge est de faire prendre conscience aux collaborateurs de l’importance de leur comportement / attitude / communication vis à vis des clients insatisfaits, et donc de travailler sur la Culture Client (voir cet article sur la Culture Client).\nEt si vous souhaitez être accompagné pour mettre en place un dispositif d’Ecoute Client et une Solution de Centre de Contacts, vous pouvez m’envoyer un email à fred@ConseilsMarketing.com\nDans cet article nous allons voir les leviers pour développer la fidélité de ses clients, en débutant par…\nQu’est-ce que l’expérience client et comment l’utiliser pour faire la différence sur son marché ? Voici ce que…


(19/24) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport\n#451 21/07/2015 11h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nPourquoi 20 et pas 25 ans ?\nD’abord, parce que le bien devient plus liquide, au bout de 5 ou 6 ans une bonne partie du capital est remboursée. Quand vous vendez, vous récupérez quelque chose, et puis pour d’autres affaires cela rassure la banque. Sur 25 ans, les intérêts sont énormes, donc la revente est moins intéressante avant longtemps. Ensuite parce que vos charges sont fixes, pour l’essentiel, c’est l’échéance de prêt. En revanche les loyers sont variables et vont monter (inflation), et si vous avez déjà du cash-flow sur 20 ans, ce cash va augmenter dans les années qui viennent, car en Ile-de-France la demande locative reste forte.\nCe n’est qu’un avis de futur retraité, mais pas dans dix ans, hélas, il faudra probablement 15 ans, voir plus…\nP.S. Un avis intéressant serait celui de ZX-6R, qui a beaucoup pratiqué le 25 ans sur Paris pour obtenir un cash-flow positif.\nDernière modification par Rastignac (21/07/2015 11h41)\n#452 21/07/2015 11h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nDe mon point de vu , la bonne durée doit permettre de dégager un cash flow positif mais :\n-Sur 20 ans vous remboursez plus de capital au départ que sur 25 ans ( la différence est quand même notable )\nC’est aussi vrai pour un prêt sur 15ans.\n- avec une faible TMI sa ne sert à rien de faire du 25 ans .\nLa défiscalisation ne doit pas être un objectif, mais un gain à la marge.\nAllonger la durée a pour moi comme unique but d’améliorer la trésorerie.\nOui mais sur 15 ans c’est en général compliqué de dégager du cash flow ( de manière générale )\nEn fait cela dépend de chaques situation .. juste de trouver le bon compromis entre tout…\ndans la situation exposé par benji, je ne vois pas l’intérêt du 25 ans car sur 20 ans , sur un post précédent il dit su’il dégage un cash flow .\nDernière modification par cricri77700 (21/07/2015 11h44)\n#453 21/07/2015 11h59 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nSur 20 ans avec un taux de 2.1, j’ai un CF qui reste positif. Il est à +150e/mois contre 350e/mois.\nCela a une incidence sur ma VAN de +5% soit environ 4000€. J’avais coché l’option revente au bout de 10 ans, d’où une VAN plus faible.\nJe trouve l’écart faible alors que ça me donne plus de confort en cas de vacances, travaux,..mais j’entends ce que vous me dites. En regardant la renta, on voit que mon CF diminue fortement à partir de 9 ans. Il faudrait à ce moment envisager de faire les travaux ou le vendre ou avoir d’autres immeubles qui rapportent.\nSi je le vend au bout de 9 ans, j’aurais assez récupéré de capital pour rembourser la banque même si l’immobilier baisse. Et je n’ai aucun intérêt à priori de le revendre avant 9 ans..\n#454 21/07/2015 12h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nJe partage l’opinion de @Rastignac plutôt 20 que 25 ans si le CF est positif dans les deux cas.\n- Entre frais de mutation et remboursement du capital sur 25 ans vous êtes sûr de perdre de l’argent durant une assez longue période dans le cas ou vous devez/souhaitez vendre => le bien devient vraiment il-liquide\n- Quand vous parlez d’un emprunt sur 25 ans à un banquier aujourd’hui, il se crispe. Que ce soit pour l’emprunt à venir ou pour celui que vous avez fait il y a quelques années.\n- Sur 25 ans il sera plus difficile d’avoir une fiscalité correcte les dernières années.\nSi rallonger la durée permet d’être en CF positif, aucune hésitation.\nPar contre un bien nécessitant 25 ans d’emprunt pour obtenir un CF+ est-il aujourd’hui intéressant, n’y a t-il pas moyen de trouver mieux ?\nA titre personnel j’ai commencé par 25 ans, je suis passé à 20.5, 20 puis 18 et maintenant j’ai plus le choix, mon banquier m’impose 15 ans.\nJ’ai le sentiment que le retour aux durées historiques de 15 ans sur le locatif est plus ou moins en cours…\nSur les activités de commerce c’est 7 ans je crois (financement d’un commerçant s’installant, pas sur les murs). Si on en arrivait à de telles durées les CF+ serait alors trèès difficiles à trouver\n#455 21/07/2015 12h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nDésolé, j’avais zappé ce passage.\nPersonnellement si j’avais le choix je continuerai sur 25 ans. Juste parce que mon unique objectif est mon cash flow mensuel. Je me moque de payer des intérêts, je vis grâce à mon cash flow, donc je l’optimise au maximum.\nMais les banques ne prêtent plus sur 25 ans (pas à ma connaissance en tout cas, et pas pour mon profil).\nUn courtier m’a conseillé hie d’attendre Janvier 2016 pour voir comment les banques évoluent car actuellement elles ne financent que les projets les plus simples (primo accédant)\nDernière modification par ZX-6R (21/07/2015 13h57)\n#456 21/07/2015 13h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nJe vous confirme que le crédit mutuel m’a confirmé que c’était bon sur 25 ans pour mon dossier.\nJe trouve dommage de passer à 20 ans bien que le CF reste positif, ma capacité d’emprunt baisse. En prenant les fameux 70% théorique des banques des revenus locatifs (1900/mois).Cela m’empêchera de reprendre un autre bien.\n#457 21/07/2015 16h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nQuid d’un prêt gigogne? Est-ce une alternative pertinente pour garder un remboursement mensuel maitrisé tout en remboursant du capital plus rapidement?\nJ’ai vu que certains en avait parler dans d’autre fils mais en faisant des calculs j’ai l’impression que l’avantage reste limité.\nQuelqu’un a déjà utilisé des prêts gigognes dans ses montages?\n#458 21/07/2015 18h39 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nSi à 20 ans cela s’ autofinance , le taux d’endettement reste à 0 après emprunt …\nDernière modification par cricri77700 (21/07/2015 18h40)\n#459 21/07/2015 19h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\n@cricri je ne comprends pas votre raisonnement,m car sauf erreur de compréhension de ma part les banques prennent au mieux 70% des loyers.\nDonc si les 70% des loyers sont inférieurs à ma mensualité, il y a un soucis. La capacité d’emprunt étant diminué d’autant. Effectivement cela n’est pas une somme importante dans cette exemple (200e), cela sûrement absorber par les hausses de salaires N+1. Notre capacité en n+1 sera donc égale à N.\n#460 21/07/2015 20h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nSi 70% du montant des loyers ne couvre pas les mensualités , on ne parle pas de cash flow positif alors ( dans la plupart des cas )\nQuand un bien génère un cash flow, c’est que cela vous rapporte de l’argent après avoir payé toutes les charges .\nDonc , vos revenus locatifs vous génèrent un nouveau revenue qui fait tomber votre taux d’endettement à 0 pyisqu’il vous fait gagner de l’argent malgré les mensualités . Après plusieurs opération on parle de reste à vivre : il ne change pas lorsque le projet s’ autofinance .\nDernière modification par cricri77700 (21/07/2015 20h07)\n#461 21/07/2015 20h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nDésolé encore une fois de ne pas comprendre.\nJe vais le faire avec des chiffres, cela sera plus simple.\nCrédit: 2.1% sur 20 ans , avec assurance 0.15%\nLoyer mensuel: 1900€\nMensualité crédit (sans assurance): 1395€\nCharges mensualisées: 322€\n-Taxe foncière: 135€\n-Assurance crédit: 34€\n-PNO: 21€ (estimation haute)\n- Autres charges (CFE,travaux d’entretien,vacances): 150€\nSoit un CF de +185€\nOr si je prend le seuil des 70% de la banque pour mes futurs projets, cela me fait 1900*0.7=1330€.\nPour la banque, j’aurais donc bel et bien un CF négatif de 1330 - (1395+34) = -100€.\nJ’ai donc un CF positif (validé par rendementlocatif) mais pas par la banque.. Le problème ne se pose pas avec un crédit sur 25 ans.\n#462 21/07/2015 20h45 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\npour moi, en simplifiant, investir dans l’immobilier, c’est "acheter" un taux. Plus celui-ci est faible, plus il faut en profiter, c’est-à-dire avoir une maturité longue.\nEmprunter sur une très longue période, c’est bien sûr un taux plus élevé (on paie à la banque un plus grand risque qu’avec une plus courte maturité), mais c’est surtout une plus grosse marge de sécurité sur les cash-flows, ce qui est à mon sens la priorité des priorités.\nSi j’avais pu emprunter sur 25 ans, je l’aurais fait sans hésiter. Mais mon dossier était compliqué…\n#463 21/07/2015 20h59 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nAvez vous inclus les frais de notaire dans votre calcul car je vois prix fai mais avec frais de notaire ?\nSur la base de ses calculs, sur 20 ans il ne s’autofinance pas et vous n’avez pas de cash flow positif d’âpres votre banque .\nLa banque prenne une marge de sécurité de 30% voir 40 ou 50 % pour tous ce qui est charges ect…\ndonc vous avez moins de 30% de charge d’âpres vos calculs mais la banque retiendra les 30% pour calculer le taux d’endettement / reste à vivre .\n#464 21/07/2015 21h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nOui les frais de notaires sont dans les mensualités, j’ai oublié de le préciser.\nOui c’est bien ça le problème car même si on voit bien qu’il s’autofinance, la banque n’aura pas le même résultat. J’ai moins de charges car presque pas de parties communes, pas de charges de copropriété..\nIl vaut donc mieux que je profite du crédit sur 25 ans à 2.4% que la banque me propose non ? Au moins, j’aurais un CF pour la banque positif de + 100€. Ou alors, on considère que cela ne va pas me gêner d’avoir un CF négatif (d’après la banque et non en réel) pour mes futurs projets.\n#465 21/07/2015 21h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nLe cash flow + c’est le plus important à prendre en compte.\n25 ans je n’aime pas pour les raisons évoqués si dessus .\nVous avez une TMI à combien ? Si elle est élevé avec tt ce que vous nous avez dit , 25 ans peut être pas plus mal : cash flow +++ et même si vous payez plus d’intérêt vous les récupérerez en grande partie si votre TMI est élevé ..\n#466 21/07/2015 21h25 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nOui bien sur, mais c’est notre premier achat et nous avons 27ans.\nJe pars du principe qu’il s’agit d’une bonne affaire car je peux revendre les biens séparément,j’aurais donc un meilleur rendement à la revente. Mon objectif est de vendre minimum dans 9 ans, avant je n’ai pas forcément l’intérêt surtout si ma capacité d’emprunt est restée inchangée après achat.\nNous avons un TMI 30, mais je crains le pire si l’année boursière continue comme elle a commencé. J’ai volontairement pas mis beaucoup sur mon PEA pour un éventuel apport de rp et bénéficier du levier du srd, mais cela risque de piquer. Rien à voir, mais si certains ont des pistes pour defiscaliser.. J’ai pensé à acheter un bien avec beaucoup de travaux après l’immeuble..\n#467 21/07/2015 21h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nSi vous voulez vendre dans 9 ans , 20 ans c’est beaucoup mieux car vous aurez rembourser plus se capital …\n#468 21/07/2015 21h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nJe suis parti sur 9 ans, Dans l’hypothèse où je n’achetais pas d’autres biens, car le CF diminue fortement avec l’imposition (moins de charges que de bénef lmnp).\nOn verra en temps et en heure en fonction de mon patrimoine\n#469 21/07/2015 22h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nJe ne suis pas sûr de comprendre votre remarque …\nVoulez vous dire qu’un bien qui s’autofinance n’augmente pas le taux d’endettement ?\nSi c’est cela, attention , ce n’est pas vrai !!!\nIl est vrai que l’on pourrait penser ça car si cela s’autofinance on a pas besoin de sortir d’argent de sa poche donc on ne devrait pas être plus endetter, et pourtant si !!\nrevenus : 3000\ncrédit : 1000\nendettement de 33 %\nachat locatif avec mensualité de 1000 et loyer de 1000\nrevenus : 4000\ncrédit : 2000\nendettement : 50 %\n#470 21/07/2015 22h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\n@mrdupont Je vous confirme suite à une simulation avec le crédit mutuel que mon endettement diminue légèrement après l’achat de l’immeuble (hypothèse crédit 25ans).\n#471 21/07/2015 23h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nDans votre exemple il n’y a pas de cash flow positif.\net en plus je ne comprend pas pourquoi vous mettez 2000 de crédit alors que c’est 1000 euros . Sa fait pas 50 mais 25% … et sur les 1000 euros la banque en prend 700 en compte pour les charges…\nLe cash flow positif se n’est pas de couvrir uniquement le crédit .. mais avoir plus pour payer tte les charge supplémentaire ( taxe foncière ect ) et de générer de l’argent en plus.\nLe taux d’endettement / reste à vivre après plusieurs acquisition reste neutre au minimum si cela s’ autofinance car vous dépenser pas d’argent malgré les mensualités\nDernière modification par cricri77700 (21/07/2015 23h13)\n#472 22/07/2015 00h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\n@cricri777000 : Vous semblez un peu fâché avec les mathématiques [*], et ne pas bien avoir lu ce que mrdupont a écrit, ce qui vous fait écrire des choses inexactes pour essayer de soutenir vos conclusions erronées.\nDans l’exemple de mrdupont, il y avait déjà 1000€ de remboursement avant l’investissement immobilier (dont le financement implique 1000€ de remboursement en plus), d’où les 2000€ d’échéance de crédit après investissement. Si vous considérez que la banque ne prend que 70% du "loyer" en compte, vous pourriez considérer que les 1000€ sont ces 70% et que le loyer brut fait en réalité 1429€ (donc 429€ de CF positif, avant les charges qui restent au bailleur). Et avec ces hypothèses, le taux d’endettement se détériorerait bien avec un investissement qui serait pourtant CF positif.\nLe "reste à vivre" ne se détériore pas forcément, mais le "taux d’endettement" se détériore la plupart du temps, avec un nouvel investissement, même s’il est CF positif.\nIl y a d’ailleurs plusieurs membres du forum qui ont des taux d’endettement très élevés (50%, 80%…). Il y en a aussi plusieurs qui ont indiqué que les banques ne voulaient plus suivre, même pour des projets à plus de 15%, et largement CF positifs.\n|*] De manière générale, si R0 et M0 sont les revenus et la mensualité de crédit avant un investissement, et R1 et M1 les revenus et mensualités associés à un investissement, il est faux de dire (comme vous) que "R1 > M1 => (M0 + M1) / (R0 + R1) <= M0 / R0".\n#473 22/07/2015 00h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nDans la citation que je reprends de vous, vous parlez seulement d auto financement donc pas de CF positif.\nJe prends 2000 car avant l achat locatif il y a déjà un crédit de 1000 . L achat locatif ajoute un crédit de 1000 , ça fait donc 2000 …\nJe suis d accord que le reste à vivre reste le même ( imaginons que les charges, TF , impôts sont intégrées dans les 1000 du crédit ) par contre le taux d endettement lui augmente et passe de 33 à 50 %.\nOn peut donc dire que contrairement à ce que vous dites , le taux d endettement après emprunt n est pas le même , il a augmenté même si le reste à vivre est constant …\nEt pour l avoir vécu, beaucoup de banquier ne jurent que par le taux d endettement\n#474 22/07/2015 00h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nVoici les chiffre de mon dernier projet :\nprojet : immeuble avec 1590 euros de loyer mensuel.\nmensualité 520 euros .\nLa banque prend 70% dù montant du loyer : 1113 euros .\nJe suis à 28% d endettement sans compter les revenues locatifs .\nDonc avant projet.\nLa banque rajoute les 70% du loyer .\ndonc 2913 euros de revenu - 520 euros de mensualité donc 2400 .\nJ’ai un reste à vivre de 600 euros supplémentaire .\nmais j’ai quand même un taux d’endettement malgré ce gain ?\nJe suis sans doute dans l’erreur .. mais je ne comprend pas car j’ai fais une simulation pour un emprunt pour du locatif de 350000 euros ( 15% de renta ) et le courtier m’à dit que mon taux d’endettement est de 0 car je génère du cash flow et que sa passe sans problème …\nJe ne comprend plus très bien ….\n#475 22/07/2015 00h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)\nLa banque prend 70 % pour valider ou non le projet mais pour calculer votre endettement réel il faut prendre toute les sommes dans leur globalité.\nIci au départ pas d endettement vu que pas de crédit …\nAprès le projet : 1800 de salaire et 1590 de loyer : revenus 3390 euros .\nDépenses : 520 de crédit et disons 200 de charges diverses donc 720 de dépenses .\nVous avez donc un endettement de 720 / 3390 soit à peu près 21 %\nMême avec un CF positif ton endettement passe de 0 à 21 % même si votre reste à vivre à peut être augmenté\n116 39 236 17/10/2016 20h25 par EricB\n18 7 971 03/09/2017 10h15 par Bernard2K\n14 4 181 06/03/2014 18h04 par Marina\n10 3 699 06/11/2013 18h23 par JeremyUvred\n4 1 761 17/04/2016 14h59 par Durun


Fosses: Consultation de voyance - Voyance Flash Médium\nVoyance Flash Médium à Fosses\nEn effet, la voyance à Fosses est absolument ce dont vous avez besoin. Si vous êtes à la recherche d’une assurance en ce qui concerne votre vie sentimentale, votre vie professionnelle ou votre vie financière, il est important de faire recours à l’aide des meilleurs voyants par voyance audiotel.\nCependant, compte tenu du fait qu’il y a de plus en plus d’experts de voyance à Fosses de nos jours, arriver à trouver un service de voyance à Fosses intègre possédant véritablement le don de vision n’est pas toujours évident.\nMon cabinet de voyance à Fosses vous propose une consultation sérieuse pas chère par téléphone\nToutefois, il ne faut pas vous en tenir à cela pour cesser de croire à une voyance à Fosses qui peut vous être d’une grande utilité. Ainsi, s’il vous arrive d’avoir des préoccupations ou si vous êtes désorienté, rempli de stress ou que vous n’avez pas du tout de la chance, je vous conseille vivement de nous consulter afin d’avoir une compréhension plus nette des évènements qui arrivent dans votre vie.\nIl est aussi important que vous ne vous preniez pas la tête, car vous ne serez pas seul à affronter cette situation. En effet, il y a une multitude de personnes qui viennent recourir à nos services voyance à Fosses et qui demandent notre assistance sur de nombreuses zones de leur vie.\nAyez accès aux meilleurs astrologues, médiums, tarologues et autres grâce à notre service de voyance à Fosses\nSi vous êtes à la recherche d’un voyant compétent à Fosses, la chose à faire est assez simple. En premier lieu, vous avez la possibilité de tenir un rendez-vous par téléphone ou par mail avec nous.\nVous devez donc savoir que notre intervention est directe et vous permet d’obtenir assez vite des résultats. L’un des gros atouts de notre voyance à Fosses est que vous avez la possibilité de bien échanger avec le voyant lorsque vous le voyez.\nNous vous recommandons d’être vraiment attentif et éviter les adeptes de la voyance à Fosses qui font recours à des croyances obscures telles que la sorcellerie, la magie, le désenvoûtement ou encore l’énergie christique. En règle générale, ce sont les charlatans qui recourent à ces pratiques.\nLe meilleur service de voyance à Fosses : comment l’avoir ?\nEn effet, à ce jour, il existe une panoplie de formules de voyance à Fosses gratuite utilisée par les professionnels du domaine. Même si vous avez des préférences, il va falloir vous arranger de manière à ce que votre choix puisse être adéquation avec vos attentes et vos demandes.\nLe format mail de voyance à Fosses\nMême si ce cas de figure est d’une rareté extrême, vous pouvez avoir des réponses automatiques. De manière générale, les structures de voyance à Fosses comme le nôtre ont des médiums qu’ils mettent à la portée des clients pour qu’ils puissent avoir des approches de solutions provisoires à leurs inquiétudes.\nPar contre, notre service de voyance à Fosses vous évite tous ses désagréments et vous assure un service de voyance de qualité.\nCela étant, vous devez savoir que si vous profitez d’une séance de voyance à Fosses gratuite avec un incompétent, cela ne vous amènera à rien.\nLe tirage en ligne gratuite de type 123 ou oui/non est une méthode permettant d’effectuer des tirages sur les plateformes de voyance à Fosses. Ce sont des tirages qui permettent d’obtenir les questions auxquelles vous fournissez des réponses.\nQuels sont les thèmes proposés au cours des séances gratuites de voyance à Fosses ?\nNotre cabinet de voyance à Fosses est ouvert 24h/24 afin de donner des réponses à toutes vos interrogations quelques soit leur nature.


Les premiers humains de l'ère glaciaire en mer Égée : Nouvelles découvertes et enjeux majeurs - Université Bordeaux Montaigne\nVous êtes ici :Accueil > Agenda > Recherche > Les premiers humains de l'ère glaciaire en mer Égée : Nouvelles découvertes et enjeux majeurs\nLes premiers hommes en mer Égée, dès la période glaciaire : nouvelles découvertes et conséquences\nUne conférence du professeur d’anthropologie Tristan Carter. La conférence sera en anglais.\nLe mardi 16 avril 2019 de 18h à 19h30 dans l'amphithéâtre de la Maison de l’Archéologie.\nLa présentation détaillera les résultats des opérations de terrain (2015-2018) sur le site de Stelida, sur l’île cycladique de Naxos. Le site a été mis au jour en 1981 par des archéologues de l’École Française d’Athènes ; la nouvelle phase d’opérations de terrain est une collaboration canado-grecque, avec une contribution importante de l’Université Bordeaux Montaigne, pour les recherches en géochronologie.\nStelida est une source de matière première siliceuse (« silex ») dont nous pouvons maintenant démontrer qu’elle a été exploitée pour fabriquer des outils en pierre tout au long de la période glaciaire par des Homo Sapiens anciens (Aurignaciens), des Néandertaliens, et probablement des populations pre-Néandertaliennes. Nous présenterons et discuterons les résultats de l’étude des artefacts, des datations, et des défis que représente ce site, ainsi que de l’importance de nos résultats pour comprendre les migrations des hominidés et des hommes anatomiquement modernes en Europe.\nTristan Carter est professeur d’anthropologie à l’Université Mc Master, à Hamilton (Canada). Ses recherches portent sur la préhistoire de la Méditerranée orientale, des premiers humains aux sociétés état ; il dirige le projet Archéologique de Stelida Naxos (SNAP) depuis 2013.\nIl collabore avec l’IRAMAT-CRP2A depuis 2005, initialement dans le cadre d'études de caractérisation d’obsidienne du Proche-Orient, et plus récemment à des projets de datation par luminescence.


Règles à respecter pour jouer\nLe Seigneur des Anneaux :: Commencement :: Règlement Partagez |\nSujet: Règles à respecter pour jouer Dim 7 Jan - 10:32\nLa Loi,créer par le conseille,doit être respecter.Pour commencer,il est interdit de poster des messages:\nComme dans toute communauté, quelle que soit sa taille, tout le monde se doit de respecter les autres membres. Tout propos injurieux, volontairement aggréssif ou blessant, raciste, méprisant, etc... sont interdit dans ce forum. Tout manque à cet partie du règlement pourra entrainer des sanctions plus ou moins sévère en fonction de la gravité de l'acte.\nNE JAMAIS ÉCRIRE EN COULEURS.Quand vous poster, veillez à ne pas laisser aux autres un post plein de fautes et presque incompréhensible. Relisez-vous, et corrigez un minimum. Je ne demande pas un texte vierge de toute erreur, digne de Zola ou de Molière, mais juste qu'il ne faille pas passer une heure pour vous comprendre.\n-Lorsque votre personnage parle,écrivez en gras et mettez un tiret devant votre phrase.\nLorsque vous décrivez une action,écrivez en italique.\n**Lorsque vous pensez,mettez des **.**\nLorsque vous parlez ou entendez une autre langue que la votre,préciser la langue et écrivez en italique-gras.\nPour finir,je vous remercie de votre compréhension et amusez-vous!\nLe Seigneur des Anneaux :: Commencement :: Règlement


Politique : Séka Séka arrêté samedi à Abidjan\n“La terreur ». Anselme Séka Yapo l'ex-aide de camp de la toute aussi ex-Première Dame, Simone Gbagbo, aurait choisi ceci comme sobriquet que ça lui irait comme un gant. Tant le gendarme, plus connu sous le nom de Séka Séka, a fait parler de lui. Naturellement de fort mauvaise manière. Après avoir fui le pays à la suite de la crise post-électorale, il est allé se refugier au Ghana. Pour des raisons dont lui seul sait le secret, il a voulu quitter cette destination pour une autre, notamment la Guinée voisine. Il embarque alors à bord d'un avion de la compagnie A sky en transit dans la capitale ivoirienne. Manque de pot pout lui, il est cueilli par la police ivoirienne. Présenté au journal télévisé de 20 heures, les téléspectateurs découvrent un homme avec un bon embonpoint, portant une barbe fournie et bien taillée avec en sa possession, deux passeports. Il a donc quitté la capitale ghanéenne sous une fausse identité. Selon des informations en notre possession, la présence de Séka Séka à bord de ce vol à destination de Conakry mais, en transit à Abidjan, a été signalée aux forces de l’ordre par un voyageur anonyme qui l’a reconnu en dépit de son ‘’nouveau look’’. Retour sur le parcours non moins sanguinaire et sanglant de cet officier de la gendarmerie nationale.\nFormé à l'école des Forces armées de Bouaké, il a été révélé à l’opinion nationale et internationale à la suite des événements post-électoraux d’octobre 2000. Plus précisément après la découverte du charnier de Yopougon du 27 octobre de la même année. Comme si l’on voulait le récompenser pour service rendu, il est affecté comme aide de camp de Simone Gbagbo et promu par la même occasion, au grade de capitaine. Retour à l’envoyeur?\nToujours est-il que Séka Séka fait parler de lui durant les toutes premières heures de l’éclatement de l’ex-rébellion en 2002. Son nom est abondamment cité dans un document des Nations unies comme l'un des auteurs de l'assassinat du général Gueï et de 17 de ses proches. Séka Séka est aussi accusé par les mêmes documents des Nations Unies comme le tueur du Dr Benoît Dacoury-Tabley, frère de Louis-André Dacoury-Tabley, qui venait juste d’annoncer son ralliement à l’ex-rébellion. Les ‘’faits d’armes’’ de ce gendarme ne s’arrêtent pas là. Il est impliqué dans l’assassinat du comédien Camara H. Pour les enquêteurs de l’ONU donc, il n’y a pas de doute : Séka Séka est l’une des têtes pensantes des tristes escadrons de la mort, ces tueurs sans visage qui ont endeuillé plusieurs dizaines de familles en Côte d’Ivoire. Lorsque le 16 avril 2004, le journaliste Guy André Kieffer disparait, le nom de Séka Séka est encore cité. Avec son arrestation, la justice ivoirienne et internationale ont désormais entre leurs mains, un homme clé du système Gbagbo. Une bonne pêche.\nPublié par www.encoreplustv.com Le 17 Octobre 2011\npimentfort écrit le 17 Oct 2011 14:30\nSéka Séka, ahhhhhh toi aussi , tu t'es fait avoir comme un poisson qui se croyait caché dans un aquarium. HUMMM ... Ou bien c'est technique , ahh ahhh CIV YAKÔ. Espérons que tout ce dont on t'accuse ne soit pas vrai car au moins tu auras l'âme en paix cr je pense pas que les hommes du Chef DAO te laisseront en vie : 37 %\npimentfort écrit le 17 Oct 2011 14:31\ntchabio écrit le 17 Oct 2011 12:16\nRecherche personnalisée Web Chargement... URGENT/EXCLUSIF : Une rebellion armée contre Alassane Ouattara voit le jour. Communique du (MSD-CI), Major Bamba "Nous frapperons très bientôt ce régime moribond et tribaliste, et il tombera" sam, 15 oct. 2011 - 11:19 Catégorie:Abidjan Business Actualités Diaspora Soldats ivoiriens, ex-FDS.Le 15 octobre 2011 par IvoireBusiness - COMMUNIQUE DU MOUVEMENT POUR LA SOUVERAINETE ET LA DEMOCRATIE EN CÔTE D'IVOIRE (MSD-CI) Nous militaires ivoiriens exilés partout en Afrique, en Europe et aux Etats unis, avons décidé de la création du Mouvement pour la Souveraineté et la Défense de la Côte d’Ivoire (MSD-CI), pour engager la lutte armée contre le régime moribond et tribaliste d’Alassane Ouattara, représentant des intérêts impérialistes français en Côte d’Ivoire. Les armes se sont imposées à nous car Alassane Ouattara ne comprend que le langage des armes et de la violence. Depuis son arrivée au pouvoir dans les fourgons blindés de la France et de l’Onuci, il ne pratique que la politique de la vengeance et de la chasse aux sorcières contre tous les pro-Gbagbo, et contre tous ceux qui ne l’ont pas voté. Par son attitude belliqueuse de chasse aux sorcières et d’épuration ethnique systématique, il montre qu’il n’est pas un chef d’Etat, mais un chef de Bande, mis en place uniquement pour la satisfaction des intérêts des nordistes au détriment de ceux des autres peuples ivoiriens. Nous militaires ivoiriens exilés déclarons que par sa politique de division et d’arrestations arbitraires, Alassane Ouattara n’est pas apte à diriger la Côte d’Ivoire. Nous MSD-CI, soucieux du dialogue et de la paix nécessaires à tout développement avons pourtant tendu la main à Alassane Ouattara. C’est la raison pour laquelle nous avons accepté que le Colonel Major Konan Boniface, Commandant de l’unité d’élite des fusiliers marins commandos (FUMACO) et une dizaine d’officiers signent le 29 juillet dernier à Accra, un accord avec les envoyés d’Alassane Ouattara, accord ayant abouti au retour de ces militaires au pays. Mais ces frères d’armes ont été bernés par Alassane Ouattara qui est resté sourd au dialogue. Toutes les promesses faites n’ont pas été tenues. Konan Boniface et ses camarades n’ont pas reçus à ce jour leurs salaires de militaires. Alassane Ouattara ne les jamais reçus en audience pour entamer le dialogue direct. Ces frères d’armes sont même interdits de sortie du territoire national. Ils sont de fait en résidence surveillée. Nous militaires du MSD avons condamné les propos tenus par Alassane Ouattara lors de sa récente visite au Ghana, chez le Président Atta Mills. Propos dans lesquels il demandait au Président ghanéen d’exécuter les mandats d’arrêt internationaux lancés par lui contre tous les pro-Gbagbo en exil dans ce pays frère et ami. Le Président Mills, en chef d’Etat digne, a opposé une fin de non-recevoir à la demande d’Alassane Ouattara. Nous militaires du MSD-CI, pensons que la réconciliation prônée par ce dernier est un leurre pour lui permettre d’asseoir son pouvoir, et tuer définitivement la démocratie et la souveraineté de la Côte d’Ivoire. C’est pourquoi, nous militaires du MSD-CI, avons décidé de prendre les armes contre ce régime moribond et tribaliste d’Alassane Ouattara qui n’est pas apte à apporter le développement au peuple ivoirien. Nous frapperons très bientôt le régime moribond et corrompu de Ouattara, et il tombera à coup sûr. Nous MSD-CI, revendiquons l’attaque du 15-16 septembre dernier à Taï, ville frontalière du Liberia, attaque au cours de laquelle 200 FRCI de Ouattara ont été tués. Cette attaque avait pour nous valeur de test, avant les opérations militaires de grandes envergures. Notre armement militaire est déjà présent et disposé sur tout le territoire ivoirien, du Nord au Sud, et de l’Est à l’Ouest. Notre arsenal aérien est aussi en état d’alerte maximal. C’est pourquoi nous, MSD-CI, lançons un appel à tous les militaires progressistes, afin qu’ils nous rejoignent dans notre combat. Peuple de Côte d’Ivoire, l’heure de ta libération a sonné. Les jours du régime moribond d’Alassane Ouattara sont comptés. Vive la Côte d’Ivoire Vive le MSD-CI Le président du MSD-CI Major Bamba depuis la Gambie\nwmlspywrmu écrit le 22 Nov 2011 14:28\n8L8FQP dhadoiapwbdo, [url=http://gejifczyxyxn.com/]gejifczyxyxn[/url], [link=http://zunsqectkbkc.com/]zunsqectkbkc[/link], http://bwrrigusezjp.com/\nUfealxno écrit le 23 Nov 2011 03:19\nzweilandertor holleisengretl online apotheke\nBgsrrjmfpc écrit le 23 Nov 2011 11:37\ngojira sayers payday loans online sensorimotor payday loan advance smiq\nMvvuuqfu écrit le 24 Nov 2011 12:04\nculiacan shobha online pharmacy\nJqtoxrnghj écrit le 25 Nov 2011 02:57\nstructo yums generic cialis borsch generic viagra\nXkwuplsx écrit le 27 Nov 2011 17:27\nnahstiche ponygrosen eure online apotheke auf rechnung\nIovyyxru écrit le 28 Nov 2011 15:00\naint tradera levitra ohne rezept rubor potenzmittel bestellen dmba potenzmittel gunstig renamer viagra bestellung coursing viagra kaufen ohne rezept\nNwjwvruozr écrit le 29 Nov 2011 16:27\nseminoles brusque dyfcgndq tuelwery videocon 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Des contenus aoulseek soylseek régime du copyright et produits par des framcais peuvent aussi y être trouvés. Installer maintenant pour protéger votre vie privée. No thanks Submit review. SoulSeek est un des logiciels souulseek plus connus pour partager de la musique par Internet.\nSoulseek Un des meilleurs clients P2P pour échanger de la soulseem. L’algorithme qui fait fonctionner le protocole de recherche de Fracnais n’est pas public, et ne tourne que sur ces serveurs.\nNe manquez pas cette étape pour commencer à naviguer 8x plus vite en toute sécurité et dans le respect de votre vie privée. Informations sur Soulseek Version: Ne partez pas sans votre téléchargement!\nLa dernière modification de cette page a été faite le 27 décembre à Tous les logiciels sur Tom’s Guide ont été testés pour vous garantir qu’ils ne contiennent aucuns virus et logiciels malveillants. Puissamment privé Plus de frais de données liés au téléchargement de contenu indésirable.\nSon système intelligent de goûts partagés permet de lancer un partage entièrement automatisé de la musique susceptible d’être intéressante. Il est possible d’acheter un profil privilégié sur Soulseek, en faisant une donation, ce qui donne droit à l’utilisateur de passer avant les autres non payant dans la francaiz des téléchargeurs.\nSuper génial méga énorme!!! Espaces de noms Article Discussion.\nEn effet, contrairement à eMule ou BitTorrentil fonctionne sur un système de partage d’intérêts. Aide au téléchargement et à soulsfek. Ces informations peuvent être vues par les autres utilisateurs en sélectionnant leur nom dans francaos liste des membres dans une salle de tchat ou dans une liste de résultats.\nVous ne osulseek partager et télécharger que des fichiers dont vous francasi les droits, ou que vous avez reçu la permission de partager [ 4 ]. Le client Soulseek montre deux fenêtres permettant de contrôler la progression des transferts uploads et downloads. Cette frnacais de bannissement est un sujet de contentieux au sein de la communauté, et a fait l’objet de nombreuses discussions sur les forums après son introduction. Ces serveurs jouent un rôle d’intermédiaire via la recherche et les salles de tchatmais ne participent pas au transfert de fichier lui-même, qui se fait directement entre les utilisateurs concernés.\nIl n’existe pas soulesek publication connue sur le niveau de fréquentation et son évolution au fil du temps, mais Frajcais connut soluseek une forte hausse de sa fréquentation quand le site web Audiogalaxy fut fermé en Tout simplement siulseek, m’a toujours trouvé ce que je voulais.\nPendant la semaine dernière il a atteint 29 téléchargements. 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travail secrétariat à domicile | Travail a domicile,emploi a domicile pour gagner de l'argent de chez soi !\nLibellés : secrétaire à domicile, secrétaire indépendante à domicile, secrétariat comptable à domicile, travail à domicile, travail secrétaire à la masion, travail secrétariat à domicile\nExercer le travail de secrétariat à domicile peut être un excellent moyen pour vous afin de gagner de l'argent à partir du confort de votre propre domicile .\nSachez qu'avec vos diplômes et votre expérience , rien ne vous empêche de trouver un poste de secrétaire à domicile ,surtout si vous avez les fondamentaux pour tenir une comptabilité,cela vous sera considéré comme un bon plus et vous pourrez postuler par exemple pour un travail de secrétariat comptable à domicile .\nVous pouvez de même travailler à partir de chez vous et exercer l'emploi de secrétaire juridique. Il vous suffit juste d'avoir les compétences et surtout une bonne connaissance du mode de fonctionnement des juridictions, des procédures existantes et du vocabulaire spécifique au secteur.\nCependant , La comptabilité est une profession réglementée et très protégée. Un (ou une) comptable salarié dans une entreprise peut faire de la comptabilité, puisqu'elle se trouve sous couvert de l'entreprise et bien souvent chapeautée par un cabinet comptable. Cette même personne qui se met à son compte n'a plus le droit de vendre des prestations comptables, ne serait-ce que de la saisie d'opérations comptables - seuls les experts-comptables appartenant à l'ordre des comptables sont autorisés à dispenser leur métier.\nLe travail de secrétaire à domicile demande de gérer les rendez-vous et l’emploi du temps des juristes pour lesquels vous travaillerez . Vous devrez surtout organiser, encadrer ou effectuer le travail administratif. Il vous sera aussi demander de prendre connaissance de courriers, y répondre ou sinon saisir des lettres qui vous seront dictées.\nIl est certain que pour exercer la profession de secrétaire à domicile,vous devez avoir une bonne connaissance d'internet et être une professionnelle des outils de la bureautique moderne. Même si vous exercerez cette activité de chez vous , rien n'empêche que vous devrez être aussi douée d’une bonne expression orale,écrite et maîtriser le traitement de texte aussi .\nSi vous n'avez pas encore toutes les compétences nécessaires pour ce type d'emploi , il est possible de suivre une formation de secrétariat. Vous trouverez sur ce site différentes annonces ou propositions en relation avec ce métier très porteur .\nJe vous invite de même à vous renseigner sur vos droits et obligations concernant le travail de secrétaire juridique à domicile sur internet .\nVous pouvez proposer vos missions de secrétariat à domicile à tous types de personnes qui pourraient avoir besoin de vos services :comptables,avocats,les différents commerces etc ..\nLe Travail de secrétariat à domicile s'étend et se développe de plus en plus alors qu'attendez vous pour enfin vous lancer ?


Différents types de plantule [Développement]\nPlusieurs types de plantules peuvent être distingués suivant la façon dont la germination de la graine s'effectue.\nLa présence ou non de réserves dans les cotylédons ; le nombre de ces cotylédons ; les conditions de milieu (profondeur de l'enfouissement de la graine, quantité de lumière disponible, etc...) vont déterminer le mode de développement de la plantule.\nTypes de plantules\nLa dislocation des téguments séminaux va permettre aux organes embryonnaires, qui reprennent leur développement, de croître en dehors de cette structure protectrice. Les méristèmes sont entrés en intense activité. A une extrémité de l'axe, le méristème apical radiculaire provoque l'allongement de la radicule, tandis que le méristème apical caulinaire à l'opposé synthétise quelques feuilles le long d'un axe relativement très court par rapport à une tige classique.\nUne graine de pois possède la totalité de ses substances de réserves dans les deux cotylédons : elle est exalbuminée (l'albumen y a regressé, les réserves étant justement transférées vers les cotylédons). Enterrée dans le sol elle y reste enfouie au moment où elle germe. Ceci s'exprime en disant que la germination est hypogée. La plantule donne directement un épicotyle vers le haut et une première racine vers le bas.\nFig. 01 : Germination de la graine de pois\nRapidement, les premières feuilles se forment et la photosynthèse prend le relais dans l'alimentation de l'individu, dont les réserves cotylédonaires se réduisent.\nLe haricot est également une plante à graine exalbuminée mais sa germination est cette fois épigée. En effet, au moment où elle se produit, le méristème apical caulinaire commence par synthétiser un axe plus ou moins court, dépourvu de feuilles, situé sous les cotylédons. C'est l'hypocotyle, dont l'édification oblige la plante à déterrer ses cotylédons.\nOn pourra observer leur rabougrissement puis leur chute, une fois les réserves épuisées.\nFig. 02 : Germination du haricot\nAu dessus des cotylédons, le développement produit un épicotyle analogue à celui que nous avons observé chez le pois. La plante mature prendra ensuite le relais.\nL'embryon de cette Monocotylédone n'ayant qu'un seul cotylédon, sa structure sera très fortement disymétrique. Sa protection est plus poussée que chez pois et haricot. Sa graine est en effet adhérente au tégument du fruit dont on ne peut la dissocier.\nDans la graine arrivée au terme de son développement, le cotylédon s'est hypertrophié en scutellum, par l'intermédiaire duquel l'axe embryonnaire "pompera" les substances de réserve de l'albumen.\nFig. 03 : Germination


Published Jun 15, 2020 Updated Oct 26, 2021\nLes discount représentaient toujours un danger pour lui, surtout dans les grandes surfaces telles que celle de X... mais en évitant les coins "piégeux" il pourrait s'en sortir indemne même en ce premier jour de semaine.\nIl orienta son caddie sur la gauche puis bifurqua dans l'allée centrale entre les produits ménagers et les aromates. Au loin étaient mis en exergue les lots de sucreries et il décida de ne pas se laisser tenter : beaucoup trop était en jeu.\nIl remplit précautionneusement le chariot de viandes, légumes et - boîtes de conserve (qu'il cacha sous une montagne de yaourts bio - il y avait toujours un ou deux écolos qui traînaient entre les stands) pour stationner face aux coffrets DVD qui se reproduisaient pareils à des lapins, en cette période de soldes.\nCe fut sa perte !\nLa zone lui avait caché l'étalage tant redouté.\nIls étaient tous là, ses ennemis de longue date :\nColline di Landa\nCeux avec fruits confits, ceux nature, ceux aux pépites de chocolat ...\nTous les panettone le narguaient du bas de leur étagère.\nMax Eisenhardt n'eut pas le temps de reculer.\nChacun des gâteaux vibraient déjà de sa présence, le premier - celui sur fond rose le frappa sur la hanche, le second paré de rouge donc le plus agressif, ne le démentit pas en venant heurter son front. Selon leur forme ou leur couleur, ils se collèrent successivement à son corps : qui sur le bras, qui sur le mollet ...\nLe transformant en géant panettone qui inévitablement engendra l'émeute autour des friandises en promotion.\nIl ne put qu'attendre les vigiles qui enfin alertés par les cris et les bousculades, vinrent le dégager en le sommant de ne plus jamais revenir dans le magasin ;\nle nième de la série.\nPhoto Couverture : image de K. Kliche de Pixabey\nImage dans le texte : Magneto par Jon Hugues, retravaillé sur ordinateur par Chantal Perrin Verdier