PARIS VISION. L immobilier d entreprise en Île-de-France Bilan & Perspectives - PDF\nDownload "PARIS VISION. L immobilier d entreprise en Île-de-France Bilan & Perspectives"\nSandrine Marie-Claire Simoneau\n1 PARIS VISION 2015 L immobilier d entreprise en Île-de-France Bilan & Perspectives\n2 Commerce +50 à 60% hausse des loyers sur certains emplacements Locatif 2,1 millions de m² de bureaux placés Investissement 16,7 milliards d euros investis Éléphant [elefã] Animal symbole de force, de sagesse et de mémoire. Mais aussi géant fragile. Il symbolise la puissance retrouvée de l Île-de-France sur les marchés immobiliers en ce début 2015, sans nier les défis qui se posent à elle.\n3 PARIS VISION 2015 SOMMAIRE L'OPINION DE DANIEL COHEN 8 _ 9 LA VISION DE JEAN-LOUIS MISSIKA 10 _ _ 35 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX 7 L'ÉDITO DE PHILIPPE PERELLO Tendances Perspectives Grand témoin : Pierre Vaquier, AXA Real Estate 4\n4 KnightFrank.fr LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT 36 _ Tendances Perspectives Grand témoin : Robert Burrow, Chelsfield 56 _ 76 LE MARCHÉ DES COMMERCES Tendances Perspectives Grand témoin : Marc-Antoine Jamet, Groupe LVMH 52 _ 53 RÉTROSPECTIVES RHYTHM N BEAT 54 _ 55 CHIFFRES CLÉS\n5 KnightFrank.fr L'ÉDITO DE PHILIPPE PERELLO Chers amis, C'est toujours un grand plaisir de vous retrouver à l'occasion de la parution de Paris Vision. Je tiens ici à remercier chaleureusement nos grands témoins - Robert Burrow, Pierre Vaquier et Marc Antoine Jamet - qui ont bien voulu nous livrer leur analyse du marché et leur stratégie, ainsi que Daniel Cohen qui donne sa vision de la situation macroéconomique. À noter cette année, le témoignage exceptionnel de Jean-Louis Missika qui nous livre ses ambitions et sa vision du Grand Paris a été riche pour nos marchés. Deux faits marquants sont à souligner néanmoins. Le premier, c'est la hausse de la consommation de bureaux malgré une croissance économique atone. Cette décorrélation est d une ampleur inédite et démontre la résilience du marché parisien. Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP Le deuxième, c'est le niveau record des investissements en commerce atteint en 2014, qui restera aussi comme l'année du vote de la Loi Pinel. Votée en juin, les investisseurs ont néanmoins dû attendre jusqu à novembre pour connaître les modalités de son décret d application. De longs mois d incertitude qui n ont pas ébranlé l appétit et la confiance des investisseurs. Mieux, les investisseurs étrangers opèrent un retour en force sur le marché francilien avec plus de 45% des volumes engagés. Deux preuves de la vigueur du marché de l'île de France et de son attractivité sur la scène internationale. De quoi rester optimistes pour Bonne lecture, 7\n6 PARIS VISION 2015 Emmanuel-Robert Espalieu L'OPINION DE DANIEL COHEN La reprise : Une si longue attente Pour la troisième année consécutive, le taux de croissance français se situera au niveau misérable de 0,4%. La France conjuguera ce taux faible avec un autre signe inquiétant : une inflation de plus en plus faible. Elle est désormais à 0,5%, soit quatre fois plus faible que le niveau souhaité par la Banque Centrale Européenne. Le parallèle avec la situation japonaise dans les années quatre-vingt-dix devient préoccupant. La France, à l image de la zone euro, se prépare-t-elle à une décennie perdue? Deux bonnes nouvelles devraient illuminer la croissance 2015 et remonter l optimisme : la baisse du prix du baril, qui vaut deux fois moins cher qu il y a un an, et la baisse de l euro, qui est passé sous son cours d introduction, en En cumulant ces deux effets, la croissance française devrait se situer au-dessus de 1%, certains conjoncturistes pariant même sur un chiffre de 1,5%, tant pour la France que pour la zone euro. Au-delà du cas français, un grand choc est nécessaire pour sortir l Europe de sa crise. Daniel Cohen est professeur de sciences économiques à l'école Normale Supérieure, Vice-Président de l École d Économie de Paris et Directeur du Centre Pour la Recherche Économique et ses Applications (CEPREMAP) La baisse de l euro doit beaucoup aux mesures annoncées puis mises en place par la Banque Centrale Européenne. Malgré les réticences allemandes, la Banque Centrale Européenne a lancé un plan de "Quantitative Easing" (QE) important. D ici septembre 2016, 60 milliards de liquidité seront injectés dans l économie européenne tous les mois. 10 milliards seront constitués d achat d actifs privés, prolongeant les programmes déjà annoncés à l automne. Les 50 milliards additionnels seront consacrés à l achat de dettes publiques, y compris, pour 6 milliards mensuels, les titres émis par les institutions publiques européennes (la Banque Européenne d Investissement ou le Mécanisme de Stabilité Européen). Il resterait donc 44 milliards consacrés, chaque mois, au rachat de titres publics européens, soit sur les 19 prochains mois un rachat de dette publique s élevant à 836 milliards d euros. La mesure, déjà attendue, a pourtant démontré la volonté de la BCE de mener une politique agressive, aussi longtemps que l inflation restera basse. Les 8\n7 KnightFrank.fr marchés ont salué l opération, et notamment le marché des changes qui a enregistré une nouvelle baisse. Immédiatement après l annonce du programme, l euro est descendu à pour un dollar, avant de se ressaisir à , ayant commencé la semaine à L euro faible est sans aucun doute le principal levier par lequel le QE européen va agir. Compte tenu du surplus de la balance des paiements de la zone euro, l euro faible est un résultat à la fois bienvenu sur le plan intérieur et incongru du point de vue des autres pays. Malgré ce renfort bienvenu des mesures annoncées, la situation européenne supporte mal la comparaison avec les États-Unis. Bien que la situation américaine reste fragile et marquée par une montée inédite du chômage longue durée, la sortie de crise semble désormais acquise. Malgré un mauvais premier trimestre 2014, lié à la conjoncture climatique, l année 2014 devrait faire ressortir un taux de croissance supérieur à 2% et atteindre, selon l'ocde, 3% en Les créations d emploi sont désormais solidement installées au dessus du seuil de emplois mensuels qui garantissent la décrue du chômage, avec un résultat exceptionnel en novembre de créations nettes d'emploi. Quel diagnostic faire pour la zone euro? Pourquoi un tel déficit de croissance? Écoutons Mario Draghi. Dans un discours prononcé le 22 août dernier à la réunion annuelle de Jackson Hole (Wyoming), il stupéfiait son auditoire : «La zone euro souffre, depuis 2010, d une politique budgétaire insuffisante ("less available and effective"), surtout si on la compare aux autres économies avancées. Ce n est pas le résultat d une dette publique élevée, en moyenne la dette européenne n est pas supérieure à celle des États-Unis ou du Japon. Elle résulte du fait que, dans les autres pays, la Banque Centrale a joué un rôle de cran de sécurité ("backstop") pour le financement des états. C est pourquoi il serait utile que la politique budgétaire joue un rôle plus actif aux côtés de la politique monétaire». Mario Draghi résume en une phrase ce que la majorité des économistes n a cessé de répéter. La consolidation budgétaire, à laquelle les états de la zone ont été astreints, a résulté d une crise de confiance d ordre institutionnel davantage qu économique. Il enfonce ainsi le clou qu il avait planté avec l annonce de son programme OMT [*] : la Banque Centrale ne peut rester indifférente à la crise souveraine. Et d annoncer un nouveau train de mesure pour renforcer la politique monétaire, sous la forme d un "Quantitative Easing" européen. Mais il ajoute cependant qu il y a «un risque certain que la politique monétaire ait perdu de son efficacité à relancer la demande», du fait notamment de taux déjà très faibles. D où sa recommandation que la politique budgétaire joue un rôle plus actif aux côtés de la politique monétaire. Mario Draghi voit l inflation chuter à grande vitesse (0,4% sur l année écoulée contre 1,6% un an plus tôt) et sait bien que la politique monétaire, aussi ambitieuse que puisse être la politique annoncée le 22 janvier, ne suffira pas à corriger une trajectoire qu il interprète comme un excès d offre. Cela ne signifie pas aux yeux de Draghi qu il faille renoncer aux mesures favorables à l offre. Il signale le risque que les chômeurs de longue durée perdent leur employabilité et cite le renforcement de la formation professionnelle parmi les mesures utiles. Mais il se situe au-delà de ce clivage : «Une stratégie cohérente pour réduire le chômage doit s appuyer sur des mesures d offre et de demande tant au niveau de la zone euro dans son ensemble qu aux niveaux nationaux». Et de citer les 300 milliards d investissement annoncés par Jean Claude Junker, nouveau Président de la Commission, comme une piste à suivre. La France est directement concernée par ce diagnostic. L inflation faible démontre un excès d offre, mais le commerce extérieur, déficitaire, témoigne d un manque de compétitivité des exportateurs (la faiblesse de la demande européenne joue aussi son rôle). La France n a en réalité pas le luxe de choisir entre l offre ou la demande, elle doit cibler des mesures qui stimulent les deux à la fois, en ciblant des mesures favorables aux investissements productifs notamment. Au-delà du cas français, un grand choc est nécessaire pour sortir l Europe de sa crise. Jean-Claude Juncker a l immense avantage sur ses prédécesseurs de bénéficier d une légitimité propre. Le plan d'investissement qui a été proposé, à 315 milliards d'euros, est toutefois bâti sur un formidable effet de levier, puisque les garanties européennes ne dépasseront pas 21 milliards. L'appel à des contributions additionnelles des états, pourtant exemptés par la Commission d une prise en compte de ces apports dans le calcul des déficits publics, n'a pas été entendu par les capitales. Si l'europe veut échapper au marasme persistant, il faudra bien pourtant qu'elle s'accorde sur une stratégie coordonnée de sortie de crise. Sinon, le syndrome japonais deviendra de plus en plus probable. [*] Outright Monetary Transactions ou Opérations Monétaires sur Titres, programme lancé en septembre\n8 PARIS VISION 2015 LA VISION DE JEAN-LOUIS MISSIKA Nous renforcerons et consoliderons nos secteurs les plus dynamiques, comme le tourisme ou le numérique, et ferons émerger des activités nouvelles à forte valeur ajoutée. Jean-Louis Missika est adjoint à la Mairie de Paris en charge de l urbanisme, de l architecture, des projets du Grand Paris, du développement économique et de l attractivité. Knight Frank : En tant que ville mondiale, qu estce qui rend Paris attrayante pour les personnes et les entreprises? Jean-Louis Missika : Paris accompagne l excellence et l audace de ses entrepreneurs, attire les talents et les investisseurs grâce à son dynamisme économique et à son ambition en matière d innovation. Déjà championne du monde de l innovation et du capital intellectuel, Paris va passer du stade de l expérimentation à grande échelle sur l ensemble de son territoire en matière d innovations urbaines, de solutions énergétiques durables et d applications numériques. De nouveaux lieux à la pointe de l innovation mêlant incubateurs, coworking, espaces de travail pluriels continueront à être créés et son écosystème d innovation sera internationalisé. Un milliard d euros sera investi d ici 2020 pour que Paris, qui porte l ambition d une transition vers une Ville Intelligente, devienne un lieu de référence internationale en matière d innovation liée à l aménagement du territoire, à la démocratie participative, au développement durable, à l économie numérique et à la transition énergétique. KF : Que peuvent faire les hommes politiques pour améliorer cela? J-L. M. : L économie parisienne présente aujourd hui les signes d un dynamisme remarquable : la capitale doit ces bons résultats à la politique volontariste menée depuis 2001, à son tissu entrepreneurial et aux flux d investissements étrangers qui ont doublé en 10 ans. Ces efforts doivent être poursuivis et renforcés, tout particulièrement en matière d innovation ouverte et participative. La Ville de Paris favorise les connections entre les petites et les grandes entreprises, les entrepreneurs et les investisseurs. Ces efforts pour favoriser les liens entre les différents acteurs de l économie parisienne 10\n9 KnightFrank.fr sont au cœur de la politique des prochaines années car ils permettent de créer de la richesse ensemble. Nous renforcerons et consoliderons nos secteurs les plus dynamiques, comme le tourisme ou le numérique, et ferons émerger des activités nouvelles à forte valeur ajoutée, créatrices d emplois. Nous continuerons à améliorer les conditions d attractivité et d accueil des centres de décisions, des sièges de groupes internationaux, de grands acteurs économiques. Paris est aussi une place financière forte qu il nous faut préserver en soutenant le secteur financier parisien et en permettant la rapidité et la sécurité des transactions financières. Enfin, Paris possède des atouts uniques en termes de facilités familiales, d équipements de santé, d espaces verts, de culture, de services et de cadre de vie. Un patrimoine et une richesse culturelle qu elle entend continuer à préserver et améliorer pour faire face aux inévitables contraintes urbaines comme la pollution et la congestion du trafic. KF : Quels sont les endroits en développement dans la ville? J-L. M. : 10% du territoire parisien a fait l objet de projets d aménagement depuis Certains nouveaux quartiers sont en train d émerger : Paris Rive Gauche, Clichy Batignolles. La zone «Paris Nord Est» sera le plus grand terrain d aménagement à venir, avec Bercy-Charenton et le secteur Boulogne/Foch. Tous ces quartiers seront à la pointe de l innovation et de l écologie urbaine. Dans le même temps, nous allons construire «l arc de l innovation» : nous construirons le Paris du futur en faisant émerger dans les territoires proches du périphérique des projets mixtes, alliant logements, équipements et espaces de travail, bureaux, incubateurs, lieux de coworking, instituts de recherche, grandes et petites entreprises ; nous construirons cet «arc de l innovation» avec les communes voisines et le tramway des maréchaux sera par ailleurs bouclé. KF : Quels sont les secteurs en plein essor? J-L. M. : Les industries emblématiques du luxe, de la mode et du tourisme continuent d afficher de fort taux de croissance et des bilans financiers très positifs. À ces secteurs traditionnels, s ajoute dorénavant une solide croissance des industries de pointe que sont les biotechnologies, le développement durable, le numérique, la ville intelligente, toutes soutenues par des projets concrets de la Mairie de Paris. KF : Comment voyez-vous le futur de Paris? J-L. M. : Avec l investiture d Anne Hidalgo, Paris ouvre un cycle tourné vers le dynamisme économique et l innovation technologique qui maintiendra la ville au sein du cercle des villes-monde attractives et compétitives. Le futur de Paris se veut audacieux : Paris conservera ce qui la définit, le caractère de son architecture, sa densité urbaine, son intensité culturelle, la richesse de son patrimoine historique, ses services publics, tout en renforçant sa compétitivité internationale et son positionnement sur les marchés émergents. Cette dynamique urbaine permet l émergence de projets tels que le plus gros incubateur du monde dans la halle Freyssinet qui enrichissent l écosystème parisien. «L arc de l innovation» amplifiera cette dynamique économique, mais aussi durable et responsable, dans le prolongement des nombreux et inspirants projets lancés sous la mandature de Bertrand Delanoë, dont les Velib', Autolib', tramways et berges sont les dignes ambassadeurs. KF : Quelle est l importance des infrastructures pour une ville et quel sera l impact du projet Grand Paris sur la ville? J-L. M. : Paris est la ville la plus accessible d Europe avec un maillage d une densité exceptionnelle au point de convergence de nombreuses infrastructures : 6 grandes gares, 5 lignes de RER, 16 lignes de métro, 1 tramway, 74 lignes de bus et 1 connexion à 6 autoroutes. Par ailleurs, la région Île-de-France est dotée d infrastructures de premier plan : elle est la deuxième plateforme aéroportuaire d Europe, bénéficie de l interconnexion avec le réseau TGV et dispose de nombreuses infrastructures : 210 km de métro, km de RER et voies ferrées, km de voies d autobus, km de routes nationales et d autoroutes. Avec 70 ports répartis sur 500 km de voies navigables, la région est également la deuxième plateforme fluviale d Europe, une position qui a vocation à être consolidée grâce au développement de l Axe Seine. Les deux aéroports parisiens comptabilisent près de 90 millions de voyageurs par an. Cette connectivité est stratégique et nous la développons avec la prolongation du tramway des maréchaux, en complément du métro Grand Paris Express par ailleurs engagé. Le projet du Grand Paris va permettre à la ville de changer d échelle et de renouer avec les villes voisines. Le Grand Paris va s appuyer sur une politique volontariste pour rendre les logements plus accessibles, les transports plus fluides, les politiques sociales efficaces, et permettre le dynamisme économique et la transition énergétique. 11\n10 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX 12\n11 KnightFrank.fr LE MARCHÉ EN GRANDES LIGNES m² de bureaux ont été placés auprès des entreprises au cours de l année 2014 en région parisienne. Ce chiffre est à la hausse et progresse de 13% en un an. La progression est toutefois loin d être uniforme. La Défense est revenue sur le devant de la scène et le QCA confirme son rôle d étalon-or du marché. À l inverse, 2014 a été plus cruelle pour les marchés de déport et de périphérie. Le succès des «grands classiques» du marché francilien a été permis par les ajustements à la baisse observés sur de nombreux loyers de commercialisation. Cette modération est toutefois en partie masquée par le maintien des valeurs faciales des meilleurs immeubles, qui n ont guère évoluées en L offre disponible frôle la barre des 4 millions de m² tandis que le taux de vacance reste stable, à 7,3% en moyenne régionale. L Île-de-France continue ainsi d afficher un des plus faibles taux de vacance d Europe. De grandes disparités existent toutefois entre les différents marchés franciliens. L offre de Grade A ne représente que 18% des disponibilités. L offre est ainsi souvent déficiente en qualité, au point qu une part des disponibilités aura sans doute du mal à séduire des utilisateurs. Les perspectives pour 2015 sont plutôt prometteuses et pourraient conduire à la concrétisation des premières pressions à la hausse sur certains loyers. 13\n12 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX TENDANCES On attendait un rétablissement et on a cru assister, un moment, au départ d une véritable cavalcade. Puis la cavalcade a été freinée, entravée au creux de l été. Sorti de cette mauvaise passe, le marché locatif a finalement retrouvé de l allant et termine 2014 là où il était espéré. Bien vivant même s il n est pas exempt de faiblesses ou de handicaps, il est surtout riche d un avenir prometteur. Pour peu qu il sache s adapter aux défis qui s ouvrent à lui 01 Consommation de bureaux : Le lièvre et la tortue Le marché locatif était au rendez-vous. Nous l attendions légèrement au-dessus de la barre des deux millions de m² placés sur la région parisienne, histoire d oublier les déceptions de l année 2013 . Il termine finalement à 2,1 millions de m² pour L Île-de-France affiche une progression de 13% de la consommation de bureaux sur Mais cette moyenne cache de profondes disparités et ce sont les grands noms qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu. Contrat rempli donc. Le marché s est pourtant fait tour à tour lièvre et tortue tout au long de l année, jouant avec les nerfs  Knight Frank, Paris Vision 2014, : «( ) la barre symbolique des de m² serait franchie en De combien? L expérience conduit à la prudence mais il paraît peu probable, pour l heure, de monter très au dessus.», page 21 des observateurs et de ses acteurs. Après un démarrage en fanfare, avec une progression de l activité transactionnelle de 28% sur le premier semestre, l été 2014 a marqué un brusque ralentissement. Il a fallu attendre les résultats du quatrième trimestre, de nouveau en nette progression, pour que les inquiétudes soient levées. Au final, la demande placée a progressé de 13% en volume. À 2,1 millions de m², 2014 s apparente à 2005 ou 2010, soit autant d années qui avaient Évolution de la demande placée en Île-de-France (en m²) Source : Knight Frank inauguré une période haussière de l activité transactionnelle sur le marché francilien. Alors, 2014 marque-t-elle l entrée dans un nouveau cycle? Les perspectives pour 2015 sont favorables (voir, dans les Perspectives, notre article Consommation de bureaux : «Same players play again», p 27) et pourraient le laisser croire. Il serait toutefois aventureux de s enfermer dans une lecture trop ordonnée et logique des évolutions du marché. L instabilité de l activité transactionnelle en 2014 en témoigne. Si cycles il y a encore er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre\n13 KnightFrank.fr sur le marché locatif, ils semblent bien se raccourcir. La progression de la demande placée en 2014, ainsi que sa volatilité, trouvent pour une grande part leur origine dans un phénomène : le retour sur le marché des grands utilisateurs, à la recherche de surfaces de plus de m². Plus précisément, ce sont même les plus grands d entre eux (ceux qui signent des baux supérieurs à m²) qui ont fait la différence. De véritables lièvres en 2014! Sur ce segment, l activité transactionnelle explose, avec une hausse de 54%. En 13 transactions, ce sont plus de m² de bureaux qui ont été loués, soit 20% de la demande placée totale. 20% en à peine plus de 10 transactions : c est dire l inexorabilité des fluctuations de l activité transactionnelle. Évolution de l activité transactionnelle par tranche de surfaces en 2014 Source : Knight Frank -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% +54% Plus de m² +9% De à m² -7% De à m² +26% Moins de m² Répartition de l activité transactionnelle par tranche de surfaces en 2014 Source : Knight Frank 10% 20% 30% 40% Plus de m² 20% De à m² 20% De à 5 000m² 32% La reprise du marché locatif observée en 2014 est-elle à ce titre une reprise en trompe-l œil, artificiellement entretenue par quelques «méga-deals» dont beaucoup se font d ailleurs hors marché? La réponse est non. D autres segments de surfaces sont en effet en progression. C est le cas des transactions de à m², pour lesquelles la hausse est plus modeste mais néanmoins de 9% ( m² en 48 transactions). Et c est aussi celui des petites surfaces. Les utilisateurs de moins de m² ont été particulièrement dynamiques en 2014, avec une progression de 26% de leur consommation de bureaux. On imagine la multitude d entreprises concernées ici! À vrai dire, s il est un sujet de vigilance que révèle l analyse de l activité transactionnelle Moins de m² par tranches de surfaces, c est le ralentissement observé sur le segment des deals de taille moyenne (1 000 à m²). Ils se sont faits tortues. Là, un recul est en effet à observer, même s il reste modeste : -7%. Faut-il y voir la manifestation des difficultés de beaucoup d entreprises de taille moyenne et intermédiaire dans la conjoncture économique actuelle? Sans doute en partie. D ailleurs, de telles difficultés pourraient également expliquer partiellement la performance observée sur le segment des petites transactions : contraintes de réduire coûts et voilure, certaines entreprises intermédiaires se repositionneraient 28% sur des surfaces de bureaux de moins de m². Mais une telle explication ne saurait suffire. Le marché locatif francilien a sa part de responsabilité dans les difficultés observées sur le segment des surfaces moyennes. Il y a une explication qui lui est endogène et qui joue probablement un rôle essentiel : l inadaptation de l offre à la demande. Si une entreprise ne peut pas trouver, pour un prix qui lui convient, des surfaces de bureaux plus qualitatives, plus efficaces et mieux placées que celles qu elle occupe actuellement, quel intérêt auraitelle à assumer le coût d un déménagement? À peu près aucun Et le problème est sans 15\n14 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX doute particulièrement prégnant pour les entreprises intermédiaires, qui n ont pas un accès naturel aux précommercialisations en tant que moyen de contournement des insuffisances de l offre immédiate. La métaphore du lièvre et de la tortue correspond également très bien à l analyse de la géographie de l activité transactionnelle. La Défense apparaît comme le champion incontestable de l année Le quartier d affaires est allé vite et il a tenu le rythme tout au long de l année. La demande placée y retrouve un niveau proche de ses sommets et progresse de 133% par rapport à l année précédente. Il faut dire que 2013 avait été particulièrement déprimante pour La Défense (voir notre article «La Défense : Triomphe de la raison», p 26). Au-delà de La Défense, 2014 s avère être un excellent cru pour les secteurs les plus établis et les plus reconnus : l activité transactionnelle sur le QCA a ainsi augmenté de 17%, tandis qu elle a gagné 38% sur Neuilly/Levallois. De façon plus anecdotique, quelques micromarchés réalisent également de belles ou très belles performances au terme de l année 2014, à l image de Paris 5/6/7 ème arrondissements ou de Paris 18/19/20 ème arrondissements. Logiquement, le succès des marchés les plus nodaux s est fait au détriment de leurs périphéries. Celles-ci se nourrissent souvent des entreprises qui n ont pu trouver de solution aux emplacements centraux. L année 2014 aura été dure pour ces marchés de déport ou de substitution, qui affichent parfois des reculs significatifs. Concernant ces derniers, le catastrophisme n est toutefois pas de mise : ces contre performances ne signifient pas, ou pas Demande placée % % 3 +55% 4 +38% Paris 5/6/7 La Défense Paris 18/19/20 Neuilly/Levallois 1 ère Couronne Sud Péri-Défense Boucle Nord Boucle Sud 1 0% 2-6% 3-32% 4-34% Source : Knight Frank 16\n15 KnightFrank.fr forcément, une désaffection durable des entreprises. Beaucoup de ces secteurs avaient d ailleurs tiré profit de l environnement de Ce qu ils paient au terme de 2014 est sans doute davantage en lien avec l attractivité de leur offre et l opportunité de leur positionnement prix. Il en va ainsi. Il y a des lièvres et des tortues sur le marché locatif. Et il arrive que certains lièvres se changent en tortues. Ou inversement. C est une bien curieuse évolution des espèces mais elle est indiscutable Localisation de l activité transactionnelle et évolution comparée des différents marchés Source : Knight Frank Croissant Ouest 25% -10% La Défense 12% +133% Paris QCA 18% +17% Reste Paris intra-muros 20% +10% 1 ère Couronne 10% +11% Part en % dans la consommation de bureaux en 2014 Evolution en % du volume de m² placés par rapport à 2013 Quartier Central des Affaires : Étalon-or +17%... Avec un total de m², l activité transactionnelle sur le QCA a gagné m² supplémentaires au cours de l année La progression est nettement supérieure à la moyenne régionale (+13%). Elle n est certes pas aussi spectaculaire que celle observée sur La Défense mais elle n en est pas moins remarquable : ces +17% sont en effet enregistrés sur un des rares secteurs d Île de-france à ne pas s être effondré en Contrairement à La Défense, le QCA ne bénéficiait donc pas en 2014 d un effet de base favorable. Remarquable, le résultat de l activité transactionnelle sur le QCA l est à un autre titre : il s agit en effet du marché le plus cher de la région parisienne. L environnement économique déprimé et les craintes de beaucoup d entreprises auraient logiquement dû conduire à en détourner les utilisateurs. Il n en a rien été. Pourquoi? D abord parce que toutes les entreprises ne sont pas en crise. Le solde de l emploi tertiaire est d ailleurs resté positif en Île-de-France en Beaucoup de sociétés continuent de créer une valeur ajoutée importante et certaines sont en croissance : elles peuvent donc s offrir les multiples avantages du QCA (centralité, proximité, desserte, image, attractivité, etc...). Ensuite parce que, justement, il y a ces avantages qui viennent en déduction des coûts immobiliers directs. Les gains de productivité que l emplacement autorise compensent ainsi une partie des surcoûts de loyers et les rendent acceptables à un panel beaucoup plus large d entreprises, qui sont simplement bien-portantes. Le QCA n est pas la chasse gardée exclusive des startups ou des machines à cash C est d ailleurs une de ses forces sur le marché locatif et une des explications à sa résilience dans un environnement régional beaucoup plus troublé et volatile. Oui, le QCA sert d étalon du marché locatif : mètre étalon mais surtout, étalon-or. 17\n16 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX Grade A : Cet éclatant objet du désir Une véritable razzia. Le quatrième trimestre 2014 est venu corriger une impression de déclin de la part du Grade A (surfaces neuves ou restructurées de première main) dans l activité transactionnelle. Il a au contraire témoigné et confirmé avec éclat l attrait que ces surfaces exercent sur les entreprises. Au final, l année 2014 se clôt sur une part du Grade A de 81% dans l activité transactionnelle générée par les transactions de plus de m². C est quasiment la même part que celle observée en 2013 (80%) et plus que les 70% de Des baisses ponctuelles peuvent avoir lieu. C était le cas en 2014 jusqu à la sortie de l été. Mais il ne faut donc pas y voir de désintérêt des utilisateurs pour ces immeubles de dernière génération, bardés de labels et de certifications. Si le Grade A baisse parfois dans l activité transactionnelle, c est uniquement parce qu il n existe pas, ou pas assez. Il ne représente en moyenne que 18% des disponibilités en Île de-france et tombe à son étiage sur le QCA comme sur le reste de Paris intra-muros. Seuls quelques marchés atypiques, à l image de La Défense, échappent à la pénurie. C est d ailleurs sans doute une des clefs du succès de ce quartier d affaires dédié aux grands utilisateurs en Tout indique que le Grade A est en effet au centre de l intérêt des entreprises. Il faut dire qu elles ont un intérêt rationnel à le convoiter. Tout simplement parce que ces surfaces neuves ou restructurées sont commercialisées aujourd hui à des niveaux de loyers attractifs, quasi équivalents à ceux qu ils étaient il y a une douzaine d années (soit la durée d un bail long), alors qu en contrepartie, ils apportent des gains significatifs. Songeons en effet qu en moins de 15 ans, les progrès en termes d efficacité (taux d occupation de l immeuble par les postes de travail et ratio moyen de surface par poste de travail) sur un immeuble neuf sont de l ordre de 30% tandis que les niveaux moyens de charges affichent une baisse qui dépasse régulièrement les 30%. Faute de Grade A disponible, les entreprises cherchent des substituts. En 2013, elles avaient privilégié les précommercialisations. Elles consommaient des surfaces qui n existaient pas encore. Le phénomène n a pas disparu mais il ne suffit pas toujours. Alors les entreprises se reportent sur les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d années et remis sur le marché suite à une libération. Ces surfaces restent de très bonne qualité même si elles n offrent pas tous les avantages du Grade A. C est ce qui s est produit jusqu à l été Il y a bel et bien une course à la qualité. Par-delà ses parts de marché, le Grade A est et restera cet éclatant objet du désir des entreprises. 18\n17 KnightFrank.fr 02 Offre de bureaux : Paris encore dans la dèche, ou presque L impression d une offre généreuse est un mythe répandu. Il demeure pourtant largement infondé : Paris reste une des villes les moins offreuses d Europe. Vous êtes à la recherche de bureaux pour votre entreprise. Franchement, ça ne devrait pas être trop difficile. Avec tous les panneaux de commercialisation qui fleurissent en ville, le choix s annonce large Après tout, le marché n est-il pas aux mains de la demande en cette période de morosité économique? Sans vouloir briser ce bel optimisme, les choses ne sont pas si simples. Que recherchez-vous au juste? Un immeuble bien sûr, mais pas n importe lequel. Non, votre préférence va, nous l avons vu, pour le Grade A. Un de ces immeubles souples et efficaces, qui vous permettra de densifier vos bureaux si nécessaire, sans avoir à redéménager rapidement ou à subir les foudres de personnels mécontents parce que trop «serrés». Un immeuble qui autorise la mise en œuvre efficace de votre organisation du travail, dans laquelle l approche collaborative prend une place croissante. Et puis également un immeuble rationnel du point de vue des coûts et des charges. Pas une de ces passoires thermiques qui s avèrent être des gouffres financiers, ni un de ces vieux zinzins qui ne respectent plus aucun des nouveaux standards environnementaux et qui ne vous apporte aucune sécurité légale ou sociale de long terme en la matière. Vous recherchez aussi une adresse : pas forcément prestigieuse, surtout pas ostentatoire, mais suffisamment élégante et sérieuse pour appuyer l image de votre entreprise. Vient aussi parmi les critères la desserte, notamment en transports en commun. Elle doit vous assurer la pleine mobilité de vos salariés et un maximum de souplesse dans l organisation du travail et des rendez-vous de vos équipes. Pour finir, vous cherchez aussi un «cadre urbain» qualitatif. Comme vous ne pouvez pas forcément multiplier les salaires de tous vos employés, vous souhaitez leur offrir une adresse dans un quartier attractif. Un environnement motivant et susceptible de vous aider à conserver vos talents ou à en attirer de nouveaux. Bref, vous avez compris que l immobilier est tout à la fois un outil de production, un outil de ressources humaines et un outil marketing. Vous correspondez au portrait type du chef d entreprise moderne. Très inégalement répartie sur le territoire régional, l offre de bureaux est en outre qualitativement inadaptée. Le problème, c est que des chefs d entreprise tels que vous, il y en a beaucoup. Et cela réduit considérablement votre choix dans votre recherche de bureaux : vos critères sont en effet partagés par beaucoup. Il s avère en outre que l impression d une offre généreuse est largement infondée. Quantitativement d abord, les surfaces disponibles à la location en région parisienne représentaient 7,3% du parc de bureaux au terme de l année L offre totale est en légère hausse sur un an, passant de 3,9 millions à un peu moins de 4 millions de m², même si le taux de vacance affiche de son côté une quasi-stabilité, en raison de l augmentation de la taille du parc. Tout aussi impressionnants que soient ces 4 millions de m² libres d occupation, ces chiffres ne traduisent absolument pas une situation de suroffre globale en Île-de-France. Certes, la région parisienne ne peut plus se prévaloir du plus faible taux de vacance d Europe, contrairement à ce qui a longtemps été le cas. D autres marchés ont connu une baisse de l offre beaucoup plus marquée. Londres est ainsi parvenu à passer en dessous de Paris, émargeant à 6,2% de vacance à fin Mais si Paris ne détient plus ce record, elle continue de s inscrire en troisième place, juste derrière Hambourg. Pas si mal! D autant que les autres métropoles européennes affichent des taux de vacance souvent bien plus élevés. Berlin est à près de 8% et Stockholm à 9,1%. Toutes les autres sont au-dessus de la barre des 10% : Bruxelles à 10,2%, 19\n18 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX Francfort à 10,7%, Madrid à 11,5%, Varsovie à 16,3%, Moscou à 16,4 % et Saint Pétersbourg à 17%. C est dire l hétérogénéité du continent européen en la matière et le niveau de sécurité exceptionnel que représente le marché parisien pour les investisseurs. Une hétérogénéité qui n est toutefois pas l apanage de l Europe : en son sein, la région parisienne réserve elle aussi une grande diversité de profils. Pour faire simple, les marchés de Paris intra-muros se situent tous en dessous de la moyenne du taux de vacance régional. En dehors du boulevard périphérique par contre, les marchés affichent des taux supérieurs, avec une pointe à près de 14% sur Péri Défense (Rueil-Malmaison, Nanterre, Courbevoie et Puteaux hors Défense). L écart avec Paris 5/6/7 ème arrondissements, sur lequel la vacance peine à atteindre les 3,0%, est saisissant. Le QCA plafonne de son côté juste au dessus de 5%. C est faible. Et ça ne va pas en s arrangeant : les taux de vacance sur la ville centre sont en effet pour la plupart à la baisse en tendance annuelle. Les utilisateurs en quête de bureaux sont donc confrontés à un choix quantitativement limité sur les secteurs les plus recherchés. Même à La Défense, marché malade de l année 2013, la reprise de l activité transactionnelle tout au long de l année 2014 a initié un mouvement de décrue de l offre disponible. Mais la principale limite qui se pose au choix des utilisateurs reste qualitative. Taux de vacance à fin 2014 en Île-de-France et en Europe Source : Knight Frank Paris 5/6/7 QCA Paris 18/19/20 Paris 14/15 Paris 12/13 Londres Berlin Hambourg Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 3/4/10/11 Stockholm Francfort 1 ère couronne Est Boucle Sud Bruxelles 1 ère couronne Nord 1 ère couronne Sud Île-de-France (moyenne) La Défense Madrid Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Nord Saint-Pétersbourg Moscou Varsovie 0% 5% 10% 15% 20% C était vrai en 2013, ça l est tout autant au terme de l année Le marché locatif est mono-produit en région parisienne : l offre est essentiellement constituée de surfaces de seconde main. Bien sûr, certaines d entre elles sont de bonne qualité lorsqu elles sont proposées dans des immeubles construits ou restructurés il y a une dizaine d années. Mais il n empêche qu elles n offrent alors que des performances approchant, sans les égaler, les standards établis par les immeubles les plus récents. C est ce qui explique l appétence des utilisateurs pour les surfaces de Grade A (voir notre encadré «Grade A : Cet éclatant objet du désir», p 18). Force est ainsi de constater que l Île-de France est cruellement déficitaire en offre neuve ou restructurée. Celle-ci ne représentait que 18% des disponibilités proposées en fin d année 2014 en Île-de France. C est encore moins que les 22% enregistrés un an plus tôt. Pour illustrer l insuffisance, il suffit de comparer ce ratio avec celui observé dans la 20\n19 KnightFrank.fr consommation des utilisateurs : 81% des surfaces placées via les transactions de plus de m² en 2014 étaient du Grade A. Le déséquilibre est flagrant et il est récurrent : 70% des grandes surfaces consommées en 2012 correspondaient à du Grade A et l année 2013 était déjà montée à 80%. En dehors du Grade A, les grands utilisateurs se reportent presque systématiquement sur d autres types de surfaces de qualité, notamment les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d années et remis sur le marché, à l image de Cœur Défense ou de la tour Initiale. C est dire que décidément, le choix proposé aux utilisateurs est loin d être aussi riche qu on l imagine souvent. Ce n est pas vraiment la dèche, mais on en approche parfois En effet, les disponibilités en Grade A sont très inégalement réparties sur la région parisienne. Elles ne représentent que 12% de l offre sur le QCA et 11% sur le reste de Paris intra-muros quand elles montent à 15% sur la Première Couronne, 26% sur le Croissant Ouest et qu elles atteignent un pic à près de 43% sur La Défense. Là, le choix est plus vaste. Mais si la plupart de ces immeubles répondent entièrement aux attentes techniques des utilisateurs, certains d entre eux vont avoir un handicap au niveau de l appréciation de leur emplacement. Il y a des immeubles techniquement de Grade A qui ne peuvent être que des choix par défaut et sont difficilement assimilables à des immeubles Prime. Pas si facile de chercher des bureaux en région parisienne! Évolution des taux de vacance en Île-de-France Sources : Knight Frank, ORIE 14,0 % 12,0% 12,1% 10,0% 8,0% 6,0% 7,3% 4,0% 5,2% 2,0% Île-de-France Paris QCA La Défense 0,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T\n20 PARIS VISION 2015 LE MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX L offre, quantitativement limitée et qualitativement déficiente Reste de Paris intra-muros Croissant Ouest La Défense Quartier Central des Affaires 1 ère Couronne Chaque fenêtre correspond à m² de bureaux Bureaux occupés Disponibilités totales Dont disponibilités de Grade A Source : Knight Frank Quartier Central des Affaires Reste de Paris intra-muros La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Parc de Bureaux 6,8 millions de m² 10,1 millions de m² 3,5 millions de m² 8,5 millions de m² 6,3 millions de m² Disponibilités Grade A m² m² m² m² m² Taux de vacance 5,2% 4,8% 12,1% 12,3% 9,1% 22\nVISION 2015 L immobilier d entreprise en Île-de-France Bilan & Perspectives Commerce +50 à 60% hausse des loyers sur certains emplacements Locatif 2,1 millions de m² de bureaux placés Investissement 16,7


Chalet Galega, Méribel, France - Le Collectionist\nToggle navigationConnexionInscriptionProposer votre demeure+33 1 83 64 31 03EnglishEnglishNos DemeuresL'Expérience CollectionistLe CarnetRetour aux résultatsChalet GalegaMéribel, Alpes, France12 pers.6 ch.De 1 610 € à 10 720 € / nuitSe renseignerChalet GalegaMéribel, Alpes, France12 pers.6 ch.De 1 610 € à 10 720 € / nuitSe renseignerPartager cette photopreviousnextPartager cette photoDescription - Chalet Galega à Méribel, Alpes, FranceL’aiguille du Péclet est le point culminant, depuis ses 3561 mètres, elle s’élève au-dessus de la Dent du Burgin, de la Saulire et de la Pointe du fruit. Tous ces sommets démesurés et les crêtes aiguisées qui les relient encerclent une des plus célèbres stations des Alpes, Méribel. Une villégiature centenaire qui fut parmi les premières à associer aux sports d’hiver, la possibilité de vacances de luxe dans de prestigieuses résidences. Une image haut de gamme qu’elle s’est forgée au cours du temps, et qu’elle n’a jamais cessé depuis de cultiver. En savoir plusElle fut toujours très sourcilleuse quant à l’extension de son patrimoine architectural, et chaque nouvelle demeure dut se conformer au style savoyard, privilégier le bois et la pierre de pays ; une règle absolue que le chalet applique consciencieusement. Magnifique bâtisse récente d’allure traditionnelle, elle se dresse en plein cœur de Méribel, auprès de l’un des plus grands domaines skiables du monde, les Trois Vallées. Altière, elle est précédée par le sud d’un jardin privatif et d’une terrasse, que jouxtent une piscine et un jacuzzi extérieurs. L’aspect authentique ne s’oppose évidemment pas à quelques incursions de modernité, en tout premier lieu technologiques. Le cinéma est équipé d’un son dolby, la salle de jeux dispose d’une console, d’un billard et d’un baby-foot. Modernité esthétique également, par exemple dans le salon haut de deux étages et dans la vaste salle à manger. Le mobilier y est sophistiqué, les œuvres d’art plutôt contemporaines, et ce sont les poutres, les sols en parquet ou la superbe cheminée qui signalent que l’on se situe bien en Haute-Savoie. Un rappel que confirment les merveilleux paysages qui se déploient derrière les baies vitrées.\nCette juxtaposition de contrastes subtils se poursuit dans les suites, qui possèdent toutes une salle de bains attenante et un écran plasma. Quant à la chambre de maitre, elle occupe tout un étage, et elle est pourvue d’une cheminée et d’une baignoire double.\nAvec beaucoup de soin, chaque détail s’efforce d’évoquer les spécificités d’une des plus belles régions de France. Quant à l’ensemble, opulent et magistral, il s’accorde entièrement avec l’esprit qui depuis toujours singularise Méribel. EquipementsCette propriété dispose des équipements suivants par défaut. Votre concierge pourra également prévoir tout autre équipement dont vous auriez besoin.Salle à manger spacieuseCuisine équipéeSuite avec lit double, salle de bain et balcon Deux chambres, lits doubles,salle de bains adjacentes,terrasseTrois chambres avec lits doubles,salle de bains adjacentesBureau avec ordinateur Apple Salle de cinemaSalle de massageJacuzzi extérieurPiscine extérieure chaufféeGrandes terrasses et jardin privéTable de tennisTable de billardBabyfootGarage pour deux voituresLocal à ski avec séche chaussures et gantsWifiServicesLa location de la propriété inclut les services suivants :Ménage quotidienService de conciergerie4x4 disponible et chauffeurManager du ChaletChef à dispositionTarifsDate d'arrivéeDate de départAfficher tarifLes tarifs ne sont accessibles que pour les membres.Créez vous un compte pour les afficher.Se renseignerContactez-nous+33 1 83 64 31 03Vous n’avez pas trouvé ce que vous recherchez? 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Alexa aurait besoin d'un corps pour comprendre le monde\nVa-t-on bientôt avoir le droit à un Alexa cyborg dans nos maisons ? Le responsable scientifique d’Amazon pense que ce serait effectivement important.\nUn besoin d’Alexa pour apprendre\nOn s’est habitué à voir Alexa désormais un peu partout. Chez nous, chez nos amis, chez nos voisins, au boulot… L’assistant personnel d’Amazon est partout ou presque. La situation a pris une dimension telle qu’Amazon se moque de ceux qui mettent Alexa partout où ils en ont envie, sans que cela ait vraiment de sens.\nCe sont des objets « inanimés », des accessoires de notre quotidien, qui prennent vie grâce à Alexa. Et si on avait finalement le droit à une version anthropomorphique ? Le rêve d’un Alexa cyborg peut sembler bien loin mais c’est pourtant ce que laisse deviner en creux Rohit Prasad, le scientifique en chef d’Amazon et membre de la division Alexa. En effet, il considère que l’assistant de l’entreprise de Jeff Bezos pourrait être beaucoup plus performant à une condition très particulière : s’il avait un corps robotique et des caméras pour se déplacer dans le monde et voir réellement ce qu’il y a autour de lui.\nUne étape pas forcément si lointaine\nAlors bien sûr, certains appareils équipés d’Alexa ont déjà une caméra et déjà fait la moitié du chemin envisagé par le scientifique. Cependant, c’est l’étape du « corps » qu’il soit à jambes ou à roues qui représente l’étape suivante. Cela suppose de lui confier une certaine autonomie. Ils travaillent déjà au sein d’Amazon sur le langage corporel. Vouloir mettre en application ces données représente donc une étape logique.\nLes optimistes y verront une solution pour confier aux assistants personnels le bon sens, leur donner aussi la possibilité de réaliser des tâches complexes. Surtout, Amazon a déjà parlé d’une version mobile d’Alexa l’an dernier. Autant dire que l’idée trotte chez les têtes dirigeantes.\nReste aussi que la science-fiction est pleine d’exemples qui nous incitent à penser que cela pourrait être une mauvaise idée. Espérons donc que personne chez Amazon ne veuille jouer au savant fou.\nAlexaassistants vocauxintelligence artificiellerobot\nMerci de ne pas confondre cyborg et androïde\nSi elle a le corps d’une sex doll et qu’elle fait la vaisselle et la cuisine, il y a un marché de dingue …\n6 avril 2019 at 11 h 47 min\nelle ne comprend rien …toutes les question que je me pose même à propos de la météo elle est incapable d’y réponde « genre à combien va souffler le mistral .. j’habite dans le sud’ … pour les chansons c’est pareil je demande un titre avec un interprète et elle me sort systématiquement une reprise …nulle à chier… avec des gens dont je me fous totalement … mais jamais l’orignal … et c’est de la chanson française…quant à la chanson étrangère … n’en parlons pas c’est n’importe quoi..


Dans le précédent article, j'ai montré comment la cryptographie asymétrique servait à assurer la sécurité des bitcoins. Dans le système, un utilisateur dépense des bitcoins en signant numériquement un message de transaction à l'aide de sa clé privée. Cette transaction est ensuite envoyée au réseau pair-à-pair et inscrite sur la chaîne de blocs (blockchain), l'immense registre qui répertorie l'ensemble des transactions ayant eu lieu depuis le 3 janvier 2009. La chaîne de blocs est considérée comme infalsifiable, ce qui assure que la transaction envoyée ne sera ni modifiée ni supprimée et que les bitcoins utilisés ne seront pas dépensés plusieurs fois. Nous allons voir dans cet article comment le protocole Bitcoin parvient à garantir la validité de ce registre sans se servir d'une autorité centrale.\nDans le système financier actuel, ce sont les banques qui jouent le rôle d'intermédiaires de confiance. Lorsque vous faites un virement, votre banque vérifie que vous possédez bien les fonds nécessaires, les retire de votre compte et se met en relation avec la banque du destinataire pour lui affirmer que le paiement est valide. La seconde banque se charge alors d'octroyer les fonds sur le compte bénéficiaire. Il n'y a pas d'échange de monnaie physique : il s'agit simplement d'une modification scripturale des registres bancaires.\nContrairement au système bancaire, Bitcoin se passe de tiers de confiance et c'est là son innovation majeure. Au lieu de se fonder sur la confiance accordée à une organisation externe, la validité de la chaîne de blocs (le registre des transactions) est basée sur un mécanisme économique appelé le minage : certains membres du réseau sont incités à utiliser leur puissance de calcul pour résoudre un problème mathématique qui garantit que personne ne puisse modifier la chaîne. Ce mécanisme récompense les validateurs grâce à la création de nouveaux bitcoins. C'est pour cela qu'on les appelle les mineurs : par analogie aux mineurs d'or qui utilisent leur énergie pour extraire de nouvelles quantités de minerai.\nJe vous propose de vous exposer en détail le fonctionnement du processus de minage en examinant comment est organisé le réseau pair-à-pair, comment la chaîne de blocs est structurée et quel est l'algorithme qui est utilisé pour assurer la fiabilité du système.\nAvant toute chose, je pense qu'il est nécessaire de faire un rappel sur les fonctions de hachages. Les fonctions de hachage sont utilisées à divers endroits du protocole Bitcoin, et notamment, ce qui nous intéresse ici, dans le processus de minage. Leur particularité est qu'il s'agit de fonctions à sens unique qui sont exécutées rapidement. Elles transforment un message de taille variable en un hachage de taille fixe. Ce hachage est aussi appelé empreinte. L'utilité de ces fonctions réside dans le fait qu'une petite modification du message d'origine engendre un grand changement dans le hachage produit.\nDans cet article nous considérerons uniquement la fonction SHA256, puisqu'elle seule intervient dans le minage. La fonction SHA256 (de l'anglais Secure Hash Algorithm) est une fonction de hachage qui produit un hachage de 256 bits, soit 32 octets. Comme toutes les autres fonctions de hachage, sa propriété principale est de hacher un message, de telle façon que toute modification mineure apportée à ce message modifiera totalement son empreinte. Par exemple, si l'on considère le message « Le chat joue dans la cuisine », le hachage de ce message par SHA256 sera :\nSi on rajoute un point à ce message ou qu'on insère une faute de frappe, son hachage changera complètement :\nC'est cette propriété très importante qui fait que les fonctions de hachage sont très utilisées en cryptographie et dans Bitcoin.\nLe protocole Bitcoin se base sur un réseau pair-à-pair d'ordinateurs connectés à Internet. Le principe du réseau pair-à-pair est que tous ses membres sont à égalité : aucune machine n'a de privilège par rapport aux autres, comme cela peut être le cas dans le modèle client-serveur. Les membres de ce réseau sont usuellement appelés des nœuds.\nLe réseau Bitcoin possède une architecture distribuée et se rapproche d'un graphe complet : tout les nœuds sont connectés avec presque tous les autres nœuds et recherchent en permanence de nouveaux voisins. Par conséquent, si un nœud se déconnecte pour une raison quelconque (arrêt volontaire, panne, saisie par les pouvoirs publics, etc.), le réseau n'est pas impacté et peut continuer à fonctionner.\nChaque nœud possède une copie de la chaîne de blocs, et maintient également une copie de l'ensemble des UTXO (la base de donnée des bitcoins dépensables) et une copie de l'ensemble des transactions non confirmées appelé mempool. Chaque nœud met à jour régulièrement ces bases de données en échangeant des informations avec les autres nœuds du réseau.\nLes nœuds du réseau pair-à-pair sont dits complets car ils téléchargent l'entièreté de la chaîne de blocs et des autres données relatives aux transactions. Néanmoins, ces nœuds sont difficiles à entretenir et nécessitent d'avoir du matériel informatique performant et une bonne connexion à Internet. C'est pourquoi la plupart des gens se contentent d'utiliser des « nœuds » non-complets pour envoyer et recevoir des transactions comme les portefeuilles à vérification de paiement simplifiée (dits SPV pour Simplified Payment Verification), qui ne téléchargent qu'une partie de chaîne de blocs et ne communiquent avec le réseau que pour obtenir des informations essentielles. L'ensemble des nœuds complets et non-complets forment ce qu'on appelle le réseau étendu de Bitcoin.\nLe concept de chaîne de blocs, ou de blockchain, est habituellement mis en avant quand on parle de Bitcoin, à tel point qu'on a fini par nommer l'ensemble des techniques utilisées par la cryptomonnaie, la technologie blockchain. La chaîne de blocs est, comme son nom l'indique, une chaîne de blocs, les blocs étant des ensembles ordonnés de transactions. La chaîne de Bitcoin commence par le bloc 0, appelé le genesis block et créé le 3 janvier 2009. Tous les autres blocs viennent à la suite dans un ordre chronologique. Un nouveau bloc est ajouté à la chaîne toutes les 10 minutes en moyenne. La chaîne de blocs constitue donc un registre de toutes les transactions, ordonné chronologiquement et mis à jour régulièrement. Elle est très lourde : environ 200 Gio pour Bitcoin (BTC) et 160 Gio pour Bitcoin Cash (BCH).\nTous les nœuds complets du réseau possèdent une copie de cette chaîne de blocs et certains d'entre eux, les mineurs, utilisent leur puissance de calcul pour ajouter de nouveaux blocs à la chaîne. Nous verrons plus bas que c'est le fait d'ajouter des blocs à la chaîne qui la rend infalsifiable.\nPour la suite, nous prendrons l'exemple du bloc 478 558, validé le 1er août 2017 à 13:16:14 UTC.\nComment un mineur procède-il pour ajouter un bloc à la chaîne ? Tout d'abord, il regroupe un ensemble de transactions en les prenant dans la mempool, la base de données des transactions non confirmées qui est partagée par tous les nœuds. Si le poids de toutes les transactions excèdent la taille limite des blocs (1 Mo pour BTC actuellement), le mineur choisit en priorité les transactions aux frais les plus élevés.\nEnsuite, le mineur ajoute à ces transactions une transaction de récompense appelée coinbase. Dans cette transaction de récompense, le mineur indique son adresse (ou l'adresse de sa coopérative s'il fait partie d'une coopérative), de sorte qu'il sera payé s'il arrive à valider son bloc. Comme on l'a dit, la récompense des mineurs se compose de nouveaux jetons créés ex-nihilo. Néanmoins, cette récompense est limitée par le protocole : le mineur ne peut pas se récompenser plus qu'un certain montant. Cette limite, qui était de 50 bitcoins par bloc en 2009, est réduite de moitié environ tous les 4 ans (tous les 210 000 blocs pour être précis) et elle est actuellement de 12.5 bitcoins. Le mineur inclut également dans la récompense les frais de transaction payés par les utilisateurs.\nL'étape suivante pour le mineur consiste à ajouter à ce bloc un en-tête. Cet en-tête est une donnée de 80 octets qui est placée juste avant les transactions. Il est divisé en 6 parties :\nL'identifiant du bloc précédent, qui permet de chaîner le bloc au bloc précédent.\nL'horodatage (timestamp), l'heure et la date de la validation du bloc.\nLa valeur cible du réseau, qui intervient dans l'algorithme de la preuve de travail et qui est inversement proportionnelle à la difficulté.\nLe nonce, qui est le nombre qu'on fait varier dans l'algorithme de la preuve de travail.\nL'arbre des transactions\nLes transactions sont ordonnées dans le bloc sous la forme d'un arbre de Merkle. Un arbre de Merkle est un arbre de hachage permettant de vérifier l'intégrité de l'ensemble des transactions sans avoir à les vérifier toutes. Voici ci-dessous un exemple d'arbre de Merkle pour 6 transactions.\nSi l'on prend la figure à l'envers, on peut voir qu'elle ressemble bien à un arbre. Les transactions constituent les feuilles de cet arbre et le résultat du calcul total en est la racine.\nPuis, on concatène deux à deux les empreintes obtenues et on les hache à nouveau. Par exemple, les empreintes des transactions 1 et 2 sont sont combinées pour donner l'empreinte H1,2 :\nOn répète ensuite l'opération pour chaque hauteur jusqu'à ce qu'il ne reste plus qu'une seule empreinte. Si on tombe sur un nombre impair dans le processus, il faut combiner la dernière empreinte avec elle-même, comme c'est le cas ici pour l'empreinte H5,6 :\nL'empreinte finale est la racine de l'arbre et est appelée racine de Merkle. Dans le bloc 478 558, la racine de Merkle est :\nCette organisation des transactions est particulièrement utile au fonctionnement des nœuds SPV (Simplified Payment Verification). Ces derniers se contentent de télécharger les en-têtes des blocs pour ne pas avoir à télécharger la chaîne entière. L'ensemble des en-têtes (qui est aussi une chaîne) pèse actuellement environ 40 mégaoctets, ce qui permet l'existence des portefeuilles sur smartphone.\nPour vérifier une transaction, les nœuds SPV ne peuvent donc pas se reporter à la chaîne de blocs : ils doivent demander au réseau les informations qui les intéressent. L'organisation en arbre de Merkle présente l'avantage de réduire considérablement la charge. Par exemple, si je veux vérifier la transaction 2 dans l'arbre précédent, je n'aurais qu'à obtenir du réseau les empreintes H1, H3,4 et H5,6,5,6, procéder aux différents hachages et comparer le résultat avec la racine de Merkle enregistrée sur mon appareil.\nL'algorithme de la preuve de travail\nUne fois que le mineur a construit son bloc, il doit le valider (on dit aussi « le miner » ou « le trouver »). Pour ce faire, il doit trouver la solution à un problème mathématique dépendant des données du bloc. Plus précisément, cela consiste à trouver un nombre (appelé nonce) qui, inclus dans l'en-tête du bloc, fasse que le hachage par le double SHA256 de cet en-tête soit inférieur à une valeur cible définie par le réseau et qui est elle-même encodée dans l'en-tête. Pour le dire de manière plus formelle, le problème est :\nTrouver n tel que SHA256( SHA256( EN_TÊTE( n ) ) ) ⩽ cible     (n : nonce, cible : valeur cible)\nCette condition fait que le hachage produit commencera par un grand nombre de zéros. C'est ce hachage qui est utilisé comme identifiant du bloc.\nPuisque la fonction de hachage SHA256 est une fonction à sens unique, il est impossible de deviner quel nonce pourra remplir cette condition sans tester toutes les possibilités. C'est ce que les machines des mineurs font : elles calculent des milliards de hachages en faisant varier le nonce des milliards de fois1. C'est ce qu'on appelle la preuve de travail (ou proof-of-work) : un mineur prouve qu'il a travaillé, qu'il a dépensé de l'énergie pour trouver une solution au problème. Cette preuve de travail est facilement vérifiable : il suffit de calculer une seule fois le hachage de l'en-tête du bloc à l'aide du nonce trouvé.\nUne fois le problème résolu, le mineur partage sa solution sur le réseau. Les autres nœuds vérifient que son bloc est valide et le bloc est ajouté à la chaîne de blocs. Si un quelqu'un d'autre trouve une solution avant lui, le mineur est contraint de recommencer tout le processus en reconstruisant un nouveau bloc à partir de ce bloc trouvé. Il s'agit d'une course : chaque fois qu'un bloc est trouvé, les mineurs du réseau abandonnent leur calcul et se mettent immédiatement à chercher le prochain bloc.\nLe minage des blocs est une histoire de probabilités et la probabilité de trouver un bloc dépend de la valeur cible du problème. Cette valeur cible est ajustée automatiquement pour qu'un bloc soit miné environ toutes les 10 minutes. Il s'agit une moyenne : le temps d'attente entre deux blocs peut être de quelques secondes ou peut dépasser une heure. La difficulté, elle, est définie comme l'inverse (à une constante près) de la valeur cible2 : en effet, plus la valeur cible est basse, moins il y a de solutions au problème et il est donc plus difficile à résoudre. Puisque le temps de bloc moyen est censé être fixe, la difficulté augmente avec la puissance de calcul totale du réseau.\nUn élément important de cet algorithme de la preuve de travail est le chaînage des blocs. Puisque chaque bloc fait référence au bloc précédent, il est très dur de modifier les vieux blocs. Modifier un bloc entraînera un variation dans le bloc suivant, puis dans le bloc qui vient après, etc. Il faudrait non seulement refaire la preuve de travail du bloc modifié (c'est-à-dire retrouver une solution au problème pour la même difficulté), mais aussi la preuve de travail des blocs suivants. De cette manière, plus un bloc est profond dans la chaîne, plus il est difficile à modifier. C'est pour cela qu'on considère qu'une transaction est irréversible une fois qu'elle a été incluse dans un bloc enfoui sous 5 autres blocs (6 confirmations).\nBitcoin est un système économique incitant les différents acteurs à agir pour la sécurité du réseau plutôt qu'à essayer de l'attaquer. Le mineur met à disposition sa puissance de calcul afin de résoudre le problème mathématique et de gagner la récompense. Il ne respecte pas les règles du protocole par honnêteté morale, mais parce qu'il espère bien faire un profit. S'il lui arrivait d'inclure une transaction invalide dans un bloc ou d'enfreindre une autre règle, son bloc serait refusé par le réseau et il ne serait pas payé.\nLe mécanisme de minage permet donc une chose qui paraît simple de prime abord : parvenir à un consensus de manière décentralisée. C'est une façon de se mettre d'accord sans recourir à un tiers de confiance. En se mettant d'accord sur qui possède quoi, Bitcoin permet notamment de résoudre le problème de la double dépense : nul ne peut réussir à dépenser deux fois le même bitcoin. Les nœuds se mettent également d'accord sur un temps de réseau grâce à l'horodatage inscrit dans chacun des blocs. Le réseau fait cela tout seul : aucune entité externe n'est là pour garantir que l'heure est la bonne. C'est grâce à cela que la difficulté peut être ajustée pour que le temps de bloc moyen reste de 10 minutes.\nCette capacité du système à résoudre les conflits est particulièrement visible lorsque deux blocs sont trouvés sur le réseau au même moment. En effet, il n'y a pas qu'une seule solution au problème mathématique et il peut arriver que 2 nœuds miniers trouvent deux blocs différents dans un intervalle de temps réduit. Ces blocs sont tout à fait valides et au moment où ils sont minés rien ne peut les départager. Les nœuds sélectionnent la première solution qu'ils recoivent ce qui entraîne une séparation du réseau en deux parties : l'une qui considère que le premier bloc est valide et le second invalide, l'autre qui considère que le second bloc est valide et le premier invalide.\nLes mineurs agissent chacun à partir de leur point de vue. Ils se mettent à miner le prochain bloc en le chaînant avec le bloc qu'ils considèrent comme étant valide. Cependant, la situation se résout lorsque l'un mineur trouve un nouveau bloc : c'est alors la plus longue chaîne qui est sélectionnée par le réseau3. Le bloc qui est chaîné avec ce nouveau bloc est retenu. L'autre bloc est mis de côté et considéré comme invalide : il est appelé bloc « orphelin ».\nCette situation accidentelle s'appelle un fork (un embranchement) et se produit occasionnellement sur le réseau Bitcoin. C'est d'ailleurs de là que vient le nom de hard fork qui est un embranchement provoqué par un changement des règles de consensus.\nComme je l'ai dit, Bitcoin est un système économique. Sa sécurité dépend de la concurrence à laquelle se livrent les mineurs, et plus la concurrence est féroce, plus le système est sûr.\nLe taux de hachage (hashrate), qui est le nombre moyen de fois par seconde où un bloc est haché sur le réseau, correspond à la puissance de calcul totale et mesure la sécurité du réseau. La difficulté étant calculée à partir de ce taux de hachage, plus il est élevé, plus il devient difficile pour une institution externe d'attaquer le protocole.\nLe taux de hachage a augmenté de façon spectaculaire au fil des années, comme on peut le voir sur le graphique ci-dessous. Aux débuts de Bitcoin, lorsque le jeton ne valait rien, le minage était réalisé par des particuliers à l'aide du processeur central de leur ordinateur (CPU). Le taux de hachage était ridiculement petit, mais à mesure que le bitcoin acquérait de la valeur, le matériel utilisé pour miner s'est amélioré, ce qui a provoqué 2 grands bonds :\nLe premier bond s'est fait à partir de 2010 : grâce au minage par processeur graphique (GPU) et par circuit logique programmable (FGPA), le taux de hachage a explosé pour atteindre les 10 TH/s (10 × 1012 hachages par seconde) à la mi-2011.\nLe second bond a eu lieu à partir de 2013 : c'est alors le minage par circuits intégrés spécialisés (ASIC) qui a changé la donne, en multipliant l'ordre de grandeur par 1 000 000.\nActuellement (juin 2018), le taux de hachage moyen du réseau de BTC est de 35 EH/s et celui de BCH atteint les 5 EH/s (1 EH = 1018 hachages). Cependant, il ne faut pas s'attendre à un autre bouleversement car un plafond technique a été atteint dans la fabrication de ce matériel.\nInitialement, le minage pouvait être réalisé par des individus à l'aide de leur ordinateur personnel. Satoshi Nakamoto a d'ailleurs longtemps été le seul mineur. Peu à peu, cette tâche s'est professionalisée et industrialisée. On a notamment vu apparaître des fermes de minage dans les endroits les plus avantageux de la planète, des entrepôts remplis de machines se livrant uniquement au minage de bitcoins.\nAvec la hausse considérable du taux de hachage, les petits mineurs sont à présent désavantagés. En effet, même si un mineur possède une machine performante (un ASIC dernier cri), celui-ci ne peut pas prendre le risque de miner tout seul : la chance de trouver un bloc est trop faible. Il peut avoir de la chance et tomber sur une solution assez rapidement ce qui amortirait son investissement ; mais il peut aussi être malchanceux et ne jamais miner un bloc avant que sa machine tombe en panne. C'est la raison de l'existence des coopératives de minage (mining pools). Pour combattre les probabilités et lisser leurs revenus, les mineurs mettent en commun leur puissance de calcul et se partagent les gains lorsqu'un bloc est miné.\nCes coopératives de minage sont connues et représentent la quasi-totalité du taux de hachage. Elles ont la bonne pratique de signer la transaction de récompense dès qu'elles minent un bloc, ce qui permet d'identifier la proportion de chaque coopérative dans le taux de hachage total. On peut voir dans les diagrammes ci-dessous comment elles sont réparties pour Bitcoin (BTC) et Bitcoin Cash (BCH).\nLes deux plus grosses coopératives de minage, Antpool et BTC.com, sont détenues par Bitmain, une entreprise chinoise spécialisée dans la fabrication d'ASIC. Cette dominance du marché (plus de 40 %) inquiète, d'autant plus que Bitmain a aussi des parts dans la coopérative ViaBTC. En effet, la formation d'un gros conglomérat dans ce domaine affaiblit Bitcoin, dont la sécurité repose sur la concurrence entre les mineurs. Cependant, en l'absence d'un autre bond technique, cette dominance est vouée à s'estomper.\nQue se passerait-il si la puissance de calcul d'une coopérative de minage dépassait les 50 % de la puissance totale ? Si une entité unique parvenait à atteindre 51 % du taux de hachage, elle pourrait alors miner la chaîne la plus longue (en moyenne), ce qui lui permettrait de faire ce qu'elle veut dans la limite des règles de consensus. Par exemple, elle serait en mesure de choisir quelles transactions inclure dans les blocs (« censure »). Cette entité pourrait également mettre en place une attaque dite de la majorité, qui lui permettrait de « voler » quelqu'un avec qui elle réalise une transaction. Cependant, elle ne pourrait pas s'amuser à modifier ou supprimer les transactions enregistrées dans la chaîne de blocs sans recalculer toute la preuve de travail : cela enfreindrait les règles de consensus, ce qui provoquerait un hard fork.\nL'attaque de la majorité (ou des 51 %) n'est pas, comme on peut le lire parfois, l'écriture d'une double-dépense dans la chaîne de blocs : celle-ci deviendrait alors invalide, ce qui rendrait l'opération inutile. L'attaque consiste en réalité à réaliser une grosse transaction et à l'annuler par la suite. Pour ce faire, l'attaquant initie la transaction avec une autre personne et, dans le même temps, mine des blocs alternatifs secrets ne contenant pas cette transaction. Après avoir attendu que le nombre de confirmations requis (6 blocs dans le cas standard, mais il peut être plus élevé) et après avoir obtenu l'objet acheté, l'attaquant partage sa chaîne de blocs alternative sur le réseau, chaîne sur laquelle il est toujours propriétaire des bitcoins dépensés. Puisqu'il possède 51 % du taux de hachage, cette dernière sera (à un moment ou un autre) la chaîne la plus longue et sera acceptée comme telle par le réseau. La personne avec qui l'attaquant a échangé se retrouve alors sans l'objet qu'elle lui a donné et sans les bitcoins échangés. Une telle attaque de la majorité a eu lieu sur le réseau Bitcoin Gold (BTG) en mai 2018 : les fraudeurs ont réussi à voler plusieurs dizaines de millions de dollars à plusieurs plateformes d'échange.\nToutefois, cette faiblesse de la concentration du taux de hachage a sa limite. Tout d'abord, les coopératives ne sont pas des ensembles soudés : les mineurs composant une coopérative sont libres de la quitter pour en intégrer une autre. De plus, les mineurs sont des investisseurs qui doivent rentabiliser leur capital et doivent donc faire en sorte que le bitcoin ne perde pas de sa valeur. Une attaque des 51 % étant une très mauvaise nouvelle qui ferait baisser son prix, les mineurs ont donc tout intérêt à ce qu'aucune coopérative ne possède trop de puissance de calcul. Les coopératives sont elles aussi lourdement investies dans le milieu et n'ont pas d'intérêt à attaquer le réseau. D'ailleurs, GHash.IO, une ancienne coopérative de minage ayant eu son heure de gloire, avait brièvement excédé les 51 % en juillet 2014 mais rien de frauduleux ne s'était produit : au contraire, elle s'était par la suite engagée à ne plus dépasser les 40 % de la puissance de calcul totale.\nEn résumé, Bitcoin est une invention ingénieuse qui permet de s'affranchir d'une autorité centrale pour réaliser des paiements. Son innovation est le mécanisme économique qui permet la formation d'un consensus décentralisé : le minage utilisant l'algorithme de la preuve de travail. Cette technologie permettant d'atteindre un consensus de manière décentralisée, appelée souvent technologie blockchain, est révolutionnaire, et certains imaginent déjà quels autres usages elle pourrait avoir (contrats intelligents, vote en ligne, notariat, etc.)\n1. ↑ Le nonce est un nombre encodé sur 4 octets et son potentiel de variation est fortement limité pour la puissance de calcul actuelle du réseau Bitcoin : il n'y a que 4 294 967 296 possibilités et le taux de hachage du réseau se mesure en exa-hachages par seconde (1018 hachages par seconde). C'est pourquoi les mineurs font également varier un nombre (inutile) contenu dans la transaction de récompense (coinbase) appelé extra-nonce. La changement de la transaction de récompense modifie complètement la racine de Merkle et donc le hachage de l'en-tête.\n2. ↑ La champ de difficulté de l'en-tête encode la difficulté et la valeur cible d'une façon un peu particulière. Dans le bloc 478 558, le champ de difficulté est 0x18014735. Il se décompose en exposant (0x18) et en un coefficient (0x014735). La valeur cible est définie par :\n3. ↑ Plus précisément, la chaîne valide ayant le plus de travail accumulé, le travail d'une chaîne étant défini comme la somme des difficultés de tous ses blocs.


LOA Classe C Coupé - 2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes) - Leasing Mercedes | LIZauto.fr\n2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes) Fermer\nMercedes-Benz Classe C Coupé 2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes)\nExemple LOA : MERCEDES / CLASSE C COUPE / 2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes) ** Apport\n* Exemple à titre indicatif et sans valeur contractuelle pour une Location avec Option d’Achat (LOA) de 61 mois et 60000 km, avec un apport de 2 000,00 €, 60 loyers mensuels de 577,82 € hors assurances facultatives. Montant total des 60 loyers : 34 669,20 €. Option d’achat final : 15 818,87 € TTC. Montant total en cas d’option d’achat : 52 488,07 € TTC pour MERCEDES / CLASSE C COUPE / 2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes). Coût des assurances facultatives « Décès PTIA-IT (1) » s’ajoutant au loyer mensuel : 16,41 €/mois (2), contrat d’assurance AXA, entreprise régie par le Code des Assurances ; et « Perte Totale » du véhicule loué s’ajoutant au loyer mensuel : 16,83 €/mois, contrat d’assurance ALLIANZ, entreprise régie par le Code des Assurances. Montant total dû au titre de l’assurance sur la durée totale de la location : 2 027,64 €.\nLe prix de vente de cette Mercedes-Benz Classe C Coupé 2.1 C 220 D BUSINESS AUTO (2 portes) est donc de 42 075,00 €.


18.Posté par Gérald (la rédac) le 02/02/2011 00:58\n@ Pierre : le jury n'a pas encore délibéré. Il devrait le faire ces prochains jours.\n17.Posté par Pierre le 29/01/2011 20:07\nBonjour, de très belles images, la concurrence est rude, et le choix va être cornélien ! Bon courage !\nJuste une petite question, les photos sont-elles déjà classées dans l'album ?\n16.Posté par Gérald (la rédac) le 28/01/2011 16:06\n@ Virginie : elles sont à présent en ligne. Sauf celles envoyées hier.\n@ Jem : c'est bien une photo par participant.\n@ Bruno : Une, donc. :)\nPour les 30 premières photos, elles ont été exposées au Salon de la Photo.\nVoici un lien pour voir un aperçu. Elles n'ont pas été présentées "classiquement" sur le site pour l'instant. Mais cela ne saurait tarder...\n15.Posté par Bruno le 28/01/2011 09:31\noui meme question : peux-t'on envoyer plusieurs photos ?\net puis ou peux-t'on voir la serie des 31 précédentes ?\n14.Posté par jem le 27/01/2011 10:26\nPeut-on envoyer plus d'une photo?\nJ'en aurais une deuxième éventuellement...\nJe ne vois la réponse nulle part.\n13.Posté par Virginie le 25/01/2011 12:54\nQuand les photos de la 32è seront-elles visibles ?\n12.Posté par Gérald (la rédac) le 24/01/2011 22:16\n@ Robin : Simple, tu réponds au mail que je t'ai envoyé :)\nMais apparemment, tu sembles ne pas l'avoir reçu. Je te recontacte demain. ;)\n11.Posté par CARINI ROBIN le 24/01/2011 21:28\nEuh,bonjour Gérald ,comment fait on quand on a gagné la 31e photo??,\n10.Posté par solisa le 24/01/2011 12:52\n9.Posté par Thomas le 22/01/2011 20:06


Merci pour votre visite sur le site Internet de LCM!\n„Notre vision pour l’avenir est de conserver l’excellente qualité de notre service en termes de construction des machines et de garder une relation étroite avec nos clients.“\n„Nous travaillons en étroite collaboration avec les clients et essayons en permanence de proposer une installation parfaitement adaptée à la situation afi n de répondre au mieux aux besoins de nos clients.“\nTrouvez des idées et de l’inspiration!\nBienvenue sur notre site Internet ! Nos collaboratrices, collaborateurs et nous-mêmes sommes heureux de vous proposer nos produits et nous ferons un plaisir de vous conseiller par téléphone ou de vous rencontrer personnellement.\nLe nouveau site de la société érigé en 2013 à Gruenkraut, zone industrielle de Gullen.\nConcilier un produit diversifié comme le chocolat et un savoir-faire technique de haut niveau est à la fois notre vocation et notre passion. Nous nous efforçons de ne pas être un simple fournisseur de machines mais un partenaire vous accompagnant dans toutes les situations, même les plus difficiles, en vous faisant bénéficier d’une avance technologique qui vous conduira au succès. Nous avons conscience que les produits de chaque client sont uniques. Notre vaste gamme de machines se doit de répondre à toutes les demandes. Les machines LCM peuvent être associées et complétées de diverses manières afin de contribuer à votre croissance et votre développement dont nous sommes fiers. Les machines LCM évoluent aussi avec vous !\nEt s’il nous arrivait de ne pas avoir encore la machine adéquate dans notre gamme standard, nous vous proposerions alors une solution sur mesure. Nous développons, concevons et construisons toutes les machines dans le sud de l’Allemagne, près du lac de Constance.\nNous travaillons en étroite collaboration avec des partenaires commerciaux compétents. N’hésitez pas à leur faire part de vos exigences. Ils essaieront d’y répondre tout comme nous.\nMarkus Leute et Jürgen Leute\nDirecteurs de la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH\nLes relations commerciales durables, la fiabilité, une communication ouverte et amicale avec les clients et les fournisseurs sont très importantes pour la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH. Profitez de notre savoir-faire et n’hésitez pas à nous contacter pour toutes les questions relatives au traitement mécanique du chocolat.\nLes machines LCM se démarquent par leur caractère pratique et leur rentabilité au quotidien. Pour preuve, les confiseries, fabricants de pralines, pâtissiers et boulangers ou encore les différents fabricants de chocolat ne sont pas les seuls à utiliser les machines LCM à des fins de formation et d’expérimentation dans des laboratoires de développement. L’expérience ainsi acquise et les idées qui en ressortent sont intégrées directement dans nos programmes de développement.\nNous accordons une importance particulière à la polyvalence des machines, notamment pour le changement de chocolat ou la transformation des enrobeuses en mouleuses. Nos sorties papier sont munies d’un système départ-arrêt automatique et peuvent ainsi être commandées par une seule personne et sans perte de papier.\nNous sommes particulièrement fiers de constater que d’innombrables clients nous remercient pour la fiabilité de notre service et nos conseils compétents. Pour nous, la proximité du client et la qualité du service jouent un rôle primordial, même après la vente de la machine. Toutes les pièces d’usure, par exemple, sont aisément accessibles et peuvent être échangées ou réparées rapidement. Toutes les pièces de rechange sont disponibles en stock, ce qui nous permet, dans la plupart des cas, de les expédier le jour même de la commande. En cas de besoin, notre technicien du service après-vente LCM intervient rapidement dans vos locaux.\nNous accordons une grande importance à la facilité de nettoyage de nos machines. Tous les composants de nos machines peuvent être enlevés et nettoyés ou lavés au lave-vaisselle. Nos modèles AT et ATC à tempérage continu, entièrement automatisé, peuvent eux-aussi être complètement nettoyés avec de l’eau.\nCréations diversifi ées, hautement spécialisées...\nLa créativité en termes de chocolat, de pralines et d’enrobages ne connaît pratiquement aucune limite. Avec sa gamme de machines et d’installations hautement spécialisées et dédiées au traitement du chocolat, la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH part à la rencontre de la diversité de l’un des plus beaux secteurs d’activité. « Conception individuelle, innovatrice et économique du développement et de la production ». Telle est notre devise. Nous développons et fabriquons des systèmes de qualité ingénieux au service des confiseries, chocolateries, pâtisseries et boulangeries – pour des possibilités d’utilisation aussi diversifiées que possible, un déroulement des opérations tout en douceur et un confort d’utilisation maximal.\nNos machines sont également mises à la disposition des fabricants de chocolat à des fins d’expérimentation, de formation ou de promotion ou encore pour assister en direct à la fabrication du chocolat.\nEt voilà pourquoi les machines LCM sont tellement appréciées : le rapport qualité-prix, la simplicité du changement d’équipement et du nettoyage, la maintenance et les réparations faciles à réaliser, le tout adapté aux nécessités imposées par les petits volumes et les fréquents changements de recettes, le service personnalisé, les productions sans incidents grâce à nos modules de commande et éléments de transmission rapidement échangeables.\n...par des mains de maîtres\nEntourée de ses collaboratrices et collaborateurs, LCM est une entreprise fabriquant des machines et alliant savoir faire technologique et longue expérience dans le traitement du chocolat.\nNous encourageons le travail artisanal du chocolat avec notre gamme de produits. Nous évoluons au rythme des exigences et perfectionnons la technologie selon vos besoins.\nLa recette de notre succès...\nÊtre passionné par les délices envoûtants, disposer d’un sens aigu pour déceler les besoins et repérer les tendances du secteur du chocolat et y ajouter un savoir-faire technologique spécialisé issu du secteur de la construction des machines. Mélanger ensuite tous ces ingrédients pour obtenir un modèle d’entreprise performant. C’est ainsi que les frères Jürgen et Markus Leute, tous deux constructeurs de machines diplômés et expérimentés, fondèrent la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH en 2000.\nDepuis, les machines à tempérage continu, entièrement automatisées sont devenues les produits phares de la société.\nAvec la construction des nouveaux locaux et bâtiments administratifs sur une surface de 750 m2 en 2013, Jürgen et Markus Leute ont poursuivi leur développement et pris conscience de la capacité d’innovation et du potentiel de croissance de la societé LCM Schokoladenmaschinen GmbH.\n...pour votre savoir-faire artisanal\nVous souhaitez que les saveurs et raffinements sucrés qui devront séduire les amateurs soient réussis ? Faites alors appel aux spécialistes de Ravensburg avec leurs machines sophistiquées ! Les clients et leurs besoins occupent une place particulièrement importante. Afin que les recettes éprouvées des clients puissent être conservées, les machines LCM les assistent dans la fabrication des produits.\nLes professionnels du secteur considèrent leur métier comme un défi sur le plan technologique : plus le chocolat est de qualité, plus les exigences imposées aux constructeurs des machines sont spécifiques. Car il s’agit d’un côté de garantir la qualité de la production et de l’autre, de simplifier l’utilisation le plus possible.\nNos coordonnées géographiques sont comme nos exigences – Made in Germany. En Allemagne. Dans le Bade-Wurtemberg. Nous produisons près de Ravensburg, non loin du lac de Constance, et utilisons des matières fabriquées presque exclusivement en Allemagne – qu’il s’agisse des bâtis en acier inoxydable, des composants électroniques, des moteurs ou bien d’autres choses encore. Là aussi, nous accordons la plus grande importance au côté personnel et travaillons en étroite collaboration avec les fournisseurs.\n...dans toutes les bouches du monde\nNous sommes particulièrement fiers de nos clients fidèles depuis plusieurs années. Nous pouvons également compter sur nos nombreuses représentations à l’étranger présentes aux quatre coins du monde, notamment en Suisse, en Autriche, en France, en Suède (pour les pays scandinaves), en Pologne ainsi qu’aux États-Unis. Dans le monde entier, les machines et installations LCM sont appréciées des confiseurs et chocolatiers renommés.\nTempérage manuel / par charge ou tempérage entièrement automatisé ? Nous vous aidons à prendre la décision\nUn bon tempérage du chocolat est crucial pour la qualité de l’enrobage. Il garantit une brillance parfaite et une bonne conservation de vos produits.\nLe tempérage continu, entièrement automatisé, permet de disposer d’un chocolat tempéré pendant toute la journée. Le chocolat n’ayant pas encore été traité revient en permanence dans la cuve à chocolat dans laquelle il est entièrement décristallisé avant d’être à nouveau tempéré. Cette opération facilite considérablement le travail sur une longue période, le chocolat conservant toujours la même viscosité, même après plusieurs heures et garantissant donc la qualité exceptionnelle et constante des produits.\nNous recommandons le tempérage manuel / par charge pour les petits volumes de chocolat et/ou les changements fréquents de chocolat.\nLors de ce procédé, une certaine quantité de chocolat est fondue puis tempérée à l’aide d’une soufflerie intégrée ou par « ensemencement », c’est-à-dire en ajoutant du chocolat cristallisé. Le chocolat ainsi tempéré devrait alors être travaillé pendant cette durée limitée. Il peut toutefois être tempéré une nouvelle fois tout en garantissant une parfaite qualité.\nCependant, le choix du système de tempérage adapté à vos besoins dépend de bien d’autres facteurs. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller pour trouver la machine convenant le mieux à vos applications personnelles.\nLes tempéreuses LCM se distinguent en particulier par:\nla qualité de traitement élevée des machines\nla qualité continue et constante du tempérage des chocolats à traiter\nla possibilité de rajout de chocolat liquide au cours du procédé sans affecter la qualité du tempérage\nla possibilité de nettoyer l’ensemble de la tempéreuse avec de l’eau chaude, de pouvoir mettre au lave-vaisselle toutes les pièces et surtout\nla compétence et la rapidité du service après-vente.\nVu que nous fabriquons nous-mêmes les machines LCM, nous disposons de toutes les pièces de rechange en stock. En cas de besoin, notre équipe du service après-vente procède à des réparations chez les clients, et ce, avec rapidité et précision.\nMerci à nos clients de longue date\nC’est à nos clientes et nos clients que nous devons le succès de la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH fondée en 2000. Votre fidélité, votre confiance, vos suggestions et demandes spécifiques nous enchantent et nous mettent au défi d’enrichir et de compléter en permanence la gamme de nos machines.\nNous sommes flattés de voir que bien des clientes et clients n’achètent pas une seule machine LCM. Nous prenons cela comme un compliment et un signe de reconnaissance pour la qualité de notre travail. Merci de renouveler votre confiance jour après jour à la société LCM Schokoladenmaschinen GmbH. Votre succès nous fait avancer.\nN’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions à poser au sujet de votre machine LCM ou venez simplement nous rendre visite pour nous faire part de vos expériences ou prendre une tasse de café à l’occasion de l’un des nombreux salons auxquels nous participons tous les ans.\nNous nous réjouissons de rester en contact avec vous!


Register a new account. Signaler Commenter la réponse de yevgi. Article précédent Article suivant. N’hésitez pas à les contacter, ici ou sur leur discord, et à rejoindre leur formidable projet. Il y a 9 heures , Albatorthefirst a déclaré:.\nZeus – My 3 Biggest cities. Les hôpitaux garantissent une hygiène positive. Je vous conseille de créer un raccourci de ce fichier sur votre bureau. Je voulais remercier également les personnes qui m’ont contacter et soutenus, notamment zeuus le slack du projet « Open Olympus ». Coup de projecteur sur le projet « Open Olympus », un nouveau projet développé sur la base du Maitre de l’olympe: Le joueur est invité à choisir un scénario qui est divisé en plusieurs chapitres chaque scénario est indépendant et retrace diverses légendes ou faits réels de la Grèce antique.\nYou need to be a member in order to leave a comment. Hello Ysak, Peut-on le mettre en x?!? A partir du moment où je clique sur « installer » zdus rien ne s’affiche et il me remet sur le poste de travail pourrais-tu m’aider STP?? Commenter la réponse de golden gun. Les personnages se déplacent le long des routes: Le joueur doit alors reconstruire une nouvelle ville, mais reviendra à la ville principale qu’il aura laissée en suspens.\nHani 13 juin à Je viens de télécharger ce jeu et pour ne pas avoir ce message d’erreur il faut exécuter winrar en administrateur.\nJej pratique pour dépanner des amis, travailler à plusieurs sur un même projet, partager des données en direct ou même utiliser un jjeu fixe depuis un smartphone quand on est en déplacement.\nTrès simple à manipuler, le logiciel est gratuit pour un usage privé. Le Maître de l’Atlantide: Merci à toi LoKan: Histoire des City-Builder – Partie 1.\nLes différents scénarios peuvent proposer au joueur des coloniesqui lui seront affiliées pour la suite du jeu. Chouq 2 avril à Par exemple, faire venir Hercule afin qu’il tue l’ Hydre menaçant la cité. Sympa merci, pour ma part j’utilise Romstation une plateforme qui émule plusieurs consoles. Zeus est le cinquième titre de jeu vidéo issu de la série des jeux de gestion de citédéveloppée par Impressions Games et éditée et distribuée par Sierra Entertainment.\nRecherche l’executable défini par un Zeus. Utilisateur anonyme 7 juil. Gestion du forum Modérateurs: Ju trouverez ici tout ce qu’il y a à savoir sur ces deux jeux de gestion incontournables. Le Maître de l’Olympe Zeus.\nStarted by Albatorth84October 29, Certaines stratégies pour augmenter la trésorerie peuvent se faire en important des produits de base, telles que le bronze, pour le fondre ensuite en statues ou en armements, qui sont des produits finis plus onéreux à la vente.\nNous comptons sur votre soutien. Par contre comment peut-on modifier la résolution en X ?? Signaler Commenter la réponse de golden gun. Quelqu’un pour m’aider svp? La publicité du jeu a été portée par le slogan Revivez la légende, construisez l’histoire.\nTélécharger le jeu entier. Sign in Already have an account?\nIl pourra également servir d’aide lors d’invasions et partir au combat avec vos troupes. Commenter la réponse de paupietteoupatate.\nVenez partager votre passion avec la plus grande communauté fan du Maître de l’Olympe:


Tarn-et-Garonne, les dérogations pour se déplacer pendant le couvre-feu\nAccueil › Occitanie › Tarn-et-Garonne › Tarn-et-Garonne, dans quels cas peut-on sortir de chez soi pendant le couvre-feu\nTarn-et-Garonne, dans quels cas peut-on sortir de chez soi pendant le couvre-feu\n23 octobre 2020 - 10:22\nLe département de Tarn-et-Garonne passe en zone « couvre-feu » à compter du samedi 24 octobre 2020 et pour un durée de six semaines. Quels sont les déplacements autorisés ou non entre 6 heures et 21 heures ?\nLe Tarn-et-Garonne passe en couvre-feu CC by 3.0 Bastien M\nLa situation épidémiologique vis-à-vis de la covid-19 est telle que, comme l’a annoncé le Premier ministre, ce jeudi 22 octobre, le département de Tarn-et-Garonne bascule à partir du samedi 24 octobre, en zone couvre-feu. Il sera donc interdit, pendant au moins six semaines, de circuler hors de chez soi entre 21 heures et 6 heures du matin. Toutefois, il existe certaines exceptions.\nLes déplacements entre le domicile et le lieu d’exercice de l’activité professionnelle ou le lieu d’enseignement et de formation.\nLes déplacements pour des consultations et soins ne pouvant être assurés à distance et ne pouvant être différés ou pour l’achat de produits de santé, consultations et soins des patients atteints d’une affection de longue durée et l’achat de médicaments.\nLes déplacements pour motif familial impérieux, pour l’assistance aux personnes vulnérables et précaires ou pour la garde d’enfants.\nLes déplacements des personnes en situation de handicap et de leur accompagnant.\nLes déplacements pour répondre à une convocation judiciaire ou administrative.\nLes déplacements pour participer à des missions d’intérêt général sur demande de l’autorité administrative.\nLes déplacements brefs, dans un rayon maximal d’un kilomètre autour du domicile pour les besoins des animaux de compagnie.\nTous ces déplacements dérogatoires devront se faire munis d’une attestation (téléchargeable ici) dûment remplie et en évitant tout regroupement de personnes. Ce document devra être présenté aux forces de l’ordre en cas de contrôle.\nBar et restaurants… Le point sur les établissements accueillant du public\nPar ailleurs, sur l’ensemble du territoire du département, les bars (débits de boisson), salles de jeu, salles d’exposition, ainsi que les établissements sportifs couverts publics et privés et piscines couvertes devront rester fermés de jour comme de nuit. Les restaurants , eux, pourront rester ouverts entre 6 heures et 21 heures à condition de respecter les consignes sanitaires et les gestes barrière. Notamment la limitation à 6 personnes par tables.\nDans quels cas les salles de sport pourront-elles ouvrir leurs portes\nLes établissements sportifs pourront toutefois accueillir les scolaires ou les activités exclusivement à l’attention de pratiquants mineurs, les professionnels et sportifs de haut-niveau, les assemblées et réunions délibérantes à caractère obligatoire, les activités physiques des personnes munies d’une prescription médicale ou présentant un handicap ainsi que l’accueil des populations vulnérables et la distribution de repas pour des publics en situation de précarité.\nEnfin, les fêtes foraines sont interdites ainsi que les événements temporaires de type exposition, foire-exposition ou salon. Aucun événement ne peut réunir plus de 1 000 personnes.


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