USPI Vaud - Les bons conseils des professionnels de l'immobilier - Immobilier - Formation - Professionnel - Label de qualité\nLes Bons Conseils des professionnels de l'immobilier 2021\nQuels sont les risques d’envisager de vendre un bien immobilier soi-même ?\nInterview de Monsieur Max Della Ricca, responsable du service des ventes chez DHR Immobilier SA.\nEst-ce que la fixation d’un prix de vente et la publication d’annonces sur les portails immobiliers suffisent pour vendre son bien ?\nNon, il est vivement recommandé de faire appel à un courtier d’une agence immobilière membre USPI qui saura déterminer un prix de vente juste, mettra en valeur le bien notamment en effectuant des photos professionnelles, mettra à profit son important réseau afin de trouver dans les plus brefs délais un acheteur et publiera une annonce attrayante pour éveiller l’intérêt d’un maximum de clients potentiels. Les sociétés proposant des forfaits ou les outils d’estimation en ligne laissent croire que vendre sa propriété est très simple et que les honoraires d’un courtier d’une agence immobilière sont trop élevés. En réalité, le courtier évitera bien des déconvenues au propriétaire. En effet, la vente d’un bien immobilier est complexe. Est-ce que le propriétaire est prêt à accueillir un grand nombre de visiteurs dans sa maison, de répondre aux demandes d’inconnus, faire face à des acheteurs qui n’hésiteront pas à faire ressortir les défauts du bien dans l’optique de faire baisser le prix de vente ? Il est connu que sans l’intervention d’un professionnel de l’immobilier, l’acheteur aura plus de faciliter à faire baisser le prix. Par ailleurs, le courtier dispose de connaissances techniques et juridiques qui lui permettront de renseigner utilement l’acheteur et son important réseau permettra de trouver rapidement un acquéreur et de limiter le nombre de visites. Enfin, le fait que la rémunération du courtier dépend de la conclusion de la vente le motivera davantage à trouver un acheteur.\nEst-ce que les différentes procédures de vente demandent des connaissances spécifiques ?\nOui, dans la procédure de la vente d’un bien, il faut des connaissances spécifiques qui vont de la connaissance actuelle du marché immobilier à son évolution. En outre, le courtier possède des connaissances couvrant les techniques du bâtiment, les aspects financiers et juridiques. En raison de la somme d’argent investie et de la complexité des transactions, la vente d’une propriété mérite qu’on la planifie soigneusement et surtout que les clients acheteurs et vendeurs soient bien accompagnés. La présence d’un courtier en immobilier permet de réussir une transaction immobilière tout en profitant d’une sécurité et d’une tranquillité d’esprit inégalées.\nQuels sont les risques majeurs de vendre sans l’aide d’un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI ?\nLe risque majeur est que le bien soit mal estimé, sous-évalué et vendu en dessous de sa réelle valeur ou, au contraire, surestimé et stagne sur le marché de la vente. En outre, le droit de l’immobilier et un domaine complexe. Nombreux sont les documents et les actions nécessaires pour mener à bien une transaction. Par exemple, le CECB, la LPPPL, le registre foncier avec les servitudes et les mentions, l’acte authentique, les cédules hypothécaires et l’imposition du gain immobilier sont des éléments complexes que seul un professionnel de l’immobilier saura maîtriser.\nQuels sont les plus-values que peut apporter un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI lors de la vente d’un bien immobilier ?\nEn mandatant un courtier professionnel, le client vendeur aura un mandataire intéressé à vendre son bien a? sa juste valeur et dans les meilleurs délais. Le courtier rémunéré à la commission est un gage de sécurité car sa rémunération dépend uniquement de la conclusion du contrat de vente. En définitive, le courtier immobilier est un négociateur aguerri, disposant de solides connaissances et d’un vaste réseau d’acheteurs, qui fera économiser beaucoup de tracas et de temps au propriétaire.\nQuels sont les avantages et les risques pour l’achat d’un bien sur plan ?\nInterview de Monsieur Olivier Peyrot, directeur chez OP Développement SA.\nQuelles sont les différences fondamentales entre l’achat d’un bien sur plan et un bien déjà construit ?\nLa vente d’un bien construit est la transaction la plus courante qui intègre non seulement la vente d’une parcelle mais également du bien qui y est construit. La vente sur plan peut, quant à elle, revêtir deux approches : Soit une vente « clefs en main » qui s’articulera autour d’une vente à terme d’un bien en cours de construction. Le transfert interviendra une fois le bien terminé et livré. Soit la vente « quote-part terrain » qui consiste en la vente de la parcelle ou du feuillet si nous parlons d’une PPE, et la signature en parallèle d’un contrat d’entreprise total pour la construction du bien.\nDu point de vue économique, y-a-t-il un réel avantage à acheter un bien sur plan ?\nIl y a un avantage réel pour la vente quote-part terrain sur le canton de Vaud. Dans ce cas, l’acquéreur ne paiera les droits de mutation que sur la partie terrain et non sur le coût de construction qui fait l’objet d’un contrat séparé. En revanche, l’acquéreur deviendra le maître d’ouvrage, dès la signature, et devra supporter les intérêts intercalaires liés à la construction. Mais ces frais sont sans commune mesure au regard de l’économie des droits de mutation. De plus, ces avantages dépendent d’une vente rapide du projet, ce qui poussera le développeur à fixer des prix d’appel au-dessous des valeurs du marché.\nLes autres avantages résultent surtout dans le fait que l’acquéreur intègre le projet à la source et qu’il pourra dès lors participer, avec l’aide de l’architecte, aux divers choix d’aménagement et de finition de son futur logement. Le plus souvent, il pourra également bénéficier des prix de gros négociés par le développeur avec les différents fournisseurs.\nQuant aux risques, quelles sont les précautions à prévoir pour l’acheteur ?\nDans le cadre d’une vente d’appartement sur plan, le principal risque réside dans le fait que l’acquéreur devient, dès la signature, copropriétaire et solidaire du paiement des coûts de la construction. En effet, si l’un des acquéreurs ne devait pas respecter ses engagements liés au contrat de construction, le chantier pourrait s’en retrouver stoppé. Afin de palier ce risque, l’acheteur devra s’assurer que le développeur s’est engagé à racheter le bien d’un éventuel acquéreur en cessation de paiements afin de terminer de payer le logement de ce dernier. Ceci se traduit dans la pratique par l’intégration d’un droit de réméré (de racheter) concédé au développeur, pour que ce dernier puisse se substituer à l’acquéreur qui ne paierait plus les acomptes liés à la construction de son lot. L’autre risque résulte d’éventuels dépassements du coût de construction. L’acquéreur devra alors s’assurer qu’on lui propose un contrat d’entreprise total à prix garanti avec une entreprise de renom. La dernière précaution à prendre est de proposer un unique organisme bancaire dans le cadre du crédit de construction afin que la banque ait un contrôle global sur le paiement des fournisseurs.\nQu’est-ce qu’une promesse de vente lors de l’achat d’un bien immobilier ?\nInterview de Monsieur Jean-Paul-Rod, Responsable courtage secteur Lausanne chez Domicim.\nQuelle est la définition d’une promesse de vente et dans quelle situation peut-elle se faire ?\nLa promesse de vente est un contrat immobilier formel d’une certaine durée signée devant notaire par un acheteur et un vendeur qui s’engagent à conclure un futur acte de vente, alors que certaines conditions ou détails relatifs à la vente ne sont encore pas 100% définis. Ces conditions peuvent être liées à l’attente de l’obtention d’autorisations administratives, à un prêt hypothécaire ou à une date de libération de locaux, par exemple.\nLa promesse de vente détaille toutes les conditions liées au transfert de propriété telles que délai et prix. Elle permet à l’acheteur d’acquérir le bien en question à un prix déterminé durant le laps de temps définit par la promesse. En contrepartie, une indemnité d’immobilisation de l’objet immobilier est versée au propriétaire-vendeur. L’usage est que l’acquéreur verse au moment de la signature de la promesse, un acompte d’environ 10% du bien. Le coût de la promesse se monte aux environs de 5% du prix de vente (impôt, frais du registre foncier et émolument du notaire).\nIl est à noter que la promesse de vente est un avant-contrat qui n’implique aucun transfert de propriété. Elle se différencie du simple protocole de réservation qui est quant à lui non notarié (non authentique). En effet, le protocole de réservation n’oblige pas les deux parties à signer l’acte de vente notarié.\nIl arrive qu’il y ait plusieurs acquéreurs potentiels pour un même objet. Dès lors, tant le vendeur que l’acquéreur peuvent désirer que la conclusion de la transaction future soit assurée. La promesse de vente le permet, tout en donnant aux deux parties le temps de régler les questions encore en suspens.\nPeut-on se rétracter d’une promesse de vente et, si oui, sous quelles conditions ?\nLa promesse de vente est un contrat établi devant notaire qui engage le propriétaire auprès de l’acheteur à lui vendre son bien. Dès lors qu’un acheteur et un vendeur ont convenu des termes de la promesse de vente et que cette dernière a été signée devant le notaire, plusieurs situations peuvent intervenir. Les points 2, 3 et 4 répondent la question susmentionnée :\nL’acheteur exécute la promesse de vente dans le délai imparti et un contrat de vente est établi. Le montant payé par l’acquéreur est alors le prix du bien auquel est soustraite l’indemnité d’immobilisation.\nL’acheteur n’exécute finalement pas la promesse de vente dans le délai défini. Le vendeur peut alors de nouveau proposer son bien à d’autres éventuels acquéreurs. Il conserve également tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation préalablement versée.\nLe propriétaire du bien décide de ne plus vendre ou de vendre à un tiers alors même que le délai de validité de la promesse de vente n’est pas atteint. Dans cette situation pas si rare qu’elle n’y parait, le propriétaire doit rembourser l’indemnité d’immobilisation et pourrait être amené à verser des dommages-intérêts.\nL’acheteur exécute la promesse de vente dans le délai imparti mais fait finalement face au refus du propriétaire de vendre. Ce dernier doit alors rembourser l’indemnité d’immobilisation et verser des dommages-intérêts. Dans le cadre d’une procédure judiciaire, la justice peut même, dans certains cas, officialiser la transaction contre le gré du propriétaire.\nQuels en ont les risques ?\nIl peut arriver que le renonçant doive supporter des frais, comme mentionné dans la réponse à la question 3. Le juge peut également l’obliger à respecter ses engagements.\nTravaux importants dans un logement en cours de bail\nInterview de Madame Line Barras, gérante d'immeubles avec brevet fédéral chez la régie Chamot à Lausanne.\nQuels sont les types de travaux pouvant être réalisés par le propriétaire en cours de bail ?\nIl faut distinguer 3 types de travaux que le propriétaire peut entreprendre en cours de bail :\nles travaux d’entretien permettant de maintenir la chose louée dans l’état approprié(obligation du bailleur selon l’art. 256 CO).\nles travaux à plus-value visant à augmenter le confort du locataire (par exemple : agencement de la cuisine alors que l’appartement n’en était pas pourvu).\nles grandes rénovations qui sont souvent mixtes, regroupant une partie entretien et une partie à plus-value (par exemple : isolation périphérique des façades, remplacement des colonnes de chute, réfection de la toiture, etc.)\nQuelles sont les précautions à prendre par le propriétaire avant les travaux ?\nConcernant les travaux d’entretien, ceux-ci doivent être tolérés par le locataire dans la mesure où le bailleur se doit de les effectuer pour maintenir la chose louée dans un état approprié à l’usage convenu (art. 257h CO). Pour ce qui est des travaux à plus-value ou de rénovation à l’intérieur d’un logement, le bailleur ne saurait imposer ces travaux au locataire dont le bail aurait été résilié. En effet, le locataire n’a pas à supporter des travaux dont il ne pourra pas bénéficier par la suite. Par ailleurs, le propriétaire doit également faire en sorte que ces travaux puissent être raisonnablement imposés au locataire(art. 260 CO). Il convient alors d’effectuer une analyse au cas par cas selon l’importance des travaux, leur durée, les désagréments que le locataire va subir ainsi que les mesures prises par le bailleur pour les atténuer. De même que l’utilité des travaux pour le locataire doit être prise en considération. Celui-ci n’est pas obligé d’accepter des travaux superflus ou pouvant être considérés comme luxueux. Enfin, dans tous les cas, le propriétaire doit informer le locataire suffisamment tôt des travaux qu’il souhaite entreprendre. Le terme « suffisamment tôt » doit bien évidemment s’apprécier en fonction de l’urgence et de la nécessité des travaux.\nEst-ce que le propriétaire se doit de reloger le locataire pendant la période des travaux ?\nLe propriétaire n’a pas l’obligation de reloger le locataire durant les travaux. Cependant, il doit prendre des mesures visant à diminuer au mieux les désagréments que le locataire subira durant les travaux. Ces mesures peuvent être la mise à disposition d’un logement ou d’installations de remplacement durant la durée des travaux. Par exemple, dans le cas d’une rénovation complète de la salle de bain, le bailleur peut mettre à disposition une salle de bain d’un appartement vacant de l’immeuble. Le bailleur peut également proposer une indemnité pécuniaire au locataire équivalente à la diminution de l’utilisation de l’appartement durant la période des travaux. Lorsqu’un propriétaire souhaite entreprendre d’importants travaux, que ce soit dans l’immeuble ou dans un logement, il est judicieux d’en parler avec les locataires concernés afin de trouver un arrangement amiable et éviter ainsi des procédures longues et coûteuses. Dans les cas où les travaux ne permettent pas de garantir la sécurité du locataire (problèmes structurels du bâtiment, etc.) et que celui-ci ne peut donc pas rester dans son logement, le bailleur se doit d’entreprendre toute démarche pour dédommager le locataire. Par exemple, il pourrait être amené à le reloger dans un appartement de remplacement ou à l’hôtel jusqu’à ce que le danger ait pu être écarté et que le logement soit à nouveau habitable.\nEst-ce que certains travaux peuvent faire l’objet d’une contribution de la part du locataire ?\nUne contribution de la part du locataire en cas de gros travaux effectués par le propriétaire dans un logement est rare. En effet, en cas de travaux d’entretien (sauf les menus travaux qui sont à charge du locataire), le bailleur ayant une obligation de maintenir la chose louée dans l’état approprié, une contribution ne peut pas être demandée au locataire. Néanmoins, dans le cas où lors d’importants travaux, le locataire souhaite des aménagements particuliers qui lui sont nécessaires (par exemple : installation de barres d’appui dans une salle de bain lors de sa rénovation), le bailleur aura la possibilité de facturer ces éléments au locataire qui devra en avoir été informé préalablement. Cependant, lors de travaux à plus-value ou d’améliorations énergétiques, le bailleur aura la possibilité d’augmenter le loyer (art. 14 OBLF). Une contribution lors de gros travaux effectués par le bailleur est plus courante pour les locaux commerciaux. En effet, ceux-ci sont souvent loués bruts ou nus. Une négociation entre le bailleur et le locataire doit avoir lieu afin de définir précisément les travaux qui seront à charge du locataire et ceux que le propriétaire payera. Un tableau des listant les divers coûts de construction peut alors être établi et être annexé au bail au moyen d’un avenant.\n« Un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès » Honoré de Balzac\nLes charges payées par le locataire\nInterview de Madame Éliane Débaz, responsable du service juridique chez de Rham SA à Lausanne.\nD’une façon générale, quelles sont les charges liées à un immeuble ?\nIl faut distinguer les charges suivantes :\nLes charges financières, soit les intérêts des dettes contractées pour le financement de l’immeuble, en général auprès d’une banque, d’une assurance ou auprès d’un tiers.\nLes charges d’exploitation, qui, elles-mêmes, peuvent être divisées en charges fixes ou courantes et les charges d’entretien du bâtiment.\nLes charges fixes ou courantes sont relativement constantes. Ce sont divers frais liés à la détention et à l’utilisation de l’immeuble, tels que :\nLes assurances (incendie, RC, dégâts d’eau, bris de glaces).\nLes taxes d’épuration, d’égouts, d’enlèvement des déchets.\nLes frais de chauffage et d’eau chaude (combustible, ramonage, abonnement d’entretien du brûleur).\nL’électricité des locaux et installations communs.\nLa conciergerie (salaires, charges sociales, matériel).\nL’entretien des aménagements extérieurs.\nLes abonnements d’entretien des différentes installations, comme l’ascenseur, le système de ventilation, les dispositifs anti-incendie, les machines de la buanderie, etc.\nLes honoraires de gérance.\nLes frais divers, tels que la publicité.\nLes charges d’entretien sont variables, car elles dépendent de l’état du bâtiment. Elles sont quasi inexistantes dans les dix premières années de vie de l’immeuble, puis elles augmentent graduellement. Elles comprennent d’une part, tous les frais d’entretien courant des biens loués, par exemple la réfection des peintures des logements, ainsi que d’autre part, les frais d’entretien des parties communes ou structurelles du bâtiment, tels que la rénovation de l’enveloppe du bâtiment.\nQuelles charges peuvent être répercutées sur les locataires ?\nSeules les charges effectives qui sont liées à l’utilisation du bâtiment peuvent être mises à charge des locataires. En général, on distingue deux pratiques différentes :\nLe « système romand », qui consiste à demander aux locataires de payer principalement les frais de chauffage, d’eau chaude et les taxes d’épuration, d’égout et d’enlèvement des déchets.\nLe « système suisse allemand », qui prévoit de mettre à charge des locataires en plus des frais de chauffage, d’eau chaude et les taxes précités, l’eau, notamment l’électricité des locaux communs, les frais de conciergerie, l’entretien des aménagements extérieurs et les abonnements d’entretien des diverses installations de l’immeuble.\nA contrario, certaines charges doivent être payées exclusivement par le propriétaire, quel que soit l’usage du bâtiment (vide ou occupé). Il s’agit notamment des intérêts hypothécaires, de l’impôt foncier, des assurances pour le bâtiment, des honoraires de gérance, des frais d’entretien du bâtiment.\nQuelles sont les modalités possibles de paiement des charges par les locataires ?\nGénéralement, les locataires paient les charges sous la forme d’acomptes mensuels, qui sont payés en plus du loyer net. Un décompte annuel est effectué en fin d’exercice et la différence à charge ou en faveur des locataires est alors réglée, selon les frais effectifs encourus.\nIl est possible aussi de prévoir le paiement d’un forfait mensuel de charges, en plus du loyer net. Dans ce cas, aucun décompte n’est effectué. Le montant du forfait doit être fixé sur la base des frais réels indiqués, en principe la moyenne des trois dernières années.\nLorsque le bien loué est une maison individuelle ou quand le bien loué dispose d’un système indépendant de chauffage ou eau chaude, il est souvent prévu que le locataire paie directement les charges qui lui seront facturées par les différents prestataires de service.\nDans tous les cas, les charges que doit payer le locataire doivent être listées de façon très précise et exacte dans le bail. La clause doit être facilement compréhensible, exhaustive et ne comprendre aucune formulation générique ou générale.\nComment les différents frais sont-ils répartis entre les locataires ?\nLe mode de répartition dépend de l’immeuble et de ses équipements. Quand il y a des compteurs individuels, pour le chauffage, l’eau chaude, l’eau froide, la consommation exacte de chaque locataire est prise en compte. Ce système a l’avantage de responsabiliser les utilisateurs concernant leur consommation effective. A défaut de compteurs individuels, la répartition est généralement faite selon le volume des locaux loués. Dans le canton de Vaud, les directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude (version du 02.07.2012) sont appliquées. Elles présentent des règles de répartition différenciées selon les installations de chauffage et d’eau chaude et les affectations réelles des biens loués.\nRénover une pièce de son bien immobilier\nInterview de Monsieur Stéphane Boss, directeur de succursale chez Roland Savary Immobilier SA à Nyon.\nQuelles sont les étapes pour rénover une habitation dans le cadre d’une propriété par étages (PPE) ?\nTout d’abord, le copropriétaire qui désire entreprendre une rénovation, soit des travaux lourds, est prié normalement d’avertir l’administrateur de la PPE, afin d’en demander l’accord. L’administrateur se renseignera jusqu’où vont les rénovations, afin de déterminer si seules des parties privées seront touchées ou également les parties communes. Le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) de la PPE, en mains de tous les copropriétaires et de l’administrateur, détaille précisément la différence entre ces parties.L’administrateur avertira les résidents de la PPE du chantier et de sa durée, afin que ceux-ci soient informés des désagréments (bruits, poussière et venues d’ouvriers). L’administrateur demandera au copropriétaire concerné par les travaux de rappeler aux intervenants du chantier de déposer des avis plusieurs jours à l’avance en cas de coupure d’eau ou de chauffage.\nComment se déroule un projet de rénovation dans le cadre d’une PPE ?\nLe copropriétaire qui souhaite exécuter des travaux doit se référer à l’administrateur comme déjà indiqué. L’assemblée des copropriétaires devra se déterminer sur le projet des travaux dans le cas où des parties communes venaient à être touchées. Par exemple, le copropriétaire qui souhaite rénover entièrement sa salle de bains en remplaçant également les colonnes de chute devra obtenir l’accord des copropriétaires, la PPE devant financer cette partie de la rénovation.\nExiste-t-il des spécificités et des réglementation à considérer ?\nLe droit de la PPE est régi aux articles 712a à 712t du code civil. Cependant, il est primordial de se référer au règlement d’administration et d’utilisation de la PPE qui régit la vie d’une PPE. Ce règlement donnera les réponses sur les travaux envisagés. Par exemple le remplacement des fenêtres, bien que parties privées, touche à l’image du bâtiment et il est impératif que celles-ci soient identiques pour tous les logements. L’abattage d’un mur porteur, partie commune, nécessitera un rapport d’un ingénieur et l’accord de l’administrateur avant l’exécution des travaux et même des copropriétaires dans certains règlements. Pour les immeubles construits avant 1991, la règlementation sur l’amiante est également à prendre en compte pour des travaux sur des rénovations de faïences, de faux-plafonds ou sur les revêtements de sols par exemple.\nQuelles sont les aides financières à disposition ?\nSur une rénovation d’une pièce, aucun subside n’est versé. Un projet de rénovation doit être plus conséquent comme par exemple le passage sur de l’énergie renouvelable avec une rénovation de l’enveloppe d’un bâtiment afin que des subventions puissent être perçues par exemple dans le cadre du Programme Bâtiments.Il est conseillé toutefois aux copropriétaires de parler avec leurs voisins lors d’assemblées de copropriété des prochains travaux et ainsi pouvoir généraliser des travaux, comme le remplacement des fenêtres, afin de pouvoir bénéficier d’un rabais plus conséquent du fournisseur sur une commande plus importante.\nInterview de Madame Jessica Berlie et de Monsieur Philippe Berlie, respectivement real estate manager et administrateur de GERIM gérance immobilière SA à Prilly.\nQu’est-ce que la Fondation USPI Vaud et quels sont ses buts ?\nLa Fondation USPI Vaud, institution d’utilité publique sans but lucratif, a été créée en 2012 par l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud (USPI Vaud), pour venir en aide aux locataires confrontés à un coup du sort qui ne peuvent plus payer le loyer de leur logement.\nQuelle est l’aide apportée par la Fondation et sous quelles conditions ?\nLa Fondation USPI Vaud permet aux personnes et aux familles confrontées à des difficultés financières passagères de conserver le logement dont elles sont locataires et éviter ainsi qu’elles soient expulsées de leur appartement pour défaut du paiement de leur loyer. Le soutien financier de la Fondation est limité dans le temps et représente en principe un maximum de 3 mois de loyers qui seront directement versés au bailleur ou à son représentant pour autant que le bail soit reconduit. La Fondation n’octroie pas d’aide pour les logements de luxe et ceux dépassant les besoins ordinaires de leurs locataires.L’octroi d’une aide relève de la libre appréciation des principaux critères suivants par le comité d’attribution de la Fondation :\nLe caractère ponctuel, momentané et imprévisible de difficultés financières faisant suite à un coup du sort.\nLa difficulté d’obtenir une aide de la part de proches (famille, cercle privé, etc…).\nL’absence ou l’impossibilité momentanée d’utiliser des éléments de fortune.\nLa taille du logement, la composition du ménage, ou le montant du loyer.\nA noter également que la Fondation ne se substitue pas aux prestations offertes par les services sociaux.\nCombien de ménages la Fondation a-t-elle pu aider ?\nA ce jour, la Fondation a pu aider 80 ménages pour un montant de plus de CHF 237'000.-.\nComment se finance la Fondation USPI Vaud ?\nLa Fondation se finance par le biais des régies immobilières, des donateurs divers, par l’organisation d’une soirée annuelle de soutien et l’USPI Vaud ainsi que la Fédération vaudoise des entrepreneurs (FVE) sont des partenaires de la Fondation.\nRetrouvez toutes les informations concernant la Fondation USPI Vaud sur notre site : www.fondationuspi-vaud.ch\nHome Staging : nos conseils pour sublimer votre bien immobilier\nInterview de Monsieur Olivier Fahrni, administrateur de Transaxia Immobilier à Montreux.\nQu’est-ce que le home staging et à qui est-il destiné ?\nIl s’agit d’une optimisation immobilière adressée aux propriétaires qui souhaitent valoriser leur villa ou appartement afin de vendre ou louer au meilleur prix et dans les plus brefs délais. Sans faire de rénovation, il s’agit plus globalement d’une mise en valeur à moindre coût, laissant ainsi la possibilité aux futurs clients de se projeter plus facilement dans leur nouveau logement. En revanche, il ne s’agit en aucun cas de tenter de dissimuler des défauts existants, il s’agit uniquement de mettre en lumière les atouts du bien immobilier.\nConcrètement, quelles sont les retouches me permettant de mettre mon bien immobilier au goût du jour ?\nTout d’abord, il faut désencombrer et dépersonnaliser les pièces pour favoriser l’espace et la luminosité, essayer de ne pas laisser trop d’objets personnels et réparer les défauts visibles. Il est conseillé de disposer les meubles de manière aérée en laissant de l’espace au centre des pièces et d’enlever les objets trop imposants. Vous pouvez par exemple repeindre des murs ou des éléments de cuisine en privilégiant un style sobre et contemporain, en harmonisant les couleurs et les matériaux. Ce sont les détails qui font la différence !\nEst-ce que le home staging me permettra de vendre mon bien immobilier plus rapidement ?\nOui, bien sûr ! Quand on sait qu’un client est généralement séduit les90 premières secondes, cette valorisation de votre bien mettra en lumière ses atouts au premier coup d’œil et facilitera donc un coup de cœur. Néanmoins, n’oubliez pas que le home staging est une mise en scène de votre intérieur et qu’il ne s’agit pas de travaux de plus-value.\nQui sont les acteurs qui peuvent me conseiller à ce sujet ?\nEn premier lieu, votre courtier immobilier peut vous donner quelques conseils judicieux sur le réaménagement des espaces. Pour aller encore plus loin dans la démarche, il existe des décorateurs ou des architectes d’intérieur spécialisés dans cette activité et qui sauront relooker votre bien à moindre frais.\nLes Bons Conseils des professionnels de l'immobilier 2020\nL’importance d’un concierge dans un immeuble\nInterview de Monsieur Éric Glauser et Monsieur Raphaël Glauser, respectivement administrateur et directeur de la régie Éric Glauser à la Tour-de-Peilz.\nQuel est le rôle d’un concierge dans un immeuble ?\nLe rôle du concierge ne se limite pas au nettoyage de l’immeuble. En effet, ce dernier s’occupe également de veiller au « bon fonctionnement » de la vie du bâtiment et de la sécurité des habitants. Il sera le premier à remarquer une fuite au local chaufferie, une ampoule cassée ou un problème au niveau des machines de la buanderie. Le concierge a également un rôle social. Il installera les décorations de Noël et informera les résidents de l’immeuble des différents travaux en cours ou des problèmes rencontrés. Le concierge est souvent l’oreille à l’écoute de tous les petits traquas de la vie quotidienne que peuvent rencontrer les habitants au sein de leur immeuble. Il a parfois aussi le rôle de « médiateur » entre résidents qui n’ont pas la même façon de vivre ou de concevoir la vie en communauté au sein du même bâtiment. Les compétences nécessaires pour assurer le rôle du concierge sont donc diverses et variées mais surtout elles ne se limitent certainement pas uniquement au nettoyage contrairement à l’image que cette profession véhicule parfois.\nQuel est le rôle du concierge vis-à-vis de la gérance ?\nCe sont les yeux de la gérance ! Le concierge nous donne « un bon coup de main » ! Il nous informe régulièrement des petits soucis qui peuvent avoir lieu dans les immeubles, ce qui permet ainsi au gérant de réagir rapidement et de corriger ce qui doit l’être.\nQuels sont les services qu’un locataire peut demander au concierge ?\nVaste question. Cela dépend largement de l’immeuble, de ses résidents et du concierge bien sûr et de son cahier des charges. J’ai déjà énuméré un certain nombre d’exemples à dans la première question, étant précisé qu’un concierge privé ou vivant sur place aura et prendra volontiers plus de temps pour répondre aux sollicitations privées des résidents. D’autres pourraient être plus enclins à suivre strictement leur cahier des charges et ne pas consacrer beaucoup, voire pas du tout, de temps à ces sollicitations.\nEst-ce que le concierge habite obligatoirement dans l’immeuble d’habitation ?\nNon, ce n’est plus la règle. Il est désormais moins fréquent que le concierge habite l’immeuble. Certains résidents le regrettent d’ailleurs. La tendance actuelle tend plutôt à ce que la conciergerie soit confiée à des entreprises spécialisées, ce qui présente des avantages et des inconvénients.\nL’imposition d’un bien immobilier (gain immobilier, valeur locative, etc.)\nInterview de Madame Corinne Deutsch, fondatrice de Morges Immo à Morges.\nLors de la vente d’un bien immobilier, que doit-on payer comme impôt(s) ?\nLe vendeur devra s’acquitter d’un impôt sur la plus-value immobilière (gain immobilier).\nEn quoi consiste(nt)-il(s) ?\nIl s’agit d’un impôt calculé sur la différence entre le prix d’acquisition ou l’estimation fiscale et le prix de vente. Des impenses et certains frais liés à l’achat et la vente pourront également être pris en compte.\nQui doit le(s) payer ?\nEst-on imposé lors de l’achat d’un bien immobilier ?\nOui, l’acheteur devra s’acquitter des droits de mutation calculés sur la base du prix d’achat et des éventuelles impenses accessoires (3.3%).Par la suite, il devra payer chaque année l’impôt foncier, qui sera calculé sur la base de l’estimation fiscale mise à jour ainsi que l’impôt sur la fortune.\nQu’est-ce qu’un droit de mutation et quand s’applique-t-il ?\nC’est un impôt, à charge de l’acquéreur, qui représente le 3.3 % du prix d’achat et qui est dû respectivement : à la Commune (1.1.% du PA) et au Canton (2.2%) dans lesquels se situe le bien immobilier. Il est réglé par l’intermédiaire du notaire, lors du transfert immobilier. Ce montant fait partie des frais que doivent prévoir les acquéreurs lors d’une acquisition.\nÀ quoi sert l’inscription au Registre foncier et est-elle taxée ?\nElle indique qui est le propriétaire d’une parcelle et l’inscription au registre foncier est constitutive du transfert de propriété. Autrement dit, tant que l’acquéreur n’est pas inscrit au registre foncier, il n’est pas propriétaire de son bien immobilier. Les frais d’inscription, soit les émoluments, sont uniques, réglés par le notaire et font partie des frais d’acquisition, généralement 1.5 0/00 du prix de vente.\nIls représentent toutes les démarches entreprises par le notaire qui sont comprises dans les frais (env. 1.7% du prix d’achat), soit : réunir et vérifier toutes les informations relatives au bien immobilier, aux vendeurs et aux acheteurs, rédiger le projet d’acte de vente authentique, demander les autorisations nécessaires (service du logement pour les appartements loués, droit de préemption des communes, autorisation d’acquérir pour les étrangers, etc.) planifier la date pour la signature de l’acte de vente, modifier et/ou créer les titres hypothécaires pour garantir le financement, coordonner et effectuer les transferts bancaires pour le compte des acheteurs et des vendeurs, planifier les démarches et les transferts avec les caisses de pensions, effectuer toutes les démarches et régler tous les frais relatifs à l’inscription de l’acte de vente au registre foncier, établir les décomptes finaux pour les parties.\nIl s’agit d’un revenu fictif, de nature imposable, représentant un loyer annuel dont le propriétaire devrait s’acquitter pour disposer du bien dont il est propriétaire et qu’il occupe. Ce montant est ajouté au revenu. Il est indexé, par la commission d’impôts, en fonction de l’indice du coût de la vie, de l’indice des loyers et de l’indice de la construction.\nC’est une base de calcul pour l’impôt sur le revenu des propriétaires qui occupent leur bien immobilier.\nDifférents paramètres entrent en ligne de compte pour le calcul de la valeur locative : la surface du logement, l’âge du bâtiment, sa situation géographique, le type d’habitation (individuelle ou groupé).\nComment anticiper la succession de mon patrimoine immobilier ?\nInterview de Monsieur Vago et Monsieur Mattenberger, respectivement fondateur et directeur de Vago Experts Immobiliers SA à Corsier-sur-Vevey.\nEst-il conseillé de faire estimer son/ses bien(s) ?\nLa réponse ne doit souffrir aucune hésitation, c’est oui. Dans le cadre d’une succession, les sensibilités sont exacerbées. Ce sujet est d’autant plus important si l’on prépare un pacte successoral ou si la famille a des héritiers de plusieurs lits. Les souvenirs vécus dans un lieu de vie, les espérances de tel ou tel héritier sur les résultats de la succession, les attentes de chacun sont à chaque fois des éléments qui concourent à amplifier les conséquences désastreuses d’une valorisation arbitraire.Une estimation soigneusement réalisée sera de nature à tranquilliser les personnes concernées et apaiser des tensions qui pourraient se faire jour dans ces moments de séparation.\nEst-il recommandé de demander une estimation « gratuite » dans une succession ?\nUne estimation gratuite vaut ce qu’elle coûte. Quand le service est gratuit, c’est vous le produit. Dans le cadre d’une succession, une estimation gratuite n’est pas appropriée. D’une part, une estimation gratuite ne déterminera pas une valeur aussi précise et juste que celle d’une expertise réalisée par un expert breveté. La valeur des biens dépend d’un grand nombre de critères tant locaux que globaux. D’autre part, une estimation gratuite sera plus facilement sujette à critiques, sa fiabilité sera remise en cause. Par exemple, les autres membres de la succession auront leurs avis, leurs attentes, trouveront que c’est trop bas, trop vite, on devrait essayer de vendre nous-mêmes, à ce prix-là, je l’achète, etc. Ces discussions peuvent dégénérer en disputes, rancœurs et autres, voire finir avec des avocats engendrant des frais et des conséquences psychologiques qui n’auront rien à voir avec le coût de « l’économie » d’une vraie expertise. Il est crucial que l’estimation d’un bien immobilier faisant partie de la succession soit le fruit d’un travail d’investigation réalisé par un expert ayant les compétences et l’impartialité nécessaires à une telle mission. Une valeur issue d’une base statistique réalisée par un algorithme, même très élaboré, ne permettra pas de défendre cette estimation face aux membres de la succession. Qui plus est si un droit réel (usufruit, droit d’habitation, droit de superficie ou loyer de famille, etc.) est à prendre en compte.\nDroit d’habitation ou usufruit, est-ce la bonne solution ?\nLe droit d’habitation et l’usufruit sont des droits réels, plus spécifiquement des servitudes personnelles, ce qui signifie qu’un individu a un droit sur un immeuble. Ces droits sont inscrits au Registre Foncier afin d’assurer leur publicité. Un droit d’habitation octroie uniquement au bénéficiaire la possibilité d’utiliser un bien pour son usage propre, soit d’habiter tout ou partie d’un logement. Un usufruit (usus + fructus) octroie le droit d’habiter, mais également de jouir du rendement du bien grevé. Ainsi, il ne s’agit pas nécessairement d’un usage propre pour le bénéficiaire.\nVoici un exemple concret : après le départ en EMS du bénéficiaire d’un droit d’habitation, le droit s’éteint. Au contraire, si un usufruit est inscrit, la mise en location du logement est possible et le bénéficiaire recevra le loyer perçu jusqu’à son décès. Selon votre situation et celles du ou des bénéficiaires (notamment l’âge) concernés par un tel droit, cela peut être une bonne ou une mauvaise solution. Le genre de bien immobilier, son état et ses frais de fonctionnement devront aussi être pris en considération pour déterminer s’il s’agit d’une bonne ou mauvaise solution. Dans ce cadre, il ne faut pas se priver de l’avis d’un notaire. Son expérience et ses conseils vous seront précieux pour ne pas regretter votre décision. Ce spécialiste du droit successoral vous présentera les tenants et aboutissants d’une telle inscription. Du point de vue de l’expert immobilier c’est essentiellement la valeur du bien immobilier avec ou sans droit d’habitation (ou d’usufruit) qui occupera sa réflexion et conduira à son estimation pour le nu-propriétaire. Un objet grevé de l’un de ces droits a moins de valeur que s’il ne l’était pas, la moins-value dépendra du loyer (les fruits) qui est « abandonné » au bénéficiaire du droit pour son usage exclusif (droit d’habitation) ou pour en retirer lui-même les gains ou l’usage (droit d’usufruit). Plus le bénéficiaire est jeune, plus son espérance de vie statistique est longue. Dans ce cas de figure, la valeur de ce droit est très élevée et réduira d’autant la valeur du bien immobilier en question, comme d’ailleurs la possibilité de le vendre. Le cas se complique encore si le donataire (celui qui a reçu le bien grevé) se retrouve en mauvaise posture financière. La banque créancière peut demander une vente forcée avec une « double mise à prix » qui fait « sauter le droit inscrit » et jette ses bénéficiaires à la rue.\nPourquoi recourir aux services d’un expert neutre afin de préparer ma succession ?\nParce que l’expert neutre n’a aucun intérêt à orienter la valeur vers le haut ou le bas. Sa rémunération n’en dépend pas. Il faut reconnaître que la neutralité n’est pas l’apanage des seuls experts immobiliers. Les prestations hédonistes proposées en ligne sont également neutres, mais leur résultat dépend totalement des données que le client aura introduites. Pour ces données, la question se pose de savoir qui les a contrôlées, sur quelles bases et avec quelles compétences ? C’est bien pour cette raison que ce genre de prestation au vernis académique ne porte aucune responsabilité sur le résultat délivré. Tout un chacun peut introduire les données qu’il pense justes, en toute bonne foi, mais ne sait pas les contrôler, ni même faire des hypothèses plausibles. C’est le travail de l’expert en estimations immobilières qui, en plus des données vérifiées, fera des hypothèses affichées et plausibles quand les données manquent. L’expert saura aussi tenir compte du contexte ou d’une situation particulière qu’il mentionnera dans un postulat qui explique son approche.\nInterview de Monsieur Dufresne, collaborateur au service comptabilité de la Régie Braun SA à Lausanne.\nQu’est-ce que le décompte de chauffage ?\nLe décompte de chauffage permet de déterminer les coûts relatifs à la production de chaleur et d’eau chaude par saison et de les répartir sur l’ensemble des locataires d’un immeuble.\nComment est-il effectué et que contient-il ?\nIl s’agit de déterminer les frais de chauffage et d’eau chaude concernant la période traitée, puis de les répartir sur tous les locataires présents durant ladite période. Le décompte de chauffage contient les frais relatifs aux combustibles (mazout, gaz, chauffage à distance, PAC, pellets), les frais d’entretien et d’électricité liés à la chaudière (brûleur, ramonage), du traitement éventuel de l’eau de chauffage et sanitaire. Il y figure également les révisions périodiques (nettoyage du boiler, révision de la citerne, ébouage de l’installation), les frais éventuels liés aux relevés des compteurs ainsi que les honoraires pour l’établissement dudit décompte.En sus de ces frais, d’autres frais accessoires usuels sont prévus dans le contrat de bail, tels que la taxe épuration/égouts, la taxe d’enlèvement des ordures et éventuellement la taxe déchets. Ceux-ci doivent faire l’objet d’une rubrique distincte du compte de chauffage et d’eau chaude.\nExiste-t-il d’autres frais accessoires ?\nCertains contrats mentionnent également d’autres frais accessoires tels que la conciergerie, l’eau froide et l’électricité de l’immeuble, mais aussi l’entretien d’ascenseur, etc.. Ceux-ci doivent être expressément prévus dans le contrat de bail.\nSelon quelle(s) méthode(s) ces frais de chauffage et d’eau chaude sont-ils calculés ?\nLa répartition des frais se calcule habituellement selon les volumes chauffés des différents objets, si l’immeuble ne dispose pas de compteurs individuels.Dans le cas contraire, la présence de compteurs (chaleur et/ou eau chaude) permet de répartir les coûts effectifs à chaque locataire.\nQuand le locataire reçoit-il son décompte ? Y a-t-il des cas de figure qui dérogent à cette règle ?\nLe décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude est envoyé une fois par année au locataire, le bailleur dispose d’un délai maximum de 5 mois dès la date du bouclement des comptes ( 30 juin) pour leur envoi.\nDans quels cas le bailleur ne doit pas établir le décompte de chauffage?\nLorsque le bail à loyer mentionne un loyer tout compris ou avec des frais de chauffage et d’eau chaude forfaitaires.\nLa plus-value d’un expert en estimations immobilières\nInterview de Monsieur Pierre Koszali et Monsieur Patrick Turrian, respectivement sous-directeur et directeur de la régie Turrian à Ollon.\nÀ qui s’adresser pour estimer la valeur de son bien le plus précisément possible ?\nL’estimation la plus précise et la plus complète nécessite de faire recours à un expert reconnu et qualifié qui connait parfaitement le marché local et son évolution. La valeur des biens dépend de nombreux facteurs locaux, tels que la demande ou l’attractivité du lieu, mais aussi plus globaux comme la situation économique du moment et son évolution prévisible. Le propriétaire bénéficie ainsi de l’expérience acquise par l’expert, de son analyse, de son observation du marché et des données économiques importantes.L’analyse objective du bien (état général, caractéristiques, obsolescence, etc.) fait également partie de l’estimation pour savoir s’il correspond à une demande et mettre en valeur ses atouts. Un expert qualifié connaît le marché dans lequel il travaille et saura définir l’estimation en fonction des besoins du mandat qui lui est confié.\nQuels avantages offrent les services d’un expert en estimations immobilières ?\nUn expert qualifié aura à cœur de rester objectif et impartial. Son rapport prend en compte son expérience ainsi que les données nécessaires à la bonne évaluation du bien. Il saura présenter sa méthode ainsi que les résultats obtenus et donner toutes les explications nécessaires relatives à sa démarche et aux données de base qu’il prend en compte. Son analyse est donc parfaitement transparente et compréhensible. Sur les marchés particuliers, comme par exemple les stations de montagne, il est d’autant plus important de bénéficier des connaissances et de l’expérience d’un expert car les données à prendre en compte sont localement très variables et dépendent encore d’autres facteurs, tel que la force du franc suisse. Grâce à sa grande connaissance du marché, il fera profiter le propriétaire de son expérience et de sa connaissance du marché pour une mise en valeur aussi juste que possible du bien à estimer.\nEn quoi se différencient-t-ils des estimations en ligne ?\nLes estimations en ligne sont basées sur des algorithmes et la prise en compte d’un grand nombre de données et de sources différentes. En dépit de la puissance de cette technologie, c’est justement le manque de connaissance locale qui est l’un de ses principaux points faibles. Par ailleurs, l’estimation en ligne ne peut pas collecter les véritables prix des transactions, mais uniquement les prix affichés, ce qui ne correspond pas à la réalité. Sur ce point, seule une extrapolation peut être faite. Enfin, une estimation en ligne n’implique pas de visite sur place pour inspecter le bien, se rendre compte de l’état général, des caractéristiques du bien ou de la beauté de la vue par exemple. Il manquera donc de nombreux éléments pour une estimation aussi précise que possible.En comparaison avec le rapport d’un expert qualifié, la méthodologie est très opaque. Il n’est pas possible pour le propriétaire de connaître les données de base de l’estimation qu’il reçoit.Dernier élément, encore trop souvent négligé, il est impossible d’avoir toutes les garanties de confidentialité dans le cas d’une estimation en ligne. Il n’y a aucune possibilité de contrôler si les données fournies ne sont pas utilisées sans l’accord du propriétaire et il est très difficile de poursuivre un site internet en justice en cas d’infraction. Un expert qualifié engage sa responsabilité personnelle à respecter la confidentialité des informations qui lui sont fournies. C’est une différence fondamentale dans la relation avec le propriétaire.\nQuel est le risque à faire réaliser un rapport d’expertise de son bien par un autre biais qu’un expert breveté ?\nLe principal risque est naturellement de ne pas obtenir une valeur aussi précise et juste que possible. Si la valeur est sous-estimée, le propriétaire vendeur ne bénéficiera pas de la totalité du potentiel de vente de son bien et perdra de l’argent. Dans le cas d’une surestimation, le bien ne sera pas vendu, ce qui détériore la qualité du bien sur le marché et poussera le propriétaire à accepter des baisses importantes. Les acheteurs ont la possibilité de comparer avec une grande quantité d’autres biens similaires en vente, un bien surévalué est donc rapidement mis sur la touche.\nQuelle est la plus-value des membres de la Chambre suisse des experts en estimations immobilières (CEI) ?\nIl s’agit clairement d’une garantie de professionnalisme dont les principales valeurs sont la compétence, l’éthique et l’indépendance. Après la formation de base et la preuve de son expérience pour intégrer la CEI, l’expert agréé suit des séminaires de formation continue qui lui permettent de perfectionner ses connaissances techniques. Grâce à cela, les méthodes appliquées par les experts bénéficient aussi d’une grande reconnaissance auprès des institutions financières ou juridiques par exemple. L’expert membre de la CEI porte une attention particulière à ce que le résultat de son rapport soit conforme au marché et au mandat qui lui est confié.\nInterview de Madame Iba Shabiu, gestionnaire location chez Burnier Immobilier à Nyon.\nQuels sont les dommages « typiques » qui peuvent engendrer une responsabilité civile du locataire ?\nAu préalable, il est important de distinguer trois formes d’assurance :\nL’assurance responsabilité civile du locataire\nL’assurance (de choses) portant sur l’inventaire du ménage\nL’assurance (de choses) conclue par le propriétaire des locaux pour son immeuble.\nElles interviennent individuellement ou conjointement dans certaines circonstances. En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Lorsque les défauts excèdent l’usure normale, le locataire en répondra et engagera sa responsabilité. Il devra alors réparation au bailleur. Le montant dû pourrait potentiellement ne pas correspondre à la valeur à neuf des installations, dans la mesure où celles-ci ont un certain âge. Il faudra par conséquent calculer leur degré de vétusté selon un barème bien précis.Exemples de dégâts : les rayures profondes sur le parquet, le carrelage cassé ou fissuré, la moquette déchirée, etc.\nLe locataire est-il obligé de contracter une assurance responsabilité civile ? Qu’en est-il de l’assurance de choses pour l’inventaire du ménage ?\nSelon l’article 5 des règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV), le propriétaire et le locataire sont tenus de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile qu’ils assument du fait du bail. L’assurance responsabilité civile est donc obligatoire dans le canton de Vaud. En outre, il sied de préciser que la grande majorité des régisseurs exige, lors de la conclusion du contrat de bail, que le locataire fournisse une attestation d’assurance responsabilité civile. Cet impératif légal et contractuel découle d’une logique claire. Il s’agit de se prémunir contre tous dégâts pouvant avoir une incidence financière non-négligeable pour le locataire. Concernant l’assurance de choses pour l’inventaire du ménage, la conclusion d’une telle assurance n’est pas légalement obligatoire en Suisse.\nDans la mesure où le locataire a conclu une assurance RC, quelles en sont les délimitations ?\nLe locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire et de la restituer dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Il répondra expressément des dégâts dépassant l’usure normale qui seront constatés lors de la restitution des locaux. Concrètement, cela veut dire que le locataire doit prendre soin de l’objet qu’il loue et ce, durant toute la durée du bail. En cas de détérioration inhabituelle de l’objet en question, il en supportera les frais et cela constituera un sinistre pour son assurance qui, cas échéant, pourrait le prendre en charge.\nLa problématique est-elle identique dans le cas d’un bail commercial ? Qu’en est-il de la RC entreprise ?\nOui, qu’il s’agisse de locaux commerciaux ou d’habitations, le locataire devra obligatoirement disposer d’une assurance responsabilité civile dans le canton de Vaud et le locataire répondra de tout dommage qui excède l’usure normale de la chose, en fonction de l’affectation des locaux. Par exemple, l’usure normale du parquet ne sera pas la même pour un restaurant que pour un bureau. Quant à l’assurance responsabilité civile d’entreprise, elle peut indemniser d’autres catégories de dommages, tels que les préjudices économiques causés par la société à ses clients, les lésions corporelles ou encore les dégâts matériels causés à des tiers. Cependant, cette assurance exclut les dommages aux locaux loués. Cela étant dit, il est important de préciser que chaque contrat d’assurance est différent et que l’étendue de leur couverture peut donc logiquement varier.\nQuels dommages sont couverts par :\nL’assurance RC du locataire ? Elle couvre les dommages causés à des tiers. Elle n’intervient donc que lorsqu’il s’agit de dégâts commis sur des choses qui n’appartiennent pas au locataire.\nL’assurance ménage ? Elle couvre les dommages causés à l’inventaire, à savoir aux biens personnels du ménage, tels que mobilier, téléviseur, vêtements ou équipement de sport, etc. La couverture de base couvre les dommages dus à un incendie, aux évènements naturels, à des dégâts des eaux ainsi qu’au vol au domicile.\nL’assurance bâtiment ? Elle couvre les dommages en cas d'incendie, de dégâts des eaux et d'évènements naturels causés à l’immeuble. Ladite assurance inclut également les équipements appartenant au logement (meubles encastrés, fours, plaques de cuisson, baignoires, volets, etc.).\nNote : dans certains cantons de Suisse, notamment le canton de Vaud, l’assurance incendie est obligatoire pour les propriétaires comme pour les locataires. Cette assurance doit être souscrite auprès de l’ECA (Établissement Cantonal d’Assurance contre les incendies et les éléments naturels).\nInterview de Monsieur Sandro De Pari Managing director du Fonds Immobilier Romand / GEP à Lausanne.\nUn fonds de placement immobilier est un véhicule juridique qui permet à tout un chacun d’investir dans des immeubles de rendement (immeubles d’habitation, administratifs ou commerciaux) avec des moyens limités, dès CHF 100.- par exemple. Les parts de fonds immobiliers sont accessibles à la Bourse, comme des actions de Nestlé ou de l’UBS. Cette forme de placement est régulée par la Loi sur les Placements Collectifs de Capitaux (LPCC) et les gestionnaires des fonds de placement immobilier sont soumis au contrôle de la FINMA, qui est l’organe suprême de surveillance des banques en Suisse. En résumé, il s’agit d’une forme de placement sûre qui permet de profiter de l’évolution du marché immobilier avec des moyens limités. Les bénéfices réalisés par les fonds sont distribués sous forme de dividendes annuels (distributions) et des plus-values peuvent être réalisées avec l’évolution des parts en Bourse (comme pour les actions).\nQuelles sont les principales différences entre un investissement immobilier direct et un investissement dans un fonds ?\nL’investissement direct requiert des capitaux importants compte tenu du prix des immeubles aujourd’hui sur le marché immobilier. L’investissement dans un fonds qui détient un nombre important d’immeubles dans différentes zones géographiques permet de répartir les risques tout en préservant les avantages liés à la détention d’immeubles (évolution des loyers et des valeurs). Si, en tant que porteur de parts (actionnaire du fonds), vous ne pouvez pas intervenir directement dans l’exploitation des immeubles, vous êtes cependant libéré de toutes les tracasseries liées à leur gestion (mise en location, éventuels litiges avec les locataires, direction des travaux d’entretien et de rénovation, etc.) et votre risque est limité au montant investi (prix des parts/actions). Un placement sous forme indirecte est donc très liquide (achat/vente en Bourse), ceci par opposition à une transaction d’immeuble sur le marché qui requiert un certain temps.\nComment un fond de placement est-il créé ?\nTout nouveau lancement de fonds de placement immobilier doit être soumis préalablement à la FINMA pour approbation. Dans ce cadre, la stratégie du fonds doit être clairement établie et accompagnée de projections crédibles quant au développement futur du fonds. Par ailleurs, toutes les garanties doivent être apportées sur les organes chargés de la gestion du nouveau produit (organisation et personnes désignées). Lors du lancement du fonds, il y a également lieu de prévoir la désignation d’une banque dépositaire (banque chargée du contrôle de l’utilisation de la fortune du fonds) et d’experts indépendants (personnes chargées de procéder à l’évaluation des immeubles). C’est seulement après un minutieux contrôle de l’ensemble du dossier que la FINMA délivre son autorisation. Il est à noter que seules des entités autorisées par la FINMA peuvent lancer la création d’un nouveau fonds et en assurer la gestion (directions de fonds de placement ou gestionnaires de placements collectifs). Selon les cas, ces entités peuvent déléguer certaines tâches comme la gérance des immeubles.\nQuels professionnels peuvent être amenés à intervenir dans le cadre d’un fond de placement ?\nLes tâches liées à la gestion et à l’administration d’un fonds immobilier sont extrêmement variées. Elles vont de la gestion des relations avec les investisseurs privés et institutionnels (marketing, compliance, gestion des risques) à l’exploitation quotidienne des immeubles (gérance, location, travaux, gestion des litiges avec les locataires, etc), en passant par la réalisation de transactions et de projets de construction (experts, architectes, direction des travaux). La palette des professionnels concernés est donc très large et dépend du type d’organisation interne de l’entité concernée. Dans tous les cas, une très bonne connaissance de l’immobilier et des interconnexions entre les différentes activités est nécessaire.\nLa mise en gérance d’un appartement de vacances en station\nInterview de Monsieur Miguel Ernand et Monsieur Fred Ernand, respectivement COO et CEO de Gérance Service à Villars-sur-Ollon.\nY a-t-il une différence entre une location d’un appartement d’habitation et de vacances ?\nIl y a effectivement une très grande différence entre ces types de location. La location d’un appartement d’habitation est régie par des règles solidement établies. Il est assez aisé de se prémunir de problèmes en demandant un extrait du casier judiciaire et des poursuites. Les locataires sont en place pour de longues durées. Les logements sont habituellement non meublés, non décorés, non équipés. Les entrées et sorties des locataires ne se font habituellement pas durant des périodes de vacances (nouvel an). Une fois le locataire en place, le gérant s’occupe en particulier du contrôle du paiement régulier des loyers et des travaux d’entretien qui incombent au propriétaire. Au fil des années, les propriétaires mettent à jour les équipements sachant qu’il est plus simple de mettre à neuf certains éléments et faire des travaux entre deux périodes de locations pour éviter des interventions, et potentiellement des litiges, durant les périodes d’occupation. En ce qui concerne la location d’appartements de vacances, la charge de travail est différente. Les visites de candidats potentiels ne peuvent pas être groupées, ce qui engendre plusieurs visites de chaque logement. En outre, les tâches suivantes doivent être réalisées : inventaires et nettoyages, entrées et sorties très rapides, gestion des clés, explications du fonctionnement de l’électroménager et des équipements parfois trop technologiques pour certains clients âgés ou technophobes, mais WiFi dépendants. Les problèmes techniques éventuels dus à de longues périodes d’absence des propriétaires et de la vétusté de certains logements doivent être résolus. Le gérant doit s’occuper de l’obtention des dépôts de garantie, de la gestion des conflits lors de l’affectation mixte d’un immeuble où certains sont là pour se reposer en famille et d’autres pour célébrer bruyamment, et à toute heure, une belle saison festive, sans compter les différences de langues de mentalité et de pays, ceci pour une période de location courte qui varie du long weekend à la saison complète (4 mois en hiver - Noël à Pâques - ou 2 mois durant l’été). Il faut encore noter le temps passé à faire découvrir aux hôtes toutes les activités offertes par la station. Ce type de location concerne des propriétaires qui, pour la plupart, sont contraints de louer simplement pour faire face aux charges qui ne sont pas en adéquation avec la durée d’occupation de leurs logements, (habituellement moins de 10 semaines).\nUn bail à loyer est-il établi pour tout type de location ? (Courte durée : à la semaine, au mois ou à la saison)\nUn bail à loyer est établi par le gérant dans les deux cas. Le problème est qu’il n’est pas évident de sécuriser tous les paramètres d’une location de courte durée, qui plus est lorsque le locataire est étranger. Les problèmes de recouvrement de frais de post-location peuvent tourner au cauchemar s’il faut lancer des procédures à l’étranger. Et dans ce cas, le bail à loyer est d’un maigre secours lorsque les frais de poursuites sont disproportionnés par rapport aux sommes en jeu.\nLe gérant doit-il établir un ELE (état des lieux d’entrée) et un ELS (état des lieux de sortie) pour chaque location ?\nIdéalement oui, il en faudrait dans les deux cas de figure (location d’un appartement d’habitation et location d’un appartement de vacances). A nouveau, lorsqu’il s’agit de location de longue ou très longue durée, l’établissement de tels documents est indispensable. Par contre, il est quasi impossible, pour des questions de temps, d’établir ce genre de formulaires pour les locations de vacances car ils sont chronophages. Ils devraient d’ailleurs se doubler d’un inventaire complet. Ce dernier est impossible à établir pour des dizaines d’appartements qui, de surcroit, se louent en même temps. Il reste à faire confiance et à établir des inventaires photographiques clairement datés pour s’y référer si par malheur il arrivait un problème. (Mais là encore la question de la responsabilité se pose. En effet, qui du premier ou du quatrième locataire de la saison est responsable ?)\nUne garantie de loyer est-elle perçue ?\nUne garantie de loyer est évidement perçue pour ces deux types de location. Elle est déposée en banque ou faite via une société de cautionnement pour la location d’un appartement d’habitation. Elle est déposée auprès de l’agence dans le cas des locations de courtes durées. C’est une raison de plus pour travailler avec des agences de confiance bien établies (membres USPI si possible). La garantie de loyer doit être dans les deux cas proportionnée au montant du loyer, et doublée d’une garantie d’assurance Responsabilité Civile du locataire (valable dans la zone EU pour les clients non domiciliés en Suisse)\nQuels conseils donneriez-vous à des futurs locataires de logement de vacances ?\nNous conseillons aux locataires de logements de vacances de s’adresser de préférence à des agences immobilières sérieuses et installées depuis longtemps à l’emplacement choisi pour passer leurs vacances. Nous conseillons également de se méfier des propositions « exotiques ». Quand une location paraît particulièrement intéressante par rapport aux autres, c’est qu’elle cache probablement quelque chose…Il n’y a malheureusement pas de miracle. Si l’on veut quelque chose de luxueux et confortable, bien placé dans une station de renom, le prix est en rapport. Il vaut mieux payer une location « tout compris » un peu plus élevée et être tranquille plutôt que de découvrir que la proposition qui paraissait intéressante est finalement une location dont les conditions sont « à tiroirs » ….et lorsqu’on rajoute tous les éléments, cela représente un coût final bien plus élevé que lorsque tout est clair et transparent depuis le début.\nLe fonds de rénovation dans le cadre d’une PPE\nInterview de Monsieur Christian Gander, administrateur et fondateur de CGGI à Dully.\nQu’est-ce qu’un fonds de rénovation et à quoi sert-il ?\nLe fonds de rénovation est une provision, alimentée par des contributions (uniques ou périodiques) des copropriétaires (épargne collective). Il a pour but de financer les éventuels travaux de construction ou investissements futurs portant sur les parties communes de la PPE. La constitution d’un fonds de rénovation est utile afin qu’en cas de travaux, les copropriétaires ne se trouvent pas dans l’embarras si une somme plus ou moins importante est à débourser.\nQuand est-il créé ?\nLe fonds de rénovation n’est pas une obligation légale. Toutefois, il peut être prévu dès le départ dans l’acte constitutif ou dans le règlement d’administration et d’utilisation. Il peut également être décidé plus tard, lors d’une assemblée générale des copropriétaires mais doit être acceptée par la majorité.\nEn cas de travaux ou d’investissement dans les parties communes de l’immeuble et, si possible, qui touche l’ensemble des copropriétaires sauf décision unanime contraire. Sous réserve de ce qui précède, il peut être affecté à des travaux de construction nécessaires, utiles ou somptuaires à condition que cela ait été prévu lors de la constitution du fonds de rénovation et que la majorité nécessaire ait été obtenue pour l’adoption de ces travaux. Quoi qu’il en soit, l’utilisation de celui-ci doit avoir été décidé formellement lors de l’assemblée des copropriétaires.\nDans la pratique, ce fonds est-il suffisamment alimenté ?\nIl est difficile de répondre de manière précise à cette question, car chaque cas est différent. La probabilité de travaux augmente avec le temps. Les équipements d’un immeuble sont aussi un facteur important (ascenseur, piscine, etc) A moins de travaux importants tels que le remplacement de l’installation de chauffage ou la réfection totale de l’enveloppe par exemple, les fonds de rénovations actuels peuvent être, dans la majorité des cas, considérés comme raisonnablement dotés.\nQuels sont les risques si celui-ci venait à être sous-doté ?\n- Mettre en péril l’équilibre financier des copropriétaires dans le cas où des travaux devaient être nécessaires.\n- Sous-entretien des parties communes qui peut mener à une dégradation prématurée.\nComment fixe-t-on l’allocation au fonds de rénovation ?\nIl n’y a là encore aucune obligation légale. Cependant, la pratique habituelle est de déterminer le montant annuel selon la valeur ECA (0,2%).\nEn quoi constitue-t-il un avantage en cas de revente ?\nEn cas de vente d’un ou plusieurs lots, celui-ci augmente la valeur totale de la PPE et donc s’il est bien doté, il influencera le prix de vente de manière positive pour le vendeur. Il permet également à l’acheteur de se sentir en sécurité s’il y a des travaux à prévoir dans les parties communes rapidement. En effet, il n’aura pas de dépense trop conséquente alors qu’il vient d’investir.\nLes Bons Conseils des professionnels de l'immobilier 2019\nInterview de Monsieur Olivier Peyrot, président de l'USPI formation.\nEst-il obligatoire d’être titulaire de certificats ou de diplômes y relatifs pour travailler dans le secteur immobilier ?\nLégalement, aucun diplôme n’est nécessaire pour pratiquer dans ce secteur.\nCela veut-il dire que tout un chacun peut s’improviser professionnel de l’immobilier ?\nBien que la branche soit ouverte à tous, aucun métier ne permet de s’improviser professionnel. Seuls l’expérience et la formation le permettront.\nQuels sont les risques de s’improviser courtier dans le cadre d’une vente et comment les éviter ?\nLe manque de connaissances engendrera des conseils peu avisés au vendeur et à l’acquéreur. Le risque de créer un dommage est réel et le courtier s’expose à une action en responsabilité. L’incapacité du « courtier » d’avoir les bonnes approches sur les questions financières, juridiques et techniques entraînera dans la plupart des cas une incapacité à évaluer correctement les objets, prendre des mandats et les valoriser. Un bon courtier aura besoin d’un bon réseau, mais surtout d’une formation adéquate.\nQuels sont les risques de s’improviser gérant d’immeuble dans le cadre de la mise en gérance d’un bien (droit du bail, etc) et comment les éviter ?\nLes risques financiers sont énormes. La moindre erreur du gérant peut engendrer des pertes financières très importantes qui lui seront imputables par le client propriétaire. La gérance est un métier « aux 100 métiers ». Il doit savoir conseiller son client sur les aspects financiers, techniques, administratifs, commerciaux, juridiques et maitriser le savoir-faire de l’ensemble des acteurs du secteur.La formation est indispensable pour exercer ce métier.\nQuels types de formations sont proposées par l’USPI Formation ?\nL’USPI Formation couvre l’ensemble de l’éventail nécessaire à la pratique des professionnels de l’immobilier depuis plus de 10 ans. Son approche est d’accompagner l’apprenant tout au long de sa carrière. Pour cela, l’USPI Formation offre des formations gratuites d’information puis des formations de base pour finalement donner accès à des formations de perfectionnement dans les divers domaines que sont la gérance administrative, commerciale, financière, technique, le courtage, la gestion pour les fonds de placement, l’expertise ou encore la gestion de PPE. Finalement, l’USPI Formation dispense des formations de haut niveau pour l’obtention des brevets fédéraux d’experts, de courtiers ou de gérants.\nDe plus, l’USPI Formation est au bénéfique du label Eduqua qui certifie les compétences de l’école de formation en se basant sur six critères que sont les offres de formation, l’information, la formation, les formateurs-trices, le Système de management de la Qualité (SMQ) et la Direction.\nLes cursus USPI Formation s’adressent-ils à tous les types de métiers qui composent la branche immobilière ?\nL’USPI Formation couvre l’ensemble des activités nécessaires aux professionnels de l’immobilier. Elle opère pour le compte de l’ensemble de la profession qui a donné mandat à notre école de former la relève en dispensant un savoir à la pointe en s’appuyant sur des enseignants exerçant dans les divers domaines de la branche. Il est à relever que l’USPI Formation est une entité de l’USPI Suisse, association professionnelle qui regroupe quelque 400 entreprises et plusieurs milliers de professionnels. Tous ces membres gèrent environ 80 % des immeubles sous gestion en Suisse romande. Dès lors, en qualité d’école appartenant aux professionnels, les certificats et diplômes sont la référence dans le domaine.\nL’USPI Formation dispose-t-elle d’une filiale pour des candidats qui souhaitent opérer une réorientation de leur carrière professionnelle ?\nNotre profession est toujours à la recherche de compétences. Afin de répondre à cette demande, l’USPI Formation a développé un cursus de recrutement, de formation duale (théorique et pratique) et de mise en emploi pour des personnes souhaitant réorienter leur carrière. Cette formation IMMODEFI, d’une durée de 9 mois, a permis à plus de 150 personnes de devenir des collaborateurs reconnus en poste dans le domaine de l’immobilier.\nLes sous-communautés dans une PPE\nInterview de Madame Marie-Ange Jimenez, administratrice de Roland Savary Immobilier.\nQu’est-ce qu’une sous-communauté ?\nUne sous-communauté est une organisation au sein de la PPE représentant une partie des copropriétaires. Elle regroupe un ou plusieurs copropriétaires qui sont concernés par une partie commune dont les autres copropriétaires n’auraient aucune utilité.\nLa sous-communauté peut être prévue à la constitution de la PPE ou dans le règlement d’administration et d’utilisation. L’assemblée générale peut également décider de la création de sous-communautés.\nLorsque sont construits plusieurs immeubles constituant une PPE sur une parcelle de base, les copropriétaires de chacun de ces bâtiments pourront former autant de sous-communautés.\nDès le moment qu’une partie commune ne concerne pas l’ensemble des copropriétaires et que les frais et charges en lien avec cette partie commune n’incombent qu’à une partie des copropriétaires, une sous-communauté « inconsciente » existe.\nQuels sont les avantages d’une sous-communauté ?\nPour une PPE composée de plusieurs immeubles, les parties communes des sous-communautés seront clairement identifiables. L’organisation de l’utilisation de parties communes propres pourra être de la compétence des sous-communautés, ainsi que la décision des travaux d’entretien courants ou encore l’adoption d’un règlement y relatif. De plus, la répartition des frais en lien avec ces parties communes propres sera fixée proportionnellement aux quotes-parts de la sous-communauté.\nLes sous-communautés ne sont pas régies par la loi. Si un litige apparaît dans une sous-communauté, cette dernière n’a aucune capacité juridique et ce sera la communauté des copropriétaires qui pourra actionner ou être actionnée en justice. De plus, elles ne peuvent pas décider en toute indépendance des travaux de construction des parties communes impératives (terrain, fondations, murs porteurs, façades, toitures, canalisations, etc.).\nQuels sont les dangers de l’existence de sous-communautés ?\nIl existe plusieurs dangers qu’il ne faut pas négliger. Un premier exemple est celui du manque de règles ; en effet, au vu de la complexité de la gestion d’une PPE avec des sous-communautés, les règles à adopter doivent être fixées et être très claires.\nUn autre grand danger est que les copropriétaires des sous-communautés ont souvent tendance à oublier qu’ils font partie intégrante d’une PPE et pensent qu’ils peuvent tout décider sans en référer à l’assemblée générale de la PPE, ce qui pourrait engendrer la nullité de certaines décisions d’assemblées si les majorités requises ne sont pas respectées. De plus, il n’est pas admis légalement de déléguer à la sous-communauté les compétences pour les travaux de constructions ou pour les actes de disposition et modification dans la destination de la chose, dès lors que les parties communes concernées deviendraient semi-privées, ce qui est illégal.\nL’administrateur devra faire preuve d’une grande prudence quant aux majorités à considérer lors de décisions des sous-communautés en assemblée générale.\nJe projette la mise en vente de mon bien immobilier\nInterview de M. Mathieu Maillard, administrateur de Maillard Immobilier.\nDe quelle manière faut-il mettre son bien sur le marché pour maximiser les chances de réaliser la vente?\nSelon moi, il y a trois points à bien gérer:\nLe prix : il est important de situer le bien au bon prix dans le marché. Un bien proposé trop cher ne sera pas attractif dans le marché actuel, le risque est de subir l’effet inverse escompté, à savoir un bien qui se dévalorise avec les mois qui passent.\nLa mise en valeur : photos professionnelles, drones, projection de rénovation en 3D : il existe une belle palette d’outils permettant de mettre correctement en valeur un bien. Par exemple, chez Maillard Immobilier, aucune photo n’est faite par nos courtiers, seul un professionnel réalise les reportages photos.\nLes canaux de diffusion : il est important de bien identifier les canaux permettant de toucher le public cible pouvant s’intéresser à un bien immobilier. Le domaine de l’immobilier est en effet très particulier, il comporte une variable émotionnelle importante pour les gens. Cela étant dit, pour nous, courtier immobilier, il s’agit d’être capable d’appréhender le bien comme un produit et de savoir guider la diffusion de l’information de la vente aux bons endroits, afin de trouver l’acheteur pour notre mandant.\nEst-il nécessaire de s’adresser à un courtier ?\nNon, ce n’est pas indispensable. Si l’on compare avec quelque chose que les gens connaissent mieux, telle que la vente automobile, il est toujours possible de tenter l’expérience sans un professionnel à ses côtés, chacun est libre. Mais pour celui qui s’y est aventuré, il conviendra qu’il est bien compliqué pour un non professionnel d’organiser un leasing, une garantie, une expertise, un service, des pneus neufs, etc. Il en va de même pour l’immobilier. Il existe tellement de subtilités dans notre profession qu’un non professionnel pourra vite se rendre compte de la complexité de la tâche. Vendre un bien immobilier, ce n’est pas juste mettre une annonce sur le web. Le courtier sert de chef d’orchestre dans une vente immobilière. Son réseau, ses compétences métiers, ses inputs bancaires, ses talents de négociateur, ses connaissances juridiques et fiscales sont autant d’éléments indispensables au bon déroulement d’une vente. De plus, il évitera au vendeur de commettre des erreurs qui peuvent au final coûter très cher.\nQuelles sont les différences fondamentales entre les contrats de courtage (exclusif et non-exclusif) ?\nLa seule différence existant entre un contrat de courtage exclusif et un contrat de courtage non-exclusif est ce qu’on appelle « l’obligation de moyens » : cela signifie qu’une agence ou un courtier mandaté en exclusivité a le devoir de mettre tout en œuvre pour réussir la tâche confiée. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat de non-exclusivité.\nSouvent, les gens pensent que si le bien fait l’objet d’une concurrence entre plusieurs courtiers, la logique voudrait que cela engendre une compétition de laquelle ils sortiront gagnants. Mais la réalité est toute autre. Il ne faut jamais oublier qu’une demeure est l’investissement d’une vie. Si un bien d’une telle importance est confié à plusieurs experts, cela va augmenter sa visibilité mais également lui retirer sa rareté et son exclusivité. Un bien exceptionnel se doit d’être traité et diffusé d’une manière unique.\nChez Maillard Immobilier, nous travaillons à 90% en exclusivité afin de garantir un service de première qualité à nos clients en investissant financièrement dans nos mandats pour le bien de nos mandants et de leurs objets.\nDans quels cas le courtier ne percevra-t-il pas de commission ?\nLe courtier ne percevra pas de commission dès lors qu’il n’a pas vendu le bien ou si le bien est vendu par une autre agence ou par le propriétaire en direct. C’est également le cas si le propriétaire décide de ne plus vendre (en raison de changements familiaux par exemple). Toutefois, dans ce dernier cas, il peut y avoir des frais ou un dédommagement à payer.\nAu contraire, dans quels cas la commission est-elle due ?\nLa commission est due dès lors que le courtier a mis en relation acheteurs et vendeurs ou bien qu’il a satisfait à sa mission. Une commission est aussi due si le travail du courtier amène à une vente au profit d’un tiers titulaire d’un droit de préemption par exemple. Le dernier cas plus compliqué qui peut arriver est celui où le travail du courtier amène un acheteur au prix du mandat (avec financement confirmé) et que le mandant refuse de vendre pour une raison X ou Y. Ce genre de situation, délicate, donne droit, selon le contrat, aux honoraires, la mission étant remplie.\nLa commission peut-elle être due après l’échéance du contrat du courtage ?\nOui bien sûr. Toujours dans le même esprit, il y a lieu de se demander si c’est le travail ou le réseau du courtier qui a amené l’acheteur. Si un prospect de l’agence vient visiter l’objet et s’y intéresse mais décide de ne pas l’acheter et qu’il en devient propriétaire par la suite sans notre concours, malgré que le mandat soit échu, cela ne change rien au fait que c’est grâce au courtier que vendeur et acheteur ont été mis en relation. La commission est de ce fait due.\nÀ qui incombe le choix du notaire et que représentent les « frais de notaire » ?\nTout d’abord, il y a lieu d’utiliser les bons termes. Si on entend souvent utilisée l’expression « frais de notaire », la dénomination exacte est « frais d’achat ». En effet, sur l’entier de ces frais, 90% va à l’Etat (impôt, frais d’inscription au Registre foncier, droit de timbre, etc.). Le notaire récolte l’ensemble de ces frais mais fait surtout office de percepteur fiscal lors d’une transaction immobilière. Ces frais sont à la charge de l’acheteur, le vendeur lui, devra s’acquitter d’un impôt spécial sur le gain immobilier. Les frais d’achat regroupent donc les droits de mutation de 3.3% du prix de transaction réparti en un tiers pour la commune et deux tiers pour le canton, les frais du Registre foncier, le droit de timbre (pour les cédules hypothécaires) et les honoraires d’actes du notaire. On estime généralement à 5% du montant de la vente le total de ces frais. C’est en principe l’acheteur qui choisit le notaire puisque c’est aussi lui qui en assume les frais.\nSur quels facteurs se base l’estimation de la valeur d’un bien immobilier ?\nInterview de M. Piot, expert immobilier et adjoint au service Promotion & Pilotage et M. Forster, Directeur de la Gérance et des Agences, dans le groupe Cogestim.\nQuelles conditions faut-il remplir pour obtenir l’estimation la plus précise possible ?\nQuels sont les documents essentiels pour effectuer une bonne estimation immobilière ?\nIl existe plusieurs méthodes pour estimer un bien immobilier en quoi consistent-elles ?\n- La valeur de rendement : une méthode statique.Elle est obtenue par la capitalisation des revenus (bruts ou nets) réels ou estimés par l’expert.\n- Discounted Cash Flow (DCF) : une méthode dynamique. Cette méthode, aujourd’hui largement répandue, est à assimiler comme une valeur de rendement dynamique des comptes d’investissement. Elle permet d’intégrer l’évolution de l’état locatif, l’incidence des charges d’exploitation, des travaux d’entretien mais également d’intégrer différents scénarios d’investissements. Une véritable stratégie immobilière peut donc être envisagée grâce à cet outil.\n- La valeur réelle (ou intrinsèque) : elle se compose de la valeur actuelle du bâtiment déjà construit au moment de l’estimation, en tenant compte de la dépréciation et/ou son obsolescence, des coûts des aménagements extérieurs, des frais secondaires et de la valeur du terrain. La valeur réelle n’entre en principe plus en considération dans les nouvelles normes d’estimation, si ce n’est que dans certains cas bien particuliers. Elle devrait néanmoins être calculée dans tous les cas comme « Benchmark » et comme critère de base pour le calcul des réinvestissements futurs.\n- La méthode d’évaluation hédoniste : il s’agit d’un procédé de détermination de valeur par comparaison. Ainsi, les caractéristiques et le prix d’achat de milliers de transactions immobilières en suisse sont comparés au moyen de procédés statistiques. Cette méthode, largement utilisée par les créanciers hypothécaires, devrait à notre avis être limitée aux objets d’usage propre, tels que les appartements en propriété par étage ou les habitations familiales.\nLes travaux dans le cadre d'une propriété par étage\nInterview de M. Marc Etter, Directeur adjoint et responsable métier PPE chez Domicim:\nQuels sont les travaux qui nécessitent une décision de l’assemblée des copropriétaires ?\nLes travaux sortant de la compétence financière de l’administrateur, non décidés en AG et non urgents, nécessitent une décision des copropriétaires. En bref, seul l’entretien courant entrant dans la compétence financière de l’administrateur et les travaux urgents peuvent être entrepris sans l’accord de la communauté. Les travaux touchant à l’esthétique du bâtiment doivent en principe être approuvés via la majorité requise par le règlement.\nDans le cadre d’une assemblée de copropriétaires, y a-t-il des règles particulières en matière de vote, en fonction de l’importance des travaux ?\nC’est rarement l’importance mais la nécessité qui définit les règles en matière de votes. Soit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Il existe jusqu’à 4 majorités, la simple, la double, l’absolue ou l’unanimité.\nLe règlement de copropriété peut-il déroger à ces règles ?\nC’est le règlement qui détermine le vote approprié ainsi que la majorité à appliquer. Certains règlements peuvent avoir une majorité différente pour une décision identique.\nQuels types de travaux le copropriétaire peut-il entreprendre dans son appartement sans en référer à l’assemblée de PPE ?\nLes travaux touchant les parties privatives peuvent être entrepris sans en référer à l’assemblée ou à l’administrateur pour autant que ces derniers ne touchent pas les parties communes et ne modifient aucunement l’esthétique du bâtiment. En principe tous les travaux pouvant engendrés des nuisances (bruit, poussière) sont annoncés à l’administrateur.\nQu’en est-il pour les extérieurs ?\nLes extérieurs concernent principalement les parties sujettes à une jouissance exclusive telles que terrasses et jardins, sont sous la responsabilité du bénéficiaire et doivent être parfaitement entretenus. Toutes les transformations doivent être annoncées à l’administrateur et peuvent être sujettes à une décision des copropriétaires selon leur règlement.\nS’il n’est pas tenu d’obtenir l’approbation de l’assemblée de PPE, doit-il en revanche informer ses voisins d’éventuelles nuisances (sonore, poussière, etc.) ?\nEn principe, la bienveillance voudra qu’un copropriétaire faisant des travaux affiche un avis d’information. Toutefois, la majorité des règlements mentionne que tout tapage, trépidation, odeurs ou fumée troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit.\nDepuis les années 2000, les règlements de PPE se sont uniformisés et se basent bien souvent sur les recommandations des notaires et des chambres immobilières, toutefois, il arrive que certains d’entre eux dérogent et soient lacunaires, entraînant des complications lorsqu’il faut régler des problèmes ou valider des décisions.\nLes rénovations dans un immeuble en gérance\nInterview de Mme Carole Lagger, responsable de l'agence Publiaz de Montreux\nLors de travaux de rénovation, un locataire peut-il refuser que des travaux soient entrepris dans son logement ?\nSi les travaux peuvent lui être raisonnablement imposés, le locataire doit tolérer les interventions du bailleur et ne peut pas les refuser. Ainsi, il s’agira de s’assurer que les travaux de rénovation sont admissibles afin d’éviter une procédure visant à leur interdiction ou leur interruption.\nPour les travaux à l’intérieur des locaux loués, dans le cas où le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties, le locataire peut s’y opposer compte tenu qu’il subirait des désagrément, sans profiter des avantages des améliorations. Toutefois, la rénovation pourrait avoir tout de même lieu avec l’accord du locataire.\nDans quels cas des travaux de rénovation pourraient-ils avoir une incidence sur le loyer ?\nSi les travaux représentent une plus-value pour l’objet loué, on parle de prestations supplémentaires du bailleur qui a la possibilité de répercuter leur coût sur les loyers. Il s’agit par exemple de l’agencement d’une cuisine, l’amélioration énergétique du bâtiment, l’installation d’un ascenseur, etc. Il en va de même pour les importantes réparations dont la part à plus-value peut être présumée entre 50 à 70%.\nLe locataire peut-il exiger que le propriétaire effectue des travaux à plus-value ?\nCas échéant il peut en faire la demande en proposant d’en financer une partie. Le propriétaire a l’obligation d’entretenir la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. Par contre, il n’a aucune obligation d’effectuer des travaux à plus-value et le locataire ne peut l’exiger. Cependant, le locataire pourrait prendre en charge tout ou partie des travaux, moyennant un accord écrit du propriétaire.\nLors de travaux souhaités par le locataire, dans quels cas faut-il demander le consentement du propriétaire ?\nLe locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire. En dehors de cette obligation, le locataire qui veut rénover ou modifier les locaux doit obtenir l’accord écrit du propriétaire après lui avoir soumis les plans et le descriptif de son projet. Avec le consentement, il s’agira de préciser formellement les modalités d’une remise en état éventuelle, à la fin du contrat de bail ou si une indemnité pourrait être réclamée par le locataire.\nLe bailleur peut-il venir inspecter le logement du locataire en vue d’effectuer des travaux de rénovation ?\nLe locataire doit autoriser le bailleur à visiter son logement moyennant un préavis donné et en tenant compte de ses disponibilités. Les Règles et usages locatifs du canton de Vaud prévoient un préavis de 5 jours, sauf cas urgent, et des visites possibles tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés.\nPourquoi investir ses économies dans un bien immobilier?\nQue ce soit par des privés, des fonds immobiliers ou des institutionnels, le segment de placement des immeubles de rendement connaît un fort engouement depuis de nombreuses années. Cela s’explique en partie de par la baisse des rendements des marchés financiers, la surabondance de capitaux à placer et le niveau très bas des taux hypothécaires. Il s’agit là, en effet, d’autant de bonnes raisons de réaliser un investissement immobilier. D’ailleurs, les plans de financement actuels permettent de limiter les risques à court terme d’une hausse des taux hypothécaires et de procéder à des amortissements recommandés qui sont, pour les investisseurs concernés, de l’épargne pure.\nQuels avantages et sécurité offre le placement dans la pierre ?\nCette situation de marché a généré dans certaines régions, dont l’arc lémanique, des prix globalement élevés. Toutefois, le placement dans la pierre reste attractif et l’investisseur peut bénéficier, avec ce « type d’actifs », d’une rentabilité stable et sur le long terme. Ce contexte est aujourd’hui particulièrement intéressant dans un marché financier où les taux sont parfois négatifs et où les obligations de la Confédération avoisinent le zéro pourcent. Cela Etant dit, il ne faut pas perdre de vue que cette classe d’actifs se différencie d’autres formes de placements moins « immobiles » ou plus « liquides », comme des actions ou d’autres produits de placements financiers pouvant rapidement être vendus ou achetés. Il ne n’agit donc pas d’un placement qui peut facilement être réversible, mais bien d’un investissement qui va perdurer. C’est pourquoi il faut rester attentif et chercher à se projeter dans l’avenir. Ceci d’autant plus que la demande actuelle est soutenue et l’offre très faible. En effet, la pratique démontre une concurrence féroce entre investisseurs quand un immeuble arrive sur le marché. Cette situation peut conduire les acteurs à acquérir à des rendements de plus en plus faibles. Or, cela ne laisse parfois aucune marge, pourtant nécessaire en cas de rénovation, de locaux restés vacants (dont la hausse commence à être tangible dans certaines régions) ou d’augmentation des taux d’intérêt à terme.\nQuelles sont les démarches à entreprendre pour pérenniser l’investissement ?\nSelon nous, il est recommandé d’effectuer une expertise par un professionnel avant toute prise de décision, que ce soit en cas d’achat ou de vente. Cette étude préalable doit se faire dans l’optique d’une gestion durable permettant de pérenniser l’investissement envisagé. Comme le dit le proverbe : mieux vaut prévenir que guérir. En effet, en l’absence d’une analyse préalable approfondie lors de l’achat d’un immeuble ou de la réalisation d’un projet de construction, une opération immobilière peut devenir un investissement à risque. C’est en payant le « prix juste », puis en gérant le bien de façon optimale et professionnelle, en adaptant une politique de loyer répondant au marché, en optimisant les charges et en planifiant les travaux futurs, que l’investissement immobilier demeure une opportunité de rentabilité stable et durable. Enfin, n’oublions pas que de telles réflexions devraient être menées tout au long du cycle d’investissement, même si une personne détient déjà un immeuble ou en hérite, et pas seulement lors de l’acquisition. Ces analyses permettent d’optimiser la rentabilité des actifs et sont probablement la clé pour conserver l’attractivité de l’objet en tout temps.\nLa plus-value du courtier en immobilier\nComment convenir du juste prix lors de l’acquisition d’un bien immobilier ?\nEn fonction de l’estimation effectuée par le courtier : Calcul de la valeur intrinsèque, de la valeur de rendement et ensuite la pondération de ces 2 valeurs pour obtenir la valeur vénale. Puis trouver le juste milieu entre la valeur vénale et la valeur de marché.\nUn contrat de courtage doit-il absolument revêtir une forme écrite ?\nNon, ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé.\nÀ quoi faut-il être attentif lorsque l’on mandate un courtier, soit pour l’achat, soit pour la vente d’un bien ?\nLe courtier doit avoir les connaissances requises dans le domaine immobilier, avoir suivi des formations immobilières tel que celles proposées par l'USPI Formation par exemple et au moins quatre ans d’expérience.\nQuels sont les avantages de confier à un courtier la vente de son bien ?\nLa prise en charge du client acheteur du début à la fin du processus de vente : s’assurer de la solvabilité des clients qui souhaitent faire une offre d’achat, filtrer les clients afin d’éviter des visites inutiles, le savoir-faire et l’expérience du courtier pour la négociation, la présentation du bien (plaquette de vente, photos, annonces internet etc.....)\nComment choisir son courtier, pourquoi est-ce indispensable de travailler avec un professionnel formé ?\nIl est important que le courtier soit formé par des institutions immobilières tel que l’USPI Formation car il y acquière toutes les connaissances indispensables pour la vente d’un bien immobilier (juridiques, techniques, etc...). Avoir une bonne connaissance du marché local, permettra au courtier de fixer le prix juste et non un prix trop élevé qui ferait stagner le bien trop longtemps sur le marché, ce qui risquerait de le dévaloriser. Avoir au moins quatre ans d’expérience dans le domaine immobilier.\nLorsqu’un mandat lui est confié, le courtier est-il tenu d’élaborer une notice de vente ? Si oui, quelle information doit-elle contenir ?\nOui, il est très important d’élaborer une notice de vente avec des informations précises : Année de construction, travaux effectués dans les cinq à dix dernières années, état technique du bâtiment (canalisations, chaudière, qualités énergétiques CECB), photos du bien intérieur et extérieur, description de l’objet avec les surfaces, le nombre de pièces, la vue, les charges etc.\nQuelle sont les démarches à entreprendre auprès du notaire ?\nIl convient de demander un projet d’acte en précisant le type de vente : vente directe, vente à terme ou vente conditionnelle. Documents d’identité des acheteurs et des vendeurs. Achat à deux, seul, en société etc.\nEst-ce au courtier ou à l’acquéreur de contacter le notaire ?\nAu courtier, car cela fait partie de son mandat.\nLes Bons Conseils des professionnels de l'immobilier 2018\nMise en valeur et valorisation\nQuelle est la différence entre valorisation et mise en valeur ?\n- La valorisation d’un bien immobilier est l’augmentation de sa valeur suite à des rénovations /transformations (amélioration des équipements, de la valeur énergétique, etc.)\n- La mise en valeur d’un bien immobilier consiste à fixer les loyers lors d’une première mise en location\nPour quelle(s) raison(s) procède-t-on à la valorisation d’un bien ?\nAvec le temps, un bien immobilier perd de sa valeur. Les travaux de valorisation permettent de maintenir la valeur de l’immeuble, voir même de l’augmenter. En effet, les travaux de rénovation permettent de pallier les effets du temps et d’améliorer le confort. Autrement dit, elle détermine l’état locatif initial.\nDe quelle manière la valorisation est-elle effectuée, en quoi seuls les professionnels de l’immobilier sont à même de proposer ce service ?\nIl s’agit tout d’abord de déterminer s’il s’agit de travaux d’entretien courant ou de travaux à plus-value. En effet, les travaux d’entretien courant ne nécessitent pas d’autorisation, au sens de la loi sur la promotion et la préservation du parc locatif (LPPPL), à l’inverse des travaux à plus-value. Dans les deux cas, il faut savoir s’entourer d’entreprises sérieuses et compétentes. S’agissant des travaux à plus-value, ceux-ci peuvent donner lieu à d’éventuelles hausses de loyer. La LPPPL nous oblige à demander les autorisations nécessaires pour effectuer les travaux et l’instance cantonale nous transmet les nouvelles conditions de location, notamment le montant du loyer après travaux. La gérance planifiera les travaux de manière à ce que les locataires subissent le minimum de nuisances et surveillera le chantier de manière régulière.\nQuelle l’avantage un propriétaire a-t-il à valoriser son bien ?\nLa valorisation d’un bien immobilier permet au propriétaire de maintenir l’état locatif voir même de l’améliorer. La gérance planifiera les travaux de manière à ce qu’ils engendrent le minimum de nuisance. Elle surveillera également de manière régulière le déroulement des travaux. Pour la gérance, il est primordial d’éviter qu’un bien immobilier perde de la valeur.\nQuel bénéfice peut en retirer le locataire ?\nUn logement entretenu et rénové améliore le confort du locataire. Cas échéant, il lui permet de réaliser des économies d’énergie. Il diminue également le nombre de déménagements des locataires qui souhaitent des logements offrants un confort supérieur. Par ailleurs, le bien-être de nos locataires est la préoccupation première.\nLe financement d'un bien\nQuelle est la part minimum de fonds propres que doit posséder un acquéreur afin de financer l’achat d’un bien immobilier ?\nLe financement hypothécaire demandé est déterminé en fonction de la situation financière de l’acquéreur et le bien immobilier que l’on souhaite acquérir. En effet, la banque analysera la solvabilité de l’acheteur (revenus, dettes, etc.). L’apport de fonds propres va également varier selon le type de bien immobilier (objet de luxe, résidence principale, résidence secondaire, etc.). L’établissement bancaire essaie de se protéger le plus possible des risques qu’elle prend en octroyant un prêt hypothécaire : plus le risque est élevé, plus la demande d’apports de fonds propres sera importante.\nEn cas d’achat d’un bien immobilier en résidence principale, la banque demandera un apport de minimum 20% du prix d’achat. Ce taux s’élève à minimum 30% pour une résidence secondaire. Pour l’acquisition d’une propriété de luxe, la banque exigera minimum 50% de fonds propres. On parle d’objet de luxe lorsqu’il s’agit d’un prix supérieur à la valeur du marché, de monuments historiques, etc.\nPeut-on utiliser son deuxième pilier (LPP) pour financer l’achat d’un bien ?\nIl est possible de retirer son deuxième pilier de manière anticipée pour financer l’achat d’un bien immobilier à certaines conditions. Cette mesure peut être employée uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale et nécessite le consentement du conjoint. Au moment du retrait, une mention sera inscrite au Registre Foncier et l’acheteur devra s’acquitter d’un impôt unique et distinct (entre 3 et 15% selon les cantons). Le retrait minimum est de CHF 20'000.- avec un délai de 5 ans minimum entre chaque retrait. Jusqu’à 50 ans, l’entier de l’avoir du 2ème pilier peut être prélevé. Au-delà de 50 ans, c'est le montant le plus élevé entre l'avoir de prévoyance acquis à 50 ans et la moitié de l'avoir disponible au moment de la demande de versement anticipé qui peut être retiré. En cas de revente du bien immobilier, le retrait doit être remboursé dans sa totalité.\nPour autant qu’il atteigne 20% du prix d’achat, est-il possible d’utiliser uniquement son deuxième pilier pour obtenir un prêt hypothécaire ?\nNon, il n’est pas possible d’utiliser uniquement son 2ème pilier comme fonds propres. La directive ASB (association suisse des banquiers) exige un apport de minimum 10% en cash lors de chaque prêt hypothécaire. Cet argent ne doit pas provenir d’un 2ème et/ou d’un 3ème pilier.\nQu’en est-il si l’on possède un troisième pilier, comment peut-il être utilisé dans la concrétisation d’un projet immobilier ?\nL’acquéreur peut bien entendu utiliser son 3ème pilier afin de financer l’achat d’un bien immobilier à condition qu’il soit pour son propre usage (pas pour des objets de rendement). L’acheteur peut retirer la totalité ou seulement une partie de son 3ème pilier afin d’augmenter ses fonds propres. A ce moment-là, il payera un impôt sur le montant retiré et ainsi la dette hypothécaire et les intérêts seront faibles.\nLa deuxième possibilité est de nantir son 3ème pilier auprès de la banque (garantie). Il s’agit d’un amortissement indirect du prêt hypothécaire. Ainsi l’acheteur rembourse la banque sur une période définie en versant les intérêts sur un 3ème pilier, tout en profitant des avantages fiscaux. La dette hypothécaire quant à elle reste similaire pendant cette période.\nVous pouvez vous faire verser les avoirs de prévoyance et les comptabiliser dans les fonds propres pour financer un logement en propriété. À cet effet, il est possible de retirer un montant quelconque du pilier 3a tous les cinq ans et cela, jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite.\nQuel pourcentage du prix d’achat représentent les frais notariés ?\nLes frais varient selon les cantons, les notaires et la difficulté/importance à instrument la vente. En règle générale, il faut compter environ 5% du prix d’achat (inclus 3.3% des frais de mutations, voir ci-après). Sauf convention contraire, ces frais sont à la charge de l’acheteur et ne sont pas pris en compte dans le ratio de fonds propres minimums lors d’un prêt hypothécaire.\nQue sont les droits de mutation et quel pourcentage du prix d’achat représentent-ils ?\nIl s’agit d’un impôt. Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur (sauf convention contraire) lors de toute transaction immobilière dans le canton de Vaud. Les droits de mutation s’élèvent à 3.3 % du prix d’achat : soit 2.2% sont prélevés par le canton et 1.1% par la commune dans laquelle se situe le bien immobilier.\nComment est calculé la tenue des charges et quel est son rapport avec la valeur locative ?\nLes charges mensuelles liées à votre logement ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut. Les charges mensuelles comprennent :\n- Intérêt hypothécaire théorique : 5% Afin que le financement de votre logement repose sur une base solide même en période de taux d'intérêt élevés, la capacité financière est calculée à l'aide d'un taux d'intérêt hypothécaire moyen à long terme de 5%.\n- Amortissement : Lors de financements supérieurs aux deux tiers de la valeur immobilière, la dette doit être amortie en tranches égales (c.-à-d. de manière linéaire) aux deux tiers de la valeur immobilière en l’espace de 15 ans.\n- Frais d'entretien et charges annexés: 1% de la valeur du bien immobilier\nPour le logement que vous habitez ou utilisez vous-même, une valeur locative, soit un loyer fictif, sera ajouté à votre revenu lors de votre déclaration fiscale.\nElle est calculée sur la base des critères suivants :\n-Année de construction/rénovation lourde\n-Situation de l’immeuble\nQuels conseils donneriez-vous s’agissant de l’amortissement de la dette ?\nSelon la directive ASB, la dette hypothécaire doit être remboursée au 2/3 de la valeur de nantissement de l’immeuble en 15 ans maximum. Pour une résidence principale, les banques exigent un amortissement annuel minimum de 1% de la dette.\nJe conseillerais de faire un amortissement indirect afin de garder une dette hypothécaire relativement élevée pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.\nEn tant que professionnel de l’immobilier, pourriez-vous lister les étapes à suivre afin d’obtenir un prêt hypothécaire ?\n1) Réunir tous les documents personnels relatifs au crédit hypothécaire afin de prouver la solvabilité (pièce d’identité, fiches de salaire, dernière taxation fiscale, extrait de l’office des poursuites récent, leasing contractés, etc.).\n2) Réunir toutes les informations nécessaires relatives au bien immobilier à financer (dossier de vente, photos, extrait(s) du registre foncier, plan de situation, police incendie, règlement de PPE, comptes de la PPE, baux à loyer, etc.).\n3) S’entretenir avec plusieurs établissements bancaires et/ou assureurs afin de demander des offres. Eventuellement s’adresser auprès de sociétés spécialisées en comparaison de crédits hypothécaires.\n4) Choisir la meilleure offre de crédit hypothécaire.\n5) Choisir un notaire pour l’établissement des cédules hypothécaires.\nInterview de Mme Lindsey Thomas\nResponsable Région Riviera-Chablais chez Gerofinance Dunand Régie la Couronne\nComment le bailleur fixe-t-il le loyer d’un logement ?\nLe bailleur a plusieurs façons de fixer les loyers. Il peut soit apprécier les loyers du marché, soit modifier le loyer par l’augmentation des charges d’exploitations de l’immeuble, l’évolution du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation soit par la répercussion d’éventuels travaux à plus-value tels que la rénovation du bien en question ou de l’immeuble, l’amélioration énergétique, le remplacement des fenêtres ou encore le remplacement de la chaufferie, etc.\nQue rémunère le loyer (usage et entretien) ?\nLe loyer rémunère non seulement l’usage de la chose louée mais également son entretien. Grâce au loyer qu’il reçoit le bailleur est présumé pouvoir entretenir (réparer) les locaux loués.\nD’ordinaire les loyers ne sont pas soumis à la TVA. Toutefois il existe des exceptions : location d’appartement/chambre et salle dans les hôtels ou restaurants, location de places de camping, location de places de parc sauf si elles sont liées à un immeuble, la location de surfaces de stands de foires ou d‘exposition et celle de locaux destinés à des foires ou des congrès. De plus, si le bailleur et le locataire sont assujettis à la TVA et que les locaux sont destinés à une activité professionnelle imposable, la TVA pourra être ajoutée au loyer.\nLe loyer peut-il se référer uniquement à l’ISPC ? Si oui, dans quels cas ?\nIl s’agit de baux indexés. La particularité impérative de ce type de bail est sa durée d’au moins 5 ans. Le loyer variera en fonction de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation uniquement, on ne tiendra donc pas compte de l’évolution du taux hypothécaire de référence. Le locataire bénéficie souvent d’une clause dérogatoire lui permettant de résilier chaque année le bail à loyer. Toutefois cette option peut être offerte qu’au locataire et non au bailleur. Ce type de bail est presque toujours utilisé pour les locaux commerciaux mais peut l’être également pour les locaux d’habitation.\nQuelles sont les conditions que doit respecter un contrat de bail avec un loyer échelonné ?\nLa clause d’échelonnement dans un bail à loyer est valable uniquement lorsque le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. Le loyer pourra être augmenté une fois par an au plus. Les loyers sont ainsi définis par avance et indiqué dans le bail.\nQuand doit-on payer son loyer ?\nLe loyer se paie par mois d’avance, selon l’art 1 du CCR (contrat-cadre romand) ainsi que selon l’art 7 des RULV, qui dérogent à l'art. 257c CO qui prévoit que le loyer et les frais accessoires doivent être payés à la fin de chaque mois (échu). En d’autres termes, le loyer doit donc être versé sur le compte du bailleur, au plus tard le dernier jour du mois pour le mois qui suit.\nQue se passe-t-il en cas de non-paiement ou de paiement en retard du loyer ?\nLe locataire, en cas de non-paiement de son loyer, va en premier lieu recevoir un rappel l’invitant à payer son dû dans les 10 jours. Par l’intermédiaire du rappel, le bailleur peut encourager le locataire à une prise de contact pour trouver un arrangement de paiement si cette situation relève d’un caractère exceptionnel. A l’expiration de ce délai de 10 jours, le locataire va faire l’objet d’une mise en demeure pour non-paiement du loyer (art. 257d CO). À la réception de cette mise en demeure, le locataire sera au bénéfice d’un délai de 30 jours pour payer son loyer. Il est important d’envoyer, sous plis séparé, la mise en demeure au conjoint(e) dans le cas où le locataire serait marié ou vivrait en partenariat enregistré. Le délai de 30 jours court dès la réception effective du recommandé ou à l’expiration du délai de garde de ce dernier (7jours ouvrables). Dans ce cas, c’est la théorie de la réception relative qui s’applique.\nSi le locataire ne s’est pas exécuté dans le temps qui lui a été imparti, son contrat de bail pourra être résilié pour motif de non-paiement pour la fin du mois suivant, ceci par courrier recommandé.\nComment se déroule une résiliation du bail en cas de défaut de paiement du loyer ?\nLa première étape consiste en l’envoi de la résiliation du contrat de bail pour non-paiement (art 257d CO) à l’expiration du délai de 30 jours de paiement imparti par la mise en demeure. Attention, lorsque le locataire est marié ou qu’il est en partenariat enregistré, la résiliation devra aussi être envoyée à son conjoint(e). Pour la résiliation du contrat de bail, c’est la théorie de la réception absolue qui s’applique, c’est-à-dire que la résiliation est réputée reçue le lendemain du dépôt de l’avis postal dans la boîte aux lettres de la personne concernée.\nLe locataire, dont le bail a été résilié, doit libérer les locaux pour la date indiquée sur la formule de résiliation. Peu avant la date butoir, la régie prend contact avec la personne concernée pour fixer la date de l’état des lieux de sortie.\nDans le cas ou la personne ne libérerait pas l’appartement à la date convenue, il faudra intenter une action en justice en ouvrant une procédure sommaire pour cas clair (non-paiement). Cette procédure conduira à un jugement, qui une fois entré en force et si les locataires sont toujours dans les locaux après une période de 30 jours, donnera l’autorisation au bailleur de faire recours à la force publique pour faire évacuer le logement.\nEst-ce que la garantie peut servir de paiement des loyers courants ?\nEn aucun cas la garantie de loyer ne peut être utilisée par le locataire pour subvenir à des besoins courants. La garantie de loyer sera libérée en fin de bail, conjointement par le locataire et le bailleur. Cette garantie servira à couvrir les loyers impayés et/ou les défauts et autres dégâts pouvant être imputés au locataire.\nPeut-on payer son loyer en crypto-monnaie ?\nA notre connaissance, aucune régie immobilière ne propose d’effectuer le paiement de son loyer en crypto-monnaie. Les exemples de transactions en crypto-monnaie sont rares. La station de St. Moritz offre la possibilité d’effectuer certains paiements au moyen du bitcoin. Pour l’instant, le scepticisme est de mise, l’instabilité et la volatilité des crypto-monnaies rendent l’exercice périlleux.\nLes devoirs du locataire en fin de bail\nDevoirs du locataire en fin de bail À quoi doit faire attention le locataire lorsqu’il adresse une résiliation de bail à son bailleur ?\nIl doit faire parvenir sa résiliation au bailleur dans les délais convenus, par écrit et idéalement par courrier recommandé pour disposer d’une preuve en cas de besoin. Il fera également attention s’il est marié ou en partenariat enregistré car la résiliation ne sera valable que si les deux parties l’ont signée. Le préavis de congé pour un logement est généralement de trois mois mais le locataire prendra garde au délai de congé inscrit sur son contrat de bail. A noter que la résiliation est traitée en fonction de la date de réception au bailleur et non du timbre postal.\nQuelles différences y a-t-il entre une résiliation de bail anticipée, légale, contractuelle et quelles sont les obligations qui en découlent ?\nLa résiliation anticipée est le fait de résilier son contrat de bail sans observer le délai de congé avec un préavis minimum d’un mois pour le quinze ou la fin du mois. Le locataire doit en informer le bailleur par écrit en précisant la date de restitution de la chose et a l’obligation de présenter au moins un locataire solvable qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution donnée par le locataire. S’il ne retrouve pas de potentiel repreneur, le locataire est responsable du paiement du loyer jusqu’à l’échéance de son contrat. Si le bailleur n’accepte pas le candidat solvable proposé par le locataire, celui-ci est libéré de ses obligations à la date souhaitée.\nLa résiliation légale est le fait de résilier son contrat de bail pour l’une des échéances légales. Nous avons trois échéances légales, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. En effet, si le contrat de bail ne mentionne pas d’échéance ou de préavis, le délai légal de trois mois s’applique. Le locataire n’est donc pas tenu de retrouver un locataire car il a résilié dans le délai imparti.\nLa résiliation contractuelle est le fait de résilier son contrat de bail pour son échéance contractuelle. Ainsi, le locataire avise le bailleur dans le délai imparti et n’est donc pas responsable de trouver un nouveau locataire. Cependant, il ne doit pas empêcher les visites et doit donc faciliter la relocation.\nLe locataire peut-il laisser des meubles ou des aménagements (chatière, peinture différente de l’état des lieux d’entrée, cloisons, etc.) faits pendant la durée de son bail ?\nIl est possible pour le locataire sortant de laisser des meubles ou différents aménagements qu’il aurait réalisés pendant la durée du bail uniquement si le locataire entrant les accepte. Cependant, il faudra spécifier à ce nouveau locataire qu’il devra remettre le logement dans son état initial lors de son départ si son repreneur ne souhaite pas les garder en l’état.\nLe locataire est-il tenu de recevoir des visites de potentiels futurs preneurs du bail ? Y compris lors d’une résiliation contractuelle ?\nIl doit permettre au bailleur d’inspecter la chose dans la mesure où ceci est nécessaire à la relocation des locaux. En effet, sauf cas urgent, il est possible d’imposer dans les cinq jours une visite des locaux. Elle peut avoir lieu tous les jours, sauf dimanche et jours fériés. Même lors d’une résiliation contractuelle, le locataire doit pouvoir faire visiter son logement pour faciliter la relocation.\nDans quels cas un locataire pourrait-il ne pas être tenu de rendre le logement dans le même état que lors de la conclusion de son bail ?\nLorsque le bailleur prévoit de faire des rénovations diverses, il informe le locataire qu’il est possible de laisser les locaux dans leur état actuel. Le locataire n’est pas tenu de remettre les locaux en l’état initial si le nouveau locataire reprend les divers aménagements faits par celui-ci (peintures diverses, pose de moquette, etc.).\nQuels travaux ménagers doit exécuter le locataire sortant afin de restituer son logement ?\nEn plus des nettoyages usuels (sols, boiseries, radiateurs, fenêtres, agencement cuisine, carrelage, joints, etc.), le locataire devra nettoyer les stores (intérieur et extérieur), appareils sanitaires (détartrage et débouchage des écoulements), appareils ménagers (remplacement des bacs à légumes fendus ou cassés dans le frigo, portillon du freezer), balcon/terrasse (débouchage des écoulements, nettoyage des mousses).Il devra également remplacer les interrupteurs/prises cassés, nettoyer et/ou changer le filtre de la hotte de ventilation, reboucher les trous dans les murs et repeindre les éventuels murs en leur état initial. Cette liste regroupe les principaux contrôles et travaux préparatifs à faire avant l’état des lieux de sortie.\nLe locataire est-il tenu d’être présent lors de l’ELS ?\nLe locataire doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ou se faire représenter par un tiers muni d’une procuration. Il a tout intérêt à être présent afin d’éviter de quelconques problèmes liés à l’état de l’appartement.\nDans quel cas le locataire sortant sera-t-il contraint à devoir des frais au bailleur ?\nLorsque des dégâts sont constatés à l’état des lieux de sortie, le bailleur établit, en annexe à l’état des lieux, une convention de sortie afin d’énumérer les divers problèmes observés. Pour ce faire, il se munira de l’état des lieux d’entrée pour comparer les différents points. Une fois ceci établi, il vérifiera ultérieurement la durée d’amortissement écoulée afin de procéder au calcul exact de l’indemnité due par le locataire.\nLes Bons conseil des professionnels de l'immobilier 2017\nQue faire en cas de décès d’un proche si celui-ci est locataire ?\nInterview de M. Peter Forster\nDirecteur de la gérance chez Cogestim SA\nLes héritiers ont-ils la responsabilité du bail de la personne défunte ? Le décès met-il fin au contrat de bail ?\nIl s’agit là d’une double question épineuse. En matière de succession, l’ensemble des droits et obligations du défunt (« de cujus » en langage juridique) passent à ses héritiers et ce dès l’ouverture de la succession, du seul fait du décès. Les héritiers sont donc « saisis » des droits et obligations du défunt dès l’ouverture de la succession, malgré le fait qu’il leur est encore loisible de répudier la succession. En vertu des dispositions légales en matière de droit du bail, le bail passe aux héritiers. Il s’en suit que l’hoirie qui forme une communauté devient le locataire et reprend les droits et obligations qui découlent du bail.\nSi les héritiers décident de résilier le bail, doivent-ils tous signer la lettre de résiliation ?\nS’il y a plusieurs héritiers, ils acquièrent ensemble l’universalité de la succession ; ils forment donc une communauté héréditaire dite « hoirie » et sont propriétaires en main commune du patrimoine et des droits du défunt. Ceci implique que les actes juridiques doivent être formulés de manière conjoints et unanimes et la résiliation, en particulier, signée par tous.\nDans le cadre du droit du bail, les héritiers doivent-ils produire des documents particuliers lors du décès du locataire ?\nDans ces moments de deuil, souvent synonymes de phase de vie émotionnellement chargée et compliquée, il y a effectivement besoin de documents officiels pour pouvoir effectuer des démarches administratives et en matière de contrat de bail. En premier lieu, il faut demander un certificat de décès qui, idéalement, devrait être accompagné de l’indication de l’identité des héritiers pressentis. Puis, dans un 2ème temps, il faut que la succession obtienne le certificat d’héritier, document officiel qui permet de renseigner le bailleur et au besoin résilier le contrat de bail.\nY a-t-il des cas où les héritiers ne sont pas contraints d’honorer le contrat de bail de la personne défunte ?\nIl y a 2 hypothèses, l’une contractuelle et l’autre résultant des dispositions légales en matière de succession. Le premier cas consiste en la particularité que les parties ont prévu, contractuellement, un bail dont l’échéance est le décès du locataire. Il s’agit dans ce cas de figure d’un bail de durée déterminée et qui prend fin, sans qu’il passe aux héritiers, le jour de la survenance de l’évènement. Cette construction contractuelle, juridiquement possible, est rarement utilisée dans la pratique.\nLa 2ème hypothèse, quant à elle bien plus fréquente, est celle où la succession est répudiée par les héritiers. En pratique, le montant dû par les héritiers entre dans la masse en faillite qui est traitée par l’Office des Poursuites et Faillites et qui clôture la succession. A défaut d’actifs suffisants, les loyers dus doivent être abandonnés par le bailleur totalement, ou partiellement pour les cas où une garantie de loyer existe.\nDans la mesure où les héritiers accepteraient la succession, peuvent-ils résilier le bail en tout temps ?\nLe législateur a prévu une possibilité de résiliation extraordinaire pour des héritiers qui peuvent dénoncer le contrat avec un préavis légal (3 mois pour un logement et 6 mois pour un bail commercial) pour le prochain terme légal qui en Suisse romande est le 1eravril, 1er juillet ou 1er octobre. Pour pouvoir invoquer ces dispositions, il est nécessaire de résilier pour le prochain terme légal dans un délai très court qui débute avec l'obtention du certificat d'héritiers. A défaut, les héritiers perdent la faculté d’invoquer ces dispositions et, comme il en ressort des réponses apportées, le bail passe définitivement aux héritiers. Cela implique que les droits et obligations qui découlent du contrat restent inchangés et que ce sont donc les mêmes règles que pour un locataire qui souhaite résilier qui s’appliquent. (Résiliation anticipée en proposant un repreneur ou résiliation ordinaire en respectant les délais de résiliation contractuels)\nQu’en est-il si les héritiers du locataire répudient la succession ?\nLe bail est en principe résilié par l’Office des Poursuites et Faillites et les clés du logement restituées par ledit office. Dans ce cas de figure, le bailleur devra respecter les dispositions en matière du Code civil, soit de laisser aux héritiers un délai (environ 20 jours) pour récupérer les biens personnels, même si la succession a été répudiée (Art. 573 CC) avant de procéder à l’évacuation des biens garnissant les locaux et pouvoir les relouer.\nÀ partir de quand le délai de résiliation court-il pour les héritiers ?\nLa succession ne peut, en principe, pas agir avant réception du certificat d’héritier. En pratique, on observe toutefois souvent une certaine flexibilité et, heureusement, du pragmatisme adapté à chaque cas, lorsque la volonté des héritiers est de résilier le bail. Il est à relever qu’un traitement particulier s’impose dans les cas où un délai très long s’écoule pour la succession avant de pouvoir agir. En effet, si les héritiers pressentis, ou l’un d’entre eux, souhaitent résilier le bail pour des raisons économiques, ils peuvent en cas de complication dans le cadre de la succession et l’obtention du certificat d’héritier, invoquer les dispositions du « nouveau » droit de la protection de l’adulte, entré en vigueur depuis le 1.1.2013. Ladites législation a repris, à l’art. 390 CC, une disposition générale qui permet à l’autorité de protection de l’adulte d’instituer une curatelle en raison d’absence. Dans ce cas-là, le Juge de Paix désigne alors un curateur de représentation selon les dispositions des articles 394 et 395 CC. Le curateur pourra ainsi agir et résilier le bail.\nEn cas d’héritiers multiples est-ce que le bail peut être repris par un seul des héritiers ?\nNon. Dans ce cas de figure, le bail doit être résilié par tous les héritiers et ce de manière anticipée, en proposant l’éventuel héritier intéressé en tant que repreneur. Relevons que le bailleur aura la faculté d’accepter le repreneur ou de libérer la succession de ses obligations sans louer l’appartement à l’intéressé.\nLe défaut de la chose louée\nQu’est qu’un défaut de la chose louée ?\nIl s’agit d’une qualité promise ou légitimement attendue du bien loué, qui disparaît ou est réduite. On distingue des défauts matériels (infiltration d’eau, déficit d’isolation, équipement plus fonctionnel, …) et des défauts immatériels (Nuisances sonores, refus des autorités d’autoriser l’affectation prévue,…). Une part subjective se cache bien souvent derrière cette notion de défaut, les attentes et la tolérance des uns n’étant pas toujours celles des autres.\nSi l’objet présente des défauts, pourriez-vous nous rappeler les obligations : -du bailleur ?\nIl doit y remédier dès qu’il en a connaissance et ceci dans un délai raisonnable. Ce délai variera donc en fonction de la nature du défaut, respectivement des moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Une serrure de garage-box un peu grippée et capricieuse à l’ouverture ou l’apparition de gouttes d’eau dans un plafond n’exigeront pas la même urgence et les mêmes moyens. -du locataire ? Il doit informer le bailleur des défauts dont la réfection ne lui incombe pas. On peut donc exclure les menus défauts qui ne requièrent pas de compétence particulière et dont le prix n’excède pas 150 chf (ce montant est discutable et discuté car les avis divergent). Cette information de défaut se voudra être la plus précise possible (photos, pièces/locaux touchés, description de la nuisance subie), afin de permettre d’en jauger l’importance et de réagir en conséquence. Il m’apparaît judicieux que le bailleur ou son représentant se rendent sur place pour évaluer au plus juste la situation et prendre les dispositions utiles. A cet instant-là, pour autant que le défaut soit concret, l’inaction du bailleur peut mener à des prétentions financières et des actions en justice (consignation de loyer, dédommagement, réduction de loyer, etc…)\nPour un locataire que signifie « l’obligation d’aviser le bailleur » et quel est le délai à respecter ?\nC’est un aspect du droit qui vise à permettre au bailleur, qui n’occupe pas ses locaux/biens, d’en assurer la pérennité en étant informé des défauts constatés, ainsi que des défauts prévisibles. Il est attendu du locataire qu’il ne laisse pas l’objet se détériorer et qu’il réagisse aux évolutions matérielles et immatérielles citées au point 1. Dans les cas extrêmes, le locataire se voulant discret et ne souhaitant interpeler sa gérance pour peu de choses, pourrait se voir être tenu responsable de l’ampleur du dégât vu son manque de communication. En revanche, d’un point de vue légal, il n’y pas de délai à respecter, mais on ne saurait donc suggérer aux locataires de faire preuve de prudence, et l’inviter à signaler immédiatement tout problème qu’il rencontre dans son appartement/local.\nQuels défauts pourraient apparaître suite à une négligence ou un mauvais usage de la chose par le locataire ? Dans tels cas, quelle serait la responsabilité du locataire ?\nLe défaut le plus fréquent et le plus épineux est celui de l’apparition de moisissures. Le problème ne dépend pas uniquement de l’utilisateur du logement, mais l’on se trouve parfois confronté à des situations qui sont le résultat d’une attitude inadéquate. Le manque d’aération régulière, l’inutilisation de la hotte de cuisine, des filtres de ventilation de salle de bain très rarement nettoyés, sont des éléments qui peuvent rapidement se traduire par des moisissures. Par exemple, nombreux sont les locataires qui disposent de colonnes de lavage dans leur logement. Cet équipement permet une utilisation à discrétion et peut vite se traduire par une condensation et une humidité qui doit être évacuée. Il en va de même pour les écoulements bouchés ou difficiles qui sont parfois obstrués par la présence de substances inadéquates (litière pour chat, tampons hygiéniques, …).\nDans ce cas, le locataire peut être tenu responsable des défauts et la réfection portée à sa charge. Ce genre de défauts, qui peuvent être la conséquence d’une utilisation inadaptée sont très souvent complexes à manœuvrer, car les moyens de preuve sont limités. Le locataire vous répondra qu’il aère chaque matin et chaque soir et que sa responsabilité n’est pas engagée.\nS’agissant de manquements éventuels du locataire ou simplement d’incidents non-intentionnels, celui-ci doit-il être couvert par une assurance quelconque ?\nUne assurance RC-ménage permettra au locataire d’être assuré pour la remise en état des dégâts/défauts survenus inintentionnellement. Qu’il s’agisse de dégâts survenus durant la location ou constatés à l’état des lieux de sorties, cette assurance interviendra en demandant les précisions nécessaires. L’ECA est également contractée pour assurer les biens du locataire en cas de dégâts naturels ou incendie. L’assurance RC-ménage n’étant pas le sujet de ce questionnaire, je me permets malgré tout de souligner que les couvertures pour des cas identiques sont très différentes d’une compagnie à l’autre, notamment en ce qui concerne les pertes de clés et le changement de cylindres.\nSi un locataire venait à ne plus être couvert par une assurance, doit-il payer les réparations de sa poche ?\nTout à fait, la conclusion d’une assurance et la présentation de la police peuvent être exigées avant la remise des locaux, mais il n’y a évidemment pas de communication si le locataire assuré ne s’acquitte pas de sa prime et que sa couverture s’éteint. Il en va de même pour les remises en état des dégâts prévisibles ou causés par négligence que les assurances ne couvrent pas. Si le locataire omet de remonté la toile de tente extérieur et que celle-ci se déchire ou qu’il perce de nombreux trous dans les parois rendant l’aspect, même après avoir bouché les trous, inadéquat, il sera responsable des remises en état.\nQuels sont les défauts auxquels le locataire a l’obligation de remédier par lui-même ? Et vice-versa pour le propriétaire ?\nComme mentionné au point 2, on attend du locataire qu’il exécute les réfections et entretiens de petites importances. Changement d’ampoules, refixation d’une poignée de porte intérieure,… . La réfection des défauts pour lesquels les connaissances techniques et moyens à mettre en œuvre sont limités peuvent légitimement être mis à charge du locataire Le propriétaire devra lui répondre de tous les autres ou du moins concourir à les faire cesser.\nEn conclusion de ce questionnaire, je pense pertinent de relever que le signalement de défauts, qu’il puisse être exagéré ou non, est un moyen pour le bailleur de démontrer son attention et son écoute aux locataires. Dans un marché locatif tendu, où les relations bailleurs-locataires sont fréquemment périlleuses, je ne saurais trop suggérer de saisir cette opportunité de faire valoir son souci d’offrir un service compétent et réactif. J’exclus de cette idée la notion juridique qui impose une réaction sur le fond du problème, mais qui laisse les professionnels gérer la forme.\nL'essentiel de la matière est régie par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Celle-ci a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l'acquisition d'une résidence principale est généralement subordonnée à l'autorisation de l'autorité cantonale compétente (Vaud, Commission foncière II).\nL'entrée en vigueur récente des accords bilatéraux a cependant conduit à certains allégements de la Loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la Communauté européenne. Pour cette catégorie de personnes, il faut faire la distinction entre un ressortissant étranger domicilié en Suisse ou domicilié à l’étranger.\nQuelles sont les règles s’agissant des ressortissants étrangers avec domicile à l’étranger ?\nIl est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes (liste en annexe 1). La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2 et s’il s’agit d’une propriété individuelle ( pas PPE) la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2. L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II.\nQuelles sont les règles concernant les ressortissants étrangers de l’UE ou l’AELE ?\nIls ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.\nQu’en est-il des ressortissants étrangers hors UE ou AELE, titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B ?\nCes personnes sont autorisées à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Elles peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, la requête doit être soumise à la Commission foncière II.\nQuelle différence y a-t-il avec les ressortissants étrangers hors UE ou AELE, mais titulaires d’une autorisation valable de séjour permis C ?\nIls ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.\nQuelle est la procédure pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement\nUne fois le bien trouvé, il faudra procéder comme suit :\nLa signature d’un acte de vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’achat, sous la forme authentique auprès d’un notaire.\nIl convient de déposer une requête avec copies de l’acte de vente et des plans envoyés à la Commission foncière II. Cette dernière est l’autorité de première instance, elle est composée de 5 membres et 4 suppléants nommés pour 5 ans par le Conseil d’Etat.\nIl est impératif qu’une autorisation soit libre selon le contingent annuel. Celui-ci est de 1500 cas en Suisse par année, dont 175 pour le canton de Vaud (voir annexe « contingents d’autorisation »). Si le contingent ne permet pas d’obtenir ladite autorisation, l’acquéreur sera alors contraint d’en attendre de nouveaux (le cas ne s’est pas survenu en 2017 mais il s’est posé au milieu des années 2000, voir annexe, tableau des contingents du canton de Vaud).\nLa décision de la Commission foncière II est notifiée au Département de l’économie et du sport ainsi qu’à la Municipalité concernée, elle est aussi transmise à l’Office fédéral de la justice. En outre, le Département de l’économie et l’Office fédéral ont un droit de recours.\nIl est à noter que si une personne à l’étranger, son conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaire(s) d’un logement de vacances ou d’une résidence secondaire, elle ne peut pas acquérir un autre immeuble de ce genre. En revanche, dès leur majorité, les enfants pourront à leur tour acheter un bien immobilier.\nConditions et charges qui seront mentionnées au Registre Foncier:\nLe propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.\nIl a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre Foncier.\nPassé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.\nIl est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission Foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.\nL’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.\nUn ressortissant étranger, domicilié à l’étranger, peut-il revendre son bien, acquis\nLa revente demeure sans restriction après un délai de 5 ans, avant ce délai il faut obtenir l’accord de la Commission foncière. En principe si elle y consent, il ne sera pas possible pour le vendeur de réaliser une plus-value, le délai de 5 ans étant un outil pour éviter la spéculation. Néanmoins, les étrangers domiciliés en Suisse n’ont pas de restrictions concernant la revente.\nQuels conseils donneriez-vous à une personne étrangère qui projette d’acquérir un bien immobilier en Suisse?\nPremièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire/logement de vacances ou d’une résidence principale.\nIl est important d’étudier avec un fiscaliste les répercutions au niveau de l’imposition revenu/fortune, à noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée (sans dépôt d’une déclaration d’impôts). Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.\nIl est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque le risque de change sera diminué.\nLes émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0.1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.\nLa Lex Koller\nLa restriction pour l’achat de bien immobilier par des étrangers a débuté en 1961 sous forme d'un arrêté fédéral. Plus connue sous les noms de Lex Von Moos, Lex Furgler ou Lex Friederich, elle a subi des révisions fréquentes et substantielles à plusieurs occasions.\nLa Loi appliquée aujourd’hui est la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1985.\nLa présente Loi limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Depuis les importantes modifications de 1997, elle porte le nom du conseiller fédéral Arnold Koller, élu le 10.12.1986, il se retire le 30.04.1999.\nLe bail et ses échéances\nInterview de M. Gaël Loriol\nDirecteur adjoint chez Naef Immobilier Lausanne SA\nPuis-je renoncer à un bail à loyer après l’avoir signé ?\nNon. Lorsqu’un bail a été signé par les deux parties, il entre en force. Le seul moyen d’y mettre fin est de le résilier.\nQuelle est la différence entre une résiliation contractuelle et une résiliation anticipée ?\nLa résiliation contractuelle se fait pour la date (échéance) de fin du bail, selon le contrat. La résiliation anticipée peut être faite en dehors de cette date.\nEst-ce qu’un bail peut être résilié en tout temps ? – à quelles conditions ?\nOui. Tel qu’évoqué dans la question précédente, une résiliation anticipée peut être donnée en dehors de l’échéance contractuelle. Celle-ci peut intervenir pour le 15 ou la fin d’un mois, en respectant un préavis d’un mois.\nIl s’agit du délai à respecter afin de résilier son bail, qui est calculé en fonction de la réception du pli par son destinataire, et pas la date d’envoi. A titre d’exemple, le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée pour le 30 novembre 2017 devra s’assurer que sa lettre de résiliation parvienne à son bailleur au plus tard le 31 octobre 2017 ; le délai d’un mois sera respecté.\nQuelle est la différence entre le délai et le terme du congé ?\nLe délai de résiliation, c’est la durée qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail, souvent trois mois. Le terme de résiliation, c’est la date pour laquelle les parties peuvent valablement mettre fin au contrat, moyennant un congé.\nEst-ce le timbre de la poste ou le jour de réception qui fait foi lors d’une résiliation par exemple ?\nLe jour de réception fait foi. En cas de doute sur l’acheminement de son pli, le locataire peut apporter sa résiliation en mains propres à son bailleur.\nSous quelles conditions un locataire peut-il être libéré de ses obligations par le bailleur ?\nLa loi le précise de manière explicite et simple : « […] il (le locataire) n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » (art. 264 al. 1 CO).\nLe bailleur est-il en droit de refuser un candidat proposé par le locataire lors de la résiliation d’un bail ?\nOui. Si le refus est motivé par un motif légal, tel que par exemple l’insolvabilité du candidat, le locataire doit poursuivre ses recherches. En revanche, si le candidat aurait pu être accepté mais que le bailleur ne souhaite pas donner suite à la candidature pour d’autres raisons qui n’incombent pas au locataire, ce dernier est libéré de ses obligations à la date à laquelle le candidat aurait été disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.\nExiste-t-il des congés extraordinaires qui ne tiennent pas compte des échéances légales ?\nOui. Pour ne citer que quelques exemples : le locataire, comme le bailleur, peuvent se prévaloir d’un juste motif en cas de circonstances exceptionnelles, inconnues, imprévisibles et graves. Le locataire peut résilier le bail de manière exceptionnelle en cas de défaut grave non résolu par le bailleur dans un délai raisonnable. L’usage de la chose louée doit être entravé de manière particulièrement grave. Ces deux premiers exemples sont extrêmement rares en pratique. Enfin, le bailleur peut se voir contraint de résilier un bail dans le cas où le locataire n’a pas payé son loyer malgré une mise en demeure, ou si ce dernier persiste à enfreindre son devoir de diligence envers les voisins (comportement inadapté) ou ne respecte pas un ou plusieurs éléments de son bail.\nVivre avec ses voisins, la tolérance avant tout !\nInterview de M. Stéphane Boss\nDirecteur des Activités de Gérance et Directeur de la succursale Vaud\nLors de l’emménagement dans un nouvel appartement, quelles démarches peuvent faciliter les rapports de bon voisinage ?\nLes premiers contacts avec le voisinage sont très importants pour démarrer une bonne relation. Aller se présenter auprès de ses voisins à l’arrivée dans l’immeuble peut faciliter les bons rapports. De nos jours, les personnes regrettent souvent de ne pas connaître leurs voisins. Apprendre à connaître son voisinage permet d’instaurer un climat de confiance et peut aussi conduire à se rendre des services, en cas d’absence notamment.\nLe bruit est l’une des raisons premières des conflits entre voisins, comment peut-on limiter le bruit dans son logement ?\nLes personnes sont souvent très sensibles aux bruits de leurs voisins sans se rendre compte du bruit qu’elles provoquent elles-mêmes. Nous constatons que le niveau de tolérance semble avoir diminué depuis plusieurs années. Les bruits du quotidien peuvent être atténués par des petits aménagements (tapis au sol, rideaux, etc). Il est également important de suivre l’article 10) lettre a) des RULV concernant les horaires de tranquillité à respecter (évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins ; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures)\nEst-il interdit de prendre des douches au-delà de 22h00 ?\nCeci n’est pas formellement interdit. Il faut simplement tenir compte de son voisinage et éviter des usages longs et fréquents.\nQuand doit-on, dans la mesure du possible, éviter de s’adonner au bricolage (perceuse, marteau, etc) ?\nLà encore il y a lieu de respecter les RULV et son article 10) lettre a) à savoir entre 22H et 7H. Bien entendu, le dimanche est également un jour à préserver du bruit. Finalement tout dépend de la répétition du bruit qui peut devenir agaçante également et créer des tensions entre voisins.\nQuelles sont les précautions d’usage que le locataire peut prendre pour ne pas incommoder ses voisins avec les odeurs (cuisine, poubelles sur le palier ou balcon, grillade, etc) ?\nIl faut clairement éviter de laisser des poubelles sur des balcons et terrasses. La cage d’escaliers ne doit également pas être considérée comme un local container. Les règlements de maisons décrivent les bonnes manières de vivre afin de ne pas faire subir ces désagréments au voisinage.\nPour les logements disposant d’un balcon, à quoi dois-je être attentif vis-à-vis de mes voisins directs (arrosage, arrimage solide bac à fleur, etc) ?\nLes balcons ou terrasses sont des lieux à la vue de toutes et tous. Il y a lieu de ne pas l’utiliser comme dépôt. Les plantes doivent être installées à l’intérieur pour éviter tout risque de blesser quelqu’un. Il faut également procéder à un arrosage léger pour éviter des débordements sur les balcons du dessous.\nPeut-on laisser des affaires personnelles sur le palier (chaussures, parapluie, meuble, décoration, etc) ?\nCette question est très intéressante car les locataires ont tendance à utiliser les paliers comme pièce supplémentaire de rangement, sans se rendre compte des risques engendrés. En effet, pour des questions de sécurité et notamment en cas d’incendie, les cages d’escaliers doivent être libres de tout objet pour que l’évacuation des habitants se fasse sans risque. Une communication de la gérance ou du propriétaire, rappelant ce point de sécurité, sera mieux perçue et généralement respectée. Nous demandons aux gérants et concierges de suivre ceci de très près.\nÀ quels éléments doit-on prêter attention dans les lieux communs (parking, corridors, caves, etc) ?\nLes lieux communs sont utilisés au quotidien et la notion de risque d’accident est une préoccupation permanente. Les gérants et les concierges doivent s’assurer du bon éclairage des cages d’escaliers, que l’enrobé du parking et chemins d’accès ne soient pas dégradés. Des lieux communs propres et bien entretenus seront toujours plus respectés par les usagers.\nÀ quoi les détenteurs d’animaux domestiques doivent-ils prendre garde ?\nAu respect des locaux communs et abords de l’immeuble et naturellement du voisinage. Nous en revenons également à la notion de bruit.\nLorsqu’un conflit éclate entre voisins, quelles sont les options possibles pour tenter d’y mettre un terme ?\nVous évoquez un sujet très important avec cette question, à savoir les qualités de psychologie et de médiation dont doit faire preuve un gérant d’immeubles. Les plaintes d’un locataire à l’encontre d’un autre doivent être étudiées et le gérant ne peut pas agir sans savoir si ces plaintes sont bien fondées. Il faut donc que la personne plaignante lui adresse des éléments probants. Il ne faut pas oublier que de tels agissements peuvent constituer une violation du devoir de diligence du locataire et, qu’après un premier avertissement au locataire fautif, le bail pourrait être résilié en cas de récidive. La difficulté pour le gérant est de faire la distinction entre les cas relevant du bail qui peuvent se régler par des discussions permettant de mettre un terme au conflit, de ceux qui sont strictement personnels et qu’il n’appartient pas au gérant de régler. Dans ce genre de cas, nous dirigeons nos locataires vers un médiateur comme la maison des médiations.\nInterview de M. Vincent Goye\nDirecteur région Vaud chez Domicim\nAirbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ?\nLe fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.\nDans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ?\nDans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux.\nIl arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :\n- usage de la chose avec le soin nécessaire\n- manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble\n- non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée....\nDes locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.\nRisque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?\nA terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières.\nQuels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ?\nMécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement.\nUn locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ?\nSi le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat.\nLe bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.\nQuelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?\nCes démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :\n- recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)\n- s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé\n- verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une\n- déclarer les revenus générés par cette activité\n- déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants\n- vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)\n- s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées\nAttention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !\nInterview de M. Guillaume Châtelain\nResponsable de la gérance chez Burnier & Cie SA\nA-t-on le droit de sous-louer son appartement ?\nOui, il est autorisé de sous-louer son appartement sous certaines conditions.·\nDoit-on demander l’accord de son bailleur ?\nAbsolument, il est impératif de demander préalablement l’accord de son bailleur avant de s’engager dans une relation contractuelle de sous-location.\nComment un contrat de sous-location en bonne et due forme doit-il être rédigé ?\nAttention, Le contrat sous-location est un contrat de bail en soit. Par conséquent, il est soumis aux mêmes règles qu’un contrat de bail standard. Une attention particulière devra être apportée lors de la rédaction de celui-ci. L’avis d’un professionnel est vivement conseillé.\nPeut-on fixer un loyer supérieur à celui inscrit sur le bail ?\nUne nouvelle fois, ceci ne peut être effectué que sous certaines conditions bien précises. Par exemple, dans la mesure ou des prestations supplémentaires sont offertes (appartements meublé, ou autre) une majoration peut être justifiée. Cependant, il parait primordial de rappeler que la sous-location n’est aucunement un outil juridique prévu pour engendrer un bénéfice.\nLe sous-locataire doit-il constituer une garantie de loyer ?\nIl n’est pas obligatoire de constituer une garantie. Cela doit être déterminé lors des pourparlers pré-contractuels entre le sous-locataire et le sous-bailleur. Cependant, nous conseillons vivement d’en exiger une.\nLe fait qu’un contrat de sous-location soit établit, ne modifie aucunement la relation contractuelle initiale entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, ce dernier reste responsable des éventuels dommages causés par le sous-locataire. Il en va de même pour le paiement des loyers, le locataire initial reste seul responsable.\nY a-t-il une durée maximale de sous-location ?\nIl n’y a pas de durée maximale au sens stricte de la loi. Cependant, il est nécessaire de rappeler que la sous-location n’est envisageable que si elle adopte un caractère provisoire.En effet, le locataire initial doit obligatoirement avoir la ferme intention de réintégrer son logement.\nQuels délais de résiliation doit observer le sous-locataire ?\nComme vu précédemment, le contrat de sous-location est un contrat à part entière. Dès lors, les délais prévus contractuellement feront foi, tout en sachant que des délais minimums, selon la nature de l’objet mise à bail, sont prévus dans la loi. Nous conseillons fortement de faire corroborer les échéances du contrat de sous-location avec celles du contrat de bail initial.\nLa garantie de bail à loyer\nInterview de M. Fabien Anex\nDirecteur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud\nElle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·\nQuels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?\nIl n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·\nDe quelles manière peut-on consituter une garantie ?\nDans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·\nQuels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?\nLes exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·\nDe quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?\nIls peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser. La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent finalement être pris en charge par le locataire. ·\nSous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?\nLa garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants :\n1) Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :\na. Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.\nb. Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.\n2) Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20 jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.\nJ'ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd'hui ?\nLa demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.