Top Chef 5 : Jérémy et Jennifer éliminés de la compéti... - Closer\n1/7 - Jérémy, candidat de Top Chef saison 5 le 03 mars 2014\nPar Lucile Pesquet Le 04 mars 2014 à 00h05\nPour cette septième semaine de compétition de la saison 5 de Top Chef, les candidats vont devoir cuisiner pour leurs mentors avant de s'affronter sur un classique de Top Chef : la guerre des restaurants. Closer.fr vous propose de revivre les moments forts de ce prime.\nLa pression est à son comble pour les candidats de la saison 5 de Top Chef! Cette septième semaine de compétition s'annonce plus difficile que jamais. Tout d'abord les candidats vont retrouver leurs mentors le temps d'une épreuve riche en émotion. Ensuite, les cuisiniers vont s'affronter sur un classique de Top Chef : la guerre des restaurants. Autant dire que la pression est plus importante que jamais pour les candidats qui savent que deux d'entre eux quitteront l'aventure à la fin de la semaine. Steven, lui, est assuré de continuer l'aventure puisqu'il a obtenu la double immunité la semaine dernière.\nSéquence émotion avec les mentors des candidats\nPour la première épreuve de soirée, les candidats reçoivent des lettres de leurs mentors, ceux qui leur ont appris à cuisiner. Les candidats s'aperçoivent que les mentors ont fait le déplacement pour eux et qu'ils sont présents dans la cuisine de Top Chef. Les candidats sont ravis de pouvoir échanger avec les chefs qui leur ont appris à cuisiner avant l'épreuve. Après ces retrouvailles riches en émotion, les candidats apprennent que les mentors vont goûter leurs plats à l'aveugle et qu'ils désigneront le plat qui leur plaît le moins. Le candidat qui l'a cuisiné quittera définitivement l'aventure Top Chef, sans passer par l'épreuve de la dernière chance. Pour cette épreuve, les candidats vont devoir cuisiner un plat en 1h30 avec un produit de base : le poulet de bresse. Autant dire que les candidats sont plus motivés que jamais pour séduire leurs mentors. A la fin de l'épreuve, les mentors dégustent les plats réalisés par les candidats. Après délibération, ils décident d'éliminer Jérémy. Le jeune homme quitte donc la compétition.\nLa compétition continue pour les autres candidats de Top Chef. Ils se retrouvent à l'extérieur, non loin de Paris pour découvrir l'intitulé de l'épreuve suivante : la guerre des restaurants. Les jurés de Top Chef ont réparti les candidats en trois équipes : d'un côté Steven, Julien et Pierre, de l'autre Thibault, Noémie et Jean-Edern et enfin Anne-Cécile, Alexis et Jennifer. Chaque équipe a 48 heures et un budget de 2 500 euros pour ouvrir son propre restaurant. Les équipes devront penser à tout : la carte du restaurant, son ambiance, sa décoration. Les jurés de Top Chefet des bloggeurs culinaires viendront observer les différents restaurants et en choisiront deux dans lesquels ils iront dîner. Personne n'ira goûter la cuisine du troisième restaurant et l'équipe qui en est responsable ira directement en épreuve de la dernière chance.\nComme Steven est immunisé, il a le droit de choisir le restaurant qu'il veut pour son équipe. Parmi les trois restaurants, un propose une ambiance bistro, l'autre une ambiance indienne et le troisième est une crêperie. Steven décide de prendre le restaurant bistro pour son équipe, il donne le restaurant indien à l'équipe de Noémie et l'équipe de Jennifer récupère le restaurant crêperie. Les candidats se lancent alors dans la transformation de leurs restaurants. Ils choisissent les meubles et la vaisselle et commencent à peindre leurs restaurants. L'équipe de Steven a décidé d'appeler son restaurant Comme Chez Soi et de partir sur un concept de restaurant bistro très convivial. L'équipe de Noémie décide de créer un restaurant avec une ambiance New Yorkaise, très design, qu'ils appellent L'Orchidée. L'équipe de Jennifer décide d'appeler son restaurant Les 3 Canailles et part sur un concept de restaurant table d'hôte.\nLes candidats sont sous pression\nLa seconde journée de l'épreuve est consacrée à la cuisine et à l'installation des meubles dans le restaurant. Au moment de choisir les ingrédients qui composeront leurs plats, les candidats sont obligés de gérer leur budget limité. Une fois leurs achats réalisés, les candidats retournent dans leurs restaurants. Il leur reste quatre heures pour cuisiner et installer leur décoration. Les premières tensions commencent à apparaître au sein des équipes. Malgré tout, les candidats restent motivés et continuent de donner le maximum pour séduire les chefs. Une fois les restaurants et les plats prêts, les chefs et les bloggeurs culinaires arrivent pour tout observer. Après délibération, ils décident de ne pas rentrer dans le restaurant de l'équipe de Steven. Julien et Pierre partent donc directement en épreuve de la dernière chance. Steven, lui, est toujours immunisé, il échappe à l'épreuve de la dernière chance. Après avoir dégusté les plats des restaurants de l'équipe de Noémie et de l'équipe de Jennifer, les jurés et les bloggeurs annoncent le verdict : ils ont préféré le restaurant de Noémie, Thibault et Jean-Edern. Les chefs ont eu un vrai coup de cœur pour l'entrée de l'équipe de Noémie et un vrai coup de cœur pour le plat de l'équipe de Noémie. Les bloggeurs culinaires ont tous voté pour l'équipe de Noémie tandis que les quatre chefs ont voté pour l'équipe de Jennifer. Anne-Cécile, Jennifer et Alexis partent donc en épreuve sous pression. Les jurés de Top Chef ont malgré tout tenu à féliciter les deux équipes pour leur travail et leur investissement.\nDu saumon pour la dernière chance\nPour l'épreuve de la dernière chance, les cinq candidats, Pierre, Anne-Cécile, Jennifer, Alexis et Julien doivent réaliser un plat à base de saumon. Les cuisiniers donnent le maximum pour convaincre les chefs avec leurs préparations. Les chefs sont d'ailleurs agréablement surpris par les réalisations et le dressage de certains candidats, ils sont par contre très déçus par d'autres préparations et le font remarquer aux cuisiniers à la fin de l'épreuve. Après dégustation, les chefs, qui se sont montrés plus exigeants que jamais, ont décidé de ne pas désigner de plat coup de cœur pour cette épreuve. Les jurés ont été déçus par le saumon aux légumes croquants et vinaigrette de Jennifer qui quitte l'aventure après sept semaines de compétition. Rendez-vous le 10 mars prochain pour un nouveau prime de Top Chef saison 5. Au programme la semaine prochaine : l'un des candidats qui a été éliminé de la compétition de Top Chefva pouvoir réintégrer la compétition. Autant dire que cela ne plaît pas à tout le monde et que la tension est à son comble !\n2/7 - Anne-Cécile et les mentors des candidats de Top Chef saison 5 le 03 mars 2014\n3/7 - Les candidats de la saison 5 de Top Chef\n4/7 - Noémie, candidate de Top Chef saison 5 le 24 février 2014\n5/7 - Julien pendant une épreuve de Top Chef le 24 février 2014\n6/7 - Latifa et le chef Thierry Marx dans Top Chef saison 5\n7/7 - Cyril Lignac sur le plateau de Top Chef le 17 février 2014\nAnonyme Le 04/03 à 11:05\nC'est nul ! J'ÉTAIS AVEC TOUTS LES 2 ........\nAnonyme Le 04/03 à 08:09\nc domage beau gosse\nC'est nul!!!!! En plus il paraît que Jeremy s'est tapé Jennifer!


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Le maire de Saint-Louis-de-Blandford croit que d'offrir des terrains attirent de jeunes familles.\nPublié le 28 juin 2015 à 8h39\nPlusieurs territoires au Canada ont été peuplés grâce aux politiques gouvernementales, qui visaient à donner des terrains à tous ceux qui étaient prêts à venir s'y installer et à les cultiver. Même si l'octroi des terres de la Couronne a cessé en grande partie dans les années 1930, quelques petites municipalités poursuivent la tradition en donnant encore aujourd'hui des terres à leurs futurs résidants.\nLe maire Gilles Marchand a expliqué que sa ville souffrait du fait que les jeunes vont de plus en plus s'établir dans les centres urbains. Selon lui, cette mesure permet de rejoindre les jeunes et les «moins jeunes» qui souhaitent s'investir dans une construction résidentielle.\nLe maire Marchand assure que le programme a été «un succès inespéré». Les 40 lots ont été distribués et Saint-Louis-de-Blandford planifie actuellement une nouvelle vague de dons de terrains. Plusieurs des nouveaux venus sont des jeunes familles, à un point tel que le village veut installer un centre de la petite enfance (CPE) au cours des prochains mois.\n«La plupart des études qui examinent les effets à long terme pour les communautés indiquent que [ces politiques] finissent par être plus coûteuses que ce qu'elles rapportent», a-t-il expliqué. Ce qui fait vraiment une différence, selon lui, c'est lorsque les villes attirent de nouvelles entreprises.\nIl existe encore quelques terres la Couronne au Canada, principalement au Yukon. Les intéressés doivent toutefois s'engager à poursuivre des activités agricoles sur ces terrains arctiques et vivre sur le territoire depuis au moins un an au moment de la prise de possession.


Règles de conduite applicables : Forum/site officiel/jeu.\nTave fatajia iv tremsi forum : RP Sith. :: Holorègles. :: Règles de Star Wars : The Old Republic\npar Darth Mogree le Jeu 1 Oct - 4:06\nTexte rédigé sur le site internet de Star Wars The Old Republic, dernière mise à jour : le 17 novembre.\nLes Règles de Conduite sont des principes généraux qui définissent la conduite et le comportement à adopter sur le site, le produit et le service Star Wars : The Old Republic (ci-après le "Service"). Nous apprécions que vous preniez le temps de les lire, leur but étant de faire en sorte que, ensemble, nous offrions à tous les joueurs un environnement sûr, équitable et amusant.\nCes principes peuvent au besoin évoluer, à notre seule discrétion, pour servir au mieux les intérêts de la communauté Star Wars : The Old Republic et entretenir une atmosphère adaptée au jeu et à son forum. Malgré tous nos efforts pour détailler les différents articles ci-dessous à l’aide d’exemples spécifiques, il subsistera toujours des sujets qui ne seront finalement traités, par l’Équipe du Service Clients de Star Wars ("SC SWTOR"), qu'à la survenue d'un incident. Même lorsque cela n’est pas précisé, nous sommes seuls habilités à interpréter et appliquer les présents principes et règles à une situation et des circonstances données, en ce compris la prise de sanction adaptée ou l’exception, et la décision finale nous appartient. Tous les termes dont l’initiale est en majuscule dans les présentes Règles de Conduite et qui ne sont pas définis ci-dessous le sont dans les Conditions d'Utilisation de Star Wars : The Old Republic à l'adresse http://www.swtor.com/fr/annonces/conditionsdutilisation ("Conditions d'Utilisation"), qui contiennent des règles de conduite supplémentaires. 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(Voir également le chapitre “Interdiction d'utiliser des mods (versions modifiées), hacks (bidouilles) et cheats (codes de triche)” ci-dessous).\nTélécharger vers le haut ou tenter de distribuer des fichiers contenant des virus, des données corrompues ou des logiciels malveillants.\nCréer des noms de personnages ou transmettre ou faciliter la diffusion de Contenus blessants, injurieux, racistes, offensants à l'égard d'une ethnie, vulgaires, sexuellement explicites, diffamatoires, portant atteinte à la vie privée ou aux droits de la personnalité ou répréhensibles du point de vue d’une personne raisonnable. (Voir également le chapitre “Politique de dénomination” ci-dessous.)\nCréer ou entretenir un troll sur le Service. Par “troll” nous entendons tout message de forum ou fil de discussion appelant obligatoirement des réponses vives, négatives et enflammées aux seules fins de choquer. Les comptes créés dans le seul but de créer des “trolls” seront immédiatement et définitivement fermés. Les attaques personnelles permanentes sont également considérées comme du “trolling”. (Voir également le chapitre “Principes de conduite sur le forum” ci-dessous.)\nSe créer un autre compte pour désobéir aux règles et échapper aux sanctions sur votre compte principal. 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Les citations de sources telles que des articles de presse sont autorisées, dès lors qu’elles sont mentionnées en tant que telles et (si possible) qu’un lien renvoie auxdites sources.\nInterrompre les flux de discussion (chat) par des propos vulgaires ou injurieux, en appuyant de manière répétée sur la touche Entrée, en insérant des images volumineuses de manière à faire défiler l'écran trop rapidement pour qu’il soit possible de le lire, en utilisant de manière excessive les majuscules dans le but de gêner les autres utilisateurs ou en ayant recours au “spamming” (arrosage) ou “flooding” (saturation) [envoi répété de textes].\nInterdiction d'utiliser des mods (versions modifiées), hacks (bidouilles) et cheats (codes de triche) :\nL'utilisation de mods (versions modifiées), hacks (bidouilles) et de cheats (codes de triche) peut donner aux joueurs un avantage déloyal sur les autres. Pour nous aider à offrir un environnement de jeu juste et équitable pour la communauté et pour chacun, vous devez vous abstenir de tout comportement tel que décrit ci-dessous :\nVous n'êtes pas autorisé à utiliser vos propres logiciels ou des logiciels de tiers pour modifier le contenu du Service ou la façon dont se joue le jeu.\nVous n'êtes pas autorisé à exploiter les droits de propriété intellectuelle sur le Contenu du Jeu ou sur le Logiciel qui appartiennent à EA et ses bailleurs de licences, ni aucune information accessible via le Système en vue de créer ou fournir à d'autres personnes un autre moyen d'accéder au Système et/ou de jouer au Jeu, par exemple par le biais d'émulateurs de serveurs.\nVous ne devez prendre aucune mesure qui impose à notre Système une charge déraisonnable ou d'une importance démesurée.\nVous ne devez pas utiliser des macros, des compléments (add-ons) ni autres raccourcis clavier, méthodes de duplication ("dupes"), codes de triche ("cheats") ou autres systèmes de jeu qui facilitent l'acquisition d'articles, de monnaie, d'objets, d'attributs de personnages, de rang ou de statut à un rythme accéléré.\nVous n'êtes pas autorisé à utiliser vos logiciels ou des logiciels de tiers pour réécrire ou modifier l'interface utilisateur ou pour autrement manipuler des données de manière à utiliser le Service pour acquérir des articles, de la monnaie, des objets, des attributs de personnages qui n'ont pas été effectivement acquis ou obtenir le bénéfice d'actions qui n'ont pas été effectivement effectuées dans le Jeu.\nVous ne devez pas adopter un comportement ni vous livrer à des pratiques ayant pour conséquence qu'un Compte contienne des articles, des objets, de la monnaie, des attributs de personnages, un rang ou un statut qui ne correspondent pas au niveau ou au rang du personnage associé au Compte, ce qu'on appelle du "chargement abusif d'articles".\nLes comportements interdits incluront, sans que cette liste soit limitative, le fait d'arranger, consentir ou accepter des cessions d'articles à un personnage à l'intérieur du Jeu sans la contrepartie appropriée à l'intérieur du Jeu, afin d'augmenter le nombre d'articles ou d'accumuler les articles sur le Compte du personnage cessionnaire et ainsi d'augmenter la valeur du Compte en vue de sa vente hors du jeu.\nOn qualifie de harcèlement tout mauvais usage et/ou abus de techniques de jeu et tout harcèlement verbal visant à blesser moralement et offenser d’autres joueurs. Les techniques de jeu permettent aux joueurs d’interagir avec le monde et entre eux. Par exemple, la capacité de bloquer une entrée de porte est une technique de jeu. L’utilisation de techniques de jeu de ce type ne peut en aucun cas être considérée en tant que telle comme constitutive de harcèlement. Le critère utilisé pour déterminer si la technique est mal utilisée ou utilisée de façon abusive est l’"intention". Les incidents signalés ne sont pas considérés comme constitutifs de harcèlement tant que le SC SWTOR n'a pas déterminé qu'ils relèvent de faits intentionnels destinés à blesser moralement ou offenser d'autres joueurs.\nEst également qualifié de harcèlement tout comportement ininterrompu, auquel vous ne pouvez échapper, méprisant et spécifiquement dirigé contre vous ou votre groupe. Avant d'effectuer un signalement, il convient de tenter véritablement de désamorcer la situation en quittant l’espace du joueur fautif ou en lui demandant poliment de cesser ce comportement. Si, en dépit d'une tentative sincère de régler le problème, le joueur fautif persiste dans son comportement de harcèlement, ceci doit être signalé.\nUne décision établissant un harcèlement peut donner lieu au prononcé de sanctions à l’encontre de la partie en cause allant jusqu’à et incluant la fermeture immédiate du compte, appréciées selon la gravité du harcèlement et l’historique du compte du joueur.\nLes activités Joueur contre Joueur (Player versus Player, "PvP"), lorsqu'elles sont possibles, n'échappent pas à cette politique.\nLorsque vous créez un nom de personnage ou de guilde pour Star Wars : The Old Republic, nous vous encourageons à choisir un nom qui fait référence au thème du jeu. Les principes ci-après énumèrent les types de noms que vous ne devez PAS utiliser et s’appliquent aux noms de joueurs et de personnages ainsi qu’aux noms de guildes\nVous ne devez pas utiliser de noms ne respectant pas les Règles Générales. Ceci inclut l’utilisation de noms haineux, diffamatoires, racistes, offensants à l’égard d’une ethnie, obscènes, vulgaires, sexuellement explicites ou de tout vocable offensant de manière générale.\nVous ne devez pas utiliser de noms qui constitueraient des actes de harcèlement ou seraient diffamatoires à l’égard d’autres joueurs ou d’employés d'EA, de BioWare ou de LucasArts, par exemple EASUX / EACRAINT, Timsretarded / Timestdébile et Biowaresux / Biowarecraint.\nVous ne devez pas utiliser des noms d’employés d'EA, de BioWare ou de LucasArts ou de services liés à Star Wars : The Old Republic.\nVous ne devez pas utiliser de noms issus de la culture populaire ou des médias, par exemple Lady Gaga ou George Lucas.\nVous ne devez pas utiliser de noms ayant une signification historique ou religieuse, par exemple Jésus, Winston Churchill.\nVous ne devez pas utiliser, pour les noms de personnages, de noms propres de lieux de Star Wars. 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Une jolie paire de sandales que votre fille va adorer. Un coloris marron. Deux brides sur le devant dont une contrastée. La bride au centre est ornée de rivets fantaisies. Une bride entoure la cheville et se ferme par boucle métallique sur le côté du pied. Une fermeture zippée à l'arrière au talon. On profite de son petit prix !


Sigloy (45110) : Résultats de l'élection présidentielle 2017 - L'Express\nRésultats de l'élection présidentielle 2017 Sigloy (45110), Loiret\nL'élection présidentielle 2017 a eu lieu les dimanches 23 avril (1er tour) et 7 mai 2017 (2ème tour). Retrouvez tous les résultats de l'élection Présidentielle 2017 à Sigloy sur l'Express.\nAvec 60,19% des voix au 2d tour de l'élection présidentielle à Sigloy, Emmanuel Macron (En Marche!) arrive à la première place. Marine Le Pen (Front national) se place en deuxième position avec 39,81% des voix.\nOn observe un vote blanc à hauteur de 7,67% chez les votants.\nSigloy enregistre un taux de participation de 80,36%. Cela représente une baisse de la participation de 4,74 points par rapport au 1er tour de l'élection. Enfin, ce résultat est plus faible qu'au 1er tour de l'élection présidentielle de 2012 (82,68%).\nAprès ce 1er tour de la présidentielle à Sigloy, Marine Le Pen (FN) est en tête des suffrages avec 26,15% des voix.\nEmmanuel Macron (En Marche!) se place en deuxième position avec 22,64% des voix. François Fillon (LR, 22,1% des voix) et Jean-Luc Mélenchon (La France insoumise, 16,44% des voix) les suivent.\nViennent ensuite Benoît Hamon (Parti socialiste, 5,66%), Nicolas Dupont-Aignan (DLF, 3,5%), Philippe Poutou (Nouveau parti anticapitaliste, 1,62%), Nathalie Arthaud (Lutte ouvrière, 1,08%), Jean Lassalle (Indépendant, 0,54%) et François Asselineau (Union populaire républicaine, 0,27%).\nPour rappel, au 1er tour de l'élection présidentielle de 2012 à Sigloy, Nicolas Sarkozy (UMP) (30,41%) était devant Marine Le Pen (Front National) (24,74%). François Hollande et Jean-Luc Mélenchon étaient arrivés après eux, avec respectivement 19,85% et 9,28% des voix.\nLe taux de participation est de 85,1% pour Sigloy. Ce résultat est stable par rapport à celui de l'élection présidentielle de 2012 (85,06%).\nRésultats des autres élections à Sigloy


M521 - Droit Commercial - chapitre 2 :: FORUM DUT GEA IUT TROYES\nM521 - Droit Commercial - chapitre 2\n22-02-2009 à 17:51:11\nCHAPITRE 2 : LES BIENS DU COMMERCANT : LE FONDS DE COMMERCE ET LE BAIL COMMERCIAL\nLe patrimoine du commerçant contient un certain nombre d’éléments savoir des immeubles, des meubles corporels, des créances, des contrats, des dettes et un fonds de commerce, qui représente l’élément nécessaire et spécifique.\nLorsque le commerçant n’est pas propriétaire des locaux dans lesquels il exploite le commerce il est protégé du droit au bail.\nSection 1ère : le fonds de commerce\nLe fonds de commerce est né juridiquement à la fin du 19ème siècle. C’est un moyen de protéger la clientèle contre la concurrence. Il représente la valeur économique et un objet de propriété susceptible d’être cédé (entre vivants) ou être transmis (à cause d’une personne décédée).\nIl constitue souvent l’élément essentiel de l’actif du commerçant. Ce qui permet aux créanciers de prendre des garanties contre l’insolvabilité de celui-ci.\nI.\tNotion de fonds de commerce\nIl existe plusieurs textes qui traitent du fonds de commerce. On définit le fonds de commerce est un ensemble d’éléments mobiliers corporel et incorporels affectés par un commerçants à une exploitation commerciale en vue d’attirer et de retenir une clientèle.\nA.\tLes éléments incorporel\n•\tLa clientèle\nC’est à la fois l’élément essentiel du fonds de commerce et l’objectif 1er de l’exploitation.\nA la différence des autres éléments le fonds de commerce ne peut exister sans clientèle.\nL’existence ou non d’une clientèle à une incidence directe sur la qualification contractuelle retenue par les juges.\n-\ts’il y a une clientèle, le contrat de vente sera une cession de fonds de commerce. S’il n’y a pas de clientèle la cession portera sure le droit au bail.\n-\tLe contrat de louage sera selon le cas une location de gérance si le fonds de commerce existe avec une clientèle on loue le fonds de commerce dans sa globalité ou un bail commercial.\nOn distingue généralement la clientèle proprement dite qui représente la personne qui se fournit de manière habituelle chez le commerçant et l’achalandage qui est la clientèle de passage potentielle liée à la situation géographique du fonds de commerce.\nPour constituer un élément du fonds de commerce, la clientèle doit présenter 3 caractères :\n•\tElle doit être commerciale, c'est-à-dire elle doit résulter d’une activité commerciale.\n•\tElle doit être réelle (actuelle), c'est-à-dire une clientèle non virtuelle La date de création du fonds de commerce dépend de la réalité de la clientèle. La jurisprudence considère généralement que les locaux simplement aménagé à usage commercial ou même l’ouverture au public ne suffisent pas à considérer que la clientèle est réelle. Il faut un début d’exploitation. Les tribunaux admettent parfois de manière globale qu’une clientèle réelle préexiste au commencement de l’exploitation (ex : avant l’ouverture effective d’une station de service, la jurisprudence considère qu’une clientèle existe qui est celle de la société pétrolière).\n•\tElle doit être personnelle, c’est à dire que la clientèle ne doit pas résulte du travail d’autrui, ca se pose essentiellement sur les commerces exploités enceintes plus grande qui ont déjà leur clientèle (ex : buvette hippodrome, aéroport, activité d’exploitation grande surface). Un arrêt de la Cour de Cassation du 24 avril 1970 à jugé que la buvette d’un champ de course n’avait pas de clientèle personnelle la clientèle étant celle du champ de course. Ce n’est pas un arrêt de principe, les solutions doivent être retenues au cas par cas.\nb)\tLes autres éléments incorporels\n•\tLe nom commercial : c'est l’appellation sous laquelle le commerçant exerce son activité (nom de famille, un pseudo, une dénomination de fantaisie). C’est un moyen de ralliement de la clientèle et sa protection est assurée par l’action en concurrence déloyale contre les concurrents qui créeraient une confusion propre à détourner la clientèle.\n•\tL’enseigne, c'est un signe extérieur qui permet d’individualiser le fonds de lui même (nom de famille, une dénomination de fantaisie, l’emblème). L’enseigne est un moyen de ralliement de la clientèle. Les imitations et les usurpations d’enseignes sont comme le nom commercial sanctionnées à certaines conditions par l’action, en concurrence déloyale.\n•\tLe droit au bail , c'est-à-dire le droit pour le commerçant simplement locataire de l’immeuble dans lequel il exerce son commerce comme celui de la distribution. Le droit au bail à une incidence capital car la valeur du fonds dépend pour beaucoup de son implantation. Le bail commercial obéit donc à une réglementation spécifique.\n•\tLe droit de propriété industrielle englobe les brevets d’invention, les dessins et modèles, les marques de fabrique de commerce et de service. Ce sont des biens de nature incorporelle qui procurent à leur titulaire un monopole d’exploitation ou un monopole d’utilisation.\nD’autres éléments incorporels font partie du fonds de commerce et peut se transmettre en même temps que lui :\n•\tLes licences\n•\tLes autorisations administratives, qui ne sont pas liées à la personne de l’exploitant (ex : les transporteurs).\nEn revanche, ne font pas partie de plein de droit du fonds de commerce les créances et les dettes aux commerçants ainsi que les contrats qu’il à pu conclure.\nCe principe connaît quelques exceptions :\n•\tLes contrats de travail sont transmis automatiquement\n•\tLes contrats d’assurance sont transmis automatiquement.\nLes contrats, créances et dettes pourraient être transmis en même temps que le fonds à condition que les clauses le prévoit dans le contrat de vente.\nLorsqu’un acquéreur du fonds de commerce est intéressé par d’autres contrats, cela ne lui interdit pas la transmission d’autres contrats mas il faudra une clause contractuelle.\nB.\tLes éléments corporels\n•\tLe matériel outillage, tous les meubles corporels qui servent de manière durable à l’exploitation. Ce sont des éléments du fonds de commerce dans la mesure où le commerçant en est propriétaire. Ils sont enregistrés dans le compte actif d’immobilisation.\n•\tLes marchandises, ce sont les MP destinées à être transformées ainsi que les biens destinés à être vendus. C’est l’actif circulant.\nSur le plan de la nature du fonds de commerce, c’est un bien meuble incorporel car les immeubles sont exclus du fonds de commerce et même s’ils comportent des éléments incorporels important en particulier la clientèle.\nII.\tLes contrats portants sur le fonds de commerce\nLe fonds de commerce étant un ensemble unitaire, il peut être l’objet d’un certain nombre de contrats (ex : location-gérance, cession, nantissement, apports en société, crédit-bail).\nA.\tLa location-gérance du fonds de commerce\na)\tNotion de location-gérance\nLorsque le propriétaire du fonds de commerce ne souhaite plus ou ne peut plus gérer personnellement, il peut en confier la gestion à un tiers.\nPlusieurs possibilités s’offrent à lui :\n•\tLe gérant peut être salarié ou mandataire : dans les 2 cas bien que le statut soit différent, le gérant n’est pas commerçant car c’est le propriétaire du fonds qui conserve les risques de l’exploitation.\n•\tLe fonds est loué, le locataire-gérant est commerçant : On parle de location-gérance : dans ce cas le locataire est gérant-commerçant. Il agit en son propre nom et assume seul et à compter de la conclusion du contrat de location-gérance les responsabilités de l’exploitation.\nLa location-gérance permet à un mineur ou a une personne non commerçante de conserver la propriété du fonds dont il à hérité et qu’ils ne peuvent pas gérer personnellement.\nElle permet à un commerçant qui se retire des affaires d’améliorer ses retraites grâce aux redevances perçues tout en demeurant propriétaire.\nElle est source de revenu pour le locataire qui sera en mesure d’acheter le fonds de commerce. Parfois c’est une technique d’achat.\nLe contrat de location-gérance a aussi certains inconvénients :\n•\tLe locataire-gérant n’est ni propriétaire de l’immeuble ni le propriétaire du fonds, c’est donc un commerçant qui offre peu de garanties. Il a plus de mal à obtenir des crédits.\n•\tD’autre part un double prélèvement est effectué sur l’activité du fonds :d’abord celui du proprio et également le prélèvement du locataire.\n•\tAprès la 2nde GM, le contrat de location-gérance à été un instrument de spéculation de la part de personne qui achetaient des fonds pour les louer, ce qui contribuait à faire monter les prix, ce qui entrainait une hausse des prix des marchandises.\n•\tC’est pour éviter de telles pratiques qu’une loi a été votée sur la location-gérance le 20/03/1956 pour lutter contre les abus. Il y avait 2 conditions, mais en 2003 la première à été supprimé.\nd)\tLes conditions de la location-gérance\nAujourd’hui une condition est requise par la loi pour louer un fonds de commerce. Il faut que les proprios est exploités le fonds pendant au moins 2 ans.\nToutefois la loi à prévue certaines dispenses de délai :\n•\tDispense légales : l’Etat, les collectivités locales, les proprio frappés d’incapacité, les héritiers d’un fonds de commerce, les établissements de crédit, les activités commerciales prévues par le Code de commerce (ciné…).\n•\tDispense judiciaires : ce n’est pas un cas prévu par la loi. Le délai peut être réduit voir supprimé par ordonnance du président du TGI lorsque le proprio justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés. Le non-respect de cette condition entraîne ma nullité du contrat de location-gérance.\nIl existe un condition de forme importantes à respecter. Le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa conclusion. Le locataire-gérant étant commerçant doit donc se faire immatriculé au RCS en spécifiant l’existence de la location-gérance.\ne)\tLes effets de la location-gérance\n•\tLes effets du contrat entre les parties : leurs obligations sont globalement celles de tout contrat de bail comme par exemple le proprio bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du fonds de commerce notamment en évitant de lui faire concurrence. Le locataire-gérant doit exploiter le fonds de commerce comme tout locataire. Ce qui se traduit par exemple par l’obligation de maintenir le matériel et le mobilier en bon état, d’assurer les réparations d’entretiens, l’obligation de ne pas modifier la destination du fonds de commerce. En outre, le locataire doit payer le loyer contractuel fixé par les parties dans le contrat, c’est une redevance.\n•\tA l’égard des tiers : parmi les tiers, il y a les créanciers du locataire-gérant : Pour protéger ces créanciers, la loi retient que le loueur est solidairement responsable des dettes contractées, celles issues d’un contrat par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat dans un journal d’annonces légales et pendant 6 mois qui suivent cette publication. Il y a les créanciers du propriétaire c'est-à-dire les loueurs qui peuvent demander en justice l’exigibilité immédiate des dettes à terme pendant 3 mois à compter de la publication du contrat dans un journal d’annonces légales. Le TC n’accordera cette déchéance du terme que s’il estime que la location-gérance compromet le recouvrement de leur créance. C’est une mesure de garantie offerte aux créanciers du propriétaire.\nd)\tLa fin de la location-gérance\nSi le contrat de location-gérance à durée indéterminée, il peut prendre fin a tout moment, moyennant un congé et un délai de préavis.\nS’il est à durée déterminée (ce qui est le plus fréquent), il prend fin soit à l’arrivé du terme soit avant le terme par application d’une clause contractuelle ou par voie judiciaire en cas d’inexécution des obligation des contrats.\nCONSEQUENCES DE LA FIN DU CONTRAT DE LOCATION GERANCE\n•\tLes dettes contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance deviennent immédiatement exigible à l’expiration du contrat. C’est une mesure de protection des créanciers.\n•\tLa fin du contrat doit être publiée dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours qui suivent la fin du contrat.\n•\tLe locataire-gérant doit se faire radier du RCS.\nRemarque : le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat de location-gérance ni en principe à aucune indemnité même en cas d’amélioration du fonds.\nIl n’existe pas de lien juridique entre le locataire-gérant et le proprio des murs. Le renouvellement du bail commercial, du bail immobilier doit donc être demander par le proprio du fonds de commerce.\nB.\tLa cession du fonds de commerce\nLa vente du fonds de commerce est une opération courante, très importante, qui est réglementée de manière minutieuse afin de protégée non seulement le vendeur et l’acquéreur mais aussi les créanciers du vendeur et l’adm fiscale qui perçoit des droits sur le prix de vente. Ce sont les lois du 17/03/1909 et du 29/06/1935 qui prévoient le régime spécifique de la cession du fonds de commerce. Le droit commun de la vente à également vocation à s’appliquer à la fois des règles spécifiques et des règles de la vente.\na)\tLa conclusion du contrat de vente\nElle implique le respect de condition de fonds. Elles sont tirée du droit commun de la vente.\nLes conditions de fonds :\n•\tConsentements des parties ne doit pas être vicié par l’erreur, le dol, la violence, ex : un vendeur qui ne signale pas à l’acquéreur le retrait de certaines autorisations adm nécessaire à l’exploitation au fonds, se rend coupable d’un dol par réticence.\n•\tLa capacité des parties : la vente d’un fonds est un acte de commerce pour l’acheteur et également pour le vendeur. Il faut avoir la capacité commerciale. La simple capacité civile ne suffit pas.\n•\tL’objet : le fonds de commerce lui-même et le prix. L’objet du contrat par rapport au fonds doit être licite toutes activité interdite par la loi est illicite. Le prix est librement fixé par les parties, contrat de gré à gré. Si les parties dissimulent un partie du prix technique du dessous de table, l’adm fiscale estimant le prix insuffisant par rapport à la valeur réelle du fonds peut mettre en œuvre un certain nombre de sanction :\n\tNullité de la\tcontre-lettre\n\tDroit de préemption\n\tProcédure de redressement\n\tAmende fiscale.\nLa dissimulation des prix est donc dangereuse ou risquée car elle porte atteinte à l’adm fiscale et aux intérêts des autres créanciers.\n•\tLa cause : conformément au droit commun, la cause du contrat doit exister et doit être licite.\nElle implique le respect des conditions de formes. Pour protéger l’acquéreur et le renseigner sur la consistance et la valeur du fonds qu’il achète, la loi du 29/06/1935 exige que l’acte de vente contienne un certain nombre de mentions obligatoires qui s’ajoutent aux mentions habituelles des contrats tel que l’identité des parties et le prix de vente:\n\tLe nom du précédent vendeur, la date et la nature de l’acte d’acquisition, le prix payé. Cela permet à l’acquéreur de vérifier que le vendeur ne se livre à une opération purement spéculative.\n\tL’état des privilèges et nantissement grevant le fonds.\n\tLe CA et les bénéfices des 3 dernières années d’exploitation ou depuis son acquisition ou sa création si la période est < à 3ans.\n\tLe bail de l’immeuble, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur pour que l’acquéreur sache si le terme du bail est proche ou lointain.\nLa liste de ces mentions est limitative. Il y a 2 cas à distinguer :\n-\tEn cas d’omission de l’une des mentions, la nullité de la vente n’est pas automatique. Encore faut-il que l’omission est viciée le consentement de l’acquéreur et lui est causé un préjudice. Cela ne sera pas le cas, si l’acquéreur disposait déjà des infos nécessaire (ex : si les bénéfices ne sont pas indiqués dans l’acte, la nullité ne sera pas prononcée par le tribunal si l’acquéreur est l’ancien locataire gérant du fonds de commerce). L’action en nullité doit être intentée par l’acquéreur pendant un délai d’un an à compter de la vente.\n-\tEn cas d’inexactitude des mentions obligatoires, l’acquéreur peut agir en garantie contre le vendeur. Ce qui se traduit généralement par une réduction du prix. Cette action spécifique en garantie n’exclu pas par ailleurs les actions de droit commun fondé sur l’erreur ou le dol.\nb)\tLa protection des créanciers chirographaires\nLes créanciers chirographaires (pas de sûreté spécifique, droit de gage général) voient leur protection diminuer lors du fonds par les débiteurs.\nLe fonds est remplacé dans le patrimoine du vendeur par le prix qu’il est aisé de dissimuler et donc difficilement saisissable.\nPour atténuer ces dangers, la loi à mis en place certaines mesures :\n•\tUne exigence de publicité : après la formalité fiscale de l’enregistrement, il faut d’un extrait de vente doit insérer dans un journal d’annonces légales dans un délai de 15 jours ; l’acte de vente doit être publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BOCCA) doit avoir lieu dans les 15 jours de la publication au journal d’annonces légales. Elle se fait à la diligence du TC. A ses formalités s’ajoutent la radiation du vendeur au RCS et l’immatriculation de l’acquéreur. LA publicité de la vente informe les créanciers de la transaction. Ce qui leur permet d’exercer 2 types de droit :\n\tLe droit d’opposition : pendant 10 jours à compter de la dernière publication, le prix de vente est indisponible c'est-à-dire qu’il est bloqué entre les mains de l’acquéreur ou d’un intermédiaire du prix (notaire, avocat, agent d’affaire) . L’opposition éventuelle confirme et maintient cette indisponibilité c'est-à-dire une interdiction faite par un créancier du vendeur à l’acquéreur de payer le prix au vendeur. Si le prix est versé au vendeur avant la fin du délai d’opposition, l’acquéreur prend le risque de devoir payer une deuxième fois au créancier qui ferait opposition. Le prix de vente est distribué entre les créanciers qui ont fait opposition.\n\tLe droit de surenchère : lorsque le prix de vende du fonds est manifestement insuffisante et qu’il ne suffit pas à désintéressé les créanciers opposants, ces derniers peuvent demander au TC de mettre le fonds aux enchères publiques en offrant de se porter enchérisseur pour le prix de vente augmenter du 1/6ème du prix des éléments incorporels. On parle de surenchère du5ème. C’est un droit rarement exercé car si personne n’enchérit, c’est le créancier surenchérisseur initial qui est déclarer acquéreur du fonds.\nc)\tLes obligations du vendeur\nComme tout vendeur, le vendeur à 2 obligations :\n•\tL'obligation de livraison : le vendeur doit mettre à la disposition de l'acheteur tous les éléments qui rallient à la clientèle la mise en possession effective implique des obligations : la présentation de l'acquéreur à la clientèle.\n•\tL'obligation de garantie : la garantie des vices cachés, l’acquéreur peut invoquer lorsqu’un événement qu’il ignorait affecte les vices cachés. d'éviction, le vendeur doit garantir la possession paisible de la chose vendue. Ce qui signifie une absence trouble émanant des 1/3 et de lui même, ex : la loi interdit au vendeur de se rétablir de telle manière qu'il puisse reprendre tout ou partie de la clientèle qu'il à cédé. C’est une obligation légale de non concurrence.\nd)\tLa protection du vendeur\nVu la valeur du fonds de commerce, le vendeur est rarement payé totalement au comptant (on utilise la technique des billets de fonds : billet à ordre).\nIl est donc nécessaire que le vendeur est certaines garanties pour le paiement de la partie du prix qui lui est encore dû , il existe 2 garanties :\n•\tLe privilège du vendeur : confère d'une part au vendeur un droit de préférence, c'est à dire le droit d'être payé avant tous les autres créanciers même avant les créanciers nantis de l’acquéreur, en cas de revente amiable ou judiciaire du fonds de commerce et un droit de suite permettant au vendeur de faire vendre le fonds passé entre les mains d'un tiers acquéreur afin de se faire payé. Pour que le privilège du vendeur soit respecter, 3 conditions :\n-\tacte de vente soit formalisé par écrit et enregistré auprès de l’administration fiscale.\n-\tIl faut indiquer dans l’acte de vente des prix distincts pour les éléments incorporels et pour les marchandises.\n-\tLe vendeur doit prendre une inscription au greffe du tribunal de commerce, renouvelable 10ans.\n•\tL'action résolutoire permet au vendeur impayé de reprendre le fonds de commerce en restituant les comptes reçus. Le vendeur préfère cette solution au lieu de faire vendre le fonds pour exercer son privilège sur le prix.\nC.\tLe nantissement du fonds de commerce\nIl est organisé par la loi du 17/03/1909. Le nantissement est une garantie qui est accordée aux créanciers du commerçant sur le fonds de commerce lui même, essentiellement sur les éléments incorporels mais sans caractéristiques, sans que le débiteur ne soit déposséder de celui-ci. Le nantissement est un gage sans dépossession.\nLe créancier nantit bénéficie d'un droit de suite et un droit de préférence sur le fonds mais s'il entre en concurrence avec le vendeur privilégié du fonds, il est primé par ce dernier. Come le privilège du vendeur, le nantissement pour être valable doit faire l'objet d'une inscription au greffe du tribunal. Cette garantie est valable 10 ans, renouvelable.\nSection 2 : le bail commercial\nIl est fréquent que le commerçant n'est pas proprio mais locataire es locaux dans lesquels il exploite son commerce. Or la clientèle surtout pour le commerce de détail est attachée à l'emplacement du fonds.\nLe droit au bail est souvent pour cette raison cédé à un prix élevé. Si par conséquent le proprio des locaux refuse en fin de bail le renouvellement du contrat, le commerçant est obligé de quitter les locaux d'exploitation et risque de perdre sa clientèle.\nLes commerciaux ont réclamés la protection de leur droit au bail afin de protéger la propriété même du fonds. Ces commerçants ont obtenus satisfaction dès la loi du 30/09/1926 et le texte de base est aujourd'hui le décret du 30/09/1953 et codifié dans le CC 2000.\nLa disposition fondamentale est la suivante : « si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer une indemnité appelée indemnité d'éviction ».\nPour bénéficier, il faut répondre à un certain nombre de question.\nA.\tLe domaine d'application de la législation sur les baux commerciaux.\nAfin que le statut des baux commerciaux s'appliquent, plusieurs conditions :\n•\tLes lieux loués : le bail doit porter sur des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité : il faut des lieux clôt et couverts permettant d'accueillir la clientèle. Ex : cela exclut les installations mobiles (les kiosques sans attachement au sol, les emplacements publicitaires, les vitrines expositions, les terrains nus, les surfaces de vente non closes...). Lorsque le bail porte sur des locaux mixtes c'est à dire destinés pour partir à l'habitation et le commerce, le décret de 1953 s'applique de manière globale. La législation s'applique aux locaux accessoires (ex : parking, voiture…) à l'exploitation à conditions que la privation de ces locaux soit de nature à compromettre l'exploitation du fonds (ils doivent être nécessaire à l’exploitation) et que ces locaux appartiennent aux mêmes proprios.\n•\tLe locataire commerçant : il doit être au RCS (exception pour les proprios du fonds lorsque le fonds est exploité sous forme de location-gérance), le locataire doit être français ou ressortissant de l'UE ou ressortissant des pays qui accordent aux français les mêmes droits nationaux ou parents d'enfants de nationalité française. Le fonds exploité doit appartenir au locataire de l'immeuble sont donc exclus du statut des baux commerciaux, les commerçants sans fonds de commerce tel que le locataire-gérant, les sociétés à forme commerciale mais à objet civil et tout ce qui ne peuvent justifier d'une clientèle personnelle. Tous les litiges relatifs à l’application relèvent de la juridiction du TGI. Le décret de 1953 est d’ordre public ce qui signifie que lorsque les conditions sont remplies le statut des baux commerciaux doit s’appliquer et les parties peuvent décider d’appliquer le statut même si toutes les conditions légales ne sont pas remplies.\n•\tLe fonds de commerce lui même : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédés l'expiration du bail. Il ne s'agit pas forcément d'une exploitation personnelle puisque le fonds peut être mis en location-gérance. Le propriétaire aurait droit au renouvellement au bail.\nRemarque : tous les litiges relatifs à l'application du décret relèvent du TGI.\nLe décret de 1953 est d'ordre public. Ce qui signifie lorsque les conditions sont remplies, le statut des locaux commerciaux s'appliquent automatiquement et que les clauses s'annulent. En revanche, les parties peuvent décider expressément d'appliquer le statut bien que toutes les conditions légales ne soient pas remplies.\nII.\tL’exécution du bail\nLe Bail commercial étant un contrat de louage ne relève en principe du droit commun de ce contrat d »finit par le CC.\nA.\tLes droits du locataire\na)\tLa jouissance des locaux : la déspécialisation\nEn droit commun, le locataire ne peut modifier sans l’accord du proprio la destination des locaux tel que fixé dans le bail. Dans les baux commerciaux pour permettre aux commerçants de s’adapter à la concurrence et à l’évolution de l’économie, la loi admet la\tdéspécialisation, il y en a 2 sortes :\n●\tLa déspécialisation partielle ou simple, le locataire adjoint dans les lieux loués à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Ex : adjonction de la vente de produits frais a celle de surgelés c’est un droit pour le locataire d’ordre public en dépit de toutes clauses contraires. Il est même possible que l’activité nouvelle devienne plus important e que l’ancienne.\nCONDITION : Le locataire doit en être informer le bailleur qui dès lors ne peut le contester. Il peut seulement contester le caractère connexe ou complémentaire de cette activité ou demander une augmentation de loyer lors de la prochaine révision triennale (tous les 3 ans).\n●\tLa déspécialisation totale ou plénière, possibilité pour le locataire d’exercer des activités complètement nulles soit qu’elles s’ajoutent soit qu’elles se substituent à celles prévues au bail. Il faut absolument l’autorisation du bailleur. En cas de refus du bailleur, le TGI peut passer outre s’il apparaît qu’il n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Lorsqu’elle a lieu, le proprio peut obtenir une augmentation de loyer immédiatement.\nb)\tLa cession du bail\nLe bail étant le support indispensable du commerce, le locataire peut toujours céder le bail commercial en même temps que le fonds de commerce.\nUne clause contraire n’aurait aucune valeur. En fait, il ne faut pas empêcher le locataire de se retirer des affaires en vendant son fonds à un successeur. En revanche est valable la clause fréquent en pratique qui rend le cédant garant du paiement des loyers par le cessionnaire jusqu’à la fin du bail.\nc)\tLe droit au renouvellement du bail\nL’originalité de la législation sur les baux commerciaux est d’assurer au preneur une stabilité dans lieux loués à travers le droit au bail, 2 manières de la stabilité :\n●\tLa longue durée du bail qui ne peut être < 9 ans Le minimum ne s’impose qu’au bailleur sauf en cas particuliers comme la faute du locataire qui permet une résiliation anticipée du contrat. Le locataire peut au contraire résilier le bail tous les 3 ans en donnant congé par voie d’huissier au – 6 mois à l’avance. Cette faculté de résiliation triennale peut toutefois être écartée par une clause du contrat ou être assorti d’une indemnité au profit du bailleur. Le locataire à également le droit de résilier le contrat à tout moment pour prendre sa retraite moyennant un délai de préavis de 6mois.\n●\tLe droit au renouvellement : A l’expiration du bail le locataire peut obtenir le renouvellement\n\tLe droit au renouvellement (voir I) : n’existe qu’en cas exceptionnel dans lesquels le bailleur dispose d’un juste motif de non renouvellement.\n\tLa procédure de renouvellement : le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement, l faut l’initiative de l’une des parties. Sinon le bail se poursuit par tacite reconduction et devient à durée indéterminée. Dans ce cas, ce n’est pas un nouveau contrat contraire au droit commun.\nLe locataire peut faire une demande de renouvellement de bail 6mois au moins avant l’expiration du bail et par voie d‘huissier. Le bailleur doit répondre dans les 3mois de la demande. Il peut m’accepter et doit s’entendre sur les conditions du nouveau bail avec le locataire et notamment le loyer. S’il ne répond pas dans les 3 mois, son silence vaut acceptation de renouvellement : nouveau bail. Le bailleur peut lui même donner congé assorti d’une offre de renouvellement + de 6ans avant l’expiration et par voie d’huissier. Cette offre s’accompagne d’une majoration de loyer. Si un désaccord sur le montant du loyer, il doit se porter devant le juge.\n\tLe refus de renouvellement : si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction très élevée et dissuasive. Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ou qui est égale à la valeur marchande du fonds + des frais normaux de déménagement et d’installer + frais de droit de mutation à payer pour un fonds de même valeur.\nLa loi permet au bailleur de revenir sur sa décision et de renoncer à l’éviction du locataire dans les 15 jours du jugement du TGI qui à fixé l’indemnité, droit de repentir du bailleur. Ce droit ne pourra l’exercer que si le locataire n’a pas encore déménagé.\nIl existe cependant quelques cas limitatifs dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer l’indemnité d’éviction : droit de reprise :\n-\tmotif grave et légitime à l’encontre du locataire : non paiement des loyers, commerce illicite, défaut du fonds.\n-\tReprise pour reconstruction d’un local insalubre.\n-\tReprise des locaux d’habitation accessoire pour habiter lui même ou pour les faires habiter par sa famille.\nB.\tLa rémunération du bailleur\na)\tLe loyer\nLe loyer initial est librement fixé par les parties. Tous les modes de calculs sont valables et aucun maximum n’est autorisé. Puis tous les 3 ans le loyer peut être révisé : révision légale triennale.\nLe principe de révision est l’ajustement du loyer à la valeur locative. Toutefois quelque soit la valeur locative, l’augmentation du loyer peut excéder la variation de l’indice de l’INSEE du coût de la construction. On dit que l’augmentation du loyer est plafonnée.\nIl existe cependant des cas de déplafonnement. Ces principes s’appliquent à l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail c’est à dire au bout de 9 ans.\nLes parties au contrat peut très bien ne pas appliquer les modalités de révision du loyer être prévoir une révision conventionnelle. Elle peut intégrer une clause d’indexation.\nb)\tLe pas de porte\nC’est une somme en capital que paye le locataire en entrant dans les lieux qu’il ne récupère pas.\nC’est un supplément de loyer ou la contrepartie des restrictions importante des droits du proprio sur son immeuble.


Croisieres Yang Ts� - Infos et R�servation de croisieres\nSéjour de Chine, séjour en Chine, chine séjour, séjour de Chine, circuits de Chine.\nSélection des meilleurs circuits en Chine, privés et individuels, qui pourront être ajustés sur mesure en fonction de vos envies de voyages en Chine\nAgence de voyages basée au Yunnan en Chine, China Roads vous fait voyager en Chine en vous offrant des circuits sur mesure et de luxe dans toute la Chine, aussi bien des séjours culturels que des randonnées ou balade à vélo.\nCroisi�res Yang Ts� CROISIERES YANG TSE\ncroisiere Yang Ts�\nQuoi de plus fascinant qu�une croisi�re sur le Yang Tse � bord d�un h�tel flottant vous permettant d�admirer les nombreuses merveilles historiques qui longent ce fleuve mythique ? Vous embarquez � Pekin et pourrez admirer ses vestiges imp�riaux uniques au monde comme La Cit� Interdite, la Place Tien An Men, le Palais d��t� et la Grand Muraille sans oublier que la ville rec�le �galement de nombreux tr�sors, comme le Hutong, d�dale de ruelles anciennes qui d�bouchent sur le monde pittoresque des �maisons � cour carr�e�. Apr�s une escale � Xingang vous profiterez pleinement des prestations propos�es � bord de ce magnifique navire qui vous offre les niveaux les plus �lev�s du service personnalis� et naviguerez � travers des paysages fabuleux pour atteindre Shanghai, o� votre croisi�re sur le Yang Tse accostera l�espace de deux jours pour vous permettre de bien appr�hender les charmes d...\nQuoi de plus fascinant qu�une croisi�re sur le Yang Tse � bord d�un h�tel flottant vous permettant d�admirer les nombreuses merveilles historiques qui longent ce fleuve mythique ? Vous embarquez � Pekin et pourrez admirer ses vestiges imp�riaux uniques au monde comme La Cit� Interdite, la Place Tien An Men, le Palais d��t� et la Grand Muraille sans oublier que la ville rec�le �galement de nombreux tr�sors, comme le Hutong, d�dale de ruelles anciennes qui d�bouchent sur le monde pittoresque des �maisons � cour carr�e�. Apr�s une escale � Xingang vous profiterez pleinement des prestations propos�es � bord de ce magnifique navire qui vous offre les niveaux les plus �lev�s du service personnalis� et naviguerez � travers des paysages fabuleux pour atteindre Shanghai, o� votre croisi�re sur le Yang Tse accostera l�espace de deux jours pour vous permettre de bien appr�hender les charmes de la ville. Dans les ann�es 30, celle qu�on appelait � la perle de l�Orient � connut une �poque faste : salles de jeux, fumeries d�opium et maisons closes fleurissaient � chaque coin de rue, les mafias organisant le tout en toile de fond. La pr�sence de lieux religieux nous montre une pr�sence �trang�re importante dans la ville avec notamment 30 000 r�fugi�s juifs juste avant la Seconde Guerre mondiale. Ne ratez pas la visite de la vieille ville. Ce sera l�occasion de vous d�tendre au Jardin Yu, de fl�ner au march� aux puces de Fuyou ou de visiter le Temple du Dieu de la ville. Votre croisi�re sur le Yang Tse continue sa route vers Keelung, l'une des principales villes de Taiwan pour arriver � Xiamen, merveilleuse ville avec ses montagnes, ses nombreux temples, ses parcs ombrag�s comme le parc Bai Lu Zhou, le parc Nan Hu ou le parc Jia Geng, le lac Yuandang. Parmi les compagnies qui font cette travers�e, nous citerons Seaburn � Quoiqu�il en soit, votre croisi�re comporte une pinc�e de d�couverte, une pinc�e d'�vasion et de moments de d�tente�en bref un voyage inoubliable!!\nLire la suite Reduire ... Partir en croisi�re en Yang Ts� :\nNos autres Croisi�res en Yang Ts�\nAu fil du Yangtze Kiang (Ref:9NC) CroisiEurope\nMS President n 1 Croisi�re : Yang Ts�, 14 jours\nVols Paris/Pekin - Shanghai/Paris + Transferts INCLUS\nEscales : P�kin , P�kin , P�kin , P�kin , P�kin , xian , xian , xian , Chongqoing , Chongqoing , Dazu , Chongqoing , Yangtze , Yangtze , Yichang - San Dou Ping , Shanghai , Shanghai , Shanghai , Shanghai\nD�parts : 14 Juillet 2013, 04 Ao�t 2013, 15 Septembre 2013


Tables de mixage - Musique N°1\nAppelez-nous au : 04 42 88 26 76\nGuitare Manouche / Blues\nGuitare Classique Enfant\nMicros pour guitares / basses\nTrompettes / Cornets / Trombones\nSaxophones / Flûtes / Clarinettes\nHarmonicas / Accordéons\nTables non amplifiées\nAccessoires / Connectiques\nProcesseurs / Effets\nHome Studio / High Tech\nCartes Son / Interfaces\nMicros / Monitoring / Casques\n> Sonorisation>Tables de mixage\nSéquenceur / Boites à rythmes\nTables de mixage Il y a 271 produits.\nRésultats 1 - 12 sur 271.\nLe Multimix 10 Wireless est un mixeur rackable offrant un canal stéréo compatible Bluetooth® pour la diffusion de musique. Sa connectique complète et pratique à l'arrière comme en façade simplifiera la vie des utilisateurs.\nLa Multimix 4 USB est un mixeur 4 entrées avec une carte son USB intégrée. Ce mixeur compact est idéal pour des configurations d'enregistrement, pour de l'édition vidéo, que ce soit en studio ou pour une utilisation nomade.\nLa Multimix 4 USB FX est un mixeur 4 entrées avec multi-effets et carte audio USB intégrée. Ce mixeur compact est idéal pour des configurations d'enregistrement, pour de l'édition vidéo, que ce soit en studio ou pour une utilisation nomade.\nALLEN & HEATH 10 ports PoE pour mixeurs ME\nLe ME-U est un Hub pour ME-1 intégrant 10 ports RJ45 PoE et un slot de montage pour une cartes réseau audio optionnelle Dante, MADI, Ethersound et Waves, rendant les boîtiers ME-1 compatibles avec la majeure partie des consoles numériques du marchéLe ME-U est proposé dans un format rackable 2U, 19".\nALLEN & HEATH 12 faders rackable\nALLEN & HEATH 20 faders\nALLEN & HEATH 24 faders\nLe AB168 est un boîtier de scène numérique portable compatible avec la série Qu , SQ et GLD, pour une configuration aussi bien live que pour les installations.Équipé de 16 préampli micro dotés d'indicateurs d'alimentation phantom et de 8 sorties XLR, il utilise le protocole propriétaire dSnake d'Allen&Heath pour communiquer avec les consoles Qu, SQ et...\nALLEN & HEATH Adaptateur dLive cartes...\nL'interface M-DL-ADAPT, s'insérant dans n'importe quel port d'entrée/sortie de MixRack ou Surface de dLive Classe S ou Classe C, permet d'ajouter la compatibilité avec la majorité des cartes audio en réseau GLD et iLive telles que la M-DANTE, M-WAVES, M-ACE ou M-MADI.Elle offre une interface 64x64 canaux fonctionnant à 48kHz, tout en maintenant la...\nALLEN & HEATH Alimentation pour WZ3 & GL2400\nL'unité d'alimentation MPS12 fonctionne à partir d'une large gamme de tensions d'entrée secteur AC sans aucun réglagle nécessaire. Une protection complète et un refroidissement par ventilateur à régulation thermique assurent un fonctionnement constant de l'alimentation.\nALLEN & HEATH Alimentation série dLive\nMagasin de musique à Marseille\nMUSIQUE N°1, Avenue Victor Mellan 13170 Les Pennes Mirabeau\nE-mail : musique-n1@orange.fr


2017 Skoda Superbe vRS, Skoda Kodiaq vRS Caractéristiques, Date de sortie, Prix 2017\nSkoda Superbe vRS et Skoda Kodiaq vRS Peut Obtenir Hot Performance Version. Même si les détails complets sont toujours en discussion, il est confirmé que les patrons Skoda veulent ajouter des versions de performance sur son Skoda Super vRS et Skoda Kodiaq vRS. Les détails sont très peu en ce moment, mais il n'est pas sans des conseils. Lisez la mise à jour suivante pour savoir à quoi vous attendre.\nSkoda Superbe vRS, Skoda Kodiaq vRS Caractéristiques\nComme il est encore en discussion, ils n'ont pas décidé les moteurs à utiliser sur les versions de performance. Cependant, il est logique qu'il passe à la partie supérieure de la version actuelle. Le topper de la gamme actuelle est maintenant alimenté par le moteur turbo de 2,0 litres qui génère 276 ch de puissance de sortie. Dans cet esprit, il est possible que le moteur de 296 ch de Volkswagen Golf R soit inclus dans les options.\nLe nouveau Skoda Kodiaq vRS devrait également être disponible en configuration à quatre roues motrices. En plus de cela, Skoda semble être désireux d'ajouter le powertrain hybride à sa gamme. Ils ajouteront un powertrain hybride plug-in avec leur premier groupe motopropulseur essence-électrique sur Superb en 2018, suivi par Kodiaq plus tard.\nJusqu'à l'annonce de leur examen de cette nouvelle expansion, Skoda n'a pas parlé de leurs attentes sur la partie extérieure et intérieure de la nouvelle version. Très probablement, les nouvelles voitures utiliseront la conception de base actuelle et la plate-forme.\nSkoda Kodiaq vRS caractéristiques\nSkoda Superbe vRS, Skoda Kodiaq vRS Date de sortie et prix\nSkoda n'a pas précisé la date de sortie pour les deux voitures jusqu'à présent, mais ils sont sûrs que les deux arriveront autour de 2018 et 2019, éventuellement en tant que modèles 2019. Le nouveau VRS Kodiaq et le Superbe VRS Price est inconnu jusqu'à présent avec trop peu de détails ont été confirmés, mais il devrait être plus élevé que les nouveaux trims haut de gamme. Les nouvelles passionnantes sur les deux nouvelles voitures est que Skoda prévoit entrer sur le marché américain, car ils affirment que 25% de leurs acheteurs sont des États-Unis. Si c'est vrai, c'est quelque chose de courageux, surtout en apprenant que les États-Unis sont remplis de rivaux sérieux, même jusqu'en 2020.\nCette marque a toute une réputation, mais la nouvelle version de la performance devrait être assez bon si elles veulent entrer sur le marché américain, qui est rempli de voitures hautes performances et VUS. Peu d'acheteurs seront intéressés par l'idée, mais la concurrence sur le marché est élevée. Restez à l'écoute pour obtenir la prochaine mise à jour sur Skoda Super vRS et Skoda Kodiaq vRS.\n2017 vrs superbe\n2017 Superbe vs kodiaq\n2017 Superbes vrs\nSuperbe III vrs 2017\nSkodia kodiaq vrs\n2017 Skoda kodiaq vs superbe\n2017 Skoda kodiaq vrs\nKodiaq vs superbe


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les meilleures blagues - Page 49 - Central de l'asile - Forum Fr\nT'es déchainé .. :D ... :D\nAu rique de passer pour un con, celle là j'ai pas compris....\nLa pauvre enfant est constipée donc faut des pruneaux pour qu'elle puisse faire quelque chose\nlol celle de la femme l'homo et l'informaticien. :smile2:\nExcellente ... :D\nExcellente , Love .. :D :D .... :D\nUne vielle femme un peu sourde d'oreille demande à son voisin de lui répéter la question.\nIl lui dit alors :" Le père demande si quelqu'un veut des bonbons à la menthe."\nLe prêtre étonné se fige, ainsi que toute l'assemblé.\nCe à quoi elle répond : " Quoi ? c'est par parce que je suis vieille et que je n'ai plus de dents que je ne peut pas en sucer une petite de temps en temps."\nQuand elle entre dans la salle de soin , elle écarte immédiatement cette pensée : cet homme grisonnant , dégarni et bedonnant , le visage marqué par de profondes rides , est bien trop vieux pour avoir été son amour secret ....\nCependant pour en avoir le coeur net, elle lui demande s'il est allé au lycée Henry IV\n- Oui, répond-il ;\nDeux expolrateurs se font capturer par une tribu cannibale\nle chef de la tribu leur dit que pour avoir la vie sauve ils doivent aller chercher chacun cent fruits\n- et n'essayez pas de fuir , on vous retrouverait !\n20. A peu près 99% des personnes qui lisent ce message ont essayé de se lécher le coude ! .. :D\nComme il retrouvait ses esprits, une soeur lui demanda comment ilallait payer ses soins.Elle lui demanda s'il avait une assurance maladie.\nIl répondit d'une voix faible :- ... pas d'assurance maladie .. :blush:\n.- Avez-vous de l'argent à la banque ?Il répond :- Pas d'argent à la banque.Elle poursuit :- Avez-vous un membre de votre famille qui peut vous aider ?Il dit :- Je n'ai qu'une soeur, vieille-fille qui est religieuse dans un couvent.. :blush:\nLa soeur se fâche et lui dit :- Les religieuses ne sont pas vieilles-filles, elles sont mariées à Dieu..\nEt le patient rétorque alors :- Envoyez donc la facture à mon beau-frère..\n:D les trois\nMa petite amie et moi sortions ensemble depuis plus de deux ans, et avions décidé de nous marier. Ma petite amie était un rêve.:cool:\nIl y avait seulement une chose qui me tracassait beaucoup : sa plus jeune soeur. Ma future belle-soeur avait vingt ans, portant mini-jupes serrées et chemisiers très bien garnis :blush:\n. Elle se penchait régulièrement quand elle était près de moi, j'avais ainsi une vue plaisante sur ses formes appétissantes. Cela était évidemment délibéré.:blush:\nElle ne l'a jamais fait avec d'autres devant moi. Un jour, elle m'a appelé et m'a demandé devenir pour vérifier les invitations de mariage. Elle était seule quand je suis arrivé. Elle m'a chuchoté que bientôt je serais marié, e tqu'elle avait des sentiments et du désir pour moi, qu'elle ne pouvaitet ne voulait pas surmonter :blush:\n. Elle m'a avoué qu'elle voulait me faire l'amour juste une fois avant que je sois marié avec sa soeur. J'étais totalement choqué et ne pouvais dire un mot. Elle a dit : « Je vais en haut dans ma chambre, et si tu veux passer à l'acte tu peux monter etme prendre.":blush:\nJ'étais assommé, gelé. Je l'ai observée monter les escaliers.:blush:\nQuandelle a atteint le palier, elle a quitté sa culotte et me l'a jetée enbas des escaliers.:blush:\nJe me suis tenu là pendant un moment, puis j'a ipris la direction de la porte d'entrée. Je l'ai ouverte et j'ai marché directement vers ma voiture ..\n.Mon futur beau-père se tenait dehors. Avec des larmes aux yeux, il m'a étreint et a dit : "Nous sommes très heureux que vous ayez passé notre petit test avec succès. Nous ne pouvions pas penser à un meilleurhomme pour notre fille.\nBienvenue dans la famille.":)\nMoralité : toujours garder ses préservatifs dans sa voiture. :D\n«Quel âge as-tu ?» «J'ai six ans et demi»\n«Je vais avoir 16 ans»\nTu as ensuite 20 ans. Quand on aime, on a toujours 20 ans ! :)\nEt puis, tu as 33 ans. Certains sont morts à cet âge-là !\nY a quelque chose qui cloche là, et tu t'en vas sur 40.\nWaoh ! Applique les freins, la vie te glisse entre les doigts !\nLa retraite, la pension de vieillesse qui arrive...\nEt, tout doucement, tu arrives sur 70 !\nTu te lèves pour le petit-déjeuner. Tu regardes la pendule t'amener à l'heure du déjeuner, t'arrives doucement à 19 h 30 et t'as déjà hâte d'aller te coucher !\nQuand tu arrives à l'âge de 90, tu commences à régresser !\nEt une chose étrange arrive... Si tu te rends à 100 ans, tu redeviens enfant !\nAlors Je vous souhaite à tous de se revoir à un 101 ans et demi... en pleine santé ! :D


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Bonne viscosité et plasticité - Connaissance - Yiwu City Liangdian Toys Co., Ltd\nLes argiles sont généralement formées à partir de minéraux silicatés qui ont résisté à la surface de la terre. Généralement altérées in situ, les particules sont plus grandes et les composants sont proches de la pierre d'origine, appelée argile primaire ou argile primaire. L'argile est principalement composée de silice et d'alumine, blanche et résistante au feu, et constitue la principale matière première pour la préparation de l'argile de Chine.\nComme l'argile continue de vieillir et de vieillir, elle est transportée par l'eau et le vent, et une épaisse couche d'argile se forme en aval, appelée argile secondaire ou secondaire. Cette argile est contaminée par plus d'oxydes métalliques, des couleurs plus foncées et moins de réfractaires. En raison de la bonne viscosité et de la plasticité, c'est la matière première principale pour préparer l'argile.\nL'argile de kaolin est une argile molle principalement composée de minéraux de sous-groupes de la kaolinite. Il est principalement composé de minéraux de kaolinite. Dans la nature, les minéraux qui composent le kaolin sont des minéraux argileux et des minéraux non argileux. La couleur est blanche, la blancheur maximale est supérieure à 95% et la dureté est de 1 ~ 4.\nUne paire de: Puzzle de cerveau, soulager la tension, éliminer la fatigue\nUn article: Favorise la circulation sanguine et améliore la vitalité\nUtilisez différents blocs de forme ...


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