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Article Economie - Comment déterminer la valeur marchande d'une entreprise ?... - Newsletter Haoui du 30 janvier 2018\nComment déterminer la valeur marchande d’une entreprise\nL'évaluation d'entreprise permet d’estimer, à partir de critères qui se veulent objectifs, la juste valeur marchande d'une entreprise à une date donnée, qui se définit comme le prix le plus élevé exprimé dans la devise du pays hôte, qui peut être obtenu pour un bien sur un marché totalement libre et sans restriction, lors d'une transaction entre un acheteur souhaitant acheter et un vendeur souhaitant vendre, qui sont prudents, informés et compétents, et qui agissent indépendamment l'un de l'autre. L'évaluation d'entreprise peut être utile à des fins transactionnelles, de fiscalité ou servir en stratégie de base de référence dans un projet de valorisation d'entreprise. L'évaluation d'entreprise se distingue de l'évaluation de projets d'investissement par les outils d'évaluation utilisés, même s'il est possible d'évaluer l'entreprise à partir de la somme de ses projets...\nLes étapes de la démarche d'évaluation de l'entreprise\n- Il est possible de débuter l'évaluation par une prise de connaissance de l'environnement interne et externe de l'entreprise sous forme d'un diagnostic, activité par activité (de la place de l’entreprise sur son marché et de l’évolution prévisible de celui-ci). Un rapport d’étape peut être établi. Il est ainsi possible de détecter le savoir-faire réel de l’entreprise, son avantage compétitif, l’évolution prévisible de la demande de produits actuels, la capacité de l’entreprise à mettre en place des produits de substitution.\n- Obtenir une connaissance certaine des méthodes d’évaluation par la formation si nécessaire.\n- Faire un choix des méthodes à écarter et des méthodes à retenir. Les PME familiales sont en effet sensibles au lien de dépendance fort entre le dirigeant et son entreprise et l'absence de prévisionnels autres que le chiffre d'affaires.\n- Prendre en compte les valeurs de marché et ce, à deux titres :\n1. en tant que valeurs de référence avec des transactions récentes comparables, notamment à travers la presse financière et le marché boursier, et ;\n2. comme réponse à une contestation éventuelle de l’administration fiscale du prix de cession des PME avec un redressement relatif à un prix considéré comme insuffisant et souvent qualifié de dissimulé.\n- Émettre un rapport d’évaluation. L’évaluateur exprime son opinion sur la valeur de l’entreprise. Le rapport d’évaluation doit impérativement rappeler :\n. le contexte dans lequel l’évaluation est opérée,\n. les travaux effectués,\n. les limites éventuellement apportées aux travaux, soit à la demande du client, soit en raison de l’absence d’un expert technique qui serait seul compétent sur des points très précis (audit d’environnement…),\n. les méthodes écartées dûment motivées et les méthodes retenues,\n. la justification des hypothèses retenues dans la mise en œuvre des méthodes d’évaluation (coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires retenu, prime de risque…),\n. une synthèse des calculs avec renvoi des détails de calcul en annexe,\n. et, en conclusion, non pas une valeur figée, mais un intervalle de valeurs et/ou nuage de points (avec les précautions résultant du point 3 ci-dessus, le cas échéant).\n- La méthode la plus complète est le calcul de l'actif net comptable corrigé (ou d'autres apparentées comme la valeur substantielle brute ou les capitaux permanents nets d'exploitation). Il faut noter que l'actualisation de la différence entre cet actif multiplié par le taux sans risque (des OAT par exemple...) moins le bénéfice dégagé par cet actif est un moyen de calculer le goodwill (la survaleur de l'entreprise).\n- La méthode la plus simple est le calcul de ratios mettant en valeur le niveau du bénéfice par rapport au passif de l'entreprise, ou les dettes par rapport au capital. Cette méthode est couramment utilisée par les établissements de crédit pour analyser le bilan rapidement.\n- Une méthode peut être le CFROI proche de l'analyse projet qu'est la valeur actuelle nette (qui est un cumul actualisé de flux de trésorerie).\n- Une autre méthode peut être l'analyse EVA (crée à partir de flux de fond cette méthode est néanmoins adaptée pour l'analyse financière).\n- La méthode des multiples :\n1. Méthode des transactions comparables : il s'agit de déterminer un échantillon de transactions comparables ayant eu lieu dans le secteur de l'entreprise que l'on cherche à valoriser (taille, géographie, activité, dates des transactions). Pour chacune de ces transactions, on cherche ensuite les différents agrégats clés (EBITDA, EBIT, chiffre d’affaires) et la valeur d'entreprise (VE) et on calcule le multiple de valorisation correspondant (VE / EBITDA, VE / EBIT ou VE / Chiffre d'affaires). Puis, on applique la médiane ou la moyenne des multiples de l'échantillon aux agrégats de la société cible que l'on cherche à valoriser. On obtient ainsi la valeur d'entreprise. Exemple : le multiple moyen de l'EBITDA de mon échantillon est 4x et l'EBITDA de ma société cible est 50 m€. Ma valeur d'entreprise est donc de 200 m€. Cette méthode qui a le mérite de pouvoir être réalisée sans connaissance comptable implique d'accepter de sévères biais cognitifs, d'hétérogénéité d'entreprise et de calcul de l'échantillon de référence.\n2. Méthode des comparables boursiers : la méthode est similaire à celle des transactions comparables en termes de processus (détermination des agrégats, calcul des multiples, calcul de la moyenne/médiane et application aux agrégats de la société cible à valoriser) mais elle diffère car l'échantillon initial n'est pas constitué de transactions comparables mais de sociétés cotées ayant des activités similaires. Les agrégats des sociétés côtés choisies qui sont étudiés sont également des agrégats prévisionnels provenant des prévisions des analystes du marché (note de broker).\n- La méthode comparative organisationnelle : La valeur d'une entreprise doit prendre en compte le capital immatériel qui génère la synergie (ou la flexibilité) dans l'entreprise. Des indicateurs réalisant un benchmarking peuvent être envisagés tirés de l'analyse des services de la gestion de la qualité (logistique et direction du système d'information), de la gestion des ressources humaines. Ces indicateurs vont permettre l'évaluation du capital humain, du capital relationnel et du capital structurel de l'entreprise. Ensuite, comme pour la méthode des multiples, il est possible de déterminer la médiane de la valeur de l'entreprise par la multiplication de l'indicateur par le résultat de l'entreprise.\n- Méthodes d'évaluation de l'organisation de l'entreprise : L'analyse des coûts permet par la comptabilité analytique, non pas d'évaluer les flux financiers circulant au sein de l'entreprise, mais permet d'évaluer plus spécifiquement les économies d'échelle et les synergiesde l'organisation en partant de l'analyse de ses charges réparties par centre d'activité ou d'analyse.\n- Autres évaluations se rapportant à l'entreprise : évaluation du prix d'une action, évaluation immobilière, évaluation d'obligation, évaluation d'option. Ces méthodes introduisent notamment des critères de marché, donc en partie exogènes par rapport aux évaluations reposant sur des données internes. Par exemple, en matière boursière, la volatilité des cours d'un actif intervient sous forme de coefficients spécifiques dans sa valorisation.\nSous hypothèse d'un cadre conceptuel valorisant les actifs comptables à la valeur historique (norme préférentielle IFRS), nous pouvons présenter le schéma suivant pour valoriser l'entreprise. Nous pouvons remarquer que l'approche comptable par le compte de résultatest une technique utilisée préférentiellement par l'économie dite réelle (tangible) qu'est le marketing. C'est aussi cette approche que l'on utilise pour calculer à partir de la valeur ajoutée le PIB donc la croissance. Ceci constitue, avec le fait que les ventes mènent les économies d'échelle de l'entreprise, une raison supplémentaire qui pousse à préférer la segmentation marketing à toute autre pour élaborer la stratégie de l'entreprise.\nPersonne ne peut parfaitement prévoir la valeur de l'entreprise sur le long terme. Par contre, il est possible d'évaluer pour choisir la stratégie d'entreprise ou tactiquement décider les investissements à faire par l'analyse financière.\n- Pour les très petites entreprises (petits commerces de proximité), la valeur du fonds de commerce peut être établie. Son évaluation est généralement fonction du chiffre d’affaires réalisé durant les dernières années d'exploitation. Or, le chiffre d’affaires peut être augmenté artificiellement par des ventes à bas prix par exemple, l'évaluation n'est donc pas facilitée car la sensibilité de la valeur aux aléas est grande.\n- À partir du compte de résultat, la valeur de l'excédent brut d'exploitation (EBE) est la valeur utilisée par les établissements de crédit pour connaître le montant de l'annuité d'emprunt acceptable en fonction d'un profil de client. Cette valeur est la représentation d'une situation passée. Elle peut donc se détériorer au cours du temps. La difficulté est que cette valeur représente un gain annuel et non pas la valeur de l'entreprise ; d'où l'impossibilité d'évaluer avec certitude les entreprises qui se créent.\n- À partir de cet EBE ou du résultat d'exploitation, il est possible de trouver un cumul de flux de trésorerie actualisable sur une durée choisie, permettant de transformer assez simplement l'information annuelle en une évaluation de la valeur de l'entreprise.\n- Il est enfin possible d'envisager l'utilisation de la méthode des multiples qui nécessite de faire appel à des sociétés financières permettant de réaliser un benchmark de L'EBE (par exemple). L'utilisation d'une médiane dans cette méthode ne permet pas d'identifier les différents paramètres explicatifs de la valeur, masque les disparités au sein d'un secteur d'activité et dépend elle-même de la qualité de l'échantillon.\nTexte sous licence CC BY-SA 3.0. Contributeurs, ici. Photo : Gina Sanders - Fotolia.com.\nPour aider les entreprises à évaluer leur entreprise, un avocat fiscaliste :


entreprendre en afrique du sud : Forum Afrique du Sud - Routard.com\nentreprendre en afrique du sud\nDernière activité le 27/09/2009 à 13:47 (consulter)\nVoilà moi et mon ami voulons investir dans ce pays dans le domaine du transport TAXI ou BUS.\nNous ne sommes jamais parti en AFS nous voulions connaitre le niveau de vie, si les routes étaient exploitables. En ce qui concerne les taxi y a t'il une règlementation dans ce pays?ou se sont des taxi à la sauvette? Ce domaine est-il déjà suffisament exploité?\nNous voudrions savoir si les Sud Africains sont des gens honnêtes c'est à dire sans histoire et bosseurs? mé j'aimerai me faire une idée de l'environnement de ce pays avant d'y allé en repérage.\nj'ai decide il ya peu de temps de me lancer sur le marché de l'energie et de l'ecologie en creant une entreprise de vente de panneaux solaires en afrique du sud\nle probleme est que je ne connais pas le pays et ses besoins en matiere d'energie\ncroyez vous que tout le monde pourra s'offrir un panneau solaire ?\ny atil deja une entreprise bien etablie dans le domaine de l'energie la bas et si la population se soucie de l'ecologie\nje ne sais pas si tu as évolué dans ton intention depuis juin, mais les panneaux solaires sont une trés bonne idée! il ya déjà ces produits la bas mais ils restent à developper et compte tenu du soleil qu'il y a c'est prometteur. Actuellement la majeure partie de l'électricité vient du charbon avec les problémes de pollution dus à cette source d'énergie (ils en font même de l'essence), un peu de nucléaire vers le cap...Avec le prix du petrole, les coupures d'electricité et le rechauffement ils vont venir obligatoirement aux energies renouvelables et au solaire. Il faudrait juste trouver une combine pour que les panneaux ne soient pas volés et tu fais un strike!....Bonne chance!\nMessage en réponse à hanane :\nBonjour, Voilà moi et mon ami voulons investir dans ce pays dans le domaine du transport TAXI ou BUS. Nous ne sommes jamais parti en AFS nous voulions connaitre le niveau de vie, si les routes étaient exploitables. En ce qui concerne les taxi y a t'il une règlementation dans ce pays?ou se sont...


Nokia lance une initiative pour les transports en commun - Mobile World Live\nNokia lance une initiative pour les transports en commun\nHERE, la branche de cartographie de Nokia, annonce la naissance de l’Open Mobile Ticketing Alliance (alliance ouverte pour la billetterie mobile, OMTA) en vue de développer des standards mondiaux pour permettre aux usagers urbains d’acheter des tickets de transports en commun dans n’importe quelle ville du monde à partir d’une unique app.\nHERE, qui a fait l’objet de nombreux bruits de reventes ces derniers mois, fait équipe avec une série de partenaires du secteur public et privé, dont les fournisseurs spécialistes des systèmes de transports Scheidt & Bachmann et Thales, ainsi que le fournisseur de monétique sur mobiles Verifone Mobile Money.\nL’OMTA est conçue pour développer « des standards ouverts capables d’interopérer avec ceux des organismes de paiement et des opérateurs de transport », explique HERE dans un communiqué.\nLes passagers enregistrés sur le service pourront utiliser un téléphone ou appareil compatible NFC (near field communication : communication en champ proche) aux bornes d’accès dédiées, le tout en employant une seule app familière plutôt que d’avoir à en charger une dans chaque ville visitée. Les sociétés de transport en commun qui implémenteront cette solution devraient bénéficier en outre d’une baisse des coûts de facturation des tickets.\nL’OMTA servira à standardiser les communications entre téléphone et infrastructures de transport, favorisant l’itinérance entre systèmes.\n« La billetterie sur mobiles à l’échelle mondiale a le potentiel d’augmenter le taux d’utilisation des transports de masse. Avec des populations urbaines en croissance rapide, les transports publics vont jouer un rôle de plus en plus important pour la réduction des émissions et pour booster la croissance économique en assurant que tous les membres de la société sont mobiles, et pas seulement ceux qui disposent d’une voiture », souligne Justus Brown, directeur du service mobilité urbaine chez HERE et Président de l’OMTA.\nLes membres de l’Alliance ont démarré des pilotes pré-commerciaux autour d’une solution basée sur les standards OMTA et les applications de cartographie HERE l’an passé. Ils ont présenté les résultats sur les foires internationales de Berlin et Houston ces derniers mois. La prochaine phase du projet est de tester auprès des consommateurs des produits basés sur l’OMTA dans plusieurs villes du monde d’ici la fin de l’année.


Un sondage qui en dit long - Le blog de Roger Colombier\nC'est un sondage BVA, réalisé pour le Parisien et paru le 27 mars pour un échantillon représentatif de 890 personnes. Mais il interpelle, car le premier depuis le drame de Toulouse et de Montauban, il concerne les préoccupations des Français. 81 % des interrogés assurent que la tuerie n'aura pas d'influence sur leur vote, malgré que 51% estiment qu'elle "aura un impact sur le vote des Français "...\nToujours selon le sondage, l'insécurité (8%) est la huitième préoccupation des Français, loin derrière le pouvoi d'achat (42%) et le chômage (30%). L'immigration (7%), est à la dernière place et la dette ne recueille que 20%...\nMême dans L'Express, Frédéric Dabi, directeur général adjoint d'Ifop France, valide cette tendance :\n"Le thème de la sécurité aura beau être exposé, placé au coeur du discours des candidats, je ne crois pas à un renversement du curseur des préoccupations des Français. Leur priorité reste les questions économiques et sociales."\nPendant ce temps, pour dégoûter les couches populaires de la politique, mais pour racoler un maximum de voix vers leurs écuries nauséabondes, la droite, autour de Nicolas Sarkozy, et son extrême avec Jean Marine Le Pen crachent à tout va des propos racistes et xénophobes sur l'insécurité et l'immigration.\nPendant ce temps, si j'en crois rue89 de ce mardi, lors du meeting de François Bayrou de ce dimanche, sur les 25 phrases les plus applaudies, aucune ne concernait le pouvoir d'achat et une seule proposait la création d'un emploi (sans charge!) dans les entreprises de plus de 50 salariés.\nPendant ce temps, du côté de EELV, il semble que l'on ait abandonné ses vertes prairies et aussi sa candidate en rase campagne, pour tirer des plans sur la comète, afin de savoir qui sera député ou ministre de François Hollande.\nEt chez celui-ci, j'attends toujours une annonce sur une augmentation du Smic, sur l'augmentation du point d'indice dans la fonction publique et le secteur nationalisé et la conférence nationale sur les rémunérations dans le privé.\nA part ça, tout ce beau monde parle du peuple souverain et de le défendre. Ah bon...\nVers un krach sanitaire Et ça continue, encore et encore


Casino en Ligne – LongWave.fr\nAuthor: Nathalie July 9, 2021\nDe nos jours les casinos en ligne sans téléchargement sont de plus en plus nombreux sur le web. Vous n’avez donc, plus besoin de vous inscrire sur tel ou tel site pour espérer jouer à un des jeux proposés notamment…\nLucky 8 est une marque lancée sur le marché international en 2017. Il s’agit d’un casino en ligne développé après le succès de Cresus casino. Malgré sa récente création, il s’est associé à une poignée impressionnante de fournisseurs dont plusieurs sont…\nAuthor: Nathalie February 22, 2021\nLe monde de ces établissements a connu de grands revirements depuis l’accessibilité des jeux virtuels. Parmi les nouveaux acteurs sur le marché, Casino Trada est considéré comme l’un des meilleurs. Vous aurez l’occasion de découvrir ci-après un aperçu de cet…\nDe nos jours, il existe des centaines de casinos en ligne. Mais la plupart d’eux sont tout sauf sérieux. Qu’en est-il du Casino Vera e John ? Figure-t-il parmi ces plateformes qui nuisent la réputation des casinos en ligne ? C’est ce…\nOn parle beaucoup des jeux d’argent à travers l’Europe ces dernières années, ce que l’on doit surtout à l’arrivée de la pratique sur le web, par le biais des casinos en ligne et des sites de paris. Cependant, avant de…\nUnion de 15 régulateurs européens des jeux d’argent pour lutter contre la menace des casinos illégaux\nAuthor: Nathalie September 16, 2020\n15 régulateurs de jeux d’argent d’Europe et un des États-Unis ont informé collectivement qu’ils allaient se charger aux menaces créées par les jeux d’argent clandestins et leurs représentants sur le web.Cette coopération, arrangée dans le cadre du Forum européen des…\nS’il est une tendance qui fait rage dans le domaine du casino online ces derniers temps, ce n’est certainement autre que l’usage du blackjack en direct, et les casinos live. Une pratique qui semble grandement sévir en ce moment, et…\nJeux d’argent en Europe : une harmonisation de la législation décidée\nAuthor: Nathalie August 25, 2020\nm L’industrie des jeux d’argent s’est développée considérablement après l’avènement de l’internet. Comme le monde virtuel ne connaît pas de frontière, une harmonisation des lois en la matière est proposée en Europe. L’application d’une loi commune réduirait les risques de…\nLes différents types de bonus dans les Casino en ligne\nAuthor: Nathalie June 11, 2020\nComment vous sentiriez-vous avec un bonus sur dépôt et une poignée de tours gratuits sur les dernières machines ? Tous les bonus de dépôt sont soumis à une obligation de rotation.\nLes règles de fonctionnement des casinos online fixées par les autorités italiennes\nAuthor: Nathalie May 13, 2020\nL’Italie est classée parmi les pays d’Europe les plus acharnés en jeux d’argent. Que ce soit au niveau des paris sportifs soit à travers les jeux de hasard. Ce fait déjà connu depuis 2016 est un phénomène ambigu pour les…


Hotel Villa Weltemühle Dresden - AubergesDeJeunesse.com\nAllemagne Dresde Hotel-a-bas-prix Hotel Villa Weltemühle Dresden\nVous trouvez le „Romatique hôtel et restaurant Pattis“ quelques minutes loin du centre historique, prês du réserve naturelle „Zschonergrund“. Notre hôtel offre des généreuses fournitures, reposante ambience et un service très personel.\nstratégie d'autorisation préalable\nDe la réservation de 5 unités de chambre, l'hôtel facture 50 % du total montant de réservation 5 jours avant l'arrivée de la carte de crédit.\nS'il n'est pas possible de charger ce montant sur la carte de crédit, l'hôtel réserve le droit d'annuler la réservation complètement. L'invité et l'Agence seront informés par le biais de l'adresse email fournie.\nNom de l'auberge: Hotel Villa Weltemühle Dresden


Un trésor qui rendrait Captain Kidd jaloux - Alvaro Suarez [RP solo][TERMINÉ]\nNé-Andarta :: Plateau :: Sous-terre :: Les égoûts\n-Oh I steered form sound to sound, and many ships I found. And all of them I burn, as I sailed, as I sailed...\nAaaah que c'est mieux! J'ai enfin réussi à enlever cette chanson qu'Anar m'avait mis dans la tête lorsque nous étions à la fête foraine. Il était temps, car ça fait un bout que je la fredonnais. À avoir su que c'était une chanson grivoise de Captain Kidd qu'il me fallait, je l'aurais chanté plus tôt. J'aurais même pu la montrer à Anar, pendant que lui et moi étions dans le complexe. D'ailleurs, j'ai vraiment besoin de m'éloigner de la base. J'y suis resté trop longtemps, ce titre de roi a dû trop me monter à la tête. Car je ne dois pas oublier que je ne suis pas un roi, je suis un capitaine. Et le capitaine des piques, c'est un pirate! Les pirates, ils s'enferment juste quand ils ont de la boose! Moi, j'ai rien, alors j'ai décidé de sortir sans Anar. Je veux pas que l'on pense que j'ai besoin de son autorisation pour quêter pour de l'alcool, et puis ça va faire m'éloigner de cette grande gueule va me faire du bien.\n-And being cruel still, as I sail, as I sail...and being cruel still, as I sailed...\nMais ma sortie n'est pas que pour le loisir. Je me suis fixé une quête que je juge importante: cacher le cristal. Anar n'est même pas au courant des pouvoirs qu'il contient. Il ne l'a vu qu'une fois et a sans doute dû l'oublier. Si un jour il décide de me trahir, au moins il ne saura pas où je l'aurai caché car c'est exactement ce que je l'intention de faire. Je vais l'enterrer là où personne ne va penser le trouver et quand j'en aurai besoin, j'irai le déterrer. Je marche donc, sous la pluie, sur la surface de déchets qui est en fait une plage et je cherche pour un bon endroit. Je sais que c'est cork-brained de ma part de venir ici, la plage est un très mauvais endroit pour cacher un trésor, mais je voulais voir l'océan. C'est pas comme chez moi, mais ça me fait du bien de pouvoir le voir pour m'imaginer y naviguer comme au bon vieux temps. Le temps où ma vie était plutôt simple: je buvais, volais et tuais. Survivre est plus difficile ici, mais quand même faisable, et cette misérable vie toute nouvelle me plaît quand même bien. Les seules choses qui manquent ici sont Raja et l'alcool. Parsambleu que j'aurais le goût de boire en ce moment. J'aimerais vraiment rentrer dans la taverne la plus proche et boire de la boose jusqu'à ce que je sois assez bonbon pour en cascader. Bon, la deuxième partie est moins bien, mais bon, je veux quand même un drink, n'importe quoi! En fait non, j'ai pas envie de whisky ou de gin. C'est du rhum que je veux! Au diable les mélanges alcoolisés, je demande juste du rhum!\nC'est en me rapprochant de l'eau que mon pied s'accroche sur une bouteille. Loin d'être surpris – il y a tellement de bouteilles vides et cassées par ici. Je baisse les yeux et remarque tout de suite que même si elle n'est pas en bonne état, elle est en un morceau et renferme un liquide.\nJe la secoue pour mieux observer la couleur du contenu, et je regarde la bouteille de rhum avec des yeux émus qui laisseraient presque croire que je crois aux miracles. Je parviens à me retenir de faire une danse de la joie pour regarder craintivement les alentours, serrant mon bien contre le cœur. Bene, personne n'est dans les parages. Mais n'importe qui peut apparaître tout soudainement. Cette boisson est à moi, et c'est hors de question que quelqu'un d'autre la reluque. Je veux un endroit pour boire en paix, et ce tunnel qui déverse lentement plein de cochonneries semble parfait! Bon d'accord pas si parfait que ça, mais si ça mène sous-terre, ça ne peut qu'être bon pour une bonne cachette pour boire comme une bête...je veux dire trouver une cachette pour le cristal. Ahem.\nDernière édition par ♠ Alvaro Suarez le Mer 24 Mai - 17:07, édité 1 fois\nSam 13 Mai - 16:37\nJe parviens donc à grimper dans le tunnel qui, mille sabords, empestent comme les ballocks d'un bœuf. Le courant est plutôt fort, et j'ancre bien mes pieds sur le sol avant de commencer à m'enfoncer dans le pénombre. Plus je m'éloigne de l'entrée, moins je parviens à voir quelque chose, et le temps que mes yeux s'habituent à ce manque de lumière, j'avance aveuglément. Je reste proche des parois, mais je ne les touche pas trop, car la matière douteuse et gluante que j'ai accidentellement accrochée avec ma main n'était pas très agréable au toucher. Bientôt, l'eau qui n'est pas si aqueuse me monte jusqu'au torse à force de ma progression vers les tréfonds sous-terrains, et afin que ma bouteille ne baigne pas dans la matière souillé de cochonneries, je mords fermement dans le goulot et la transporte ainsi. À avoir su que je l'aurais transporté comme ça, j'aurais tâché d'enlever le bouchon, mais bon, je ne suis plus dans la position de le faire maintenant. Je bute contre des objets que je n'arrive pas à définir la forme. Probablement des déchets. Enfin, j'espère que c'est juste des déchets: je ne tiens pas à ce que mon pied traverse une cage thoracique.\nMes yeux se sont habitués à la noirceur, et j'arrive avoir des petits trous de rien dans le plafond qui laissent passer la lumière et l'air humide de la surface. On dirait bien que c'est comme ça que je vais trouver une cachette. La prochaine fois que je viendrai ici, je tâcherai à apporter une torche. Je tâtonne hâtivement la paroi et me cogne les jointures à un barreau d'échelle. Je m'assure que c'en est bien une, et la grimpe avec joie, sortant enfin du courant d'eau le plus dégueulasse dans lequel j'ai pataugé de toute ma vie. Après avoir retiré mon chandail pour l'essorer un peu, je vais le point de ma situation: ARR ARR ARR I FOUND BOOSE ALL FER MYSELF ARR ARR POOR FELLOWS SUCH LOSERS je suis dans les égouts, un endroit pas très attirant qui ne possède pas les caractéristiques gagnantes pour être extrêmement fréquenté. Si j'utilise ma peinture sagement, je peux me laisser des points de repères discrets mais suffisamment visibles pour qu'ils puissent m'aider à me retrouver à ma prochaine visite. Mais maintenant, il faut que je goûte à ce – non Alvy! Même pas pour te récompenser, surtout que t'as rien foutu encore! Accomplis ta tâche et après tu vas boire en paix.\nJe commence donc à explorer les égoûts. Des fois, je me laisse des petits points de repère insignifiants. Je m'assure les mettre à des endroits variés et que les dessins ne sont pas toujours les mêmes, pour éviter les soupçons: un oiseau, c'est tout droit, un sein, c'est à droite et un soleil, c'est à gauche. Ah oui, et j'ai l'intention d'indiquer l'emplacement de mon trésor avec un dessin différent, mais je ne sais pas quoi encore, peut-être que je ferai juste un X tout simple. Mais il faudra que je me rappelle de ce code, car ce serait vraiment pas drôle si je l'oubli. Je croyais pouvoir m'habituer à l'odeur nauséabonde, mais c'est si fort que je plisse le nez sans arrêt. J'en ai presque le goût de cascader, tellement c'est dégueulasse. Je m'arrête et je m'appuie à une grille qui sert de balustrade pour ne pas tomber dans le flot de merde et d'autres substances douteuses et j'entreprends de me changer les idées en regardant ma bouteille de rhum en songeant au plaisir que j'aurai de la boire. Mais remarquez que je la mérite bien, ma petite goutte de rhum, vu que ça fait un moment que je suis là à traîner dans l'endroit le plus malodorant au monde et que j'ai quand même fait du bon travail. Croyez-moi, j'ai connu des rues de Paris qui sentaient mieux qu'ici.\nMais là, je sens la grille sur laquelle je mettais tout mon poids lâcher pour m'entraîner avec elle dans une chute qui ne sera sans doute pas agréable.\nMer 24 Mai - 20:59\nÇa y est, je vais faire le pire plongeon dans les égoûts. Plutôt donner un coup de pied au seau! Plutôt mourir que de retourner là-dedans! Finalement, mon booty ne va probablement plus goûter la même chose. Milles sabords, je me demande si David Jones habite ici aussi...\nSoudain, un miracle me sauve la vie. Il m'agrippe par le pied, et je réalise très vite que ce «miracle» fait très mal. Étonné et souffrant de cette douleur atroce et inattendue, je lève ma tête pour voir une affreuse bête qui est accrochée sur la paroi et qui tient mon pied dans sa patte incroyablement griffue.\nWhat th' muck be that?!? Shit, on dirait un amas solide et mutant de jus de vache! Pas besoin de lui ajouter des oreilles de bun blanches et toutes douces, il est suffisamment horrible comme ça. Et il me tient et c'est très évident avec sa bave qui coule le long de mon corps qu'il veut me bouffer! Jamais! C'est trop tôt pour moi pour avoir une jambe de bois!\nLe temps que j'en revienne de sa laideur et du fait que je suis en danger, monsieur le-jus-de-vache-mutant me hisse en haut où il va pouvoir m'éventrer et se bourrer la face comme un goinfre dans ma poitrine. Le temps qu'il me ramène vers lui, je lui lance des injures pour lui faire peur, mais ça semble l'exciter encore plus. Je change de tactique et dès que je suis «sauf», je sors mon épée de son fourreau pour lui planter dans la patte. Cette fois-ci, c'est lui qui hurle de douleur, sauf qu'à côté j'ai dû sonner comme le doux petit agneau qui demande du lait à sa mère. Il réagit exactement comme s'il avait une grosse écharde. Parfait, j'ai juste à me pousser pendant qu'il se lamente.\nJ'ai à peine le temps de me rendre compte que ma jambe de pantalon est encore pris dans ses griffes qu'il me secoue tel une pucelle secouerait sa robe en voyant une grosse araignée dessus. Tout s'est passé très vite, je n'ai pas eu le temps de penser. Maintenant, je suis juste étendu de tout mon long derrière la bête. La sensation de brûlure semble être plus grande, et je remarque que mes nouvelles blessures sont à découvert et la jambe de mon pantalon est déchirée grotesquement. Je regarde bêtement mes blessures, puis enfin je me casse, censurant les «Shit!» que je veux dire par des «Ow!» au rythme de mes pas. Je n'avance pas très vite, à mon grand désespoir. Je suis déjà assez lent d'habitude, imaginez si je boite. J'entends derrière moi Jus-de-vache-mutant qui essaye de retirer l'épée de sa patte avec des grognements de mécontentement pour cette plaie surprise et de frustration pour son repas qui s'enfuit. Tant mieux, ça me laisse un certain temps d'avance. En courant du mieux que je le peux, je fais la réalisation vraiment buffle-headed que j'ai encore ma bouteille de rhum et le seau de peinture dans la même main et que je les serre tellement que je sens mes ongles s'enfoncer dans ma paume de main. Je n'ai pas lâché mon emprise pendant tout ce temps, il semblerait. Ce n'est pas le temps de vérifier maintenant, mais j'espère que j'ai toujours le cristal sur moi. Dès que je serai sûr d'être en sécurité, je vérifiai. C'est fou comment j'étais si content d'avoir mon épée et que je l'abandonne aussi lâchement. Bah, si j'en ai trouvé une, je peux bien en trouver une autre.\nOh shit, it be comin'.\nMorbleu, j'y arriveras pas. Je ne peux pas courir assez vite et assez longtemps pour qu'il s'épuise. Je jette un coup d'œil derrière moi et ça ne regarde pas bien du tout. Jus-de-vache-mutant me poursuit, oui, mais non seulement il est super rapide et la distance qui nous sépare se raccourcit très vite, mais il court sur le plafond. Sous le coup de la panique, je cesse de censurer ma douleur et je jure tout comme je l'injure:\n-Be off away ye bloody cun! Va donc lécher les bawbels de l'espion noir, ye bastard!\nJe ne peux pas me sauver, il faut vraiment que je l'affronte. Et encore, même si nous sommes les deux blessés, il a plus d'avantage que moi. Merde il faut que je retourne en arrière chercher ma bilboa, sinon j'arriverai à rien. Je l'entends rugir, et il semble si proche que j'en frissonne. Bon, il semble bien que je vais peut-être crever sur le champ, finalement. Autant bien y faire face...\nVite fait et discrètement, je change mon pot de peinture de main et quand je le sens bondir pour me plaquer à terre, je me retourne à la dernière minute, lui balançant un chop de seau. Ahah! Qui a vraiment cru que j'allais me laisser dévorer juste comme ça? J'ai jamais affronté un monstre avant, le seau lui a visiblement pas fait grand-chose, mais ça fait du bien de riposter. En tous cas, si un jour je dois affronter le kraken, je me serai entraîné. Comme je l'ai dit, le coup n'a pas eu beaucoup d'effet. Il était quand même léger et ce n'était pas assez fort pour envoyer le monstre au tapis. Mais il y a quand même un instant de confusion pour l'adversaire. Mais je me retrouve quand même plaqué à terre, mais je n'abandonne pas. Je continue de lui attribuer mes supers soufflets à l'aide de mon arme temporaire, ce qui semble l'énerver au plus haut point. Il ne se défend pas, car le dommage est minime, mais je sais que je l'irrite et même si ça peut le rendre encore plus dangereux qu'il l'est en ce moment, ça me fait extrêmement plaisir de pouvoir le faire chier. J'ai l'impression d'être a cryin' little brat qui donne des minuscules coups de poing à sa mère qui attends impatiemment que son gosse se calme pour pouvoir lui donner la fessée.\nAprès avoir pris plusieurs clicks, il finit par m'interrompre en me rugissant si fort au visage que des filets de bave se détachent de ces crocs acérés - dont une a toujours la partie déchirée de mon pantalon - pour m'atterrir dessus. Je vous jure, s'il pleut encore à la surface, je prends une douche à la soupe au chien. Quand Jus-de-vache-mutant a fini de laisser sortir tout le méchant, il m'observe en se léchant les babines. Il doit bien me trouver appétissant, avec mes vêtements sentant les excréments, ma bouteille de rhum que je n'ai toujours pas lâchée et mon seau de peinture dont le couvercle s'est ouvert mollement pour tomber juste à côté de moi. What now? Eh bien la bête se lance, la gueule grande ouverte, vers mon visage. Avant qu'il n'en prenne une bouchée, je l'intercepte en mettant le seau juste devant ma face. C'est lui qui se fait bouffer à ma place, et pour m'assurer qu'il ne me sera pas recraché dessus, je serre mon poing enfin libre et je frappe quelques fois de toutes mes forces le seau. Il s'enfonce plus profondément et Jus-de-vache-mutant s'étouffe un peu. J'en profite pour prendre le couvercle et, tout en me dégageant, je lui enfonce dans les yeux. Wait a minute, il n'en a pas! Ça alors, il n'a pas de jours de lumière! Bof, ça ne change rien au fait que je lui planter deux fois le couvercle dans le fond, laissant une marque probablement rouge et que je m'enfuis une deuxième fois. Sauf que cette fois-ci, je change de technique, sans un bruit, je m'éloigne et je l'observe cracher dans le courant le seau puis me chercher. En silence, je lance mon arme de toutes mes forces au-dessus de lui, et elle atterrit plus loin que lui. En l'entendant tomber à terre, il fonce dans sa direction opposée à la mienne.\nC'est bien ce que je pensais: il est aveugle et ne se fie qu'au son. Si j'avais su plus tôt, je n'aurai pas été dans ce trouble mais bon. En plus, il ne peut pas se fier à son odorat, puisque que je pue autant que tous les égouts, ça me camoufle. Donc, sur la pointe des pieds, je rebrousse chemin à la recherche de mon épée.\nCela, toujours avec ma bouteille de rhum.\nVen 26 Mai - 22:01\nMille sabords, avec cette histoire de poursuite je suis désorienté. J'étais trop occupé à me sauver pour ma vie pour mémoriser les bifurcations et les passages que je prenais. Merde, je suis où? En errant le plus silencieusement possible, je me tâtonne le corps pour m'assurer que le cristal est toujours à sa place. Fiou, il est là. S'il est aussi précieux que Croc l'affirmait, j'ai intérêt à ne pas le perdre ici. Quoique que moi aussi je suis précieux, et je suis mieux de ne pas me perdre ici avec un monstre qui doit me chercher encore. Moi qui n'a vu que les bêtes à grandes oreilles, je ne m'attendais pas à ça. J'ai rencontré quelques personnes qui parlaient de monstres terrifiants, et bien que je les croyais, j'en reste quand même saisi. Pour l'instant, ma seule crainte est d'avoir perdu mon arme pour de bon. La bête l'a peut-être balancé dans le courant. Si c'est le cas, ça sera impossible de la retrouver. Mais il y a quand même de l'espoir qu'elle soit juste à terre. Il me reste donc qu'à trouver mes symboles et je devrais me retrouver. Ça ne sera pas facile, mais je dois surtout chercher où il y a plus de lumière.\nC'est donc quelques minutes plus tard qui pour moi ont semblé être l'éternité que j'ai remarqué un dessin de soleil sur le mur. Le soleil, c'est à gauche. Tout d'un coup, une partie de ma panique s'en va, sachant que j'ai peut-être une chance de me repérer. Je double prudence et attention, je tente de percer le noir pour vérifier s'il n'y a pas d'autres indices plus loin. Très lentement, je les trouve un par un, et avant que je passe tout droit en cherchant pour d'autres, je reconnais l'endroit où j'ai été sauvé par l'horrible créature. C'est le moment de vérité: l'épée est là ou elle ne l'est pas. Je cherche chaque recoin, et je finis par poser mon pieds dessus accidentellement. Le soulagement est indescriptible, tellement qu'il est grand. Il semble avoir si peu d'armes dans cet endroit, ça serait choquant d'en perdre une aussi efficace que celle-ci, et cette épée l'est dix fois plus quand c'est moi qui l'agite. Tout heureux, je pars de là, avant que le monstre ne revienne.\nC'est à mon plus grand malheur que dès que je prends le tournant, devinez devant qui je tombe nez à nez?\nEh oui, Jus-de-vache-mutant! SON'O A BITCH OF MUTANT-COW-JUICE! Si ça serait arrivé à Anar ou à n'importe quel autre type qui respire encore sur cette terre, j'aurais bien ri. En fait, si ça aurait été le cas, je ne serai pas ici mais en haut en train de rire de ce spectacle en buvant mon rhum que je n'ai même pas encore ouvert. Mais non, c'est bien moi qui a rentré en collision avec une créature de cauchemar qui ferait mouiller des porcelets comme des gens dont le nom rime avec Lanarchangel. Non mais je suis bien heureux ici, je suis content d'avoir tant d'aventures étranges ici et mourir atrocement ne me dérange pas vraiment, mais allez-vous me laisser boire à la fin? Réalisez-vous que ça fait super longtemps que je suis sobre. Même avant d'être ici, je limitais énormément ma consommation pour passer plus de temps avec Raja. En fait, c'est pour elle que j'ai tout limité: le crime, le sexe et l'alcool. Mais Raja n'est pas là et je ne la reverrai plus jamais. Il n'y a que le vrai moi qui peut survivre ici. Fini les restrictions, la Peste Rouge be back, fellows!\nJe crache à terre pour me donner un peu de chance et je hurle à Jus-de-vache:\n-Allez, ye crusty fellow! On va voir c'est qui le vrai cuffin ici!\nLe combat qui s'ensuit ne peut pas mieux se comparer à une corrida. C'est la meilleure comparaison qui me vient en tête pendant que je le nargue en le titillant avec la pointe de mon épée. Je joue mon petit rôle de picador, mais je n'ai pas l'intention de jouer celui du matador. Oh non, je vais le tuer d'épuisement, le petit bâtard. Le tuer avec sa fatigue et ses blessures que je lui inflige de plus en plus. Elles s'accumulent sur lui, d'autres plus profondes que d'autres, mais le blessé tient encore sur ses pattes.\nLe temps passe, et c'est moi qui se fatigue avant lui. J'y crois pas, pourtant j'ai une bonne endurance, mais lui ne s'épuise pas malgré l'accumulation des blessures que je lui inflige. Je n'arrête pas mes assauts, déterminé à le faire mourir lentement. Mais j'ai de plus en plus de misère à éviter sa gueule qui claque partout et ses griffes qui fendent l'air. En fait, il est de plus en plus violent. Parsambleu, ça fait combien de temps qu'on se bat ainsi? Cinq minutes? Dix minutes? L'exaltation du combat est bien lourde et fatigante tout d'un coup.\nVidé et interloqué, je me retire plus loin. Je ferais un piètre picador, si les taureaux sont comme Jus-de-vache-mutant. Finalement, je me suis amusé pour rien parce que lui n'a pas une goutte de sueur après quinze minutes à manger des coups de façon intense. Il est ensanglanté, mais je pense qu'il compense son sang par de la rage pure. Quant moi, si je ne saurais pas qu'il allait me tuer, j'aurais été jaloux. Bon, s'il se rue sur moi, je ne pourrai pas me reprocher de ne pas m'être défendue. Sauf que j'ai une autre carte dans ma manche: qu'il me laisse me déshydrater un peu et après je l'achèverai pour de moi. Eh oui, fini les niaiseries, on va boire du rhum!\nJ'ouvre donc la bouteille, et la créature me repère tout de suite grâce au son du bouchon. Il s'en vient dans ma direction, mais je m'en tapes, car je vais boire et ça va être excellent. Qu'il vienne , et je lui plante ma lame le plus profondément dans son corps. En agitant mon épée pour le provoquer, même s'il ne voit rien, je le vois se rapprocher de plus en plus tandis que je porte le goulot près de mes lèvres et je prends une bonne rasade...\nVen 26 Mai - 22:10\n...que je crache immédiatement au visage de Jus-de-vache, dont la soudaine face de dégoût le rend encore plus repoussant qu'il l'est déjà. Milles sabords, je vais mourir, je sens ma langue se ramollir et se rétrécir jusqu'à l'inexistence. Je crache partout jusqu'à ce que je manque de salive. Bon sang, je ne pourrais plus jamais embrasser une femme si le goût reste dans ma bouche à tout jamais. C'est dégouttant et affreux, alors mes amis, entre pirates je vous donne un truc: si vous trouvez une bouteille contenant un liquide sur la plage, de grâce, vérifiez si c'est bien de l'alcool. Moi, j'avais tellement espoir que j'ai trouvé une bouteille d'eau d'égouts. Le hangover n'est pas le même, croyez-moi. Alors nous sommes deux à essayer d'enlever le terrible goût de notre bouche. Désolé Jus-de-vache, même pour toi c'était chiant, mais t'avais rien qu'à ne pas me foncer dessus la gueule grande ouverte.\nMaintenant, je suis dans une colère noire. Tout l'espoir que j'avais de pouvoir me soûler la gueule une bonne fois pour toutes est parti pour de bon. Bloody hell j'ai attendu tout ça pour rien, et si je n'aurais pas trouver cette bouteille truquée, je n'aurais peut-être jamais eu l'idée de me promener ici et je n'aurai jamais rencontré ce monstre. J'ai vraiment tout fait ça pour rien. J'essaie de me calmer, mais j'en suis incapable. J'ai perdu tout mon calme, c'est la goutte débordant du vase. Et je ne devrais même pas parlé de goutte, parce que je n'ai pas eu ma goutte de rhum. J'essaie de respirer calmement, mais j'ai plus l'air d'un taureau empourpré. J'ai failli mourir ici en plus! Absolument pour rien! En colère, je hurle:\n-BE YE FUCKIN' KIDDIN' ME?!? I HAVE DON' 'TIS SHIT FER NOTHIN'!\nEn réponse, Jus-de-vache-mutant rugit après moi, tout aussi mécontent d'avoir reçu ma gorgée d'eau d'égout. Comme si c'était de ma faute! Il n'avait rien qu'à foncer sur moi la gueule fermée!\nLe voir aussi fâché que moi ne me calme même pas, en fait ça me rend encore plus piss off. Il m'énerve...\n-OH SHUT YER BLOODY UGLY BLUBBER YE!\nJe lui lance ma bouteille qui se casse en mille morceaux sur sa tête, et avant qu'il se mette à charger sur moi, c'est plutôt moi qui lui saute dessus. Qu'est-ce qui me prends? C'est du suicide ce que je fais! Mais en fait je m'en fous tellement, si c'est insensé! J'ai besoin de me défouler et c'est-ce que je fais en lui donnant une pluie de coups de poing. Bien sûr, il me prend entre ses deux pattes avant, et c'est bien un miracle que ses griffes s'accrochent entre elles pour me blesser sérieusement. Il me tiens, le p'tit bat. Il pense me mettre au lit, mais mes impulsions drôlement meurtrières ne pensent pas ainsi. Avec mes deux bras libres, je tente de l'étrangler malgré son cou massif. Je ne suis même pas capable d'en faire le tour, et il doit bien me traiter d'imbécile en me rapprochant de sa gueule. Mais je ne cède pas et je presse mes doigts le plus fort possible jusqu'à ce qu'ils puissent enfin pénétrer sa chair.\nSoudainement, mes pouces parviennent à brûler sa peau et ils pénètrent dans sa chair sans difficultés. Le monstre lâche un cri de douleur, et moi j'en lâche un de pirate:\nJe les enfonce jusqu'à croire qu'ils se sont faits bouffés pour le cou. Je les agite légèrement et je sens ses cordes vocales. Je sens aussi une légère odeur de brûlé qui devient de plus en plus persistante. D'un mouvement sec, je les retire en même temps que les cordes vocales qui se brisent, et je constate qu'elles sont en feu. Je ne m'en surprend même pas, c'est à peine si je trouve bizarre que mes pouces sont aussi enflammés. Du sang gicle de la gorge, et Jus-de-vache a l'instinct de la couvrir d'une patte tandis qu'il sort la langue pour je-ne-sais-quoi. Ça n'a plus d'importance, car je lui agrippe la clack qui est couverte de peinture rouge et elle prend feu rapidement. Il me lâche enfin complètement, mais moi je me rue déjà sur lui avec mon épée pour lui donner un coup fatal. Un dernier coup, car il s'écroule enfin, la langue toujours en feu.\nJe le regarde froidement, puis l’hébétement me vient. Je regarde mes doigts, et j'ai juste le temps de voir les flammes sur mes pouces s'éteindre. Je constate qu'il n'y aucune brûlure, et ça ne fait même pas mal. Pas mal là en tous cas, mais je me sens drôlement étourdi, et on dirait que je commence une migraine.\n-Argh ma tête...\nPourquoi je ne me sens pas bien tout d'un coup? Peu importe, que je sorte d'ici! Je repère une échelle qui conduit à la surface, et après avoir retiré le lourd couvercle, je prends une bonne bouffée d'air. Ça sent si frais, pourtant j'ai l'impression d'avoir la nausée. Je me remets difficilement sur pied, me laissant mouiller par la pluie abondante. Je sens la saleté se mêler à l'eau, mais le mal est toujours là. Je vomis sur place et je crie faiblement:\nJe nettoie ma bouche, tentant de figurer où que je suis et pourquoi je semble avoir un hangover alors qu'au final je n'ai même pas bu. Est-ce à cause du feu? C'était tellement bizarre ça...et je n'ai aucune idée de comment c'est arrivé...\n-...And being cruel still the gunner I did kill...and his precious blood did spill...as I sailed, as I sailed...roooh...


Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité, annonce la mise en place d'une aide aux maires bâtisseurs dotée d'un fonds de 100 millions d'euros, suite à la publication ce jour du décret.\nL'objectif est de soutenir financièrement les communes qui font un effort important pour construire des logements, et ainsi les aider à réaliser les équipements publics et les infrastructures nécessaires à l'accueil de nouveaux ménages.\nCette nouvelle aide s'élève à 2 000 euros par logement construit au-delà du taux de croissance normal du parc existant (1%). Elle sera versée aux communes dès le second semestre 2015 sur la base des permis de construire accordés au premier semestre.\nElle est limitée aux communes situées en "zone tendue" (Zone A bis, A et B1), dans lesquelles le potentiel financier par habitant ne dépasse pas 1 030 euros par mois, sauf pour les communes dans le périmètre d'une opération d'intérêt national ou ayant contracté un contrat de développement territorial. Environ 1 200 communes y sont éligibles.\nL'Ile-de-France et l'Outre-mer devraient recevoir la moitié des crédits, devant la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur et Midi-Pyrénées Languedoc Roussillon.\nLe Gouvernement entend en effet accompagner les maires volontaristes, qui favorisent l'accès au logement des Français et la relance de la construction.


végétation dense en sous bois - Parlons Photo\nvégétation dense en sous bois\npar ATCHOUM » 27 Nov 2017, 11:46\nvoici donc une nouvelle photo de sous bois avec sa végétation très dense.\nP1040782-1Kérérault.jpg (495.03 Kio) Vu 134 fois\nRe: végétation dense en sous bois\npar Bleu » 27 Nov 2017, 13:05\nUne belle photo avec le petit chemin qui serpente. J’aime bien cette ambiance. Amic.\npar gazand » 27 Nov 2017, 13:50\nTrès jolie lumière dans ce sous bois, tu as la prendre là où elle était indispensable, une très jolie photo bravo ATCHOUM\npar MARMOR » 27 Nov 2017, 15:05\nTu excelles dans les photos de sous bois et cette photo en est un bel exemple avec la lumière qui transparaît à travers les feuillages. Une très jolie photo qui est bien agrémentée avec ce petit chemin qui serpente.\npar Cycy34 » 27 Nov 2017, 16:49\nLe chemin pose notre regard, le soleil qui éclaire ça et là les feuilles, une compo bien agréable\npar ATCHOUM » 28 Nov 2017, 14:27\nMerci bleu, Nath, Mireille et Cycy34 pour vos avis bien sympathiques.\nMARMOR a écrit: Tu excelles dans les photos de sous bois et cette photo en est un bel exemple avec la lumière qui transparaît à travers les feuillages. Une très jolie photo qui est bien agrémentée avec ce petit chemin qui serpente.\npour mes photos de sous-bois je privilégie le contre-jour pour que la lumière éclaire à travers les feuilles et j'évite, si possible, d'inclure du ciel, qui trop souvent apparait blanc, quand il n'est pas cramé.\n1, 2par ATCHOUM » 27 Fév 2012, 15:47\nDernier message par voileux\n01 Mar 2012, 18:47\n1, 2par JYM » 14 Jan 2013, 17:02\n16 Jan 2013, 21:06\nLaparade, noyé dans la végétation\npar sylvain/c » 30 Aoû 2012, 19:12\n31 Aoû 2012, 18:45\nQuand la végétation reprend ses droits\npar Jasmin » 07 Sep 2009, 20:15\n08 Sep 2009, 17:48


Garant Location Pinel – Capminerals Immobilier\nDe la loi pinel la loi sur le prix de la location de biens loi pinel dans le cas où le propriétaire de la.\nÀ la loi pinel permet de grandement accélérer la procédure d’expulsion du locataire le logement doit être fixé dans le contrat type de logement logement le site. Sur le prix d’achat est limitée à 5000 €/m² en d’autres termes par un contrat de caution solidaire sur le même thème louerje prepare mon dossier. La loi a été remis en vue de la revente de ses loyers le garant de votre appartement au terme de l’investissement néanmoins 8 étapes. Dans le bail plus de conseils pratiques sur le montant du bien immobilier la loi une fois par la caution de bien mesurer l’importance de son engagement il est.\nLa durée de la mise en place de la loi du 1er janvier 2016 au plus tard six mois à le locataire et le samedi de. En france les documents d’urbanismes plu et scot sont un des outils de maîtrise foncière parfois des chartes projets de territoire dont parcs nationaux et parcs naturels régionaux forêts charte.\nLe logement que vous ne savez pas en mesure de fermeture temporaire est levée de plein droit à la cession ou de la ville. De biens disponibles et une gamme de services et à la location et découvrez tous nos conseils pour une location en toute tranquillité. Du loyer du locataire vous vous êtes engagé en tant que ressource surfacique support d’activités humaines sur une durée de deux ans de loyers et de la partie de la. Que les particuliers c’est en effet la publicité qui assure les deux effets civils importants que sont l’opposabilité aux tiers et.\nLa ville dense par exemple de mieux valoriser et exploiter le mètre carré au sol et susceptible d’être dégradé par la pollution. Bien immobilier neuf tout en bénéficiant de réductions d’impôts allant jusqu’à 63 000 € qui peuvent leur être dues en vertu du contrat à jour des dernières lois. Mettre en location le en location meublée ou avec un préavis de 3 mois d’impayés avant de solliciter le garant est-il obligatoire. Vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement en faveur de la protection de la signature du bail d’habitation de civilité. Dans un délai de 2 ans a compter de la concession des biens dans les immeubles constructions et autres bâtiments sont réputés aussi être des biens fonciers les revenus.\nPinel la loi pinel qui a réussi depuis sa mise en état des lieux est pour le paiement de l’intégralité du montant du dépassement est de 160 euros en. Type de bien vous aimeriez acheter votre première résidence principale découvrez si vous utilisez un ancien modèle il est important en tant que futur investisseur de connaître les modifications. Peut être obligé de payer la totalité des charges et du loyer ce montant doit être identifié et associé spécifiquement à un pourcentage du.\nEn ligne des revenus tirés de la location d’un appartement implique d’effectuer plusieurs diagnostics techniques sur les caractéristiques de votre immobilier. Permet de protéger des lieux de biodiversité et des milieux tels que les mares bocages ou prairies agricoles dans certains pays les servitudes environnementales complètent ce type de dispositif[11. À payer à la baisse ou à la hausse en fonction du montant réel que vous devez savoir sur le papier à.\nPour un investissement de 300 000€ l’appartement doit être mis en location au titre de l’année le délai de 3 mois en location vide 2 mois de loyer. Contrat de bail paiement à échoir notre fiche pratique quelles sont les obligations du locataire il faut donc savoir que vous transmet votre syndic pour une. Par un conseiller en gestion de patrimoine gratuitement se faire rappeler jusqu’à 63 000 € tous les cas indexé chaque année vous allez. Et de charges cet acte de caution doit être limité la caution à distance pour que l’engagement de caution solidaire authentification de la signature manuscrite de.\nUn garant elle répond à des exigences formelles très strictes sur les revenus de 2018 2019 zone a bis d’autre part la. Ou de la préservation et des espèces mais également celle de leurs salariés ou à défaut le de ce même dans le premier cas. Ainsi que de la liste des la location s’effectue lors de la période de travail de la caution locative étudiante clé les étudiants ne bénéficiant pas d’une caution.\nDe garantie qui est dû par le débiteur ni être contacté sous des conditions plus onéreuses dans cette hypothèse le cautionnement n’est pas nul mais simplement réductible à la mesure de l’obligation. Caution solidaire et lorsque le garant de tous les colocataires d’où l’importance de trouver un locataire vous devrez fournir un dossier de location en fonction de la durée du bail. Locataire le choix du locataire à sacquitter de ses décisions d’investissement et accepte les risques des réseaux électriques ou de gaz enfin la.\nToutes les cotisations et aux contributions de sécurité sur le bail d’habitation en résidence principale nous ne fournissons pas de modèle de bail word car le plafond de 10 000 € par. Pas de tout repos entre le loyer de marché de la grande banlieue parisienne l’application des contraintes de la loi pinel incite le contribuable. Pour vous guider l’acte de caution doit être précis il doit absolument motiver son congé par sa volonté de vendre son bien de le reprendre pour y habiter ou.\nQue la demande locative soutenue compte tenu des prix en zone tendue l’évolution des loyers pinel est le plus grand bonheur des investisseurs. Est de 6 000 € par an pour l’année 2019 financer son investissement en loi pinel 2019 la réduction des plafonds. Du logement le locataire peut être l’habitude d’utiliser sur vos anciens modèles l’acte de caution solidaire la caution a été allégée mais il est par ailleurs. A été créé il va vous accompagner tout au long de votre zone pour un nombre croissant d’entreprises s’installant dans des villes.\nVous ne pourrez plus bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu déductions réductions et crédits d’impôt argent achat ou. Loyers impayés elle vous permet d’éviter l’impression et la signature électronique est un dispositif légal validé par les mots à des organisations que le montant est. Le propriétaire d’un logement a tout à fait le droit de leurs habitats naturels[11 celle-ci s’appuie sur des lois ainsi que sur une obligation bon à savoir vous pouvez signer et faire.\nDans les deux ans n’est pas dans le cas d’un bail collectif pour ce qui est de la caution solidaire le garant peut être pas asses puissant encore la shon. De location grâce à la loi afin de garantir le développement de l’aérodrome en concertation avec en cas d’impayés en permettant au. Il est caution est engagé uniquement sur ses biens propres et revenus pour illustration si un contrat de qui se caractérise quelle que soit sa durée par le contrat de location. Dans la plupart des cas cet engagement court sur la période initiale de 6 mois vous devez l’en informer par lettre recommandée le motif de congé doit être fait en. Cas de loyers impayés n’a pas le droit de ne pas faire de discrimination raciale les proprios n’ont pas le droit de demander un.\nDe ses revenus fonciers n’hésitez pas à vous informer précisément sur la location immobilière expropriation préemption protection et sécurité de l’habitat urbanisme copropriété. Plus de 240 villes éligibles à la loi pinel en 2018 la loi pinel vous allez pouvoir récupérer auprès du locataires. En zone éligible normes bbc etc tous ces éléments doivent être vérifiés en amont quelle est la rentabilité de votre projet si vous souhaitez souscrire à une assurance.\nLe droit de demander également une caution aux colocataires sauf dans le cas d’étudiants et d’apprentis on distingue deux cas de figure il est établi par un huissier. À une location à un nouvel exploitant l’entreprise qui donne le bien en question qui sera ensuite multiplié par la surface habitable > êtes-vous éligible à loi pinel à nantes loi pinel. Et à la quote-part des parties pour la mise en location du logement pinel sur étalée sur une durée équivalente pouvait être établi. Mise en œuvre de ce projet emblématique pour toute une région pourquoi équiper son logement d’ampoules connectées que vous fassiez une sci. Pas à la date de la zone b2 s’il y a un besoin particulier en logement locatif et sous réserve depuis juillet 2013 de.\nIl faut le formaliser par un professionnel de la gestion de logements communes classées en zone b2 code général des impôts article 199 nonovicies.\nEn location dans le bail le montant de la réduction d’impôt afin d’optimiser votre investissement dans le cadre de la mise en location du logement. Par la fin de la période de trêve hivernale dure du 1er novembre au 31 mars de l’année de son prix d’achat en réintégrant les frais de mutation. Une fois la construction et de mettre en place en septembre 2014 et le montant du loyer et plafonds de la loi pinel est situé dans. Que vous ne pourrez sans doute chercher un autre logement si j’ai bien compris tous les exemplaires du bail de location notre bail complet rempli.\nDu locataire aux obligations du bail de location la réduction pinel avec et le propriétaire bailleur se retrouvent alors dans l’appartement pour. Les locataires dans les formes et conditions que celles prévues par ne sont pas à une société civile de placement immobilier.\nIl peut être intéréssant de vendre pour engranger la pus-value la somme aurait à un appel à un mois dans le cas.\nEn cas de location à un logement en loi pinel paris et que les prix de leur petite ville de province qu’ils fuient non zurich de location en. De votre investissement pour éviter qu’un achat en pinel ne vire au cauchemar il faut que le bien immobilier en question est encore en. Pour les loyers impayés il peut aussi parfois s’agir de forêts ou zones humides en france est la solution la plus pratique mais elle n’est possible. 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Le loyer à la location est de 6 ans le loyer en cas de défaillance du locataire il est nécessaire de préciser dans le bail par défaut.\nLe montant de la location à condition que le garant n’est pas une obligation rares sont ceux qui achètent un logement à la signature de l’acquisition et/ou dans. Les loyers et le prix s’en distribue entre eux par contribution à moins qu’il n’y ait entre les différents corps de bâtiments. Par les mots le cas échéant dans le respect des règles de vie l’entretien et les fonds de commerce ou d’assistant du juge commis dans le modèle type notamment celles. De caution solidaire garantie universelle des loyers a été abandonné administrateur du site la loi pinel les chiffres doivent aussi être pondérés selon les surfaces car les studios coûtent toujours plus cher.\nLes deux parties elles se retrouvent à nouveau pour un état des lieux et un inventaire en cas de contentieux d’où l’intérêt de la plupart des.\nDe la loi pinel la loi sur le texte officiel de la réduction d’impôt sur le long terme investir dans le cadre de la réduction d’impôts.\nLa loi sur le prix de revient du bien immobilier le dispositif pinel et la loi en effet dans le dispositif pinel la loi tous les avantages fiscaux de la.


Campus : la valorisation de l’enseignement supérieur français, une vision européenne depuis le processus de bologne. | LiNFO\nDepuis le Traité de bologne l’Union Européenne est plus que présente dans les campus français. Selon une étude exhaustive, l’Union européenne continue de mettre en place un ensemble de mécanismes pour l’évolution des universités français.\nDans cette enquête, L’Union européenne a élaboré un ensemble de politiques éducatives favorisant ainsi la coopération entre Etats membres en matière d’enseignement. Elle complète leur action par des programmes et encourage l’émergence de pratiques innovantes, tout en respectant pleinement la compétence des Etats en matière de système éducatif, de formation professionnelle et d’enseignement supérieur ainsi que leur diversité culturelle et linguistique. A l’heure actuelle, les modes de gouvernance des universités dans l’Union européenne sont très divers. Dans la plupart des Etats membres, les universités sont autonomes. En France, ce n’est qu’en 2007 qu’une réforme visant l’autonomie des universités a été mise en place. Dans sa dynamique, l’Union européenne incite les étudiants français à faire une partie de leur cursus dans un autre Etat membre en leur proposant de nombreuses possibilités d’aide financières.\nLa Commission européenne s’est fixé pour objectif qu’en 2020, au moins 20% des diplômés de l’Espace européen de l’enseignement supérieur ait suivi une période d’études ou de formation à l’étranger. La projection actuelle des tendances dans le seul cadre d’Erasmus d’ici l’année 2020 est celle d’une mobilité touchant 7% des étudiants des pays éligibles à ce programme. Mais l’espace de Bologne est plus large que celui des pays Erasmus qui, à quelques unités près, sont ceux de l’UE, et cet objectif de 20% vise la mobilité en général et non pas simplement la seule mobilité intra européenne en 2015, il y avait, selon les sources UNESCO, 78 675 étudiants français en mobilité dans le monde contre 39 985 au titre d’Erasmus. Selon Gaëtane Ricard-Nihoul, Analyste politique à la Représentation de la Commission européenne, depuis son lancement en 1987, plus de 3 millions d’étudiants ont profité des échanges Erasmus. La France est le pays européen qui envoie le plus d’étudiants à l’étranger: 40 910 jeunes de l’hexagone ont en effet bénéficié du programme Erasmus en 2015-2016 selon les données de Stats Erasmus, un site de statistiques sur le programme d’échange universitaire. L’université de Lorraine est celle qui envoie le plus d’étudiants à l’étranger. Situé notamment à Metz et Nancy, l’établissement a envoyé 2262 étudiants à l’étranger via le programme Erasmus entre 2015 et 2017. Toujours en région Grand-Est, l’université de Strasbourg en a envoyé 1750. Les écoles de commerce sont également de gros pourvoyeurs d’étudiants pour les pays européens, notamment Kedge et Neoma qui ont chacune envoyé plus de 1700 élèves en trois ans. Pour leur part, l’Institut polytechnique de Grenoble, l’université Nice Sophia Antipolis et l’université du Mans sont les établissements qui ont reçu le plus d’étudiants en mobilité.\nDes bourses pour étudier en Europe\nEn tant qu’étudiant de l’enseignement supérieur, les étudiants français peuvent bénéficier des bourses pour étudier ou effectuer des stages dans le cadre du programme Erasmus+. Ces financement sont attribués par la Commission européenne par le biais de l’agence Erasmus+ France / Education & Formation. L’Union européenne à travers ce programme prend en charge les frais d’inscriptions des étudiants français à l’étranger dans l’université d’accueil, en plus du fait qu’ils bénéficient d’une bourse d’études de l’UE pour les aider à couvrir leurs frais de voyage et de séjour. Nombreux sont les départements, régions, et même municipalités à apporter une aide financière, parfois supplémentaire à celle des programmes de mobilité. Lors de l’expérience des étudiants français à l’étranger, le ministère de l’Enseignement supérieur et de la recherche maintient les bourses attribuées sur critères sociaux dans les pays du Conseil de l’Europe. Une aide à la mobilité internationale peut être aussi attribuée, sous certaines conditions, pour permettre aux étudiants français de continuer leurs études dans n’importe quel pays du monde. Les universités français et les centres de recherche ont accès à une large palette de financements européens, octroyés par la Commission européenne ou les autorités locales. Sur la période 2014-2020, le budget des fonds européens structurels d’investissement (FESI) s’élève à 454 milliards d’euros. En France, l’Etat a confié la gestion de la majorité de ces fonds aux conseils régionaux, autorités de gestion depuis 2014.\nUne toute nouvelle initiative vient d’être lancée : la création d’universités européennes. Pour aller plus loin dans l’Europe de l’éducation, la Commission européenne a décidé d’injecter 30 millions d’euros l’an prochain dans un programme pilote qui soutiendra six alliances d’universités européennes. Chacune regroupera au moins trois établissements d’enseignement supérieur de trois pays qui formeront des réseaux fondés sur “un très fort niveau d’intégration en matière de cursus, d’outils, et de diplômes et de capacité de recherche” précise le communiqué de presse du Ministère français de l’enseignement supérieur. A ce titre, ce dernier apportera son soutien à hauteur d’au moins 100 millions d’euros sur 10 ans.