La saisie immobilière d’un lot\nI. Régime légal de la saisie immobilière\nA. Appréhension du bien\n1. commandement de payer valant saisie.\n2. Procès verbal de description\nB. orientation de l’exécution : vente amiable ou judiciaire\n1. l’audience d’orientation\n2. cahier des conditions de la vente établissement et dépôt\nC. La vente amiable sur autorisation Judiciaire\nD. La vente forcée\n3. Consignation du prix ; paiement provisionnel au créancier prioritaire\n4. Cas de folle enchère\n5. La distribution du prix.\nII. saisie immobilière d’un lot de copropriété\nA. saisie immobilière a l’initiative du syndicat\n1. Autorisation au syndic d’engager la saisie immobilière\n2. Ordre du jour de l’assemblée\n3. cahier des conditions de la vente ; clause dite de « solidarité »\n4. Le syndicat adjudicataire forcé\nB. saisie immobilière à la requête d’un créancier tiers\n1. les missions du syndic\n2. opposition et mise en œuvre du privilège spécial\nC. Le cas particulier de l’assureur « paiement des charges »\nD. créances non garanties par le privilège spécial\nLes syndics doivent connaître les grands traits du régime de la saisie immobilière d’un lot de copropriété car cette procédure d’exécution concerne toujours plus ou moins le syndicat, selon qu’elle pratiquée\n- À la requête du syndicat pour le recouvrement de provisions et charges impayées par le saisi\n- A la requête d’un tiers créancier du saisi alors que le syndicat est également créancier du saisi\n- A la requête d’un tiers créancier du saisi alors que celui ci n’est redevable d’aucune somme envers le syndicat.\nLe régime de la saisie immobilière a été profondément modifié par l’Ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 et le décret du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble. Voir l’Ordonnance ; Voir le décret\nCes textes ont fait l’objet d’une circulaire d’application du 14 novembre 2006. (Voir la circulaire)\nNous exposons en premier lieu les grands traits du droit commun de la saisie immobilière en signalant les particularités, voire les pièges que les syndics doivent connaître.\nMais, par ailleurs, le statut de la copropriété comporte des dispositions spécifiques fixant les conditions auxquelles le syndic doit se conformer pour engager une procédure de saisie immobilière d’un lot, ou pour sauvegarder les droits du syndicat créancier à l’occasion d’une saisie immobilière effectuée à la diligence d’un autre créancier.\nLa saisie immobilière relève désormais du Juge de l’Exécution.\nLe nouveau régime comporte des dispositions assurant la protection du saisi sans porter atteinte aux intérêts des créanciers.\nIl s’agit plus exactement de rendre le bien indisponible à l’égard du débiteur.\nIl est délivré au débiteur. Lorsque le bien saisi est propre à l’un des époux mais constitue le logement familial, il doit être délivré aussi à l’autre époux.\n- la possibilité de rechercher un acquéreur de l’immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra être conclue qu’après autorisation du Juge de l’exécution\n- l’intervention possible d’un Huissier de Justice et l’obligation de le laisser pénétrer dans les lieux afin de dresser un Procès Verbal de description de l’immeuble\n- la possibilité pour le débiteur de bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle s’il remplit les conditions de ressources\n- la possibilité pour le débiteur personne physique, s’il s’estime en situation de surendettement, de saisir la commission de surendettement des particuliers (art. L 331-1 du Code de la Consommation)\n- L’obligation, lorsque le bien fait l’objet d’un bail, d’avoir à indiquer à l’Huissier de Justice, les nom, prénom et adresse du preneur ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.\nLe commandement doit être publié dans les 2 mois de sa délivrance au bureau des hypothèques compétent. Il en résulte des effets importants :\n- l’indisponibilité du bien,\n- la saisie de ses fruits\n- la restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur.\nà l’égard des tiers ces effets courent à compter de la publication du commandement. Il en résulte l’inopposabilité, notamment, des inscriptions de sûretés postérieures.\nC’est un avantage précieux lorsque le syndic a commis la faute de ne pas procéder en temps utile à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat après notification au débiteur d’une mise en demeure dans les conditions prévues par l’article 19 de la loi de 1965.\nA l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux désignés dans le commandement afin de dresser un procès-verbal de description, dans les conditions prévues par les articles 20 et 21 de la loi du 9 juillet 1991 susvisée.\n2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;\n3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;\n4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant.\nL’huissier de justice peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité.\nQuand le bien et un lot de copropriété, le procès-verbal de description ne se borne pas à l’indication des coordonnées du syndic. Nous reviendrons sur ce point par la suiute.\nLe nouveau régime n’impose pas la vente du bien saisi aux enchères publiques. Cette pratique théoriquement excellente a donné lieu à des pratiques scandaleuses par le biais d’ententes entre des candidats acquéreurs des divers biens affichés pour une audience des criées.\nLe créancier poursuivant doit ensuite, dans le délai de 2 mois assigner, devant le Juge de l’Exécution, le débiteur à une audience d’orientation.\nL’orientation de la procédure de saisie est une innovation remarquable de la réforme. Tout en assurant la sécurité juridique du créancier, elle « humanise » l’exécution en permettant la vente amiable du bien saisi à un prix convenu et à un acquéreur qui peut être choisi dès lors que le prix permet de payer le principal, let intérêts et les frais mais à la charge du débiteur.\nDans certains cas, elle peut même profiter au(x) créancier(s) en éliminant le risque lié à la vente aux enchères.\nL’assignation doit être délivrée à l’ensemble des créanciers inscrits, révélés par la levée d’un état au bureau des hypothèques au moment de la publication du commandement de saisie.\nL’assignation doit être délivrée dans un délai compris entre 1 et 3 mois avant la date d’audience.\nElle comprend des mentions obligatoires à peine de nullité :\n- Principalement le montant de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste\n- Encore aussi l’indication de la possibilité de demander au Juge de l’Exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes\n- Et celle de la possibilité de bénéficier de l’aide juridictionnelle.\nDans un délai de 5 jours de sa délivrance au débiteur, chacun des créanciers inscrits doit être assigné à comparaître à l’audience d’orientation.\nL’assignation doit comporter sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au Greffe du Juge de l’Exécution, et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription.\nLorsque le créancier poursuivant est un tiers, et que le syndicat est lui-même créancier, inscrit ou non, le syndic doit être en mesure de présenter un décompte précis et conforme aux règles régissant la mise en jeu du privilège spécial du syndicat. Nous reviendrons plus sur cette importante question.\nL’évocation du privilège spécial incite à s’interroger sur l’opportunité pour les créanciers autres que le syndicat de provoquer l’intervention de celui-ci lorsqu’aucune inscription ne figure sur l’état. En effet, le privilège est occulte et le créancier poursuivant, - et a fortiori les autres -, peuvent avoir la mauvaise surprise d’une mise en œuvre de privilège pour un montant récent et important.\nLa mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations aux créanciers inscrits est portée en marge de la copie du commandement publié aux hypothèques, dans les 8 jours de la dernière signification en date.\nLe créancier poursuivant, rédacteur du cahier des conditions de la vente, doit le déposer au Greffe dans les trois jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation au débiteur saisi.\nOn doit y trouver à peine de nullité :\n- Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus, ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires\n- La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès verbal de description\n- Les indications relatives aux baux consentis sur le bien par le saisi\nLes créanciers inscrits disposent d’un délai de 2 mois, à compter de la dénonciation du commandement de payer, pour déclarer leur créance par acte d’Avocat déposé au Greffe et accompagné du titre de créance et du bordereau d’inscription.\nA noter qu’un créancier ayant inscrit une sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer mais avant la publication de la vente peut intervenir à la procédure en déclarant, sous les mêmes formes, sa créance arrêtée au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration doit être faite par acte d’Avocat déposé au Greffe du Juge de l’Exécution dans un délai de 15 jours suivant l’inscription et doit être dénoncée au créancier poursuivant et au débiteur.\nOn remarque au passage que, désormais, c’est au créancier poursuivant qu’il appartient de se faire remettre par le Greffe copie de l’ensemble des créances produites et de dresser un état des créances, ordonnées selon leur rang, qui devra impérativement être remis au Greffe 15 jours au moins avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable.\nA l’audience d’orientation, le débiteur peut comparaître en personne, sans le concours d’un avocat. Cela fait peser sur le Magistrat une sorte d’obligation de conseil, ou plus exactement de contrôle de la bonne compréhension du déroulement de l’audience.\nLe Juge peut autoriser la vente amiable si le débiteur en a fait la demande.\nLe débiteur peut également solliciter la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de sa situation de surendettement.\nA défaut c’est la solution de la vente judiciaire qui est adoptée.\nLe Greffe procède à la notification du Jugement. Il est susceptible d’appel dans les 15 jours de celle-ci.\nSi le Juge autorise la vente amiable il fixe dans son Jugement le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions du marché ainsi que, le cas échéant les conditions particulières de la vente, il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai ne pouvant excéder 4 mois.\nLa procédure est suspendue pendant ce délai.\nSi le bien est vendu à l’amiable, un acte préparatoire est à établir comme dans le cas d’une vente ordinaire. L’acte notarié n’est préparé qu’après consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés. Les sommes versées par l’acquéreur sont consignées et acquises aux créanciers participant à la distribution.\nUne audience de rappel se tient dans laquelle le Juge s’assure que :\nL’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées\nLe prix a été consigné\nL’état ordonné des créances a été dressé\nIl ordonne la radiation des hypothèques. Le jugement rendu n’est pas susceptible d’appel.\nSi aucune convention préparatoire n’est présentée à l’audience de rappel, le Juge ne peut accorder de délai supplémentaire que si le demandeur justifie néanmoins d’un engagement écrit d’acquisition, ce nouveau délai ne pouvant excéder 3 mois.\nLe débiteur doit rendre compte de ses démarches à la demande du créancier poursuivant. Celui ci peut, à tout moment, assigner le débiteur pour faire constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure.\nDans un tel cas le Juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui doit se tenir dans un délai entre 2 et 4 mois.\nOn note ici encore que le texte veille à maintenir un strict équilibre entre les situations opposées du créancier poursuivant et du débiteur saisi.\nA défaut de pouvoir constater la vente amiable le Juge ordonne la vente forcée.\nElle intervient dans le cas où le débiteur n’a pas sollicité l’autorisation de vendre amiablement ou lorsque la vente amiable n’a pu aboutir.\nNous nous bornerons ici à mentionner les principales phases de l’opération en soulignant les questions intéressant les copropriétés.\nLe Juge fixe la date de l’audience d’adjudication dans un délai de 2 à 4 mois à compter du prononcé de sa décision. Il fixe les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant. Un report de la vente ne peut être accordé que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement.\nLe débiteur peut demander la modification du montant de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, en cas d’insuffisance manifeste.\nLe nouveau régime prévoit comme auparavant que le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Lorsque c’est le syndicat des copropriétaires qui est créancier poursuivant, cette disposition posé des problèmes pratiques évidents. Le syndic doit rappeler cette disposition lors de l’assemblée appelée à décider la saisie immobilière et proposer les solutions possibles. Il doit recommander un montant de mise à prix raisonnable. Nous reviendrons sur ces points.\nSi le Juge a décidé une augmentation du montant de la mise à prix, à défaut d’enchère sur le prix modifié, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.\nLe créancier poursuivant ne peut donc être engagé pour un montant supérieur à la mise à prix qu’il a proposée en cas d’absence d’enchères.\nL’avocat dernier enchérisseur est tenu de donner au Greffier avant l’issue de l’audience l’identité de son mandant.\nLa possibilité de surenchérir après l’adjudication est conforme à l’intérêt du débiteur comme à ceux du créancier poursuivant.\nLe délai de surenchère du dixième est porté à 15 jours. La surenchère implique une nouvelle audience, avec publicité à l’initiative du surenchérisseur, dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. Celle-ci doit être dénoncée dans les 3 jours à l’ensemble des parties, par acte d’Huissier.\nL’audience se déroulera sur la mise à prix modifiée ; Aucune nouvelle surenchère ne sera recevable et la vente sera définitive.\nLe prix, dans tous les cas, doit être consigné dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive à peine de réitération des enchères.\nAprès la publication du titre de vente et au vu d’un état hypothécaire, le créancier de 1er rang figurant dans l’état ordonné des créances, peut demander à être payé à titre provisionnel pour le principal de sa créance.\nQu’en est-il lorsque le syndicat des copropriétaires est créancier non poursuivant, mais doté du privilège spécial ? En vertu de l’article 2374 du Code civil, il prime tous les créanciers pour l’année de charges en cours et les deux précédentes années échues (par exemple 2012 en cours, 2011 et 2010). Il vient ensuite en concours avec le vendeur et, éventuellement, le prêteur de deniers, pour les deux années antérieures (2009 et 2008).\nSous l’ancien régime de la saisie immobilière, une pratique fréquente était l’insertion dans le cahier des charges de dispositions relatives au « Paiement provisionnel du syndicat des copropriétaires » :\nPassé le délai de six mois après l’adjudication définitive, le syndicat des copropriétaires pourra par l’intermédiaire de son avocat, demander au Bâtonnier, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre provisionnel de sa créance garantie par l’article 2103-1° bis alinéa 2 du Code civil.\nA l’appui de sa demande, il devra fournir : [….]\nIl suffit de s’en tenir à la lecture du texte :\nLe créancier de premier rang peut demander le paiement provisionnel\nLe syndicat des copropriétaires est créancier de premier rang dans la limite de sa créance au titre de l’exercice en cours et des deux années antérieures\nDans cette limite il peut donc prétendre au paiement provisionnel.\nPAIEMENT PROVISIONNEL DU CREANCIER DE PREMIER RANG\nAprès la publication du titre de vente, le créancier de premier rang, pourra par l’intermédiaire de son avocat, demander à la CARPA d’AIX EN PROVENCE, consignataire, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre provisionnel de sa créance en principal.\n- la copie de l’état ordonné des créances.\nLes frais de poursuite taxés sont aussi payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix et, comme par le passé, s’agissant des frais préalables à la vente, il doit en être fourni justificatif au Greffe avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication définitive.\nLe Jugement d’adjudication est notifié par le Greffe au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé contestation.\nLe titre de vente, consiste dans l’expédition du cahier des conditions de la vente revêtu de la formule exécutoire ; il est délivré par le Greffier à l’adjudicataire et, s’il le demande, au créancier poursuivant ; il est publié au bureau des hypothèques soit par l’un, soit par l’autre.\nDans le cas où le prix n’aurait pas été consigné, ni les frais payés, la vente se trouve être résolue de plein droit et l’adjudicataire défaillant sera tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de revente, si celui-ci est moindre. Le bien sera remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit, voire même du débiteur saisi.\nToute personne intéressée à provoquer la remise en vente se fera délivrer un certificat de carence par le Greffe, qu’il fera signifier au saisi, à l’adjudicataire et le cas échéant au créancier ayant sollicité la vente.\nL’adjudicataire peut contester le certificat dans un délai de 15 jours à compter de sa signification. La décision du Juge sur cette contestation est sans appel possible.\nLe Greffe avise l’ensemble des parties de la date d’audience sur réitération des enchères, par lettre recommandée avec accusé de réception.\nLes formalités de publicité sont réitérées et le jour de l’audience les enchères sont réitérées dans les conditions des articles 72 à 82 du Décret du 27 Juillet 2006.\nLe créancier poursuivant, en l’absence de paiement préférentiel et dans le cas de pluralité de créanciers répondant aux conditions de l’article 2214 du Code Civil, notifie dans le mois suivant la publication du titre de vente, une demande d’actualisation des créances aux créanciers inscrits, ainsi que, s’il en a connaissance, aux créanciers énumérés au 1°Bis de l’article 2374 (notamment le syndicat des copropriétaires), et à l’article 2375 du Code Civil.\nLe décompte actualisé doit être produit par conclusions d’avocat dans les 15 jours de la demande.\nEn pratique, dans le cas du syndicat des copropriétaires, cela portera essentiellement sur le montant des charges et travaux qui n’auraient pas été pris en compte dans la déclaration de créance et qui seraient échus depuis cette dernière et jusqu’à la vente.\nIl appartient à la partie poursuivante d’élaborer un projet de distribution qu’elle doit notifier aux créanciers et au débiteur dans le mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance. Une éventuelle contestation peut être formée par acte d’avocat auprès de la partie poursuivante.\nA défaut de contestation ou de réclamation dans les 15 jours de la notification, toute partie au projet de distribution peut solliciter l’homologation par le Juge, par voie de requête dans les 15 jours à peine d’irrecevabilité.\nLe Juge de l’Exécution confère force exécutoire au projet après vérification de ce que les créanciers parties à la procédure et le débiteur aient pu valablement faire valoir leurs contestations ou réclamations.\nEn cas de contestation il appartient au requérant de convoquer les créanciers et le débiteur dans le délai de 15 jours à 1 mois de la 1ere contestation.\nSi un accord intervient sur la distribution du prix il en est dressé procès verbal et, à la requête de la partie la plus diligente, le Juge de l’Exécution confère force exécutoire après en avoir vérifié la régularité.\nA défaut de Procès Verbal d’accord la partie poursuivante, ou en cas de carence toute partie intéressée, saisit le Juge de l’Exécution et expose les difficultés rencontrées, sollicitant la distribution Judiciaire.\nC’est, dans ce cas, le Juge qui établira l’état des répartitions.\nComme on peut le voir cette procédure devient plus technique encore que la précédente pratique des saisies immobilières et contraindra le poursuivant au respect très strict des multiples délais imposés par les textes.\nLa créance devra être parfaitement établie et justifiée, dès le dépôt du cahier des conditions de la vente, et les pièces justificatives de l’actualisation de la créance devront impérativement être rassemblées très rapidement après l’audience d’adjudication.\nDans tous les cas de figure la saisie immobilière d’un lot de copropriété se présente comme une procédure devant aboutir à la vente d’un lot.\nDepuis la réforme récente il peut s’agir d’une vente amiable sous contrôle judiciaire. Les formalités prévues pour l’information préalable de l’acquéreur, puis pour l’information du syndicat et la sauvegarde de ses intérêts financiers sont identiques à celles imposées par n’importe quelle mutation de la propriété du lot.\nDans un Cahier des conditions de vente sur saisie immobilière poursuivie par devant le Juge de l’exécution du TGI d’Aix en Provence on trouve la clause suivantes :\nDans le cas où l’immeuble vendu dépend d’un ensemble en copropriété, il est rappelé qu’en conformité avec le Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6, l’adjudicataire est tenu :\n- de notifier au Syndic de la copropriété (soit par lui-même soit par le Notaire qui a établi l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire) l’acte ou décision qui, suivant les cas, réalise, atteste, constate le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot ou la constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation.\nEn conséquence, l’adjudicataire devra notifier le jugement au syndic dès que l’adjudication sera définitive, par lettre recommandé avec avis de réception, en y portant la désignation du lot ou de la fraction de lot, les noms prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou titulaire du droit, et, le cas échéant, le mandataire commun, si cette adjudication est faite au profit de plusieurs personnes ayant constitué une société propriétaire ou encore au profit de plusieurs indivisaires comme en cas d’usufruit.\nL’avocat de l’adjudicataire est tenu de présenter à l’avocat poursuivant un certificat du syndic de copropriété ayant moins d’un mois de date, attestant que le ou les saisis sont libres de toute obligation à l’égard du syndicat.\nA défaut d’avoir obtenu ledit certificat, l’avocat de l’adjudicataire est tenu de notifier au syndic de la copropriété tel acte ou décision qui, suivant les cas, atteste ou constate le transfert de propriété.\nCette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 modifiée, qui devra être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, lors de l’adjudication, au Syndic de la copropriété par l’avocat poursuivant et permettant audit syndic, avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, de former l’opposition par acte extrajudiciaire valant mise en oeuvre au profit des syndicats des copropriétaires du privilège immobilier spécial mentionné à l’article 19-1 de la même loi et prévu par l’article 2374 du Code Civil.\nToutes les stipulations du règlement de copropriété et, le cas échéant, de ses avenants ou annexes, s’imposeront à l’adjudicataire, même en cas de divergences avec les stipulations du présent cahier des conditions de vente.\nLorsque la saisie aboutit à une vente judiciaire, le syndic est amené à fournir préalablement les mêmes éléments d’information mais ils sont insérés dans le cahier des conditions de la vente par l’avocat poursuivant. Il s’avérera nécessaire de les actualiser car il peut exister un délai significatif entre l’établissement de l’état daté et l’audience d’adjudication.\nAprès l’adjudication il appartient à l’avocat poursuivant de notifier le transfert de propriété au syndic et lui adresser l’avis prévu par l’article 20 de la loi.\nLorsque la saisie immobilière du lot est réalisée à l’initiative du syndicat pour le recouvrement de charges impayées il faut rappeler en outre les conditions dans lesquelles le syndic doit être habilité par l’assemblée générale à poursuivre la vente du lot du débiteur de charges.\nDans de nombreux cas, le syndicat, créancier inscrit ou non, n’a pas pris l’initiative de réaliser la saisie immobilière. Il doit donc, en sus de la réalisation des prestations décrites ci-dessus, intervenir pour obtenir paiement des charges impayées dans une saisie immobilière diligentée par un autre créancier du copropriétaire débiteur. A cette occasion il fait prévaloir son privilège spécial.\nLes syndics doivent avoir conscience de la nécessité d’apporter un soin particulier à la mise en œuvre des formalités imposées dans le cas de la saisie immobilière d’un lot. La responsabilité du syndic peut être lourdement engagée à l’égard du syndicat comme à l’égard des autres créanciers, voire du débiteur saisi dans quelques cas. Les sommes en cause sont toujours relativement importantes et les parties à l’opération sont généralement peu soucieuses de faire abandon de leurs prérogatives.\nLa saisie aux fins de vente d’un bien immobilier est une mesure grave.\nC’est le cas a fortiori lorsque le syndicat des copropriétaires est amené à envisager cette procédure d’exécution à l’encontre de l’un des membres de la communauté immobilière.\nOn a toujours considéré que le créancier commet un abus de droit en utilisant un moyen d’exécution disproportionné par rapport à l’importance de sa créance. C’est bien entendu le cas pour un syndicat de copropriétaires lorsqu’il apparaît que le recouvrement de la créance pouvait être effectué par des voies plus douces.\nGénéralement, la nécessité de recourir à la saisie immobilière trouve son origine dans le défaut de paiement d’appels de fonds importants au titre de travaux ou opérations exceptionnelles, et beaucoup plus rarement dans l’accumulation de retards de paiement des provisions sur charges ordinaires.\nEn principe, le syndic aura donc fait le nécessaire pour assurer la mise en place des garanties du syndicat, notamment l’hypothèque légale après délivrance de la mise en demeure visée par l’article 19 de la loi. Il aura également fait le nécessaire pour engager la procédure de recouvrement devant la juridiction compétente.\nLa saisie immobilière présente l’avantage de permettre au syndicat de prendre l’initiative pour la mise en œuvre du privilège spécial lorsqu’il existe un autre créancier inscrit. A défaut, les copropriétaires doivent attendre le bon vouloir de ce créancier qui n’est pas toujours pressé lorsqu’il s’agit d’un établissement financier. Nous reviendrons sur cette question et notamment sur la date à retenir pour la mise en œuvre du privilège qui résulte normalement de la délivrance d’une opposition après notification au syndic de l’avis prévu par l’article 20 de la loi\nEn vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exercer sans autorisation de l’assemblée les actions syndicales en recouvrement des charges et mettre en œuvre les voies d’exécution forcée. Mais le texte comporte une exception pour la saisie en vue de la vente d’un lot.\nLa procédure de saisie immobilière exige le concours d’un avocat spécialisé. Il peut s’agir de l’avocat qui a été chargé du recouvrement ou de son correspondant habituel pour les saisies immobilières.\nLe syndic doit bénéficier de ce concours dès le moment de la préparation de l’assemblée appelée à autoriser la saisie.\nLes modalités d’établissement de la décision d’autorisation ont fait l’objet dans le passé de quelques controverses. La mise en œuvre de la saisie immobilière d’un lot est désormais mieux encadrée. Mais les sources sont diverses :\nIl faut prendre en considération d’abord le nouveau régime de la saisie immobilière puisque la saisie n’aboutira pas forcément à une vente aux enchères. Sous les réserves que nous avons formulées plus haut, le syndicat se trouve finalement en présence d’une vente classique à l’occasion de laquelle il va pouvoir récupérer le montant de sa créance.\nMais le particularisme de l’orientation de la saisie n’aura d’effet qu’au moment de l’audience d’orientation. Il faut d’abord faire pratiquer la saisie immobilière.\nLe décret du 14 mars 2005 et l’arrêté de la même date fixent le régime de la dépréciation des créances du syndicat\nArticle 4 du décret comptable\n« Les dépréciations de créances douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. »\nArticle 10 Classe 4 de l’arrêté comptable\n« Le compte 49 «Dépréciation des comptes de tiers» comprend deux comptes : 491 « Copropriétaires » et 492 « Personnes autres que les copropriétaires ». Ils enregistrent les montants qu’il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. »\nLe décret du 20 avril 2010 a apporté deux modifications importantes au décret du 17 mars 1967 :\nL’article 5-2 est ainsi rédigé :\n« Art. 5-2.-Pour l’application du 1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. »\nJusqu’à présent l’article 5-2 faisait référence à l’année civile. Le syndic devait remanier les comptes lorsque l’exercice du syndicat créancier courait du 1er juillet au 30 juin par exemple. Bien entendu le syndic doit respecter strictement le rattachement des charges et produits à l’exercice.\n- « 10°[…]\n- « 11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;\n- « […]\nDate souhaitable de l’assemblée\nÀ quel moment cette assemblée doit-elle être réunie ?\nUne première évidence est que le syndicat lui-même doit avoir la certitude de l’existence de sa créance et de son montant en principal. La prudence commande alors de ne convoquer l’assemblée qu’après obtention d’une décision judiciaire exécutoire.\nIl a été jugé que le syndicat pouvait autoriser le syndic avant d’avoir obtenu un titre exécutoire (CA Versailles 18-01-2001 Administrer novembre 2001 note Bouyeure). L’article 4 du décret du 14 mars 2005 conduit à penser qu’il est au moins nécessaire d’avoir préalablement « mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement ».\nLa Cour de cassation ( Cass 3e 15-02-2006-1 ) écarte l’adoption par l’assemblée d’une décision « passe-partout » donnée par avance au syndic pour tout cas de recouvrement venant à se présenter :\n« Qu’en statuant ainsi, alors qu’une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s’appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »\nLa solution raisonnable est donc de tenir l’assemblée aussitôt après le prononcé d’une décision susceptible de devenir rapidement exécutoire.\nDe l’article 11-I-11° il ne faut retenir comme projets de résolution à inscrire obligatoirement à l’ordre du jour que l’autorisation de saisir et la mise à prix. En effet il peut y avoir saisie immobilière et vente du lot sans aucun risque de perte financière quand l’hypothèque légale a été inscrite et a fortiori quand il n’existe pas d’autre créancier inscrit.\nCe sont d’ailleurs les deux décisions liées étroitement à la procédure de saisie. L’estimation des sommes définitivement perdues est l’affaire des copropriétaires. Son approbation permet de rendre opposable à tous les copropriétaires un appel de refinancement égal au montant approuvé.\nQuand le risque de perte financière existe, il convient de le déterminer avec le concours de l’avocat. Il faut passer les opérations comptables conformément aux dispositions du décret et de l’arrêté.\nL’assemblée générale doit être appelée à constater le risque de perte, approuver son montant et autoriser le syndic à effectuer l’appel de fonds nécessaire pour reconstituer la trésorerie syndical.\nLe mécanisme de dépréciation n’entraîne pas abandon de la créance. Il convient donc de veiller à la « mémoire de la créance ».\nDans la pratique, il faut ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée d’autres questions.\nLes copropriétaires doivent être informés du risque pour le syndicat créancier poursuivant d’être déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix en l’absence d’enchérisseur.\nC’est bien entendu au moment de la fixation du montant de la mise à prix que cette question peut faire débat. On ne doit pas oublier que le débiteur saisi a la faculté de contester le montant de la mise à prix. Il faut donc parvenir à une estimation au « juste prix ».\nIl est possible aussi d’évoquer le conduite à tenir dans l’hypothèse où le syndicat se trouverait adjudicateur. Les syndics professionnels ont la pratique courante d’insérer une résolution leur donnant en quelque sorte un mandat de revente du bien et fixant très prématurément, - c’est le moins qu’on puisse dire -, le taux de leur commission à ce titre.\nSans écarter la possibilité ultérieure de charger le syndic de la revente, nous estimons qu’il n’y a pas lieu de traiter cette question avant même le début de la procédure de saisie. Le syndic doit être maintenu aussi longtemps que possible dans sa fonction de mandataire social du syndicat et en toute indépendance de la fonction marchande.\nOn peut d’ailleurs noter qu’après adoption d’un tel mandat de revente, le syndicat n’ayant pas renouvelé ensuite le mandat de ce syndic pourrait se trouver lié pour la revente à un professionnel écarté de la gestion syndicale !!! La situation deviendrait alors burlesque.\nAutorisation au syndic en vue de la saisie immobilière des lots 37 et 42\nLe syndic indique que par arrêt de la Cour d’appel de …… en date du ………, M. Dupont a été condamné à payer au syndicat la somme de 23 243 € au titre des charges impayées pour les lots 37 et 42 ; que Me ……., huissier, a été chargé de la signification de cette décision et de son exécution.\nIl sera certainement nécessaire de constater la carence du débiteur dans le paiement des sommes dues.\nIl y aura donc lieu de faire procéder à la saisie immobilière des dits lots. Le syndicat des copropriétaires devra faire l’avance de frais de procédure de saisie immobilière. En cas d’absence d’enchérisseur lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire pour le montant la mise à prix.\nCette opération exige une décision d’autorisation de l’assemblée appelée à délibérer sur les projets de résolution suivants :\nL’Assemblée Générale autorise son syndic en exercice, assisté de Me …….avocat, à engager à la requête du syndicat, une procédure de saisie immobilière des lots 37 et42 appartenant à M. Dupont dès lors qu’il aura été constaté que la tentative d’exécution de l’arrêt de la Cour d’appel en date du ….est demeurée vaine.\nL’assemblée décide de fixer à ……….€ le montant de la mise à prix.\nRésolution 2 (le cas échéant)\nLe montant de sommes estimées définitivement perdues au sens du compte n°491 de l’état financier du Syndicat des Copropriétaires, tel qu’entendu par le décret du 14 mars 2005, complété par l’arrêté du 15 mars 2005, s’élève à … €\nL’assemblée autorise le syndic à effectuer un appel de fonds de ce montant auprès des autres copropriétaires, réparti au prorata des tantièmes des parties communes\nIl est également possible d’utiliser pour tout ou partie les fonds provenant de l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires antérieurement effectué.\nNous évoquerons ultérieurement les solutions qui sont retenues en ce qui concerne l’adjudication au profit du syndicat en l’absence d’enchérisseur.\nA propos de l’établissement du cahier des conditions de la vente à l’initiative du syndicat créancier, nous devons évoquer la pratique ancienne d’insérer dans ce cahier une clause improprement qualifiée « clause de solidarité ». Elle a pour effet de mettre à la charge de l’acquéreur, en sus du prix, la paiement de la totalité des charges impayées par le débiteur saisi. Le montant précis de cette obligation doit bien entendu figurer dans le cahier des conditions. Nous rappelons que le privilège spécial du syndicat a été créé par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994.\nOn trouve encore maintenant la véritable clause de solidarité dans les règlements de copropriété anciens. Elle jouait dans tous les cas de mutation de la propriété d’un lot en stipulant que l’acquéreur était de plein droit tenu au paiement des charges impayées par le vendeur.\nSous cette forme, et pour les ventes amiables, la clause de solidarité a été déclarée non écrite par la Cour de cassation (Cass. civ. 3e 01/07/1980 RDI 1980 457 note Givord et Giverdon).\nEn revanche, pour les ventes par adjudication, il a été jugé que le cahier des charges était une convention opposable à l’adjudicataire qui avait eu la possibilité da prendre connaissance de la clause avant la vente aux enchères. Il n’y avait d’exception que dans les cas où la clause ne figurait dans la version initiale du cahier des charges mais avait été insérée à la suite d’un « dire » quelques jours parfois avant l’audience d’adjudication.\nLa 2e chambre de la Cour de Cassation (Cass. civ. 2e 18/01/1995 ) a jugé au contraire qu’elle était contraire aux dispositions des articles 2093 et 2094 du Code civil en ce qu’elle modifiait l’ordre de paiement des créanciers. Cela est tout à fait exact\nLa Cour de cassation confirme ici sa position exprimée dans un précédent arrêt du 21-12-2000 :\n« Mais attendu qu’ayant relevé que l’adjudicataire avait eu connaissance du cahier des charges dont il avait accepté toutes les clauses et conditions et qui n’avait pas été contestées en temps utile, la cour d’appel a exactement retenu qu’il ne pouvait en discuter leur exécution qui s’imposait à lui ; »\nOn trouve dans l’exposé des moyens une allusion claire aux critiques formulées. L’arrêt d’appel les a écartées brutalement :\n« QU’il est vain pour Monsieur et Madame X... en s’appuyant sur des thèses doctrinales tendant à démontrer que l’adjudicataire serait recevable à contester la validité des clauses contenues dans le cahier des charges notamment celle dite de solidarité de prétendre sur le fondement de la violation des articles 1129 et 1591 du Code civil ainsi que des articles 701 et 714 de l’ancien Code de procédure civile à l’annulation de la clause n° 7 incriminée »\nIl est pourtant bien vrai que cette clause a eu pour effet dans le passé de procurer au syndicat des copropriétaires le « superprivilège » qui lui avait été retiré. Si l’enchérisseur s’est fixé un plafond de 500 000 €, et s’il est contraint de verser 25 000 € au syndicat au titre d’un arriéré de charges, il limite logiquement son offre à 475 000 € . C’est éventuellement le créancier inscrit en premier rang qui est victime du mécanisme.\nC’est en partie pour cette raison que le privilège spécial du syndicat a été rétabli.\nLes praticiens ont eu conscience des effets économiques de l’insertion de cette clause dite de solidarité dans le cahier des charges, devenu le cahier des conditions de la vente, puisque l’Ordre des avocats au Barreau de Nice avait établi un modèle de cahier des charges excluant la clause de solidarité.\nDans l’arrêt rapporté on lit à nouveau\nMais attendu qu’ayant relevé que le cahier des charges, que toute personne, y compris l’adjudicataire, peut consulter avant la vente, constitue un contrat qui, faute de contestation avant l’audience éventuelle, s’impose à toutes les parties et que la clause qui y était insérée imposant à l’adjudicataire de payer les charges de copropriété dues par le débiteur saisi leur était opposable, la cour d’appel a exactement décidé que M. et Mme X... n’étaient pas recevables à en contester la validité\nLa chanson n’a pas vieilli. Mais on regrette de ne pas connaître l’entier dossier. Pourquoi est-il nécessaire d’insérer une telle clause alors que le privilège spécial devrait rassurer le syndicat ? Faut-il admettre que la créance était si ancienne que le privilège n’aurait pas suffi ?\nLa vente amiable présente pour le syndicat l’avantage de ne pas risquer de se trouver adjudicataire d’office faute d’enchérisseur, mais aussi celui de laisser aux copropriétaires un moindre sentiment de remords envers le débiteur saisi. Il peut néanmoins se faire que la vente amiable ne permette pas au syndicat de recouvrer l’intégralité de sa créance.\nLa vente aux enchères se déroule comme il a été indiqué.\nLe risque que nous venons d’évoquer doit être pris en considération dès le moment de l’assemblée appelée à autoriser la saisie immobilière. Il est conseillé d’envisager les modalités de financement du prix et des frais ainsi que le sort à réserver à cette « acquisition » pas toujours bienvenue.\nComme il a été indiqué plus haut le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, peut être déclaré adjudicataire forcé en l’absence d’enchérisseur. Cette situation ne peut se présenter que dans le cas où il n’a pas été possible d’opter pour la vente amiable lors de l’audience d’orientation.\nCette situation est juridiquement complexe car le syndicat, dépourvu de personnalité morale, ne peut pas acquérir. C’est l’indivision des personnes ayant la qualité de copropriétaires à la date de l’adjudication qui doit supporter le prix du bien adjugé au montant de la mise à prix.\nLes syndics professionnels insèrent habituellement des stipulations présentées comme propres à remédier aux difficultés générées :\n« L’assemblée, au cas où la copropriété de trouverait adjudicataire d’office :\n« Décide de remettre ledit bien en vente :\n« Demande au syndic de rechercher un acquéreur, - éventuellement avec le concours d’un professionnel de son choix -, pour ledit bien au prix de ……… €\n« Fixe les honoraires pour cette recherche d’acquéreur à …..% ttc du prix de vente ttc\n« Autorise le syndic à engager toute action en vue de l’expulsion de tout occupant ;\nS’il est bien certain que l’éventualité d’une adjudication d’office doit être évoquée avant la vente, il reste néanmoins inopportun d’adopter une telle résolution. De toute manière on ne peut pas admettre qu’elle soit incluse dans la résolution comportant autorisation de poursuivre.\nLes copropriétaires doivent conserver la liberté de décision aussi longtemps que raisonnablement possible, notamment pour traiter directement avec un acquéreur potentiel, voire même l’un d’entre eux.\nIl faut noter d’ailleurs que le bien devient une partie commune indivise entre les copropriétaires à la suite de l’adjudication. Pour autant il ne perd pas sa vocation privative. Mais, en l’absence d’une dérogation légale spécifique, la revente doit être décidée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi.\nJPM Mise à jour 27/01/2015\nLa rigueur de cette solution simpliste mérite un assouplissement.\nLe bien échu au syndicat est incontestablement indivis. Mais il ne s’agit pas vraiment d’une partie commune de l’immeuble, « affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».\nIl n’y a pas lieu de rechercher si sa conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.\nLes copropriétaires n’ont pas eu la volonté d’acquérir le lot. Ils ont seulement accepté le risque d’une adjudication par défaut d’enchérisseur, impérativement lié à l’exécution forcée d’une décision judiciaire tendant à rétablir l’équilibre des finances syndicales.\nIl n’entre pas dans l’objet du syndicat d’assumer l’exploitation locative de ce bien. De toute manière les copropriétaires ont été obligés de contribuer au paiement du prix. La revente du bien s’impose pour le remboursement.\nOn ne trouve ici aucune des raisons qui justifient l’exigence d’une majorité renforcée pour l’aliénation d’une véritable partie commune.\nLe principe du parallélisme des formes permet donc que la revente du bien soit décidée à la majorité simple tout comme l’acceptation du risque votée avec la décision de recourir à la saisie immobilière.\nIl semble raisonnable de suggérer au Législateur de préciser quelque peu la procédure à respecter à propos de cet avatar peu connu du droit de la copropriété.\nNous retenons ici comme hypothèse de travail que le syndicat est lui-même créancier du débiteur saisi. Le syndic doit donc veiller à pouvoir réagir rapidement à toute demande de délivrance d’information et a fortiori à toute notification faisant courir un délai contre le syndicat.\nNous évoquerons différents cas\nLe syndicat a fait inscrire l’hypothèque légale ou non\nL’audience d’orientation aboutit à une vente amiable ou à un vente aux enchères\nBien qu’elle soit antérieure à la réforme de 2006 nous rappelons la recommandation n° 11 de la Commission relative à la copropriété, en sa partie I relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en copropriété.\nNotez que dans le régime antérieur de la saisie immobilière, la procédure ne pouvait aboutir qu’à une vente aux enchères, abstraction faite de quelques exceptions très rares.\nEt aussi également que le privilège spécial du syndicat a été rétabli (dans l’art. 19-1) par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994.\nNous rappelons également la clause du Cahier des conditions de vente sur saisie immobilière poursuivie par devant le Juge de l’exécution du TGI d’Aix en Provence reproduite plus haut en II.\nLe syndic peut être informé de différentes manières de la saisie pratiquée sur un lot par un créancier tiers. L’article 36 du décret énonce qu’il y a lieu de faire figurer dans le PV descriptif : « le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété », pour vérifier l’existence d’une créance privilégiée du syndicat des copropriétaires. A ce stade le commandement a déjà été délivré. L’avocat poursuivant prépare l’assignation pour l’audience d’orientation et le dépôt du cahier des conditions de la vente (anciennement le cahier des charges).\nPour réaliser ce cahier, l’avocat a besoin, comme le notaire pour une vente amiable, d’un certain nombre de renseignements qui sont habituellement demandés avec l’état daté.\nL’état daté est ici un document important dont l’objet n’est pas restreint à l’information de l’acquéreur. Il est un prélude à la mise en jeu du privilège spécial.\nÀ la suite de l’adjudication, l’avocat poursuivant devra adresser au syndic par notifications distinctes :\nD’une part l’avis de transfert de la propriété du lot\nD’autre part l’avis prévu par l’article 20 de la loi de 1965 dans le cas ou « le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat ».\nA la réception de ce dernier avis, le syndic dispose d’un délai de quinze jours pour former par acte extra judiciaire opposition au versement des fonds pour obtenir paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance.\nDans le cas particulier d’une vente par adjudication cet énoncé doit être scrupuleusement conforme aux prescriptions des articles 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 2374 du Code civil que nous présentons dans le tableau suivant :\nArticle D 5-1\nArticle 2374 du Code civil\nPour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation\n1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues\nA noter que l’article 5-2 modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 précise désormais : « Pour l’application du 1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires »\nPour les problèmes relatifs à l’établissement de l’état daté veuillez voir 7-6-2\nLes créanciers inscrits, - souvent des établissements financières -, tentent toujours de mettre à néant les oppositions faites par les syndics dès lors qu’elles ont pour effet de faire jouer le privilège spécial et d’amputer le prix qui doit leur revenir. Elles obtiennent parfois satisfaction car les erreurs ou irrégularités dans l’établissement de l’opposition sont sévèrement sanctionnées. On trouve un exemple récent dans Cass. civ. 3e 03/11/2011 n° 10-20182 :\n« Mais attendu qu’ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l’opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le “ super privilège “ que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d’un décompte détaillé, n’étaient pas régulières ; »\nDe telles bévues engagent lourdement la responsabilité du syndic.\nIl est simple de les éviter en apportant un grand soin à l’établissement de l’état daté dont il suffit ensuite de reprendre les éléments lorsqu’il faut préparer, - dans un relative presse -, l’envoi à l’huissier de l’opposition à régulariser. On peut se contenter d’actualiser l’état daté le cas échéant.\nCertains syndicats de copropriétaires souscrivent des assurances couvrant les risques d’impayés de provisions et charges.\nDans ce cas l’assureur ayant versé au syndicat les sommes non payées par un copropriétaire se trouve subrogé dans les droits du créancier et bénéficie du transfert des garanties dont le syndicat pouvait se prévaloir. Une difficulté s’est présentée à propos de la subrogation dans le privilège spécial du syndicat.\nEn effet l’efficacité de la mise en œuvre du privilège est subordonnée à la régularité de l’opposition délivrée par le syndic après réception de l’avis prévu par l’article 20 de la loi.\nCette mise en œuvre échappe donc à l’assureur subrogé !\nUn arrêt de la Cour de cassation du 03/03/2004 montre les inconvénients de ce mécanisme lorsque le syndic a négligé d’avoir informé l’assureur de la délivrance de l’avis prévu par l’article 20 de la loi, faisant courir le délai pour faire opposition.\nCass 03/03/2004-2 :\n« Mais attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas contestable que la SADA était subrogée dans les droits du syndicat pour la créance de celui-ci qu’elle avait éteinte en se substituant aux époux X..., que rien ne contredisait son droit à bénéficier pour ce qui la concernait du privilège de l’article 2103-1 bis du Code civil, que néanmoins l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que le notaire devait seulement donner avis de la mutation à titre onéreux au syndic de l’immeuble, qualité que n’avait pas la SADA, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a exactement retenu que le délai de quinze jours dont elle bénéficiait pour former opposition ne pouvait qu’être celui qui avait couru à compter du 22 novembre 1996, date de la réception de l’avis par le syndic et que signifiée le 20 février 1997 l’opposition de la SADA était tardive ». Voir l’arrêt\nCertaines créances du syndicat ne peuvent bénéficier de la garantie du privilège spécial soit à raison de leur nature, doit à raison de leur ancienneté, alors qu’il existe d’autres créanciers pouvant prétendre à la distribution du prix..\nDans le meilleur cas, elles peuvent néanmoins bénéficier de la garantie résultant de l’inscription de l’hypothèque du syndicat.\nA défaut il s’agit de créances chirographaires qui sont susceptibles d’être primées en tout ou partie par des inscriptions. Au mieux le syndicat est en concours avec d’autres créanciers pour obtenir un paiement souvent très partiel\nParmi les créances du syndic ne bénéficiant pas de la protection du privilège on peut noter :\n- le remboursement anticipé pour cause de vente du lot, de la quote-part du capital d’un emprunt souscrit par le syndicat pour l’exécution de travaux d’entretien et de conservation (Cass. civ. 3e 15-05-2002 Loyers et copropriété 2002 n° 247)\n- la créance au titre des engagements contractuels d’un copropriétaire en contrepartie d’une cession de partie commune\n- les frais accessoires aux charges de copropriété à la suite d’un recouvrement forcé et notamment les intérêts\nCes solutions ont donné lieu à des discussions assez oiseuses. En effet la Cour de cassation ne prend en en compte que l’interprétation du texte de l’article 2374 : « pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ». On comprend donc, tout en les regrettant, certaines exclusions, mais on peut s’insurger quand il s’agit d’un emprunt qui a servi à payer des charges ou travaux. Il est bien évident que dans ce cas la créance du syndicat devrait être couverte par le privilège.\nCes observations ont été entendues puisque le régime légal des emprunts du syndicat y remédie partiellement.\nL’article 26-7 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 dispose :\n« Au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux »\nVoir II A 4


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Qui est l'actuel entraîneur de la Juventus ?\nPourquoi la Juventus est éliminé ?\nC’est la première équipe française à éliminer la Juve sur une confrontation directe en Coupe d’Europe. City arrive, un adversaire très dur. Il faudra bien récupérer. Avant, on voyait une équipe qui avait du talent par moments, mais, sans ballon, on ne posait pas de difficulté.


CARTERIE - Page 9 - SCRAP ET PATOUILLAGES\n20 ans Camille\nAujourd'hui, grand jour, ma fille a 20 ans !! Bon je vous épargnerai le classique couplet "punaise déjà 20 ans, je n'ai pas vu le temps passer" .... mais je le pense très fort, lolEt je ne suis pas prête de m'en remettre car dans 6 mois ce sont les 18 ans de son frère ! Bristol et papiers imprimés BG.Tampon Simply Graphic.Dies QK.Chipboards autocollants "fleurettes" Toga.Ruban imprimé.Perfo bordure Martha Stewart. Une carte toute simple qui répond à challenge inspiration sur le forum Carpe Diem, et à un challenge... [Lire la suite]\nPosté par tovascrap à 08:23 - CARTERIE - Commentaires  - Permalien [#]\nTags : 20 ans, Anniversaire, Camille\nVoilà, la longue attente a pris fin, les résultats sont tombés le 1er juillet et Camille a réussi son BTS !!! Ouf quel soulagement parce que je ne l'ai jamais vu aussi si peu sûre d'elle-même, doutant autant ! Maintenant c'est une affaire classée, tout ça est derrière elle, d'autant plus qu'elle change de branche ! Elle est admise dans la branche et l'établissement qu'elle voulait (Licence Pro RH), terminé le notariat ! Millieu trop fermé, pas sympathique, et surtout que de difficultés durant ses 2 ans d'étude pour trouver des stages... [Lire la suite]\nPosté par tovascrap à 09:08 - CARTERIE - Commentaires  - Permalien [#]\nTags : BTS, Camille, félicitations


Je suis sur ce site a la recherche de mon ame soeur , un homme dema generation agé de 59ans a 65ans pour une relation serieuse. Salam je suis sur ce lien pr trouvée le prince charmant algérien pas pour m amusée et faire des relations sans but alrs monsieur si tu cherc Je suis une femme simple je cherche ma moitie pour mariage j'ai 50 ans je travail comme agent administratif et secrétariat a salama assurance je Inscrivez-vous dès maintenant et faites des rencontres gratuites.\nRencontre Algérie | Site de rencontre en Algérie.\nfemmes cherchent homme pour mariage;\nrencontrer des femmes bresiliennes!\nDéja plus de 8000 membres?\ncherche femmes sénégalais.\nFemmes Afficher que les femmes Afficher que les hommes Afficher Femmes et hommes. Adel , 27 ans Habite à Jijel, Recherche une femme: Amour Salut coucou[applause]. Sihem25 , 60 ans Habite à Oran, Recherche un homme: Feriela , 45 ans Habite à Oran, Recherche un homme: Discussions, Autre raison A quoi sert un homme dans la vie d'une femme?\nrencontre gratuite 02?\nBleuazur , 48 ans Habite à Boumerdès, Recherche un homme: Discussions Jeune femme joviale, sensible et cérébrale, obéissante et caractérielle,posée et folle, discrète mais spontanée, en somme un mélange de su Amichou90 , 28 ans Habite à Skikda, Recherche un homme: Amour, Amitié, Discussions, Autre raison Bonjour à tous moi amichou j'ai 28ans je cherche un homme sérieux ou même une amitié j'aime beaucoup voyagé et j'ai aime tous qui est bien?? Se faire des amis et avoir un cercle social est un facteur vital pour votre épanouissement et développement personnel.\nRelated site de rencontre gratuit algerie


L’été des fleurs sauvages devait être une lecture d’été à la fois facile et prenante. Facile elle l’a été mais beaucoup trop pour être prenante.\nL’été des fleurs sauvages de Kathryn Taylor (éditions l’Archipel)\nAutant le dire de suite : ce roman a été une déception pour moi. Dès les premières pages j’ai su ce qui m’attendait et à aucun moment je n’ai été surprise par le sens pris par l’histoire. C’est ultra prévisible, comme un téléfilm de l’après-midi. Une sorte de remake de The Holiday (vous savez, le film qui réunit Cameron Diaz, Kate Winslet et Jude Law) teinté d’un mystère pas mystérieux pour deux sous.\nZoe a perdu son frère de manière tragique quand ils étaient adolescents. Le jeune homme est tombé du haut d’une falaise sur leur lieu de villégiature. Tombé ou poussé ? La famille ne l’a jamais su. Des années après ce drame et alors que Zoe doit subir une lourde opération chirurgicale, la jeune femme décide de s’accorder quelques jours pour tenter de percer le mystère de la mort de son frère. Elle reprend donc contact avec son amie de jeunesse dont les parents possédaient la maison dans laquelle elle avait passé ses vacances plus jeune afin d’y séjourner à nouveau. Hélas la maison est désormais habitée par son ex-amie Rose. Mais très vite une idée vient à l’esprit de Zoe : et si elles échangeaient leurs maisons le temps des vacances ? Rose a toujours rêvé de passer quelques jours à Londres et Zoe tient absolument à renouer avec son passé dans les Cornouailles. L’échange fait, les jeunes femmes vont vivre des aventures chacune de leur côté. Zoe va enfin savoir ce qui est arrivé à son frère tout en affrontant Jack, son amour de jeunesse, à qui elle n’a plus donné signe de vie après le drame. Rose va s’accorder le temps de vivre et laisser derrière elle ses obligations de mère célibataire.\nRepose-toi bien, avait dit Rose. Zoe poussa un profond soupir. « Au contraire, le moment est venu pour moi d’affronter les fantômes du passé », se dit-elle en regagnant la maison d’un pas décidé.\nVoilà dans les grandes lignes ce qui vous attend dans ce roman aux airs de romance. Je vous souhaite de tout coeur de faire partie des lecteurs charmés par cette histoire. Mais si dès le résumé vous avez une impression de déjà lu ou vu, passez votre chemin car vous risquez de vous ennuyer ferme comme moi. Aucune révélation ni aucun twist ne viendra contredire cette impression. L’originalité n’est vraiment pas ce qui domine dans ce roman. Dommage… Je tenterai bientôt un second essai avec cette auteure car j’ai Daringham Hall dans ma pal. Sait-on jamais, je pourrais bien être surprise cette fois.\nCouverture poche de L’été des fleurs sauvages de Kathryn Taylor\nEditions L’Archipel en GF et en poche\nSorti le 16/07/2020 en GF et le 10/06/2021 en poche\nRecommandation : oui aux amateurs du genre\nLectures complémentaires : Ceux qui s’aiment finissent toujours par se retrouver de Sonia Dagotor, Les secrets de Cloudesley de Hannah Richell, D’une vie à l’autre de Martine Delomme\nZoé doit faire face à une décision difficile. Une opération chirurgicale pourrait lui sauver la vie, mais elle n’est pas sans risques…\nAlors, sur un coup de tête, elle décide de retourner à Penderak, station balnéaire des Cornouailles où elle a passé, adolescente, les plus beaux étés de son existence – et connu un drame.\nQuatorze ans se sont écoulés. Pour la trentenaire encore célibataire, il est temps de lever le voile sur le cauchemar qu’elle a vécu. Et d’affronter Jack, qu’elle n’a cessé d’aimer…\n3 raisons de lire L’été des fleurs sauvages\nCa se lit facilement\nCa plaira aux plus romantiques\nC’est parfait pour la plage\n3 raisons de ne pas lire L’été des fleurs sauvages\nC’est ultra prévisible\nC’est ultra calibré\nC’est ultra ennuyeux\nL’article L’été des fleurs sauvages de Kathryn Taylor est apparu en premier sur Lettres & caractères.


DES PASTILLES POUR MINOU... - INFOS SEXOS\n<< LES MARIAGES SE TERMINENT... LES FEMMES NE BOUDENT PAS... >>\nVoilà une petite pastille qui va faire parler d'elle: en la glissant dans votre vagin, elle donnera un goût délicat à votre zone la plus intime.\nCe produit est en vente depuis quelques mois et est supposé améliorer la vie sexuelle des femmes. De quoi faire bondir les défenseurs de la gente féminine pour qui cette pillule n'est qu'un produit de consommation supplémentaire totalement inutile et qui ne fait que renforcer le manque de confiance en soi des femmes.\nCes petites pastilles Linger donnent une sensation de fraîcheur. Il s'agit d'un produit naturel qui donne une odeur et un goût de fraise. Elle se place environ une heure avant le rapport sexuel mais ses effets peuvent durer au-delà. C'est surtout les messieurs qui profiteront de cette petite douceur.\nCertaines femmes se sont dites choquées par ce produit: "Cette pastille suggère que nos organes sexuelles sentent mauvais". Mais cette invention était-elle attendue par les hommes?\nD'après le magazine américain The Frisky, qui a interrogé ces lecteurs à ce sujet, l'idée ne fait pas que des heureux: "Ca me dégoûte, je n'ai pas envie d'avoir le goût d'un bonbon quand je donne du plaisir à ma copine" explique l'un d'entre eux. Pour un autre: "Ma copine n'a pas besoin de ce genre de choses, elle sent délicieusement bon". Un troisième ajoute: "Je veux bien essayer par curiosité, mais ce n'est vraiment pas quelque chose d'indispensable".


Thérapie de l’acouphène et de l’hyperacousie\nDans les pays industrialisés l’incidence de l’acouphène est de 1% environ. Cette population est le plus souvent abandonnée à ses difficultés.\nL’hyperacousie est un des symptômes associés qui a les mêmes causes que l’acouphène et nécessite les mêmes méthodes de prise en charge (Enrichissement sonore et counselling).\nUne méthode décrite en 1995, la Tinnitus Retraining Therapy (TRT), offre de bons résultats pour pallier à ces symptômes.\nLe secteur est au croisement de l’audiologie clinique, de l’audioprothèse, de la psychologie. Il nécessite de la part des étudiants le développement d’aptitudes dans chacun de ces domaines.\nCe travail repose sur un triple objectif de :\ndéveloppement de méthode de soins,\nsupervision de travaux de fin d’études,\nenseignement au travers de la création d’un colloque « acouphène » l’année académique prochaine.\nNotre objectif est de former de jeunes professionnels au travers d’un cours (Marie Haps est une des seules écoles supérieures à proposer un cours de 25 heures de Thérapie Acoustique de l’Acouphène), de stages et d’un colloque une perspective de solution pour ces patients.\nNos résultats sont consignés dans une série de mémoire (sept promotions de TFE ont été réalisées l’année académique 2013-2014).\nUne enquête a été réalisée par une des mémorantes (lauréate du prix P. Gauthy) ; les autres travaux sont des recherches originales visant à améliorer les pratiques des « acouphéno-thérapeutes ».\nUn des mémoires a pour thème l’analyse de l’intégration temporelle auditive chez l’hyperacousique et tâchera de répondre à la question de l’effet –chez certains patients hyperacousiques- d’un matelas sonore chez les patients présentant une hypersensibilité auditive.\nPour tester ceci un programme spécifique a été mis au point par deux étudiants de la Haute Ecole Lucia de Brouckère l’an dernier (co-promotion S Bahiaoui-P.Lurquin).\nPhilippe Lurquin (philippe.lurquin@vinci.be)\nSix étudiants de troisième année de baccalauréat en audiologie de cette année ont d’ores et déjà reçu un thème de mémoire en rapport avec notre thématique de recherche.\nUne nouvelle série de six thèmes sera réalisée lors de cette année académique 2014-15. Dès lors entre dix et quinze études originales et non publiées pourront être diffusée lors du second colloque « acouphène » (un premier colloque a eu lieu en février 2012) de Marie Haps.\nEn mai 2014, un poster intitulé « Tinnitus Retraining Therapy for craniocervical dysesthesis in somatosensory tinnitus patients » a été présenté au congrès international d’acouphénologie (International Tinnitus Seminar) à Berlin. Il correspond au TFE de V. Hervé défendu en juin 2014.\nUn résumé de ce travail en français est diffusé dans la revue « Les Cahiers de l’Audition » n°4 vol 27,2014 dans la rubrique « Veille Acouphène » sous le titre « Neurophysiologie de l’acouphène : l’hypothèse du noyau cochléaire ».\nRésumé de nos publications et communications (année 2013-14)\n« BAHIA : un nouveau questionnaire poly-paradigmatique »\nP.Lurquin, M.Real, O.Leleu\nLes Cahiers de l’Audition Vol 26/3 pp 40-43,2013\n« La thérapie sonore en Live »\nAtelier présenté lors du 4ème Colloque AFREPA\nLille 13-14 septembre 2013\n« Résultat de l’enquête sur la prise en charge des patients acouphéniques par les audioprothésistes de France »\nA.Vanmeirhaeghe, P.Lurquin, C.Renard\n4ème Colloque AFREPA ; Lille 13-14 septembre 2013\n« Impact de l’acouphène sur le couple »\nC.Rampont, P.Lurquin, M.Real\nLa Revue de France Acouphène n° 80 ,pp 6-13,juillet 2013\nLes Cahiers de l’Audition vol 26/4 pp56-59,2013\n« Le traitement de la triade classique acouphène-surdité-hyperacousie »\nP.Lurquin, M.Real,MP Thill\nLes Cahiers de l’Audition vol 26/5 pp 42-45,2013\n« Du bon usage du bruit blanc »\nLes Cahiers de l’Audition vol 26/6 pp 52-55,2013\n« Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur l’hyperacousie »\nSynthèse de l’EPU 2013\nLes Cahiers de l’Audition vol 26/6 pp 26-29,2013\n« L’Hyperacousie, Prise en charge, Résultats»\nPrésentation devant « Belgique Acouphène »\nCharleroi, Espace Santé,15 mars 2014\n« Etude des liens entre gêne due à l’acouphène et aptitude à faire face »\nLes Cahiers de l’Audition vol 27/1 pp 22-28,2014\n« Fifty shades of TRT »\nPrésentation lors du symposium « Tinnitus »\nB-Audio, Bruxelles, UCL, le 19 avril 2014\n« De l’usage du producteur de bruit blanc en thérapie de l’acouphène : vers un changement de posture de l’audioprothésiste »\nParis ,CNIT, Congrès UNSAF,3-5 avril 2014\n« Perte des aptitudes attentionnelles et acouphène »\nLes Cahiers de l’Audition vol 27/2 pp 40-43,2014\n“Success rate of Tinnitus Retraining Therapy”\nPoster présenté lors du congrès ITS (International Tinnitus Society)\n“Incidence of somatic tinnitus in current ENT practice”\nK.Osterman, MP Thill, M.Debaty, P.Cotton, P.Lurquin\n“Tinnitus Retraining Therapy for craniocervical dysesthesis in somatosensory tinnitus patients”\nK.Ostermann, M.Horoi, V.Herve, P.Lurquin\n“Masking or mixing point: the patient’s choice”\nP.Lurquin ,P.Viudez, MP.Thill, MJ.Fraysse\n« Récupération des ressources attentionnelles chez l’acouphénique »\nLes Cahiers de l’Audition vol 27/3 pp 44-47,2014


Languettes adhésives pour posters Command™ 17024 | 3M Belgique\nLanguettes adhésives pour posters Command™ 17024\nFixation sans abîmer les murs, tient fermement et se retire proprement sans laisser de traces.\nFacile à appliquer, sans outils, sans clous ni vis.\nLes languettes se retirent proprement sans laisser de traces, de trous, de marques ni de résidus de colle.\nAdapté à la plupart des surfaces lisses, notamment les murs peints, carrelage, métal et bois\nIdéal pour accrocher des posters en papier et des emplois du temps.\nContenu de l'emballage : 12 petites languettes\nConsulter les instructions d'utilisation : Après fixation sur le mur, attendre 1 heure avant d'utiliser le crochet / la languette. Idéal pour murs peints, pleins ou creux. Et également sur toiles de verre peintes avec texture fine ou moyenne. Ne pas utiliser sur papiers peints, vinyles ou autres surfaces délicates.\nLes languettes pour posters Command™ sont notre solution innovante pour accrocher des posters, des calendriers et autres objets légers en toute sécurité et sans abîmer les murs et surfaces. Elles fixent solidement et se retirent proprement sans laisser de traces grâce à la technologie 3M stretch-release.\nDécorer facilement et rapidement le bureau grâce aux languettes pour posters Command™. Idéal pour accrocher des posters, emplois du temps, calendriers ou photos sans cadres, nos languettes sont une alternative parfaite au ruban adhésif double face ou aux punaises. Elles fixent solidement sur différentes surfaces comme les murs peints, pleins ou creux. Et se retirent proprement sans laisser de traces, de trous, de marques ni de résidus de colle.\nÀ utiliser pour accrocher des posters, emplois du temps, calendriers ou photos sans cadres dans les chambres d'enfants ou d'étudiants


- 21/01/2017 - 14:14\nArticle plein de pertinence comme d'habitude ! En fait les dirigeants européens (et eux seuls) ne sont pas sourds...c'est plus grave : ils ne veulent pas entendre. Cela remettrait trop de certitudes confortables en jeux. Même les censeurs sur Atlantico ne veulent pas que l'on remette leur "confort moral" en jeu. Et pourtant l'Europe sera "épurée" de la secte mahométane dans son ensemble et toutes ses représentations ou ne sera plus ! C'est aussi simple que ça.


Hôtel Puente Romano Beach Resort & spa - Voyages Gendron\nDétails Chambres Services Politiques de l'hôtel\nEn choisissant Puente Romano Beach Resort, vous profiterez d'un séjour au cœur de Marbella, dans le quartier Golden Mile, à moins de 5 minutes en voiture de Vieille ville de Marbella et Marina Puerto Banús. Cet hôtel 5 étoiles se trouve à 3,7 km de Plage Puerto Banús et à 3,9 km de Plaza de los Naranjos.\nÀ proximité de Playa de Nagüeles\nDétendez-vous au spa où vous pourrez profiter des services suivants : massage, soins du corps et soins du visage. Vous apprécierez les nombreuses infrastructures de loisirs proposées par l'établissement (3 piscines extérieures, centre d’entraînement, sauna, etc. ). Cet hôtel ofre également le Wi-Fi gratuit, des services de conciergerie et un service de garderie (supplément).\nRégalez-vous à Nobu, l'un des 9 restaurants de cet hôtel, ou bien profitez du service aux chambres offert en tout temps. Vous pouvez aussi faire un tour au 3 casse-croûte/cafés pour prendre une bouchée. Procurez-vous une boisson rafraîchissante dans un des 2 bars-salons, 2 bars sur la plage et 3 bars attenants à la piscine de l'établissement. Un buffet déjeuner est servi tous les jours entre 07 h 30 et 11 h moyennant un léger supplément.\nLes distances sont affichées au dixième de kilomètre près.\nMosquée du roi Abdul Aziz - 0,2 km\nPlaya de Casablanca - 0,4 km\nPlaya de Nagüeles - 0,4 km\nPlaya El Ancón - 0,5 km\nParcours de golf La Dama de Noche - 0,7 km\nPlaya de Levante - 1,6 km\nMusée Ralli - 1,7 km\nPlaya de La Fontanilla - 2,6 km\nPlage Puerto Banús - 2,7 km\nPlaya del Faro - 3,3 km\nGrand magasin El Corte Inglés - 3,4 km\nMarina Puerto Banús - 3,6 km\nPort de plaisance de Marbella - 3,7 km\nPlage Venus - 3,7 km\nVieille ville de Marbella - 3,9 km\nL'aéroport principal recommandé pour se rendre à Puente Romano Beach Resort est le suivant : Málaga (AGP) - 55,9 km\nVous vous sentirez aussi bien qu'à la maison dans l’une des 185 chambres climatisées dotées des commodités suivantes : four à micro-ondes et tablette électronique. Un accès au Wi-Fi (gratuit) vous permet de garder le contact. La salle de bain comprend les commodités suivantes : des articles de toilette griffés et un séchoir à cheveux. Les commodités suivantes sont à votre disposition : un téléphone, un coffre-fort et un bureau.\nSuite Deluxe (Garden)\n1 très grand lit ou 2 lits jumeaux\nChambre de 65 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nDisposition – 2 chambres\nDétente – Service de massage dans la chambre offert\nInternet – Wi-Fi gratuit\nDivertissement – téléviseur de 70 cm, films payants et tablette électronique\nAlimentation – Four à micro-ondes, minibar, cafetière à pression et service aux chambres en tout temps\nSommeil – Literie de qualité supérieure, rideaux d’obscurcissement, service de couverture et draps\nSalle de bain – Baignoire profonde et douche distincte avec pomme de douche-pluie\nÀ votre disposition – Coffre-fort, espace de travail pour ordinateurs portables et téléphone; lit de bébé gratuit disponible sur demande\nConfort – Climatisation et entretien ménager (quotidien)\nAccessibilité – Douche réglable en hauteur, barre d’appui dans la baignoire, baignoire adaptée aux personnes à mobilité réduite, trousse d’accessibilité pour le téléphone, avertisseur de sonnette/téléphone, avertisseur d’incendie visuel, poignées de porte à levier et téléviseur avec sous-titrage\nLa chambre est accessible depuis des corridors extérieurs.\nDes chambres communicantes peuvent être octroyées sur demande, selon la disponibilité.\nCapacité : 3 personnes.\nDimension : 700 pi2.\nTrousse d’accessibilité pour le téléphone\nPomme de douche portative\nService de garde d'enfants dans la chambre (supplément)\nArticles de toilette griffés\nBaignoire adaptée aux personnes à mobilité réduite\nAvertisseur de sonnette/téléphone\nAvertisseur d'incendie visuel\nMassage offert à la chambre\nLits d’appoint ou supplémentaires (supplément)\nPomme de douche à hauteur ajustable\nEspace de travail pour ordinateurs portables\nBarre d’appui dans le bain\nBerceaux (lits de bébé) gratuits\nSuite, vue sur la plage (Imperial)\nChambre de 190 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDisposition – une chambre et Espace de séjour séparé\nDétente – Baignoire à remous extérieure privée; service de massage dans la chambre\nSalle de bain – Baignoire à jets et douche distincte avec pomme de douche-pluie\nLa chambre est accessible depuis des corridors extérieurs et les types de chambre et de lit dépendent de la disponibilité à l’arrivée du client.\nDimension : 2045 pi2.\nGarde-robe ou placard\nBaignoire à remous privée\nBaignoire à remous privée (à l’extérieur)\nLe type de chambre et de lit dépend de la disponibilité à l’arrivée\nSuite Junior, vue sur la plage (Grand)\nChambre de 70 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDimension : 753 pi2.\nChambre de 70 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la mer (en partie)\nDisposition – Espace de séjour séparé séparé\nÀ votre disposition – Coffre-fort, espace de travail pour ordinateurs portables et téléphone; lit d’appoint et lit de bébé gratuit disponibles sur demande\nLits pliants ou supplémentaires (supplément)\nSuite Junior (Grand / Resort or Garden View)\nChambre de 70 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nSalle de bain – Baignoire à jets et douche distincte, peignoirs et pantoufles\nChambre de 250 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le complexe\nDisposition – 4 chambres, salon séparé et Espace de séjour séparé\nAlimentation – Cuisine avec réfrigérateur grande capacité avec congélateur, surface de cuisson, four à micro-ondes et lave-vaisselle\nSalle de bain – Baignoire à jets avec pomme de douche-pluie\nDimension : 2691 pi2.\nSuite majestueuse, cuisine\nChambre de 100 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nDisposition – Coin de repas séparé et Espace de séjour séparé\nAlimentation – Cuisine avec surface de cuisson, four à micro-ondes, lave-vaisselle et batterie de cuisine/vaisselle/couverts\nSalle de bain – Baignoire profonde et douche distincte, peignoirs et pantoufles\nDimension : 1076 pi2.\nSuite Deluxe, 2 chambres\n1 très grand lit et 2 lits jumeaux\nDisposition – 2 chambres et salon séparé\nSalle de bain – 2 salles de bain avec baignoire profonde et douche distincte\nChambre de 61 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la mer (en partie)\nDisposition – une chambre\nDimension : 658 pi2.\n2 très grands lits et 2 grands lits jumeaux\nChambre de 150 m² avec décoration unique et patio aménagé offrant une vue sur le jardin\nDisposition – 3 chambres, salon séparé et coin de repas séparé\nDétente – Piscine privée; service de massage dans la chambre\nAlimentation – Cuisinette avec réfrigérateur grande capacité avec congélateur, surface de cuisson, four à micro-ondes et lave-vaisselle\nSalle de bain – 3 salles de bain avec baignoire à jets et pomme de douche-pluie\nÀ votre disposition – Cour, coffre-fort et espace de travail pour ordinateurs portables; lit de bébé gratuit disponible sur demande\nDimension : 1615 pi2.\nChambre de 61 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nAccessibilité – Avertisseur de sonnette/téléphone, avertisseur d’incendie visuel, trousse d’accessibilité pour le téléphone, douche adaptée aux personnes à mobilité réduite avec système de transfert, cordon d’urgence dans la salle de bain, douche réglable en hauteur, barre d'appui dans la douche, poignées de porte à levier, téléviseur avec sous-titrage et baignoire adaptée aux personnes à mobilité réduite\nCordon de secours dans la salle de bain\nDouche adaptée aux personnes à mobilité réduite avec système de transfert\nChambre de 55 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nDimension : 592 pi2.\nVilla, 4 chambres, vue sur la plage\n3 très grands lits et 2 lits jumeaux\nChambre de 210 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDisposition – 4 chambres, salon séparé et coin de repas séparé\nSalle de bain – 4 salles de bain, baignoire à jets et douche distincte avec pomme de douche-pluie\nDimension : 2260 pi2.\nChambre double, 1 lit double ou 2 lits jumeaux\nChambre de 35 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le complexe\nÀ votre disposition – Coffre-fort, espace de travail pour ordinateurs portables et téléphone\nÀ savoir – Aucun lit de bébé ou lit d’appoint autorisé\nDimension : 376 pi2.\nPas de lits d’appoint\nPas de berceaux (lits de bébé)\nSuite, 2 chambres, vue sur la plage (Mediterranean)\nChambre de 125 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDisposition – 2 chambres, salon séparé et Espace de séjour séparé\nDimension : 1345 pi2.\nSuite Junior, vue sur la plage (Deluxe)\nChambre de 60 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDimension : 646 pi2.\nVilla, 5 chambres, vue partielle sur la mer\n2 très grands lits et 3 lits jumeaux\nChambre de 250 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la mer (en partie)\nDisposition – 5 chambres, salon séparé et coin de repas séparé\nSalle de bain – 5 salles de bain, peignoirs et douche avec pomme de douche-pluie\nCapacité : 10 personnes.\nSuite royale, vue sur la plage (Royal)\nChambre de 140 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur la plage et la mer\nDimension : 1507 pi2.\n1 très grand lit ou 2 grands lits jumeaux\nChambre de 60 m² avec décoration unique et balcon meublé offrant une vue sur le jardin et le complexe\nDisposition – une chambre et salon séparé\nAnimaux d’assistance permis\nAucuns frais ni aucune restriction pour les animaux d’assistance\nÉcran protecteur entre le personnel et les clients dans les aires de contact principales\nDépart sans contact disponible\nÉtablissement suivant les pratiques sanitaires de Safe Travels (WTTC – International)\nMesures de sécurité des clients mises en place par l’établissement\nVérification de la température disponible pour les clients\nDes options de restauration emballées individuellement sont offertes.\nVérification régulière de la température des membres du personnel\nL’établissement est nettoyé au moyen d’un désinfectant.\nLes clients ont accès à du désinfectant pour les mains gratuit.\nMesures de nettoyage améliorées présentement appliquées par l’établissement\nDes options de restauration emballées individuellement sont offertes pour le souper.\nÉtablissement conforme aux directives régionales de désinfection Safe Tourism Certified (Espagne)\nDes options de restauration emballées individuellement sont offertes par l’entremise du service aux chambres.\nDes masques sont offerts aux clients.\nTravailleurs essentiels seulement – NON\nDes vêtements de protection sont offerts aux clients.\nArrivée sans contact disponible\nDes options de restauration emballées individuellement sont offertes pour le dîner.\nSurfaces fréquemment touchées nettoyées au moyen d’un désinfectant\nÉtablissement suivant les pratiques sanitaires de Intertek Cristal (expert tiers – International)\nServices à l'hôtel :\nService de nettoyage et de nettoyage à sec\nService de garde d’enfants (supplément)\nParasols au bord de la piscine\nNombre de bars ou bars-salons – - 1\nNombre de bars au bord de la piscine – - 1\nNombre de piscines extérieures – - 3\nNombre de bars sur la plage – - 2\nMains courantes dans les escaliers\nDéjeuner disponible (supplément)\nNombre de cafés-restaurants – - 3\nInstallations d’entraînement physique\nVélo de montagne à proximité\nBols de nourriture et d’eau\nSalle(s) de soins de spa\nAccès gratuit au centre d’entraînement physique à proximité\nSpa comprenant tous les services\nService de garde d’enfants ou activités supervisés (supplément)\nAccessible en fauteuil roulant – Non\nNombre de restaurants – - 1\nHeure d'arrivée à l'hôtel : 15 h à\nInstructions pour l'enregistrement : Le personnel de la réception accueillera les clients sur place. Pour plus de détails, veuillez communiquer avec l’établissement aux coordonnées indiquées dans la confirmation de réservation. Les boissons ne sont pas comprises dans le dîner des tarifs demi-pension. Le club pour enfants de l'établissement est ouvert uniquement pendant les vacances scolaires.\nHeure de départ de l'hôtel : midi\nPrix du buffet déjeuner : environ 36 EUR par adulte et 18 EUR par enfant\nAnimaux de compagnie : 20 EUR par nuit et par animal de compagnie\nAucuns frais pour les animaux d'assistance\nLit d’appoint : 156.0 EUR par nuit\nÀ savoir avant de partir :\nConformément à la réglementation nationale, les transactions en espèces effectuées dans cet établissement ne peuvent pas dépasser 1000 EUR. Pour plus d'informations, veuillez communiquer avec l'établissement en utilisant les coordonnées qui figurent dans la confirmation de réservation.\nLa piscine est ouverte entre janvier et décembre.\nPiscine accessible à partir de 10 h jusqu’à 19 h.\nLes réservations pour les services de massage et les soins du spa sont nécessaires et peuvent être effectuées en communiquant avec cet hôtel avant votre arrivée, au moyen des coordonnées fournies dans la confirmation de réservation.\nSeuls les clients enregistrés sont admis dans les chambres.\nL'établissement accepte les animaux de compagnie dans certaines chambres uniquement. Un supplément est exigé (consultez la section Tarifs). Les clients qui souhaitent une de ces chambres peuvent communiquer directement avec l'établissement en utilisant les coordonnées fournies dans la confirmation de leur réservation.\nCet établissement a mis en place des mesures de nettoyage et de sécurité améliorées.\nDes produits désinfectants sont utilisés pour le nettoyage, les surfaces fréquemment touchées sont nettoyées au moyen d’un désinfectant, et les draps et les serviettes sont lavés à une température de 60 °C (140 °F) minimum.\nCet établissement propose de l’équipement de protection individuelle, y compris des masques, aux clients.\nDes mesures de distanciation physique sont mises en place, le personnel porte de l’équipement de protection individuelle, un écran protecteur en acrylique est installé entre le personnel et les clients dans les aires de contact principales, la vérification de la température des membres du personnel est effectuée régulièrement, la vérification de la température est disponible pour les clients, et du désinfectant pour les mains est fourni aux clients.\nLes arrivées sans contact et les départs sans contact sont disponibles.\nDes aliments emballés individuellement sont disponibles pour le dîner et le souper, ainsi que pour le service aux chambres.\nCet établissement déclare suivre les pratiques de nettoyage et de désinfection établies par Safe Tourism Certified (Espagne).\nCet établissement affirme qu’il suit les pratiques de nettoyage et de désinfection suivantes : Safe Travels (WTTC – International) et Intertek Cristal (expert tiers – International).