POLSKA-UE

Wkrótce rozmowy o zakupie nieruchomości przez cudzoziemców

Ceny istotniejsze niż obawy

Unia Europejska  nie przyjmie polskiego wniosku o odłożenie swobody zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemców 18 lat  po przystąpieniu kraju  do UE, a terenów pod inwestycje przez 5 lat - powiedzieli nam wczoraj przewodzący obecnie pracom Unii Europejskiej dyplomaci z Finlandii.  Ma to nastąpić w czwartek podczas sesji otwierającej negocjacje członkowskie o swobodnym przepływie kapitału.

Kraje UE chcą zaapelować do polskiego rządu o podjęcie rozmów na podstawie danych z rynku nieruchomości, a nie uprzedzeń i obaw.

Polski rząd uzasadniał prośbę o rekordowo długi okres przejściowy co do zakupu ziemi względami interesu narodowego, obawami społecznymi i różnicą w cenach gruntu w Polsce i UE. Zdaniem rządu, jeśli szybki wzrost gospodarczy w nadchodzących dwóch dekadach utrzyma się, to ceny gruntu w Polsce i krajach UE zrównają się.

Bruksela chce wyliczeń

Ze stanowiska przygotowywanego przez UE na czwartkowe spotkanie wynika jednak, że argumenty te nie przekonały "piętnastki". Kraje UE proszą rząd o zdefiniowanie, czym jest "interes narodowy" i jak pogodzić "obawy społeczne" z dążeniem kraju do integracji z UE.

Najwięcej pytań dotyczy sytuacji na polskim rynku nieruchomości: poziomu cen i ich zmian w ostatnich latach, struktury własności, warunków nabywania nieruchomości, istniejących ograniczeń. Nieoficjalnie wiadomo, że w przeciwieństwie m.in. do Czech rząd nie obliczył, jakie są różnice w cenach nieruchomości w Polsce oraz UE i kiedy mogą się one zrównać.

Unia chce także jaśniejszego określenia, jakiego typu własność miałaby zostać objęta okresem przejściowym: czy po przystąpieniu Polski do UE jej mieszkańcy mogliby np. kupić bez ograniczeń kamienicę w Opolu czy nie?

Zdaniem dyplomatów Unii, polskie stanowisko negocjacyjne odzwierciedla przede wszystkim priorytety polityczne niektórych ugrupowań rządzących, nie jest natomiast wynikiem analizy sytuacji na rynku. Dokument okazał się także w wielu miejscach nieprecyzyjny.

Przede wszystkim jednak "piętnastka" chce sprowadzić rozmowy do analizy cen na rynku nieruchomości w Polsce i UE. Podczas przesłuchań w Parlamencie Europejskim komisarz ds. poszerzenia UE, Guenter Verheugen, powiedział, że niemożliwe jest ustanowienie wieloletniego zakazu nabywania ziemi w Polsce i innych krajach kandydackich przez mieszkańców Unii Europejskiej. Jego zdaniem, byłoby to zasadniczym ograniczeniem swobody przepływu kapitału. - Nie można na tę sprawę patrzeć tylko z punktu widzenia obaw historycznych, których jestem świadom. Doświadczenia z b. NRD wskazują, że swoboda zakupu ziemi zasadniczo stymuluje inwestycje zagraniczne. To zaś jest warunkiem, aby różnica między poziomem życia w Polsce i krajach Unii była coraz mniejsza - powiedział komisarz.

Biorąc za punkt wyjścia dane o rynku nieruchomości, Polsce nie zawsze byłoby łatwo usprawiedliwić swoje stanowisko. Ceny niektórych nieruchomości są bowiem porównywalne z zachodnimi. Podaż atrakcyjnych obiektów i terenów jest często ograniczona, m.in. z powodu trudnych warunków finansowania inwestycji, słabej infrastruktury transportowej, problemów z ustaleniem własności. Zdaniem dyplomatów UE, to likwidacja tych ograniczeń - a nie samo otwarcie rynku dla mieszkańców Unii Europejskiej - będzie miała większy wpływ na notowania nieruchomości w naszym kraju.

Biura w Polsce drogie

Międzynarodowa agencja nieruchomości Jones Lang Wooton podaje, że pod koniec 1998 roku cena zakupu biura o zachodnim standardzie w Warszawie (3086 euro/mkw.) była nieco wyższa niż m.in.: w Brukseli, Hadze, Rotterdamie czy Lyonie. W Madrycie wynosiła ona 4808 euro, w Berlinie 5355, we Frankfurcie 6852, w Paryżu 8167 euro. Rekord bił Londyn: 16 046 euro. W tym czasie za mkw. zakładu przemysłowego trzeba było zapłacić w Warszawie 698 euro, więcej niż m.in.: w Paryżu, Brukseli, Rotterdamie czy Lyonie, choć w Berlinie cena wynosi 794 euro, w Wiedniu - 872, w Londynie zaś - 2172 euro. Koszt wynajmu powierzchni sklepowej w Warszawie (823 euro/rocznie) o prestiżowej lokalizacji także jest porównywalny z dużymi miastami zachodniej Europy. Wysokie ceny takich nieruchomości są także m.in. w Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie. W mniejszych miastach Polski ceny są zasadniczo niższe, ale także w UE ceny w małych ośrodkach są często niskie. Jones Lang Wooton zaznacza przy tym, że stawki w ostatnich latach spadają i zapewne będzie tak nadal. Teza o wzroście cen w tym przypadku jest więc trudna do obronienia.

W małych  miejscowościach taniej

Nie zawsze potwierdza się ona także w przypadku nieruchomości na potrzeby mieszkalne. Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich kilku latach wszędzie wzrosły, przy czym najbardziej w Warszawie i kilku innych największych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań). W tych ośrodkach ceny mieszkań rosną szybciej niż wskaźnik inflacji, a w mniejszych - tak jak inflacja lub wolniej. Ceny domów w ostatnich dwóch, trzech latach w największych miastach ustabilizowały się, ale przedtem rosły. W małych miejscowościach wykazują tendencję spadkową. Działki budowlane najbardziej podrożały w Warszawie - w biurach handlujących nieruchomościami szacują, że w ciągu ostatnich 4 lat o 100 proc. W innych miastach wzrost cen jest znacznie mniejszy - o 30 do 40 proc.

Ceny terenów rekreacyjnych są również mocno zróżnicowane. Przy granicy zachodniej poszły w ostatnich latach w górę (po uwzględnieniu inflacji), w mniejszych - nie zmieniają się realnie, a nawet nominalnie. Tereny rolne podrożały szczególnie w rejonie Warszawy - w ciągu czterech lat o ok. 400 proc., z uwagi na możliwość tzw. odrolnienia, czyli wyłączenia z produkcji. W innych rejonach ceny są raczej stałe i stosunkowo niskie.

W tym czasie jednak także w UE ceny nieruchomości nieraz bardzo szybko rosły. Jak podaje Europejska Federacja Hipoteczna (EMF), jeśli uznać poziom cen domów i mieszkań za 100 w 1990 r., to wskaźnik ten w br. wyniósłby w Belgii - 172, w Danii - 147, w Hiszpanii - 137, we Francji - 109, w Irlandii - 207, w Holandii - 196, w Portugalii - 130, w Szwecji - 110, a w Wielkiej Brytanii - 124. Dane te pokazują także, że słabiej rozwinięte kraje UE nie doganiają pod względem cen państw najbogatszych.

Warszawa  prawie jak zachód

Znaczące różnice pozostają między cenami nieruchomości mieszkalnych w Polsce i UE. W Brukseli, gdzie - jak twierdzi międzynarodowa agencja nieruchomości DTZ Debenham Winsinger - ceny są nieco wyższe niż średnia zachodnioeuropejska (choć w Paryżu i Londynie są dużo wyższe), metr kwadratowy nowego mieszkania w dobrej dzielnicy kosztuje 1 tys. - 1,5 tys. euro, a mieszkań używanych 700-1200 euro. Znacznie niższe są jednak ceny w prowincjonalnych miastach Belgii czy we Francji. W Warszawie ceny mieszkań wystawionych do sprzedaży we wrześniu tego roku wahają się od 700 do 1,1 tys. euro za mkw., w Łodzi - 300 do 500 euro za mkw., w Katowicach - 285 do 520 tys. euro za mkw., w Lublinie - od 380 do 480 euro za mkw., w Poznaniu - od 450 do 780 euro za mkw., w Gdańsku - od 400 do 700 euro za mkw., we Wrocławiu od 470 do 700 euro za mkw.

Za metr kw. działki pod budowę domu w Brukseli lub okolicach trzeba zapłacić od 240 do 1,5 tys. euro, przy czym w prestiżowej miejscowości Tervuren (porównywalne z podwarszawskim Konstancinem) - 1-1,5 tys. euro. O ile jednak przy kupnie domu za mkw. w Brukseli trzeba płacić ok. 1,2 tys euro, to w małej belgijskiej miejscowości ceny spadają do 300 euro. Za działki budowlane sprzedający żądają obecnie w Warszawie od 23 do 360 euro za mkw., w Katowicach i miejscowościach sąsiednich od 4,8 do 24 euro mkw., w Łodzi od 2,5 do 28 euro za mkw., w Gdańsku od 16 do 130 euro za mkw.

Ile za grunty orne

Nawet w małej powierzchniowo Belgii bardzo zróżnicowane są ceny gruntów rolnych. W Ardenach zapłaci się nawet mniej, niż 5 tys. euro/ha, w pozostałej części Walonii 7,5-10 tys. euro zaś w znacznie bardziej dynamicznej gospodarczo Flandrii - nawet do 20 tys. W Belgii nie ma jednak miejsca, gdzie w pobliżu nie znajdowałaby się autostrada. W odludnych częściach francuskiej Owernii czy hiszpańskiej Kastylii ha ziemi można kupić nawet za niespełna tysiąc euro.

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa sprzedawała w 1998 r. ziemię rolną w województwach: warszawskim (w przeliczeniu) po 20,5 tys. euro/ha, katowickim po 2,3 tys. euro/ha, krakowskim 2,2 tys. euro/ha, tarnobrzeskim 280 euro/ha, chełmskim 310 euro, krośnieńskim 330 euro/ha. Rolnicy sprzedawali w ubiegłym roku ziemie w województwach: krakowskim po 2,5 tys. euro/ha, słupskim 620 euro za ha, olsztyńskim 570 euro/ha.

Jędrzej Bielecki z Brukseli, Anna Sielanko
Unia Europejska  nie przyjmie polskiego wniosku o odłożenie swobody zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemców 18 lat po przystąpieniu kraju do UE, a terenów pod inwestycje przez 5 lat. Polski rząd uzasadniał prośbę o rekordowo długi okres przejściowy co do zakupu ziemi względami interesu narodowego, obawami społecznymi i różnicą w cenach gruntu w Polsce i UE. argumenty te nie przekonały "piętnastki". Zdaniem dyplomatów Unii polskie stanowisko negocjacyjne odzwierciedla przede wszystkim priorytety polityczne niektórych ugrupowań rządzących, nie jest natomiast wynikiem analizy sytuacji na rynku. Ceny niektórych nieruchomości są bowiem porównywalne z zachodnimi. Podaż atrakcyjnych obiektów i terenów jest często ograniczona. Zdaniem dyplomatów UE, to likwidacja ograniczeń - a nie samo otwarcie rynku dla mieszkańców Unii Europejskiej - będzie miała większy wpływ na notowania nieruchomości w naszym kraju.