Stanowisko negocjacyjne w sprawie okresów przejściowych w obrocie nieruchomościami strona polska przygotowała fatalnie

Jak rząd rzucił rękawicę 

MARCIN CHUDZIK

KLAUS BACHMANN

Mnożą się sygnały, że UE odrzuci stanowisko negocjacyjne Polski o ustanowienie 18-letniego okresu przejściowego w obrocie gruntami leśnymi, rolnymi i jeziorami przez obcokrajowców i 5-letniego okresu przejściowego przy kupnie nieruchomości pod inwestycje. 

Jest to prawdopodobne, ponieważ stanowisko to jest merytorycznie bardzo źle przygotowane, źle uzasadnione i sformułowane bez znajomości mechanizmów i przepisów unijnych. 

Tak złe przygotowanie wniosku jest zadziwiające, ponieważ cała koalicja była zgodna co do tego, że Polska powinna żądać okresu przejściowego w tej dziedzinie, a niektóre partie i niektórzy politycy podnieśli tę sprawę nawet do rangi interesu narodowego. "Nie wystarczy nosić interes narodowy na ustach, trzeba się po prostu rzetelnie przygotować do negocjacji", powiedziała kiedyś minister Karasińska-Fendler obejmując obowiązki szefa UKIE. Sprawa kupna ziemi przez obcokrajowców pozwala obserwować jak w soczewce, jak to przegotowanie wyglądało. 

Można było przewidzieć

Stanowiska negocjacyjne są przygotowywane przez zespół negocjacyjny we współpracy  z podzespołami w poszczególnych ministerstwach. Następnie są przekazywane do Komitetu Integracji Europejskiej i przyjmowane przez Radę Ministrów. Nie jest tajemnicą, że zespół negocjacyjny wiedział, jakie regulacje z zakresu obrotu nieruchomościami obowiązują w UE, że zdawał sobie sprawę, jak politycznie i psychologicznie drażliwa jest ta kwestia. Przedstawiciel ministra Jana Kułakowskiego jeździł po Europie, aby ustalić zakres możliwych do uzyskania ustępstw ze strony państw Unii i poznać stanowiska w tej sprawie innych krajów kandydujących. Kiedy Rada Ministrów omawiała stanowisko negocjacyjne w tej kwestii, jej członkowie wiedzieli więc, że:

1. Inne kraje kandydujące albo nie zgłaszają podobnych wniosków, albo domagają się krótkich (pięcioletnich) okresów przejściowych, mimo że sprawa kupna ziemi przez obcokrajowców jest u nich bardziej drażliwa niż w Polsce. Można wątpić, czy obawy przed "wykupem polskiej ziemi" są w Polsce silniejsze niż w małej Estonii (z 30-procentową mniejszością rosyjską), w małej Słowenii (której według takiego scenariusza groziłby wykup kilkudziesięciokilometrowej plaży nad Morzem Śródziemnym przez bogatszych Włochów, Niemców i Austriaków) lub w Czechach, które mają znacznie więcej problemów z Niemcami Sudeckimi niż Polska ze "Związkiem Wypędzonych". 

2. Unia Europejska dopuszcza okresy przejściowe w zakresie obrotu nieruchomościami przez obcokrajowców w odniesieniu do kupna tzw. drugich miejsc zamieszkania przez obcokrajowców nie mieszkających na stałe w danym kraju ("posiadaczy zagranicznych dacz").

3. Wniosek o jakikolwiek okres przejściowy wymaga, aby strona wnioskująca zrobiła rozróżnienie między obcokrajowcami na stałe mieszkającymi w kraju (dla których restrykcje zgodnie z prawem UE nie wchodzą w grę i nie mają miejsca ani w Danii, ani w Austrii) i obcokrajowcami z miejscem zamieszkania poza Polską. Wymaga on też dokładniej definicji, o jakie rodzaje nieruchomości i grunty chodzi.

Enigmatyczne stanowisko

Ministrowie jednak najwyraźniej w ogóle nie brali tych elementów pod uwagę. Zamiast tego uchwalili enigmatyczne stanowisko, według którego "Polska zadeklarowała gotowość przyjęcia prawa europejskiego do 31 grudnia 2002 roku z wyjątkiem kwestii nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. W tym zakresie Polska występuje o dwa okresy przejściowe, które były obiektem konsultacji politycznych: krótszy okres przejściowy (5-letni) na zakup nieruchomości pod inwestycje i dłuższy dotyczący zakupu ziemi rolnej, to znaczy działek rekreacyjnych i gruntów leśnych (18-letni). Obszar ten traktowany jest przez rząd RP jako zagadnienie specyficzne ze względu na uwarunkowania historyczne oraz z powodu dużej różnicy cen na ziemię i nieruchomości w Polsce i krajach Unii Europejskiej". 

Nie ma dowodów na to, że rząd rzeczywiście traktował kwestię nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jako zagadnienie specyficzne. Nie uzasadnił (jak to zrobił rząd czeski), na czym polegają "uwarunkowania historyczne" ani nie udowodnił, czy różnice cen są rzeczywiście tak jaskrawe i dlaczego to zjawisko ma być groźne. To fakt, że duża część ziem polskich należała kiedyś do innego państwa i że niektórzy obywatele tego państwa mają prywatne roszczenia w stosunku do nieruchomości na tych terenach. Ale to zjawisko ma miejsce również w Czechach i w Słowenii. W tych krajach są również miejsca, gdzie ceny nieruchomości są niskie, a same grunty bardzo atrakcyjne dla obywateli państw piętnastki (na przykład miejscowości nadmorskie w Słowenii). Mimo to żaden inny kandydat do UE  nie wystąpił o tak długie okresy przejściowe.

Stanowisko polskiego rządu nie zawiera rozróżnienia między obcokrajowcami na stałe mieszkającymi w Polsce i obcokrajowcami ze stałym miejscem zamieszkania poza Polską, nie definiuje też, czym różni się nieruchomość pod inwestycje na przykład od budynku mieszkalnego. Gdyby UE przyjęła polskie stanowisko, to po przystąpieniu Polski do UE obcokrajowiec z Unii kupujący kamienicę na wynajem musiałby uzyskać zgodę MSW, ponieważ zakup stanowiłby inwestycję kapitałową. Natomiast obcokrajowiec, który kupiłby kamienicę i zostawił ją pustą, nie musiałby tej zgody uzyskać, ponieważ nieruchomość nie przynosiłaby zysku. Jeszcze bardziej dziwaczne skutki miałby pięcioletni okres przejściowy na zakup nieruchomości pod inwestycje, który rzekomo ma chronić przed nadmiernym wzrostem cen ziemi. Jeżeli po przystąpieniu Polski do UE rozmiar inwestycji zagranicznych dramatycznie zwiększy się, to wzrosną też ceny nieruchomości. Wtedy MSW ma do wyboru: albo udzielić odpowiednio dużo zezwoleń i dopuścić do wzrostu cen, albo odesłać inwestorów z kwitkiem, co opóźniałoby modernizację gospodarki. W istocie polski rząd, przesyłając taki wniosek do Brukseli, prosił  UE o zezwolenie, aby po przystąpieniu doń miał prawo szkodzić polskiej gospodarce. 

Okna zamknięte,  drzwi otwarte

Najbardziej zadziwiające jest jednak to, że Rada Ministrów postanowiła z jednej strony wysunąć bardzo daleko idące i nierealistyczne żądania, a z drugiej strony - nie wysunąć żądań, co do których UE nie miałaby większych zastrzeżeń. Stanowisko negocjacyjne nie odnosi się w ogóle do problematyki "posiadaczy zagranicznych dacz". Dacze te zazwyczaj nie leżą na gruntach rolnych, nie są one też inwestycjami. W świetle polskiego stanowiska negocjacyjnego nie byłoby na przykład przeszkód, aby dowolny obywatel kraju piętnastki kupił sobie kamienicę na Starym Mieście w Olsztynie lub domek letniskowy w Międzyzdrojach. Obie nieruchomości leżą na gruntach odrolnionych i nie stanowią inwestycji. 

Jak mogło dojść do tego, że kwestia najbardziej nagłośniona przez partie rządzącej koalicji i środki masowego przekazu została tak źle przygotowana w dotychczasowych negocjacjach? Ekspertów w Radzie Ministrów nie brakuje, są oni zarówno w zespole negocjacyjnym, jak i wśród doradców premiera, a eksperci poszczególnych ministerstw mieli okazję zapoznać się ze stanem prawa UE podczas przeglądu ustawodawstwa (screening), który poprzedza negocjacje. Ale ministrowie  odsunęli teczki ekspertów na bok i postawili na swoim. Cel - pokazać opinii publicznej, jak twardo się broni "interesu narodowego" w postaci polskiej ziemi. W ten sposób polski rząd zabarykadował okna, ale główną bramę zostawił otwartą na oścież.

Co jest do uratowania

Tak czy owak UE  odrzuciłaby każdy wniosek o okres przejściowy przekraczający zakres pięcioletnich restrykcji dla "posiadaczy zagranicznych daczy", co nie oznacza, że dla Polski niemożliwe jest, aby uzyskać coś ponad to. Szkopuł w tym, że Rada Ministrów nie robiła nic, aby kogokolwiek przekonać, że jej wniosek jest czymś więcej niż zabiegiem propagandowym pod adresem polskich "obrońców ziemi", których żaden rząd nie próbował dotąd przekonać, że ich obawy są przesadzone. Teraz korespondenci polskich mediów w Brukseli donoszą o szczegółowych analizach polskiego i unijnego rynku nieruchomości, zgodnie z którymi nawet argument o wielkiej różnicy cen nieruchomości w Polsce i w krajach UE nie jest prawdziwy. Czy rząd polski nie mógł zdobyć takich analiz,  zanim wpisał ten argument do swojego stanowiska negocjacyjnego? Teraz argumentów ma już coraz mniej. Warto więc zastanowić się, do czego okres przejściowy z zakresu obrotu nieruchomościami w ogóle jest potrzebny i jak miałyby wyglądać jego szczegółowe rozwiązania.

Ma  on znaczenie przede wszystkim z dwóch powodów, które też są zrozumiałe dla unijnych negocjatorów. Pierwszy - aby duży popyt na ziemię pod inwestycje nie spowodował wzrostu cen działek rolnych, co może utrudnić restrukturyzację polskiego rolnictwa. Temu można jednak zapobiec poprzez uchwalanie ustaw rozgraniczających rynek działek budowlanych i terenów miejskich od rynku ziemi rolnej. Jest to zgodne z prawem europejskim i nie trzeba do tego żadnego okresu przejściowego. Ale dopóki się tego nie robi, dopóty w Brukseli trudno będzie przekonać kogokolwiek, że Polska naprawdę przywiązuje do tej sprawy tak wielką wagę.

Drugi powód starania się o ewentualny okres przejściowy to chęć uniknięcia tworzenia się enklaw  bogatych obcokrajowców w niektórych szczególnie atrakcyjnych miejscowościach turystycznych. Nie dotyczy to jednak całego kraju ani nawet całego terenu niegdyś należącego do państwa niemieckiego, lecz co najwyżej kilku regionów bardzo atrakcyjnych turystycznie (okolice Międzyzdrojów, region Wielkich Jezior Mazurskich). Można - wzorem Austrii - uchwalić restrykcyjne przepisy dla tych regionów i potem zaproponować w negocjacjach okres przejściowy dla tych regulacji. Obecne polskie ustawodawstwo tak samo traktuje działkę na plaży w Międzyzdrojach i nieużytek pod Białymstokiem, a nowo tworzone samorządy regionalne nie mają tu nic do powiedzenia. Widać więc, że "interes narodowy", który rząd chciał obronić w tak widowiskowy sposób, jest głęboko ukryty w gąszczu przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w prawie budowlanym i w bardzo żmudnych, zawiłych przygotowaniach do negocjacji.
Mnożą się sygnały, że UE odrzuci stanowisko negocjacyjne Polski o ustanowienie 18-letniego okresu przejściowego w obrocie gruntami leśnymi, rolnymi i jeziorami przez obcokrajowców i 5-letniego okresu przejściowego przy kupnie nieruchomości pod inwestycje. 
stanowisko to jest merytorycznie bardzo źle przygotowane, źle uzasadnione i sformułowane bez znajomości mechanizmów i przepisów unijnych. 
cała koalicja była zgodna co do tego, że Polska powinna żądać okresu przejściowego w tej dziedzinie, a niektóre partie i niektórzy politycy podnieśli tę sprawę nawet do rangi interesu narodowego. Stanowiska negocjacyjne są przygotowywane przez zespół negocjacyjny we współpracy  z podzespołami w poszczególnych ministerstwach. Następnie są przekazywane do Komitetu Integracji Europejskiej i przyjmowane przez Radę Ministrów. zespół negocjacyjny wiedział, jakie regulacje z zakresu obrotu nieruchomościami obowiązują w UE, że zdawał sobie sprawę, jak politycznie i psychologicznie drażliwa jest ta kwestia. Ministrowie uchwalili enigmatyczne stanowisko. rząd Nie uzasadnił, na czym polegają "uwarunkowania historyczne" ani nie udowodnił, czy różnice cen są rzeczywiście tak jaskrawe i dlaczego to zjawisko ma być groźne. żaden inny kandydat do UE  nie wystąpił o tak długie okresy przejściowe.
Stanowisko polskiego rządu nie zawiera rozróżnienia między obcokrajowcami na stałe mieszkającymi w Polsce i obcokrajowcami ze stałym miejscem zamieszkania poza Polską, nie definiuje też, czym różni się nieruchomość pod inwestycje na przykład od budynku mieszkalnego. dziwaczne skutki miałby pięcioletni okres przejściowy na zakup nieruchomości pod inwestycje, który rzekomo ma chronić przed nadmiernym wzrostem cen ziemi. Jeżeli po przystąpieniu Polski do UE rozmiar inwestycji zagranicznych dramatycznie zwiększy się, to wzrosną też ceny nieruchomości. Stanowisko negocjacyjne nie odnosi się w ogóle do problematyki "posiadaczy zagranicznych dacz". Rada Ministrów nie robiła nic, aby kogokolwiek przekonać, że jej wniosek jest czymś więcej niż zabiegiem propagandowym. "interes narodowy" rząd chciał obronić w widowiskowy sposób.