POLSKA-UE

Wkrótce rozmowy o zakupie nieruchomości przez cudzoziemców

Ceny istotniejsze niż obawy

Unia Europejska  nie przyjmie polskiego wniosku o odłożenie swobody zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemców 18 lat  po przystąpieniu kraju  do UE, a terenów pod inwestycje przez 5 lat - powiedzieli nam wczoraj przewodzący obecnie pracom Unii Europejskiej dyplomaci z Finlandii.  Ma to nastąpić w czwartek podczas sesji otwierającej negocjacje członkowskie o swobodnym przepływie kapitału.

Kraje UE chcą zaapelować do polskiego rządu o podjęcie rozmów na podstawie danych z rynku nieruchomości, a nie uprzedzeń i obaw.

Polski rząd uzasadniał prośbę o rekordowo długi okres przejściowy co do zakupu ziemi względami interesu narodowego, obawami społecznymi i różnicą w cenach gruntu w Polsce i UE. Zdaniem rządu, jeśli szybki wzrost gospodarczy w nadchodzących dwóch dekadach utrzyma się, to ceny gruntu w Polsce i krajach UE zrównają się.

Bruksela chce wyliczeń

Ze stanowiska przygotowywanego przez UE na czwartkowe spotkanie wynika jednak, że argumenty te nie przekonały "piętnastki". Kraje UE proszą rząd o zdefiniowanie, czym jest "interes narodowy" i jak pogodzić "obawy społeczne" z dążeniem kraju do integracji z UE.

Najwięcej pytań dotyczy sytuacji na polskim rynku nieruchomości: poziomu cen i ich zmian w ostatnich latach, struktury własności, warunków nabywania nieruchomości, istniejących ograniczeń. Nieoficjalnie wiadomo, że w przeciwieństwie m.in. do Czech rząd nie obliczył, jakie są różnice w cenach nieruchomości w Polsce oraz UE i kiedy mogą się one zrównać.

Unia chce także jaśniejszego określenia, jakiego typu własność miałaby zostać objęta okresem przejściowym: czy po przystąpieniu Polski do UE jej mieszkańcy mogliby np. kupić bez ograniczeń kamienicę w Opolu czy nie?

Zdaniem dyplomatów Unii, polskie stanowisko negocjacyjne odzwierciedla przede wszystkim priorytety polityczne niektórych ugrupowań rządzących, nie jest natomiast wynikiem analizy sytuacji na rynku. Dokument okazał się także w wielu miejscach nieprecyzyjny.

Przede wszystkim jednak "piętnastka" chce sprowadzić rozmowy do analizy cen na rynku nieruchomości w Polsce i UE. Podczas przesłuchań w Parlamencie Europejskim komisarz ds. poszerzenia UE, Guenter Verheugen, powiedział, że niemożliwe jest ustanowienie wieloletniego zakazu nabywania ziemi w Polsce i innych krajach kandydackich przez mieszkańców Unii Europejskiej. Jego zdaniem, byłoby to zasadniczym ograniczeniem swobody przepływu kapitału. - Nie można na tę sprawę patrzeć tylko z punktu widzenia obaw historycznych, których jestem świadom. Doświadczenia z b. NRD wskazują, że swoboda zakupu ziemi zasadniczo stymuluje inwestycje zagraniczne. To zaś jest warunkiem, aby różnica między poziomem życia w Polsce i krajach Unii była coraz mniejsza - powiedział komisarz.

Biorąc za punkt wyjścia dane o rynku nieruchomości, Polsce nie zawsze byłoby łatwo usprawiedliwić swoje stanowisko. Ceny niektórych nieruchomości są bowiem porównywalne z zachodnimi. Podaż atrakcyjnych obiektów i terenów jest często ograniczona, m.in. z powodu trudnych warunków finansowania inwestycji, słabej infrastruktury transportowej, problemów z ustaleniem własności. Zdaniem dyplomatów UE, to likwidacja tych ograniczeń - a nie samo otwarcie rynku dla mieszkańców Unii Europejskiej - będzie miała większy wpływ na notowania nieruchomości w naszym kraju.

Biura w Polsce drogie

Międzynarodowa agencja nieruchomości Jones Lang Wooton podaje, że pod koniec 1998 roku cena zakupu biura o zachodnim standardzie w Warszawie (3086 euro/mkw.) była nieco wyższa niż m.in.: w Brukseli, Hadze, Rotterdamie czy Lyonie. W Madrycie wynosiła ona 4808 euro, w Berlinie 5355, we Frankfurcie 6852, w Paryżu 8167 euro. Rekord bił Londyn: 16 046 euro. W tym czasie za mkw. zakładu przemysłowego trzeba było zapłacić w Warszawie 698 euro, więcej niż m.in.: w Paryżu, Brukseli, Rotterdamie czy Lyonie, choć w Berlinie cena wynosi 794 euro, w Wiedniu - 872, w Londynie zaś - 2172 euro. Koszt wynajmu powierzchni sklepowej w Warszawie (823 euro/rocznie) o prestiżowej lokalizacji także jest porównywalny z dużymi miastami zachodniej Europy. Wysokie ceny takich nieruchomości są także m.in. w Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie. W mniejszych miastach Polski ceny są zasadniczo niższe, ale także w UE ceny w małych ośrodkach są często niskie. Jones Lang Wooton zaznacza przy tym, że stawki w ostatnich latach spadają i zapewne będzie tak nadal. Teza o wzroście cen w tym przypadku jest więc trudna do obronienia.

W małych  miejscowościach taniej

Nie zawsze potwierdza się ona także w przypadku nieruchomości na potrzeby mieszkalne. Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich kilku latach wszędzie wzrosły, przy czym najbardziej w Warszawie i kilku innych największych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań). W tych ośrodkach ceny mieszkań rosną szybciej niż wskaźnik inflacji, a w mniejszych - tak jak inflacja lub wolniej. Ceny domów w ostatnich dwóch, trzech latach w największych miastach ustabilizowały się, ale przedtem rosły. W małych miejscowościach wykazują tendencję spadkową. Działki budowlane najbardziej podrożały w Warszawie - w biurach handlujących nieruchomościami szacują, że w ciągu ostatnich 4 lat o 100 proc. W innych miastach wzrost cen jest znacznie mniejszy - o 30 do 40 proc.

Ceny terenów rekreacyjnych są również mocno zróżnicowane. Przy granicy zachodniej poszły w ostatnich latach w górę (po uwzględnieniu inflacji), w mniejszych - nie zmieniają się realnie, a nawet nominalnie. Tereny rolne podrożały szczególnie w rejonie Warszawy - w ciągu czterech lat o ok. 400 proc., z uwagi na możliwość tzw. odrolnienia, czyli wyłączenia z produkcji. W innych rejonach ceny są raczej stałe i stosunkowo niskie.

W tym czasie jednak także w UE ceny nieruchomości nieraz bardzo szybko rosły. Jak podaje Europejska Federacja Hipoteczna (EMF), jeśli uznać poziom cen domów i mieszkań za 100 w 1990 r., to wskaźnik ten w br. wyniósłby w Belgii - 172, w Danii - 147, w Hiszpanii - 137, we Francji - 109, w Irlandii - 207, w Holandii - 196, w Portugalii - 130, w Szwecji - 110, a w Wielkiej Brytanii - 124. Dane te pokazują także, że słabiej rozwinięte kraje UE nie doganiają pod względem cen państw najbogatszych.

Warszawa  prawie jak zachód

Znaczące różnice pozostają między cenami nieruchomości mieszkalnych w Polsce i UE. W Brukseli, gdzie - jak twierdzi międzynarodowa agencja nieruchomości DTZ Debenham Winsinger - ceny są nieco wyższe niż średnia zachodnioeuropejska (choć w Paryżu i Londynie są dużo wyższe), metr kwadratowy nowego mieszkania w dobrej dzielnicy kosztuje 1 tys. - 1,5 tys. euro, a mieszkań używanych 700-1200 euro. Znacznie niższe są jednak ceny w prowincjonalnych miastach Belgii czy we Francji. W Warszawie ceny mieszkań wystawionych do sprzedaży we wrześniu tego roku wahają się od 700 do 1,1 tys. euro za mkw., w Łodzi - 300 do 500 euro za mkw., w Katowicach - 285 do 520 tys. euro za mkw., w Lublinie - od 380 do 480 euro za mkw., w Poznaniu - od 450 do 780 euro za mkw., w Gdańsku - od 400 do 700 euro za mkw., we Wrocławiu od 470 do 700 euro za mkw.

Za metr kw. działki pod budowę domu w Brukseli lub okolicach trzeba zapłacić od 240 do 1,5 tys. euro, przy czym w prestiżowej miejscowości Tervuren (porównywalne z podwarszawskim Konstancinem) - 1-1,5 tys. euro. O ile jednak przy kupnie domu za mkw. w Brukseli trzeba płacić ok. 1,2 tys euro, to w małej belgijskiej miejscowości ceny spadają do 300 euro. Za działki budowlane sprzedający żądają obecnie w Warszawie od 23 do 360 euro za mkw., w Katowicach i miejscowościach sąsiednich od 4,8 do 24 euro mkw., w Łodzi od 2,5 do 28 euro za mkw., w Gdańsku od 16 do 130 euro za mkw.

Ile za grunty orne

Nawet w małej powierzchniowo Belgii bardzo zróżnicowane są ceny gruntów rolnych. W Ardenach zapłaci się nawet mniej, niż 5 tys. euro/ha, w pozostałej części Walonii 7,5-10 tys. euro zaś w znacznie bardziej dynamicznej gospodarczo Flandrii - nawet do 20 tys. W Belgii nie ma jednak miejsca, gdzie w pobliżu nie znajdowałaby się autostrada. W odludnych częściach francuskiej Owernii czy hiszpańskiej Kastylii ha ziemi można kupić nawet za niespełna tysiąc euro.

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa sprzedawała w 1998 r. ziemię rolną w województwach: warszawskim (w przeliczeniu) po 20,5 tys. euro/ha, katowickim po 2,3 tys. euro/ha, krakowskim 2,2 tys. euro/ha, tarnobrzeskim 280 euro/ha, chełmskim 310 euro, krośnieńskim 330 euro/ha. Rolnicy sprzedawali w ubiegłym roku ziemie w województwach: krakowskim po 2,5 tys. euro/ha, słupskim 620 euro za ha, olsztyńskim 570 euro/ha.

Jędrzej Bielecki z Brukseli, Anna Sielanko
Unia Europejska nie przyjmie polskiego wniosku o odłożenie swobody zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemców 18 lat po przystąpieniu kraju do UE, a terenów pod inwestycje przez 5 lat. Polski rząd uzasadniał prośbę o długi okres przejściowy względami interesu narodowego, obawami społecznymi i różnicą w cenach gruntu w Polsce i UE. argumenty te nie przekonały "piętnastki". Kraje UE proszą o zdefiniowanie, czym jest "interes narodowy".Najwięcej pytań dotyczy sytuacji na polskim rynku nieruchomości. Zdaniem dyplomatów Unii, polskie stanowisko odzwierciedla priorytety polityczne ugrupowań rządzących. Biorąc za punkt wyjścia dane o rynku nieruchomości, Polsce niebyłoby łatwo usprawiedliwić swoje stanowisko. Ceny niektórych nieruchomości są porównywalne z zachodnimi. 

pod koniec 1998 roku cena zakupu biura o zachodnim standardzie w Warszawie była nieco wyższa niż m.in.: w Brukseli. za mkw. zakładu przemysłowego trzeba było zapłacić w Warszawie więcej niż m.in.: w Paryżu. Koszt wynajmu powierzchni sklepowej w Warszawie jest porównywalny z dużymi miastami zachodniej Europy. Ceny mieszkań w Polsce w ostatnich latach wszędzie wzrosły, przy czym najbardziej w Warszawie. W tym czasie jednak także w UE ceny nieruchomości nieraz szybko rosły. Znaczące różnice pozostają między cenami nieruchomości mieszkalnych w Polsce i UE. W Brukseli metr kwadratowy nowego mieszkania w dobrej dzielnicy kosztuje 1 tys. - 1,5 tys. euro. niższe są ceny w prowincjonalnych miastach Belgii. W Warszawie ceny mieszkań wahają się od 700 do 1,1 tys. euro za mkw., w Łodzi - 300 do 500 euro za mkw.w Belgii bardzo zróżnicowane są ceny gruntów rolnych. W Ardenach zapłaci się mniej, niż 5 tys. euro/ha zaś w dynamicznej Flandrii - do 20 tys. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa sprzedawała ziemię rolną w województwach: warszawskim po 20,5 tys. euro/ha, katowickim po 2,3 tys.