預售屋違建之點交問題研析
建築法;公寓大廈管理條例;民法;消費者保護法
【僅供委員參考】
        

        
            編號：1826
        

        
            議題研析
        

        一、題目：預售屋違建之點交問題研析

        
            二、議題所涉法規
        

        《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《民法》及《消費者保護法》

        
            三、背景說明
        

        （一）據報載[footnoteRef:1]，臺中市某社區管委會投訴建商，將公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」，經都發局以違反《建築法》，限期拆除。管委會要求建商負責回復原狀，但建商以買賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕負責，乃向市府消保官申請調解。消保官建議，消費者簽訂預售屋買賣契約時，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容與建物設施是否相符，避免交屋後，因違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。 [1:  陳秋雲／臺中即時報導，〈預售屋違建住戶恐概括承受 消保官：簽約注意加註事項〉，《聯合新聞網》，https://udn.com/news/story/7241/6656030，瀏覽日期：2022年10月5日。] 


        （二）《建築法》第77 條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」又，2020年修正之《預售屋買賣契約書範本》第12條關於「建築設計變更之處理」以「室內隔間及裝修為限」，並須「經雙方於工程變更單上簽認」，且其簽約注意事項第10點明示「室內隔間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將有導致保固請求權喪失及損及鄰近房屋之損害賠償之虞；而無其他關於「二次施工」或「變更用途」之約定範本[footnoteRef:2]。 [2:  內政部，台內地字第10901476695 號（2020年12月25日）。] 


        四、探討研析

        （一）一般消費者，通常不瞭解何謂違章建築，而有賴建築專業人士協助以認知。況且預售屋買賣實務，無不採行定型化契約，以致買方對於建商出售的預售屋，往往只有「買或不買」與「議價」之選擇，對於建築設計與施工，往往無置喙餘地（自購單位之內部裝修除外）。儘管建商未必具備建築專業能力，仍須仰賴建築師與營造業者，但其身為賣方，不但應就預售屋負起瑕疵擔保責任（《民法》第354條）；並應就「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規，負有告知與提醒之義務，才能充分保障消費者之交易安全。

        （二）雖然《消費者保護法》第5條規定：「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」看似消費者「應致力充實」其所購買之預售屋「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規之資訊。但同法第 4 條更明確揭示「企業經營者對於其提供之商品或服務，應……向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」所以，除非建商能舉證消費者明知有違反建築法規之事實，否則建商不能以「二次施工」或「變更用途」係出自消費者之同意而免責。

        （三）《消費者保護法》第11條第1項固已規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。」然而同條第2項及第12條第1項又分別規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」所以，預售屋之買賣，如建商可利用契約條款排除其應提供之資訊，自顯失公平，應認無效，方足以保護消費者權益，並落實其立法精神[footnoteRef:3]。 [3:  《消費者保護法》第1條第1項規定其立法目的為「保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質」。
最高法院 88 年度台上字第 1892 號民事判決（1999年8月20日）略謂：「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取。」] 


        （四）為有效杜絕消費者因不諳建築法規，及不具充分瞭解使用執照及其圖說之能力，以致建商得以藉預售屋之驗收及點交，將廣告內容有違建築法規之事實，透過不利於消費者之定型化契約條款，以推卸其應提供「二次施工」或「變更用途」有違建築法規之資訊的責任，遂令消費者蒙受不利益，甚至有嚴重損害之情形，與其藉由法規之解釋，不如修正相關法規，更能有效保護消費者。茲建議於《消費者保護法》增訂，預售屋完工後之驗收及點交予消費者時，應經建築師出具無違反建築法規之證明書（或保證書）之規定，以保護消費者。蓋以實務上，常見一案公司，即預售屋完工並移轉登記予買方後，該公司即解散清算，因此，該建商出具之證明或保證，已然不具實質意義。再者，建築師乃具專業能力足以檢視並判斷建築物於取得使用執照之後，有無「二次施工」或「變更用途」，是否違反建築法規；由其出具證明，最能保障消費者權益。

        

        撰稿人：李基勝

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            【僅供委員參考】



             



            編號：



            1826



             



            議題研析



             



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            建築法



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            《



            公寓大廈管理條例



            》



            、《民法》



            及



            《



            消費者保護



            法



            》



             



            三、



            背景說明



             



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            陳秋雲╱臺中即時報導，



            〈



            預售屋違建住戶恐概括承受



             



            消保官：簽約注意加註事項



            〉，



            《聯合



            新聞網》



            ，



            https://udn.com/news/story/7241/6656030



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        編號：1826 


        議題研析 


        一、題目：預售屋違建之點交問題研析 


        二、議題所涉法規 


        《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《民法》及《消費者保護


        法》 


        三、背景說明 


        （一）據報載


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        ，臺中市某社區管委會投訴建商，將公共設施「防災


        中心」變更為「管委會辦公室」，經都發局以違反《建築法


        》，限期拆除。管委會要求建商負責回復原狀，但建商以買


        賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕負責，乃向市府消


        保官申請調解。消保官建議，消費者簽訂預售屋買賣契約時


        ，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋


        點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容


        與建物設施是否相符，避免交屋後，因違反建築法規而有被


        開立罰單或強制拆除的風險。 


        （二）《建築法》第77 條第1項規定：「建築物所有權人、使用人


        應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」又，2020年


        修正之《預售屋買賣契約書範本》第12條關於「建築設計變


        更之處理」以「室內隔間及裝修為限」，並須「經雙方於工


        程變更單上簽認」，且其簽約注意事項第10點明示「室內隔


        間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將


                                                         


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         陳秋雲／臺中即時報導，〈預售屋違建住戶恐概括承受 消保官：簽約注意加註事項〉，《聯合


        新聞網》，https://udn.com/news/story/7241/6656030，瀏覽日期：2022年10月5日。