促進閒置空屋有效使用之法制研析
住宅法
僅供委員問政所需參考
                        

                        
                            不代表本院意見或立場
                        

                    
                

            
        

        
            編號： 1974
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：促進閒置空屋有效使用之法制研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        住宅法

        3、 
            背景說明
        

        經濟社會文化權利國際公約第11條第1項規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」中涉及「適當住屋水準及持續改善」之所謂「適當住屋權」(right to adequate housing)。另住宅法第53條規定：「居住為基本人權，其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約，及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」如何讓民眾有屋可居住，在政策工具的選擇上，不同的設計，會導致不同的實施結果。

        日前，有讀者建議中央政府直接於六都國有地，興建並出售按房屋成本定價的國宅（每年以房屋折舊年限、GDP及物價指數計算房價漲跌幅）供特定族群（弱勢中低收入、新婚無房或生育者）優先承購，並得先租後買，且只能按定價回賣給政府[footnoteRef:1]。看似良策，實容有討論空間。 [1:  徐玉明，自由廣場：民粹打房vs.定價國宅，自由時報，2023年1月9日，網址：https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1561725，最後瀏覽日期：2023年2月13日。] 


        
            四、探討研析
        

        (1) 
            購屋者無利可圖即難達政策目的
        

        上述投書所言該類住宅基地仍維持國有，不讓售，其增值利益也不會併同移轉；而房價既按成本定價，又以折舊年限、GDP及物價指數計算房價漲跌幅調整，幾乎不可能賺到買賣差價（房屋增值）。屋主只能冀望「定價」低於市場租金還原價格，即買比租便宜；否則無利可圖。

        雖然屋主添購第二房，應賣回舊宅。但第二房如登記成年子女名下，即足以規避前揭賣回規定。當屋主遷出時，若不強制賣回，而任其轉租他人，賺取市場租金，顯然有違政策目的，徒增政府清查管理難度，且不免滋生弊端。再者，若許先租後買這類住宅，社會住宅承租人勢必比照辦理，而影響社會住宅存量，亦非妥當[footnoteRef:2]。 [2:  李雅村，自由廣場：政府定價買賣住宅不可行，自由時報，2023年1月19日，網址：https://talk.ltn.com.tw/amp/article/paper/1563479，最後瀏覽日期：2023年2月16日。] 


        (2) 
            建立提高民間空餘屋使用率之機制與配套措施
        

        買了房子卻寧可空著也不出租，其實不外乎5大原因[footnoteRef:3]：1、等待更好的出售時機；2、為了規避稅賦；3、為了下一代囤房；4、未來靠收房租度日會愈來愈難；5、怕房屋出租麻煩，且可能存在爭端。 [3:  戴鈺純，台灣空屋爆量，為何屋主不賣也不出租？專家分析背後5大原因，難怪房價難下跌，風傳媒(轉自好房網)，2022年6月19日，網址：https://www.storm.mg/lifestyle/4368607，最後瀏覽日期：2023年2月13日。] 


        為提升社會住宅之機制與配套措施，應積極思考建立其他將民間空閒住宅導入租屋市場，俾有效運用民間低度使用之住宅，擴大租屋服務市場量能，落實照顧青年及弱勢安居目標，以維護分配公平與居住正義[footnoteRef:4]。出租住宅之課稅與獎勵，需要修正相關稅法，即對於出租住宅，於出租期間及售出之課稅標準影響所有權人之出租意願，立法提供租稅誘因，引導現有閒置空屋釋出，促使公私閒置空屋投入租賃市場，增加住宅供給量，更為簡便可行，且不限制國有財產之用途。住宅法第22條[footnoteRef:5]對於社會住宅之租稅減免規定，誤認為全部屬於租稅優惠，因此認為應有優惠年度限制，而忽略對於弱勢者之租稅減免[footnoteRef:6]，且可能導致長期租賃作為住宅使用之「弱勢者」承租人亦須負擔營業稅，此部分或可研議修正，而毋庸受到優惠年度之限制。目前房屋持有稅率太低，以致寧可閒置不租，囤房情況不少；在房屋稅、地價稅的「自用稅率」與「一般稅率」之外，再增加一類「租賃稅率」優惠，以鼓勵民眾釋出空餘屋提供租用，不失為一種可思考的方向。 [4:  連麗君，健全住宅基金財務  實現多元安居，主計月刊，第799期，2022年7月，第60頁。]  [5:  住宅法第22條：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。」]  [6:  陳清秀，社會住宅之課稅問題探討，植根雜誌，第37卷第9期，2021年9月，第359-360頁。] 


        

        撰稿人：李雅村

        

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