凶宅租賃制度之法制研析
民法;住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項;住宅租賃契約書範本
僅供委員問政所需參考
                        

                        
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            編號：2257
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：凶宅租賃制度之法制研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        民法、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項、住宅租賃契約書範本

        
            三、背景說明
        

        房東最怕遇到的其中一件事就是，承租房客在屋內輕生讓房子變成凶宅。房東向亡者繼承人求償，在旁觀者看來，雖然有點於心不忍卻也是人之常情，畢竟凶宅確實會造成房價下跌，通常為市價的7折左右；若以一間房子總價新臺幣(下同)1,000萬元換算，等於價跌高達300萬元
。

        （1） 凶宅在法律上尚無明文定義，目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)
。」

        （2） 另依內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約書範本」附件一「租賃標的現況確認書」項次8內容，「本租賃住宅（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」。皆已明定房屋租賃標的房東應明確揭露非自然身故之情事。惟對於原非凶宅，但承租人及其共同居住或使用之人在租賃房屋內自殺，致房屋成為凶宅而造成市場價值減損之情形，於現行契約並無相關規範。

        
            四、探討研析
        

        （1） 
            房屋因他人自殺成為凶宅，房屋所有權人不易獲得損害賠償，不利租賃制度發展
        

        學者指出，我國法院一致認為，房屋因他人在屋內自殺身亡而成為凶宅者，所有權人即因此受有該屋交易價值減損之財產上損害。所有人不得主張民法第184條第1項
前段「權利侵害型」之侵權責任，而僅得依據同條項後段「背於善良風俗型」之侵權責任，向自殺者請求賠償；因自殺者已經身亡，故應由其繼承人依繼承之法律關係，負賠償責任
。亦有學者主張，以侵權行為作為損害賠償在學理上或實務判決上似欠缺有力依據。然房屋所有權人因為有人在其屋內自殺而使房屋變成凶宅，未來房屋將難以出售或出租，將嚴重影響使用效益致房屋價值減損，為眾所皆知之理
。

        但承租人自殺致他人房屋成為凶宅，多數實務見解之理由，大致認為：自殺未造成房屋物理上毀損滅失或功能損壞，或未對房屋造成結構或安全上效用之減損。既不該當「房屋所有權侵害」，亦不該當「租賃物毀損」
。因實務上認定相當嚴格，以致房屋所有權人不容易獲得損害賠償
，相關保障顯有欠缺，不利租賃制度的發展。

        （2） 
            宜於租賃契約載明損害賠償責任，建立合理的權利義務關係
        

        承租房屋形成凶宅並非雙方當事人始料所及，但對房屋所有權人損害已造成，但法律上請求損害賠償不易。因民事訴訟原則上採取當事人進行主義，如於租賃契約中預先約定不得在租屋處自然身故，即應負物之瑕疵損害賠償責任，據以契約作為求償依據，實務上似較可行
。建議內政部於「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約書範本」明定造成凶宅之違約賠償責任，建立合理的權利義務關係以資衡平。

        撰稿人：吳淑青

        � 陳泰源，房子變凶宅 她替弟賠2百萬、這位母親卻免賠…判決關鍵在這，東森財經，112年9月15日，� HYPERLINK "https://tw.news.yahoo.com/%E9%99%B3%E6%B3%B0%E6%BA%90-%E6%88%BF%E5%AD%90%E8%AE%8A%E5%87%B6%E5%AE%85-%E5%A5%B9%E6%9B%BF%E5%BC%9F%E8%B3%A02%E7%99%BE%E8%90%AC-%E9%80%99%E4%BD%8D%E6%AF%8D%E8%A6%AA%E5%8D%BB%E5%85%8D%E8%B3%A0-%E5%88%A4%E6%B1%BA%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9C%A8%E9%80%99-062100961.html" �https://tw.news.yahoo.com/%E9%99%B3%E6%B3%B0%E6%BA%90-%E6%88%BF%E5%AD%90%E8%AE%8A%E5%87%B6%E5%AE%85-%E5%A5%B9%E6%9B%BF%E5%BC%9F%E8%B3%A02%E7%99%BE%E8%90%AC-%E9%80%99%E4%BD%8D%E6%AF%8D%E8%A6%AA%E5%8D%BB%E5%85%8D%E8%B3%A0-%E5%88%A4%E6%B1%BA%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9C%A8%E9%80%99-062100961.html�，最後瀏覽日期：112年9月21日。


        � 林清汶，〈論公寓大廈公共設施凶宅之界定〉，《土地問題研究季刊》，18卷 3期 總期：71，108年9月，頁63。


        � 民法第184條第1項：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。


        � 詹森林，〈使他人房屋因自殺成為凶宅之侵權與違約賠償責任—純粹經濟損失或非純粹經濟損失之爭議〉，《凶宅問題研究》，初版，元照出版社，112年4月，頁197；本文原發表於純粹經濟損失侵權責任之實務發展研討會，104年8月。


        � 林清汶，〈凶宅對於房屋租賃制度之影響與解決〉，《全國律師》，第23卷第4期，108年4月，頁99。


        � 例如：最高法院103年度台上字第584號民事判決；新北地方法院104年度訴字第737號民事判決；臺灣高等法院103年上易805號民事判決。


        � 陳忠五，〈承租人自殺致租賃房屋成為凶宅的保證人責任—最高法院109年度台上字第2112號判決簡析〉，《台灣法律人》，第7期，111年1月，頁176。


        � 林清汶，同註5，頁99。


        


        
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