建築物停車獎勵制度之法制探討
土地登記規則;公寓大廈管理條例
僅供委員問政所需參考
                        

                        
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            編號：2194
        

        
            議題研析
        

        1、 
            題目：建築物停車獎勵制度之法制探討
        

        2、 
            議題所涉法規
        

        土地登記規則、公寓大廈管理條例

        
            三、背景說明
        

        （一）據報載某豪宅所有住宅已完售，原由建商管理及出租120個獎勵停車位，因該豪宅管理委員會希望自行管理，協商過後由建商以「成本價」賣給該豪宅管理委員會集資新設立的法人公司，未來這些車位將由管理委員會全權負責經營
。

        （二）因都市急速成長，國內停車問題日趨嚴重，《建築技術規則建築設計施工編》於77年1月20日增訂第59條之2「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施」，直轄市、縣（市）政府據此訂定有關建築物增設停車空間鼓勵要點
，由地方政府提供容積奬勵，以鼓勵建築業者增設供公眾使用之停車空間。

        （三）案經監察院於99年對內政部及交通部提出糾正
，糾正內容包括：以《建築技術規則建築設計施工編》第59條之2授權地方政府訂定「建築物增設停車空間鼓勵要點」，係以下位階法令再委任訂定相關行政規則，與合法性原則有違；未落實將「獎勵停車位」開放供不特定公眾使用，悖離增設停車空間之目的；另《建築技術規則》授權增設停車空間給予容積獎勵，與法律保留原則有違，且導致容積總量管制流於形式；未依《停車場法》第9條
之規定辦理增設停車空間等。

        （四）內政部爰於100年6月30日修訂《建築技術規則建築設計施工編》第59條之2「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，……」並增訂第2項「本條施行期限至中華民國101年12月31日止」，並自100年7月2日生效。因此，自100年7月2日至101年12月31日，如依《建築技術規則建築設計施工篇》第59條之2所取得增設獎勵停車空間，皆應作為營業停車場開放供不特定公眾使用。

        
            四、探討研析
        

        
            (一) 停車空間產權登記多樣，潛藏交易風險，宜有專屬登記制度
        

        依據內政部發布之「預售停車位買賣契約書範本」所載，建築物之室內停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位。法定停車位無獨立權狀，以共用部分持分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉或設定負擔。自行增設停車位與獎勵增設停車位得以獨立產權單獨移轉。

        過去因法令變遷，關於區分所有建築物附設停車空間之登記，於80年9月18日以前，不因其屬何種類別而有不同，只要符合區分所有建築物專有部分之要件，即具備構造上及使用上之獨立性並經編釘門牌，即得單獨編列建號辦理登記。惟內政部 80年9月18日台內營字第8071337號函釋以後，法定停車空間只能以共有部分登記，無法登記為專有部分。至於獎勵停車空間，在100年6月30日《建築技術規則建築設計施工編》第59條之2修正前，因其非屬法定停車空間，與自行增設停車空間之登記方式相同，得登記為專有部分，亦得合意登記為共有部分
。

        但實務上，強制登記為共有部分之停車空間，除法定停車空間外，自行增設及獎勵增設停車位如無法與「法定停車空間」及「法定防空避難設備」有明顯區隔者，仍以共有部分登記。依《土地登記規則》第81條第2項規定「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」民眾難以僅就標示部之內容得知其購買停車位之性質，爰宜於《土地登記規則》明確規範區分所有建築物附設停車空間之登記方式，以免爭議。

        
            (二) 僅有停車位之區分所有權人是否具有投票權，宜於法規明定
        

        停車位產權登記之複雜性，進一步影響公寓大廈管理之困擾，獎勵停車位得以獨立產權單獨移轉，亦即得以出售於非住戶之其他人。依《公寓大廈管理條例》第3條第2款及第8款定義「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」、「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」。獎勵增設停車位得單獨編列建號辦理登記，如其登記為專有部分而成為區分所有權人，亦為公寓大廈之住戶，怠無疑義。惟僅有停車位者是否得以區分所有權人之身分參加區分所有權人會議，而有投票權，事涉公寓大廈之管理事宜，宜於《公寓大廈管理條例》明定。

        
            撰稿人：吳淑青
        

        � 徐義平，豪宅首見！120個車位2折打包賣出，自由時報，焦點新聞，第A02版，112年8月3日。


        � 由於各直轄市、縣（市）政府所訂要點名稱不一，如「臺北市建築物增設室內公用停車空間供公眾使用鼓勵要點」、「新北市建築物增設停車空間鼓勵要點」，爰依內政部營建署100年9月15日營署建管字第1000056512號函，請各直轄市、縣（市）政府修正現行增設停車空間鼓勵要點之名稱。


        � 中華民國監察院，案號099內正0020號，99年6月2日，頁1。


        � 《停車場法》第9條：直轄市或縣（市）主管機關應視地區停車需求，核准左列公、私有建築物新建或改建時，投資增設停車空間，開放供公眾使用，不受建築法令有關高度及容積率之限制：


        一、國民住宅及社區之建築。


        二、政府機關、學校或公私事業機構之建築。


        三、市場、購物中心、娛樂場所之建築。


        四、市中心區高樓建築。


        前項建築物高度及容積率等之放寬計算，由直轄市或縣（市）政府定之。


        � 林旺根，我國建築物附設停車空間之沿革及登記問題，土地問題研究季刊，第21卷第3期，111年9月1日，頁2。