公告地價及公告現值二元化必要性之研析
平均地權條例;土地稅法;遺產及贈與稅法;土地法
僅供委員問政所需參考
                        

                        
                            不代表本院意見或立場
                        

                    
                

            
        

        
            編號：2286 
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：公告地價及公告現值二元化必要性之研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        平均地權條例、土地稅法、遺產及贈與稅法、土地法

        
            三、背景說明
        

        公告土地現值及公告地價於2024年適逢兩價同時調整年度，作為課徵土地增值稅及地價稅之依據，各地方政府乃紛紛舉辦說明會，為民眾釋疑
。


        地價稅依照「申報地價」計徵（平均地權條例第17條第1項），而土地所有權人得以每2年規定之「公告地價」之80%至120%為其申報地價（同條例第14條至第16條）。


        依照現行土地稅法第30條規定，土地所有權移轉或設定典權，其「申報移轉現值」以當期之「公告土地現值」為原則性之審核標準，用以計徵土地增值稅（同法第33條第1項）、贈與稅及遺產稅（遺產及贈與稅法第10條），而土地現值由直轄市或縣（市）政府經常調查其轄區內地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定後於每年1月1日公告（平均地權條例第46條）。


        公告土地現值除作為課徵土地增值稅之依據外，並得為公法上評定土地價值之依據，例如國民年金法第31條、土地徵收條例第58條、住宅法第29條、農村社區土地重劃條例第26條、耕地三七五減租條例第17條、地籍清理條例第37條、新市鎮開發條例第7條及國家住宅及都市更新中心設置條例第27條第2項等。

        
            四、探討研析
        

        （1） 
            公告土地現值與地價均仍低於交易價值
        

        「公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例。」既明定於平均地權條例第40條第4項，且近來公告土地現值有逐年向一般正常交易價值靠攏之趨勢。最近幾年公告土地現值約占一般正常交易價值90％
。公告地價遠低於公告土地現值，約占一般正常交易價值20％
。

        （2） 
            地價二元化之沿革概況
        

        既然，公告土地現值與地價占一般正常交易價值一定比例，本無需分別規定，而應化繁為簡，以符簡政便民原則。事實上，在1990年以前，公告地價與公告土地現值曾採兩價合一制，即二者於同一年度公告時，無分軒輊。在兩價相互牽制及考量地價稅負擔等因素，各直轄市、縣（市）政府為避免下次辦理重新規定地價時，公告地價隨公告土地現值大幅提高，使民眾地價稅負擔過度加重，歷年公告土地現值之調整均嚴重偏低於實際市價，致平均地權漲價歸公政策無法貫徹，且因徵收補償地價偏低，影響公共建設用地之順利取得
。當1987年重新規定地價時，公告地價一次反映經歷10年之公告土地現值調整幅度結果，各級民意機關及土地所有權人多強烈反映地價稅負擔過重，導致中央核定採打折方式課徵地價稅，以減輕民眾負擔，始將兩價合一制改為兩價分離制
。

        （3） 
            稅額由稅基（公告土地現值或地價）與稅率共同決定
        

        或謂地價稅與土地增值稅之政策目的不同，故其課徵基礎隨之不同，一為公告地價，一為公告土地現值；且其異動週期不同，一為兩年一調，一為每年調整。然而稅額決定於稅基乘以稅率，稅基不變，稅率高低也足以改變稅額。因此，若改採地價一元化，為減輕地價稅負擔，調整地價稅率亦能竟其功。

        （4） 
            公告土地現值乘以適當的地價稅率，也能落實課稅目的
        

        當前土地價值（格），除前述公告地價及土地現值外，尚有交易登錄實價（平均地權條例第47條及第47條之3）。為免一地多價引發紛擾，公告地價嚴重偏離一般正常交易價值之現象，乃至消弭囤積房地之租稅政策難以落實，建議考量廢除公告地價，保留公告土地現值之可行性。

        撰稿人：葉育彰

        � 記者李嘉祥／台南報導〈南市明年公告土地現值及地價作業說明會 起跑〉，Yahoo新聞，2023年10月5日，� HYPERLINK "https://tw.news.yahoo.com/%E5%8D%97%E5%B8%82%E6%98%8E%E5%B9%B4%E5%85%AC%E5%91%8A%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%8F%BE%E5%80%BC%E5%8F%8A%E5%9C%B0%E5%83%B9%E4%BD%9C%E6%A5%AD%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9C%83-%E8%B5%B7%E8%B7%91-125834931.html" �https://tw.news.yahoo.com/%E5%8D%97%E5%B8%82%E6%98%8E%E5%B9%B4%E5%85%AC%E5%91%8A%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%8F%BE%E5%80%BC%E5%8F%8A%E5%9C%B0%E5%83%B9%E4%BD%9C%E6%A5%AD%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9C%83-%E8%B5%B7%E8%B7%91-125834931.html�；臺北市政府地政局辦理113年公告土地現值及公告地價作業公開說明會，臺北市鄰里服務網，2023年10月27日，� HYPERLINK "https://li.taipei/News_Content.aspx?n=809AF6E81339B520&sms=EF042250E10B7F6C&s=F66FD66A0C1337CA" �https://li.taipei/News_Content.aspx?n=809AF6E81339B520&sms=EF042250E10B7F6C&s=F66FD66A0C1337CA�；溪湖地政10月6日辦理「113年度公告土地現值暨重新規定地價調整說明會，彰化縣政府地政處，2023年10月19日，� HYPERLINK "https://land.chcg.gov.tw/03bulletin/bulletin02_con.aspx?bull_id=382055" �https://land.chcg.gov.tw/03bulletin/bulletin02_con.aspx?bull_id=382055�，最後瀏覽日期：2023年10月27日。


        � 公告土地現值未能與一般正常交易價值同步乃屬當然，因為市場交易價格是浮動不定的，詳見：歷年公告土地現值及公告地價占一般正常交易價格百分比統計表，內政部地政司網頁 > 地政學堂 > 地價業務，� HYPERLINK "https://www.land.moi.gov.tw/upload/d2-20230105135548.xls" �https://www.land.moi.gov.tw/upload/d2-20230105135548.xls�，最後瀏覽日期：2023年10月27日。


        � 同前註。


        � 在《土地徵收條例》制定（2000年）之前，《平均地權條例》第10條前段規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。」《都市計畫法》第49條（1988年修正）規定：「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；……」。《土地徵收條例》第30條原規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數……比照一般正常交易價格……」直到2012年始修正規定為「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。……」


        � 王士麟，《地方財政學》，臺北市 : 稅務旬刊社稅務服務中心，1973年，134 頁；王士麟，《平均地權之研究》，初版，高雄市 : 稅務論壇，1981年，47 頁。內政部，《地價作業手冊》（2009年12月），2 頁，� HYPERLINK "http://www.land.moi.gov.tw/onlinebill/940-n.pdf" �http://www.land.moi.gov.tw/onlinebill/940-n.pdf�，最後瀏覽日期：2023年10月19日。


        


        
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