落實住者「有」其屋之關鍵問題研析
房屋稅條例;平均地權條例;土地稅法;所得稅法;住宅法
【僅供委員參考】
        

        
            
            編號：1761
        

        
            議題研析
        

        一、題目：落實住者「有」其屋之關鍵問題研析

        二、議題所涉法規

        《房屋稅條例》、《平均地權條例》、《土地稅法》、《所得稅法》及《住宅法》

        三、背景說明

        （一）報載：近期房市受到疫情急速攀升，以及升息、政策面打炒房等政經情勢上的負面氛圍影響，走入冷靜期。雖然看屋人數減少，但成交率卻沒變少，且房價未見下修，老屋改建協會理事長胡偉良直言，「因為華人愛投資買房、炒房是出了名的」，「華人這種對房屋產權的宗教般狂熱，就是高房價的根本原因」，據其分析有3原因：(1)華人對於租屋有不確定性感，而寧願買斷房地產權；(2)若沒買房設籍，不利於子女就學，難能享受城市優於鄉村的教育、醫療、交通等資源；(3)欠缺安全可靠的投資渠道，乃致偏愛房地產投資[footnoteRef:1]。 [1:  張琬聆，〈房市壓力爆表 卻還有人買房？3原因揭非買不可理由〉，《東森新聞》，2022年5月25日，https://news.ebc.net.tw/news/house/319105，瀏覽日期：2022年7月28日。] 


        （二）此外，民眾收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅。以1,000萬元的房子為例，如果每年上漲5%就是50萬元，而民眾每月有5萬元的薪資，即使每年調漲10%，也不過6萬元，遠遠跟不上房價的上漲，更成為民眾非買房產不可的原因[footnoteRef:2]。既然如此，政府戮力於提升國民所得，也難以解決人民自購自有住宅，莫如另謀解決之道。 [2:  同前。] 


        四、探討研析

        （一）價格取決於供給與需求之平衡，當競逐者眾，而供給難以滿足需求時，價格則持續上漲。因此，吸引更多的投資，繼續推高價格，直至後繼無力才會停止價格上漲，或反轉下跌。需求固以使用為基礎，但交換獲利也會創造需求。17世紀荷蘭鬱金香狂熱事件為供給、需求與價格變化之典型。鬱金香原屬富人賞心悅目的生活需求，當該需求隨著荷蘭之經濟發展而增加，且其名品取得不易，買賣獲利機會大，逐漸發展為全民運動，不但競相投入鬱金香之培育與買賣，價格隨之爆漲，而吸引更多人投資，並衍生可觀的信用交易，乃致其價格被推升到後繼無人的境地，之後隨而暴跌，最後經主政者終止鬱金香交易而落幕，號稱史上第一次金融泡沫[footnoteRef:3]。 [3:  Torsten Dennin著，呂沛憶譯，《從鬱金香到比特幣的泡沫狂歡：大宗商品市場400年投機史》（From Tulips to Bibtcoin : A History of Fortunes Made and Lost in Commodity Markets），臺北市：大雁，中譯初版ㄧ刷，2022年2月，20-24頁。鬱金香狂熱 - 維基百科，自由的百科全書 （wikipedia.org），瀏覽日期：2022年7月31日。] 


        （二）人類生活離不開房地產，不買也要租。自住有餘，得以出租，當然值得多買；不出租而轉賣，可以賺取價差，也值得多買。於是，在使用需求之外，形成以交換為目的之投資。臺灣的空屋率，高居不下，且少子化趨勢日益嚴重，房地價格並未隨之下跌，顯見以房地產投資營利為目的之現象日益明顯，絕非可以單純解讀為離鄉背井，留下無人居住的祖產所致現象；甚至可能係為利於買賣減稅之需，乃刻意閒置不供營業或出租（《土地稅法》第34條），而形成空屋[footnoteRef:4]。 [4:  根據《土地稅法》第34條第1項及第2項規定，土地所有權人出售其自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，於出售前1年內，未曾供營業使用或出租者，得按10％課徵。因此，常見出售前設籍其中，以符合自住條件外，其他時間則閒置不用之現象。] 


        （三）提供購屋補助，固然可以幫助人民購買住宅，但也因此增加買方力道，有助漲效果。同理，壓低房地價格，看似可以讓更多人有能力買房，但也幫助多屋者可以買更多房屋，也增添買方力道。因此，當民眾偏愛買入房地產時，若以不當方式壓低房地價格，或提供更多購屋補助，徒然提升買方（需求）的力道，反而會助漲，所以是治標不治本。

        （四）解決居住問題，原本只須取得房地使用權，而不以取得所有權為必要，即使用借貸、租賃、地上權、典權均是取得房地使用權的手段。所以為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，而制定之《住宅法》有將近1/2之條文涉及以專供出租之社會住宅，用以解決無自有住宅者之居住問題。

        （五）綜上所論，吾人為解決住者「有」其屋，無庸著重於房地價格高低，而應亟思如何解決下列問題：(1)讓有居住需求者，有充裕的住宅得以承租；(2)讓閒置不用的空屋，更願意投入出租市場。其手段不應止於獎勵出租，更應加重閒置住宅的房地持有稅（現行的房屋稅及地價稅），及其交易稅（即現行的土地增值稅及房地合一所得稅），減少閒置不用的住宅持有與交易成本，以促使住宅充分利用於居住，而非賺取差價的交易。出租住宅供給增加，有助於租金趨向合理化，也足以緩和購宅需求，引導住宅市場朝向使用需求發展，降低交換需求，間接使得交易價格合理化。

        （六）茲建議如下：(1)自用與出租住宅之認定，以設定戶籍為依據。(2)自用與出租之減稅，以每一設籍人口的使用面積為準，而非當前以面積不確定的「戶」為基準。(3)超出人均居住面積的住宅，採累進稅率課以重稅，以呼應「囤房稅」的呼聲；但較諸以「戶」為單位，更能落實量能課稅，符合公平原則。因此，必須全面檢討並修正現行的《房屋稅條例》、《平均地權條例》、《土地稅法》及《所得稅法》相關條文。

        

        撰稿人：李基勝

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            議題研析



             



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            《



            房屋稅條例》、《



            平均地權條例



            》



            、



            《



            土地稅法



            》



            、



            《



            所得



            稅法》



            及《住宅



            法》



             



            三、



            背景說明



             



            （一）



            報載：近期房市受到疫情急速攀升，以及升息、政策面打炒



            房等政經情勢上的負面氛圍影響，走入冷靜期。雖然看屋人



            數減少，但成交率卻沒變少，且房價未見下修，老屋改建協



            會理事長胡偉良直言，「因為華人愛投資買房、炒房是出了名



            的」



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            欠缺安全可靠的投資渠道，乃致偏愛房地產投資



            1



            。



             



            （二）



            此外，



            民眾收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅。



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            ,



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            萬元的



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            萬元，而民眾每月有



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            萬



            元的薪資，即使每年調漲



            10%



            ，也不過



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            萬元，遠遠跟不上房



            價的上漲，



            更



            成為民眾非買房產不



            可



            的



            原因



            2



            。



            既然如此，政



            府戮力於提升



            國民所得，也難以解決人民



            自購自有住宅，



            莫



            如另



            謀解決之道。



             



                                                    



                    



             



            1



             



            張琬聆



            ，〈



            房市壓力爆表



             



            卻還有人買房？



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            原因揭非買不可理由



            〉，《東森新聞》，



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        編號：1761 


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        一、題目：落實住者「有」其屋之關鍵問題研析 


        二、議題所涉法規 


        《房屋稅條例》、《平均地權條例》、《土地稅法》、《所得稅法》


        及《住宅法》 


        三、背景說明 


        （一）報載：近期房市受到疫情急速攀升，以及升息、政策面打炒


        房等政經情勢上的負面氛圍影響，走入冷靜期。雖然看屋人


        數減少，但成交率卻沒變少，且房價未見下修，老屋改建協


        會理事長胡偉良直言，「因為華人愛投資買房、炒房是出了名


        的」，「華人這種對房屋產權的宗教般狂熱，就是高房價的根


        本原因」，據其分析有3原因：(1)華人對於租屋有不確定性


        感，而寧願買斷房地產權；(2)若沒買房設籍，不利於子女就


        學，難能享受城市優於鄉村的教育、醫療、交通等資源；(3)


        欠缺安全可靠的投資渠道，乃致偏愛房地產投資


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        （二）此外，民眾收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅。以1,000萬元的


        房子為例，如果每年上漲5%就是50萬元，而民眾每月有5萬


        元的薪資，即使每年調漲10%，也不過6萬元，遠遠跟不上房


        價的上漲，更成為民眾非買房產不可的原因


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        。既然如此，政


        府戮力於提升國民所得，也難以解決人民自購自有住宅，莫


        如另謀解決之道。 


                                                         


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         張琬聆，〈房市壓力爆表 卻還有人買房？3原因揭非買不可理由〉，《東森新聞》，2022年5月25


        日，https://news.ebc.net.tw/news/house/319105，瀏覽日期：2022年7月28日。 


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