共有土地處分門檻修法研析
土地法第34條之1;土地法第34條之1執行要點
【僅供委員參考】
        

        
            編號：1768
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：共有土地處分門檻修法研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        土地法第34條之1、土地法第34條之1執行要點

        
            三、背景說明
        

        （一）為加強保護少數土地共有人權益，內政部於民國(下同)109年11月19日初審通過土地法部分條文修正草案，其中針對共有土地或建物處分之同意比例，擬由現行共有人人數及其應有部分合計均過半數或應有部分合計逾3分之2者之同意，修正為共有人人數及其應有部分合計均逾3分之2同意，始得為之；且將現行得適用於處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權等行為，限縮至僅限於買賣，以保護少數共有人的權益[footnoteRef:1]。 [1:  內政部全球資訊網，內政部修土地法 提高共有地處分門檻 須逾2/3同意，訊息快遞/新聞發布，2020年11月19日，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=198986，最後瀏覽日期：2022年8月8日。] 


        （二）內政部表示，目前土地法第34條之1(下稱本法條)規定，共有土地或建物經共有人人數及其持分合計過半數的同意，即可將該土地或建物全部賣出。鑒於以往曾有地主以假交易真炒地或移轉給人頭虛增共有人數等方式，侵害其他不同意共有人的權利。為符合司法院釋字第562號解釋[footnoteRef:2]，在兼顧共有人權益前提下，達成促進共有土地或建物有效利用之目的，爰提出本次修正[footnoteRef:3]。 [2:  釋字第562號解釋文(92年7月11日發布)略以：「土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依同條第5項準用第1項之規定。內政部77年8月18日臺(77)內地字第621767號函頒修正之土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第1項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。]  [3:  內政部新聞稿文末指出：「土地法」部分條文修正草案將依法制作業程序，於近期函報行政院審查後，送立法院審議，希望能儘速完成修法，以兼顧公益及保障民眾財產權益，惟查本院「法律提案及發言系統」，該草案尚未經行政院函請本院審議，同註1。另查本院委員相關提案有本院委員何欣純等17人提出「土地法第三十四條之一條文修正草案」，院總第285號委員提案第26109號，立法院第10屆第3會期第6次會議議案關係文書，110年3月31日印發，頁委85-88。] 


        （三）共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項定有明文。惟若因少數共有人意見不同或行蹤不明致難取得其同意，不免影響共有物之處分及有效利用，甚而對社會發展有所阻礙。為解決共有不動產糾紛，促進土地利用及增進公共利益，土地法於64年修正時爰增訂本法條，除對共有不動產之處分、變更及設定負擔採多數決外，亦設有事前應書面通知他共有人或公告、對於他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任，以及賦予他共有人優先承購權等保護他共有人權益之機制，其性質屬於特別規定，應優先於前開民法條文適用。

        （四）本法條施行後，因條文內容簡略，適用上常滋疑義。為使執行標準一致，內政部爰於75年訂定「土地法第34條之1執行要點」以為補充，惟其位階僅屬行政規則，解釋空間有限，訂定後雖歷經17次修正，仍迭有爭議。例如：釋字第562號解釋即認為當時前開要點第12點規定，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用，該點爰於92年7月31日刪除。另查該號解釋內容並未涉及本法條所定共有人同意門檻，併予敘明。

        
            四、探討研析
        

        
            (一)提高同意門檻與限縮其適用範圍，宜審慎考量
        

        　　本法條增訂施行迄今已逾45年，在促進共有物利用，簡化共有關係，解決不動產糾紛及增進公共利益等方面有所助益，社會各界亦習於以此作為從事共有不動產交易或設定用益物權之準據，長久以來已形成一定程度的規範意識與秩序基礎，遽然提高共有物處分之同意門檻或將其適用範圍限縮至僅限於買賣，不僅無助於解決共有關係複雜致屢生紛爭的問題，恐將更不利於共有不動產之處分及利用，建議宜審慎考量該修正之必要性及合理性。此外，究出於何種理由致須將過半數同意門檻提高至需逾3分之2同意，其差距為何?建議主管機關宜提出更充分理由以說明其修正之必要性。

        
            (二)限制不當虛增共有人數行為或增訂保護少數共有人條款
        

        　　本法條對於未表示同意之少數共有人已設有相關權益保護機制，以資衡平。如為防範不當虛增共有人數致侵害少數人權益情形發生，或可明文規定限於處分前取得應有部分已逾一定期間之共有人始得納入計算（如因繼承取得者，則不在此限），即可有效抑制此種不當行為。另有學者建議可參照民法第820條第2項及第4項規定[footnoteRef:4]，增訂保護少數共有人之條款，以兼顧全體共有人之權益，亦值參採。 [4:  學者認為共有不動產之管理是低度行為，處分則是高度行為，現行法對少數共有人保護機制，前者顯然優於後者，建議參照民法第820條第2項及第4項於土地法第34條之1增訂例如：依第1項規定之處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。共有人所為處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。等條文，以保護少數共有人權益。詳見溫豐文，共有不動產之管理與處分，現代地政/人與地，第344期，101年10月，頁92。] 


        
            (三)提升規範密度，以符合法律保留原則
        

        　　「土地法第34條之1執行要點」係為維持本法條執行標準一致性而訂頒之解釋性規定，現行全文共11點，其中又有多點細分為多項，內容繁多。然1個條文卻要用諸多條文加以闡釋，顯見其規範密度有所不足；又其性質上僅屬行政規則，惟內容卻有不少對本法條規定作限縮解釋，涉及人民權利、義務事項，應以法律明定為宜。鑒於共有物之處分與人民財產權保障息息相關，建議主管機關應逐一檢討前揭要點之內容性質，關於人民權利、義務事項或其他重要事項應以法律定之者，應納入修法草案中明確規範；其他細節性、技術性之事項，則增訂法規命令之授權規定，以符合法律保留原則。

        撰稿人：陳宏明

        1

        

        

        
            1



             



             



            【僅供委員參考】



             



            編號：



            1768



             



            議題研析



             



            ¤@¡BÃD¥Ø¡G



            ¦@¦³¤g¦a³B¤ÀªùÂe­×ªk¬ãªR



             



            ¤G¡B



            Ä³ÃD



            ©Ò¯Aªk



            ³W



             



            土地法第



            34



            條之



            1



            、土地法第



            34



            條之



            1



            執行要點



             



            三、



            背景說明



             



            （一）



            為加強保護少數土地共有人權益，內政部



            於民國



            (



            下同



            )109



            年



            11



            月



            19



            日



            初審



            通過土地法部分條文修正草案，



            其中



            針對共有



            土地或建物處分



            之



            同意比例，



            擬



            由



            現行共有人人數及其應有



            部分合計均過半數或



            應有部分



            合計



            逾



            3



            分之



            2



            者之同意，修正



            為共有人人數及其應有部分合計均逾



            3



            分之



            2



            同意，始得為之；



            且將現行得適用於



            處分、變更及設定地上權、農育權、不動



            產役權或典權



            等行為



            ，



            限縮至僅



            限於買賣，



            以保護少數共有



            人的權益



            1



            。



             



            （



            二



            ）



            內政部表示，



            目前



            土地法第



            34



            條之



            1



            (



            下稱本法條



            )



            規定，共有



            土地或建物經



            共有



            人人數



            及其



            持分



            合計



            過半數的同意，



            即



            可



            將該土地或建物全部賣出



            。鑒於以



            往曾有地主以假交易真炒



            地或移轉



            給



            人頭



            虛增共有人數



            等方式，侵害其他不同意共有



            人的權利。為符合司法院釋字第



            562



            號解釋



            2



            ，



            在兼顧共有人



                                                    



                    



             



            1



             



            內政部



            全球資訊網



            ，



            內政部修土地法



             



            提高共有地處分門檻



             



            須逾



            2/3



            同意



            ，



            訊息快遞



            /



            新聞發



            布，



            20



            20



            年



            11



            月



            19



            日，網址：



            https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=198986



            ，



            最後瀏覽日期：



            2022



            年



            8



            月



            8



            日。



             



            2



             



            釋字第



            562



            號解釋



            文



            (92



            年



            7



            月



            11



            日發布



            )



            略以：「



            土地法第



            34



            條之



            1



            第



            1



            項所稱共有土地或建築改



            良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共



            有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓



            與自得依



            同條



            第



            5



            項準用第



            1



            項之規定。內政部



            77



            年



            8



            月



            18



            日臺



            (77)



            內地字第



            621767



            號函頒修正



            之土地法第



            34



            條之



            1



            執行要點第



            12



            點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共



            有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第



            1



            項之適用」，於上開範



            圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所



            無之限制，應不予



        


        1 


         


        【僅供委員參考】 


        編號：1768 


        議題研析 


        一、題目：共有土地處分門檻修法研析 


        二、議題所涉法規 


        土地法第34條之1、土地法第34條之1執行要點 


        三、背景說明 


        （一）為加強保護少數土地共有人權益，內政部於民國(下同)109年


        11月19日初審通過土地法部分條文修正草案，其中針對共有


        土地或建物處分之同意比例，擬由現行共有人人數及其應有


        部分合計均過半數或應有部分合計逾3分之2者之同意，修正


        為共有人人數及其應有部分合計均逾3分之2同意，始得為之；


        且將現行得適用於處分、變更及設定地上權、農育權、不動


        產役權或典權等行為，限縮至僅限於買賣，以保護少數共有


        人的權益


        1


        。 


        （二）內政部表示，目前土地法第34條之1(下稱本法條)規定，共有


        土地或建物經共有人人數及其持分合計過半數的同意，即可


        將該土地或建物全部賣出。鑒於以往曾有地主以假交易真炒


        地或移轉給人頭虛增共有人數等方式，侵害其他不同意共有


        人的權利。為符合司法院釋字第562號解釋


        2


        ，在兼顧共有人


                                                         


        1


         內政部全球資訊網，內政部修土地法 提高共有地處分門檻 須逾2/3同意，訊息快遞/新聞發


        布，2020年11月19日，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=198986，


        最後瀏覽日期：2022年8月8日。 


        2


         釋字第562號解釋文(92年7月11日發布)略以：「土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改


        良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共


        有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓


        與自得依同條第5項準用第1項之規定。內政部77年8月18日臺(77)內地字第621767號函頒修正


        之土地法第34條之1執行要點第12點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共


        有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第1項之適用」，於上開範


        圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予