購買預售屋之履約擔保問題研析
消費者保護法
【僅供委員參考】
        

        
            編號：1858
        

        
            議題研析
        

        一、題目：購買預售屋之履約擔保問題研析

        
            二、議題所涉法規
        

        《消費者保護法》

        
            三、背景說明
        

        報載：○○建設近日傳出解散，導致位於新北市樹林區的預售屋建案「○○大苑」工程停擺，外界擔憂爛尾樓風暴在臺灣上演。內政部次長花敬群表示，已啟動檢討機制，責成地政司著手強化預售屋續建機制，未必要修法，市場上已有建築經理公司、銀行信託部門等機制，不過普及度不高，如今市場出現爛尾樓個案，未來預售個案要取得消費者信賴，必須要有更強大的續建承諾或保證，不能只是「同業連帶保證」。[footnoteRef:1] [1:  翁至威／台北報導，〈內政部：強化預售屋續建機制〉，《經濟日報》，2022年11月3日，https://money.udn.com/money/story/5621/6735028?from=edn_house_index，瀏覽日期：2022年11月4日。] 


        四、探討研析

        （一）內政部自1975年起即已明令「凡未經領得建造執照者，不准樹立預售廣告牌。經核准樹立者，應將建造執照字號標明於廣告牌上。[footnoteRef:2]」嗣有《建築經理公司管理辦法[footnoteRef:3]》用以「輔導建築業健全經營，改善不動產交易秩序」（第1條），即建築業者得提供擔保經由建築經理公司[footnoteRef:4]向銀行申請辦理履約保證。當房屋中途停止興建時，建經公司應以繼續興建至完工交屋為原則，若無法再繼續興建至完工交屋時，應以購屋人所繳付之自備款連同所生利息償還原購屋人（第22條、第25條及第29條）。直至《公寓大廈管理條例》第45條第1項（1995/06/28）始規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」內政部以內授中辦地字第0990725157號（2010年8月16日）修正《預售屋買賣契約書範本[footnoteRef:5]》增列下列履約保證機制（第6條之1）供業者選擇以保護消費者： [2:  內政部，台內營字第621705號（1975/01/30）；台內營字第509729號（1975/06/11）。]  [3:  《建築經理公司管理辦法》因《行政程序法》第174條之1規定：「本法施行前，行政機關依中央法規標準法第七條訂定之命令，須以法律規定或以法律明列其授權依據者，應於本法施行後二年內，以法律規定或以法律明列其授權依據後修正或訂定；逾期失效。」已然失其法律效力，有關建築經理公司之管理，自2003/01/01起，應依《公司法》有關規定辦理（內政部營建署，營署宅字第0920016089號，2003年3月27日）。
惟於實務上，仍不乏見建經公司推出「完工履約保證」業務，掌握施工品質，保證順利完工，「預售屋履約保證」業務，擴大履約保證業務服務範圍。安信建築經理股份有限公司網頁 > 關於安信 > 關於安信>公司沿革，http://www.an-sin.com.tw/，瀏覽日期：2022年11月4日。]  [4:  「建築經理公司」係指受委託從事（1）興建計畫審查與諮詢、（2）契約鑑證、（3）不動產評估及徵信、（4）財務稽核、（5）工程進度查核及營建管理、（6）代辦履約保證手續、（7）不動產之買賣或其他清理處分事項、（8）其他有關業務之諮詢及顧問事項之股份有限公司（《建築經理公司管理辦法》第1條）。即包括建築工程、土地、成屋、預售房屋及其他有關之項目（第29條）。]  [5:  內政部發布《預售屋買賣契約書範本》始於（85）台內地字第8573654號（1996年2月26日）。] 


        １. 內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託。

        ２. 其他替代性履約保證方式。

        (1) 價金返還之保證。

        (2) 價金信託。

        (3) 同業連帶擔保。

        (4) 公會連帶保證。

        嗣又修正如下：[footnoteRef:6] [6:  內政部，台內地字第 10901476695號（2020年12月25日）。] 


        １.不動產開發信託。

        ２.價金返還之保證。

        ３.價金信託。

        ４.同業連帶擔保。

        ５.公會辦理連帶保證協定。

        （二）「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」均由第三方當連帶保證人，於建商倒閉無法完工交屋時，才負起連帶擔保責任。前者都是同一集團的關係企業互保，有同生共死的風險，其保障能力頗為堪慮。後者，得因賣方未依約定完工或交屋者，買方可根據契約要求已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會之公司請求共同完成本建案後交屋，且不得異議，或要求費用或補償（詳見：《預售屋買賣契約書範本》第6條之1）。顯然超乎現實，故迄今未見於實務上。

        （三）「價金信託」與「不動產開發信託」均是約制建商必須依照工程進度專款專用。建商雖不能恣意動用買方支付的價金，但也不能確保建商不會倒閉，或有充裕能力完工交屋。因此，建商後繼無力時，消費者經信託的價金可能已用於部分工程，而無從全數取回；只能期待後繼者願意按原預售契約內容履約，否則難免增加價金支出，或被迫退場（解約或轉讓該契約）。

        （四）「價金返還之保證」，是最有利於消費者的安全交易機制。因為交屋後，建商才能動用買方支付的價金。萬一建商倒閉，消費者得全數取回已支付的價金。雖然可能錯失漲價利益，卻十足保本。但卻最不利於建商，也因而少見於實務上。

        （五）「價金返還之保證」，勢必增加建商之財務壓力，墊高其資金成本，也會提高建築融資銀行的壓力，但卻可能因而促使銀行加強資金管理與第三方的建築管控，以確保預售屋得以完工交屋。萬一原始建商無力完工而必須提前退場，接手建商也能按「原計畫」不需向買方請求加價，繼續完工。因此，確實有必要修法以限制預售屋履約擔保只能採行「價金返還之保證」，以保障買方。尤其當前房價越來越高，以致無祖產者，若無高收入，已難以自力購屋，理應強化保障機制以維護買方一生的辛勞所得。

        

        撰稿人：李基勝

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            1858



             



            議題研析



             



            一、題目：



            購買預售屋之履約擔保問題



            研析



             



            二、



            議題



            所涉法



            規



             



            《



            消費者保護法



            》



             



            三、



            背景說明



             



            報載：



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            建設近日傳出解散，導致位於新北市樹林區的



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            司著手強化預售屋續建機制，未必要修法，市場上已有建築經



            理公司、銀行信託部門等機制，不過普及度不高，如今市場出



            現爛尾樓個案，未來預售個案要取得消費者信賴，必須要有更



            強大的續建承諾或保證，不能只是「同業連帶保證」。



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            四、



            探討研析



             



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            翁至威╱台北報導



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            內政部：強化預售屋續建機制



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        一、題目：購買預售屋之履約擔保問題研析 


        二、議題所涉法規 


        《消費者保護法》 


        三、背景說明 


        報載：○○建設近日傳出解散，導致位於新北市樹林區的


        預售屋建案「○○大苑」工程停擺，外界擔憂爛尾樓風暴在臺


        灣上演。內政部次長花敬群表示，已啟動檢討機制，責成地政


        司著手強化預售屋續建機制，未必要修法，市場上已有建築經


        理公司、銀行信託部門等機制，不過普及度不高，如今市場出


        現爛尾樓個案，未來預售個案要取得消費者信賴，必須要有更


        強大的續建承諾或保證，不能只是「同業連帶保證」。


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        四、探討研析 


        （一）內政部自1975年起即已明令「凡未經領得建造執照者，不准


        樹立預售廣告牌。經核准樹立者，應將建造執照字號標明於


        廣告牌上。


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        」嗣有《建築經理公司管理辦法


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        》用以「輔導建


                                                         


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         翁至威／台北報導，〈內政部：強化預售屋續建機制〉，《經濟日報》，2022年11月3日，https://


        money.udn.com/money/story/5621/6735028?from=edn_house_index，瀏覽日期：2022年11月4日。 


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         內政部，台內營字第621705號（1975/01/30）；台內營字第509729號（1975/06/11）。 


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         《建築經理公司管理辦法》因《行政程序法》第174條之1規定：「本法施行前，行政機關依


        中央法規標準法第七條訂定之命令，須以法律規定或以法律明列其授權依據者，應於本法施行


        後二年內，以法律規定或以法律明列其授權依據後修正或訂定；逾期失效。」已然失其法律效


        力，有關建築經理公司之管理，自2003/01/01起，應依《公司法》有關規定辦理（內政部營建


        署，營署宅字第0920016089號，2003年3月27日）。 


        惟於實務上，仍不乏見建經公司推出「完工履約保證」業務，掌握施工品質，保證順利完


        工，「預售屋履約保證」業務，擴大履約保證業務服務範圍。安信建築經理股份有限公司網頁 


        > 關於安信 > 關於安信>公司沿革，http://www.an-sin.com.tw/，瀏覽日期：2022年11月4日。