開放空間管理法制化之研析
都市計畫法;公寓大廈管理條例;建築技術規則建築設計施工編
【僅供委員參考】
        

        
            編號：1755
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：開放空間管理法制化之研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        都市計畫法、公寓大廈管理條例、建築技術規則建築設計施工編

        
            三、背景說明
        

        （一）曾獲容積獎勵的建築物，依法須設置開放空間[footnoteRef:1]供公眾使用，且不得設置圍牆、欄杆等設施妨礙公眾通行或休憩使用。據報載，許多社區開放空間後續維護管理問題屢成爭議，例如：地磚破損嚴重無人修復，致生高齡者、婦女及兒童跌倒意外風險，管委會和建商卻互推修復責任，地方政府亦以該空間非屬公有為由而不願介入處理[footnoteRef:2]。 [1:  所謂開放空間，依據「建築技術規則建築設計施工編」第283條第1項規定，係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間，包括沿街步道式開放空間及廣場式開放空間兩類。除應予綠化外，且不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。核發使用執照後由地方建築主管機關登記列管，每年並應作定期或不定期檢查。]  [2:  朱冠諭，社區開放空間 缺乏管理成隱患 管委會和建商互踢皮球 維管屢出爭議 桃市府：擬提高修繕經費，聯合報／桃園報導，2022年6月22日，網址：https://udn.com/news/story/7324/6405391，最後瀏覽日期：2022年7月28日。] 


        （二）地方民代表示，開放空間的容積獎勵被建商賺走，後續維護成本卻由住戶負擔，周邊住戶無須付費就能使用，對社區住戶而言並不公平，建議檢討現行法規對於設置開放空間供公眾使用的社區給予專案補助[footnoteRef:3]。 [3:  依前述報導桃園市議員發言內容改寫，同註2。對於此種說法，較合理的解釋是建商藉由留設開放空間取得容積獎勵後，連同獎勵容積計算總開發費用，再攤提在比原先更多的銷售坪數，消費者從而得以較低廉的價格購入，並非毫無受惠。] 


        （三）地方主管機關回應表示，開放空間維管問題屢成爭議，會儘快檢討，先透過協助修復和補助經費兩方法解決。社區空間分為開放、半開放和封閉型，只要社區對外開放，不設任何阻攔，包括地磚、遊具等均可視同公共設施，經住戶申請並出具同意書，地方政府就會協助現況修復；若社區未設置開放空間，雖無法免費修理，惟仍可依住戶數提供修繕補助[footnoteRef:4]。 [4:  依前述報導桃園市政府都發局長盧維屏發言內容改寫，同註2。] 


        
            四、探討研析
        

        
            (一)研議增訂開放空間管理法制
        

        　　基於美化都市景觀、提升居住環境品質、維持都市防災機能及提供舒適安全的人行、休憩空間等政策目的，我國於90年代借鑒日本特定街區及綜合設計制度[footnoteRef:5]，明定都市計畫法第83條之1容積移轉及容積獎勵相關規定[footnoteRef:6]，促使建商於新開發建築基地內能多留設開放空間供公眾使用，以增加都市綠地及公共活動空間。 [5:  該制度詳參陳立夫，日本的特定街區制度與綜合設計制度，人與地，第143期，1995年11月，頁57-64。]  [6:  都市計畫法第83條之1規定：「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。」內政部爰依該條第2項規定授權訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」。] 


        　　開放空間在物權上屬區分所有建築物之共用部分，依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。然目前國內仍有許多老舊社區管理組織並未健全，且未繳存公共基金，導致開放空間之管理維護無從進行。也常有社區認為全天候開放不僅管理不便，對其夜間安寧及住戶安全亦造成負面影響，至少應在深夜至晨間，賦予社區一定時段得暫停對外開放之權限。凡此問題，均有賴增訂開放空間管理相關規定，始能獲得有效解決。惟目前僅有部分地方政府訂有相關行政規則[footnoteRef:7]加以規範，位階不足且規範欠缺一致性，宜研議於公寓大廈管理條例增訂開放空間管理維護及經費補助等相關規定，以完備法制。 [7:  諸如：宜蘭縣政府執行建築基地開放空間管理維護要點、新北市建築物開放空間管理維護要點、臺中市建築基地開放空間管理維護要點、臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點、臺南市建築基地開放空間管理維護要點、高雄市政府綜合設計開放空間管理維護要點。] 


        
            (二)開放空間設置情形納入締約資訊揭露
        

        　　建商推銷預售屋建案時，經常強調社區設有廣闊開放空間供全體住戶使用，並未明確告知該空間須開放供公眾使用，甚至在預售屋買賣契約中訂定買方同意變更開放空間用途之條款，在交屋前進行二次施工改造，將違章建築責任歸由買方承受，致衍生諸多消費爭議。有論者建議，為保障處於交易資訊弱勢地位之消費者，在締約前交涉階段得以作出購屋決定之合理選擇，應有強化建商資訊揭露義務規範之必要，故允宜在現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增列有關建商接受獎勵容積率之房價回饋換算比例及開放空間依法應提供公眾使用事項[footnoteRef:8]，以保障消費者之知情權。 [8:  顏廷棟，開放空間違規使用之法律問題探討，消費者保護研究，第19輯，行政院消費者保護會，2015年3月19日，頁23，網址：https://cpc.ey.gov.tw/Page/C3D8A4DDD480ACE4/1a03d094-9ec4-4b96-93f0-e0a6782d262b，最後瀏覽日期：2022年7月28日。] 


        撰稿人：陳宏明

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            【僅供委員參考】



             



            編號：



            1755



             



            議題研析



             



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            都市計畫法



            、



            公寓大廈管理條例



            、



            建築技術規則建築設計施工



            編



             



            三、



            背景說明



             



            （一）



            曾



            獲容積獎勵的



            建築物



            ，



            依法



            須



            設置



            開放空間



            1



            供



            公



            眾使用



            ，



            且



            不得設置圍牆、欄杆



            等設施



            妨礙公眾通行



            或休憩



            使用。



            據



            報載，許多



            社區開放空間



            後續



            維護管理問題屢成爭議



            ，



            例如



            ：



            地磚



            破損嚴重



            無人



            修復



            ，



            致生



            高齡者、婦女



            及



            兒童



            跌倒



            意外



            風險，



            管委會和建商



            卻



            互



            推修復責任



            ，



            地方政府



            亦以



            該空間



            非



            屬



            公有



            為由而



            不願介入處理



            2



            。



             



            （



            二



            ）



            地方



            民代表示，



            開放空間的容積獎勵被建商賺走，後續維護



            成本



            卻由



            住戶負擔，周邊住戶



            無須



            付費就能使用，對社區



            住



            戶



            而言



            並



            不公平



            ，建議



            檢討



            現行



            法規



            對



            於



            設



            置



            開放



            空間



            供公



            眾使用



            的社區



            給



            予



            專案補助



            3



            。



             



            （



            三



            ）



            地方主管機關回應表示，



            開放空間維管問題屢成爭議，會



            儘



                                                    



                    



             



            1



             



            所謂開放空間，依據「建築技術規則建築設計施工編」第



            283



            條



            第



            1



            項



            規定，係指建築基地內



            依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間，包括沿街步道式開放空間



            及廣場式開放空間兩類。除應予綠化外，且不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物



            及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。核發使用執照後由地方建築主管機關登記列管，



            每年並應作定期或不定期檢查



            。



             



            2



             



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            2022



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            https://udn.com/news/story/732



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            ，最後瀏覽日期：



            2022



            年



            7



            月



            28



            日。



             



            3



             



            依前述報導桃園市議員發言內容



            改寫



            ，



            同註



            2



            。



            對於此種說法，



            較



            合理的



            解釋是



            建商藉由留設



            開放空間取得容積獎勵後，連同獎勵容積計算總開發費用



            ，再攤提在比原先更多的銷售坪數，



            消費者從而得以較低廉的價格購入



            ，



            並非毫無受惠。



             



        


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        【僅供委員參考】 


        編號：1755 


        議題研析 


        一、題目：開放空間管理法制化之研析 


        二、議題所涉法規 


        都市計畫法、公寓大廈管理條例、建築技術規則建築設計施工


        編 


        三、背景說明 


        （一）曾獲容積獎勵的建築物，依法須設置開放空間


        1


        供公眾使用，


        且不得設置圍牆、欄杆等設施妨礙公眾通行或休憩使用。據


        報載，許多社區開放空間後續維護管理問題屢成爭議，例如：


        地磚破損嚴重無人修復，致生高齡者、婦女及兒童跌倒意外


        風險，管委會和建商卻互推修復責任，地方政府亦以該空間


        非屬公有為由而不願介入處理


        2


        。 


        （二）地方民代表示，開放空間的容積獎勵被建商賺走，後續維護


        成本卻由住戶負擔，周邊住戶無須付費就能使用，對社區住


        戶而言並不公平，建議檢討現行法規對於設置開放空間供公


        眾使用的社區給予專案補助


        3


        。 


        （三）地方主管機關回應表示，開放空間維管問題屢成爭議，會儘


                                                         


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         所謂開放空間，依據「建築技術規則建築設計施工編」第283條第1項規定，係指建築基地內


        依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間，包括沿街步道式開放空間


        及廣場式開放空間兩類。除應予綠化外，且不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物


        及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。核發使用執照後由地方建築主管機關登記列管，


        每年並應作定期或不定期檢查。 


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         朱冠諭，社區開放空間?缺乏管理成隱患 管委會和建商互踢皮球 維管屢出爭議 桃市府：擬提


        高修繕經費，聯合報／桃園報導，2022年6月22日，網址：https://udn.com/news/story/732


        4/6405391，最後瀏覽日期：2022年7月28日。 


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         依前述報導桃園市議員發言內容改寫，同註2。對於此種說法，較合理的解釋是建商藉由留設


        開放空間取得容積獎勵後，連同獎勵容積計算總開發費用，再攤提在比原先更多的銷售坪數，


        消費者從而得以較低廉的價格購入，並非毫無受惠。