屋盡其用優於打房價之研析
平均地權條例;土地法;住宅法;所得稅法
僅供委員問政所需參考不代表本院意見或立場
            

        

        

        
            編號：2095
        

        
            議題研析
        

        一、題目：屋盡其用優於打房價之研析

        
            二、議題所涉法規
        

        
            《平均地權條例》、《土地法》、《住宅法》及《所得稅法》
        

        
            三、背景說明
        

        報載：某上市建設公司股東會，鍾姓董事長表示：今（2023）年房市交易量會繼續縮小，但房價要跌不易，頂多微跌，主要是建商都學聰明了，知道順勢而為，時機不好，減少推案或不推案；因為房價由供需決定，現在沒有投資客、央行金融管制、加上《平均地權條例》將在今年7月上路，需求明顯下降，當供給下降，比需求更快更多，房價就不一定會跌[footnoteRef:1]。 [1:  游智文／即時報導，〈房價為何跌不下來？華固鍾榮昌：建商學聰明了〉，《經濟⽇報》，2023年5月24日，https://udn.com/news/story/7241/7186881，瀏覽日期：2023年5月24日。] 


        四、探討研析

        （一）東森房屋研究中心彙整內政部資料發現，截至去年底，全臺人口密度前五大行政區中的臺北市大安區及高雄市新興區房價降幅分別達13.6%、16.5%，且仍呈現下降趨勢；永和區、蘆洲區、板橋區的房價年漲幅在0.4~3.7%不等[footnoteRef:2]。又據591實價登錄統計2023年第1季全臺房價漲最多的社區為桃園市楊梅區的「台北亞熱帶凱撒區」，漲幅36%；其次為新北市淡水區的「巧克力花園」，短短一年增加7萬元，漲幅達35.4%；第三名位於桃園市桃園區的「豐田大郡」，房價更從2字頭跳漲至3字頭[footnoteRef:3]。顯見個別區域的房價，確實取決於當地的供給與需求，升息、打炒房等多重利空未必形成房價全面下跌。 [2:  游智文／即時報導，〈房市警鐘！ 人口最擠區房價照跌 這區跌幅達16%〉，《經濟⽇報》，2023年5月22日，https://udn.com/news/story/7241/7181406，瀏覽日期：2023年5月24日。]  [3:  朱曼寧／台北即時報導，〈房市利空這10大社區照漲 最高一年房價漲36%〉，《經濟⽇報》，2023年5月23日，https://udn.com/news/story/7241/7183577，瀏覽日期：2023年5月24日。] 


        （二）既然房價取決於市場供需，有關住房政策不應僅著重於房價的高低，而應併同考慮屋盡其用。因為住者「有」其屋，也可以只取得「使用權」，而不必擁有「所有權」。畢竟，房價再低，也有買不起房的；房價再高，也有人擁有多房。而買不起的，以租代買，也能解決居住問題。所以，只怕住宅供給量，不足以滿足居住需求量，而不在於購買力能否買得所需住宅。換言之，住宅政策應優先關注租金是否過高而讓人租不起，或租貴了以致剝奪生活品質，這才是居住生活的根本問題。

        （三）當住房閒置，既不自住，也不出租，不但是私有財產的低度利用，也是社會資源的浪費，因為再好的住房，也會隨著時間的經過而老化、毀損，然後滅失。只因常見的住房都是耐用財，從完工到滅失，可能歷經數十年，乃至逾百年，而被忽略其存續期間。

        （四）內政部利用房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數小於、等於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，2022年上半年這類住宅，高達9.52%。另利用地籍資料、房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將屋齡5年內、仍維持第 1 次登記且有銷售可能性的住宅，視為新建餘屋（待售）住宅，長期來看，仍維持在7萬~8萬宅之間[footnoteRef:4]。由此可見，社會上的閒置住宅數量甚為可觀。如果閒置住房能投入租賃市場，增加出租供給量，在需求量不變的前提下，租金必然下跌，有助於減少租金的支出，或提升租屋品質，均能改善承租人的生活水準。再者，租金的下滑，也會減少為賺取租金而買房的需求，在供給量不變的前提下，房價也會下滑。 [4:  內政部不動產資訊平台>住宅統計 >政府機關資訊 >低度及待售住宅 > 低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅，https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0104.aspx，瀏覽日期：2023年5月26日。] 


        （五）再者，房價的短期下跌，有錢的更容易多買房，以等待下次房價上漲時賺更多的差價。因此，成功打房價，也會嘉惠具有財務優勢的炒房族，不盡是無屋者的福音。

        （六）綜上所見，屋盡其用，減少閒置不用也不出租的住房，才是解決住房問題的上策。要讓無屋者有更多出租屋可以選擇，除由政府大量興建社會住宅外，亦應立法促使既存的閒置住房投入租賃市場，以充分活化社會資源，更能有效根治住宅問題。

        

        

        

        撰稿人：李基勝

        

        

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