住宅租賃押金託管與租金保證制度淺析
租賃住宅市場發展及管理條例;住宅法
僅供委員問政所需參考
                        

                        
                            不代表本院意見或立場
                        

                    
                

            
        

        
            編號：2037
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：住宅租賃押金託管與租金保證制度淺析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        租賃住宅市場發展及管理條例、住宅法

        
            三、背景說明
        

        （一）本院委員日前針對租屋市場管理議題質詢時指出，據統計租屋糾紛最多起因於押金返還問題，目前市場上大多是由承租人提供2個月房租為押金由出租人保管，日後出租人若不願退還或任意苛扣，容易引起爭議。英國近幾年開始實施公正第三方押金管理制度，租約解除或終止時若有糾紛，由公正第三方決定是否退還或如何退還押金，建議政府朝此方向規劃，以完善租屋市場[footnoteRef:1]。 [1:  范正祥臺北報導，吳怡玎立委建議租屋押金第三方管理 內政部：改革研議中，中央通訊社，2023年3月21日，網址：https://www.cna.com.tw/news/ahel/202303210221.aspx，最後瀏覽日期：2023年3月30日。] 


        （二）主管機關回應表示，第三方押金保管是提供減少租約糾紛的多元管道之一，也是信託業的商機，租賃雙方可協調找信託業等公正第三方出面保管押金，未來有爭議時可解決紛爭；但這些都是額外成本，要視租賃雙方是否願意，很難強制。另外，日本也有租金保險的機制[footnoteRef:2]。 [2:  李青縈、呂雪彗臺北報導，林右昌：推第3方押金保管機制，工商時報，2023年3月22日，網址：https://ctee.com.tw/news/policy/829605.html，最後瀏覽日期：2023年3月30日。] 


        （三）租屋公益團體代表指出，大方向上可以支持，但在技術面上仍有待克服解決，關鍵問題是房東不願意曝光，且押金無論是交由銀行、信託業或租賃公會集中保管，都會是很重的負荷，需要政府高度支持、補貼[footnoteRef:3]。 [3:  陳俊華臺北報導，拜訪社宅推動聯盟 林右昌：政策不能只是打高空，中央通訊社，2023年3月22日，網址：https://www.cna.com.tw/news/aipl/202303220098.aspx，最後瀏覽日期：2023年3月30日。] 


        
            四、探討研析
        

        
            (一)英國租賃押金保護方案
        

        　　依據英國2004年《住房法》（Housing Act 2004）[footnoteRef:4]規定，政府應規劃並提供租賃押金計畫，以保障與短期租賃有關之押金，並促進糾紛解決。該規定自2007年4月6日起生效，此後簽訂的短期租賃住宅契約，出租人必須於收到押金後30日內將其存入政府核准的租賃押金保護(Tenancy deposit protection,TDP)第三方託管機構。租期屆滿時，該機構將於租賃雙方就返還金額達成共識後的10日內返還押金；如租賃雙方發生爭執，該機構將邀請租賃雙方使用該計畫免費提供的替代爭議解決程序[footnoteRef:5]，以促進雙方形成共識。 [4:  Housing Act 2004，Chapter 4 Tenancy deposit schemes，Legislation.gov.uk，2022年12月1日，網址：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2004/34/part/6/chapter/4，最後瀏覽日期：2023年3月31日。]  [5:  Tenancy deposit protection，GOV.UK，網址：https://www.gov.uk/tenancy-deposit-protection，最後瀏覽日期：2023年3月31日。] 


        　　經查，英國政府核准的第三方託管機構提供「託管保護」及「保險保護」兩種方案，其中託管方案是免費的，出租人收到押金後可透過網路匯款或電話付款方式將該筆押金存入銀行託管帳戶中，以確保雙方權益。出租人也可選擇須付費的保險方案，由出租人自行保管押金，但必須繳納保險費，以確保出租人因故無法返還押金時，由保險公司代為返還承租人。所需保險費，託管押金在499.99英鎊以下(約新臺幣1萬9千元)者，為18.5英鎊(約新臺幣7百元)；達500英鎊以上者，為25.5英鎊(約新臺幣970元)[footnoteRef:6]。 [6:  Tds Insured，The Dispute Service Limited，網址：https://www.tenancydepositscheme.com/join/join-landlord/，最後瀏覽日期：2023年3月31日。] 


        
            (二)日本房租債務保證制度
        

        　　考量低收入戶、受災戶、高齡者、身心障礙者及養育兒童家庭等族群之住宅需求，2017年日本制定《促進對於住宅確保需被照顧者租賃住宅供給法》(簡稱住宅安全網法)[footnoteRef:7]，除促進各地方政府增加出租住宅之供給外，並針對前述族群推行使其順利入住的住宅租賃業務，其中即包括房租債務保證制度。 [7:  詳見《住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律》(略称法令名：住宅セーフティネット法)第19條及第20條，ｅ-Gov，網址：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=419AC1000000112，最後瀏覽日期：2023年3月31日。] 


        　　以往簽訂住宅租賃契約時，出租人通常要求由承租人的親友擔任保證人，但在超高齡化與少子化的日本社會，要請親友擔任租約之連帶保證人，已非易事。為確保出租人能按時收取租金，同時解決承租人覓保困難的問題，日本民間自2001年起開始出現房租債務保證業，承租人與保證業者簽訂房租債務保證委託契約後，由該業者擔任承租人之連帶保證人，於承租人因故無力支付租金時，代為向出租人支付租金。2017年日本政府將該制度導入前開法律中，明定由獨立行政法人住宅金融支援機構提供「房租債務保證保險契約」，要求房租債務保證業者須經政府登記在案且須投保該保險，始得從事是項業務[footnoteRef:8]。 [8:  住宅金融支援機構，家賃債務保証保険事業の概要，網址：https://www.jhf.go.jp/financial/yachinhoken/outline.html，最後瀏覽日期：2023年4月6日。] 


        　　查目前房租債務保證業者提供的方案，承租人於簽約時須全額支付保證費用，該費用係依據房租金額計算，保證期間為2年時，保證費用為月租金的35%；保證費用未達1萬日圓者，概以1萬日圓(約新臺幣2,325元)為最低額。承租人因故未能支付房租時，該契約對於滯納租金(包括公共區域費及管理費)之保證額度，為相當於12個月的租金；對於回復原狀費用(包括清除遺留物品及訴訟費用)之保證額度，為相當於9個月租金[footnoteRef:9]。保證業者代為支付前開費用後，會向承租人求償並加計利息，拖欠過久將對個人信用紀錄造成影響。 [9:  一般財団法人高齢者住宅財団，家賃債務保証，網址：https://www.koujuuzai.or.jp/service/rent_guarantees/，最後瀏覽日期：2023年4月6日。] 


        
            (三)建議立法方向
        

        　　依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第13款規定，押金係指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。押金之金額，不得逾2個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，……，其所需處理費用，得由押金扣除，……。然而，實務上由出租人保管之押金，後續因該不動產移轉第三人、遭不當挪用或出租人財產受強制執行，致生返還押金之相關爭執，屢見不鮮。為保障租賃雙方當事人權益，除主管機關應依據《住宅法》規定針對租賃押金保管制度研議執行方案並提供相關服務之外，立法上亦得參照前述英國立法例，於《住宅法》或《租賃住宅市場發展及管理條例》中增訂：「為保障租賃當事人權益，主管機關應提供租賃押金保管措施及其糾紛協調處理相關服務。」之條文。另外，在收費上亦應儘量避免造成租賃雙方過重負擔[footnoteRef:10]，以利後續政策順利推行。 [10:  拙見認為英國所採由第三方託管機構免費提供之「託管保護」，似較符我國國情，並可免去租賃雙方之經濟負擔。政策方向上似可研議由公股銀行試辦由租賃當事人開立雙方聯名之保管專戶，俟租期屆滿或爭議獲得解決後，再依雙方合意出具之書面證明發還押金。] 


        撰稿人：陳宏明

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