囤房稅2.0相關問題及其與空屋稅差異之研析
房屋稅條例
僅供委員問政所需參考
                        

                        
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                                                    編號：2155
        

        議題研析

        1、 題目：囤房稅2.0相關問題及其與空屋稅差異之研析

        2、 議題所涉法規：房屋稅條例

        3、 背景說明

        行政院院會於今（2023）年7月6日通過「囤房稅2.0」的房屋稅差別稅率方案，這是繼2014年推出1.0版本後，再度就房屋所有人之住家用房屋採全國歸戶，針對持有多戶且未作有效使用者，課以較高稅率，並進一步規定，地方政府都必須採用差別稅率，待立法院審議三讀通過，預計明（2024）年7月上路，後（2025）年開徵[footnoteRef:1]。囤房稅之修法方向雖洵屬有據，然「囤房稅2.0」，是否能達成讓閒置空屋釋放到租屋市場之政策目的及效果，值得關注。 [1:  康陳剛，囤房稅2.0一次比較清楚！多屋族、建商怎麼課稅？房價會跌嗎？天下雜誌，2023年7月14日，https://www.cw.com.tw/article/5126602，最後瀏覽日期：2023年7月21日。] 


        4、 探討研析

        （1） 囤房稅2.0概述

            依現行房屋稅條例第5條及財政部頒定之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，本人、配偶和未成年子女若在全國共持有3戶以下住家，都可以採用自住稅率1.2%；從第4戶開始會列為非自住，以最低1.5%、最高3.6%稅率計算，授權各地方政府「得」視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率[footnoteRef:2]。所謂的囤房稅，就是針對第4戶開始計算的非自住住家，採用差別稅率課稅，讓持有愈多房子的多屋族繳納更多稅金。據財政部統計，去（2022）年持有非自住房屋的多屋族（即持有4戶以上者）共49.4萬戶，房屋戶數則佔7.9%[footnoteRef:3]。而「囤房稅2.0」修正重點如下：1、歸戶方式由「縣市」，修正為「全國」。2、法定稅率由「1 .5%－3.6%」，修正為「除特定房屋外2%－4 .8%」。3、地方政府「可」訂定差別稅率，修正為「必須」訂定差別稅率。4、特定住家用房屋適用較輕稅率：全國單一自住房屋在一定金額以下，稅率由1.2%修正為1%；出租且申報所得達租金標準或繼承取得共有房屋，稅率由1.5%－3.6%修正為1.5 %－2.4%；建商餘屋2年以內，稅率由1 .5%－3.6 %修正為2%－3.6%。 [2:  房屋稅條例第5條規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」]  [3:  余弦妙、鍾泓良、李珣瑛、宋健生、游智文、林政鋒，囤房稅2.0 六都喊支持 北市規劃採階梯式稅率 新北拚8月法案過關再提修正 其餘四都表態配合中央，經濟日報，2023年7月7日，https://money.udn.com/money/story/5612/7283663，最後瀏覽日期：2023年7月21日。] 


        （2） 囤房稅2.0有關房屋稅基未盡之處

               囤房稅2.0將房屋歸戶方式由「縣市」，修正為「全國」，雖可防堵持有者將房屋分散不同縣市以規避較高稅率，惟僅以戶數作為標準，似過於單一，宜更細緻化其適用情形，例如囤房面積、共有持分大小等而區分不同標準。又房屋稅是由「稅基乘上稅率」而定，兩者共同決定持有之租稅負擔，故建構囤房稅不能只調整稅率，「稅基」亦是稅制改革一大重點。房屋稅基，係指房屋評定現值，其計算係依照房屋標準單價、折舊率、地段率綜合評定而來，現行稅基乖離一般正常交易價格太遠，從財政部所公告各地方政府最近一次房屋稅標準單價調整情形，以六都而言，臺北市與高雄市最近一次調整年度為2014年，距今已9年，臺北市之稅基僅達參考造價的5成，臺南市之稅基僅達參考造價的6成5、房屋標準單價較1984年僅上調不到5成。房屋標準單價係反映房屋建造成本之高低，況地方政府調整後之房屋標準單價較1984年期之平均調幅縱達 100%，據以計算課徵房屋稅之房屋評定現值，與市價仍有相當程度差距[footnoteRef:4]。 [4:  財政部賦稅署，地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及調整情形彙整表，2022年8月31日製表，file:///D:/users/ly20716/Downloads/%E5%9C%B0%E6%96%B9%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%9C%80%E8%BF%91%E4%B8%80%E6%AC%A1%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%A8%99%E6%BA%96%E5%96%AE%E5%83%B9%E8%AA%BF%E6%95%B4%E5%8F%83%E6%93%9A%E5%8F%8A%E8%AA%BF%E6%95%B4%E6%83%85%E5%BD%A2%E5%BD%99%E6%95%B4%E8%A1%A8%20(2).pdf，最後瀏覽日期：2023年7月21日。] 


               查韓國針對坐擁3棟房產以上的屋主，將其房屋稅稅率從0.6%－3.2%，調高到1.2%－6%。日本房屋所有權人每年要繳固定資產稅及都市計劃稅，且固定資產稅的稅基是房屋的「實價」，稅率是1.4%；都市計劃稅，是按地段課徵，愈靠近市中心愈高，最高可能到0.3%，兩者相加，實質稅率最高可達1.7%。美國房屋稅，因為地方政府實行高度自治，需要自籌財源，房地產持有稅率各州不盡相同，大約為「實際房價」的1%[footnoteRef:5]。故而，我國房屋稅條例第11條宜建立並落實一個合乎常理的房屋標準價格，使房屋課稅現值儘量貼近市價，方能使囤房稅發揮增加持有稅，加速囤房釋出之效果。 [5:  呂國瑋，囤房稅新制拍板！囤房稅是什麼？囤房稅試算？各縣市囤房稅稅率！房感不動產科技，2023年7月6日，https://www.housefeel.com.tw/article/%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85-%E7%A9%BA%E5%B1%8B%E7%A8%85-%E8%A8%88%E7%AE%97-%E6%98%AF%E4%BB%80%E9%BA%BC/，最後瀏覽日期：2023年7月21日。] 


        （3） 	囤房稅與空屋稅之差異

          我國之囤房稅，係針對非自用住宅課以較高稅率，其主要目的為降低「個人持有多戶房屋」之情況，期透過該政策之實施，增加持有多戶房屋者之持有成本，進而迫使其釋出持有之房屋，達成「住者有其屋」的居住正義，並可抑制房地產炒作。而空屋稅係針對無人使用之房屋進行課稅，其目的為降低閒置房屋數量並且提高住屋的使用效率，此項政策增加閒置房屋持有者的持有成本，迫使他們租、售空屋，達成房屋資源利用最大化，亦可同時解決老舊空屋造成的社會問題。囤房稅與空屋稅看似皆為針對持有多戶房屋者進行重稅課徵，但兩者之目的不盡相同，效果也有所差異。

          查京都市的空屋稅預計於2026年實施，將會是日本全國首個以空置房屋為課稅對象的地方稅，預計可帶來每年約為9.5億日圓的稅收。加拿大溫哥華市自2017年起，對1年中空置超過6個月的房屋徵收1%的房屋空置稅（Empty Homes Tax），2022年4月，溫哥華市議會批准2023納稅年度房屋空置稅率上調至5%，據最新公布的房屋空置稅徵收數據，房屋空置稅實施5年來，溫哥華空置房產總數已降至1,398套，與2017年該稅首次開徵時相比減少了36%[footnoteRef:6]；不列顛哥倫比亞省(British Columbia)另課徵投機與空置稅(Speculation and Vacancy)，年度稅收約新臺幣1.15 億元；多倫多亦有空屋稅法源[footnoteRef:7]。依行政院主計總處統計，我國無人經常居住的空閒住宅高達166.4萬宅，占全國住宅總數的18.5%（其中偶爾自住者占5.4%，目前沒有使用者占13.1%）[footnoteRef:8]。現行對於是否應課徵空屋稅雖有不同意見，然僅以空屋認定不易為由，拒絕課徵，對照其他已課徵空屋稅國家之情況，容有檢討空間。 [6:  柯瑞斯，溫哥華空置房屋減少36%，大紀元，2022年12月9日，https://www.epochtimes.com/b5/22/12/9/n13881470.htm，最後瀏覽日期：2023年7月21日。]  [7:  游適銘，溫哥華空屋稅實施經驗及成效之啟發，財稅研究，第49卷第1期，2020年1月，頁149。]  [8:  行政院主計總處，2020年人口及住宅普查初步統計結果，2021年9月，https://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=47818&ctNode=6679&mp=4，最後瀏覽日期：2023年7月21日。] 


        

        撰稿人：莊弘伃

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