打炒房修法方向評析
平均地權條例;不動產經紀業管理條例
編號：1590
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：打炒房修法方向評析
        

        
            二、所涉法規
        

        　　平均地權條例、不動產經紀業管理條例

        
            三、探討研析
        

        （一）為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部於110年12月9日部務會報通過「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」部分條文修正草案，增訂包括：限制預售屋或新建成屋換約轉售；嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為；預售屋買賣契約解約時須申報登錄：私法人取得住宅用房屋採許可制；建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度[footnoteRef:1]。 [1:  內政部全球資訊網，嚴懲炒作!內政部修法 預售屋禁換約、建立檢舉機制，110年12月9日，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=255143，最後瀏覽日期：111年1月13日。] 


        （二）內政部表示，實價登錄2.0新制自110年7月上路以來，計有9.5萬筆預售屋銷售資料，而同期間在網路平臺上約有1.8萬筆預售屋待換約資訊，等同有近2成的預售屋交易者想在短時間內獲利了結，顯示換約是預售屋炒作最重要的管道。據瞭解，近期預售屋銷售建案多採分批限量銷售，炒房客常利用揪團簽約後再「換約轉售」的手法，製造搶購完銷假象，造成消費者恐慌，促使建案售價上漲。限制預售屋換約可遏止假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格[footnoteRef:2]。 [2:  翁至威，打炒房修法惹議 內政部釋疑 花敬群:要斷絕炒房團獲利，經濟日報，第A4版，110年12月11日。] 


        （三）有不動產專家指出，預售屋實價登錄在市場多頭時會助漲房價，有時預售屋成交價揭露後，部分個案就會調漲價格，「實價」變成「時價」[footnoteRef:3]，房價就此越墊越高[footnoteRef:4]；增訂預售屋禁止換約規定，往後民眾只能向建商購屋或解約，解約時須支付高額違約金恐不利於消費者；此外，政府對於「炒房」尚無明確定義，把私法人、預售屋換約者當成炒房客並祭出刑罰，恐有違憲法保障人民財產權之虞[footnoteRef:5]。 [3:  高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，由於預售屋換約轉賣目前不用申報，假設原本只要賣每坪100萬元，結果建商用人頭戶登錄每坪120萬元，先「定錨」之後再以110萬元轉讓，消費者還以為買到便宜價；市場也盛傳有部分業者找暗樁作價，先以高價登錄定錨，之後再解約退戶，讓民眾誤信原登錄價格。摘錄自何醒邦，實價登錄兩缺失 難阻暗樁灌水 換約不更正資料、解約不撤銷原價 待修法補洞，聯合報，第A6版，111年1月16日。]  [4:  住展雜誌研發長何世昌發言內容，摘錄自王莫昀 吳靜君，預售屋禁換約 未來建商可謂無敵 專家：打房助漲房價 3大政策幫倒忙，中國時報，第A8版，110年12月11日。]  [5:  台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏發言內容，摘錄自陳美玲，業者批無法定義投資客，經濟日報，第A4版，110年12月11日。] 


        
            四、建議事項
        

        
            (一)制度漏洞宜儘速填補
        

        　　預售屋買賣納入實價登錄後，由於現行規定並未要求「換約須申報登錄」及「解除契約須撤銷原登錄資訊」，導致不肖業者藉此漏洞，以不實的實價登錄資訊拉抬建案行情再解約退戶，或聯合投資客透過轉售換約來欺罔消費者[footnoteRef:6]，而類此違法行為，除非買賣雙方或內部人士主動檢舉，若要主管機關逐件稽查，誠屬不易。為確保實價登錄資訊正確性，杜絕預售屋市場炒作，建議行政院應儘速將相關修法草案送請本院審議，並持續蒐集各界意見及研議相關配套措施，以維護不動產市場穩健發展。 [6:  本局法案評估報告曾建議平均地權條例第47條之3增訂：「銷售預售屋者與買受人應於簽訂預售屋買賣契約書之日起三十日內，共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。嗣後該契約有變更、轉讓或解除者，交易當事人均應共同比照辦理。但解除者得單方檢證申辦。」最終惜未獲採納，參見李基勝，平均地權條例部分條文修正草案評估報告(編號：1576)，立法院法制局，109年12月，頁30。] 


        
            (二)審慎檢討刑罰之必要性
        

        　　草案擬針對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，處新臺幣100萬至500萬元罰鍰；造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，處3年以下有期徒刑或併科100萬至5,000萬元罰金。然基於刑法謙抑性原則，選擇以刑罰為制裁違法行為的手段時，應衡酌其必要性；且犯罪構成要件及法律效果必須符合明確性之要求，擬增訂刑罰之條文即應依前開原則審慎予以檢討，以避免過度犯罪化，或因內容流於空泛而形同具文[footnoteRef:7]。 [7:  平均地權條例第83條：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處3年以下有期徒刑，並得併科7千元以下罰金。」惟查該條自57年2月12日公布施行以來，尚未有成罪案例。] 


        
            (三)衡平保障消費者權益
        

        　　按預售屋契約轉讓，係屬契約承擔[footnoteRef:8]，基於私法自治及契約自由原則，買受人將合約轉售第三人，經出賣人承認，即生效力。前開草案限制買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，亦即限制買受人選擇締約相對人之自由。若不轉售予前述親屬，買受人僅能向建商要求解除契約。惟依目前預售屋買賣定型化契約規定[footnoteRef:9]，解約違約金最高可達房地總價款金額15%，對買受人而言，似嫌過重，建請主管機關宜配合修法，酌予調降預售屋及新建成屋定型化契約關於解約違約金上限之規定，以衡平保障消費者權益。 [8:  	最高法院104年度台上字第2302號民事判決：「當事人一方將其因契約所生之權利義務，概括讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方承認，對他方不生效力。」]  [9:  	《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第24點：「違約之處罰……（四）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」] 


        撰稿人：陳宏明

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            編號：



            1590



             



            議題研析



             



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            平均地權條例、不動產經紀業



            管理條例



             



            三、探討研析



             



            （一）



            為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用



            不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部



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            日部務會報通過「平均地權條例」及「不動產經紀業



            管理條例」



            部分條文



            修



            正



            草案



            ，



            增訂包括



            ：



            限制預售屋或新



            建成屋換約轉售



            ；



            嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及



            壟斷轉售牟利等不動產炒作行為



            ；



            預售屋買賣契約解約



            時



            須



            申報登錄：私法人取得住宅用房屋



            採



            許可制



            ；



            建立不動產炒



            作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度



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            。



             



            （



            二



            ）



            內政部表示



            ，



            實價登錄



            2.0



            新制



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            上路以來



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            計



            有



            9.5



            萬筆預售屋銷售資料，



            而



            同



            期間在



            網



            路平



            臺



            上



            約有



            1.8



            萬



            筆預售屋待換約



            資訊



            ，



            等同



            有



            近



            2



            成



            的



            預售屋交易者想在短時



            間內獲利了結，顯示換約是預售屋炒作最重要的管道。



            據瞭



            解，



            近期預售屋銷售建案多採分批限量銷售



            ，



            炒房客



            常



            利用



            揪團簽約後再「換約轉售」的手法，



            製造



            搶購完銷假象，造



            成消費者恐慌，促使建案售價



            上



            漲



            。



            限制預售屋換約



            可



            遏止



            假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格



            2



            。



             



            （



            三



            ）



            有



            不動產



            專家指出



            ，



            預售屋實價登錄在



            市場



            多頭時



            會



            助漲房



                                                    



                    



             



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            嚴懲炒作



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            內政部修法



             



            預售屋禁換約、建立檢舉機制



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            翁至威



            ，



            打炒房修法惹議



             



            內政部釋疑



             



            花敬群



            :



            要斷絕炒房團獲利



            ，



            經濟日報



            ，第



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        編號：1590 


        議題研析 


        一、題目：打炒房修法方向評析 


        二、所涉法規 


          平均地權條例、不動產經紀業管理條例 


        三、探討研析 


        （一）為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用


        不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部於110


        年12月9日部務會報通過「平均地權條例」及「不動產經紀業


        管理條例」部分條文修正草案，增訂包括：限制預售屋或新


        建成屋換約轉售；嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及


        壟斷轉售牟利等不動產炒作行為；預售屋買賣契約解約時須


        申報登錄：私法人取得住宅用房屋採許可制；建立不動產炒


        作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度


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        （二）內政部表示，實價登錄2.0新制自110年7月上路以來，計有


        9.5萬筆預售屋銷售資料，而同期間在網路平臺上約有1.8萬


        筆預售屋待換約資訊，等同有近2成的預售屋交易者想在短時


        間內獲利了結，顯示換約是預售屋炒作最重要的管道。據瞭


        解，近期預售屋銷售建案多採分批限量銷售，炒房客常利用


        揪團簽約後再「換約轉售」的手法，製造搶購完銷假象，造


        成消費者恐慌，促使建案售價上漲。限制預售屋換約可遏止


        假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格


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        （三）有不動產專家指出，預售屋實價登錄在市場多頭時會助漲房


                                                         


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         內政部全球資訊網，嚴懲炒作!內政部修法 預售屋禁換約、建立檢舉機制，110年12月9日，


        網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=255143，最後瀏覽日期：111年1


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