工業宅開紅盤之問題研析
土地法;住宅法;建築法;產業創新條例;不動產經紀業管理條例;獎勵投資條例;促進產業升級條例
編號：1737
            
                僅供立法委員參考
            

        

        
            議題研析
        

        一、題目：工業宅開紅盤之問題研析

        二、所涉法規

        《土地法》、《住宅法》、《建築法》、《產業創新條例》、《不動產經紀業管理條例》、《獎勵投資條例》及《促進產業升級條例》（後二者非現行法）

        三、探討研析

        (一)問題

        據媒體報導，近兩年房價大漲、房市需求熱，資金外溢效應下，且因買房壓力沈重，讓不少預算有限首購族、小資族買房只要「有便宜就好」，以往賣不動的物件也受到關注，包括工業宅、地上權宅、老屋齡宅等，陸續開出紅盤；地上權宅也燒到南臺灣[footnoteRef:2]。  [2:  朱曼寧／台北報導，〈工業宅地上權宅…開紅盤〉，《經紀日報》，2022年3月1日，https://money.udn.com/money/story/122229/6130458，瀏覽日期：2022年6月24日。] 


        另見網紅阿滴代言新北市土城乙種工業區建案，開箱影片中卻有浴缸，明顯不是工業宅該有的設施，引發爭議[footnoteRef:3]，新北市政府工務、城鄉局稽查後，認定該建案符合乙種工業區的土地使用分區規定，暫不開罰，但內有玻璃隔間，要求1個月內限期改善，且自2019年6月起核發的建照不能放浴缸，只能有集中式廁所[footnoteRef:4]。 [3:  陳頡，〈代言「工業區建案」惹議…阿滴嗆已做到2點　房產專家3點打臉：別硬掰〉，《CTWANT》，2022年6月22日，https://www.ctwant.com/article/190716，瀏覽日期：2022年6月27日。]  [4:  李成蔭、劉懿萱、張睿廷／新北即時報導，〈阿滴代言工業宅引討論   新北過去還真有「工變住」案例〉，《聯合新聞網》，2022年6月23日， https://udn.com/news/story/7323/6411307；〈工業宅難變住宅 新北僅1件過關〉，《聯合新聞網》，2022年6月24日，https://udn.com/news/story/7323/6410808，以上均瀏覽於2022年6月27日。] 


        (二)工業宅之緣由

        顧名思義，老屋齡宅即指屋齡極大之老屋；地上權宅則係建物基地之使用權源來自地上權之設定，而非所有權；工業宅乃為工業區內之住宅。以上建物是否為合法，則據其坐落之土地使用分區及其土地使用與建築管制法規決定之。

        一般均認為「工業宅」係興建於工業區內之廠房或工作室，而被作為住宅銷售或使用之建物。然若就法制沿革觀之，其來有自，且不盡然違法；但當前現實生活中，多係違法使用者。

        自《獎勵投資條例》於1970年12月30日全文修正以來，即有許於工業區內規劃「工業住宅社區」之規定，嗣經《促進產業升級條例》及《產業創新條例》，則有興建員工宿舍之規定。可見，工業區內確曾許建住宅社區，嗣後逐漸傾向限縮作為員工宿舍使用，但仍許租售。而這類租售型態之買方顯然不限以企業為對象，即個人亦無不可；因而不可能僅限於該工業區內服務之員工[footnoteRef:5]。 [5:  1980年12月30日修正之《獎勵投資條例》第54條曾規定，工業區內得興建住宅租售區內員工違者其買賣無效。因此，若員工離職遷居他處，其於該工業區內住宅，顯應僅能讓售予其他區內員工。然若產權移轉登記，未將此限制納入審查事項，殆難落實。實務上，似未見此類交易爭議，究竟係100％落實，抑或未曾核實管控，殆尚須深入調查，方知真相。] 


        儘管以上「社區住宅用地」於土地使用分區上仍應規劃為「住宅區」，而非「工業區」；但一般民眾不具此等專業知識，極其容易誤會而被誤導。況且，臺灣工業化初期，曾經有過「客廳即工廠」的家庭式小工廠，此等記憶亦足以混淆一般民眾之認知。

        (三)工業宅變更為住宅之困難

        據新北市政府工務局指出，全市列管108件工業住宅，其中32件要繳代金，等都市計畫變更地目再返還，目前有18案工業宅申請變更地目，但多數卡關在住戶意見不易整合，繳納代金之金錢負擔也是變更申請的阻力[footnoteRef:6]。 [6:  同註3，〈工業宅難變住宅 新北僅1件過關〉，《聯合新聞網》，2022年6月24日，https://udn.com/news/story/7323/6410808。] 


        四、結論與建議

        綜上所述，與其期待民眾詳知土地使用管制規範與地上建物使用限制，不如嚴予規範買賣過程中，相關法定文件應載明買賣標的得否作為住宅使用，俾使民眾知悉以免買錯，才是杜絕商家誤導消費者之道。

        (一)當前管理規範不足防範民眾誤買工業區內之非住宅建物

        儘管如新北市政府官員所言，現有法規沒限制工業區不能住人[footnoteRef:7]。但這類房屋除其內部裝修應受限制外，其持有與買賣之租稅、日常水電負擔也不能比照住宅，享有優惠。因此，擬購置住宅者誤買不能作為住宅使用的工業區建物，所受影響難謂不大。然而主管機關僅於《成屋買賣契約書範本》及《預售屋買賣契約書範本》中要求載明建物基地之「使用分區為都市計畫內__區（或非都市土地使用編定為__區__用地）」，明顯不足以防範民眾誤買工業區內之非住宅建物。蓋一般民眾洵難分辨土地使用管制規範，對於建物能否作為住宅使用，且未必知悉該等規範對於租稅與水電負擔之影響。 [7:  同註3，〈工業宅難變住宅 新北僅1件過關〉，《聯合新聞網》，2022年6月24日，https://udn.com/news/story/7323/6410808。] 


        (二)以自然人為銷售對象者，應於不動產說明及契約載明得否作為住宅使用

        自然人購屋以住宅為常見，少有作為工商之用者。因此，釜底抽薪之計，莫過於不動產經紀業者從事仲介或代銷業務時，應於《不動產說明書應記載及不得記載事項》（《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條）載明標的物能否作為住宅使用，以免民眾誤買非其預擬購置之建物。

        此外，契約書中也應載明得否作為住宅使用（即修正前揭買賣契約書範本）。

        

        
            撰稿人：李基勝
        

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            編號：



            1737



             



            議題研析



             



            一、題目：



            工業宅開紅盤之



            問題研析



             



            二、所涉法



            規



             



            《



            土地法》



            、《住宅法》



            、《建築法》、



            《



            產業創新條例》、



            《



            不動產



            經紀業管理條例



            》



            、



            《



            獎勵投資條例》及



            《



            促進產業升級條例》（後二



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            朱曼寧╱台北報導



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            工業宅地上權宅…開紅盤



            〉，《經紀日報》，



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        編號：1737 


        議題研析 


        一、題目：工業宅開紅盤之問題研析 


        二、所涉法規 


        《土地法》、《住宅法》、《建築法》、《產業創新條例》、《不動產


        經紀業管理條例》、《獎勵投資條例》及《促進產業升級條例》（後二


        者非現行法） 


        三、探討研析 


        (一)問題 


        據媒體報導，近兩年房價大漲、房市需求熱，資金外溢效應


        下，且因買房壓力沈重，讓不少預算有限首購族、小資族買房只要


        「有便宜就好」，以往賣不動的物件也受到關注，包括工業宅、地上


        權宅、老屋齡宅等，陸續開出紅盤；地上權宅也燒到南臺灣


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        另見網紅阿滴代言新北市土城乙種工業區建案，開箱影片中卻


        有浴缸，明顯不是工業宅該有的設施，引發爭議


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        ，新北市政府工


        務、城鄉局稽查後，認定該建案符合乙種工業區的土地使用分區規


        定，暫不開罰，但內有玻璃隔間，要求1個月內限期改善，且自


        2019年6月起核發的建照不能放浴缸，只能有集中式廁所


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        (二)工業宅之緣由 


                                                         


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         朱曼寧／台北報導，〈工業宅地上權宅…開紅盤〉，《經紀日報》，2022年3月1日，https://money.u


        dn.com/money/story/122229/6130458，瀏覽日期：2022年6月24日。 


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         陳頡，〈代言「工業區建案」惹議…阿滴嗆已做到2點 房產專家3點打臉：別硬掰〉，《CTWAN


        T》，2022年6月22日，https://www.ctwant.com/article/190716，瀏覽日期：2022年6月27日。 


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         李成蔭、劉懿萱、張睿廷／新北即時報導，〈阿滴代言工業宅引討論   新北過去還真有「工變


        住」案例〉，《聯合新聞網》，2022年6月23日， https://udn.com/news/story/7323/6411307；〈工業


        宅難變住宅 新北僅1件過關〉，《聯合新聞網》，2022年6月24日，https://udn.com/news/story/7323/


        6410808，以上均瀏覽於2022年6月27日。 


        僅供立法委員參考