社會住宅供給對象之研析
住宅法;內政部興辦社會住宅出租辦法
【僅供委員參考】                          
            編號：1785
        

        
            議題研析
        

        1、 
            題目：社會住宅供給對象之研析
        

        2、 
            議題所涉法規
        

        住宅法、內政部興辦社會住宅出租辦法

        
            三、背景說明
        

        （一）為了減輕租屋民眾負擔，行政院核定「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，自111年7月1日至8月31日受理申請，擴大減輕租屋家庭負擔。依據行政院106年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」，該計畫自106年至113年止，共計8年，第一階段目標預定於109年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，合計8萬戶；第二階段目標於113年達成政府直接興建8萬戶及包租代管4萬戶，合計12萬戶。二階段總計目標為完成20萬戶只租不賣社會住宅。

        （二）不論是租金補貼或社會住宅，都是政府落實居住正義重要的一環，也顯示政府除了關切民眾買不起房的問題，也在思考如何解決民眾租屋的困境。但在此同時，有兩個問題值得思考，首先是社會住宅要解決的問題究竟是沒房可租還是租不起；其次是租金補貼的重點在減輕租屋者負擔或逼迫隱形房東現形
。

        （三）依內政部不動產資訊平台的統計，截至111年7月31日，既有及已完工之社會住宅為21,605戶，興建中及待開工為37,687戶，合計為59,292戶；包租代管計畫的執行情形，截至111年7月31日，共計媒合45,250戶。不論是社會住宅的數量或包租代管的媒合數，與原訂目標仍有差距。

        （四）依《住宅法》第4條規定，主管機關及民間興辦之社會住宅，應提供一定比率出租予經濟或社會弱勢者，其比率從最初訂定的10％，106年修正為30％，110年再次修正為40％。興辦的社會住宅僅提供部分比例予具特殊情形或身分者，依其立法說明係為避免被標籤化問題，爰以適當比例融居或混居方式保障其居住之尊嚴及維護居住環境品質。

        （五）依106年核定的「社會住宅興辦計畫」，當時推估6類經濟或社會弱勢家庭且無自有住宅戶數為394,715戶。如果順利達成第二階段政府直接興建12萬戶的目標，依照目前《住宅法》規定提供40％予弱勢戶，亦僅有4.8萬戶。顯示社會住宅的數量遠遠不足，更何況要如期完成目標尚有相當難度。

        
            四、探討研析
        

        
            (一) 訂定合宜申請者資格，將有限資源照顧真正需要者
        

        臺灣目前可提供的社會住宅為21,605戶，以111年第1季全國住宅總量9,153,650戶計算，社會住宅存量比率為0.23％。遠低於其他國家社會住宅比例（荷蘭34％、香港29％、英國20％、丹麥19％、瑞典18％、德國16％、歐盟平均14％、新加坡8.7％、美國6.2％、日本6.1％）
。

        依《住宅法》第25條第1項規定：「社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限」，次依《內政部興辦社會住宅出租辦法》3條第1項4款規定：「家庭年所得應低於申請時社會住宅所在地直轄市、縣（市）百分之五十分位點家庭之平均所得，且所得總額按家庭成員人數平均分配，每人每月不超過最低生活費三點五倍」，亦即家庭年所得低於50％分位者皆可申請社會住宅。

        韓國自1990年開始蓋社會住宅，第一代的「永久賃貸住宅」對象為所得10％以下者，第二代才把社會住宅出租的條件提高到20～30％。日本也分二代，第一種是日本公宅，是設定所得20％以下者可租，另一為配合城市再生（Urban Renaissance）政策，開放給所得比較高者
。目前政府想要照顧更多的人，但社會住宅的量不夠，反而讓真正的弱勢者無法入住。即使為避免標籤化，在目前資源有限的前提下，應視社會住宅的量能，訂定適合的申請資格，將社會住宅優先提供給租不起的弱勢者。至其他未納入申請資格者，再輔以租金補貼協助。

        
            (二) 為擴大社會住宅量能，仍宜提供相關租稅優惠予房東
        

        由於政府直接興建社會住宅，規劃、興建期長，無法即時滿足需求。原計畫以包租代管減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔，同時彌補社會住宅房屋數量的不足。但實際執行上，面臨空餘屋開發比例低，房東來源供給有限，弱勢戶供不應求等問題。

        依內政部110年下半年低度使用(用電)住宅及新建餘屋(待售)住宅統計資訊，110年下半年全國低度使用住宅宅數為77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66％
。臺灣空屋率高，但社會住宅數量不足，以致申請對象受限，如何將市場上的空屋納入租屋市場，提供給真正需要房子住的人，成為重要的關鍵課題。

        參加包租代管，房屋稅、地價稅、所得稅於《住宅法》皆有相關減免的優惠。但參加包租代管後，該房屋即非屬自用住宅，其餘的相關稅賦，如土地增值稅、房地合一稅、重購住宅的退稅等優惠等皆無法享有，影響房東參與意願。爰宜就相關稅賦優惠於《住宅法》一併納入考量，以提高租屋的量能。

        
            撰稿人：吳淑青
        

        � 工商時報社論，租屋政策 重點在供給非價格，111年8月8日，第A2版，火線焦點。


        � 內政部，社會住宅興辦計畫（第二次修正）（核定本），111年3月，頁9。


        � 監察院，「我國『社會住宅』政策之推動成效及檢討」通案性案件調查研究報告，108內調0005，108年12月，頁VIII。


        � 內政部，110年下半年全國低度使用住宅率 為統計以來新低，111年7月4日，網址：� HYPERLINK "https://house.udn.com/house/story/5886/6476809" �https://house.udn.com/house/story/5886/6476809�，最後瀏覽日期：111年8月22日。