銀行高估押品詐貸之防弊法制研析
銀行法;不動產估價師法;中華民國銀行公會會員授信準則
僅供委員問政所需參考
                        

                        
                            不代表本院意見或立場
                        

                    
                

            
        

        
            編號：2101
        

        
            議題研析

        

        
            一、題目：銀行高估押品詐貸之防弊法制研析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        銀行法、不動產估價師法、中華民國銀行公會會員授信準則

        
            三、背景說明
        

        (一)報載聯貸金額高達新臺幣(下同)數十億之都更案建商，涉嫌於2017年間以不實買賣合約、人頭假簽約等，灌水預售屋成交數等手法，向2家公股銀行詐貸數十億元
。

                本院委員質詢，目前公股銀行授信都由內部人自己評估，導致歷年來超貸、詐貸層出不窮，影響金融穩定，要求金融監督管理委員會(以下簡稱金管會)及財政部應訂定委外估價標準及制度，並提高一定委外估價比重，建立鑑價的獨立性
。財政部代表在答詢時表示，會遵照金管會的原則處理，希望公股銀行考慮外部專家建議，財政部會找公股行庫討論，讓資產評價能更公正
。

        (二)銀行法第37條第1項規定：「借款人所提質物或抵押物之放款值，由銀行根據其時值、折舊率及銷售性，覈實決定。」，中華民國銀行公會會員授信準則第20條第1項更規定：「辦理授信業務應本安全性、流動性、公益性、收益性及成長性等五項基本原則，並依借款戶、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等五項審核原則核貸之。」，銀行業者辦理授信、房貸業務如未循法遵及該等原則，甚或收受利益包庇放水，則銀行業及申貸方涉違反銀行法第125條之2
及125條之3
規定。

        
            四、探討研析
        

        
            (一)外國貸款授信加入第三方鑑價之情形
        

        銀行牽涉存款大眾的資產安全性，因之，嚴重的詐貸、超貸案件，將引發社會不安甚至金融秩序風暴。為求核貸過程之押品鑑價儘量公正客觀及防弊，各國情形略以：

        
            1.日本

        

        日本有關不動產鑑價最初在銀行進行，第二次世界大戰後，不動產鑑定評價業務加入並逐漸移轉至外部評鑑機構，各地之不動產鑑定協會、研究所等機構漸次成立，專門從事有關不動產鑑價業務。例如日本不動產學會的評估團隊甚至細分為：住宅、百貨商辦、工廠、旅宿休閒場所、醫療場所等鑑價專門組別，透過領有國家證照之「不動産鑑定士」組成之獨立的評估會議，對受委託之估價案件進行審查、評價
。法令層面則透過「不動産鑑定評價法」及「不動産鑑定評價基準」之制(修)定，使不動產鑑定評價制度漸趨完善。

        
            2.美國
        

        美國次級房貸危機發生後，美國聯邦政府基於防範類似弊端再發生，通過「Home Value Code of Conduct」(HVCC)等法案，要求自2009年起，特定機構辦理家庭房貸時，除政府擔保之貸款外，房貸價格須由獨立、客觀、公正的估價機構評估為基礎，鑑價須由來自於完全獨立於銷售或貸款所涉場域，且經適足訓練之人員進行評估
，以強化房屋抵押擔保品品質，避免弊端。

        
            3.加拿大
        

        加拿大「住宅抵押貸款承保實務和程序」(Residential mortgage underwriting practices and procedures)中規定，不動產委由第三方之合格估價師估價，並應確保該第三方的承保標準（包括對借款人的盡職調查、償債範圍、抵押品管理、貸款價值比
等）。

        
            (二)違反程序規定之貸款是否構成「背信罪」實務上尚有不同見解，惟銀行仍承受損害風險
        

        除刑法342條規範背信罪
，特別背信罪在銀行法、金融控股公司法、農業金融法等都有類似規定。以銀行法第125條之2背信罪為例，背信是：「銀行負責人或職員，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害銀行之利益，而為違背其職務之行為，致生損害於銀行……」。違反該規定處3年以上、10年以下的有期徒刑，如犯罪獲取之財物或財產上利益達1億元以上，則是有期徒刑7年以上的重罪。

        過去雖有法院的判決指出，即使貸款案有一些查核保證人的程序缺失，但只要提供的擔保品已足以確保債權，該貸款案實質上仍有可貸性，並不構成銀行法背信罪。然而「可貸性」之判斷並非易事。實務上曾有案例，承辦人員抗辯雖然有違反其他程序規定，但已提供足額擔保品，銀行並沒有遭受任何風險。法院則實質介入徵審判斷，表示由於市場因素難測，即便借款時擔保品看似足夠，銀行仍有遭受損害的風險
。

        
            (三)研議達「一定金額」以上之貸款，納入第三方鑑價制度
        

        我國雖於2000年通過「不動產估價師法」，惟國內金融機構在房屋抵押貸款擔保品價格評估方面，目前仍以金融機構內部自行訓練之估價人員為主。其中公股銀行與其他本土銀行及外商銀行相較，委外估價比例偏低甚至掛零。有論者擔憂委託第三方鑑價之結果不必然均比銀行自行鑑價更為精準，然財政部亦表示，銀行對重要的貸款案件，如參酌外部專家的意見，得增加評價的參考。

        參酌國外經驗，財政部允宜加強銀行鑑價外部的獨立性。除本院委員要求財政部針對公股銀行研議訂定貸款案件之「一定比例」以上加入委外估價外，從近期爆發之都更詐貸案件由於金額龐大、風險等級更高之情形觀之，主管機關或可研議於「銀行法」第37條、「中華民國銀行公會會員授信準則」第20條增訂相關規定，若達「一定金額」以上之貸款案件，須加入第三方鑑價制度共同(非全然「取代」銀行鑑價)評鑑。如鑑價金額差距過大，亦凸顯某評鑑方有失客觀之虞，對可能發生之超貸、詐貸案亦有預防警示之效，期降低超詐貸、違約風險，並避免銀行無法回收本息之情形。

        撰稿人:楊蕙如

        � 傅沁怡，全台最大自辦都更爆詐貸68億 財政部回應，


        工商時報， 2023年5月18日，檢自https://ctee.com.tw/news/policy/865715.html，檢索日期：2023年5月29日。


        � 林委員楚茵於2023年5月17日財政委員會第13次會議之質詢，詳立法院公報初稿，第10屆第7會期第66期(下冊)，委員會紀錄，2023 年 5 月 17 日，委41-43。


        � 同註1。


        � 銀行法第125條之2：


        「銀行負責人或職員，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害銀行之利益，而為違背其職務之行為，致生損害於銀行之財產或其他利益者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。其因犯罪獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處七年以上有期徒刑，得併科新臺幣二千五百萬元以上五億元以下罰金。


        銀行負責人或職員，二人以上共同實施前項犯罪之行為者，得加重其刑至二分之一。


        第一項之未遂犯罰之。


        前三項規定，於外國銀行或經營貨幣市場業務機構之負責人或職員，適用之。」


        � 銀行法第125條之3：


        「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使銀行將銀行或第三人之財物交付，或以不正方法將虛偽資料或不正指令輸入銀行電腦或其相關設備，製作財產權之得喪、變更紀錄而取得他人財產，其因犯罪獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。


        以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。


        前二項之未遂犯罰之。」


        � 日本不動產學會的評估團隊甚至細分為：住宅、百貨商辦(含零售、賣場)、工廠(物流、研發設施)、休閒場所(旅宿、渡假村、遊樂園)、醫療(醫院及養老院)等專門組別，詳見：REI一般財團法人日本不動産研究所-房地產估價，檢自� HYPERLINK "https://www.reinet.or.jp/service/real_estate_appraisal.html" �https://www.reinet.or.jp/service/real_estate_appraisal.html�，檢索日期：2023年5月29日。


        �該等法案要求自2009年1月1日起，房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）等機構要購買獨立家庭房貸時，除政府擔保之貸款外，房貸價格須由獨立、客觀、公正的估價機構評估為基礎。其規定鑑價須由來自於完全獨立於銷售或貸款所涉場域，且經適足訓練之人員進行評估，原文為 Appraisals can only be ordered by an appropriately trained person who works in an area that is wholly independent from sales or loan production ，檢自https://blogs.claconnect.com/residentialmortgage/summary-of-home-value-code-of-conduct/


        � 貸款價值比(LTV ratios)又譯作「質押率」指貸款金額和抵押品價值的比例，該段規定之原文為 Purchase of mortgage assets originated by a third party FRFIs that acquire residential mortgage loans that have been originated by a third party should ensure that the underwriting standards of that third party – including due diligence on the borrower, debt service coverage, collateral management, LTV ratios, etc. ，Office of the Superintendent of Financial Institutions，government of Canada，檢自� HYPERLINK "https://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/Pages/b20_dft.aspx#2.5.2" �https://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/Pages/b20_dft.aspx#2.5.2�，檢索日期：2023年5月29日。


        � 刑法第 342 條：


        「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。


        前項之未遂犯罰之。」。


        � 余明賢，專家傳真－銀行法背信罪-授信與背信的一線之隔，工商時報，2019年1月14日，檢自https://www.chinatimes.com/newspapers/20190114000229-260202?chdtv，檢索日期：2023年5月29日。


        


        
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