公寓大廈成立管理委員會法制問題淺析
公寓大廈管理條例
僅供委員問政所需參考
不代表本院意見或立場
            

        

        
            編號：1891
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：公寓大廈成立管理委員會法制問題淺析
        

        
            二、議題所涉法規
        

        公寓大廈管理條例

        
            三、背景說明
        

        （一）據報載，位於三重的「福樂公寓」，於1974年建設，為全臺少見車道公寓，早期由於家庭代工盛行，而興建能讓小型貨車直接開到家門口的公寓住宅，至今已有近50年歷史。在社區管理上，近幾年最大難題就是，車道相關設備維護責任。當地里長表示，由於該公寓屋齡較高，不少設備需更換，譬如車道、車道出入口的電燈等等[footnoteRef:1]。理論上車道屬社區公設範疇，應由住戶設立管理委員會(下稱管委會)進行維護[footnoteRef:2]，然因過去老公寓多未成立管委會，致社區公設管理維護責任，多有模糊空間而易衍生爭議。 [1:  賴志昶「機車公寓」車道變三不管公設　里長嘆：換燈泡都自掏腰包，ETtoday新聞雲，2022年11月13日，網址：https://house.ettoday.net/news/2377873#ixzz7lGFsKTE0 ，瀏覽日期：2022年11月21日。]  [2:  公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……」] 


        （二）另110年10月14日凌晨2時54分發生於高雄市鹽埕區城中城大樓建築物火災，最終造成至少46人死亡、43人受傷[footnoteRef:3]。於事後檢討發現該大樓未設立管委會，未能有效針對消防安全設備進行設置、管理及維護[footnoteRef:4]，以致相關設備年久失修，建材、裝潢等也多不符合防焰和消防標準。是為管理未成立管委會之危險大樓，行政院遂研擬公寓大廈管理條例(下稱本條例)第29條之1及第49條之1修正草案，並經本院於111年4月26日三讀通過[footnoteRef:5]。規範類此沒成立管委會之公寓大廈，如經直轄市、縣(市)主管機關認定有危險之虞者，應於一定期限內成立管委會並向主管機關報備。如未依規定辦理，處予罰鍰。另有關危險之虞認定要件，授權內政部訂定。 [3:  【2021年十大新聞】高雄城中城大火46人死亡、43人受傷，yahoo!新聞，2021年12月6日，網址：https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90-2021-%E5%B9%B4%E5%8D%81%E5%A4%A7%E6%96%B0%E8%81%9E%E3%80%91%E9%AB%98%E9%9B%84%E5%9F%8E%E4%B8%AD%E5%9F%8E%E5%A4%A7%E7%81%AB-46-%E4%BA%BA%E6%AD%BB%E4%BA%A1%E3%80%81-43-%E4%BA%BA%E5%8F%97%E5%82%B7-010041702.html  ，瀏覽日期：2022年11月28日。]  [4:  陳布萊，管委會到底有多重要？城中城大火燒出「建築管理」失當下場！城市學，2021年10月17日，網址：https://city.gvm.com.tw/article/83297 ，瀏覽日期：2022年11月28日。]  [5:  立法院公報，第111卷第57期，院會紀錄，頁244。] 


        
            四、探討研析
        

        
            (一)宜儘速公告公寓大廈有「危險之虞」的認定要件
        

        　　本條例自84年6月28日公布施行時，第43條第1項明定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」惟非屬強制規定，無成立管理組織，亦無罰則可茲處罰[footnoteRef:6]。另再於92年12月9日修正本條例時，授權直轄市、縣(市)主管機關得擬定計畫，分期、分區、分類輔導成立管委會並為報備，惟迄今逾19年，以臺北市政府所公布數據[footnoteRef:7]觀之，84年6月28日前領有使用執照之7層以上建築物，其未報備比率仍高達6成，輔導成效實屬不彰。 [6:  參酌立法院第二屆第一會期內政委員會審查「公寓大廈管理條例草案」案第一次會議紀錄(82年3月25日)，時任內政部長吳伯雄部長表示，如果住戶不成立公寓大廈管理委員會，公寓大廈管理條例也無強制性規定，政府僅會透過強力宣導，讓民眾了解，成立管理委員會對民眾的好處。立法院公報，第82卷，第19期，委員會紀錄，頁449-484。]  [7:  參酌臺北市建築管理工程處網站輔導公寓大廈成立管理委員會專區之臺北市政府輔導公寓大廈成立管理組織計畫，依111年9月30日製表統計之資料，統計為7層以上建物，以建築使用執照為單位，其報備率僅54%；另7層以上之建物，以時間區分，領有84年6月28日前使照之建物，報備率僅39.06%、領有84年至92年使照之建物，報備率80.14%，領有93年後使照之建物，報備率92.81%，網址：https://www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDYxL3JlbGZpbGUvMTg2ODMvMTEwMjQvNzI1OTM4MmItMmZjOC00ZjUxLTgzYjItMjY2NmE4N2E1YTQ3LnBkZg%3d%3d&n=6Ie65YyX5biC5pS%2f5bqc6LyU5bCO5YWs5a%2bT5aSn5buI5oiQ56uL566h55CG57WE57mU6KiI55WrLnBkZg%3d%3d&icon=..pdf ] 


        而因城中城大樓火災發生後，本條例修法針對有危險之虞之公寓大廈，由輔導成立角度轉換成強制要求公寓大廈應儘速成立管委會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，以辦理建築物公共安全檢查與消防安全設備之管理、申報及修繕。就維護建築物與消防之公共安全角度，修法有其必要。然本條例第29條之1及第49條之1條文已通過半年，中央主管機關仍未公告「危險之虞」的認定要件，為避免該規定適用衍生疑義，主管機關實應儘速公告認定標準。

        
            (二)建議將屋齡列入是否強制成立管委會的斟酌考量要件之一
        

        　　參酌我國建築法令規定，雖未針對建築物使用年限有所規定，然建築物如不維護保養、任意破壞、拆除、變更建築物之構造、或是受到地震等天災或其他重大事變等，都可能影響其使用年限[footnoteRef:8]。如報載車道公寓，興建至今近50年歷史，因沒成立管委會，其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，常落入無人處理之窘境，方有里長自掏腰包修繕之荒謬現象。如放任不予修繕，或有造成如城中城大樓設備年久失修導致重大傷亡事件之可能。 [8:  房屋的使用年限為何？住展雜誌，2014年7月5日，網址: https://news.pchome.com.tw/magazine/report/li/myhouse/10566/140448960040154055005.htm ，瀏覽日期：2022年11月22日。] 


        另依內政部統計111年第2季以房屋稅籍住宅數量按屋齡分之統計數據，全臺灣住宅屋齡超過20至40年者，占42.56%，超過40年者占34%。以臺北市為例，屋齡超過30年建築物比率，高達71.98%[footnoteRef:9]，未報備比率亦位居高位[footnoteRef:10]。中央主管機關實應站在防患未然角度，於訂定「危險之虞」認定要件時，將建築物達一定屋齡以上要件列入參考標準之一；再視施行成效，考量未來將危險之虞與一定屋齡以上要件並列為須強制成立管委會之要件，以督促一定屋齡以上之建築物需強制成立管委會，俾利執行共用部分之修繕、管理、維護，以積極維護人民之居住安全。 [9:  內政部，111年第40週內政統計通報(111年第2季底我國住宅總量突破900萬宅，10年增加100萬宅)，網址：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=2905&sms=10305&s=266102 ，最後瀏覽日期：111年11月28日。]  [10:  同註7， 7層以上建物，以時間區分，領有84年6月28日前使照之7層以上建物，報備率僅39.06%、未報備率即為60.94%。] 


        撰稿人：陳秋芬

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            編號：



            1891



             



            議題研析



             



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            公寓大廈管理條例



             



            三、



            背景說明



             



            （一）



            據報載，



            位於三重



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            「福樂公寓」，於



            1974



            年建設，為全



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            車道公寓，早期由於家庭代工盛行，而興建能讓小型貨車



            直接開到家門口的公寓住宅，至今已有近



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            年歷史。



            在社區



            管理上，近幾年最大難題就是，車道相關設備維護責任。當



            地里長表示，



            由於



            該公寓



            屋齡較



            高，不少設備



            需更換，譬如



            車道、車道出入口的電燈等等



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            易衍生爭議



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            高雄市鹽埕區城中城大



            樓建築物火災，最終造成至少



            46



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            於



            事後



            檢討發現該大樓未設立管委會，



            未能有效針對消防安全設備



                                                    



                    



             



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            賴志昶



            「機車公寓」車道變三不管公設



             



            里長嘆：換燈泡都自掏腰包，



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            https://house.ettoday.net/news/2377873#ixzz7lGFsKTE0



             



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        編號：1891 


        議題研析 


        一、題目：公寓大廈成立管理委員會法制問題淺析 


        二、議題所涉法規 


        公寓大廈管理條例 


        三、背景說明 


        （一）據報載，位於三重的「福樂公寓」，於1974年建設，為全臺少


        見車道公寓，早期由於家庭代工盛行，而興建能讓小型貨車


        直接開到家門口的公寓住宅，至今已有近50年歷史。在社區


        管理上，近幾年最大難題就是，車道相關設備維護責任。當


        地里長表示，由於該公寓屋齡較高，不少設備需更換，譬如


        車道、車道出入口的電燈等等


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        。理論上車道屬社區公設範疇，


        應由住戶設立管理委員會(下稱管委會)進行維護


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        ，然因過去


        老公寓多未成立管委會，致社區公設管理維護責任，多有模


        糊空間而易衍生爭議。 


        （二）另110年10月14日凌晨2時54分發生於高雄市鹽埕區城中城大


        樓建築物火災，最終造成至少46人死亡、43人受傷


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        。於事後


        檢討發現該大樓未設立管委會，未能有效針對消防安全設備


                                                         


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         賴志昶「機車公寓」車道變三不管公設 里長嘆：換燈泡都自掏腰包，ETtoday新聞雲，2022


        年11月13日，網址：https://house.ettoday.net/news/2377873#ixzz7lGFsKTE0 ，瀏覽日期：2022年


        11月21日。 


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         公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管


        理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比


        例分擔之。……」 


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         【2021年十大新聞】高雄城中城大火46人死亡、43人受傷，yahoo!新聞，2021年12月6日，網


        址：https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90-2021-


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        僅供委員問政所需參考 


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