公寓大廈自訂罰則之效力
公寓大廈管理條例
編號：1460
        

        
            議題研析
        

        
            一、題目：公寓大廈自訂罰則之效力
        

        
            二、所涉法規
        

        　公寓大廈管理條例

        
            三、探討研析
        

        （一）據報載，桃園某社區住戶擅自搬離管委會設置的三角錐被社區罰款71萬，法院判決認為該社區的罰款條款，侵害到人民的財產權，判管委會敗訴。有法界人士指出，關於社區多數決通過的罰則規定是否能拘束所有住戶，實務上有兩種不同看法：其一認為多數決的決議，就能拘束所有住戶；另一則認為需經全體住戶同意，形成社區與住戶間的契約，違約才能處罰。建議立法者應修法讓公寓大廈規約或決議相關規範更為明確，以免社區自治屢生糾紛[footnoteRef:1]。(2021-08-22╱聯合報╱第B1版) [1:  何祥裕，非全所有權人同意 社區規約效力惹議，聯合報，2021年8月22日，第B1版。] 


        （二）公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)賦予區分所有權人得以多數決方式約定共同生活規範，透過規約與區分所有權人會議之決議，形成具有拘束力之共同遵守事項，亦為公寓大廈之自治性規範。依現行法制，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；針對共同事務及涉及權利義務之有關事項，得召開區分所有權人會議議決之。

        （三）為加強對社區共同事務管理，部分公寓大廈常以多數決方式通過規約或區分所有權人會議之決議，明文禁止住戶有積欠管理費、違規停車、破壞公物、公共區域抽菸、堆置雜物或亂丟垃圾等違規行為，並對違反規定者課以一定金額之罰款。對於類此罰款規定有無法律效力，司法實務見解分歧，其理由茲摘錄如下：

        　　1.住戶規約屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。另區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力[footnoteRef:2]。 [2:  臺灣士林地方法院99年度小上字第11號判決、臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年板簡字第2382號判決。] 


        　　2.違反法律保留原則，無效。除非該規約或決議事項獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與住戶法律所未定之義務[footnoteRef:3]。 [3:  臺灣士林地方法院士林簡易庭108年士小字第1571號判決、臺灣桃園地方法院108年度訴字第750號判決。] 


        （四）查本條例主管機關未曾就公寓大廈以規約或區分所有權人會議決議訂定罰款規定之適法性作成函釋，惟其網站提供查詢之「公寓大廈管理Q&A彙編」，針對社區管理委員會訂定罰則事宜之答覆內容略謂「……有關違規停車之情事，如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行。……」[footnoteRef:4]對此似採肯定說，但前述內容是否與主管機關之法律見解相同，尚有疑義。 [4:  內政部營建署，公寓大廈管理Q&A彙編，2011年1月24日，網址：https://www.cpami.gov.tw/%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%95%8F%E7%AD%94/208-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%AE%A1%E7%90%86/4-%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%A4%A7%E5%BB%88%E7%AE%A1%E7%90%86q-a%E5%BD%99%E7%B7%A8.html，最後瀏覽日期：2021年9月17日。] 


        
            四、建議事項
        

        
            (一)公寓大廈爭議應循法定機制處理
        

        　　公寓大廈住戶在同一個社區空間中居住，難免會因個人習性與觀念上的差異而發生爭執，為使社區中常見爭議事件能獲得有效的排解與處理，本條例爰建立相關爭議處理機制，俾使管理委員會於區分所有權人或住戶違反法令規定或義務時得採行處理。例如：由管理委員會予以制止或召集當事人協調處理、報請直轄市、縣（市）主管機關處理(依本條例第47條或第49條規定處以罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰)，或訴請法院為必要之處置等。此外，本條例亦規定直轄市、縣（市）政府應組設「公寓大廈爭議事件調處委員會」，以處理有關公寓大廈爭議事件。

        　　雖然公寓大廈管理事務屬於私法自治之範疇，透過社區自訂罰款規定對於共同生活秩序的維持亦可發揮一定的約制效果，惟本條例及其他法律既未授權區分所有權人會議得以規約或決議訂定罰款規定，並對相關爭議事件之處理方式定有明文，故遇有爭執或違反住戶義務規定時，自應依本條例所定爭議處理機制處理，以免衍生私人執法之弊端（如：裁罰單位未具公正性、裁罰金額未符合比例原則或裁罰程序欠缺正當性等）。

        
            (二)檢討修正住戶應遵守事項等相關規定
        

        　　本條例第二章「住戶之權利義務」，明定住戶應遵守相關事項(第6條)、公寓大廈變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制(第8條)、共用部分之使用規定(第9條)、維護公共衛生、公共安寧及公共安全之義務規定(第16條)等，針對違反相關規定之住戶，管理委員會得協調或依法制止，經制止而不遵從者，得按其性質請求各該主管機關處理或訴請法院為必要之處置。前開規定屬全體住戶為維持公寓大廈共同生活秩序應履行之持續性義務，亦是最低限度的住戶行為準則規範。常見社區自訂罰則規定之案例，其禁止行為大多可依現行法律規定處理，建議主管機關宜針對公寓大廈管理組織等相關人員加強法治教育及宣導，以免自行擴權損及他人權利[footnoteRef:5]；同時針對現行規定尚未涵括，但實務上常發生爭議之不當行為態樣加以調查與彙整，檢討將其納入修正前開條文之可行性，俾因應公寓大廈實務運作之需要。 [5:  葉雪鵬，管委會，可管不可罰，法律時事專欄，法務部，2020年12月24日，網址：https://www.moj.gov.tw/2204/2528/2547/2576/15126/，最後瀏覽日期：2021年9月22日。] 


        撰稿人：陳宏明

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            議題研析



             



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            公寓大廈管理條例



             



            三、探討研析



             



            （一）



            據報載，



            桃園某社區住戶擅自搬離管委會設置的三角錐被社



            區罰款



            71



            萬，法



            院判決



            認為該社區的罰款條款，侵害到人民



            的財產權，判管委會敗訴。



            有



            法界人士指出，



            關於



            社區多數



            決



            通過的罰則規定



            是否能拘束所有住戶，實務上有兩種不同



            看法



            ：其一



            認為多數決的決議，就能拘束所有住戶



            ；另一



            則



            認為



            需經



            全體住戶同意，形成社區與住戶間的契約，違約才



            能處罰。



            建議立法者應修法讓



            公寓大廈



            規約



            或決議相關



            規範



            更為明確，以免社區自治屢生糾紛



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            。



            (



            2021



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            -



            22



            ╱聯合報



            ╱第



            B1



            版



            )



             



            （



            二



            ）



            公寓大廈管理條例



            (



            以下簡稱本條例



            )



            賦予



            區分所有權人



            得以



            多數決方式約定共同生活規範，透過規約與



            區分所有權人會



            議



            之



            決議



            ，



            形成



            具有拘束力之



            共同遵守事項



            ，



            亦



            為



            公寓大廈



            之自治性規範。



            依現行法制，



            有關公寓大廈、基地或附屬設



            施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，



            得以規約定之



            ；針對



            共同事務及涉及權利義務之有關事項，



            得召開



            區分所有權人會議



            議決之。



             



            （



            三



            ）



            為加強對社區共同事務管理，部分公寓大廈常以



            多數決方式



            通過



            規約或區分所有權人會議之決議，明文禁止住戶有積欠



            管理費、違規停車、破壞公物、



            公共區域抽菸



            、堆置雜物或



                                                    



                    



             



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            何祥裕，



            非全所有權人同意



             



            社區規約效力惹議



            ，



            聯合報



            ，



            202



            1



            年



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            月



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            日



            ，



            第



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            版



            。



             



        


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        編號：1460 


        議題研析 


        一、題目：公寓大廈自訂罰則之效力 


        二、所涉法規 


         公寓大廈管理條例 


        三、探討研析 


        （一）據報載，桃園某社區住戶擅自搬離管委會設置的三角錐被社


        區罰款71萬，法院判決認為該社區的罰款條款，侵害到人民


        的財產權，判管委會敗訴。有法界人士指出，關於社區多數


        決通過的罰則規定是否能拘束所有住戶，實務上有兩種不同


        看法：其一認為多數決的決議，就能拘束所有住戶；另一則


        認為需經全體住戶同意，形成社區與住戶間的契約，違約才


        能處罰。建議立法者應修法讓公寓大廈規約或決議相關規範


        更為明確，以免社區自治屢生糾紛


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        。(2021-08-22╱聯合報


        ╱第B1版) 


        （二）公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)賦予區分所有權人得以


        多數決方式約定共同生活規範，透過規約與區分所有權人會


        議之決議，形成具有拘束力之共同遵守事項，亦為公寓大廈


        之自治性規範。依現行法制，有關公寓大廈、基地或附屬設


        施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，


        得以規約定之；針對共同事務及涉及權利義務之有關事項，


        得召開區分所有權人會議議決之。 


        （三）為加強對社區共同事務管理，部分公寓大廈常以多數決方式


        通過規約或區分所有權人會議之決議，明文禁止住戶有積欠


        管理費、違規停車、破壞公物、公共區域抽菸、堆置雜物或


                                                         


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         何祥裕，非全所有權人同意 社區規約效力惹議，聯合報，2021年8月22日，第B1版。