房地統計基礎單位之問題研析
住宅法;房屋稅條例
【僅供委員參考】
        

        
            
            編號：1846
        

        
            議題研析
        

        一、題目：房地統計基礎單位之問題研析

        
            二、議題所涉法規
        

        《住宅法》及《房屋稅條例》

        
            三、背景說明
        

        今（2022）年10月24日《自由時報》頭條新聞標題：〈危老重建住「長」新房 拆1戶老屋 新蓋逾8戶〉[footnoteRef:1]，乍看之下，顯見危老重建績效斐然，另一方面也凸顯建商從中所得投資報酬極為巨大[footnoteRef:2]。但徵諸《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條有關容積獎勵，與第 7 條有關建蔽率及建築物高度得酌予放寬規定，能否增量如上述報導，頗堪質疑。經查以上報導源自內政部營建署《都市危險及老舊建築物加速重建條例第八條延長相關稅賦減免稅式支出評估報告》（2022年8月）[footnoteRef:3]，略以2017至2021年間全國實施危老重建拆除7,891戶，新建65,067戶。 [1:  徐義平／台北報導，〈危老重建住「長」新房  拆1戶老屋  新蓋逾8戶〉，《自由時報》，2022年10月24日，，https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1547455，瀏覽日期：2022年10月26日。其他媒體也有同一報導，且標題雷同。]  [2:  若以 1 戶換 1 戶計，建商可以分得 7 戶有餘；縱以 1 戶換 3 戶，建商可以分得 5 戶多。]  [3:  內政部營建署網頁 > 業務新訊，都市更新組，2022年10月20日，「危老條例第8條延長五年稅式支出報告完稿版本」，https://www.cpami.gov.tw/filesys/file/EMMA/A1111020.pdf，瀏覽日期：2022年10月26日。] 


        四、探討研析

        （一）前揭報告統計2017至2021年共5年間，全國依循《都市危險及老舊建築物加速重建條例》之規定，合計拆除7,891戶，新建65,067戶，分屬1,862件申請案，土地面積達1,277,458平方公尺。但未載明拆除及新建樓板面積之明細統計數字[footnoteRef:4]，僅有該報告表8所載資料可供參酌推估。茲據該表分析6都危老重建前後概況如下： [4:  同註3，54頁。] 


        

        
            
                	
                    
                        表１：危老重建前後樓板估算面積比較表

                    
                

                	
                    
                        直轄市

                    	
                    
                        戶數

                    	
                    
                        土地

                        面積

                    	
                    
                        件

                    	
                    
                        每件

                        平均面積

                    	
                    
                        樓板土地面積比

                    	
                    
                        重建後

                        每件

                        樓板面積

                    	
                    
                        每戶樓板面積

                    
                

                	
                    
                        

                    	
                    
                        重建前

                    	
                    
                        重建後

                    	
                    
                        

                    	
                    
                        

                    	
                    
                        

                    	
                    
                        重建前

                    	
                    
                        重建後

                    	
                    
                        

                    	
                    
                        重建前

                    	
                    
                        重建後

                    
                

                	
                    
                        臺北

                    	
                    
                        3,807

                    	
                    
                        20,307

                    	
                    
                        364,762

                    	
                    
                        604

                    	
                    
                        603.91

                    	
                    
                        1.652920

                    	
                    
                        4.78066

                    	
                    
                        2,887.52

                    	
                    
                        158.37

                    	
                    
                        85.87

                    
                

                	
                    
                        新北

                    	
                    
                        2,322

                    	
                    
                        13,827

                    	
                    
                        244,925

                    	
                    
                        343

                    	
                    
                        714.07

                    	
                    
                        0.706949

                    	
                    
                        7.83003

                    	
                    
                        2,685.69

                    	
                    
                        74.57

                    	
                    
                        138.70

                    
                

                	
                    
                        桃園

                    	
                    
                        195

                    	
                    
                        2,471

                    	
                    
                        51,197

                    	
                    
                        89

                    	
                    
                        575.24

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        6.46329

                    	
                    
                        575.24

                    	
                    
                        279.05

                    	
                    
                        133.91

                    
                

                	
                    
                        臺中

                    	
                    
                        711

                    	
                    
                        14,406

                    	
                    
                        297,078

                    	
                    
                        325

                    	
                    
                        914.09

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        2.81260

                    	
                    
                        914.09

                    	
                    
                        444.09

                    	
                    
                        58.00

                    
                

                	
                    
                        臺南

                    	
                    
                        221

                    	
                    
                        1,709

                    	
                    
                        61,135

                    	
                    
                        154

                    	
                    
                        396.98

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        2.57779

                    	
                    
                        396.98

                    	
                    
                        294.01

                    	
                    
                        92.21

                    
                

                	
                    
                        高雄

                    	
                    
                        324

                    	
                    
                        7,310

                    	
                    
                        102,464

                    	
                    
                        112

                    	
                    
                        914.85

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        8.16824

                    	
                    
                        914.85

                    	
                    
                        336.12

                    	
                    
                        114.49

                    
                

                	
                    
                        說明：1. 面積單位：平方公尺。

                        2. 參考資料來源：同
                            註3，29頁，表8。
                        

                        3. 重建前每戶樓板面積係筆者根據每件土地面積及其樓板土地面積推算而來，並非原報告所載資料。

                    
                

            
        

        

        （二）從表１可以發現重建後的房屋樓板面積確實大幅增加，但重建前的每戶平均面 積卻比重建後更大，即重建後戶數變多，各戶面積也變小了！以臺中市為例，平均每戶58平方公尺（約17.55坪），顯然偏窄，不適合有小孩的一般家庭居住。另從重建前後的樓板土地面積比來看，除新北市及高雄市外，其餘4都的增幅並未超過 1：7 ，其中3都未及 1：3（詳見表２）。

        

        
            
                	
                    
                        表２：重建前後樓板土地面積比

                    
                

                	
                    
                        

                    	
                    
                        重建前

                    	
                    
                        重建後

                    	
                    
                        重建前／重建後

                    
                

                	
                    
                        臺北市

                    	
                    
                        1.652920

                    	
                    
                        4.78066

                    	
                    
                        2.892251

                    
                

                	
                    
                        新北市

                    	
                    
                        0.706949

                    	
                    
                        7.83003

                    	
                    
                        11.07581

                    
                

                	
                    
                        桃園市

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        6.46329

                    	
                    
                        6.081151

                    
                

                	
                    
                        臺中市

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        2.81260

                    	
                    
                        2.646306

                    
                

                	
                    
                        臺南市

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        2.57779

                    	
                    
                        2.425379

                    
                

                	
                    
                        高雄市

                    	
                    
                        1.062840

                    	
                    
                        8.16824

                    	
                    
                        7.685296

                    
                

            
        

        

        （三）現行《住宅法》第47條第2項固規定「各級政府機關（構）、金融、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體，應配合提供相關統計資訊」；第51條更明確規定「從事住宅興建之公司或商號，應於取得建造執照，申報開工日起三十日內」，將前揭第47條第2項規定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之地方主管機關，以落實住宅資訊之蒐集。因此，住宅主管機關顯有職責規範合宜的房地統計基礎單位，才能精準落實住宅資訊之蒐集，俾供擬定相關政策之需，並檢視政策實施效果。 

        （四）再者，《房屋稅條例》第5條第1項第1款關於住家用房屋之差別稅率，既不以「面積」，也不以「房屋現值」為準，而係以「戶」為統計基礎單位，以致擁有數戶現值低於10萬元者，該等房屋均得免繳房屋稅。儘管行政院提案擬修正該條例第15條第1項第9款規定為「住家房屋現值在新臺幣十萬元以下
            屬自然人持有者，全國合計以三戶為限」得免稅[footnoteRef:5]，以致擁有1戶超過10萬元者應繳稅，而擁有3戶合計未達30萬元者卻免稅，明顯違反量能課稅與租稅公平原則[footnoteRef:6]。 [5:  院總第 39 號政府提案第 17456 號，立法院第10屆第3會期第10次會議議案關係文書，政46頁，https://lis.ly.gov.tw/lygazettec/mtcdoc?PD100310:LCEWA01_100310_00050，瀏覽日期：2022年10月26日。]  [6:  李基勝，〈奇怪的房屋稅修正案〉，《自由時報》，2021年5月3日，https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1446543，瀏覽日期：2022年10月26日。] 

        

        （五）綜上所見，不當的房地統計基礎單位不但可能導致政策實施效果之錯估；甚至誤導民眾對於危老重建與都市更新之權益分配的認知與理解，引起不必要的爭議與釘子戶，阻礙政策之落實；並且肇致租稅不公平，無從量能課稅。因此，除應檢討修正《房屋稅條例》改以面積或價值取代戶數為課稅基礎外，主管機關也應訂定合宜的房地統計基礎單位。

        

        撰稿人：李基勝

        1/4

        

        
            1



            /



            4



             



            【僅供委員參考】



             



            編號：



            1



            8



            46



             



            議題研析



             



            ¤@¡BÃD¥Ø¡G



            ©Ð¦a²Î­p



            °òÂ¦³æ¦ì



            ¤§



            °ÝÃD¬ãªR



             



            ¤G¡B



            Ä³ÃD



            ©Ò¯Aªk



            ³W



             



            《



            住宅



            法



            》



            及



            《



            房屋稅條例》



             



            三、



            背景說明



             



            ¤µ



            ¡]



            2022



            ¡^¦~



            10



            ¤ë



            24



            ¤é¡m¦Û¥Ñ®É³ø¡nÀY±ø·s»D¼ÐÃD¡G¡q¦M¦Ñ­«



            «Ø¦í¡uªø¡v·s©Ð



             



            ©î



            1



            ¤á¦Ñ«Î



             



            ·s»\¹O



            8



            ¤á¡r



            1



            ¡A



            ¥E¬Ý¤§¤U¡AÅã¨£¦M¦Ñ



            ­««ØÁZ®Ä´´µM¡A¥t¤@¤è­±¤]¥YÅã



            «Ø°Ó±q¤¤©Ò±o§ë¸ê³ø¹S·¥¬°¥¨



            ¤j



            2



            ¡C



            ¦ý¼x½Ñ¡m³£¥«¦MÀI¤Î¦ÑÂÂ«Ø¿vª«¥[³t­««Ø±ø¨Ò¡n



            ²Ä



             



            6



             



            ±ø



            ¦³



            Ãö®e¿n¼úÀy



            ¡A»P²Ä



             



            7



             



            ±ø¦³Ãö«Ø½ª²v¤Î«Ø¿vª«°ª«×±o°u¤©©ñ¼e³W



            ©w¡A¯à§_¼W¶q¦p¤W­z³ø¾É¡A»á³ô½èºÃ¡C¸g¬d¥H¤W³ø¾É·½¦Û¤º¬F



            ³¡Àç«Ø¸p¡m



            ³£



            ¥«¦MÀI¤Î



            ¦Ñ



            ÂÂ«Ø¿vª«¥[³t­««Ø±ø



            ¨Ò



            ²Ä¤K±ø©µªø¬Û



            Ãö



            µ|½á´î§Kµ|¦¡¤ä¥Xµû¦ô³ø§i¡n



            ¡]



            2022



            ¦~



            8



            ¤ë¡^



            3



            ¡A²¤¥H



            2017



            ¦Ü



            2021



            ¦~



            ¶¡



            ¥þ°ê¹ê¬I¦M¦Ñ­««Ø©î°£



            7,891



            ¤á¡A·s«Ø



            65,067



            ¤á



            ¡C



             



            ¥|¡B



            ±´°Q¬ãªR



             



            ¡]¤@¡^



            «e´¦³ø§i²Î­p



            2017



            ¦Ü



            2021



            ¦~¦@



            5



            ¦~¶¡¡A¥þ°ê¨Ì´`



            ¡m³£¥«¦M



            ÀI¤Î¦ÑÂÂ«Ø¿vª«¥[³t­««Ø±ø¨Ò¡n



            ¤§³W©w¡A



            ¦X­p



            ©î°£



            7,891



            ¤á



            ¡A·s«Ø



            65,067



            ¤á



            ¡A¤ÀÄÝ



            1,862



            ¥ó¥Ó½Ð®×¡A¤g¦a­±¿n¹F



            1,277



            ,45



            8



            ¥­¤è¤½¤Ø



            ¡C¦ý¥¼¸ü©ú©î°£¤Î·s«Ø¼ÓªO­±¿n¤§©ú²Ó²Î­p¼Æ¦r



            4



                                                    



                    



             



            1



             



            徐



            義平╱台北報導



            ，〈



            危老重建住「長」新房



              



            拆



            1



            戶老屋



              



            新蓋逾



            8



            戶



            〉，《



            自由時報



            》



            ，



            2022



            年



            10



            月



            24



            日，



            ，



            https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1547455



            ，瀏覽日期：



            20



            22



            年



            10



            月



            26



            日



            。



            其他媒體



            ¤]¦³¦P¤@³ø¾É¡A¥B¼ÐÃD¹p¦P¡C



             



            2



             



            ­Y¥H



             



            1 



            ¤á´«



             



            1 



            ¤á­p¡A«Ø°Ó¥i¥H¤À±o



             



            7 



            ¤á¦³¾l¡FÁa¥H



             



            1 



            ¤á´«



             



            3 



            ¤á¡A«Ø°Ó¥i¥H¤À±o



             



            5



             



            ¤á¦h¡C



             



            3



             



            ¤º¬F³¡Àç«Ø¸p



            ºô­¶



             



            >



             



            ·~°È·s°T¡A³£¥«§ó·s²Õ¡A



            2022



            ¦~



            10



            ¤ë



            20



            ¤é



            ¡A



            ¡u



            ¦M¦Ñ±ø¨Ò²Ä



            8



            ±ø©µªø¤­¦~µ|



            ¦¡¤ä¥X³ø§i§¹½Zª©¥»



            ¡v¡A



            https://www.cpami.gov.tw/filesys/file/EMMA/A1111020.pdf



            ¡AÂsÄý¤é´Á¡G



            2022



            ¦~



            10



            ¤ë



            26



            ¤é¡C



             



            4



             



            ¦P



            µù



            3



            ¡A



            54



            ­¶¡C



             



        


        1/4 


        【僅供委員參考】 


        編號：1846 


        議題研析 


        一、題目：房地統計基礎單位之問題研析 


        二、議題所涉法規 


        《住宅法》及《房屋稅條例》 


        三、背景說明 


        今（2022）年10月24日《自由時報》頭條新聞標題：〈危老重


        建住「長」新房 拆1戶老屋 新蓋逾8戶〉


        1


        ，乍看之下，顯見危老


        重建績效斐然，另一方面也凸顯建商從中所得投資報酬極為巨


        大


        2


        。但徵諸《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條有


        關容積獎勵，與第 7 條有關建蔽率及建築物高度得酌予放寬規


        定，能否增量如上述報導，頗堪質疑。經查以上報導源自內政


        部營建署《都市危險及老舊建築物加速重建條例第八條延長相


        關稅賦減免稅式支出評估報告》（2022年8月）


        3


        ，略以2017至2021


        年間全國實施危老重建拆除7,891戶，新建65,067戶。 


        四、探討研析 


        （一）前揭報告統計2017至2021年共5年間，全國依循《都市危


        險及老舊建築物加速重建條例》之規定，合計拆除7,891戶


        ，新建65,067戶，分屬1,862件申請案，土地面積達1,277,45


        8平方公尺。但未載明拆除及新建樓板面積之明細統計數字


        4


                                                         


        1


         徐義平／台北報導，〈危老重建住「長」新房  拆1戶老屋  新蓋逾8戶〉，《自由時報》，2022年10


        月24日，，https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1547455，瀏覽日期：2022年10月26日。其他媒體


        也有同一報導，且標題雷同。 


        2


         若以 1 戶換 1 戶計，建商可以分得 7 戶有餘；縱以 1 戶換 3 戶，建商可以分得 5 戶多。 


        3


         內政部營建署網頁 > 業務新訊，都市更新組，2022年10月20日，「危老條例第8條延長五年稅


        式支出報告完稿版本」，https://www.cpami.gov.tw/filesys/file/EMMA/A1111020.pdf，瀏覽日期：


        2022年10月26日。 


        4


         同註3，54頁。