雙地政士參與不動產交易之利弊分析
地政士法;律師法
編號：1720
            
                僅供立法委員參考
            

        

        
            議題研析
        

        一、題目：雙地政士參與不動產交易之利弊分析

        二、所涉法規

        《地政士法》及《律師法》

        三、探討研析

        (一)緣起

        最近，新北市地政士公會陸續製作戶外大型看板及公車廣告，並拍攝 youtube 影音，大力鼓吹推廣「雙地政士制度」；該公會指出，由買方與賣方在不動產交易過程中，各找地政士，共同參與契約製作及買賣流程的溝通，得以發揮制衡功效，俾使雙方權益獲得最高保障，達成雙贏，並創造地政士更多商機[footnoteRef:2]。然似未獲主流媒體關注。 [2:   吳麗香╱台北報導，〈房地買賣 力推雙地政士〉，《民眾日報》，2022年4月12日，A6版，https://nplnews.ly.gov.tw/news/202204120900027/%E9%9B%99%E5%9C%B0%E6%94%BF%E5%A3%AB?statisticMenu=%E6%AF%8F%E6%97%A5%E6%96%B0%E8%81%9E，瀏覽日期：2022年6月17日。] 


        (二)現行法制

        地政士之業務，依《地政士法》第16條規定，共有8項，可分為四大類：

        １.代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提存事項。

        ２.不動產契約或協議之簽證。

        ３.代理撰擬不動產契約或協議事項。

        ４.代理其他與地政業務有關事項。

        其中第1類及第2類業務，若有涉及兩造者，乃根據雙方合致之意思而為代理，並無置喙餘地；頂多提醒其適法性，無所謂雙方代理之衝突問題。而第3類則或有雙方代理衝突之風險。

        (三)無從強制交易雙方各聘一位地政士

        多一位地政士參與，對涉及權利與義務對立者之權益保障，當然有其正面意義，而值得宣導。然而地政士業務多係屬前述第1類業務，而少有涉及兩造對立衝突之第3類業務，因此，顯然無從強制交易雙方各聘1位地政士。

        惟若涉及鉅額交易，如逾億元交易，或同一年內2次以上移轉者[footnoteRef:3]，這類不尋常的交易，為確保交易安全，或有雙方各聘1位地政士之需。 [3:   實務上曾有人以1,920萬元買進一屋，事後發現，前屋主於3個月前以1,435萬元買進，轉賣即賺逾三成；〈坑殺小白2∣買房不能只靠實登 自比柯南四處查價〉，《蘋果新聞網》，2020年11月20日，https://tw.feature.appledaily.com/house/news/article/209756，瀏覽日期：2022年6月17日。該案件當時若能先查詢「內政部不動產交易實價查詢服務網」（https://lvr.land.moi.gov.tw/），即能知悉前次交易價格，再議價，其成交價格或將更低。] 


        (四)廿年來地政士開業人數日益減少

        現行買賣習慣，固仍多由買方自聘地政士，代理土地登記及其有關之稅務、公證、認證等業務，俾能於支付價金之後，順利取得不動產所有權，以確保交易安全。

        但逕與建商（或其代銷業者）簽約[footnoteRef:4]，或經仲介媒合買進者，反而幾乎盡由建商或仲介業者指定之地政士代理為之。此一現象嚴重衝擊未能與建商及不動產經紀業者合作之地政士業務，從以下現象可見一斑：自2001年底至2021年底地政士開業人數從16,075人降為10,897人（降幅逾32%），但同期的房地所有權移轉及設定抵押權登記筆數、不動產經紀業許可家數及從業人員均不斷增加。  [4:  《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（2020年12月25日 修正）十四之（五）已然明定，土地及房屋所有權移轉登記，「由賣方指定之地政士辦理之」。是乃源自往昔常見的委建型的預售（主要為節稅），於建物第一次登記時，不容委建人（買受人）之一延宕辦理登記事宜，而嚴重影響其他買受人之權益，而於訂立買賣契約時，即為如此約定。如今，因為委建型的預售，節稅有限，且交屋問題多，已然少見，但仍沿襲該習慣。] 


        四、結論與建議

        (一)雙地政士確實足以提高交易安全

        在交易過程中，多一位專業人士，無論是地政士或律師[footnoteRef:5]，確實得以發揮制衡及除錯功效，確實足以提高交易安全。 [5:   根據《律師法》第21條第2項規定，土地登記亦屬律師之業務。] 


        (二)不宜強制施行雙地政士制度

        代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提存事項，與不動產契約或協議之簽證，若有涉及兩造者，乃根據雙方合致之意思而為代理，地政士無置喙餘地，至多得以提醒其適法性，無所謂雙方代理之衝突問題。若施行雙地政士制度必然增加當事人之負擔，徒惹民怨。故宜宣導，而不宜強制。

        

        

        
            撰稿人：李基勝
        

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            編號：



            1720



             



            議題研析



             



            一、題目：



            雙地政士參與不動產交易之利弊分析



             



            二、所涉法



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            現行法制



             



            地政士之業務，依《地政士法》第



            16



            條規定，共有



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            項，可分



            為四大類：



             



            １



            .



            代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提



            存事項。



             



            ２



            .



            不動產契約或協議之簽證。



             



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            .



            代理撰擬不動產契約或協議事項。



             



            ４



            .



            代理其他與地政業務有關事項。



             



                                                    



                    



             



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            吳麗香╱台北報導，〈



            房地買賣



             



            力推雙地政士



            〉，《民眾日報》，



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        編號：1720 


        議題研析 


        一、題目：雙地政士參與不動產交易之利弊分析 


        二、所涉法規 


        《地政士法》及《律師法》 


        三、探討研析 


        (一)緣起 


        最近，新北市地政士公會陸續製作戶外大型看板及公車廣告，


        並拍攝 youtube 影音，大力鼓吹推廣「雙地政士制度」；該公會指


        出，由買方與賣方在不動產交易過程中，各找地政士，共同參與契


        約製作及買賣流程的溝通，得以發揮制衡功效，俾使雙方權益獲得


        最高保障，達成雙贏，並創造地政士更多商機


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        。然似未獲主流媒體


        關注。 


        (二)現行法制 


        地政士之業務，依《地政士法》第16條規定，共有8項，可分


        為四大類： 


        １.代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提


        存事項。 


        ２.不動產契約或協議之簽證。 


        ３.代理撰擬不動產契約或協議事項。 


        ４.代理其他與地政業務有關事項。 


                                                         


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          吳麗香╱台北報導，〈房地買賣 力推雙地政士〉，《民眾日報》，2022年4月12日，A6版，http


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        僅供立法委員參考