住宅公共設施項目及比例之研析
土地法;土地登記規則;建築法;建築技術規則
僅供委員問政所需參考
                        

                        
                            不代表本院意見或立場
                        

                    
                

            
        

                                                
            編號：2085
        

        
            議題研析
        

        1、 
            題目：住宅公共設施項目及比例之研析
        

        2、 
            議題所涉法規
        

        土地法、土地登記規則、建築法、建築技術規則

        
            三、背景說明
        

        （一）近期被熱烈討論的實坪制，遭不動產開發公會理事長批是假議題，政府要限縮公設項目應該要與建築業者討論，建商都是依照政府的規定進行，業者大樓要興建第二個逃生梯也是因為政府對建築法規進行修改，但最後公設比增加至少百分之五至十，現行的權狀包括陽台、雨遮、室內面積等都記載清楚，未來只有一個籠統的室內面積，其他部分都不記載會更好嗎
。

        （二）依《民法》第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」爰建築物包含專有部分及共有部分，專有部分原則上專有專用，例外可約定共用；而共有部分則供共同使用，例外可約定專用
。

        （三）消費者所購買的房屋，建物登記的面積包括主建物面積、附屬建物面積與公共設施面積。故建物所有權狀所載的總面積指的是主建物的面積，也是我們一般常聽到的室內面積；附屬建物面積指的是與主建物相連的設施，且為屋主專屬專用的部分；共有部分指的是公共設施的面積
。

        （四）近年除了房價高，公共設施比例也偏高，其中配電室、消防設施、法定防空避難室等，屬於建築配置上或法規上必要性的公共設施，另一部分為非必要的公設，如室內游泳池、健身房、閱覽室等。究竟公設比要多少才合理，由於每個人對於住宅的需求不一，無法一概而論，但應探究的是登記時公共設施分擔的計算方式是否合理，有沒有虛灌坪數的問題。

        
            四、探討研析
        

        
            (一) 
核實檢討免計容積項目，是否符合實際居住需求
        

        依《建築技術規則建築設計施工編》第162條第1項第2款規定，機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間得不計入容積，但面積總和也不得超過該基地容積的15%，目的是鼓勵建商提供住家必要的設施。這些得不計入容積但可登記的公共設施項目，建商都會儘量規劃到法定的上限，以增加銷售坪數，因此導致了平均每戶的公設比負擔變大，爰有關公共設施設計配置之項目及面積宜再核實檢討。

        
             (二) 必要及非必要公共設施項目，宜明確揭露
        

        依《土地登記規則》第81條第2項規定：「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」另依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第12點附表規定，區分所有建築物共有部分之分類包括（一）共同出入空間（二）機電設備空間（三）管理委員會使用空間（四）公共使用空間（五）停車空間（含車道及必要空間）（六）防空避難設備空間等。有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，雖然在登記簿中均有詳細登載，但共有部分項目僅記載於附表中，建議將前述（四）公共使用空間標示為非法定（非必要）的共有部分，其餘五類標示為法定（必要）的共有部分，於建物標示部及所有權狀分別列明，以利民眾瞭解其所負擔的公共設施項目是否合理，以及與現況是否符合。

        
            (三) 公共設施比例分算方式應予明定
        

        我國現行《土地法》、《土地登記規則》、《建築法》及《建築技術規則》，並未對區分所有建物共同使用部分之持分分配方式或原則作一明確之規定
。關於區分所有建物共用部分之項目及所有權之劃分，內政部表示，應屬各區分所有權人私法上契約關係，宜由當事人依照《民法》規定合意為之
。依《土地登記規則》第81條第1項規定：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」惟在實務上若因故再「合併」成一個建號(公設)登記者，即可能「夾雜或隱藏」不可告人之虛灌坪數在內
。有關公共設施比例如何分算，宜於相關法規中明定，以保障消費者權益。

        
            撰稿人：吳淑青
        

        � 盧繼先，兩大公會痛批花敬群最不適任，臺灣時報，112年5月3日，第A14版。


        � 沈瑞芬，幫你解讀買屋實坪?虛坪?，臺北市政府地政局，107年10月22日，網址：� HYPERLINK "https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_" �https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_�，最後瀏覽日期：112年5月9日。


        � 宅品味，什麼是權狀？房屋權狀 土地權狀 建物權狀 怎麼看？4大注意事項告訴你！110年3月3日，網址：� HYPERLINK "https://today.line.me/tw/v2/article/B5ggP0" �https://today.line.me/tw/v2/article/B5ggP0�，最後瀏覽日期：112年5月10日。


        � 黃志偉，建物登記面積與公設比過高（虛坪）問題解析，現代地政，332期，98年10月，頁72。


        � 中華民國監察院調查報告，調查案號99內調0110號，99年11月，頁8。


        � 王進祥，現行都更開發整合之瓶頸與困境，現代地政，380期，110年10月，頁179。