政府協助購屋者支付自備款之問題研析
土地法;建築法;公共債務法
僅供委員問政所需參考
            

            
                不代表本院意見或立場
            

        

        

        
            編號：1931
        

        
            議題研析
        

        一、題目：政府協助購屋者支付自備款之問題研析

        
            二、議題所涉法規
        

        《土地法》、《建築法》及《公共債務法》

        
            三、背景說明
        

        為解決年輕人買不起房的困境，茲有輿論建議：由政府無息墊付購屋總價之 37.5% ，以協助 45 歲以下的青壯族群首次買住宅，後者只須負擔購屋後的房貸，即總價1,000萬的房子，只負擔625萬的房貸，而政府也因此取得 37.5% 產權。將來售屋時以淨所得之 37.5% 償還政府；其間原購屋者也可以隨時買入政府的持分，以擴大自己的產權[footnoteRef:1]。 [1:  張欣民，〈打炒房喊3年房價還是下不來，沈富雄的「375⼤折價」提案：⾃備款政府出、購屋⼈付房貸可行嗎？〉，《今週刊》， 2023年1月4日，https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202212290034/，瀏覽日期：2023年1月5日。] 


        四、探討研析

        （一）政府財源與利息負擔：論者主張，政府可以發行公債籌措資金[footnoteRef:2]。如以1年協助1萬人，平均每棟住宅價額為1,000萬元，即需375億元，連續10年，即達3,750億元。如僅以此總額計算且依年利 2% 計[footnoteRef:3]，每年支付利息75億元，30年共225億元，應如何回收？而且依據《公共債務法》第5條規定，中央及地方政府均有舉債額度之限制。於當前環境下，政府還能有多大的舉債空間，以遂行前揭建議，非無可議。 [2:  同前註。]  [3:  陳依旻／台北報導，〈30年期政府公債利率重返2%！ 創5年以來新高〉， ETtoday新聞雲，https://finance.ettoday.net/news/2253269#ixzz7pUwNWxf8，瀏覽日期：2023年1月5日。] 


        （二）讓售政府持分：政府讓售持分，固能有效回收資金。但購買政府持分者若非原購屋者，新共有人勢必就其持分向原購屋者請求給付租金，如以375萬元之持分，以2 % 計算租金[footnoteRef:4]，月繳逾6千元[footnoteRef:5]，對於原購屋者仍在為625萬元分期攤還，其負擔總計約近3萬元[footnoteRef:6]。是否因此反而悖離政府由政府無息墊付購屋總價之 37.5% 之本旨？  [4:  《土地法》第94條規定，城市地方應由政府建築……準備房屋「供人民承租自住……房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。」第98條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」前揭土地及建築物申報總價，約為一般正常交易價格之20%（請參考：內政部地政司網頁 > 地政學堂 > 地價業務，歷年公告土地現值及公告地價占一般正常交易價格百分比統計表，https://www.land.moi.gov.tw/upload/d2-20230105135548.xls；蘇建榮、林恭正、姚名鴻，〈健全不動產稅制之研究〉（財政部委託研究，計畫編號：103mof002），2014年，53頁以下，https://grbdef.stpi.narl.org.tw/fte/download4?docId=2846359&responseCode=9875&grb05Id=8215852，瀏覽日期：2023年1月5日）。]  [5:  續前註，若以375萬元的1/5（即75萬元）土地及其建築物申報總價，按10%計其年租金，則月租為6,250元。]  [6:  625萬元借款，以2% 計息，30年期，按月本息攤還，約23,102元。] 


        （三）建築物之朽壞：若原購屋者不願意承買政府的產權持分，而政府也未釋出該持分予第三人時，建築物雖為耐用財，但終有老化甚至傾頹或朽壞，非拆除不可（《建築法》第81條及第82條）；一旦拆除，僅剩土地價值。該土地價值是否能填補政府當初持有該住宅及其基地37.5% 所付出的本息總和？若不能，政府財政能否承擔？以往年的不動產增值軌跡觀察，殆無庸悲觀看待。但未來走勢是否持續不變，恐也非無可疑之處。

        （四）《土地法》第34條之1之適用：當原購屋者出售該住宅時，（1）既可僅釋出其產權持分62.5%；（2）也可以依照《土地法》第34條之1出售全部（即包含政府之產權持分）[footnoteRef:7]。若後者之售價過低，政府必須再籌款以行使同條第4項之優先購買權；否則政府將蒙受損失。然若立法禁止政府持分併同私有持分出售，是否妥適？猶須審慎研議。蓋若原購屋者不願意承買政府持分，第三人是否樂意單獨購買該持分？ [7:  該房產固為2人（原購屋者與政府）共有，看似誰也無從依照《土地法》第34條之1第1項規定，通過多數決，將全部房產出售。但若原購屋者將其持分之一部贈與第三人後，原購屋者這一方即可採行多數決出售該房產。] 


        （五）推升住宅價格之疑慮：政府協助購買私用住宅產權之37.5%，勢必提升需求力道，必然有助於維持，甚至推升住宅價格，而繼續維持或助漲房價[footnoteRef:8]，顯非妥適。 [8:  同註1。] 


        （六）解決居住問題，應著重於住宅品質之提升，並促進閒置住宅之投入租賃市場，而非協助購買住宅。蓋有房可住，不以取得房地所有權為必要條件。住宅品質之提升，亦不以自有為前提要件。若可供租賃之住宅增加，必然能緩和租金上漲；若可供租賃之住宅過剩，勢必提升住宅品質或降低租金價格，均有利於無自有住宅者，甚至得以緩和購屋需求，而抑制住宅價格，讓更多人買得起。

        

        

        撰稿人：李基勝

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