遏止炒房祭出行政刑罰之問題研析
民法;平均地權條例;不動產經紀業管理條例
編號：1626
        

        
            議題研析
        

        1、 
            題目：遏止炒房祭出行政刑罰之問題研析
        

        
            二、所涉法規
        

        民法、平均地權條例、
            不動產經紀業管理條例
        

        3、 
            探討研析
        

        (1) 報載，為遏止炒房內政部擬鐵腕修法，草案除針對炒作者科處行政罰之外，對於情節嚴重者更祭出刑罰處分，最重可處3年徒刑，引發市場譁然[footnoteRef:1]。爰本文擬從遏止炒房施以刑罰處分之可行性加以探討之。 [1:  翁志威， 刑罰處分 會再做溝通，經濟日報， 111年2月22日，第A4版。] 


        (2) 關於炒房情節嚴重者，最重可處3年之刑罰處分，係屬行政刑罰，因其為刑事特別刑法，適用刑法總則有關規定，由司法機關依刑事訴訟程序追訴、審判及處罰，有別於行政罰屬於違反行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類行政罰之處罰。

        (3) 此外，另有報載更引述在德國，不僅將人民的居住權列入憲法中，更將房地產視為民生必需品，而非投資商品。根據德國《經濟犯罪法》規定，若建商制定的房價超過標準價20％，則被視為「超高房價」，將構成違法行為，出售者將面臨最高5萬歐元（約新台幣250萬元）的罰款。另外，若制訂的房價超過50％，則屬於「房價暴利」，將觸犯《刑法》並構成犯罪，出售者除了會遭罰更高罰款，甚至可能被判處最高3年徒刑[footnoteRef:2]。 [2:  賴心怡，「這國家」炒房是重罪！住宅是人權而非商品 ，好房網News，111年1月30日，https://news.housefun.com.tw/news/article/725594324013.html，最後瀏覽日：111年3月2日。] 


        4、 
            建議事項
        

        (1) 
            行政刑罰之違法構成要件宜明確，且具層升法效處罰作用
        

        按釋字第646號解釋意旨略以，立法者為尋求對法益較周延之保護，毋待危害發生，就無照營業行為，發動刑罰制裁，應可認係在合乎事理而具有可支持性之事實基礎上所為合理之決定。是系爭刑罰手段具有必要性，可資肯定。從而，內政部修法版本將炒房情節嚴重者，施以3年刑罰制裁，若係針對國內部分炒房行為，顯已達到難以遏止及管控房市交易秩序之危害，採以較重之刑罰，應可支持。

        惟，對於炒作行為而施以行政刑罰之違法構成要件宜明確定義。例如，明確規範惡意揪團購屋、製造熱銷假象、壟斷轉售牟利等炒作行為或樣態之違法要素。此外，行政刑罰應具層升處罰之法效性，原則上以行政裁罰優先，若情節嚴重、擾亂或危害房市交易健全者，則再施以刑罰處分。

        (2) 
            預售屋具履約風險，宜加管控並導以成屋買賣
        

        預售屋容易發生延期交屋、廣告內容與交屋間落差或品質瑕疵，甚至於建商倒閉或轉讓等問題，存有隱性履約風險。從而，往昔南部地區房價較低時，多以成屋買賣鮮少受預售屋炒作影響，反觀北部地區房價逐年高漲，買賣則以預售屋為主，也衍生一日三市之預售屋搶購炒作問題。

        基於私法契約自由，固然現行法無明文限制預售屋之買賣。然而，預售屋究屬將來不動產標的之預購契約，且預售屋至成屋建造完成履約交屋，存在不可預期風險性甚高，加諸其交易價額甚鉅，不僅造成國人財產重大影響，同時可能構成金融性風險，再參照民法第758條規定，不動產物權移轉應以書面並經登記。準此，除內政部於110年12月9日研議修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，包括全面禁止預售屋及新建成屋換約轉售，且管制私法人購屋將採許可制，並於5年內不得移轉等5項措施外[footnoteRef:3]，關於預售屋交易隱存履約風險且涉鉅額資產，容有特別監管之必要，爰基於保障國人居住權益並維持房市合理發展及交易安全下，建議賡續修正上開法律，明文管控預售屋炒作與維護交易安全，並導以成屋買賣為宜。 [3:  同註2。] 


        

        撰稿人：黃俊容

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            1626



             



            議題研析



             



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            民



            法、



            平均地權條例



            、



            不動產經紀業管理條例



             



            三、



             



            探討研析



             



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            徒刑，引發市場譁然



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            爰



            本文



            擬



            從



            遏止



            炒房施以刑罰處分之



            可行性加以探討之



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            (



            二



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            關於



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            情節嚴重者，



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            之



            刑罰處分



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            係屬行政



            刑



            罰



            ，



            因其為刑事特別刑法



            ，



            適用刑法總則有關規定



            ，



            由司法機



            關依刑事訴訟程序追訴、審判及處罰



            ，



            有別於



            行政罰



            屬於



            違反



            行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類行政罰之處罰



            。



             



            (



            三



            )



            此外，



            另有



            報載



            更引述



            在德國，不僅將人民的居住權列入憲法



            中，更將房地產視為民生必需品，而非投資商品。根據德國



            《經濟犯罪法》規定，若建商制定的房價超過標準價



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            ％，則



            被視為「超高房價」，將構成違法行為，出售者將面臨最高



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            250



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            若



            制訂的房價超過



            50



            ％，則屬於「房價暴利」，將觸犯《刑法》並構成犯罪，出



            售者除了會遭罰更高罰款，甚至可能被判處最高



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            年徒刑



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            。



             



            四、



             



            建議事項



             



                                                    



                    



             



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            翁志威，



             



            刑罰處分



             



            會再做溝通



            ，



            經濟日報



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            賴心怡，



            「這國家」炒房是重罪！住宅是人權而非商品



             



            ，好房網



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          編號：1626 


        議題研析 


        一、 題目：遏止炒房祭出行政刑罰之問題研析 


        二、所涉法規 


        民法、平均地權條例、不動產經紀業管理條例 


        三、 探討研析 


        (一)報載，為遏止炒房內政部擬鐵腕修法，草案除針對炒作者科處


        行政罰之外，對於情節嚴重者更祭出刑罰處分，最重可處3年


        徒刑，引發市場譁然


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        。爰本文擬從遏止炒房施以刑罰處分之


        可行性加以探討之。 


        (二)關於炒房情節嚴重者，最重可處3年之刑罰處分，係屬行政刑


        罰，因其為刑事特別刑法，適用刑法總則有關規定，由司法機


        關依刑事訴訟程序追訴、審判及處罰，有別於行政罰屬於違反


        行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類行政罰之處罰。 


        (三)此外，另有報載更引述在德國，不僅將人民的居住權列入憲法


        中，更將房地產視為民生必需品，而非投資商品。根據德國


        《經濟犯罪法》規定，若建商制定的房價超過標準價20％，則


        被視為「超高房價」，將構成違法行為，出售者將面臨最高5萬


        歐元（約新台幣250萬元）的罰款。另外，若制訂的房價超過


        50％，則屬於「房價暴利」，將觸犯《刑法》並構成犯罪，出


        售者除了會遭罰更高罰款，甚至可能被判處最高3年徒刑


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        四、 建議事項 


                                                         


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         翁志威， 刑罰處分 會再做溝通，經濟日報， 111年2月22日，第A4版。 


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