社會住宅興建品質及管理問題之研析
住宅法;公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法
編號：1513
        

        
            議題研析
        

        1、 
            題目：社會住宅興建品質及管理問題之研析
        

        2、 
            所涉法律

        

        住宅法、公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法

        
            三、探討研析
        

        （一）社會住宅（social housing），在歐洲又稱「社會出租住宅」（Social Rented Housing），更強調其「只租不賣」的精神，簡單的說是指政府（直接或補助）興建與民間擁有之合於居住標準的房屋，採只租不賣模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。

        （二）社會住宅提供照顧的對象為弱勢人民，大略可分為社經弱勢、身心弱勢及階段性的弱勢等三類人民，在有些國家照顧對象甚至擴大至青年、學生等。社會住宅強調的是「只租不售」，不是用來解決民眾置產問題，而是為了照顧困難於市場上覓得居所的弱勢者，以低於市場租金及多元住宅型態，並搭配社會福利措施的介入，是一種政府扮演補助角色的住宅公共投資。

        （三）2011年住宅法經立法院三讀通過後，社會住宅政策逐漸成形。蔡英文總統更提出在2024年要在全台興建12萬戶社會住宅的目標。依據內政部社會住宅專區公布，六都及其他各縣市，截至2021年6月底已完工、正興建中及已決標待開工之社宅計4萬5千餘戶，另規劃及招標中的社宅有8萬餘戶，共預計興建社宅12萬6千餘戶。

        （四）惟據報載
，台北市新奇岩社會住宅今年完工，7月招租時吸引1665位民眾搶288戶，中籤戶預計本（11）月1日入住，但住戶陳情，交屋時發現多項缺失，施工品質低落，如：陽台門無法推到底，牆壁、木門裂縫，鑰匙孔鏽蝕，鞋櫃過淺放置鞋子無法將櫃門關上，房門歪斜等等缺失狀況，還有遺留菸蒂、地板污漬，宛如30年老公寓。對此，台北市政府都發局局長表示，他也不能接受這樣的品質，將要求廠商改善。

        
            四、建議事項
        

            社會住宅推動迄今，居民抗議當地興建社會住宅及中籤入住戶抗議施工品質低落等報導，時有所聞，謹就目前社會住宅興建品質及管理之相關問題，提出下述建議供參：

        
            （一）社會住宅政策規劃需回應當地需求
        

            為什麼立意良好的社會住宅政策，反而會成為當地居民抗議的目標。檢視目前社會住宅的推動方式，往往只一味追求政策目標下「量」成長的迷思，是由政府先決定基地、戶數、對象、出租條件，興建後再以各種說服方式讓周邊居民接受。惟每個地區的特性並不一樣，依住宅法第5條第3項規定衡酌條件並應先針對當地居民的需求作調查，如此才能因地制宜、符合需求，打造出符合當地居民可接受的社會住宅，從而減少反對的阻力。總而言之，社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子，作為都市政策的一環，事前規劃與研究的過程不可少，必需透過居住調查，採因地制宜方式，回應當地的需求，並邀請民間人士共同參與規劃，才能發展出永續、多元的社會住宅。

        
            （二）從規劃設計、施工監督到工程驗收要建立嚴謹的監督制度
        

             政府早期曾推動售價較市價便宜的「國民住宅」政策，但國民住宅設計、施工品質等一直讓大眾詬病。現今推動社會住宅政策，一定要汲取經驗教訓，建立嚴謹的監督制度，從規劃設計開始就要了解民眾實際的需求，將有限空間發揮到住戶將來居住、收納等最大的效用，並且一定要做好施工期間逐期的施工監督，工程必須依照設計圖樣、施工規範詳實施作，若有不符之處必須立即檢討改進，最後驗收時要組成驗收小組，詳加驗收，若有不妥，必須嚴格要求廠商，限時改善，以維持住宅品質。

        
            （三）訂定社會住宅管理規約並嚴格執行
        

                 社會住宅優先提供照顧的對象為弱勢人民，惟為避免過度集中弱勢者住在同樣的集合住宅裏，給人產生入住貧民窟的印象，因此依住宅法第5條第5項規定合理分配經濟或社會弱勢者入住比例及區位分布。且社會住宅經營的成敗，最重要的還是在管理問題。從管理的角度來看，同一社區的社會住宅，最好都是同一族群，例如全部都是大學生、年輕夫妻或是銀髮族等，依據不同的族群，訂定不同的管理規約，而且成立管理委員會或自治團體嚴格執行，維持整體社區的整潔、安全，嚴重違規者，就得強制搬離，以維持社會住宅一定的居住品質。

        
            撰稿人：黃華源  110.11.08
        

        � 北市新奇岩社宅剛完工 爆壁牆、樑柱卡門，自由時報第A13T版，2021年10月27日。