 ทำไมการ "กลับหัวกลับหาง" ในการจำนองจึงไม่ดี?
ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดและแหล่งที่มาของความวิตกกังวล / ความหายนะสำหรับเจ้าของบ้านในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยพังทลายนั้นเกิดจากการไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ หลายคนซื้อบ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้โดยใช้การจำนองอัตราผันแปร โดยทั่วไปแล้วสิ่งเหล่านี้จะเสนออัตราเริ่มต้นที่น่าสนใจมาก โดยมีขีดจำกัดรายปีสำหรับอัตราที่เพิ่มขึ้นที่อาจเกิดขึ้น คนเหล่านี้จำนวนมากตั้งใจที่จะรีไฟแนนซ์อัตราผันแปรเป็นอัตราคงที่เมื่อมีเงื่อนไขที่ดีกว่า หากบ้านของพวกเขาไม่สามารถประเมินมูลค่าที่จำเป็นในการขอสินเชื่อใหม่ได้ พวกเขาก็จะติดอยู่ในสัญญาปัจจุบันของพวกเขาด้วยอัตราที่อาจไม่เอื้ออำนวยในปีต่อๆ ไป (9.9% เหนือระดับไพร์มไม่เคยได้ยินมาก่อน) นอกจากนี้ หลายคนโดยเฉพาะผู้ที่ ในพื้นที่ที่อัตราเงินเฟ้อสูงในตลาดที่อยู่อาศัย ใช้เครื่องมือทางการเงินที่เรียกว่า Balloon Mortgage ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วบังคับให้คุณขอสินเชื่อใหม่หลังจากผ่านไปหลายปี (2, 5, 10) เมื่อครบกำหนด สินเชื่อบางส่วนให้การชำระเงินน้อยกว่าเงินต้น + ดอกเบี้ย! สมมติว่าคุณย้ายเข้ามาใกล้ลอสแองเจลิสและไม่สามารถจ่ายเงิน 1.2 ล้านเหรียญสหรัฐสำหรับฟาร์มปศุสัตว์ 3 ห้องนอนที่คุณต้องการอาศัยอยู่ได้ คุณอาจทำข้อตกลงกับนายหน้าจำนอง/นายธนาคารของคุณ ซึ่งคุณตกลงตามสัญญาว่าจะจ่ายเพียง $500 ต่อเดือน โดยต้องจ่ายบอลลูน $1.4 ล้านภายใน 5 ปี ซึ่งดูเหมือนจะเป็นข้อตกลงที่ดีเพราะคุณ (และคนอื่นๆ) คาดว่าบ้านหลังนี้จะมีมูลค่า 1.5 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ภายใน 5 ปี สิ่งนี้ทำกันตลอดเวลาในตอนกลางวัน ลองนึกภาพว่าฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกและบ้านมูลค่า 1.2 ล้านเหรียญของคุณก็มีมูลค่าเพียง 750,000 เหรียญเท่านั้น คุณยังคงเป็นหนี้ $1.4M ในอีกหลายปีข้างหน้า (อาจจะเร็ว ๆ นี้ ขึ้นอยู่กับระยะเวลา) และสามารถได้รับการอนุมัติทางการเงินสำหรับมูลค่าปัจจุบัน $750k เท่านั้น ดังนั้นคุณจึงคาดว่าจะกลายเป็นคนไร้บ้านและล้มละลายภายในปีเดียวกัน นั่นเป็นที่มาของความวิตกกังวลอย่างมากเกี่ยวกับการถูกเงินกู้กลับหัวกลับหาง ดูคำถามนี้สำหรับตัวอย่างที่น่าเสียดาย