 ฉันควรหาทุนในการย้ายโดยการยืมหรือขายทรัพย์สินอื่น ๆ หรือไม่?
เมื่อคุณเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการชำระค่าจำนองปัจจุบันของคุณกับรายได้ค่าเช่าจากแฟลต คุณไม่ได้เปรียบเทียบสิ่งที่ชอบกับสิ่งที่ชอบ ประการแรก การชำระเงินจำนองครอบคลุมทั้งดอกเบี้ยและการชำระคืนทุน ดังนั้น 8,000 บางส่วนจึงเป็นเงินที่เพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณ ประการที่สอง มูลค่าของแฟลต (130k) นั้นมากกว่าค่าจำนองที่ค้างอยู่ (80k) ดังนั้นหากคุณขายแฟลตและชำระหนี้จำนอง คุณจะมีเงินสดเหลือ 50k ที่สามารถลงทุนเพื่อหารายได้ วิธีที่เหมาะสมในการเปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสองคือการดูที่ต้นทุนที่แตกต่างกันในแต่ละสถานการณ์ สมมติว่าบ้านหลังใหญ่จะมีราคา 425k เนื่องจากทำให้ตัวเลขออกมาดี หากคุณซื้อบ้านหลังที่ใหญ่กว่าด้วยการจำนองที่ใหญ่กว่า คุณจะต้องกู้เพิ่มอีก 50,000 ดังนั้นจะจบลงด้วยการจำนอง 130,000 และคุณจะยังมีเงินเหลือ 8,000 ต่อปีจากแฟลต คุณอาจต้องจ่ายภาษี 8,000 ต่อปี ขึ้นอยู่กับรายได้อื่นของคุณ เช่น 40% หากคุณเป็นผู้เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่า คุณจะเหลือ 4.8,000 ต่อปี หากคุณขายแฟลต คุณจะไม่มีเงินชำระหนี้จำนอง และไม่มีรายได้จากแฟลต คุณจะสามารถซื้อบ้านหลังใหม่ได้ทันทีด้วยเงิน 50,000 ที่เหลือหลังจากที่คุณชำระคืนจำนอง เพิ่มเติมจากบ้านหลังเก่าของคุณ นอกจากนี้ คุณยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการขายแฟลตซึ่งคุณจะไม่ต้องจ่ายสำหรับการจำนองที่ใหญ่กว่า แต่คุณจะประหยัดค่าใช้จ่ายในการรับจำนองใหม่ อาจไม่เหมือนกัน แต่ลองลดความซับซ้อนลงและถือว่าเหมือนกัน หากมีสิ่งใดที่ค่าใช้จ่ายในการขายแฟลตมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าค่าจดจำนอง เมื่อมองเช่นนั้น คุณควรดูต้นทุนที่แท้จริงของคุณในการจำนองบ้าน 130,000 และดอกเบี้ยเท่าไร เนื่องจากคุณจะรีโมตเกจในอัตราจำนองปัจจุบัน ฉันคาดว่าดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 2-3% เท่านั้น คือประมาณ 2.5k - 4k ซึ่งน้อยกว่ารายได้จากแฟลตอย่างมีนัยสำคัญแม้ว่าจะหักภาษีแล้วก็ตาม การชำระเงินทั้งหมดจะมากขึ้นเนื่องจากการชำระคืนทุน แต่คุณสามารถจ่ายส่วนต่างของกระแสเงินสดได้อย่างง่ายดาย คุณสามารถเปลี่ยนเงื่อนไขของการจำนองเพื่อควบคุมจำนวนเงินที่ชำระคืนทุน และคุณควรจะสามารถรับจำนอง 130,000 สำหรับบ้าน 425,000 ได้อย่างง่ายดายด้วยข้อตกลงที่ดีมาก ดังนั้นหากตัวเลขค่าเช่า 8k ของคุณถูกต้อง (พิจารณาจากช่วงเวลาที่เป็นโมฆะ ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ) ฉันคิดว่าการได้บ้านหลังใหญ่ขึ้นพร้อมภาระจำนองที่มากขึ้นก็สมเหตุสมผล เมื่อพิจารณาถึงผลกระทบทางภาษี (ซึ่งระบุไว้ในความคิดเห็น) กลยุทธ์ที่สามอาจดีกว่า: รักษาแฟลตไว้ แต่จำนองเพื่อแลกกับการจำนองที่ลดลงในบ้านหลังหลักของคุณ เหตุผลในการทำเช่นนั้นคือคุณได้รับการลดหย่อนภาษีบางส่วนจากค่าจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตราบเท่าที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าค่าใช้จ่าย ในขณะที่คุณไม่ได้อยู่ในที่อยู่อาศัยหลักของคุณ การลดหย่อนภาษีเคยเป็นเพียงอัตราภาษีเดียวกับที่คุณจ่ายจากรายได้ค่าเช่า กล่าวคือ คุณสามารถหักค่าจดจำนองออกจากรายได้ค่าเช่าเมื่อคำนวณภาษี มันค่อยๆ ถูกลดลง ดังนั้นมันจึงเป็นเพียงการลดหย่อนภาษีอัตราพื้นฐาน (20%) แม้ว่าคุณจะจ่ายภาษีในอัตราที่สูงกว่า แต่ก็ยังช่วยให้คุณประหยัดเงินได้ คุณต้องดูต้นทุนการจำนองที่แตกต่างกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากการจำนองแบบ "ซื้อเพื่อปล่อย" มักมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า