 เหตุใดการรีไฟแนนซ์ FHA นี้จึงทำให้ค่าประกันจำนองของฉันเพิ่มขึ้นมาก
เบี้ยประกันภัย PMI ที่คุณจ่ายขึ้นอยู่กับตัวแปรจำนวนมากในตลาดการเงิน การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับระหว่างธนาคารที่สูงขึ้นจะได้รับการจัดการด้วยเครดิตดีฟอลต์สวอป (ที่คุณเคยได้ยินเกี่ยวกับข่าวในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา) ซึ่งผู้ให้กู้จะรวมกลุ่มการจำนองและนำพวกเขาไปหาผู้ค้ำประกัน เช่น AIG หรือ Freddie Mac และกล่าวว่า "เราพนันได้เลยว่าการจำนองเหล่านี้จะผิดนัดในเดือนนี้ เพราะเจ้าของบ้านมีส่วนได้ส่วนเสียเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยที่จะขัดขวางพวกเขา ถ้าเราชนะ คุณตกลงที่จะเปลี่ยนหนี้เหล่านี้เป็นมูลค่าปัจจุบันของพวกเขา" ผู้ให้กู้ตรวจสอบการจำนอง คำนวณโอกาสของการผิดนัดชำระที่รุนแรงพอที่ธนาคารจะเรียกเก็บ โดยใช้การวิเคราะห์พฤติกรรมแวดล้อมที่ซับซ้อน คูณด้วยมูลค่าของการจ่ายที่อาจเกิดขึ้น เพิ่มเล็กน้อยสำหรับปัญหาของพวกเขา และพูดว่า "เรา" จะรับเดิมพันนั้นถ้าคุณจ่ายให้เรา $X" ธนาคารรับข้อตกลงจากนั้นแบ่งค่าใช้จ่ายระหว่างการจำนองและเรียกเก็บเงินจากเจ้าของบ้านสำหรับส่วนแบ่งของพวกเขา จำนวนเงินที่คุณจ่ายสำหรับ PMI จึงสามารถขึ้นอยู่กับอะไรก็ได้ในกระบวนการทั้งหมดนี้ จำนวนเงินคงค้างที่แน่นอนและสถานะส่วนของเงินกู้ของคุณ สถานะที่คล้ายคลึงกันของการจำนองอื่น ๆ ที่เงินกู้ของคุณจะถูกรวมเข้าด้วยกันเพื่อการประเมิน ใครคือผู้ค้ำประกัน สิ่งที่พวกเขาใช้ฮิวริสติกในการคิดจำนวนเงิน น้ำหนักที่ธนาคารใช้ในการแบ่งแยก มันขึ้นและเท่าไหร่ที่พวกเขาส่งต่อให้คุณ ตัวแปรเดียวกันนี้ส่วนใหญ่จะเล่นเมื่อคุณซื้อประกันจริงสำหรับรถหรือบ้านของคุณ ซึ่งเป็นสาเหตุที่เบี้ยประกันภัยของคุณจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงกับบริษัทประกันรายเดียวกัน และทำไมคนอื่นมักจะได้รับข้อตกลงที่ดีกว่า (บริษัทประกันเกือบทุกคน สามารถพูดได้ว่า "คนขับที่เปลี่ยนบันทึกโดยเฉลี่ย $X" แน่นอนว่าพวกเขาทำได้ ไม่อย่างนั้นพวกเขาจะไม่เปลี่ยน) เมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขเหล่านี้แล้ว เป็นเรื่องง่ายที่จะเห็นว่าตัวเลขนี้อาจแตกต่างกันไปตามตัวเลขที่คุณมองไม่เห็นได้อย่างไร คุณมีอิสระที่จะปฏิเสธ และจะไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ จนกว่าคุณจะลงนามในบางสิ่งที่ระบุว่าคุณยินยอมที่จะถูกลงโทษสำหรับการปฏิเสธ แม้ว่าจำนวนเงินโดยรวมของการชำระเงินจะลดลง แต่ PMI ก็เพิ่มขึ้น และนั่นคือเงินที่คุณจะไม่เห็นอีกเช่นเดียวกับดอกเบี้ย (ยกเว้นว่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยได้ ไม่ใช่ PMI) ฉันจะทำคณิตศาสตร์ภาษี ค้นหาว่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยเงินกู้ปัจจุบันของคุณในปีหน้าได้เท่าไร จากนั้นพิจารณาจากเงื่อนไขที่เสนอ และผลที่เรียกเก็บภาษีจะมาจากทั้งสองอย่าง คุณอาจบันทึกรายเดือนเพื่อจ่ายมากกว่าที่คุณบันทึกไว้ให้ลุงแซมเมื่อสิ้นปี คุณยังมีอิสระที่จะเจรจา สิ่งที่แย่ที่สุดที่พวกเขาทำได้คือยึดมั่นในข้อเสนอของพวกเขา แต่พวกเขาอาจมองอีกครั้งและพูดว่า "คุณพูดถูก PMI นั้นค่อนข้างสูง เราจะลองอีกครั้งและดูว่าเราสามารถทำได้ดีกว่านี้หรือไม่" พวกเขาสามารถเจรจากับบริษัทประกันของตน หรือสามารถรับค่าใช้จ่าย PMI บางส่วนที่พวกเขาส่งต่อให้คุณ