 ฉันจะทราบราคาประมูลที่จอดรถได้อย่างไร?
สถานการณ์ที่ 1: สมมติว่าคุณวางแผนที่จะเก็บที่จอดรถไว้ตลอดชีวิตและเก็บรายได้จากค่าเช่า คุณบอกว่าพื้นที่เหล่านี้ให้เช่าในราคา $250 ต่อเดือน และมีค่าธรรมเนียม $1,400 ต่อปี มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกหรือไม่? คุณจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการปูผิวใหม่ในบางจุดหรือไม่? แต่สมมติว่าครอบคลุมใน $1,400 กำไรสุทธิคือ 250 x 12 - 1,400 = $1,600 ต่อปี ตอนนี้คำถามก็กลายเป็นว่า เงินของคุณสามารถนำไปลงทุนอะไรได้อีก และผลตอบแทนเหล่านั้นให้ผลตอบแทนแบบใด? หากสมมติว่าคุณมีการลงทุนในตลาดหุ้นที่สร้างผลตอบแทน 10% ต่อปี และคุณคาดว่าอัตราผลตอบแทนนั้นจะดำเนินต่อไปอย่างไม่มีกำหนด ดีกว่าการที่คุณจ่ายในราคาที่ให้ผลตอบแทนน้อยกว่า 10% กล่าวคือหากคุณ จ่ายมากกว่า $16,000 คุณควรนำเงินไปลงทุนในตลาดหุ้นจะดีกว่า นั่นคือ คุณควรคำนวณราคายุติธรรมแบบ "ย้อนกลับ": ผลตอบแทนจากการลงทุนเท่าใดที่ยอมรับได้ แล้วฉันจะต้องจ่ายราคาเท่าใดเพื่อให้ได้ ROI นั้น อ้อ คุณควรพิจารณาด้วยว่า "อัตราการเข้าพัก" ของที่จอดรถดังกล่าวเป็นอย่างไร มีความต้องการเพียงพอหรือไม่ที่คุณสามารถคาดหวังว่าจะมีการให้เช่า 100% ของเวลาจริง เมื่อผู้เช่ารายหนึ่งจากไป จะต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการหาผู้เช่ารายอื่น? และคุณมีข้อมูลเกี่ยวกับความถี่ที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือไม่? ฉันเป็นเจ้าของบ้านที่ฉันเช่าอยู่ และฉันมีผู้เช่าสองรายติดต่อกันที่ไม่จ่ายค่าเช่า และกระบวนการทางกฎหมายในการไล่พวกเขาออกต้องใช้เวลาหลายเดือน ฉันไม่รู้ว่าต้องใช้อะไรในการ "ไล่" คนออกจากที่จอดรถ สถานการณ์ที่ 2: คุณคาดว่าจะเก็บค่าเช่าพื้นที่นี้ในระยะเวลาหนึ่ง แล้วสักวันหนึ่งจะขายพื้นที่นั้น ในกรณีนั้น คุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติม: คุณคาดว่าจะได้ทรัพย์สินนี้เท่าไรเมื่อคุณขาย นี่เป็นการเก็งกำไรอย่างมาก แต่คุณสามารถดูแนวโน้มราคาในอดีตได้อย่างแน่นอน หากคุณเห็นว่ามูลค่าของที่จอดรถในพื้นที่ของคุณเพิ่มขึ้น 4% ต่อปีในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ก็มีเหตุผลที่จะวางแผนบนสมมติฐานที่ว่าแนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไป ถ้ามันขึ้นๆ ลงๆ ตลอดเวลา คุณอาจกำลังเสี่ยงโชคอยู่ก็ได้ หากคุณจ่ายเงิน 30,000 เหรียญในวันนี้และเมื่อถึงเวลาขายดีที่สุดที่คุณจะได้รับคือ 15,000 เหรียญนั่นไม่ดีนัก แต่ถ้ามีอัตราการเติบโตของมูลค่าเฉลี่ยที่สมเหตุผลสม่ำเสมอ คุณสามารถเพิ่มสิ่งนี้ลงในค่าเช่าที่คาดหวังได้ เช่นเดียวกับถ้าคุณคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นปีละ 1,000 ดอลลาร์ ผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณคือค่าเช่า 1,600 ดอลลาร์ บวก 1,000 ดอลลาร์ในการเติบโตของเงินทุน จะเท่ากับ 2,600 ดอลลาร์ จากนั้นทำการคำนวณ ROI อีกครั้งโดยพิจารณาจากผลตอบแทนที่เป็นไปได้จากการลงทุนอื่นๆ