 เหตุใดราคา REIT จึงไม่ลดลงในขณะที่ตราสารหนี้ถูกทุบ?
มีตัวขับเคลื่อนหลัก 5 ประการที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์กลับมามีผลตอบแทน: รายได้ (กระแสเงินสดจากการจ่ายค่าเช่า); ค่าเสื่อมราคา (เป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถใช้ลดหย่อนภาษีได้); ส่วนของผู้ถือหุ้น (การผ่อนชำระอย่างค่อยเป็นค่อยไปของการจำนองจะเพิ่มส่วนของผู้ถือหุ้นอ้างอิงในทรัพย์สิน); การเห็นคุณค่า (การเพิ่มมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สิน) เลเวอเรจ (ผลกระทบของการจัดหาเงินกู้ต่อข้อตกลง การเพิ่มผลตอบแทน "เงินสดเป็นเงินสด" ที่มีประสิทธิภาพ) (Asset Rover มีคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับส่วนประกอบและการเปรียบเทียบกับหุ้นที่เป็นประโยชน์) ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่ง (เนื่องจากเพิ่มค่าใช้จ่าย) แต่ก็เป็นเพียงปัจจัยหนึ่งเท่านั้น ขึ้นอยู่กับสภาวะของตลาดนั้นๆ การแข็งค่าหรือการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าอาจชดเชยหรือ (เกิน) การเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยจ่าย ประสบการณ์ของฉันเองส่วนใหญ่เป็นกับ REIT ที่ไม่ได้จดทะเบียน (รวมถึงการลงทุน Reg A + เช่นจาก Fundrise) และองค์กรเชิงพาณิชย์ และสำหรับตอนนี้ในทั้งสองกรณี มีผลตอบแทนจากการไล่ตามทุนมากมาย (และในความเป็นจริง การแข่งขันระหว่างแหล่งเงินทุนใหม่ๆ เช่น แพลตฟอร์ม Reg D และ Reg A+ ดูเหมือนว่าจะลดอัตราการกู้ยืมเนื่องจากแพลตฟอร์มแข่งขันกันทั้งสำหรับผู้กู้และนักลงทุน) โดยส่วนตัวแล้วฉันให้ความสนใจมากขึ้นว่าตลาดท้องถิ่นแต่ละแห่ง (และตลาดในประเทศที่กว้างขึ้น) อยู่ในวงจรอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 18 ปี (สปอยล์: รางสุดท้ายคือปี 2551...) Dividend Capital จัดทำรายงานรายไตรมาสที่มีประโยชน์อย่างยิ่ง