 มีสูตรที่ใช้ในการวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่?
ไม่มีสูตรทั่วไปเช่นนี้ แต่คุณสามารถทำงานได้โดยใช้รายได้และค่าใช้จ่ายที่ทราบทั้งหมด และโดยการตั้งสมมติฐานที่มีการศึกษา โดยทั่วไปคุณควรทราบค่าใช้จ่ายในการซื้อของคุณ ซึ่งรวมถึงราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ภาษี (ในออสเตรเลีย เรามีอากรแสตมป์ ซึ่งเป็นภาษีขนาดใหญ่ที่อิงตามรัฐเมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์) สิ่งอื่นๆ ที่ควรพิจารณา ได้แก่ การประมาณการสำหรับการซ่อมแซมและ/หรือการปรับปรุงใหม่ นอกจากนี้ คุณควรดูการเติบโตในระยะยาวในพื้นที่ของคุณ และใช้สิ่งนี้เป็นค่าประมาณการเติบโตที่อาจเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่คุณต้องการถือครองทรัพย์สิน และประเมินค่าธรรมเนียมตัวแทนหากคุณจะขาย และค่าเสื่อมราคาของอาคาร . สิ่งเหล่านี้รวมถึงค่าธรรมเนียมตัวแทนเมื่อขายและค่าเสื่อมราคาอาคารจะถูกเพิ่มหรือหักลงในฐานต้นทุนของคุณเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินเมื่อคุณขายทรัพย์สิน จากนั้นคุณต้องคูณกำไรนี้ด้วยอัตราภาษีกำไรจากการขายหุ้นเพื่อกำหนดภาษีกำไรจากการขายที่คุณอาจต้องจ่าย จากรายการทั้งหมดข้างต้น คุณจะสามารถประมาณกำไรสุทธิจากการขายคืน (หลังหักภาษีทั้งหมดแล้ว) ที่คุณคาดว่าจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่คุณต้องการถือครองไว้ ในการถือครองและให้เช่าทรัพย์สิน สิ่งที่คุณจะต้องพิจารณา ได้แก่ ค่าเช่า การเติบโตระยะยาวของค่าเช่าในพื้นที่ของคุณ และค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมถึงค่าธรรมเนียมเงินกู้และดอกเบี้ย ค่าประกัน อัตรา ภาษีที่ดิน และค่าประมาณ ของค่าบำรุงรักษารายปีต่อปี นอกจากนี้ คุณจะต้องพิจารณาการหักค่าเสื่อมราคาที่คุณสามารถเรียกร้องได้ สิ่งอื่นๆ ที่คุณจะต้องพิจารณาคือการเปลี่ยนแปลงของค่าเหล่านี้เมื่อเวลาผ่านไป และให้ค่าประมาณสำหรับค่าเหล่านี้ในการคำนวณของคุณ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินจะเพิ่มอัตราและภาษีที่ดินที่คุณจ่าย และโดยทั่วไปแล้วค่าประกันและค่าบำรุงรักษาของคุณจะเพิ่มขึ้นตามเวลา อย่างไรก็ตาม ดอกเบี้ยและการชำระคืนจำนองของคุณจะลดลงเมื่อเวลาผ่านไป การขึ้นค่าเช่าของคุณจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นหรือไม่ จากรายการทั้งหมดข้างต้น คุณควรจะสามารถประมาณการกำไรหรือขาดทุนสุทธิของค่าเช่าในแต่ละปีได้ ทำเช่นนี้อีกครั้งสำหรับจำนวนปีที่คุณต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงสรุปยอดรวมเพื่อให้ได้กำไรหรือขาดทุนสุทธิ หากมีการขาดทุนสุทธิจากรายได้ คุณต้องพิจารณาว่ากำไรจากการขายสุทธิจะครอบคลุมการขาดทุนเหล่านี้หรือไม่ และยังให้ผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลตลอดระยะเวลาที่คุณจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ด้านล่างนี้คือตัวอย่างการคำนวณที่แสดงตัวแปรส่วนใหญ่ที่ฉันได้กล่าวถึง