 คุณสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เป็นหลักประกันในการซื้อเพิ่มเติมได้เมื่อใด
คงจะดีถ้ารู้ว่าคุณอยู่ประเทศไหน? คุณมาถูกทางแล้วกับประเด็นสุดท้ายของคุณ โดยปกติแล้ว เมื่อคุณซื้อทรัพย์สินชิ้นแรกของคุณ คุณต้องวางเงินมัดจำ จากนั้นยืมส่วนที่เหลือเพื่อให้มีเพียงพอในการซื้อทรัพย์สิน ในกรณีส่วนใหญ่ (และสถานที่ส่วนใหญ่) เปอร์เซ็นต์มาตรฐานของเงินกู้ที่จะฝากคือ 80% ถึง 20% ซึ่งแสดงเป็นอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LVR) ซึ่งในกรณีนี้จะเท่ากับ 80% (นี่คือจำนวนเงินกู้ต่อมูลค่าของทรัพย์สิน) ธนาคารและผู้ให้กู้บางแห่งจะให้ยืมคุณมากกว่า 80% แต่มักจะมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม (ในออสเตรเลีย ธนาคารจะเรียกเก็บเปอร์เซ็นต์พิเศษเมื่อคุณกู้ยืมเงินที่เรียกว่า Loan Mortgage Insurance (LMI) หากคุณกู้มากกว่า 80% และ LMI ได้รับมากกว่านั้น แพง LVR สูงกว่าที่คุณยืม) นอกจากนี้ แนวปฏิบัติในการให้กู้ยืม LVR มากกว่า 80% นี้ได้รับการเข้มงวดขึ้นตั้งแต่ GFC ดังนั้น หากคุณกู้เงิน 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน คุณจะต้องวางเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก 20% บวกกับค่าปิดบัญชีเพิ่มเติม (ภาษี - ในออสเตรเลีย เราต้องจ่ายอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมทนายความหรือพาหนะ ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อ ,ค่าตรวจสอบสิ่งก่อสร้างและศัตรูพืช เป็นต้น) หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งที่สอง คุณจะต้องคิดเงินมัดจำเดิมและค่าปิดอื่นๆ อีกครั้ง คนส่วนใหญ่ไม่สามารถทำสิ่งนี้ได้ในเร็ว ๆ นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินส่วนใหญ่ที่พวกเขาเคยเก็บออมก่อนหน้านี้กำลังจะจ่ายจำนองและค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินแรกของคุณ (โดยเฉพาะถ้าคุณเคยพูดว่าอาศัยอยู่กับพ่อแม่และ ตอนนี้อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้ให้เช่า) ดังนั้นสิ่งที่ผู้คนจำนวนมากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมคือรอจนกว่า LVR ของอสังหาริมทรัพย์จะลดลงจนต่ำกว่า 60% สิ่งนี้ทำได้โดยมูลค่าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นและหลักการจำนองจะลดลงโดยการชำระเงินจำนองของคุณ เมื่อคุณมีหลักประกันหรือส่วนของทรัพย์สินในทรัพย์สินชิ้นแรกเพียงพอแล้ว คุณสามารถรีไฟแนนซ์จำนองและใช้ส่วนนี้ในทรัพย์สินที่มีอยู่และมูลค่าของทรัพย์สินใหม่ที่คุณต้องการซื้อเพื่อกู้ยืมโดยทั่วไป 100% ของมูลค่า ของทรัพย์สินใหม่บวกต้นทุนการปิดบัญชี ตราบใดที่ LVR ของเงินกู้ยืมทั้งหมดเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินทั้งสองแห่งยังคงอยู่ที่หรือต่ำกว่า 80% สิ่งนี้ควรจะทำได้ คุณสามารถทำได้สองวิธี ประการแรก คุณสามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรกและกู้ LVR ได้สูงสุด 80% อีกครั้ง และใช้เงินเพิ่มเติมนี้เป็นค่ามัดจำและค่าปิดบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สอง ซึ่งคุณจะได้รับการจำนองครั้งที่สอง วิธีที่สองคือการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหนึ่งแห่งในทรัพย์สินสองแห่ง วิธีแรกเป็นที่ต้องการเนื่องจากการจำนองและทรัพย์สินของคุณถูกแยกออกจากกัน ดังนั้นหากมีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้นคุณไม่จำเป็นต้องขายทุกอย่างพร้อมกัน กระบวนการนี้อาจค่อนข้างช้าในตอนเริ่มต้น เนื่องจากคุณอาจต้องรอสองสามปีเพื่อสร้างความเท่าเทียมในทรัพย์สินหนึ่งๆ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณอาศัยอยู่ในนั้น) แต่เมื่อคุณสะสมอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเรื่อย ๆ มันจะง่ายและรวดเร็วขึ้นเนื่องจาก Equity ของคุณจะเพิ่มขึ้นเร็วขึ้นโดยที่ผู้เช่าจ่ายส่วนที่ดีของค่าใช้จ่ายของคุณหากไม่ใช่ทั้งหมด (หากคุณมีเป้าหมายในเชิงบวก) แน่นอนว่าคุณต้องระมัดระวังหากราคาอสังหาริมทรัพย์ตกลง (เนื่องจากอาจทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของคุณลดลงอย่างมาก และเพิ่ม LVR หรือ LVR โดยรวมของคุณในแต่ละอสังหาริมทรัพย์) และมีเครือข่ายความปลอดภัย ตัวอย่างเช่น ฉันพยายามรักษาระดับ LVR ไว้ที่ 60% หรือต่ำกว่า ซึ่งปัจจุบันต่ำกว่า 50%