ส่วนของบ้านเติบโตด้วยการลงทุนที่ใส่เข้าไปในบ้านหรือไม่?
กล่าวโดยย่อ สถานการณ์ของคุณอาจใช้การได้ในทางทฤษฎี แต่ไม่สมจริง... โดยทั่วไป คุณสามารถยืมได้มากถึง 1 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยปกติจะอยู่ที่ 80-90% แม้ว่าจะแตกต่างกันไปตามปัจจัยหลายประการ ดังนั้น หากทรัพย์สินของคุณมีมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ ในทางทฤษฎี คุณสามารถยืมเงินได้ทั้งหมด 80-90,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ดังนั้นจำนวนเงินที่คุณจะได้รับ ณ เวลาใดเวลาหนึ่งขึ้นอยู่กับมูลค่าปัจจุบันเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้ วิธีง่ายๆ ในการทำ ballpark คือการใช้สูตรนี้: (CurrentValue * PercentageAllowed) - CurrentMortgageBalance = EquityAvailable หากทุนที่มีอยู่ของคุณอนุญาตให้คุณยืมสิ่งที่คุณต้องการ และจากนั้นคุณนำไปใช้กับการเพิ่ม/ปรับปรุง มูลค่าทรัพย์สินพื้นฐานของคุณ (หวังว่าจะ) เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม อย่างที่คนอื่นๆ กล่าวถึง คุณแทบไม่ได้รับการเพิ่มมูลค่าที่ใกล้เคียงกับสิ่งที่คุณใส่ลงไปในการปรับปรุง และไม่ใช่เรื่องแปลกที่การปรับปรุงจะไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าโดยรวม เพียงเพราะคุณชอบบางอย่างเกี่ยวกับการปรับปรุงของคุณไม่ได้หมายความว่าตลาดจะเห็นด้วย เพื่อประโยชน์ในการโต้แย้ง สมมติว่าคุณพบการผสมผสานอย่างมหัศจรรย์ของการปรับปรุงที่เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับต้นทุน หากความสำเร็จดังกล่าวสำเร็จ การปรับปรุง 40,000 ดอลลาร์ของคุณในทรัพย์สิน 100,000 ดอลลาร์จะหมายความว่าตอนนี้มีมูลค่า 140,000 ดอลลาร์ ให้เรากำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าเงินกู้ 40,000 ดอลลาร์ของคุณเพื่อเป็นทุนในการปรับปรุงทำให้คุณมีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า 90% ดังนั้นก่อนที่จะเริ่มการปรับปรุง คุณค้างชำระ $90,000 จากทรัพย์สิน $100,000 หลังจากทำงานเสร็จ คุณจะเป็นหนี้ 90,000 ดอลลาร์สำหรับทรัพย์สินที่ตอนนี้กลายเป็น 140,000 ดอลลาร์ ทำให้คุณมีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าประมาณ 64% หมายความว่า ในทางทฤษฎีแล้วคุณมีส่วนได้ส่วนเสีย 26% ที่พร้อมให้ยืมเพื่อกลับไปสู่ระดับ 90% หรือประมาณ 36,000 ดอลลาร์ โปรดทราบว่านี่น้อยกว่าการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน 10% หมายความว่าคุณอยู่ในขอบเขตของผลตอบแทนที่ลดลง และการวนซ้ำแต่ละครั้งผ่านกระบวนการนี้จะทำให้คุณมีเงินทุนหมุนเวียนน้อยลง ภาพรวมที่แท้จริงเป็นจำนวนเงินที่แย่กว่าที่สรุปไว้ในสถานการณ์สมมติข้างต้น เนื่องจากเรายังไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนหรือคะแนนเครดิตของคุณที่ลดลงซึ่งอาจมาพร้อมกับรูปแบบดังกล่าว ทุกครั้งที่คุณกลับไปที่ธนาคารเพื่อขอเงินเพิ่ม พวกเขาจะเรียกเก็บเงินจากคุณสำหรับการประเมินใหม่และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ทั้งหมดที่ออกมาเมื่อปิดบัญชี นอกจากนี้ ทุกครั้งที่คุณขอเงินเพิ่ม พวกเขาจะรีรันเครดิตของคุณ และเห็นการสอบถามเพิ่มเติมและหนี้ที่เกี่ยวข้องกองซ้อนกัน ซึ่งจะทำให้คะแนนของคุณลดลง ซึ่งทำให้ธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและ/หรือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้น ... นอกจากนี้ เมื่อธนาคารให้กู้ยืมกับทรัพย์สินที่มีหลักประกันหนี้อื่นอยู่แล้ว พวกเขามักจะวางตัวที่หลังบรรทัดในแง่ของการอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินในกรณีที่ผิดนัด จากประสบการณ์ของฉัน มันหายากมากที่จะหาผู้ให้กู้ที่เต็มใจให้ตัวเองอยู่ในลำดับที่สาม น้อยกว่ามากหากอยู่ไกลออกไป โดยทั่วไปหากคุณจะขอสินเชื่อดังกล่าว ธนาคารจะยืนยันว่าได้ชำระภาระผูกพันก่อนหน้านี้ก่อนที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับคุณ หมายความว่าธนาคารที่คุณขอเงิน 36,000 ดอลลาร์ที่ระบุไว้ข้างต้นน่าจะตอบกลับโดยบอกว่าพวกเขาจะให้ยืมเงินคุณ 70,000 ดอลลาร์ โดยมีเงื่อนไขว่า 40,000 ดอลลาร์จากจำนวนนี้จะไปชำระโดยตรงจากรายการทุนก่อนหน้า