 คอนโด โรงแรม มีผลอย่างไรต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน?
ฉันเห็นด้วยกับ Joe Taxpayer ว่าขาดรายละเอียดจำนวนมากในการประเมินว่าเป็นการลงทุนจริงๆ...สำหรับบริบท ฉันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสองสามแห่ง รวมถึงคอมเพล็กซ์อพาร์ทเมนท์ 'ขนาดเล็ก' 10+ ยูนิต คำตอบของฉันอาจมากกว่าที่คุณต้องการจริงๆ (มันกลายเป็น Real Estate Investing 101) แต่เพื่อความเป็นธรรม คุณกำลังถามคำถามที่แตกต่างกัน 3 ข้อที่นี่: บรรทัดแรกของคุณถามว่า "การพัฒนาคอนโด/โรงแรมมีประสิทธิภาพเพียงใด การลงทุน?” คำตอบคือ... บางครั้งมาก นี่เป็นวิธีสำหรับคุณซึ่งเป็นนักลงทุนในการได้รับค่าเช่าต่อตารางฟุตที่สูงขึ้นในฐานะเจ้าของ และเพื่อให้โรงแรมจำกัดความเสี่ยงและเข้าถึงเงินทุนในการพัฒนาเพิ่มเติม จากคำอธิบายของคุณ ดูเหมือนว่าบริษัทนี้กำลังลดค่าเช่าลงอย่างมาก ฉันไม่รู้จักกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นี้โดยเฉพาะ แต่ฉันสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวแก่คุณได้... ตัวเลขนั้นเหมือนกันในหัวใจ คำถามอีกสองข้อที่คุณบอกเป็นนัยคือ "การพัฒนาคอนโด/โรงแรมนี้มีประสิทธิภาพเพียงใด" และ "คุณควรซื้อหรือไม่" หากคุณมีเงินทุนและปัจจัยทางการเงินที่จะพิจารณาเรื่องนี้อย่างตรงไปตรงมา ฉันแน่ใจว่าคุณไม่จำเป็นต้องถือมือของคุณเพื่อรับคำเตือนข้อดี/ข้อเสียของคำถามสุดท้าย แต่ผมขอให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และคำถามอื่นๆ อีกสองสามข้อที่คุณอาจถามตัวเองก่อนที่จะตัดสินใจซื้อหรืออาจลงทุนในที่อื่น ด้านการเงินของอสังหาริมทรัพย์อาจเรียบง่ายหรือซับซ้อนก็ได้ ดูเหมือนว่าคุณจะเริ่มต้นประเมินได้ดี แต่นี่คือสิ่งที่ฉันจะทำ: เริ่มต้นด้วยการหารายได้ที่คุณจะ 'เห็น' จริงๆ: รายได้รวมที่เป็นไปได้: 365 วัน x ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับห้อง = GPI (ลบ) อัตราว่าง ... คุณจะต้องคิดให้ออกว่า... คุณจะคำนวณตามจริงเป็น (อัตราว่าง %) x GPI (เท่ากับ) รายได้ที่มีศักยภาพที่แท้จริง = EPI แล้วหาจำนวนเงินที่คุณจะลงกระเป๋าเมื่อสิ้นสุด วันเป็นรายได้จากการดำเนินงาน: ใช้ EPI (ลบ) ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ... ค่าสาธารณูปโภค ... การบำรุงรักษา ... HOA ... การตลาด ถ้าคุณทำเอง (ลบ) ค่าใช้จ่ายในการจัดการ ... 40% ของ EPI ... ใดๆ 'ค่าธรรมเนียม' อื่น ๆ อาจเรียกเก็บหากคุณจัดการด้วยตนเอง ... ช่วยภาษีพิเศษ? (ลบ) บริการหนี้ ... การชำระเงินจำนอง ... รวมประกัน (ทรัพย์สิน PMI ฯลฯ) == รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ตอนนี้ NOI (ลบ) ภาษี == รายได้สุทธิ รายได้สุทธิ (บวกกลับ) ค่าเสื่อมราคา (บวกกลับ ) บางครั้ง ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย == กระแสเงินสดหลังหักภาษี มีตัวเลข "กุ๊กกิ๊ก" สองตัวที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถจ่ายออกได้ หนึ่งคือ NOI และอีกอันคือ Cap Rate เพื่อให้คำตอบว่า "การพัฒนานี้มีประสิทธิภาพเพียงใด" คุณจะต้องเรียกใช้ตัวเลขด้วยตัวคุณเองและตัดสินใจ NOI จะอิงตามสมมติฐานที่คุณเลือกสำหรับอัตราว่าง รายได้จริงจากการจองห้องพักในโรงแรม ฯลฯ แต่จะแสดงให้คุณเห็นว่าคุณควรนำเงินเข้าก่อนหักภาษีในแต่ละปีเป็นจำนวนเท่าใด หากคุณนำ NOI หารด้วยราคาที่ขอหน่วยของคุณ (แล้วคูณด้วย 100) คุณจะได้รับ "อัตราสูงสุด" นี่คืออัตราผลตอบแทนคร่าวๆ ที่คุณคาดหวังได้สำหรับยูนิตของคุณ... หากคุณซื้อเข้ามา หากคุณกลับมาแล้วพูดว่า "ฉันพบว่ามันมีอัตราสูงสุด XX%" เราจะไม่เป็นเช่นนั้นจริงๆ มีคุณสมบัติที่จะช่วยคุณได้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนขนาดใหญ่ที่จัดตั้งขึ้นอย่างดี (เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ฯลฯ) สามารถมีอัตราขั้นต่ำเพียง 3-5 แคป และสูงถึง 10-12 อสังหาฯ ยิ่งเสี่ยงมาก ผลตอบแทนก็ควรจะสูงตามไปด้วย แต่ถ้าเป็นสิ่งที่คุณชอบ และโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทน 6% รู้สึกว่าใช่ นั่นเป็นทางเลือกของคุณ หรือถ้าคุณมีบางอย่าง เช่น อัตราสูงสุด 15%... นั่นไม่จำเป็นว่าจะต้องโดดเด่นเนื่องจากระดับความเสี่ยง (ตำแหน่งงานว่างที่ไม่แน่นอน) ที่เกี่ยวข้องกับโรงแรม คำถามอื่นๆ ที่คุณควรถามตัวเอง ได้แก่ มีการแข่งขันมากน้อยเพียงใดในพื้นที่สำหรับที่พักระยะสั้น สิ่งนี้อาจทำให้ตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้นหรือลดลง... และค่าเช่าเพิ่มขึ้นหรือลดลงเช่นกัน 'ของเหลว' ทรัพย์สิน (ห้อง) จะเป็นทรัพย์สินได้อย่างไร? หากคุณสามารถคุ้มทุนจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้ ก็อาจถือว่าเหมาะสมสำหรับการลงทุน หากคุณคิดว่ามันอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และคุณจะสามารถขายห้องชุดนั้นให้กับคนอื่นได้ บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้มีประสบการณ์มากแค่ไหน... (ก) โดยทั่วไป (ข) บริหารโรงแรม และ (ค) บริหารโครงการคอนโด-โรงแรมประเภทนี้ร่วมกัน ฉันสนใจเป็นพิเศษว่าคุณจะได้รับอะไรตอบแทนจากการจ่ายเงิน 40% ของการจองทุกรายการ ฤดูกาล? สิ่งนี้จะเล่นกับคำถามของผู้เสียภาษี Joe เกี่ยวกับอัตราตำแหน่งว่าง โปรไฟล์ของคุณบอกว่าคุณมาจาก TX... ซึ่งบอกเป็นนัยว่าคุณอาจไม่ได้ดูคอนโดบนลานสกีหรืออะไรก็ตาม แต่ถ้าคุณกำลังมองหาสถานที่ที่เป็นจุดหมายปลายทางในฤดูใบไม้ผลิ คุณอาจยังมี ช่วงไฮโอที่ยอดเยี่ยมในช่วงเดือนมีนาคม/เมษายน/พฤษภาคม/มิถุนายน แต่เกือบจะว่างเปล่าในช่วงเดือนตุลาคม/พฤศจิกายน/ธันวาคม ฉันหวังว่าจะช่วยได้ มีพื้นที่มากมายที่จะสร้างแบบจำลองที่ "แน่นอน" มากขึ้นว่ากระแสเงินสดของคุณอาจมีลักษณะอย่างไร แต่นั่นจะขึ้นอยู่กับสมมติฐานและการวิจัยที่คุณอาจไม่ได้ทำในเวลานี้