 ฉันควรซื้อบ้านหรือไม่เพราะอัตราการจำนองต่ำ
มีความสัมพันธ์กันอย่างมากระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและอัตราการจำนอง ดังนั้น อย่าถือว่าอัตราจำนองต่ำหมายความว่าคุณจะมีฐานะการเงินดีขึ้นหากคุณซื้อตอนนี้ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์ผกผันกับอัตราจำนอง นี่ไม่ใช่ความสัมพันธ์ที่ใหญ่โต - ค่า R-squared ต่ำกว่า 20% เล็กน้อยที่ล่าช้า 1.5-2 ปี - แต่มีการเชื่อมต่อที่สำคัญที่นั่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุค 10%+ นั้น (ดูแผนภูมิท้ายโพสต์เพื่อดูรายละเอียด) ในปี 2522-2525 การเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมากซึ่งสอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยที่สูง มีปัจจัยสำคัญประการที่สองซึ่งน่าจะสำคัญกว่ามาก: เหตุใดอัตราดอกเบี้ยจึงอยู่ที่ 10% อัตราดอกเบี้ยส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นไปตามอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง (อัตราที่ธนาคารกลางสหรัฐให้กู้ยืมแก่ธนาคาร) อัตรานั้นถูกกำหนดให้สูงขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียว: เพื่อต่อสู้กับอัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหมายถึงการกู้ยืมที่น้อยลง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ช้าลง และที่สำคัญที่สุดคือปริมาณเงินที่เพิ่มขึ้นช้าลง ซึ่งทั้งหมดนี้ร่วมกันเพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อ อัตรา 10% (และสูงกว่านั้น!) ที่คุณเคยได้ยินมา? พวกเขาอยู่ในยุค 70 และต้นยุค 80 ใครจำปี Jimmy Carter ได้บ้าง? อัตราเงินเฟ้อในช่วงปี 2522 ถึง 2524 เฉลี่ยมากกว่า 10% อัตราเงินเฟ้อในทศวรรษที่ 70 ตั้งแต่ปี 2516 ถึง 2525 เฉลี่ยเกือบ 9% ต่อปี นั่นหมายความว่าเงินดอลลาร์ของคุณในปีนี้มีค่าเพียง $0.90 ในปีหน้า ซึ่งหมายถึงต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นอกเหนือจากการรักษาอัตราเงินเฟ้อแล้ว เฟดยังใช้อัตราดังกล่าวเป็นแครอท/แท่งเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐฯ พวกเขาไม่ได้เก่งขนาดนั้นในทศวรรษที่ 70 พวกเขาอ่านตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจผิดพลาดในช่วงปลายทศวรรษ 1970 อย่างมาก โดยลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างมากในปี 1975-1977 (จาก ~12% เป็น ~5%) สิ่งนี้นำไปสู่อัตราเงินเฟ้อเลขสองหลักอย่างมากในช่วงปี พ.ศ. 2522-2524 ทำให้ต้องเพิ่มอัตราเป็นระดับทางดาราศาสตร์ - เกือบ 20% เมื่อถึงจุดหนึ่ง ใช่ ฉันหวังว่าจะไม่มีใครซื้อบ้านโดยจำนองอัตราคงที่ระหว่างปี 2522-2524 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เฟดมีความระมัดระวังมากขึ้น อลัน กรีนสแปนเป็นผู้รับผิดชอบส่วนใหญ่ในการเปลี่ยนแปลงนโยบาย ซึ่งดูเหมือนว่าจะได้ผลค่อนข้างดีตั้งแต่กลางทศวรรษ 1980 จนถึงปัจจุบัน (แม้ว่าเขาจะห่างหายจากตำแหน่งในคณะกรรมการเฟดไปนานแล้วก็ตาม) แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญในทั้งสองทิศทาง แต่อัตราเงินเฟ้อส่วนใหญ่ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมตั้งแต่นั้นมา และตั้งแต่ปี 1991 เป็นต้นมาก็ค่อนข้างคงที่ประมาณ 6% หรือน้อยกว่านั้น อัตราปัจจุบัน (ประมาณ 0%) ไม่น่าจะคงอยู่ตลอดไป - ซึ่งจะนำไปสู่อัตราเงินเฟ้อขนาดใหญ่ในที่สุด - แต่ก็มีเหตุผลที่จะกล่าวว่าระยะเวลาที่ยืดเยื้อมากกว่า 10% ไม่น่าเป็นไปได้ในระยะกลาง นอกจากนี้ หากอัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้น (รวมถึงอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วย) เงินเดือนก็จะพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน ไม่เร็วเท่าอัตราเงินเฟ้อ อันที่จริง นั่นเป็นเหตุผลหลักที่อัตราเงินเฟ้อเชิงบวกเล็กน้อยประมาณ 2-3% มีความสำคัญ เพื่อให้ค่าจ้างเติบโตช้าลงสำหรับผู้ปฏิบัติงานที่ยากจน แต่ถึงกระนั้น เมื่ออัตราเงินเฟ้อ 10% ค่าจ้างเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น ในจังหวะที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้น คุณจะสามารถซื้อบ้านได้มากขึ้น หรืออาจเป็นความคิดที่ดีกว่า ประหยัดเงินมากขึ้นสำหรับบ้านที่คุณจะสามารถซื้อได้ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าเมื่ออัตราค่าห้องพักลดลง ท้ายที่สุดแล้ว คำแนะนำคือ อย่ากังวลมากเกินไปเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ซื้อบ้านเมื่อคุณพร้อม และซื้อบ้านที่คุณพร้อมอยู่ อัตราดอกเบี้ยอาจสูงขึ้น แต่ถ้าเป็นเช่นนั้นก็เป็นไปได้ว่าเกิดจากการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อและการเติบโตของค่าจ้าง และจะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระบบเศรษฐกิจเพื่อให้อัตราเพิ่มขึ้นเป็นระดับ 10-11% หากเป็นเช่นนั้น ราคาที่อยู่อาศัย (หรืออย่างน้อยก็มีการเติบโตของราคา) น่าจะลดลงอย่างมาก ข้อมูลอ้างอิงเพิ่มเติมบางส่วน: