 การรีไฟแนนซ์ทำงานอย่างไร?
การรีไฟแนนซ์หรือ re-fi คือเมื่อลูกหนี้ออกเงินกู้ใหม่เพื่อจุดประสงค์ที่ชัดเจนในการชำระหนี้เก่า สามารถทำได้จากหลายสาเหตุ โดยปกติแล้วเหตุผลหลักคือเงื่อนไขของเงินกู้ใหม่จะส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง การรวมหนี้ (การกู้เงินก้อนใหญ่ก้อนหนึ่งด้วยอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำเพื่อชำระหนี้ก้อนเล็กที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า เช่น หนี้บัตรเครดิต ค่ารักษาพยาบาล ฯลฯ) เป็นรูปแบบหนึ่งของการรีไฟแนนซ์ แต่คุณมักได้ยินคำว่า เมื่อพูดถึงการรีไฟแนนซ์บ้านตามตัวอย่างของคุณ เพื่อตอบคำถามของคุณ เงินส่วนใหญ่มาจากธนาคารใหม่ ธนาคารนั้นเข้าใจล่วงหน้าว่านี่คือ re-fi ไม่ใช่ "หนี้ใหม่"; เจ้าของบ้านไม่ได้ขอเงินเพิ่ม แต่เงินที่ได้รับจะนำไปชำระหนี้ที่ค้างชำระแทน ดังนั้นยอดหนี้คงค้างสุทธิจึงประมาณเท่าๆ กัน ถึงกระนั้น การ re-fi อาจเป็นเรื่องยากสำหรับเจ้าของบ้านที่จะได้รับ (อย่างน้อยก็ในเงื่อนไขที่เขายินดีรับ) ก่อนอื่น หากเจ้าของบ้านเป็นหนี้มากกว่ามูลค่าบ้าน re-fi อาจไม่ครอบคลุมเงินต้นเต็มจำนวนของเงินกู้ที่มีอยู่ ธนาคารอาจปฏิเสธเจ้าของบ้านทันทีเนื่องจากไม่น่าเชื่อถือ (บ้านใหม่เป็นเรื่องใหญ่สำหรับคะแนนเครดิตของคุณ เชื่อฉัน) หรือตลาดและเครดิตของเจ้าของบ้านอาจขัดขวางไม่ให้ธนาคารเสนอเงื่อนไขเงินกู้ที่คุ้มค่ากับเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านมักจะต้องจ่ายเงินสดล่วงหน้าสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดการจำนองใหม่นี้ ซึ่งเป็นเงินที่เจ้าของบ้านหวังว่าจะได้รับคืนในดอกเบี้ยที่ลดลง อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านอาจไม่ได้คืนค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีทั้งหมดเป็นเวลาหลายปีหรือตลอดไป เพื่อตอบคำถามว่าเหตุใดธนาคารจึงทำเช่นนี้ มีเหตุผลหลายประการ: ธนาคารที่ให้บริการ re-fi มักจะไม่ใช่ธนาคารที่ได้รับการชำระเงินสำหรับการจำนองในปัจจุบัน ธนาคารใหม่นี้ต้องการนำธุรกิจของคุณออกจากธนาคารปัจจุบันของคุณ และรับดอกเบี้ยจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับอายุเงินกู้ที่เหลืออยู่ หากคุณเคยเห็นเอกสารสรุปการจำนอง ดอกเบี้ยที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้ 30 ปีสามารถเท่ากับเงินต้นได้อย่างง่ายดาย และมักจะมากกว่าสองเท่าหรือสามเท่าของจำนวนเงินที่ยืมมา นั่นเป็นสิ่งที่น่าสนใจสำหรับธนาคารคู่แข่ง เพื่อประโยชน์สูงสุดของธนาคารปัจจุบันของคุณที่จะพยายามรักษาธุรกิจของคุณไว้หากพวกเขารู้ว่าคุณกำลังซื้อ re-fi แม้ว่านั่นจะหมายถึงการเสนอเงื่อนไขที่ดีกว่าสำหรับเงินกู้ที่คุณมีอยู่ บ่อยครั้ง ธนาคารมักจะ "ตกเป็นเหยื่อ" ต่อนักลงทุนของตนเองสำหรับเงินที่พวกเขาให้คุณยืม และหากคุณชำระคืนก่อนกำหนดโดยไม่มีค่าปรับใดๆ ธนาคารก็จะไม่มีดอกเบี้ยจ่ายให้กับคุณอีกต่อไป และมักจะไม่สามารถ ชำระก่อนกำหนด (พันธบัตรซึ่งเป็นหุ้นของหนี้องค์กรไม่ได้ผลอย่างนั้น) ตัวเลือกที่ดีกว่าคือให้การชำระเงินตามกำหนดเวลาเหล่านั้นมาถึงพวกเขา แม้ว่าพวกเขาจะสูญเสียอันดับต้น ๆ ไปเล็กน้อยก็ตาม บ่อยครั้งหากเจ้าของบ้านทำงานกับธนาคารปัจจุบันเพื่อชำระเงินที่ต่ำกว่า จะไม่มีการสร้างเงินกู้ใหม่ แต่เงื่อนไขของเงินกู้ปัจจุบันจะได้รับการเจรจาใหม่ สิ่งนี้เรียกว่า "การปรับเปลี่ยนเงินกู้" (โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรัฐบาลต้องการให้ธนาคารนั่งลงที่โต๊ะเจรจาต่อรอง) หรือในบางกรณีเป็น "การปรับปรุงประสิทธิภาพ" (หากธนาคารและผู้กู้ประชุมกันในสถานการณ์ที่เป็นมิตรมากขึ้นโดยที่รัฐบาลไม่ได้บังคับ อย่างใดอย่างหนึ่งที่จะอยู่ที่นั่น) ในอดีต ความคิดที่จะให้เจ้าของบ้านหยุดภาระผูกพันตามสัญญาจะเป็นเรื่องตลกสำหรับธนาคาร อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การคุกคามจากการยึดสังหาริมทรัพย์ (อาวุธหลักของธนาคาร) ไม่ได้มีรูปแบบเหมือนที่เคยเป็นมา บางคนที่ต้องจ่ายเงินอย่างสิ้นเปลืองงบประมาณถึง 30 ปี ในบ้านที่จะไม่คุ้มกับที่เขาจ่ายไปอีกแล้ว จะมองการยึดสังหาริมทรัพย์และแม้แต่การล้มละลายเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะในทางทฤษฎีแล้วทุกอย่างจบสิ้นภายใน 7-10 ปีเท่านั้น ปี. เนื่องจากรัฐบาลมีส่วนได้เสียในการรักษาผู้คนให้อยู่ในบ้านของตน จ่ายเงินเท่าที่ทำได้ เพื่อรักษาระดับความเชื่อมั่นในระบบการเงินทั้งหมด การปรับเปลี่ยนสินเชื่อจึงกลายเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้น และธนาคารมักจะเป็นมิตร พบอย่างรวดเร็วว่าพวกเขาไม่ได้เข้าใกล้ราคาซื้อสำหรับ "ทรัพย์สินที่เป็นพิษ" เหล่านี้ บางครั้ง re-fi จริง ๆ แล้วส่งผลให้ APR สูงขึ้น แต่ก็ยังเป็นข้อตกลงที่ดีกว่าสำหรับเจ้าของบ้าน เพราะเงินกู้ไม่มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าประกันจำนอง ซึ่งจำเป็นโดย FDIC เพื่อปกป้องธนาคารในกรณีที่คุณผิดนัด) เจ้าของบ้านจ่ายน้อยลง ธนาคารได้มากขึ้น ทุกคนมีความสุข (รวมถึงผู้ค้ำประกันด้วย พวกเขาไม่ต้องการค้ำประกันสินเชื่อที่ต้องใช้ PMI ในตอนแรกเพราะมันเป็นความเสี่ยงที่สำคัญ) รัฐบาลสหรัฐใช้จ่ายเงินจำนวนมากและสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อสถาบันที่ประกัน FDIC (รวมถึงผู้ให้กู้จำนองแทบทั้งหมด) เพื่อตัดค่าเฉลี่ยของ Joe ธนาคารได้รับการลดหย่อนภาษีเมื่อพวกเขาทำการปรับเปลี่ยนเงินกู้ การซื้อแพ็คเกจพันธบัตรที่มีความเสี่ยงของเฟดได้รับการสนับสนุนโดยการจำนองที่มีปัญหาและเจ้าของบ้านไม่ได้เดินออกไปอย่างสมบูรณ์พวกเขากำลังเจรจาต่อรองการจำนองโดยตรง ทั้งหมดนี้อาจส่งผลให้เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับผู้ถือภาระผูกพันที่เต็มใจที่จะทำงานร่วมกับพวกเขา หากพวกเขาได้ระงับการสิ้นสุดของสัญญาจนถึงปัจจุบัน