 คาดว่าจะย้ายในห้าปี จะล็อกอัตราจำนองได้อย่างไร?
ขั้นแรกให้พิจารณากรณีพื้นฐานของสิ่งที่คุณถาม: คุณคาดว่าจะมีภาระผูกพันในอนาคตในการชำระดอกเบี้ย และคุณกังวลว่าอัตราเมื่อคุณชำระจะสูงกว่าอัตราในปัจจุบัน ในกรณีที่ง่ายที่สุด คุณสามารถป้องกันความเสี่ยงนั้นในทางทฤษฎีได้โดยการซื้อสินทรัพย์ที่จ่ายอัตราดอกเบี้ยในตลาด เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนของคุณเพิ่มขึ้น ผลตอบแทนจากสินทรัพย์นี้ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน สิ่งนี้จะช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย แน่นอนว่ามีปัญหาสองประการด้วยวิธีแก้ปัญหาง่ายๆ นี้: (1) เหตุผลที่คุณคาดว่าจะต้องจ่ายดอกเบี้ย เป็นเพราะคุณต้องการ/ต้องการใช้หนี้เพื่อซื้อบ้านของคุณ เพื่อชดเชยความเสี่ยงนี้อย่างเต็มที่โดยการนำเงินทั้งหมดของคุณไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยในตลาด จะเหมือนกับการซื้อบ้านด้วยเงินสด (2) ระยะเวลาของการไหลออกในอนาคตนั้นค่อนข้างพิเศษ: คุณจะถูกล็อคในอัตราใน 5 ปี ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดการชำระเงินสำหรับ 5 ปีหลังจากนั้น ดังนั้น เว้นแต่คุณจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้ดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาในอนาคตนั้น คุณจะไม่ได้รับผลประโยชน์ทันที คุณไม่จำเป็นต้อง / ต้องการซื้อสินทรัพย์นั้นในวันนี้ เนื่องจากอัตราตั้งแต่วันนี้ถึงปี 2022 นั้นไม่เกี่ยวข้องกับคุณเป็นส่วนใหญ่ - คุณต้องการบางสิ่งที่ตรงข้ามกับอัตราดอกเบี้ยจำนองในปัจจุบันในปี 2022 อย่างแน่นอน ดังนั้น ในกรณีเฉพาะของคุณ ในทางทฤษฎีแล้ว คุณอาจพิจารณาวิธีแก้ปัญหาต่อไปนี้: คุณสามารถชอร์ตพันธบัตรคูปอง ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีอายุ 10 ปีนับจากวันนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น มูลค่าของพันธบัตรคูปอง [สำหรับอายุคงเหลือ 5 ปี] ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยโดยนัยที่กำหนดไว้ในวันนี้จะลดลง เนื่องจากคุณจะต้องชอร์ตสินทรัพย์ที่มีมูลค่าลดลง คุณจึงจะได้รับกำไร จากนั้นคุณสามารถปิดสถานะขายเมื่อคุณซื้อบ้านได้ภายใน 5 ปี ในทางทฤษฎี ผลกำไรของคุณในช่วงเวลานั้นจะเท่ากับมูลค่าปัจจุบันของส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยระหว่างอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำในวันนี้กับอัตราดอกเบี้ยที่สูงในวันพรุ่งนี้ มีวิธีต่างๆ ในทางกลไกเพื่อให้บรรลุตามที่ฉันกล่าวถึงข้างต้น (เช่น การซื้อสัญญาอนุพันธ์ล่วงหน้าตามอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น) แต่ทุกวิธีจะมีข้อแม้ที่สำคัญบางประการ: (1) สิ่งเหล่านี้จะไม่ป้องกันความเสี่ยงที่สมบูรณ์แบบสำหรับอัตราจำนองของคุณ เว้นแต่ว่าผลิตภัณฑ์นั้นเกี่ยวข้องโดยตรงกับอัตราการจำนอง อัตราดอกเบี้ยทั่วไปจะเป็นตัวกำหนดอัตราการจำนองเท่านั้น (2) มีความเสี่ยงเพิ่มเติมในการดำรงตำแหน่งประเภทนี้ การเปิดตำแหน่งสั้น / ซื้อขายโดยใช้มาร์จิ้น คุณต้องชำระเงินอย่างต่อเนื่องให้กับนายหน้าในกรณีที่ตำแหน่งของคุณสูญเสียเงิน ในทางทฤษฎี การขาดทุนเหล่านั้นจะถูกชดเชยด้วยกำไรโดยธรรมชาติในอนาคต หากอัตราการจำนองยังคงต่ำ/ลดลง แต่การชดเชยนั้นไม่ได้อยู่ในแผนของคุณเป็นเวลา 5 ปี (3) ระยะเวลา 5 ปีอาจนานเกินไปสำหรับคุณที่จะกำหนดเวลาครบกำหนดของตำแหน่ง 'ป้องกันความเสี่ยง' ของคุณได้อย่างแม่นยำ หากคุณย้ายไปใน 7 ปี การเปลี่ยนแปลงของอัตราระหว่างปี 2565-2567 อาจหมายความว่าคุณสูญเสียทั้งตำแหน่ง 'ป้องกันความเสี่ยง' และอัตราการจำนองของคุณ (4) การเข้ารับตำแหน่งเช่นนี้จะทำให้ทุนของคุณผูกมัด - อาจเป็นเพราะคุณกำลังซื้อสินทรัพย์โดยตรงที่คุณเชื่อว่าจะชดเชยกับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หรือเพราะคุณกำลังใช้บัญชีมาร์จิ้นสำหรับสถานะชอร์ต (ป้องกันไม่ให้คุณใช้ บัญชีมาร์จิ้นสำหรับการลงทุนอื่นๆ ในขอบเขตที่คุณ 'สูงสุด' ขีดจำกัดมาร์จิ้นของคุณ) ฉันสงสัยว่าโซลูชันใดต่อไปนี้จะเป็นที่ต้องการสำหรับบุคคลที่ต้องการลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากมีความเสี่ยงเพิ่มเติมที่จะสร้างขึ้น แต่อาจช่วยให้คุณเห็นแนวคิดนี้ในอีกแง่มุมหนึ่ง