 ทำไมธนาคารจะให้กู้แค่ 80% ของมูลค่าบ้านที่เราผ่อนทั้งหมด?
เพื่อเสริมคำตอบที่มีอยู่: ราคาประเมินไม่จำเป็นต้องแสดงถึงจำนวนเงินสุทธิที่ธนาคารสามารถเรียกคืนได้ด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์ ลองดูจากมุมมองของธนาคาร สมมติว่าประเมินราคาทรัพย์สินที่ 200,000 ดอลลาร์ และพวกเขาทำในสิ่งที่คุณต้องการ: ให้คุณยืมเงิน 200,000 ดอลลาร์โดยมีทรัพย์สินเป็นหลักประกัน สมมติว่าหลังจากนั้นไม่นาน คุณเลิกจ่ายจำนองและพวกเขาต้องยึดสังหาริมทรัพย์ ธนาคารสามารถคืนเงิน 200,000 เหรียญได้หรือไม่? การประเมินเป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น ไม่มีใครสามารถคาดเดาได้อย่างสมบูรณ์ว่าทรัพย์สินจะขายได้เท่าไร บางทีผู้ประเมินอาจพลาดสิ่งสำคัญไป และทรัพย์สินจะได้เงินเพียง 180,000 ดอลลาร์เท่านั้น แม้ว่าการประเมินจะแม่นยำเมื่อทำการประเมิน แต่มูลค่าทรัพย์สินอาจลดลงในระหว่างนี้ บางทีวิกฤตเศรษฐกิจอย่างฉับพลันอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงทั่วทั้งกระดาน บางทีอัตราดอกเบี้ยอาจพุ่งสูงขึ้น บางทีเคาน์ตีอาจเปลี่ยนระเบียบการแบ่งเขตเพื่อหาจุดทิ้งขยะพิษข้างที่พัก ในกรณีใดๆ เหล่านี้ ทรัพย์สินอาจดึงกลับมาได้ต่ำกว่า 200,000 ดอลลาร์อีกครั้ง บางทีสภาพของทรัพย์สินอาจเปลี่ยนไป บางทีคุณทำสถานที่นั้นทิ้งขยะและจะต้องใช้เงิน 30,000 ดอลลาร์เพื่อทำความสะอาด (ผู้คนมีแนวโน้มที่จะทำสิ่งนั้นเมื่อพวกเขาถูกยึด) หากธนาคารต้องการได้มูลค่าตลาดเต็มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายตามปกติในการขายอสังหาริมทรัพย์: การจ่ายค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์, การทาสี, การเช่า เฟอร์นิเจอร์เวทีทรัพย์สินและอื่น ๆ ซึ่งจะกินเข้าไปในจำนวนเงินสุทธิที่พวกเขาได้รับจากการขาย อาจต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่ง (อาจเป็นเดือน) ในการขายอสังหาริมทรัพย์ได้เต็มมูลค่าตลาด ในช่วงเวลานี้ ธนาคารจะออก $200,000 นั่นคือเงินที่พวกเขาอยากจะให้คนอื่นยืมโดยคิดดอกเบี้ย ดังนั้นนี่จึงหมายถึงการสูญเสียรายได้ การบังคับจำนองมีขั้นตอนค่อนข้างซับซ้อน ธนาคารต้องจ่ายพนักงานรวมถึงทนายความเป็นเวลาหลายชั่วโมงเพื่อให้การยึดสังหาริมทรัพย์เสร็จสิ้น จะมีค่าธรรมเนียมการยื่นศาลและอื่นๆ หากคุณปฏิเสธที่จะออก พวกเขาอาจต้องขอให้นายอำเภอขับไล่คุณ ซึ่งมีค่าธรรมเนียมเช่นกัน หากคุณต่อสู้กับการยึดสังหาริมทรัพย์ นั่นจะทำให้ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายเพิ่มมากขึ้น สิ่งนี้ก็กินรายได้สุทธิจากการขายเช่นกัน ดังนั้นหากธนาคารให้ยืมเงินคุณเต็มจำนวน 200,000 ดอลลาร์ พวกเขามีความเสี่ยงอย่างมากที่จะไม่ได้รับเงินคืนทั้งหมดหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว คุณสามารถเข้าใจได้ว่าความเสี่ยงอาจไม่คุ้มกับดอกเบี้ยที่พวกเขาจะได้รับจากคุณสำหรับเงินพิเศษ 40,000 ดอลลาร์ ในทางกลับกัน หากพวกเขาให้ยืมคุณเพียง 80% ของราคาประเมินทรัพย์สิน (160,000 ดอลลาร์) พวกเขาจะเปลี่ยนความเสี่ยงนั้นมาให้คุณอย่างมีประสิทธิภาพ หากคุณผิดนัดเงินกู้และพวกเขายึดสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่พวกเขาต้องทำคือขายทรัพย์สินในราคา 160,000 ดอลลาร์หรือมากกว่านั้นเล็กน้อย ไม่ควรยากเกินไปแม้ว่าจะไม่ได้ทาสีใหม่หรือมีเศษขยะเล็กน้อยก็ตาม พวกเขาอาจไม่จำเป็นต้องจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์: เพียงแค่จัดการประมูลอย่างรวดเร็ว อาจเรียกนักลงทุนสองสามรายที่อาจสนใจที่จะพลิกมันก่อน ถ้าเกิดขายได้เกินเงินต้นคงค้างของเงินกู้ บวกกับต้นทุนของธนาคาร พวกเขาจะจ่ายส่วนต่างให้คุณ แต่พวกเขาไม่มีแรงจูงใจที่จะทำให้สิ่งนั้นเกิดขึ้น และทุก ๆ แรงจูงใจที่จะขายมันอย่างรวดเร็ว ดังนั้น ความแตกต่างใดๆ ระหว่างมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินและราคาขายจริง ในตอนนี้ถือเป็นการสูญเสียสำหรับคุณก่อน ไม่ใช่กับธนาคาร คุณจึงเข้าใจได้ว่าเหตุใดธนาคารจึงไม่ต้องการให้คุณกู้ยืมเงินเต็มมูลค่าของทรัพย์สิน 80% เป็นตัวเลขที่ค่อนข้างไม่มีกฎเกณฑ์ แต่ช่วยลดความเสี่ยงได้มาก