 พ่อแม่ของฉันฉ้อฉลฉันด้วยข้อตกลงนี้ที่ไม่อนุญาตให้ฉันสร้างส่วนได้ส่วนเสียในบ้านของฉันหรือไม่?
หากต้องการขยายความสิ่งที่ @fishinear และคนอื่นๆ พูด: วิธีเดียวที่จะดูก็คือผู้ปกครองได้ลงทุน เพราะผู้ปกครองจะได้รับ % ของทรัพย์สินในตอนท้าย แทนที่จะเป็นจำนวนเงินกู้เดิมพร้อมดอกเบี้ย มันคือการลงทุน ไม่ใช่การกู้ยืมเงินใดๆ วิธีหนึ่งที่จะเข้าใจสิ่งนี้คือการจินตนาการว่าหลังจาก 20 ปี ทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นสามเท่า (หรือมีมูลค่าลดลงครึ่งหนึ่ง) ผู้ปกครองมีส่วนร่วมราวกับว่าพวกเขาได้ลงทุนในความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 75% และ OP ราวกับว่าพวกเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 25% โปรดทราบว่าด้วยเงินกู้ มียอดเงินกู้ (อาจเปลี่ยนแปลงได้) คงค้าง ซึ่งสามารถชำระเพื่อสิ้นสุดเงินกู้ (เพื่อชำระคืนเงินกู้) และมีอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันซึ่งคำนวณจากยอดคงค้าง — ไม่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์นี้ ยิ่งไปกว่านั้นด้วยเงินกู้ไม่มี % ของทรัพย์สิน: แม้ว่าทรัพย์สินนั้นอาจใช้ค้ำประกันเงินกู้ได้ แต่นั่นไม่ใช่ความเป็นเจ้าของ โดยพื้นฐานแล้ว เนื่องจากสถานการณ์ไม่มีคุณสมบัติใด ๆ ของสินเชื่อเลย แต่ยังไม่มีคุณสมบัติในการลงทุน ผู้ปกครองจึงซื้อ % กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ผู้ปกครองได้ลงทุนใน 75% ของอสังหาริมทรัพย์ และ OP กำลังเช่า 75% จากพวกเขาเพื่อ: ค่าเช่าทั้งหมดที่ OP จ่ายให้กับผู้ปกครองสำหรับ 75% ของทรัพย์สินนั้น (อย่างน้อย) $1012.50/เดือน อัตราค่าเช่า $1,012.50/เดือน สำหรับ 75% ของทรัพย์สินเท่ากับราคาเช่า $1,350/เดือน สำหรับทรัพย์สินทั้งหมด ข้อตกลงนี้จะยุติธรรมสำหรับทั้งสองฝ่ายก็ต่อเมื่อมูลค่าค่าเช่าในตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินทั้งหมดอยู่ที่ 1,350 ดอลลาร์/เดือน มันไม่ยุติธรรมสำหรับ OP เมื่อมูลค่าการเช่าทรัพย์สินในตลาดยุติธรรมต่ำกว่า และไม่ยุติธรรมกับผู้ปกครองเมื่อมูลค่าการเช่าทรัพย์สินในตลาดยุติธรรมสูงกว่า แน่นอนว่ามูลค่าการเช่าในตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์นั้นแปรผันตามเวลา ดังนั้นความเป็นธรรมโดยรวมจำเป็นต้องเข้าใจมูลค่าการเช่าในช่วงเวลาหนึ่ง ฉันรู้สึกว่านี่ไม่ใช่เงินกู้จริง ๆ ถ้าฉันไม่สามารถสร้างส่วนได้เสียเพิ่มเติมในคอนโด ฉันพลาดอะไรไปรึเปล่า? ไม่ มันไม่ใช่เงินกู้ คุณและพ่อแม่ของคุณกำลังร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ คุณกำลังเช่าส่วนหนึ่งของการลงทุนจากพวกเขา สำหรับการเปรียบเทียบ ด้วยเงินกู้ คุณมีความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 100% ตั้งแต่เริ่มต้น ดังนั้นคุณซึ่งเป็นเจ้าของจะเห็นข้อดี/ข้อเสียทั้งหมดเมื่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป ไม่ว่าเงินกู้จะได้รับการชำระเงินหรือไม่ก็ตาม ผู้กู้เป็นหนี้เงินกู้ (และดอกเบี้ย) ไม่ใช่ % ของทรัพย์สิน เงินกู้อาจค้ำประกันโดยทรัพย์สิน (โดยใช้ภาระ) แต่นั่นค่อนข้างแตกต่างจากความเป็นเจ้าของ โดยปกติแล้ว เงินกู้จะมีการตั้งค่ากำหนดการชำระเงินเพื่อลดยอดเงินกู้ (อย่างสม่ำเสมอ) เมื่อเวลาผ่านไป เพื่อให้คุณชำระคืนได้ในที่สุด ด้วยเงินกู้ คุณจะได้รับส่วนของผู้ถือหุ้น % ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่คุณเป็นเจ้าของทันที ฟรี & ชัดเจน ในสองวิธี (1) โดยค่อยๆ ชำระเงินกู้เมื่อเวลาผ่านไป เพื่อให้ส่วนที่ไม่มีภาระผูกพันของทรัพย์สินเติบโตขึ้น และ (2) หากการประเมินมูลค่าของ ทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปซึ่งกำไรในส่วนของ % เป็นของคุณ (ไม่ใช่ผู้ให้กู้) อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าความเป็นเจ้าของตามกฎหมายเป็นของคุณทั้งหมด 100% ตั้งแต่เริ่มต้น พ่อแม่ของฉันฉ้อฉลฉันด้วยข้อตกลงนี้ที่ไม่อนุญาตให้ฉันสร้างส่วนได้ส่วนเสียในบ้านของฉันหรือไม่? คุณสามารถประเมินได้ว่าคุณกำลังถูกฉ้อฉลหรือไม่โดยการเปรียบเทียบอัตรา 1,350 ดอลลาร์/เดือน กับอัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้สำหรับทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป (ซึ่งจะเป็นช่วงหรือเส้นโค้ง และมีเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ (เช่น zillow.com หรือ redfin.com , อื่นๆ) เพื่อช่วยประเมินว่าค่าเช่าในตลาดยุติธรรมจะเป็นอย่างไร) มีดีลแบบนี้ด้วยเหรอ...? เงินกู้แบบตรงไปตรงมาจะทำให้ผู้กู้มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย 100% ตั้งแต่เริ่มต้น เพียงทรัพย์สินค้ำประกันเงินกู้ ในขณะที่การร่วมทุนมีการแบ่งสัดส่วนการเป็นเจ้าของ % ที่คงที่ตั้งแต่เริ่มต้น เป็นเรื่องผิดปกติที่จะมีทั้งการลงทุนและเงินกู้พร้อมๆ กัน ซึ่งจะมีการตั้งค่าให้มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างกันทีละน้อย (การลงทุนและการกู้ยืมสามารถดำเนินการร่วมกันได้อย่างแน่นอน แต่โดยปกติแล้วจะทำเป็นสัญญาแยกกันโดยสิ้นเชิง หนึ่งเงินกู้ หนึ่งการลงทุนโดยไม่มีการปรับเปลี่ยนระหว่างทั้งสองเมื่อเวลาผ่านไป) การทำทั้งการลงทุนและการกู้ยืมอาจเป็นเรื่องที่ไม่ปกติแต่เป็นไปได้อย่างแน่นอน ฉันจะ จินตนาการ; อย่างไรก็ตามนั่นไม่ใช่กรณีที่อธิบายไว้ที่นี่ ฉันไม่คุ้นเคยกับสัญญาที่ทำทั้งสองอย่างเพื่อครอบครองส่วนทุน/ความเป็นเจ้าของ/การลงทุนในช่วงเวลาหนึ่ง ในขณะเดียวกันก็ลดยอดเงินกู้ด้วย บางทีรูปแบบของงานให้เช่าเพื่อเป็นเจ้าของบางรูปแบบนั้นเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา - ถึงกระนั้นโดยปกติแล้วการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของหมายความว่าจนกว่าผู้เช่าจะเป็นเจ้าของ 100% เจ้าของบ้านจะเป็นเจ้าของ 100% แทนที่จะค่อย ๆ โอน % เมื่อเวลาผ่านไป (การโอนอย่างค่อยเป็นค่อยไปจะบ่งบอกถึงการเป็นเจ้าของร่วมเป็นเวลานาน ซึ่งเป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะลังเลใจที่จะทำ) โดยทั่วไปแล้วการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ % ใดโดยเฉพาะต้องมีการยื่นเอกสารกับเทศมณฑลและอาจมีค่าธรรมเนียม ฉันไม่ทราบประเทศที่อนุญาตให้โอน % แบบค่อยเป็นค่อยไปด้วยการยื่นเพียงครั้งเดียว ถึงกระนั้น ศาลอาจปฏิบัติตามสัญญาที่ทำการโอนอย่างค่อยเป็นค่อยไปนอกเขตที่ยื่นฟ้อง ถ้าเป็นเช่นนั้นฉันควรทำอย่างไร? อธิบายสถานการณ์ให้ผู้ปกครองทราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราค่าเช่าอาจไม่สมดุลเท่าใดนัก ตัดสินใจด้วยตัวเองว่าคุณต้องการเช่าหรือซื้อ และที่ไหน (ทรัพย์สินนั้นหรืออื่นๆ) หากพ่อแม่ของคุณเป็นคนยุติธรรม พวกเขาควรเปิดการเจรจา ถ้าไม่ คุณอาจต้องการทนายความ ฉันสงสัยว่าทนายความจะสามารถค้นหาประเด็นต่างๆ เพื่อท้าทายสัญญาได้ ข้อกำหนดอื่น ๆ ก็มีความสำคัญเช่นกัน ได้แก่ รายได้รวมเทียบกับรายได้สุทธิ (ตามที่คนอื่น ๆ ชี้ให้เห็น) เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่าย % ให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และอาจมีภาษีด้วยเช่นกัน และตามที่คนอื่น ๆ ได้ชี้ให้เห็น หากทรัพย์สินนั้นสูญเสียมูลค่าไปในท้ายที่สุด สิ่งนั้นก็อาจถูกนำมารวมอยู่ด้วย ไม่สำคัญที่จะตัดสินความยุติธรรมของสถานการณ์เฉพาะนี้ว่าการขอสินเชื่อจากธนาคารจะดีกว่าการเช่า 75% จากพ่อแม่หรือไม่ นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ได้คำนึงถึงความยุติธรรมของสถานการณ์การเช่านี้ (แต่แน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยในการระบุวิธีการลงทุนต่างๆ และวิธีการหาที่อยู่อาศัยที่ดีกว่า เช่น เช่าเทียบกับซื้อ) สนับสนุนโดย @Scott: หากพ่อแม่ของคุณมองว่านี่เป็นข้อตกลงการลงทุนตามที่อธิบายไว้ คุณต้องชี้แจงกับพวกเขาว่าการชำระเงินที่จ่ายให้พวกเขาถือเป็นการ "ซื้อขาด" ในหุ้นของพวกเขาหรือไม่ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณได้รับส่วนที่คุณต้องการจากข้อตกลง @Scott: ข้อกำหนดจะต้องได้รับการประกาศ (หรือได้รับการ) เพื่อผลกระทบนั้น สิ่งนี้จะเกี่ยวข้องกับการระบุกำหนดการและ/หรืออัตราบางอย่าง มันจะต้องมีการเจรจา นี่ไม่ใช่สิ่งที่สามารถคาดเดาหรือไม่ระบุได้ -- เอริก