 การเสนอขายทรัพย์สิน - ในราคาตลาด?
ก่อนอื่น; ฉันไม่รู้ธรรมชาติของความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลระหว่างคุณกับเพื่อนร่วมห้องของคุณ และฉันก็ไม่ค่อยสนใจ แต่ฉันจะบอกว่าการใช้คำนั้นของคุณเป็นสัญญาณอันตรายสำหรับฉัน และมันจะเป็นเช่นนั้นสำหรับ ธนาคาร; การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ที่คุณไม่ได้ทำกับ "เพื่อน" หรือ "เพื่อนร่วมห้อง" เพียงอย่างเดียว "คู่สมรส", "หุ้นส่วนธุรกิจ", "หุ้นส่วนในประเทศ" ฯลฯ คือประเภทของคนที่ไปซื้อบ้านด้วยกัน ไม่ใช่ "เพื่อนร่วมห้อง" การ "แบ่งครึ่ง" ในบ้านไม่ใช่สิ่งที่หดตัวได้ง่าย คุณไม่สามารถจำนองหลัก 2 หลังได้ในราคาครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้านแต่ละหลัง เพราะคุณไม่สามารถแบ่งบ้านออกเป็นสองส่วนได้ ดังนั้นหากคุณคนใดคนหนึ่งผิดนัด ธนาคารก็จะยึดบ้านโดยปล่อยให้ทั้งอีกฝ่ายหนึ่งและธนาคารของพวกเขาอยู่ในอาการเซถลา การลงนามร่วมกันในการจำนองครั้งเดียวเป็นไปได้ แต่จากนั้นคุณผูกประวัติเครดิตของคุณเข้าด้วยกัน หากคุณคนใดคนหนึ่งไม่สามารถจำนองได้ครึ่งหนึ่ง คุณทั้งคู่สามารถถูกติดตามได้เต็มจำนวน และคุณทั้งคู่จะเห็นถังเครดิตของคุณ นั่นไม่ใช่ปัญหาใหญ่สำหรับคนสองคนที่เข้าร่วมด้วยวิธีอื่น (การแต่งงาน / ความสัมพันธ์ในครอบครัว) แต่สำหรับ "เพื่อน" สองคนมีความเสี่ยงมากเกินไป ประการที่สอง ฉันไม่รู้ว่าในตลาดของคุณเป็นอย่างไร แต่เมื่อฉันซื้อบ้านหลังแรก ฉันเรียนรู้อย่างรวดเร็วว่าการต่อรองที่ยืดเยื้อนั้นเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้จริงๆ ในตลาดที่อยู่อาศัย คุณไม่ได้ประมูลสินค้าดีๆ ที่ผู้ชายซื้อมาขายส่งในราคา 50 เซนต์ และกำลังเรียกเก็บเงินจากคุณ 10 ดอลลาร์สำหรับ; ผู้ขายอาจจะคุ้มทุนกับสิ่งนี้ ข้อเสนอที่ต่ำมีแนวโน้มที่จะถูกปฏิเสธทันทีเนื่องจากไร้สาระมากกว่าที่จะถูกโต้แย้ง มันเป็นเส้นบางๆ หากคุณเสนอราคาต่ำกว่าราคาไม่กี่ร้อยรายการ ผู้ขายจะคิดว่าคุณพูดเกินจริงและยืนหยัด ในขณะที่หากคุณเสนอน้อยกว่านั้นมาก ผู้ขายอาจไม่สามารถรับราคานั้นได้ เพราะนั่นหมายความว่าเขาไม่มีเงินปิดบัญชีอีกต่อไป บ้านใหม่. REOs และทรัพย์สินที่เป็นของธนาคารมักจะขายในราคาที่เป็นรูปธรรม ธนาคารจะไม่ตอบสนองแม้แต่น้อย และมักจะไม่ยอมแม้แต่จะกินค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี แม้ว่าเจ้าของจะขายเอง เจ้าของอาจประสบปัญหาในการจำนองของตนเอง และหากพวกเขาตกลงที่จะขายชอร์ตและธนาคารไม่สบายใจ ธนาคารสามารถเข้ามา ยึดจำนอง ยึดทรัพย์สินและปิดดีล (พวกเขาเป็นผู้ถือภาระหลัก คุณไม่ได้ "เป็นเจ้าของ" บ้านของคุณจนกว่าจะชำระ) จากนั้นทุกคนก็สูญเสีย ประการที่สาม ราคาที่อยู่อาศัยในเศรษฐกิจนี้ขึ้นอยู่กับตลาดค่อนข้างตกต่ำและเป็นมาหลายปีแล้ว หากคุณขายตอนนี้ คุณเกือบจะสูญเสียเงินสดและ/หรือส่วนของเจ้าของไปหลายพันดอลลาร์ ผู้ขายต้องเสนอราคาที่น่าสนใจสำหรับตลาด ดังนั้นพวกเขาจึงอยู่ในตำแหน่งที่ไม่มีใครอยากได้ในการกำหนดราคาโดยพิจารณาจากสิ่งที่พวกเขาสามารถจะเสียได้ นั่นมักจะหมายความว่าแม้แต่ผู้ขายที่ไม่ใช่ธนาคารและไม่ได้มีปัญหาในการจำนองก็อาจยังคงสูญเสียเงินหลายพันจากข้อตกลงและยืนยันราคาที่ขอเพื่อหยุดการตกเลือด ตัวแทนของคุณสามารถเห็นสัญญาณของผู้ขายที่ยืนพิงกำแพง และอีกครั้งเพื่อให้ข้อเสนอของคุณได้รับการพิจารณาในสถานการณ์เช่นนี้ ข้อเสนอจะต้องใกล้เคียงกับรายการ เท่าที่ตัวแทนของคุณพยายามพูดให้คุณเสนอราคา ขอจริงๆ แล้วไม่มีอะไรมากสำหรับเขาที่จะบอกให้คุณเสนอราคาสูงขึ้นหรือต่ำลง การเปลี่ยนแปลงราคา 10,000 ดอลลาร์ (ซึ่งสามารถสร้างหรือทำลายข้อตกลงได้ง่าย) มีมูลค่าเพียง 300 ดอลลาร์สำหรับเขาทั้งสองทาง ในทางกลับกัน มีแรงจูงใจมหาศาลให้เขาปิดดีลที่ราคาใดๆ ก็ตามที่อยู่ในสนามบอล ไม่ว่าจะเป็น 365,000 ดอลลาร์หรือ 375,000 ดอลลาร์ เขาก็ได้ค่าคอมมิชชันกลับบ้านประมาณ 11,000 ดอลลาร์ ดังนั้นเขาจึงแนะนำข้อเสนอที่ จะได้รับการพิจารณาอย่างจริงจัง (จากข้อที่แล้วจะเป็นราคาเสนอขายในตอนนี้) แรงจูงใจที่แท้จริงของตัวแทนในการแนะนำให้คุณเสนอรายชื่อขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่แน่นอน โดยทั่วไปจะพิจารณาจากช่วงเวลาที่บ้านอยู่ในตลาดและประวัติข้อเสนอซึ่งเขาสามารถเข้าถึงได้ผ่านทางตัวแทนเพื่อนของเขาและ MLS บ้านอาจเพิ่งมีการลดราคาซึ่งทำให้ราคาต่ำกว่าราคาที่เปรียบเทียบได้ หมายความว่าราคาที่ขอเป็นข้อเสนอที่ดีและจะดึงดูดข้อเสนออื่น ๆ ซึ่งหมายความว่าคุณต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว บ้านอาจได้รับการเสนอในราคาที่ต่ำกว่าซึ่งผู้ขายกำลังพิจารณาอยู่ (ไม่ยอมรับและไม่ปฏิเสธ) หมายความว่าข้อเสนอในราคาปลีกจะทำให้คุณได้บ้านอีกครั้งหากคุณย้ายเร็ว หรือบ้านอาจอยู่ในตลาดมาระยะหนึ่งแล้วโดยที่ราคาไม่ลดลง หมายความว่าผู้ขายไม่สามารถลดราคาได้ แต่หมดหวัง หมายความว่าข้อเสนอในรายการจะทำให้คุณได้บ้าน เคล็ดลับ: ข้อเสนอเกือบทั้งหมดมี "ตัวเลือกของผู้ซื้อ" สำหรับราคาที่ต่อรองได้ (โดยทั่วไปจะน้อยมาก เช่น $100) ตั้งแต่ช่วงเวลาที่รับข้อเสนอไปจนถึงช่วงเวลาหนึ่งหลังจากนั้น (หนึ่งสัปดาห์ สองสัปดาห์ ฯลฯ) คุณสามารถปฏิเสธได้ทุกเมื่อไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม ในช่วงเวลานี้ คุณจะได้รับการตรวจรับบ้านและให้คนที่คุณไว้ใจดูกระดูกของบ้าน ตรวจระบบพื้นฐาน และมองหาสิ่งผิดปกติที่ค่าซ่อมแพง อย่ายื่นข้อเสนอโดยไม่ได้เขียนตัวเลือกนี้ หากตัวแทนของคุณบอกว่าจะละทิ้งตัวเลือกนี้ ให้ไล่เขาออก หากผู้ขายต้องการให้คุณยกเลิกคำสั่งตัวเลือก ให้ปฏิเสธ และนั่นควรเป็นธงสีแดงขนาดใหญ่ที่คุณควรยกเลิกข้อเสนอทั้งหมด ผู้ขายมีแนวโน้มที่จะกำจัดบ้านที่มีปัญหาร้ายแรงและไม่ต้องการให้ผู้ตรวจสอบที่มีอำนาจบอกให้คุณผูกเชือกรองเท้าวิ่ง เคล็ดลับอีกประการหนึ่ง: ขึ้นอยู่กับราคา ผู้ขายอาจคาดหวังที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี สิ่งเหล่านี้เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อตามธรรมเนียมพร้อมกับค่าคอมมิชชั่นตัวแทนของผู้ซื้อ แต่ในระบบเศรษฐกิจปัจจุบัน ในราคาสำหรับตลาดของคุณที่ดึงดูด "ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก" ผู้ขายแทบจะคาดหวังที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อทั้งสอง เนื่องจากพวกเขากำลัง ดึงดูดผู้ซื้อที่แทบจะควักเงินดาวน์กันเลยทีเดียว $375,000 ในภูมิภาคบ้านเกิดของฉัน (DFW) นั้นสูงเล็กน้อยที่จะคาดหวังการผ่อนปรนด้วยเหตุผลดังกล่าว (โดยปกติแล้วข้อเสนอประเภทเหล่านั้นจะเข้ามาในบ้านที่ราคาประมาณ $100-$150k ที่นี่) แต่ในสภาวะตลาดโดยรวม คุณ มีโอกาสที่ดีในการรับผู้ขายที่จะยอมรับสัมปทานนั้นหากคุณจ่ายรายการ แต่นั่นมักจะเป็นข้อเสนอที่ทำขึ้นล่วงหน้า ไม่ใช่อาวุธที่สำรองไว้ ดังนั้นฉันจึงคาดหวังให้ตัวแทนของคุณแนะนำข้อเสนอแบบรวมนั้นล่วงหน้า รายการราคาและผู้ขายจ่ายปิด หากคุณเสนอตามรายการ คุณจะไม่คาดหวังเคาน์เตอร์ ดังนั้นคุณจะไม่เก็บค่าปิดไว้เป็นไพ่เพื่อเล่นในสถานการณ์นั้น