 กู้เงินซื้อบ้านดีอย่างไร?
ในกรณีส่วนใหญ่ของการซื้อ คำแนะนำทั่วไปคือการประหยัดเงินและทำการซื้อ แนะนำให้จ่ายเงินสดซื้อรถมากกว่าจ่ายเครดิต เป็นต้น สำหรับบ้าน แนะนำให้รับจำนอง บอกว่าใคร? กฎทั่วไปเหล่านี้ซ่อนสมการจริงไว้เบื้องหลัง ควรเข้าใจว่าเป็นฮิวริสติก ไม่ใช่พระวจนะของพระเจ้า หลักการพื้นฐาน แนวคิดพื้นฐานคือ ถ้าคุณจ่ายเงินล่วงหน้า คุณต้องจ่ายต้นทุนคงที่ เรียกว่า X ซึ่งเหมือนกับเงินกู้ คุณต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับ X พูดว่า %I เช่นเดียวกับการชำระเงินคงที่อย่างน้อย P ที่กรอบเวลา T ส่งผลให้มีการชำระเงินระยะยาวบางส่วน IX ข้อสันนิษฐานของคุณสำหรับบางคน เห็นได้ชัดว่าการจ่ายเงินล่วงหน้าดีกว่าการชำระดอกเบี้ย เนื่องจากเมื่อถึงเวลาชำระคืนเงินกู้ คุณจะต้องจ่ายมากกว่า X นี่เป็นหลักง่ายๆ (เช่น สมการของนิวตัน) ที่ค่า X ต่ำ %I สูง และ T ปานกลาง เนื่องจากทั้งหมดนี้ทำให้ได้ผลลัพธ์สุดท้าย IX > X ตัวอย่างการตอบโต้ มีสถานการณ์ที่ตรงกันข้ามหรือไม่? นี่เป็นวิธีที่เรียบง่ายแต่มีการวางแผน: คุณไม่ต้องชำระเงินเต็มเวลา สมมติว่าคุณเสียชีวิต ประกาศล้มละลาย ย้ายไปประเทศอื่น หรือเหตุการณ์อื่น ๆ ที่ทำให้ T ลดลงในลักษณะที่ XI น้อยกว่า X นี่เป็นข้อกังวลใหญ่สำหรับลูกหนี้ที่มีอายุมากหรือผู้ที่ป่วยเป็นโรคระยะสุดท้าย อย่างที่คุณสามารถทำได้' อย่าบีบการจ่ายเงินเหล่านั้นออกจากคนตาย นี่เป็นการบิดเบือนแนวคิดทั้งหมด มาลองตัวอย่างที่ไม่ซับซ้อน: สมมติว่าคุณสามารถได้รับผลตอบแทนสูงกว่า %I ขณะนี้ฉันสามารถขอสินเชื่อได้ประมาณ %3 เนื่องจากเครดิตดี แต่กองทุนดัชนีในระยะยาวมีแนวโน้มที่จะจ่าย %4-%5 การกู้เงินและการลงทุนอาจคุ้มค่าและดีกว่าการรอที่จะมีเงินแม้ในตลาดที่ไม่เหมาะ นี่คือการจัดการโดยพื้นฐาน T เพื่อจัดการกับ IX แม้แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงที่หลอกลวงน้อยกว่า สมมติว่าคุณรู้ว่ากระแสเงินสดของคุณจะเพิ่มขึ้นในไม่ช้า การเลื่อนตำแหน่ง การสืบทอด การคืนตลาดที่ดี มันอาจจะดีกว่าถ้ากู้เงินตอนนี้ สนุกกับผลิตภัณฑ์อะไรก็ตามที่คุณได้รับจนกว่าจะมีกระแสเงินสดเข้ามา แล้วค่อยจ่ายให้หมดในคราวเดียว ความเพลิดเพลินของผลิตภัณฑ์จะทำให้ความสนใจเพิ่มเติมเล็กน้อยคุ้มค่า สิ่งนี้ไม่ได้บิดเบือนส่วนใดส่วนหนึ่งของสมการมากนัก แค่คุณมีเป้าหมายที่แตกต่างจากเงินกู้ วิเคราะห์สินเชื่อบ้าน สำหรับการจำนองระยะยาว X สูง มักจะสูงกว่าไม่กี่ปีจ่าย มันจะเป็นภาระมากในการประหยัดเงินสำหรับคนส่วนใหญ่ ฉันมักจะค่อนข้างต่ำ; P เกี่ยวข้องโดยตรงกับ %I และธนาคารไม่สามารถเพิ่มการชำระเงินมากเกินไป มิฉะนั้นผู้คนจะเช่าแทน หมายความว่า P ต้องมีราคาไม่แพง สิ่งนี้ใช้ไม่ได้กับพื้นที่ที่มีราคาแพงมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเมืองต่างๆ จึงมักมีผู้เช่าเป็นส่วนใหญ่ T ก็ยาวมากเช่นกัน โดยปกติแล้วการจำนองจะใช้เวลา 15 หรือ 30 ปีแม้ว่าจะมีตัวเลือก 10 ปีก็ตาม แม้ว่าจะมีระยะเวลาสั้นกว่านี้ แต่ก็เป็นเงินกู้ระยะยาวที่สุดที่มนุษย์จะได้รับ ระยะยาวนี้หมายความว่ามีเวลาอีกมากที่ตลาดจะมีความผันผวนและเพิ่มราคาการลงทุนในปัจจุบันให้สูงกว่าเงินกู้และดอกเบี้ยที่เหลืออยู่ ทำให้คุณขายทำกำไรได้ พิจารณาค่าเสียโอกาสด้วย ในขณะที่ประหยัดเงินสำหรับบ้าน คุณยังต้องการที่อยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนี้เปรียบได้กับการชำระเงินจำนอง หมายความว่า X มีค่าคงที่ซ่อนอยู่ ค่าเช่า บ่อยครั้งที่ X + R > IX ทำให้การกู้เงินเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการเก็บออม สรุป "คำแนะนำทั่วไป" เป็นฮิวริสติกที่ดีสำหรับการชำระเงินของมนุษย์โดยทั่วไป เรามีช่วงชีวิตที่ค่อนข้างยาวเมื่อเทียบกับการชำระเงินทั่วไป และค่าเสียโอกาสในการไม่มีสินค้าส่วนใหญ่นั้นค่อนข้างต่ำ อย่างไรก็ตาม บางอย่างมีค่าเสียโอกาสสูง คุยกับ HR สมัครงานไม่ได้ (โทรศัพท์) ทำงานไม่ได้ กินไม่ได้ (รถติด) และถ้าไม่มีที่อยู่ก็ลำบาก เก็บงาน (บ้าน) สำหรับสิ่งที่มีค่าเสียโอกาสสูง การจ่ายดอกเบี้ยก็คุ้มเกินคุ้ม