 ฉันควรจัดการเงินให้กู้ยืมเพื่อการศึกษาอย่างไรเมื่อออกจากมหาวิทยาลัยและพยายามซื้อบ้าน
คำตอบที่กระชับสำหรับคำถามของคุณ: ขึ้นอยู่กับเงินกู้และธนาคาร เมื่อคุณ "เร่ง" การชำระคืนเงินกู้โดยใช้ยอดชำระล่วงหน้ากับเงินต้น การชำระเงินรายเดือนของคุณอาจลดลง อย่างไรก็ตาม แนวทางปฏิบัติมาตรฐานสำหรับประเภทสินเชื่อส่วนใหญ่คือการเร่งกำหนดการชำระคืน คุณจะจ่ายไม่น้อยในแต่ละเดือน แต่คุณจะจ่ายให้หมดเร็วกว่านั้น ฉันไม่สามารถยืนยันหรือปฏิเสธว่าการฝึกงานถือเป็นประสบการณ์งานในสาขาเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้สินเชื่อจำนอง ฟังดูมีเหตุผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเป็นการฝึกงานที่ได้รับค่าตอบแทน (ซึ่งในกรณีนี้ คุณจะเรียกมันว่า "งาน") แต่ฉันไม่แน่ใจ เพราะฉันไม่รู้จักใครที่รับจำนองบ้านโดยไม่ได้รับสิ่งที่จำเป็น ประสบการณ์การทำงานหลังสำเร็จการศึกษา เจ้าหน้าที่สินเชื่อยินดีที่จะพูดคุยกับคุณและตอบคำถามเฉพาะ แต่ถ้าคุณไปในวันนี้โดยไม่มีประวัติเครดิต (เงินกู้นักเรียนอาจยังไม่ได้ชำระคืน) และไม่ทราบจำนวนมาก (ข้อเสนอสามารถยกเลิกได้ ตัวอย่างเช่น) คุณแทบจะถูกปฏิเสธการจำนอง ธนาคารจะต้องการหลักฐานว่าคุณจะชำระหนี้ที่คุณมีเมื่อเวลาผ่านไป การชำระเงินกู้ 10,000 เหรียญแม้ว่าจะมีนัยสำคัญ แต่ก็เป็นเพียงการชำระเงินเพียงครั้งเดียวเท่าที่ประวัติเครดิตของคุณ (และคะแนนเครดิต) เกี่ยวข้อง ตอนนี้ตรวจสอบความเป็นจริงเพิ่มเติม: $ 70,000 ต่อปีไม่ใช่สิ่งที่คุณจะนำกลับบ้าน ในฐานะบุคคลคนเดียวที่ไม่มีผู้ติดตาม คุณจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราสูงสุดที่เป็นไปได้ อัตราภาษีที่แท้จริงของคุณอยู่ที่ 70,000 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับรัฐที่คุณอาศัยอยู่ อาจสูงถึง 30% (รวมภาษีเงินเดือน/ภาษี SS ทั้งหมด สำหรับผู้มีรายได้ 1,099 คน และ/หรือพนักงานในรัฐที่มีภาษีเงินได้) ดังนั้นคุณจะได้รับเงินกลับบ้านเพียง 42k/ปี หรือประมาณ $1,600/paycheck หากคุณจ่ายเป็นรายปักษ์ ในการนั้น ให้เพิ่มส่วนที่เหมาะสมสำหรับแผนการรักษาพยาบาลกลุ่มของคุณ (ซึ่งในปี 2014 คุณจะต้องซื้อ หรือจ่ายอีก $2,500 ซึ่งเท่ากับอีก 3% ของรายได้รวม - ในรูปภาษี) และแม้กระทั่งตอนนี้กับงานแรกของคุณ อย่างน้อยคุณก็ควรจะพยายามที่จะบันทึกการเปลี่ยนแปลงที่ดีใน 401k หรือ IRA เพื่อเป็นรังไข่เพื่อการเกษียณอายุ เงินกู้ยืมเพื่อการศึกษานั้น ซึ่งเริ่มประมาณ 6 เดือนหลังจากที่คุณออกจากโรงเรียน จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ $555/เดือน ในการชำระเงินรายเดือนเป็นเวลา 10 ปีข้างหน้า (หากเป็นเงินให้กู้ยืม Stafford ทั้งหมดที่แบ่งย่อย/ไม่ย่อย 50/50 นั่นอาจมากเท่ากับ เป็น $600/เดือน สำหรับ Stafford ที่ไม่มีสมาชิกทั้งหมด หรือ $700 หรือมากกว่าสำหรับสินเชื่อส่วนบุคคล) หากคุณกำลังจะจ่ายคืนทั้งหมดภายในสองปี คุณกำลังมองว่าการจ่ายเงิน $2500/เดือน เหลือเพียง $700 เพื่อจ่ายบิลและค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณในแต่ละเดือน ด้วยแผนการจ่ายผลตอบแทน 3 ปี คุณจะเปลี่ยนหนึ่งในสองเช็คเงินเดือนของคุณทุกเดือนให้กับผู้ให้บริการสินเชื่อเพื่อการศึกษา ซึ่งสำหรับปริญญาตรีนั้นทำได้แต่ก็ยังค่อนข้างรัดกุม การชำระเงินจำนองของคุณไม่ใช่การชำระเงินเพียงอย่างเดียวที่คุณจะทำกับบ้านของคุณ หากคุณได้รับเงินกู้ FHA โดยลดลง 3.5% ผู้ให้กู้จะเรียกร้อง PMI เมือง/เทศมณฑลมีแนวโน้มที่จะเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินจากมูลค่าประเมินของที่ดินและอาคาร ผู้ให้กู้อาจกำหนดให้คุณซื้อประกันบ้านด้วยวงเงินความคุ้มครองขั้นต่ำที่ยอมรับได้และค่าลดหย่อน ทั้งหมดนี้จะจ่ายเข้าบัญชีเอสโครว์ซึ่งจัดการโดยธนาคารสินเชื่อของคุณ จากเช็คที่คุณส่งเป็นรายเดือน ฉันจ่ายเงินทั้งหมดนี้ในรัฐ (เท็กซัส) ที่ได้รับรายได้หลักจากการขายและภาษีโรงเรือนแทนที่จะเป็นรายได้ และการชำระเงินรายเดือนของฉันไม่ได้ค่อนข้างเป็นสองเท่าของ P&I ง่ายๆ เมื่อคุณมีบ้านแล้ว คุณจะต้องการต่อเติมบ้าน เตียงที่ดี: อาจอยู่ที่ 1,500 ดอลลาร์ระหว่างฟูกและโครงเตียงสำหรับราชินีตัวใหญ่ที่คุณสามารถนอนเหยียดยาวได้ (และมีเพื่อนผู้หญิงไปด้วย) โซฟาสวย: 1,000 ดอลลาร์ ทีวี: เรียกว่า $500 นั่นอาจเป็นจำนวนขั้นต่ำที่คุณต้องการซื้อเพื่อทดแทนสิ่งที่คุณใช้ชีวิตในวิทยาลัย (คุณจะมีที่กินและนอนนอกเหนือจากพื้นของบ้านใหม่ของคุณ) และเรากำลังพูดถึงเงินเดือนเกือบหนึ่งเดือนแล้ว หรือชำระเงินได้สูงสุด 10% ของค่ากลับบ้านรายเดือนของคุณในช่วงหนึ่งปีผ่านบัตรเครดิตของร้านค้าสองแห่ง จาน ชาม เครื่องครัว ฯลฯ ทำให้มันพุ่งกระฉูด ใช่ (ในทางทฤษฎี) เป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียวทั้งหมด แต่เป็นสิ่งที่คุณต้องการและอาจไม่มีหากคุณอาศัยอยู่ในหอพักและรับประทานอาหารในโรงอาหารตลอดทั้งวิทยาลัย บ้านที่คุณซื้อตอนนี้น่าจะเป็น "บ้านใหม่" อาจจะเป็น 3 ห้องนอน/2 ห้องน้ำ และ 1,600 ตารางฟุตที่ปลายบน มันจะรองรับคู่สมรสและลูก 2 คน แต่เมื่อถึงจุดนั้นคุณจะแตกเป็นเสี่ยง ๆ จะเกิดอะไรขึ้นหากคู่สมรสในอนาคตของคุณมีความคิดแบบเดียวกันในการซื้อบ้านก่อนกำหนดในขณะที่อัตราค่าครองชีพต่ำ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านอาจลดลงเพียง 3.5% และค่าธรรมเนียมล่วงหน้าอีกสองสามร้อยและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ อีกสองสามอย่างที่ผู้ขายไม่สามารถจ่ายให้คุณได้ ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านหลังเดิมน่าจะรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณจ่ายให้ผู้ขายตอนที่คุณซื้อ เพราะคุณจะขายให้กับคนที่อยู่ในตำแหน่งเดียวกันกับคุณในตอนนี้ ฉันไม่รู้ตอนที่ฉันซื้อบ้าน แต่ฉันจ่ายเงินประมาณ 5,000 ดอลลาร์เพื่อซื้อบ้าน (ดาวน์ 3.5% และ 6 เดือนล่วงหน้า) ในขณะที่ผู้ขายจ่ายมากกว่า 10,000 ดอลลาร์เพื่อออกบ้าน (เจ้าของแต่งงานแล้ว ให้กับเจ้าของบ้านอีกหลัง และลงเอยด้วยการขายบ้านทั้งสองหลังเพื่อย้ายออกไปนอกเมือง ฉันไม่รู้ด้วยซ้ำว่าพวกเขาอาบน้ำแบบไหนในบ้านที่เราไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย) ฉันจบการศึกษาในปี 2548 ฉันไม่ได้ซื้อบ้านหลังแรกจนกระทั่งฉันแต่งงานและมีฐานะค่อนข้างดีในปี 2554 (และใช่ เรากำลังมองหาเพราะอัตราการจำนองอยู่ที่ระดับต่ำสุด) เราโชคดีจริง ๆ ในแง่ของบ้านที่หากเราต้องการหรือจำเป็น เราสามารถอยู่ได้ตลอดชีวิต (เพียง 1,700 ตร.ฟุต แต่อย่างเป็นทางการคือ 4/2 พร้อมห้องว่างและห้องชุดชั้นล่าง และสถานรับเลี้ยงเด็ก/สำนักงาน ดังนั้น เมื่อเราแก่และทรุดโทรม เราก็สามารถอาศัยอยู่ชั้นล่างได้) ฉันขอแนะนำอย่างจริงจังให้คุณทำเช่นเดียวกัน แม้ว่าคุณจะพลาดอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดก็ตาม ตัวอย่างสุดท้าย: สมมติว่าคุณกัดที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน และล็อกในอัตราที่สูงกว่าระดับไพร์มที่ 4% ดาวน์ 3.5% ผู้ขายจ่ายเงินปิดบัญชี แต่หลังจากนั้นอีก 2 ปี คุณจะแต่งงาน เปลี่ยนงาน และต้อง เคลื่อนไหว. สมมติว่ามีความเป็นจริงอีกทางเลือกหนึ่ง ซึ่งหลังจากใช้ชีวิตในอพาร์ทเมนต์ได้สองปี การเปลี่ยนแปลงในชีวิตแบบเดียวกันทั้งหมดก็เกิดขึ้น และตอนนี้คุณกำลังซื้อบ้านหลังแรกที่ได้รับอนุมัติล่วงหน้าที่ 5% การประหยัดหนึ่งเปอร์เซ็นต์โดยการซื้อตอนนี้สำหรับบ้านในช่วง $200,000 มีมูลค่าประมาณ $120/เดือน หรือประมาณ $1,440/ปี จากการชำระเงิน P&I ของคุณ ($921.42 สำหรับบ้าน $200,000 ที่มีระยะเวลา 30 ปี) ไม่เปลี่ยนแปลง (ถ้าคุณโชคดีกว่า 30 ปี มันคือ $43,000) แต่น้อยกว่า 5% ของค่าจ้างซื้อกลับบ้านของคุณ (แบบเดือนต่อเดือนหรือรายปี) อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณย้ายเข้ามาภายใน 2 ปี ผู้ซื้ออาจจะต้องการข้อเสนอเดียวกันกับที่คุณได้ - ผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่าปิดบัญชี - เพราะนั่นคือระดับตลาดที่คุณซื้อเข้ามา (ราคาเริ่มต้นสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก) นั่นคือค่าคอมมิชชั่น 3% สำหรับทั้งตัวแทน, 1% ต้นกำเนิด, 0.5%-1% ผู้ค้ำประกัน และค่าธรรมเนียมคงที่ต่างๆ (ชื่อเรื่อง ฯลฯ) สมมติว่ามูลค่าของบ้านไม่เปลี่ยนแปลง ลองเรียกต้นทุนขายทั้งหมด 8% ของมูลค่าบ้าน 200,000 ดอลลาร์ (ซึ่งอาจต่ำ); นั่นคือ $16,000 ในค่าใช้จ่ายของผู้ขาย อีกครั้ง สมมติว่ามูลค่าบ้านไม่เปลี่ยนแปลงและคุณได้รับเงินกู้ FHA ที่ต้องดาวน์เพียง 3.5% เงินดาวน์ของคุณ ($7k) บวกเงินต้นที่จ่าย (ประมาณอีก $7k; 6936.27 เป็นที่แน่นอน) ครอบคลุมเฉพาะ $14k ของค่าใช้จ่ายเหล่านั้น . ตอนนี้คุณอยู่ในหลุม $2,000 และคุณยังต้องเตรียมเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังต่อไป เมื่อสิ่งอื่นๆ เท่าเทียมกัน เพื่อที่จะกลับไปยังจุดที่คุณอยู่ในแง่มูลค่าสุทธิก่อนที่คุณจะซื้อบ้าน (หมายถึงเงินสด 7,000 ดอลลาร์ในธนาคารหลังจากขายมัน) คุณจะต้องอยู่ในบ้านเป็นเวลา 4 ปีครึ่ง ปีเพื่อสะสม $16,000 ในส่วนของผู้ถือหุ้นผ่านการชำระเงินต้น นั่นทำให้คุณมีเงินดาวน์ 7,000 ดอลลาร์เดิมคืนให้คุณเป็นเงินสด และคุณยังอยู่ในเงื่อนไขทางบัญชี (ซึ่งหมายถึงในเงื่อนไขทางการเงินที่คุณล้าหลัง นั่นคือ 7,000 ดอลลาร์ที่ลงทุนที่อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในอดีต 3% จะทำให้คุณได้รับประมาณ $800 ในช่วงสี่ปีนั้น หมายความว่าคุณต้องอยู่ราวๆ 5.5 ปีก่อนที่คุณจะ "คุ้มทุน" ในแง่ TVM) ด้วยเหตุผลนี้ ฉันจะบอกว่าคุณควรระมัดระวังให้มากเมื่อซื้อบ้านหลังแรกของคุณ มันอาจจะเป็นสิ่งสุดท้ายที่คุณจะซื้อ ไม่ว่าจะเป็นเพราะคุณเลือกสิ่งดีหรือไม่ดีขึ้นอยู่กับคุณ