 มีกรณีใดบ้างที่เลเวอเรจน้อยลงจะทำให้คุณได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นจากทรัพย์สินให้เช่า
คำตอบอย่างรวดเร็ว เมื่อพูดถึงสินทรัพย์ตราสารหนี้ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือพันธบัตรรัฐบาล เป็นเรื่องปกติที่สินทรัพย์ที่มีเลเวอเรจสูงจะให้ผลตอบแทนน้อยกว่าสินทรัพย์เดียวกันที่ไม่มีเลเวอเรจหรือเลเวอเรจต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศที่ต้นทุนดอกเบี้ยสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ หากเราไม่รวมการสูญเสียทุน (เช่น อสังหาริมทรัพย์จะขายในอนาคตในราคาที่ต่ำกว่าที่ซื้อมา) หรือรายได้ค่าเช่าสุทธิที่ไม่สอดคล้องกับการบำรุงรักษา กฎข้อบังคับ ภาษี เงินเฟ้อ และ/หรือต้นทุนอื่นๆ จะมีสถานการณ์หลักหนึ่งสถานการณ์ โดยที่เลเวอเรจที่สูงขึ้นส่งผลให้ผลตอบแทนลดลงเมื่อเทียบกับเลเวอเรจที่ต่ำกว่า แม้ว่ารายได้ค่าเช่าจะรักษาต้นทุนที่ไม่ใช่เงินทุนก็ตาม สิ่งนี้เกิดขึ้นเมื่อใช้อัตราดอกเบี้ยผันแปรและอัตราเพิ่มขึ้นอย่างมาก คำอธิบาย ผู้กู้และผู้ให้กู้ในแต่ละประเทศมีอัตราศุลกากรในการจำนองที่แตกต่างกัน บางคนมีแนวโน้มที่จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว บางคนชอบอัตราผันแปร และอื่น ๆ เป็นลูกผสมคือคงที่ไม่กี่ปีแล้วกลายเป็นตัวแปร หากใช้อัตราผันแปรสำหรับการจำนองและอัตราอ้างอิงเพิ่มขึ้นอย่างมาก เช่นเดียวกับในสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 1970 ผู้กู้สามารถกลายเป็น "กลับหัวกลับหาง" ได้อย่างง่ายดาย กล่าวคือ เป็นหนี้จำนองมากกว่ามูลค่าทรัพย์สิน และ มีค่าบริการจำนองที่สูงกว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิ ค่าใช้จ่ายบางส่วนเหล่านี้ไม่สามารถส่งต่อไปยังผู้เช่าได้โดยง่าย แม้ว่าจะมีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นระยะหรือค่าเช่าฐานเพิ่มขึ้นโดยอ้างอิงจากอัตราเงินเฟ้อ ธนาคารกลางกำหนดนโยบายสำหรับอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นที่ต่ำที่สุดในประเทศที่มีธนาคารดังกล่าว อัตราของภาคเอกชนกำหนดขึ้นอย่างกว้างๆ โดยอุปสงค์และอุปทานสำหรับสินเชื่อ และด้วยเหตุนี้จึงอาจแตกต่างอย่างชัดเจนจากอัตราของธนาคารกลาง เมื่อเวลาผ่านไป อัตราส่วนรายได้จากค่าเช่าต่อภาระทางการเงินที่สูงขึ้นควรลดลงเนื่องจาก (1) ราคาตลาดค่าเช่าเปลี่ยนแปลงเพื่อสะท้อนต้นทุน และ (2) เจ้าของบ้านสามารถนำรายได้ค่าเช่าสุทธิไปลงทุนใหม่ในอัตราที่สูงขึ้น ในระยะสั้น สิ่งนี้อาจส่งผลให้เจ้าของบ้านต้อง "กิน" ต้นทุน ทำให้ผลตอบแทนจากสินทรัพย์ตราสารหนี้ที่มีเลเวอเรจน้อยกว่าที่เขาจะมีโดยไม่ต้องเลเวอเรจ แม้ว่าทรัพย์สินจะถูกขายในภายหลังในราคาเดียวกันโดยไม่คำนึงว่า วิธีการจัดหาเงิน ========== น่าสนใจ และในทางกลับกัน นี่เป็นหนึ่งในนิสัยใจคอทางการเงินที่หนี้สินทางบัญชีสามารถกลายเป็นสินทรัพย์ทางเศรษฐกิจได้ อย่างน้อยในบางส่วน หากเจ้าของบ้านกู้ยืมเงินในอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงสำหรับอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุจำนองและอัตราทั้งแบบผันแปรและคงที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ความแตกต่างระหว่างอัตราเดิมและอัตราปัจจุบันจะเกิดขึ้นกับเขา หากเขาสามารถขายทรัพย์สินพร้อมแนบเงินกู้ได้ (ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม และในบางครั้ง) ผู้ซื้อจะต้องรับภาระรับผิดชอบโดยมีต้นทุนการดำเนินการที่ต่ำกว่าทางเลือกอื่นที่มีอยู่ในปัจจุบัน และจะต้องจ่ายในราคาที่สูงกว่า สำหรับทรัพย์สินมากกว่าถ้าไม่มีเลเวอเรจ ด้วยอัตราดอกเบี้ยระยะยาวในประเทศที่พัฒนาแล้วทางเศรษฐกิจหลายแห่งที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ หากผู้กู้ในวันนี้ต้องใช้เงินกู้ระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยหลังจากเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วไม่นาน เขาอาจมีกำไรทันทีในสถานการณ์นี้แม้ว่าทรัพย์สินของเขาจะยังไม่มีก็ตาม' มูลค่าเพิ่มขึ้น