 เมื่อไหร่ฉันควรจะเดินออกจากจำนองของฉัน?
มูลค่าของหนี้คือช่วยให้คุณได้กำไรจากการคืนส่วนของผู้ถือหุ้นที่มากกว่าจำนวนของส่วนของผู้ถือหุ้นสุทธิที่คุณเป็นเจ้าของ แน่นอนว่าวิธีนี้ใช้ได้เฉพาะเมื่อต้นทุนการกู้ยืมน้อยกว่าผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นเท่านั้น จังหวะเวลาของตลาดมีความสำคัญมาก แต่ไม่ได้นำมาพิจารณาในมุมมองนี้ สำหรับคำตอบของฉัน ฉันต้องการสละเวลาการพิจารณาตลาด เหตุผลหนึ่งที่เป็นไปได้คือคุณสามารถเริ่มต้นที่บ้านปัจจุบันของคุณแล้วไปซื้อบ้านที่มีมูลค่าเท่ากันได้ทันที หากคุณซื้อบ้านใหม่ที่มีมูลค่าน้อยกว่า (เนื่องจากขาดเงินทุน) แล้วราคาสูงขึ้น แสดงว่าคุณพลาดค่าเสียโอกาสไปบางส่วน แต่อาจมีมูลค่าไม่ถึง 100,000 ดอลลาร์ ต่อไปนี้เป็นข้อสันนิษฐานที่เป็นประโยชน์ที่ฉันจะทำ ฉันจะเพิกเฉยต่อประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอของคุณหลังเกษียณ และจะพยายามเพิ่มประสิทธิภาพ F เท่านั้น ซึ่งจะเป็นมูลค่าสุทธิของคุณเมื่อเกษียณ ไม่ว่าในกรณีใด มูลค่าสุทธิในปัจจุบันของคุณจะได้รับอัตรา R2 เราสามารถแปลงเป็นมูลค่าสุทธิในปัจจุบันและเงินออมในอนาคตโดยใช้สูตรการแปลง มูลค่าปัจจุบันถึงอนาคต F = P (1+R2)^x มูลค่ารายปีถึงอนาคต F = S ( (1+R2)^x - 1 ) / R2 การบวกเข้าด้วยกันก็เพียงพอแล้วที่จะได้รับ F ในกรณีที่คุณไม่มีการกู้ยืม พลัง. กรณีที่คุณไม่ผิดนัดและรักษาคะแนนเครดิตของคุณจะแตกต่างออกไปเนื่องจากค่าปรับเริ่มต้น 100,000 ดอลลาร์และมูลค่าการตัดจำหน่ายของอำนาจการกู้ยืม ตามทฤษฎีแล้ว คุณจะได้รับผลตอบแทนที่แท้จริง (R2-R1) จากเงินที่ยืมมาทั้งหมด มูลค่าในอนาคตจะเป็นดังนี้: F = A1 (1+R2-R1)^x อย่างไรก็ตาม ขาดขั้นตอนหนึ่งไป นั่นคือการแปลงมูลค่านี้ (มูลค่าของการมีคะแนนเครดิตที่ดี) เป็นมูลค่าปัจจุบันเพื่อเปรียบเทียบเป็นมูลค่า ของการผิดนัดของคุณ P ของกำลังการยืม = F / (1+R2)^x = A1 { (1+R2-R1)/(1+R2) }^x ทีนี้ ลองใส่ค่าเฉพาะลงไป สมมติว่าคุณสามารถยืม $300k ด้วย ประวัติเครดิตดีของคุณและนำไปใช้อีก 25 ปีหลังจากนั้นคุณเกษียณ อัตราการกู้ยืมคือ 7% และมูลค่าเงินตามเวลาสำหรับคุณคือ 10% จากนั้นฉันจะคำนวณ: P ของกำลังการยืม = $58 k < $100 k ซึ่งบ่งชี้ว่าการผิดนัดชำระหนี้จะประหยัดกว่า แน่นอน บางคนอาจชี้ให้เห็นว่ามันจะถูกลบออกจากบันทึกของคุณหลังจาก 7 ปี หากคุณเสียบสมการ 7 ปีแทนที่จะเป็น 25 ปี แทบจะไม่มีสมมติฐานใดเกี่ยวกับอัตราที่จะนำไปสู่ทางเลือกในการรักษาบ้านของคุณให้ดีกว่า สรุปมูลค่าเครดิตของคุณอาจน้อยกว่า $100,000 ในแง่คณิตศาสตร์ล้วนๆ แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ ด้วย หากคุณไม่มีความสามารถในการกู้ยืม คุณอาจไม่สามารถกู้ยืมเงินเพื่อเริ่มต้นธุรกิจในฝันของคุณได้ หากคุณเป็นผู้ประกอบการระดับร็อคสตาร์ มูลค่าตามเวลาของเงินสำหรับคุณอาจคือผลตอบแทน 1,000% แน่นอน บางทีคุณอาจทำให้ตัวเลขข้างต้นใช้การได้ (เพื่อช่วยรักษาบ้านไว้) ฉันยังละเลยจริยธรรม อย่างที่คนอื่น ๆ ชี้ให้เห็น มันจะเหมือนกับการขโมยเงินจากธนาคาร