 ฉันควรลงเงินเพิ่มในทรัพย์สินหนึ่งและชำระให้เร็วกว่านี้หรือถือเงินสดไว้?
วันนี้ฉันรู้สึกสับสนเล็กน้อยเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สิน สถานที่นี้จะเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับคุณในตอนนี้และกลายเป็นค่าเช่าในภายหลัง (หลังจากชำระหนี้จำนองแล้ว) หรือไม่? มันสร้างความแตกต่าง หากคุณสามารถซื้อบ้านได้และเงินกู้ LTV 100% จะมีราคาน้อยกว่า 125% ของค่าเช่าที่เปรียบเทียบได้ ... จากนั้นซื้อบ้าน ใส่เงินสดของคุณให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และยืดเงื่อนไขให้นานที่สุด Scott W ถูกต้องในจำนวนนับ "ต้นทุน" ของการจำนองคือต้นทุนหลังหักภาษีของการชำระเงินและเมื่อเงินนั้นถูกนำไปทำงานในพอร์ตโฟลิโอที่มีการจัดการที่ดี มันควรจะทำได้ดีกว่าในระยะยาว อย่าพยายามเพื่อผลประโยชน์ก้อนโต เพราะการทำเช่นนั้นจะเพิ่มความเสี่ยงที่คุณจะจบชีวิตลงอย่างแย่ลง หากคุณกู้เงินด้วยต้นทุนหลังหักภาษีที่ 4% และทำเงินได้หลังหักภาษี 6% ... คุณจะก้าวไปข้างหน้าและสร้างความมั่งคั่ง คนที่ร่ำรวยที่สุดส่วนใหญ่ใช้การเก็งกำไรนี้เพื่อสร้างความมั่งคั่งต่อไป พวกเขามีเงินมากมายเพื่อชำระหนี้จำนอง แต่เลือกที่จะไม่ทำ 200,000 ดอลลาร์ที่ 2% เป็นเงินพิเศษ 4,000 ดอลลาร์ต่อปี ทบต้นที่อัตรา 7% ... เพิ่มขึ้นเป็น 180,000 ดอลลาร์หลังจาก 20 ปี ... ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงที่แน่นอน เงินในบัญชีการลงทุนสามารถเข้าถึงได้เมื่อคุณต้องการ เงินในส่วนของบ้านไม่ได้มีอัตราผลตอบแทนเป็นศูนย์ (ก่อนอัตราเงินเฟ้อ) และไม่สามารถเข้าถึงได้ยกเว้นผ่านเงินกู้อื่นตามความตั้งใจของธนาคาร หากคุณตกงานและบ้านของคุณใกล้จะได้เงินแล้ว แต่ยังไม่ได้เงิน คุณอาจมีปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างรุนแรง ตอนนี้ ... หากการจำนอง 100% จะมีค่าใช้จ่ายมากกว่า 125% ของค่าเช่าที่เปรียบเทียบได้ ก็ไม่ควรมีข้อตกลงใดๆ คุณกำลังมองหาการลงทุนเส็งเคร็ง ถูกกว่าและดีกว่าแค่เช่า ฉันไม่สนใจว่าราคาจะสูงขึ้นในขณะนี้หรือไม่ ราคาขยับไปมา เพียงเพราะแคนาดาไม่เห็นมูลค่าลดลงเหมือนในสหรัฐฯ ไม่ได้หมายความว่าจะไม่เกิดขึ้นในอนาคต หากค่าเช่าที่เทียบเคียงกันไม่สามารถยืนยันราคาด้วยส่วนต่างกำไรที่ดีสำหรับนักลงทุน ราคานั้นจะเป็นฟองและไม่สามารถเชื่อถือได้ และคุณควรลดค่าใช้จ่ายรายเดือนด้วยการเช่ามากกว่าซื้อ เงิน $350 ต่อเดือนที่คุณสามารถประหยัดได้ใน "ค่าเช่า" จะเพิ่มขึ้นเท่ากับ $4,000 ต่อปีในการเก็งกำไร สำหรับการเช่า คุณควรดึงทริกเกอร์ก็ต่อเมื่อคุณสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องใช้เลเวอเรจและยังคงได้รับอัตรา CAP 10% หรือสูงกว่า (อัตราผลตอบแทนหลังหักภาษี ประกันภัย และค่าใช้จ่ายคงที่อื่นๆ) ด้วยวิธีนี้หากอัตราค่าเช่าลดลง (และเป็นไปได้มากทีเดียว) คุณจะสูญเสียกำไรบางส่วนแต่ไม่ใช่ทั้งหมด หากคุณใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน มีความเป็นไปได้สูงที่คุณจะสูญเสียเงินเมื่อค่าเช่าลดลง และคุณต้องปิดหนี้จำนองจากกระแสเงินสดที่ไม่มีอยู่จริง ฉันรู้ว่ามีใครบางคนกำลังจะพูดว่า "แต่จอห์น 10% CAP สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า? นั่นเป็นไปไม่ได้แถวๆ นี้" นั่นอาจเป็นกรณี เป็นไปได้ที่ไหนสักแห่ง ฉันมีลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแอริโซนา นิวเม็กซิโก อัลเบอร์ตา มิชิแกน และแม้แต่แคลิฟอร์เนียที่กำลังค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในอัตรา CAP 10% พวกเขามีอยู่จริง พวกเขาไม่ได้อยู่ทุกที่ หากคุณต้องการเพิ่มเลเวอเรจให้กับภาพการเช่าเพื่อปรับปรุงผลตอบแทน ให้ทำความเข้าใจความเสี่ยง ผู้ที่มีชีวิตอยู่ด้วยดาบงัดตายด้วยดาบงัด ที่นี่ในสหรัฐอเมริกา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกลื่อนไปด้วยซากศพของคนที่คิดว่าพวกเขาสามารถถือดาบงัดได้ เป็นระเบียบน่าเกลียดน่ากลัว