 หากตลาดที่อยู่อาศัยกำลังฟื้นตัว เหตุใดดัชนี REIT ETF (เช่น VNQ) จึงทำงานได้ไม่ดี
ในการปัดเศษบางสิ่งที่ @Chris W. Rea ชี้ให้เห็น ธุรกิจที่ REIT มีอยู่จะเป็น A) Equity REIT... การจัดการทรัพย์สิน B) REIT จำนอง... การให้กู้ยืม หรือ C) REIT แบบผสมผสาน (ทั้งสองอย่าง) . ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสาเหตุที่ REIT ประสบปัญหาในวงกว้างเมื่อเร็วๆ นี้ (และสิ่งนี้จะแสดงในดัชนี REIT/ETF ที่คุณเชื่อมโยงด้วย) เชื่อมโยงกับโมเดลธุรกิจของ REIT สำหรับ Equity REIT พวกเขายืมเงินในอัตราต่อเนื่อง (สมมติว่า ~ 4.5% สำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์) และใช้สิ่งนั้นเพื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์ หากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในราคา 15,000 ดอลลาร์ต่อเดือน และพวกเขาสามารถกู้เงิน 1.8 ล้านดอลลาร์ที่ 9,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ธุรกิจของพวกเขาคือการจัดการค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และภาษีในส่วนต่าง 6,000 ดอลลาร์ต่อเดือนนั้น สำหรับ REIT จำนอง พวกเขายืมเงินในฐานะผู้กู้ที่มีคุณสมบัติสูง (สมมุติว่า ~ 4.5%) และให้ยืมเงินเหล่านั้นคืนในอัตราที่สูงกว่า แนวคิดพื้นฐานคือ หากคุณยืมเงิน 10 ล้านดอลลาร์ที่อัตรา 4.5% เป็นเวลา 30 ปี คุณต้องจ่ายคืนที่ 50,668 ดอลลาร์ต่อเดือน หากคุณสามารถให้ยืมได้อย่างน่าเชื่อถือที่ 5% คุณจะเก็บเงินได้ 53,682 ดอลลาร์ต่อเดือน... 3,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ยิ่งคุณสามารถรับเงินได้ถูกกว่าที่ (ต่ำกว่า 4.5%) และยิ่งคุณสามารถให้ยืมได้สูงที่ (สูงกว่า 5%) มาร์จิ้นของคุณก็จะยิ่งดีขึ้นเท่านั้น ข้อกังวลคือรูปแบบธุรกิจ REIT ทั้งสองนั้นขึ้นอยู่กับต้นทุนการกู้ยืมเงินเป็นอย่างมาก การที่เฟดสหรัฐฯ เปลี่ยนแปลงกิจกรรมการซื้อพันธบัตร/QE/การกระตุ้นเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันจึงมีแนวโน้มสูงขึ้น แม้ว่าสิ่งนี้จะมีประโยชน์ (เงินเฟ้อ) แต่ก็ทำให้ราคาแพงขึ้นสำหรับบริษัทประเภทนี้ในการทำธุรกิจ