 คุณสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เป็นหลักประกันในการซื้อเพิ่มเติมได้เมื่อใด
โดยทั่วไป เมื่อคุณเป็นเจ้าของบางสิ่ง คุณสามารถให้สิ่งนั้นเป็นหลักประกันเงินกู้ที่มีหลักประกันได้ นั่นคือวิธีการทำงานของสินเชื่อรถยนต์และนั่นคือวิธีการทำงานของสินเชื่อจำนอง "ส่วนได้เสีย" ของคุณในสินทรัพย์คือมูลค่ายุติธรรมปัจจุบันของสินทรัพย์ลบด้วยภาระผูกพันทั้งหมดของคุณที่ค้ำประกันโดยสินทรัพย์นั้น ดังนั้น หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบปลอดโปร่ง คุณจะมีมูลค่า 100% ของมูลค่าตลาดยุติธรรมเป็นส่วนของเจ้าของ เมื่อคุณจำนองทรัพย์สินของคุณ ธนาคารมักจะใช้เปอร์เซ็นต์เงินกู้ต่อมูลค่าเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาจะไม่ให้เงินคุณมากกว่าส่วนของทุนของคุณในตอนนี้หรือในอนาคตอันใกล้ ขึ้นอยู่กับประเภทและระยะเวลาของเงินกู้ เปอร์เซ็นต์ LTV จะแตกต่างกันไประหว่าง 65% ถึง 95% ก่อนที่ตลาดจะพังในปี 2551 คุณสามารถรับ LTV ได้มากกว่า 100% แต่ไม่ใช่อีกต่อไป สำหรับการลงทุน โดยทั่วไป LTV จะต่ำกว่าที่อยู่อาศัยหลัก และอัตราจะสูงกว่า ฉันไม่ต้องการให้คุณสับสนกับเงินดาวน์และเงินมัดจำ เพราะมันไม่สำคัญ (เว้นแต่คุณจะอยู่ในออสเตรเลีย) ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณมีอพาร์ทเมนต์ที่คุณเช่า ซึ่งคุณเป็นเจ้าของฟรีและปลอดโปร่ง สมมติว่า FMV ปัจจุบันคือ 100,000 ดอลลาร์ คุณไปที่ธนาคารและจำนองอพาร์ทเมนท์เพื่อขอสินเชื่อ (รับเงินกู้ค้ำประกันโดยอพาร์ทเมนท์นั้น) ที่ 65% LTV (โดยทั่วไปสำหรับคอนโดเพื่อการลงทุน) คุณได้รับเงิน 65,000 เหรียญสหรัฐเพื่อซื้อหน่วยอื่นฟรีและชัดเจน ตอนนี้คุณมีอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องที่มี FMV $165K ทุนของคุณ $100K และหนี้สินของคุณ $65K การจดจำนองหน่วยใหม่ที่ LTV 65% เท่าเดิมจะให้เงินกู้อีก 42,000 ดอลลาร์แก่คุณ คุณสามารถซื้อหน่วยที่สามด้วยเงินจำนวนนี้ ส่วนของทุนของคุณยังคงที่เมื่อคุณรับเงินกู้และลงทุนในการซื้อใหม่ แต่ FMV ของสินทรัพย์ของคุณจะเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับหนี้สินที่ค้ำประกันโดยสินทรัพย์นั้น แต่ในขณะที่การจำนองมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (ปกติไม่เสมอไป) สินทรัพย์จะแข็งค่าขึ้นในอัตราที่แตกต่างกัน ทีนี้ ลองมองโลกในแง่ดีและสมมติว่าเพื่อความเรียบง่ายของตัวอย่าง ใน 2 ปี คอนโดมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ของคุณจะมีมูลค่า 200,000 ดอลลาร์ Voila คุณสามารถใช้เงินกู้อีก 65,000 ดอลลาร์ได้ วัฏจักรดำเนินต่อไป นั่นเป็นวิธีที่ปู่ของคุณทำ