 เศรษฐศาสตร์การซื้อเพื่อปล่อย (การลงทุน) แฟลต
ดูเหมือนเป็นเรื่องไม่ดีสำหรับฉัน แต่ก่อนที่ฉันจะไปถึงจุดนั้น สองสามจุดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายของคุณ: เป็นต้นไป คุณประเมินทรัพย์สินโดยการคำนวณอัตรา CAP นี่คือสิ่งที่คุณกำลังคำนวณ ยกเว้นว่าจะไม่รวมดอกเบี้ยเหมือนที่คุณคิด -- นั่นคือเงินกู้สำหรับคุณ และไม่มีผลต่อว่ายูนิตนั้นเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่ นอกจากนี้ยังรวมถึงการประมาณการค่าใช้จ่ายผันแปร เช่น ค่าบำรุงรักษาและการขาดรายได้จากตำแหน่งงานว่าง ผู้คนโต้เถียงกันอื้ออึงว่าจะคำนวณเท่าไหร่สำหรับสิ่งเหล่านั้น การบำรุงรักษาจะแตกต่างกันไปตามอายุของอาคารและความเสียหายต่อหลักคำสอนของคุณ ตำแหน่งงานว่างจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าสถานที่นั้นเป็นที่ต้องการเพียงใด คุณดูแลบำรุงรักษาได้ดีเพียงใด และค่าเช่าต่ำเพียงใด ทำการคำนวณตามตัวเลขของคุณด้วยค่าใช้จ่ายคงที่: 8400 ค่าเช่า - 2400 ค่าธรรมเนียมการจัดการ - 100 ประกัน = 5900/รายได้ต่อปี 5900/150000 = 0.0393 = อัตรา CAP 3.9% และนั่นยังไม่นับรวมค่าใช้จ่ายผันแปรอีกนะ! อัตรา CAP ที่ดีคืออะไร โดยทั่วไป อัตรา CAP 10% เป็นเรื่องที่ดีและสูงกว่านั้นเป็นเรื่องดี ด้านล่างนี้คุณต้องเริ่มระมัดระวัง บางแห่งมีราคาต่ำกว่า เช่น เมื่อทรัพย์สินยังใหม่และอยู่ในทำเลที่ดี คุณทำได้ 8% สำหรับสิ่งเหล่านี้ อัตรา CAP ที่ต่ำกว่า 6% มักเป็นการลงทุนที่แย่มาก ดังนั้น หากคุณไม่มั่นใจว่าจะเพิ่มค่าเช่าเป็นสองเท่าได้ นี่เป็นข้อตกลงที่แย่มาก อีกวิธีในการคิดเกี่ยวกับเรื่องนี้ คุณกำลังต้องการซื้อด้วยการเงินของคุณในตำแหน่งที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ -- เงินดาวน์จำนวนมากและดอกเบี้ยต่ำมาก นอกจากนี้ คุณยังไม่ได้คิดค่าบำรุงรักษา ภาษี (ถ้ามี) และตำแหน่งงานว่าง และคุณยังคงทำกำไรเพียง 1.2% เลวทราม? คุณจะซื้อพันธบัตรที่จ่ายเพียง 1.2% หรือไม่ เลขที่? แล้วพันธบัตรที่จ่ายเพียง 1.2% แต่บางครั้งก็บังคับให้คุณจ่ายเงินให้กับฝ่ายไอทีเป็นจำนวนเงินที่มากขึ้นทุกเดือนด้วย