 คุณได้รับผลตอบแทนอะไรจากการจ่ายเงินจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า?
มีสองสามวิธีในการดูคำถามนี้ สมมติฐาน ตามสมมติฐานของโพสต์ต้นฉบับ คำตอบนี้: กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากเจ้าของชำระเงินจำนองตามกำหนดเดิม ข้อตกลงอาจลดลงเหลือ 40,000 ดอลลาร์ล่วงหน้าเพื่อแลกกับ 200,000 ดอลลาร์ของส่วนของผู้ถือหุ้นหลังจาก 30 ปี หรือข้อตกลงอาจจบลงที่การชำระเงินล่วงหน้า 40,000 ดอลลาร์เพื่อแลกกับการชำระเงินรายเดือน 810.70 ดอลลาร์ที่เริ่มใน 30 ปี ในขณะที่เจ้าของกำลังชำระเงินจำนอง ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นคือการชำระเงินต้นหารด้วยส่วนของผู้ถือหุ้น เงินต้นที่ชำระคือค่าเช่าสุทธิลบด้วยต้นทุนที่ไม่ใช่ทางการเงินและดอกเบี้ย ดังนั้นจึงเป็นกำไร ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเริ่มต้นอยู่ที่ 6.321 % APR หรือ 6.507 % APY ซึ่งคำนวณโดยการหารเงินต้นรายเดือนจำนวน 210.70 ดอลลาร์สหรัฐฯ ด้วยส่วนเริ่มต้น 40,000 ดอลลาร์ และแปลงจากผลตอบแทนรายเดือนเป็นผลตอบแทนรายปี หลังจาก 30 ปี ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นคือ 4.864% APR หรือ 4.974% APY ซึ่งคำนวณโดยการหารกระแสเงินสด $810.70 ต่อเดือน (ซึ่งไม่ได้ลดลงจากการชำระเงินจำนองอีกต่อไป) ด้วยส่วนของ $200,000 หลังจากผ่านไป 30 ปี และแปลงจากผลตอบแทนรายเดือนเป็นผลตอบแทนรายปี อัตราสูงสุดจะเหมือนกับผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นในกรณีที่ไม่มีหนี้สิน ในตัวอย่างนี้ 4.864 % APR หรือ 4.974 % APY ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นลดลงจาก 6.507 % APY ในขั้นต้นเป็น 4.974 % APY หลังจาก 30 ปี นี่เป็นเพราะอัตราสูงสุดเกินอัตราธนบัตร (4.974 % APY เทียบกับ 4.594 % APY) และเลเวอเรจลดลงจาก 5x เป็น 1x อัตราการเติบโตเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักต่อปีของส่วนของผู้ถือหุ้นในช่วง 30 ปีคือ 5.511 % APY ตามคำตอบของผู้โพสต์ต้นฉบับ สิ่งนี้คำนวณโดยใช้รากที่ 30 ของส่วนของผู้ถือหุ้นที่เพิ่มขึ้น 5 เท่า เนื่องจากเจ้าของไม่ได้ชำระเงินต้นเพิ่มเติม (นอกเหนือจากที่กล่าวถึงแล้ว) จำนวนเงินที่เกี่ยวข้องคือการชำระเงินเริ่มต้นของเจ้าของ 40,000 ดอลลาร์และส่วนของเจ้าของสุดท้าย 200,000 ดอลลาร์ APY 5.511% สอดคล้องกับ APR 5.377% อัตราผลตอบแทนภายในหากเจ้าของไม่เคยขายสามารถคำนวณได้โดยถือว่าข้อตกลงเป็นการชำระเงินล่วงหน้า 40,000 ดอลลาร์เพื่อแลกกับการชำระเงินรายเดือน 810.70 ดอลลาร์ที่เริ่มใน 30 ปี อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ไม่ใช่ตัวเลขที่มีประโยชน์มากนัก เพราะถือว่าคุณสามารถลงทุนซ้ำเพื่อรับเงินปันผลในอัตราเดียวกันได้ ในตัวอย่างนี้ IRR คือ 5.172 % APR หรือ 5.296 % APY ในตัวอย่างนี้ IRR คำนวณโดย (วนซ้ำ) การหาอัตราดอกเบี้ยที่ (การลงทุนครั้งแรก) * (1 + IRR) ^ (จำนวนงวดก่อนเริ่มจ่ายเงินปันผล) = (เงินปันผลเป็นงวด) / (IRR - อัตราการเติบโตของเงินปันผล) . ตัวอย่างเช่น: $40,000 * (1.004309687)^360 = $810.70 / (0.004309687 - 0) = $188,111 จากนั้นฉันก็แปลง IRR รายเดือน 0.431 % เป็น IRR รายปี ข้อตกลงนี้สามารถคิดเป็นผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น บวกกับผลตอบแทนจากการชำระเงินจำนอง เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการชำระเงินจำนอง ทุนเริ่มต้นจะไม่เกี่ยวข้อง ไม่สำคัญว่าคุณจะเริ่มต้นด้วยการจำนอง 160,000 ดอลลาร์ในทรัพย์สิน 160,000 ดอลลาร์ การจำนอง 160,000 ดอลลาร์ในทรัพย์สิน 200,000 ดอลลาร์ หรือจำนอง 160,000 ดอลลาร์ในทรัพย์สิน 1,000,000 ดอลลาร์ สิ่งที่สำคัญคืออัตราดอกเบี้ยในการจำนองซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยทบต้นที่เกี่ยวข้อง ผลตอบแทนจากการชำระเงินจำนองเท่ากับอัตราหมายเหตุของการจำนอง สำหรับอัตราดอกเบี้ยธนบัตร 4.5% คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนต่อปี (APY) 4.594% คุณสามารถยืนยันได้โดยดูตารางการตัดจำหน่ายของคุณ สมมติว่าคุณมีเงินจำนอง 160,000 ดอลลาร์โดยมีอัตราบันทึก APR คงที่ 4.5% เป็นเวลา 360 เดือน การชำระเงินรายเดือนของคุณคือ $810.70 ในเดือนแรก 600 ดอลลาร์จะเป็นดอกเบี้ย และลดเงินต้น 210.70 ดอลลาร์ กล่าวอีกนัยหนึ่ง การจ่ายเงินต้น 210.70 ดอลลาร์ทำให้ไม่ต้องชำระเงิน 810.70 ดอลลาร์ในอีก 30 ปีต่อมา สังเกตว่า: . $210.70 * (1 + 0.045 / 12)^360 = $210.70 * (1.00375)^360 = $210.70 * 3.8477 = $810.71 ซึ่งอยู่ในข้อผิดพลาดในการปัดเศษของ $810.70 อัตราดอกเบี้ยคือ 3/8 % ต่อเดือน ซึ่งคิดเป็น APR 4.5% และ APY 4.594 %