 ครอบครัวแนะนำอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกของฉัน คำแนะนำ?
คุณพูดว่างานของฉันมั่นคง แม้ว่าฉันจะตกงาน แต่มันก็ง่ายที่จะได้งานใหม่ สถานที่ตั้งคงที่มาสองสามปีแล้ว แต่ฉันไม่แน่ใจว่าจะคาดการณ์ถึงอนาคตหรือไม่ ฉันขี้เกียจ ฉันเลยไม่อยากย้าย แต่เพื่อโอกาสในการทำงานที่ดีกว่า ฉันก็ไม่เกี่ยงงอน หลักการทั่วไปคือคุณจะก้าวไปข้างหน้าถ้าคุณซื้อบ้าน (ด้วยการจำนอง) และอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาห้าปี สิ่งที่คุณเสียไปในดอกเบี้ย คุณชดเชยด้วยค่าเช่า และอยู่ที่นั่นเป็นเวลาห้าปี คุณจะคืนต้นทุนการปิดบัญชีเป็นทุน หากคุณอยู่ที่นั่นน้อยกว่าห้าปี คุณจะไม่ต้องคืนค่าปิดบัญชี คุณน่าจะดีกว่าการเช่า ในอดีต (เมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้ว) ค่าจำนองและค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินพื้นฐานเดียวกันของคุณจะใกล้เคียงกัน เช่น ถ้าเจ้าของบ้านคนปัจจุบันของคุณขายสิ่งที่คุณเช่าให้คุณ ค่าจำนองของคุณจะเท่ากับค่าเช่าของคุณโดยประมาณ อาจจะต่ำกว่าหรือสูงกว่าเล็กน้อย แต่ก็ใกล้เคียงกัน เมื่อไม่นานมานี้ ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นความแตกต่างในสิ่งเหล่านั้น ตอนนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ค่าจำนองจะสูงกว่าค่าเช่าในทรัพย์สินเดียวกันถึง 50% สิ่งนี้มีผลกระทบบางอย่าง ประการแรก ค่าเช่า 1,000 ดอลลาร์ของคุณอาจจะไม่ยืดออกไปไกลเท่ากับค่าจำนอง 1,000 ดอลลาร์ ดังนั้นคุณจะซื้อบางอย่างโดยจ่ายค่าเช่าเพียง 650 ดอลลาร์หรือ 700 ดอลลาร์ ประการที่สอง หากคุณย้ายและไม่สามารถขายได้ทันที คุณจะได้รับค่าเช่าน้อยกว่าที่คุณต้องจ่ายในการจำนอง แทนที่จะสนับสนุนรายได้ของคุณ ทรัพย์สินจะต้องได้รับเงินช่วยเหลือเพียงเพื่อรักษาจำนอง และในปีแรก ๆ ของการจำนอง หมายความว่าคุณกำลังชำระเงินต้นทั้งหมด (ส่วนของผู้ถือหุ้น) และดอกเบี้ยบางส่วน การซื้อเพล็กซ์ทำให้แย่ลง คุณมีด้านของคุณและด้านของพวกเขา คุณสามารถแทนที่ค่าเช่า 1,000 ดอลลาร์ของคุณเป็นครึ่งหนึ่งของค่าจำนอง ในขณะเดียวกันพวกเขาจ่ายค่าเช่า 700 ดอลลาร์ คุณต้องให้เงินอุดหนุนจำนอง 300 ดอลลาร์ นอกจากนี้ คุณกำลังพูดถึงการจ้างบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำสิ่งต่างๆ เช่น การบำรุงรักษาสนามหญ้า มีเงินอีก $100 ต่อเดือน ดังนั้นคุณจึงให้เงินสนับสนุนสินเชื่อจำนอง 400 ดอลลาร์ ฉันไม่รู้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในยูทาห์ แต่การค้นหาอย่างรวดเร็วพบราคาบ้านเฉลี่ยมากกว่า 200,000 ดอลลาร์ ดังนั้นจึงไม่น่าเป็นไปได้ที่คุณจะซื้อสิ่งก่อสร้างใหม่พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ มีโอกาสมากขึ้นที่คุณจะซื้อดูเพล็กซ์ที่มีอยู่พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีอยู่ จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อพวกเขาล้มเหลว? ผู้เช่าไม่จ่ายสำหรับสิ่งนั้น บริษัทจัดการทรัพย์สินไม่จ่ายเงินสำหรับสิ่งนั้น (แม้ว่าพวกเขาจะจัดการให้เกิดขึ้นก็ตาม) คุณจ่ายสำหรับมัน นอกจากนี้ มักจะใช้เวลาเล็กน้อยในการทำความสะอาดอพาร์ทเมนท์หลังจากที่ผู้เช่าออกไปหนึ่งรายก่อนที่ผู้เช่ารายใหม่จะเริ่มจ่ายค่าเช่า นั่นคือการสูญเสียน้ำหนักที่ตายแล้ว หากสิ่งนี้เกิดขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยในท้องถิ่น คุณอาจต้องรับภาระจำนองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีรายได้ค่าเช่ามาหักกลบลบกันเป็นเวลาหลายเดือน มีกองกำลังต่อต้านบางอย่าง ตัวอย่างเช่น หากราคาบ้านในพื้นที่ของคุณเพิ่มขึ้น ค่าเช่าก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย (ไม่จำเป็นต้องเป็นอัตราเดียวกัน) แต่การชำระเงินจำนองของคุณยังคงเหมือนเดิม ดังนั้นในที่สุดค่าเช่าอาจทันกับการชำระเงินจำนอง หากคุณรอนานพอในตลาดที่แข็งแกร่งพอ ค่าเช่าอีกครึ่งหนึ่งของห้องดูเพล็กซ์อาจครอบคลุมค่าจำนองทั้งหมด หากปัจจุบันคุณมีอพาร์ทเมนต์ในเมืองซึ่งอยู่ในระยะเดินถึงที่ทำงานและเปลี่ยนไปใช้อพาร์ทเมนต์ชานเมืองที่มีการเดินทาง คุณมีโอกาสที่ดีกว่าในการหาดูเพล็กซ์โดยค่าจำนองทั้งหมดจะอยู่ที่ 1,000 ดอลลาร์เท่านั้นที่คุณจ่ายเป็นค่าเช่า ห้องดูเพล็กซ์ครึ่งหนึ่งของคุณจะไม่ดีเท่ากับอพาร์ทเมนต์ของคุณ และคุณมีเวลาเดินทางครึ่งชั่วโมงหรือชั่วโมงยาวทุกเช้า (และกลับบ้านในตอนเย็นเช่นเดียวกัน) แต่ในแง่การเงินที่เคร่งครัดคุณจะต้องทำเช่นกัน แถมยังมีรายได้จากอีกครึ่งหนึ่ง ดังนั้นแม้ว่าค่าจำนองของคุณจะมากกว่าค่าเช่า คุณก็ยังสามารถหักได้แม้ว่าค่าเช่าจะครอบคลุมทั้งหมดแล้วก็ตาม พิจารณาจำนอง $1,400 และค่าเช่า $400 จากอีกครึ่งหนึ่ง (หลังจากค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน) ตราบใดที่ไม่มีอะไรผิดพลาด คุณก็คุ้มทุน บางทีข้อตกลงคือให้พ่อแม่ของคุณดูแลสิ่งที่ผิดพลาด (เครื่องใช้ไฟฟ้าเสีย ผู้เช่าลำบาก เวลาระหว่างผู้เช่า) หรือบางทีคุณอาจระบายเงินฉุกเฉินและปรับการชำระเงิน 401 (k) ของคุณให้เหลือน้อยที่สุดเมื่อเป็นเช่นนั้น เมื่อเติมเงินฉุกเฉินแล้ว ให้คืนค่า 401(k) หากคุณเต็มใจที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ราคา 500 ดอลลาร์ คุณสามารถทำได้ดีกว่าด้วยวิธีนี้ แน่นอน คุณสามารถทำสิ่งที่ดีกว่าได้ด้วยการอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ราคา 500 ดอลลาร์ และอีก 500 ดอลลาร์ที่คุณจ่ายเป็นค่าเช่าธนาคาร นอกจากนี้ คุณยังมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางและเวลาว่างน้อยลงห้าชั่วโมงต่อสัปดาห์ คุณอธิบายตัวเองว่าเป็นเช็คเงินเดือนเพื่อเช็คเงินเดือนเป็นหลัก คุณมีเงินออมเพียงพอ แต่ไม่มีสิ่งก่อสร้างส่วนเกิน อะไรก็ตามที่คุณได้รับค่าจ้าง คุณก็หันกลับและใช้จ่ายทันที พ่อแม่ของคุณอาจมองว่าคุณเป็นคนสุรุ่ยสุร่าย อพาร์ทเมนต์ของคุณน่าอยู่กว่าอพาร์ทเมนต์ในยุคแรกๆ คุณออกไปข้างนอกบ่อยขึ้น คุณจะไม่ทิ้งอะไรไว้สำหรับภายหลัง (ยกเว้นการเกษียณอายุ) มันไม่แปลกเลยที่คนจะย้ายออกจากเมืองเพราะต้องการพื้นที่มากขึ้น ด้วยค่าเช่าเดียวกับที่พวกเขาจ่ายในเมือง พวกเขาสามารถซื้อบ้านในแถบชานเมืองได้ จากนั้นพวกเขาจะสร้างความเท่าเทียม ตราบเท่าที่พวกเขาอยู่ในสถานที่ทำงานเดียวกัน พวกเขาไม่จำเป็นต้องย้ายจนกว่าพวกเขาจะพร้อมที่จะอัพเกรดบ้านของพวกเขา แผนการดูเพล็กซ์นำไปสู่หนึ่งในสองสิ่ง ไม่ว่าคุณจะขายห้องดูเพล็กซ์และใช้ทุนเพื่อซื้อบ้านปกติที่ดีกว่า หรือคุณจะย้ายออกจากห้องดูเพล็กซ์แล้วเช่าครึ่งหนึ่งของคุณ ตอนนี้คุณมีทรัพย์สินให้เช่าที่ให้รายได้ และถ้าคุณเก็บเงินดาวน์ได้มากพอ คุณก็ซื้อบ้านหลังปกติได้ จากมุมมองของพ่อแม่ การสนับสนุนให้คุณซื้อห้องดูเพล็กซ์อาจเทียบเท่ากับการขอให้คุณลดค่าใช้จ่าย แทนที่จะลดเงินฝาก 401(k) ของคุณ พวกเขาอาจคิดว่าคุณซื้อขายรถของคุณในราคาที่ถูกกว่า และซื้อขายอพาร์ทเมนต์ที่สวยงามแต่ราคาแพงของคุณเพื่อสิ่งที่เหมาะสมกว่าในย่านที่ถูกกว่า แทนที่จะทำงานกับบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ คุณจะได้ออกไปทำงานนอกบ้านแทนที่จะทำงานบ้านกับเพื่อน ๆ และบางทีสถานที่ใหม่อาจมีพื้นที่มากขึ้นในการแบ่งปันเมื่อคุณพบใครบางคน คุณจะไม่เลี้ยงหลานหลายคนคนเดียว หากคุณได้รับการจำนองแบบดูเพล็กซ์ คุณต้องรับผิดชอบในการชำระค่าจดจำนอง คุณต้องรับผิดชอบแม้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับบ้านก็ตาม ตัวอย่างเช่น หากไฟไหม้หรือพายุทอร์นาโดพัดเอามันไป หรือคุณเพิ่งพบว่าบ้านไม่แข็งแรงพอที่จะรองรับปาร์ตี้ที่เพื่อนๆ ดังนั้น นอกจากจะสูญเสียสิ่งที่คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณยังอาจสูญเสียสิ่งที่คุณยืมไปอีกด้วย ตอนนี้ให้พิจารณาว่าจะเกิดอะไรขึ้นถ้าคุณลงทุนใน General Motors ในจำนวนที่เท่ากันกับในบ้าน เรียกมันว่า $10,000 และให้มูลค่าบ้าน $200,000 ด้วย General Motors แม้ว่าพวกเขาจะล้มละลายในวันพรุ่งนี้ คุณจะมีเงินเพียง 10,000 ดอลลาร์เท่านั้น กับบ้าน คุณออก $200,000 เป็นที่ยอมรับว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะสูญเสียมูลค่าบ้านทั้งหมด 200,000 ดอลลาร์ แม้ว่าบ้านจะสูญเสียมูลค่า 80,000 ดอลลาร์ คุณก็ยังขาดทุน 70,000 ดอลลาร์ คุณไม่จำเป็นต้องมีภัยพิบัติสำหรับบ้านที่จะสูญเสียมูลค่า 80,000 ดอลลาร์ นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2549-2553 ผู้คนสูญเสียสิ่งที่พวกเขาลงทุนในบ้านและต้องประกาศล้มละลายเพื่อปลดหนี้ส่วนเกิน แน่นอนว่าหากพวกเขาสามารถถือไว้ได้จนถึงปี 2558 ตลาดส่วนใหญ่จะฟื้นตัว แต่ถ้าคุณตกงานในปี 2008 พวกเขาจะไม่อนุญาตให้คุณชำระเงินจำนองจนกว่าคุณจะได้งานใหม่ในปี 2012 เมื่อคุณประกาศล้มละลาย คุณไม่เพียงแค่สูญเสียบ้านเท่านั้น คุณยังสูญเสียเงินออมฉุกเฉินทั้งหมดและอาจสูญเสียทรัพย์สินบางส่วนของคุณ มีภัยพิบัติที่ธรรมดาเกินไป ตัวอย่างเช่น คุณและผู้เช่าของคุณต่างก็ไปเที่ยวกันในช่วงสุดสัปดาห์ ฝนตกหนักและหลังคาของคุณเริ่มรั่วเนื่องจากการบำรุงรักษาที่อ่อนแอ (ประกันจึงไม่ครอบคลุม) น้ำท่วมบ้าน ทำลายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ทั้งหมด และทำให้สิ่งอื่นๆ เสียหาย แย่พอแล้วถ้าเป็นแค่คุณ แต่คุณก็ต้องรับผิดชอบทรัพย์สินของผู้เช่าด้วย พวกเขาฟ้องคุณเป็นเงิน 20,000 เหรียญและย้ายออกไป ดังนั้นจึงไม่มีค่าเช่าและค่าใช้จ่ายจำนวนมาก เพื่อให้บ้านน่าอยู่อีกครั้งจะต้องใช้เงิน 160,000 ดอลลาร์ นอกจากนี้ คุณยังมีภาระจำนอง 190,000 ดอลลาร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพียง 40,000 ดอลลาร์เท่านั้น นั่นคือจุดสิ้นสุดสุดขีด