markdown:
# Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости
| |
Министерство науки и образования РФ
Московский Государственный Строительный Университет
Кафедра ОСУН
Курсовая работа по дисциплине:
«Оценка объектов недвижимости»
на тему:
«Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп. 3»
Вариант 16
Выполнила:
студентка ЭОУС-IV-6 Онисимова Т.К.
Проверил:
Доц., к.э.н. Кулаков К.Ю.
Москва,2004г.
Содержание
1. Введение
1.1 Задание
1.2 Пример заполнения титульного листа отчета об оценке
1.3 Сопроводительное письмо к отчету об оценке
2. Основная часть
2.1 Общие сведения
2.2 Сведения об оценщике
2.3 Допущения и ограничивающие условия
2.4 Термины и определения
2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки
2.6 Характеристика местоположения объекта оценки
2.7 Общая характеристика здания
2.8 Характеристика объекта оценки
2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью
сравнительного подхода
2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного
подхода
3. Заключение
3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки
3.2 Источники информации
4. Список использованной литературы
1.1 Задание:
Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО (кроме Орехово-Борисово \сев, южн\, Зябликово, Братеево).
Категория объекта: 3-х комнатная квартира в составе панельного дома серии П-44Т
Этаж: 2 - 15
Период постройки здания: 2000 – 2004 г.г.
Площадь: 70 – 100 кв.м. (комнаты изолированные, кухня – 10-15 кв.м., с\у раздельный, имеются балкон или лоджия)
Уровень и состояние отделки: евроремонт
Уровень инженерного и технического обеспечения : дополнительное оборудование и оснащение – по усмотрению студента.
УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель отдела оценки жилых помещений
ООО «ОЦЕНКА»
_____________________/Фамилия И.О./
30 апреля 2004 г.
ОТЧЕТ
№
ОБ ОЦЕНКЕ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Адрес объекта оценки: Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. № 970
Дата проведения оценки: 29 апреля 2004 года
Дата составления отчёта: 30 апреля 2004 года
Москва 2004
Г-ну Кулакову К.Ю.
Исх. № 59 от 29.04.2004
1.3 Сопроводительное письмо к Отчету об оценке
Уважаемый Кирилл Юрьевич
В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке №59 от 29.04.2004 года направляем Вам два экземпляра отчёта об оценке рыночной стоимости квартиры № 970, расположенной по адресу: г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3. Третий экземпляр в соответствии с законодательством в области оценки находится в архиве нашей организации.
Все экземпляры отчёта об оценке идентичны и равнозначны. Оценка квартиры проведена, а отчёты составлены в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года и действующих Стандартов оценки.
Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки.
В частности, доводим до Вашего сведения, что по результатам проведённой оценки рыночная стоимость объекта оценки составляет 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.
Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете найти в соответствующих разделах отчета. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по использованной методике её проведения, мы обязательно на них ответим.
В заключение позвольте поблагодарить Вас за обращение в нашу компанию и выразить надежду на продолжение нашего сотрудничества в будущем.
С уважением,
Руководитель отдела оценки Онисимова Т.К.
2. Основная часть
2.1 Общие сведения
| |
Объект оценки
|Жилое помещение (квартира)|
| |
Адрес
|г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. 970|
| |
Заказчик отчёта
|Кулаков К.Ю.|
| |
Собственник объекта
|Кулаков К.Ю.|
| |
Оцениваемые права
|Полное право собственности|
| |
Цель оценки
|Определение рыночной стоимости|
| |
Используемые стандарты оценки
|Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.|
2.2 Сведения об оценщике
| |
Организация
|ООО «ОЦЕНКА»|
| |
Адрес местонахождения
|г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, тел.:245-50-94|
| |
Основание для проведения оценки
|Договор №59 от 29 апреля 2004 года|
| |
Сведения о лицензии
|Лицензия № 459781 Минимущества РФ от 4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г. по 4.02.2007 г)|
2.3 Допущения и ограничивающие условия
1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.
2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.
3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.
5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.
7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
2.4 Термины и определения
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Подходы к оценке:
Ø затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Ø сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Ø доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.
2.6 Характеристика местоположения объекта оценки
Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы
| |
Показатель
| |
Описание или характеристика показателя
| |
Округ, микрорайон
|ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново»|
| |
Местоположение в микрорайоне
| |
Фасад здания выходит на проезжую часть ул. Чертановская
Здание располагается параллельно ул. Чертановская
| |
Преобладающая застройка микрорайона
|Жилая панельная|
| |
Транспортная доступность
|5 мин. общественным транспортом от ст. м. «Чертановская»|
| |
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)
|Хорошая|
| |
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).
|Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.|
| |
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
|Отличная. Район с развитой инфраструктурой|
| |
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
|Не обнаружены|
| |
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона
|ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция метрополитена|
| |
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
|Удовлетворительная|
| |
Дополнительная существенная информация
|Местоположение объекта на карте г. Москвы приведено в приложениях к Отчёту|
2.7 Общая характеристика здания
| |
Показатель
| |
Описание или характеристика показателя
| |
Тип здания
|Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т|
| |
Год постройки
|2000г.|
| |
Материал наружных стен
|Железобетонная панель|
| |
Материал перекрытий
|Железобетон|
| |
Состояние здания (субъективная оценка)
|Хорошее|
| |
Техническое обеспечение здания
|Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение|
| |
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж
|Отсутствует|
| |
Количество этажей в здании
|17|
| |
Состояние подъезда (субъективная оценка)
|Хорошее|
| |
Дополнительная существенная информация
|Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается|
2.8 Характеристика объекта оценки
| |
Показатель
| |
Описание или характеристика показателя
| |
Этаж расположения
|9|
| |
Площадь, кв. м: общая / жилая
|76 / 44,7|
| |
Кол-во комнат, их площадь, кв. м
|3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1|
| |
Площадь кухни, кв. м
|13,2|
| |
Санузел
|раздельный|
| |
Высота потолков, м
|2,65|
| |
Вспомогательные и подсобные помещения
|Отсутствуют|
| |
Лоджия (балкон)
|Лоджия (не застеклена)|
| |
Вид из окон
|На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново»|
| |
Слаботочное обеспечение
|Телефон, ТВ-антенна|
| |
Дополнительные системы безопасности
|Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру|
| |
Состояние отделки (субъективная оценка)
|Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется|
| |
Видимые дефекты внутренней отделки
|Отсутствуют|
| |
Данные о перепланировке
|Не производилась. Стандартная типовая планировка|
| |
Дополнительная существенная информация
|Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты|
2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]
Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается «на торг».
Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но линия тренда также восходящая.
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].
Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедший месяц.
| |
Район
| |
Средняя цена
предлож. 1 кв.м.
| |
Процент
от округа
|Бирюлево Восточное||1410||8,6|
|Бирюлево Западное||1373||5,5|
|Братеево||1439||6,5|
|Даниловский||1839||12,3|
|Донской||1879||4,4|
|Зябликово||1484||6,3|
|Москворечье-Сабурово||1596||2,1|
|Нагатино-Садовники||1617||3,6|
|Нагатинский затон||1689||7,8|
|Нагорный||1712||4,6|
|Орехово-Борисово Северное||1547||5,9|
|Орехово-Борисово Южное||1512||6,7|
|Царицыно||1514||7,6|
|Северное Чертаново||1731||5,3|
|Центральное Чертаново||1582||9,0|
|Центральное Чертаново||1493||3,9|
На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения чуть ниже.
Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США
Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к возрастанию.
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта[3].
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.
Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №1
| |
Аналог №2
| |
Аналог №3
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Сумской пр.,
д. 8, корп1.
м. «Чертановская»
| |
Чертановская ул.,
д. 5.
м. «Чертановская»
| |
Чертановская ул.,
д. 3.
м. «Чертановская»
|Цена/об. пл./дол. США||-||109600||116500||108400|
|Источник информации|| |
|Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|109600||116500||108400|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|109600||116500||108400|
| |
Условия продажи
|Свободная продажа||Свободная продажа||0||Альтернативная продажа||+4%||Свободная продажа||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|109600||122600||108400|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
109600
| |
| |
122600
| |
| |
108400
| |
|Вид корректировки|| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Год постройки дома||2000 г.||1990-е г.||+6%||2000 г.||0||1990-е г.||+6%|
|Этаж||9||12||0||2||0||17||+5%|
|Всего этажей||17||17||0||17||0||17||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||64||+5%||78,8||-1%||69,2||+1%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||10,0||+2%||13,2||0||12,1||+1%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||Во двор||-1%||Во двор||-1%||Во двор||-1%|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||В наличии||0||Отсутствует||+1%||В наличии||0|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Евроремонт||0|| |
Требуется косметический
ремонт
|+15%|| |
Требуется косметический
ремонт
|+15%|
|Телефон||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Отопление||Центральное||Центральное||0||Центральное||0||Центральное||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Раздельный||0||Совмещенный||+2%|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||05 мин. транспортом||0||05 мин. пешком||-1%||05 мин. пешком||-1%|
|Наличие металл. двери||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Состояние подъезда||Хорошее||Хорошее||0||Хорошее||0||Хорошее||0|
|Стоимость-индикатор дол. США|| |
| |
123200
| |
138200
| |
141500
|Весовые доли|| |
0,16
| |
0,09
| |
0,04
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №4
| |
Аналог №5
| |
Аналог №6
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Сумская ул.,
д. 8, корп3.
м. «Южная»
| |
Днепропетровская ул.,
д. 23, корп1.
м. «Пражская»
| |
Академика Янгеля ул.,
д.25.
м. «Пражская»
|Цена/об. пл./дол. США||-||112400||115000||130000|
|Источник информации|| |
|Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|112400||115000||130000|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|112400||115000||130000|
| |
Условия продажи
|Свободная продажа||Свободная продажа||0||Свободная продажа||0||Свободная продажа||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|112400||115000||130000|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
112400
| |
| |
115000
| |
| |
130000
| |
| |
Вид корректировки
| |
| |
| |
| |
| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Год постройки дома||2000 г.||1990-е г.||+6%||2000 г.||0||2002г.||0|
|Этаж||9||12||0||2||0||11||0|
|Всего этажей||17||17||0||17||0||17||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||68||+5%||55,7||+7%||80,4||-1%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||8,6||+3%||8,0||+3%||15,0||-1%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||На улицу||0||На улицу||0||Во двор||-1%|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||Отсутствует||+1%||Отсутствует||+1%||Две лоджии||-1%|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Хорошее||+10%||Хорошее||+10%||Евроремонт||0|
|Телефон||В наличии||Спареный||+2%||В наличии||0||Отсутствует||+3%|
|Отопление||Центральное||Центральное||0||Центральное||0||Центральное||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Совмещенный||+2%||Раздельный||0|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||05 мин. транспортом||0||05 мин. пешком||-1%||10 мин. транспортом||-1%|
|Наличие металл. двери||В наличии||В наличии||0||Отсутствует||-1%||В наличии||0|
|Состояние подъезда||Хорошее||Отличное||-1%||Хорошее||0||Хорошее||0|
|Стоимость-индикатор дол. США|| |
| |
144600
| |
140800
| |
127400
|Весовые доли|| |
0,07
| |
0,08
| |
0,23
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №7
| |
Аналог №8
| |
Аналог №9
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Варшавское ш.,
д. 90, корп1.
м. «Чертановская», «Варшавская»
| |
Нахимовский просп.,
д. 21.
м. «Нахимовский проспект»
| |
Херсонская ул.,
д. 18.
м. «Калужская», «Каховская»
|Цена/об. пл./дол. США||-||104100||129500||101000|
|Источник информации|| |
|Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»||Агенство недвижимости «У красных ворот»|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|104100||129500||101000|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|104100||129500||101000|
| |
Условия продажи
|Свободная продажа||Альтернативная продажа||+4%||Свободная продажа||0||Альтернативная продажа||+4%|
| |
Скорректированная цена
| |
|108500||129500||105200|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
108500
| |
| |
129500
| |
| |
105200
| |
| |
Вид корректировки
| |
| |
| |
| |
| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Год постройки дома||2000 г.||1990-е г.||+6%||1990-е г.||0||2002 г.||0|
|Этаж||9||1||+5%||2||0||10||0|
|Всего этажей||17||17||0||17||0||17||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||70,1||+1%||76||0||61,6||+5%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||9,3||+2%||13,2||0||8,0||+3%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||Во двор||-1%||Во двор||-1%||Во двор||-1%|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Евроремонт||0|| |
Требуется косметический
ремонт
|+15%||Хорошее||+10%|
|Телефон||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||Отсутствует||+3%|
|Отопление||Центральное||Центральное||0||Центральное||0||Центральное||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Раздельный||0||Раздельный||0|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||05 мин. транспортом||0||05 мин. пешком||-1%||15 мин. транспортом||+2%|
|Наличие металл. двери||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Состояние подъезда||Хорошее||Хорошее||0||Хорошее||0||Хорошее||0|
|Стоимость-индикатор дол. США|| |
| |
123200
| |
146000
| |
130200
|Весовые доли|| |
0,12
| |
0,14
| |
0,07
|ИТОГО: дол. США|| |
132800
| |
| |
| |
123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.
Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).
Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США.
2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.
При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:
ü метод капитализации дохода
ü метод дисконтирования денежных потоков
В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:
С
рын=ЧОД(год)\R, где
ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год
R – ставка капитализации
1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:
ЧОД=ПВД – потери – ОР, где
ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании
Потери – потери от недоиспользования
ОР – операционные расходы
Ø Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.
Ø Определение потерь при сборе платежей
Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.
Ø Определение величины операционных расходов
Операционные расходы подразделяются на:
- Условнопостоянные;
- Условнопеременные;
- Расходы на замещение.
К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.
В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.
Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №1
| |
Аналог №2
| |
Аналог №3
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Варшавское ш.,
д.11.
м. «Чертановская»
| |
Чонгарский бл.,
д. 40. корп1
м. «Варшавская»
| |
Ялтинская ул.,
д. 26.
м. «Варшавская»
|Цена/мес./дол. США||-||1200||1000||850|
|Источник информации|| |
|www.snimi.ru||www.snimi.ru||www.snimi.ru|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|1200||1000||850|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|1200||1000||850|
| |
Условия аренды
|На длительный срок||На длительный срок||0||На длительный срок||0||На длительный срок|
| |
Скорректированная цена
| |
|1200||1000||850|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
1200
| |
| |
1000
| |
| |
850
| |
|Вид корректировки|| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Этаж||9||12||0||2||0||6||0|
|Всего этажей||17||17||0||17||0||9||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||64||+5%||76,8||0||79,2||-1%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||10,0||+2%||13,2||0||12,1||+1%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||Во двор||-1%||Во двор||-1%||Во двор||-1%|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||В наличии||0||Отсутствует||+1%||В наличии||0|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Евроремонт||0||Хорошая||+10%||Евроремонт||0|
|Наличие мебели||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||Отсутствует||+20%|
|Наличие бытовой техники||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||Отсутствует||+20%|
|Телефон||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Раздельный||0||Совмещенный||+2%|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||05 мин. пешком||-1%||05 мин. пешком||-1%||07 мин. пешком||-1%|
|ПВД, дол. США\мес|| |
| |
1250
| |
1100
| |
1200
|ПВД, дол. США\год|| |
| |
15000
| |
13200
| |
14400
|Весовые доли|| |
0,12
| |
0,1
| |
0,06
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №4
| |
Аналог №5
| |
Аналог №6
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Кировоградская ул.,
д. 8, корп1.
м. «Пражская»
| |
Красного Маяка ул.,
д. 5.
м. «Пражская»
| |
Севанская ул.,
д. 3.
м. «Царицыно»
|Цена/мес./дол. США||-||800||1150||1000|
|Источник информации|| |
|www.snimi.ru||www.snimi.ru||www.snimi.ru|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|800||1150||1000|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|800||1150||1000|
| |
Условия аренды
|На длительный срок||На длительный срок||0||На длительный срок||0||На длительный срок||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|800||1150||1000|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
800
| |
| |
1150
| |
| |
1000
| |
|Вид корректировки|| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Этаж||9||2||0||8||0||6||0|
|Всего этажей||17||14||0||9||0||12||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||68,0||+1%||72,1||+1%||69,2||+1%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||10,0||+2%||10||+2%||12,1||+1%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||Во двор||-1%||Во двор||-1%||Во двор||-1%|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||В наличии||0||Отсутствует||+1%||В наличии||0|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Хорошая||+10%||Евроремонт||0||Евроремонт||0|
|Наличие мебели||В наличии||Отсутствует||+20%||В наличии||0||В наличии||0|
|Наличие бытовой техники||В наличии||Отсутствует||+20%||В наличии||0||Отсутствует||+20%|
|Телефон||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Раздельный||0||Совмещенный||+2%|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||05 мин. транспортом||0||05 мин. пешком||-1%||10 мин. пешком||-1%|
|ПВД, дол. США\мес|| |
| |
1300
| |
1170
| |
1200
|ПВД, дол. США\год|| |
| |
15600
| |
14040
| |
14400
|Весовые доли|| |
0,04
| |
0,17
| |
0,08
| |
Показатель
| |
Объект оценки
| |
Аналог №7
| |
Аналог №8
| |
Аналог №9
|Адрес|| |
Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
| |
Луганская ул.,
д. 17
м. «Царицыно»
| |
Новинки ул.,
д.7. корп.2
м. «Коломенская»
| |
Нагатинский пр.,
д. 3.
м. «Нагатинская»
|Цена/мес./дол. США||-||1050||1100||1050|
|Источник информации|| |
|www.snimi.ru||www.snimi.ru||www.snimi.ru|
|Имущественные права||Право собственности||Право собственности||0||Право собственности||0||Право собственности||0|
|Скорректированная цена|| |
|1050||1100||1050|
| |
Условия финансирования
|Рыночные||Рыночные||0||Рыночные||0||Рыночные||0|
| |
Скорректированная цена
| |
|1050||1100||1050|
| |
Условия аренды
|На длительный срок||На длительный срок||0||На длительный срок||0||На длительный срок|
| |
Скорректированная цена
| |
|1050||1100||1050|
| |
Условия рынка
|Открытый||Открытый||0||Открытый||0||Открытый||0|
| |
Скорректированная цена
| |
| |
1050
| |
| |
1100
| |
| |
1050
| |
|Вид корректировки|| |
|Тип дома||Панельный||Панельный||0||Панельный||0||Панельный||0|
|Дата предложения||Апрель 2004||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0||Апрель 2004||0|
|Этаж||9||6||0||2||0||3||0|
|Всего этажей||17||9||0||12||0||9||0|
|Общая площадь квартиры, кв.м.||76||64||+5%||78,8||-1%||69,2||+1%|
|Площадь кухни, кв.м.||13,2||10,0||+2%||13,2||0||12,1||+1%|
|Вид из окон квартиры||На улицу||Во двор||-1%||Во двор||-1%||На улицу||0|
|Наличие балкона/лоджии||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Состояние и уровень отделки квартиры||Евроремонт||Евроремонт||0||Евроремонт||0||Хорошая||+10%|
|Наличие мебели||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Наличие бытовой техники||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Телефон||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Санузел||Раздельный||Раздельный||0||Раздельный||0||Раздельный||0|
|Мусоропровод||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Лифт||В наличии||В наличии||0||В наличии||0||В наличии||0|
|Удаленность от метро||05 мин. транспортом||07 мин. транспортом||0||07 мин. пешком||-1%||05 мин. пешком||-1%|
|ПВД, дол. США\мес|| |
| |
1100
| |
1050
| |
1150
|ПВД, дол. США\год|| |
| |
13200
| |
12600
| |
13800
|Весовые доли|| |
0,13
| |
0,2
| |
0,1
|ИТОГО: дол. США\год|| |
13750
| |
| |
| |
15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750
Таблица расчета чистого операционного дохода
|№ п/п||Показатель||Значение|
|1||Ставка арендной платы, $/мес||1150|
|2||Ставка арендной платы, $/год||13750|
|3||Потери от недоиспользования, %||5|
|4||Годовой доход с учетом недоиспользования, $||13062,5|
|5||Операционные расходы, %||5|
|6|| |
Чистый операционный доход, $/год
| |
12375
2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
R=ставка доходности капитала + норма возврата
Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка
Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта
Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.
Рисковая ставка:
- Премия за вложения в недвижимость;
- Премия за низкую ликвидность;
- Премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:
Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:
Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %
Тогда можем найти ставку капитализации:
R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:
С
рын=ЧОД(год)\R = 12375$\0,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 111500 долл. США.
3. Заключение
3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.
Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
|№ п/п||Критерии||Сравнительный подход||Доходный подход|
|1||Достоверность информации||80||20|
|2||Полнота информации||75||25|
|3||Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца||80||20|
|4||Способность учитывать конъюнктуру рынка||85||15|
|5||Способность учитывать местоположение||55||45|
|6||Допущения принятые в расчетах||80||20|
|7||Сумма баллов||455||145|
|8||Удельные весовые показатели,%||75||25|
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
|Наименование подхода||Сравнительный||Доходный|
|Полученная рыночная стоимость, долл. США||130200||111500|
|Весовая доля||0,75||0,25|
|Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США||126000|
130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.
На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.
3.2 Источники информации
Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.snimi.ru и др.
Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
4. Список использованной литературы
ü Лекции Кулакова К. Ю. по курсу «Оценка объектов недвижимости»
ü Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.
ü Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 1999г.
ü Газета «Из рук в руки»
ü Газета «Квадратный метр»
ü Газета «Недвижимость и цены»
ü www.appraiser.ru
ü www.miel.ru
ü www.mian.ru
ü www.arn.ru
ü www.snimi.ru
[1] В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel.ru)
[2]В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn.ru).
[3] «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты»\Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997.
### Другие материалы
[Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики](/read/formirovanie-i-perspektivy-razvitiya-sistemy-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-stroitelstva-v-usloviyah-tranzitivnoy-ekonomiki-MzU3Mjg=) [Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости г. Тюмени](/read/organizaciya-brokerskoy-deyatelnosti-na-rynke-nedvizhimosti-g-tyumeni-NjEwNDY=) [Разработка маркетинговой стратегии агентства недвижимости](/read/razrabotka-marketingovoy-strategii-agentstva-nedvizhimosti-MTA5ODA0) [Особенности ипотечного жилищного кредитования](/read/osobennosti-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-MTgwNzU2) [Сделки с недвижимостью](/read/sdelki-s-nedvizhimostyu-MzUxOTg=) [Анализ и проектирование операций с недвижимостью](/read/analiz-i-proektirovanie-operaciy-s-nedvizhimostyu-NTU2ODQ=) [Использование государственных программ ипотечного жилищного кредитования в РФ](/read/ispolzovanie-gosudarstvennyh-programm-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rf-ODUzOTg=) [Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства](/read/administrativno-pravovoy-mehanizm-realizacii-zhilischnogo-zakonodatelstva-OTUxNzQ=) [Рынок недвижимости](/read/rynok-nedvizhimosti-MTE5MzUy) [Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России](/read/organizaciya-i-finansirovanie-zhilischnogo-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii-MTI1ODIx) [Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)](/read/ocenka-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya-rf-na-primere-oao-sberbank-rossii-otdelenie-4682-MTI1OTU0) [Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы](/read/ipotechnoe-kreditovanie-kak-sposob-resheniya-zhilischnoy-problemy-MTI2NzE0) [Совершенствование методов оценки недвижимости](/read/sovershenstvovanie-metodov-ocenki-nedvizhimosti-MTQ4OTcy)
[Каталог учебных материалов](/catalog)
#### Свежие работы в разделе
[Теоретичні основи формування портфеля цінних паперів інвестиційної компанії](/read/teoretichni-osnovi-formuvannya-portfelya-cinnih-paperiv-investiciynoy-kompaniy-MjAxMzQx) [Инвестиционный спрос](/read/investicionnyy-spros-MjAxMjAy) [Анализ инвестиционной привлекательности предприятия на основе показателей доходности](/read/analiz-investicionnoy-privlekatelnosti-predpriyatiya-na-osnove-pokazateley-dohodnosti-MTAxODI1) [Выбор схемы развития районной электрической сети](/read/vybor-shemy-razvitiya-rayonnoy-elektricheskoy-seti-OTk5ODY=) [Планирование финансово-экономической деятельности предприятия](/read/planirovanie-finansovo-ekonomicheskoy-deyatelnosti-predpriyatiya-Nzc3Njg=) [Инвестиционная деятельность в Тюменской области](/read/investicionnaya-deyatelnost-v-tyumenskoy-oblasti-Nzc3MTc=) [Зависимость инвестиций и качества жизни населения](/read/zavisimost-investiciy-i-kachestva-zhizni-naseleniya-Nzc1MTk=) [Государственное регулирование инвестиционной деятельности](/read/gosudarstvennoe-regulirovanie-investicionnoy-deyatelnosti-Nzc0MzQ=) [Инновационный проект](/read/innovacionnyy-proekt-NzY5NTY=) [Бизнес-план торгового центра](/read/biznes-plan-torgovogo-centra-NzY5Mzg=)
#### Наша кнопка
![](/kazreferat_logo.png)
#### Контакты
Если у вас возникли какие либо вопросы, обращайтесь на email администратора:
[admin@kazreferat.info](mailto:admin@kazreferat.info)


markdown:
0945 19 19 03
Trang chủ
Giới thiệu
Két sắt chính hãng
Két sắt ALPHA (USA)
Két sắt BAUCHE
Két sắt DAYSAFE (JAPAN)
Két sắt SANZIL
Két sắt GUDBANK
Két sắt HANMI
Két sắt TRULY
KÉT SẮT GIÁ RẺ
Két sắt theo trọng lượng
Két sắt 9-16 kg
Két sắt 25-49 kg
Két sắt 50-79 kg
Két sắt 80-119 kg
Két sắt 120-149 kg
Két sắt 150-179 kg
Két sắt 180-219 kg
Két sắt 220-400 kg
Két sắt > 400 kg
Két sắt nổi bật
Két sắt văn phòng
Két sắt mini
két bạc gia đình
két sắt chống cháy
Két sắt khách sạn
Két sắt tiệm vàng
Két sắt an toàn
Két sắt tiết kiệm
két sắt thanh lý
Khuyến mãi
Hướng dẫn sử dụng
Dịch vụ két sắt
Liên hệ
Gọi điện
SMS
Chỉ Đường

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Connection: close

Pragma: no-cache

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Vary: Accept-Encoding,User-Agent

Content-Type: text/html


markdown:
Always desire to learn something useful.
Bạn chỉ là một con người nhỏ nhoi trên trái đất nhưng với một người, bạn có thể là cả thế giới. Chỉ có một từ có thể giải phóng chúng ta khỏi nỗi đau khôn cùng: đó là tình yêu.

WARC-Truncated: length

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Server: nginx

X-Content-Type-Options: nosniff

X-Frame-Options: SAMEORIGIN

Vary: Accept-Encoding

X-XSS-Protection: 1; mode=block

Content-Type: text/html; charset=UTF-8


markdown:
**Quá trình xây dựng lâu đài này quả là vô cùng gian nan, chủ đầu tư là người cầu kỳ nên đã từ chối quá nhiều hồ sơ mời chào, cuối cùng cũng còn lại Kiengiahung,.Jsc.**
Cảm ơn chủ đầu tư đã tin tưởng và "chịu chi" tới cùng, cảm ơn các bác thợ đã miệt mài tâm huyết. Mỗi người một quan điểm về cái đẹp khác nhau, không nên đứng trên quan điểm này để phê phán gu thẩm mỹ nọ. Cùng tôn trọng sự khác biệt, đó cũng chính là yếu tố kiến tạo nên cuộc sống vốn dĩ rất muôn màu!
Nếu bạn muốn xây nhà, hãy đến với Kiengiahung,.Jsc. Chúng tôi không hứa sẽ làm cho cả thế giới hài lòng, nhưng chúng tôi xin cam kết rằng: Với bạn, đó đã là sự chọn lựa hoàn hảo!!!
Xem video lâu đài tại đây:
---
Mọi thông tin vui lòng liên hệ Công ty Kiến trúc Kiến Gia Hưng,.Jsc
Đ/c: 40/279 Giảng Võ, Đống Đa, Hà Nội
Phone: 04.6686.6656,
Hotline: 0912.79.8484
Website:
[kiengiahung.com](http://l.facebook.com/l.php?u=http%3A%2F%2Fkiengiahung.com%2F&h=xAQEldaPRAQFVdY19ZoJkXhU4yuQ7Spfl_H84xaPK8y9Mag&enc=AZNgfdPrh-MWcybi_pJD3yL5LjwC4ko5qG5isBDtREQfNLiRQghA1bbk1cJDS2N0QiQES-xwDbiDsGmob_Z6QifYrKAu8INNjKC68np8phyg7mFkeps5dM9Q6XrCDfmhBJzcmoQoGzjcsgFEJ_8-uDsPwxA6zFWBlQMZzWgR4YfleFpodUz7Q_fFCkeUxCTq7Auf4rIiYaiX-E5LkDMXo2UY&s=1)
Email: kiengiahung@gmail.com
---
Kiến Gia Hưng,.Jsc - Kiến Tạo Sự Bền Vững!
Tinh thần lao động hăng say làm nên những khoảnh khắc lóe sáng trong...
các mẫu nhà dân với thiết kế đa dạng, đủ chủng loại và hình dáng, các công trình thờ...
Với ý tưởng "vòng gai quấn quanh trái tim Chúa GiêSu", phương án đưa ra một cách tiếp...
La Vang thuộc xã Hải Phú, huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng...
Được xây dựng tại trung tâm Tp Vinh trên diện tích 3000m2, bao gồm các hạng mục: - Nhà...


markdown:
Lô 4 khu công nghiệp vừa và nhỏ Vĩnh Tuy, Hoàng Mai, Hà Nội
091 8888 782 (Zalo/viber)
khokienviet.qhm@gmail.com
594B Lạc Long Quân, Q.Tây Hồ, Tp.Hà nội
091 8888 927 (Zalo/viber)
khokienviet.qth@gmail.com
445 Ngô Gia Tự, P.Đức Giang, Q.Long Biên, Tp.Hà nội
091 8888 122 (Zalo/viber)
khokienviet.qlb@gmail.com
Kho 18 Tô Hiệu, P.Hà Cầu, Q.Hà Đông, Tp.Hà nội
091 8888 593 (Zalo/viber)
khokienviet.qhd@gmail.com
259A Nguyễn Văn Cừ - Tp.Vinh - Nghệ An
091 8888 480 (Zalo/viber)
duong.sango37@gmail.com
Số 27 khu phố mới Âu Cơ - Phường Ngọc Châu - Tp.Hải Dương - Hải Dương
091 8888 615 (Zalo/viber)
mocsonphat@gmail.com


markdown:
**Đại hội Công đoàn phường Lạc Viên được tổ chức vào thời điểm công nhân viên chức - Lao động toàn thành phố phấn khởi, tích cực hưởng ứng phong trào thi đua lập thành tích chào mừng Đại hội Công đoàn các cấp tiến tới Đại hội XIV Công đoàn Thành phố, Đại hội XII Công đoàn Việt Nam.**
Đại hội Công đoàn phường Lạc Viên được tổ chức vào thời điểm công nhân viên chức - Lao động toàn thành phố phấn khởi, tích cực hưởng ứng phong trào thi đua lập thành tích chào mừng Đại hội Công đoàn các cấp tiến tới Đại hội XIV Công đoàn Thành phố, Đại hội XII Công đoàn Việt Nam.
Với tinh thần cầu thị, khắc phục những tồn tại yếu kém và phát huy những kết quả nhiệm kỳ qua, để phấn đấu tiếp tục giữ vững danh hiệu công đoàn cơ sở vững mạnh xuất sắc, góp phần vào việc hoàn thành thắng lợi các mục tiêu kinh tế xã hội của đơn vị và lập thành tích chào mừng các ngày lễ lớn. Công đoàn cần tập trung vào một số nội dung hoạt động sau đây:
**I. MỤC TIÊU, PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ CỦA CÔNG ĐOÀN NHIỆM KỲ 2017- 2022. ** **1. Về mục tiêu** * "Tiếp tục đổi mới nội dung, phương thức hoạt động, xây dựng tổ chức Công đoàn vững mạnh; thực hiện tốt các chức năng, nhiệm vụ của tổ chức Công đoàn, nhất là chức năng đại diện bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của đoàn viên và người lao động, góp phần xây dựng, phát triển đội ngũ công nhân thành phố có bản lĩnh chính trị vững vàng, có trình độ học vấn, tay nghề cao, có tác phong công nghiệp, xứng đáng là lực lượng đi đầu trong sự nghiệp xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa".* **2. Một số chỉ tiêu phấn đấu**
(1). Phấn đấu 100% CNVCLĐ là đoàn viên Công đoàn.
(2). Phấn đấu 100% cán bộ công đoàn được bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ công tác công đoàn.
(3). Phấn đấu hàng năm công đoàn cơ sở Công đoàn đạt tiêu chuẩn vững mạnh.
(4). Phấn đấu trong nhiệm kỳ giới thiệu 02 đoàn viên công đoàn ưu tú để Đảng xem xét, bồi dưỡng, kết nạp.
(5). Phấn đấu hàng năm, có 100% gia đình đoàn viên công đoàn đạt gia đình văn hoá.
(6). Phấn đấu hàng năm phấn đấu có 70% trở lên đoàn viên và người lao động được tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật.
(7). Phấn đấu vận động từ 60% trở lên đoàn viên và người lao động tham gia học tập nâng cao trình độ học vấn, kỹ năng nghề nghiệp.
(8). Phấn đấu cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp không có tranh chấp LĐ, không có khiếu nại, tố cáo vượt cấp.
(9). Phấn đấu hàng năm thực hiện đạt và vượt chỉ tiêu vận động CNVCLĐ đóng góp cho quỹ Mái ấm Công đoàn do Công đoàn cấp trên giao.
**3. Về nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu **
Căn cứ mục tiêu, phương hướng, chỉ tiêu và chức năng của tổ chức công đoàn để cụ thể hoá thành các nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu sau:
1. Làm tốt công tác chăm lo đời sống; giám sát việc thực hiện chế độ chính sách đối với CNVCLĐ: Phối hợp cùng với Thủ trưởng cơ quan, đơn vị tổ chức Hội nghị CBCC; làm tốt công tác thăm hỏi động viên gia đình cán bộ, đoàn viên khi có hoàn cảnh khó khăn; tổ chức tặng quà cho CNVCLĐ nhân các dịp lễ, tết; hàng năm tổ chức cho CNVCLĐ đi thăm quan du lịch, học tập kinh nghiệm của các tỉnh bạn. Chủ động nắm bắt tâm tư, nguyện vọng, những khó khăn vướng mắc của CNVCLĐ để kịp thời giải quyết và có biện pháp khắc phục.
2. Làm tốt công tác tuyên truyền, giáo dục: Phổ biến kịp thời đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước liên quan đến CNVCLĐ; Nghị quyết của các cấp công đoàn tới đoàn viên, CNVCLĐ. Giáo dục đoàn viên, CNVCLĐ nâng cao ý thức tổ chức kỷ luật, nhận thức về Đảng, về giai cấp công nhân và tổ chức công đoàn, về thuận lợi, khó khăn của nền kinh tế đất nước vận hành theo cơ chế thị trường để CNVCLĐ tự giác học tập nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế thị trường; duy trì thực hiện cuộc vận động học tập tấm gương và phong cáhc Hồ Chí Minh.
3. Phát động phòng trào thi đua thực hiện nhiệm vụ chính trị: Tổ chức tốt việc đăng ký thi đua, phát động thi đua, ký kết giao ước thi đua phù hợp thực tiễn; thực hiện cải cách thủ tục hành chính, cải tiến lề lối làm việc; khen thưởng và đề xuất khen thưởng kịp thời, đúng qui định.
4. Đổi mới nội dung, phương thức hoạt động; nội dung sinh hoạt; Tổ chức hội nghị Ban Chấp hành theo đúng quy định của Điều lệ Công đoàn Việt Nam. Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, hàng quý và cả năm phù hợp với đặc điểm tình hình và sự chỉ đạo của CĐ cấp trên.
5. Duy trì và động viên nữ CNVCLĐ thực hiện tốt phong trào thi đua
*"Giỏi việc nước, đảm việc nhà"* do Tổng LĐLĐ Việt Nam phát động và phong trào "Phụ nữ tích cực học tập, lao động sáng tạo, xây dựng gia đình, hạnh phúc" do Trung ương hội LHPN Việt Nam phát động; làm tốt công gtác giám sát thực hiện chính sách lao động nữ; chỉ đạo Ban Nữ công tổ chức tốt các hoạt động chào mừng kỷ niệm Ngày Quốc tế phụ nữ 8/3, Ngày thành lập Hội LHPN Việt Nam 20/10 và Tháng hành động vì trẻ em. Vận động CNVCLĐ thực hiện nghiêm chính sách về công tác DS- KHHGĐ.
6. Nâng cao chất lượng hoạt động của Uỷ ban kiểm tra công đoàn, bảo đảm thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo qui định của Điều lệ CĐVN. Đảm bảo thu đúng, thu đủ, kịp thời đoàn phí, kinh phí công đoàn để phục vụ tốt cho các hoạt động của công đoàn. Thực hiện quản lý ngân sách, tài sản công đoàn đúng qui định.
7. Thực hiện tốt các nội dung về xây dựng cơ quan văn hoá; tranh thủ sự lãnh đạo của Chi bộ để giới thiệu đoàn viên ưu tú đi học cảm tình đảng và đề nghị xét kết nạp./.

Set-Cookie: GUEST_LANGUAGE_ID=vi_VN; Expires=Tue, 02-Sep-2064 12:05:10 GMT; Path=/; HttpOnly

Liferay-Portal: Liferay Portal Community Edition 6.2 CE GA2 (Newton / Build 6201 / March 20, 2014)


markdown:
*Có thể bạn đã biết chải răng như thế nào là đúng cách và thực hiện khá chuẩn. Thế nhưng * là bao lâu? Nên chọn khi nào là thích hợp bạn đã biết chưa? Để phát huy tối đa tác dụng của việc đánh răng đúng cách, bạn hãy dành 2-3 phút tham khảo bài viết sau. **thời gian đánh răng đúng cách** [là bao lâu? Nên chọn khi nào là thích hợp bạn đã biết chưa? Để phát huy tối đa tác dụng của việc đánh răng đúng cách, bạn hãy dành 2-3 phút tham khảo bài viết sau.](https://nhakhoaparis.vn/thoi-gian-danh-rang-dung-cach.html) **thời gian đánh răng đúng cách**
**1. Thời gian đánh răng đúng cách là bao lâu?**
Theo nghiên cứu của các chuyên gia răng miệng, việc đánh răng quá nhanh sẽ không thể loại bỏ các mảng bám còn tồn đọng trên răng. Còn việc đánh răng quá lâu thì lại có nguy cơ bào mòn men răng, ảnh hưởng đến các mô mềm.
Chính vì vậy, chuyên gia khuyến cáo bạn chỉ nên chải răng khoảng 2-3 phút/lần. Ngoài ra, một số đối tượng đặc biệt thì thời gian đánh răng đúng cách sẽ kéo dài hơn, điển hình như:
*Thời gian đánh răng đúng cách rơi vào khoảng 2-3 phút*
➢ Đối với trẻ em mới học chải răng: Ban đầu cha mẹ nên chải răng giúp các bé, thao tác này sẽ tốn thời gian hơn là tự chải răng cho chính mình bởi vậy thời gian chải răng có thể kéo dài khoảng từ 3-5 phút.
➢ Đối với trẻ em mầm non: các bé có thể thao tác chậm hơn người lớn, vì vậy thời gian đánh răng đúng cách khi này có thể rơi vào khoảng 3-4 phút.
**2. Thời gian đánh răng đúng cách vào lúc nào là hợp lý?**
Các chuyên gia răng miệng cho biết nếu
[ thì việc chải răng có thể duy trì tác dụng đến 24h. Tức là bạn chỉ cần chải răng 1 ngày/lần và thời gian đánh răng đúng cách lý tưởng chính là buổi tối trước khi đi ngủ. đánh răng đúng cách](https://nhakhoaparis.vn/8-buoc-de-danh-rang-dung-cach.html)
Tuy nhiên, không phải ai cũng chải răng đúng cách theo tiêu chuẩn mà chuyên gia đưa ra. Bởi vậy để việc vệ sinh răng miệng tốt và phát huy tối đa tác dụng, thời gian đánh răng đúng cách nên vào lúc sau khi ăn sáng khoảng 30 phút và trước khi đi ngủ.
*Nên đánh răng sau khi ăn sáng khoảng 30′ và trước khi đi ngủ*
Sở dĩ nên đánh răng vào 2 thời điểm này là vì:
➢ Nếu đánh răng ngay sau lúc ngủ dậy thì sau khi ăn sáng, mảnh vụn thức ăn tích tụ lại tạo điều kiện cho vi khuẩn phát triển. Tuy nhiên ngay sau khi ăn là lúc răng bạn dễ bị tác động nhất. Axit trong thực phẩm tác động đến men răng, nếu đồng thời chải răng lúc này sẽ rất dễ khiến men răng bị bào mòn.
Ngoài ra, chắc hẳn bạn có thói quen ngay sau khi ngủ dậy là đánh răng luôn bởi khi này bạn sẽ thấy vô cùng khó chịu bởi hơi thở có mùi hôi, đồng thời chưa tỉnh ngủ. Vậy giải pháp xử lý là súc miệng nước muối và rửa mặt trước.
*Sau khi ngủ dậy nên súc miệng nước muối trước, sau khi ăn 30′ mới nên đánh răng*
➢ Thời gian đánh răng đúng cách lần thứ 2 trong ngày là trước khi đi ngủ. Bởi nước bọt tiết ra giúp loại bỏ một phần mảng bám và thức ăn trên răng. Nhưng khi ngủ, lượng nước bọt chúng ta tiết ra rất ít, hơn thế nữa môi cũng gần như không cử động nên khi này vi khuẩn rất dễ sinh sôi. Đó cũng lý giải được vì sao khi ngủ dậy bạn thấy hơi thở của mình có mùi khó chịu.
Để có hàm răng chắc khỏe, bạn nên duy trì thời gian đánh răng đúng cách ngày 2-3 lần, mỗi lần từ 2-3 phút hoặc có thể lâu với trẻ em, không nên chải răng quá 3 lần bởi việc này có thể gây mòn men răng. Nếu ăn xong mà cảm thấy khoang miệng mình không sạch, thay vào đó bạn có thể súc miệng bằng nước muối.
Mọi thắc mắc về
**thời gian đánh răng đúng cách **hay những vấn đề về chăm sóc răng miệng khác, bạn hãy gửi câu hỏi theo form đăng ký dưới đây cho [ Paris. Các bác sĩ sẽ giải đáp miễn phí cho bạn. Nha khoa](https://nhakhoaparis.vn)


markdown:
**Tháng 2/2017 tập đoàn Donacoop vừa ký kết hợp tác triển khai và ứng dụng phần mềm kinh doanh bất động sản Landsoft. Theo đó, ngay sau khi được triển khai, phần mềm tối ưu hóa bộ máy quản lý, giúp vận hành chuyên nghiệp, chính xác và giảm thiểu chi phí, từ đó nâng cao giá trị lợi nhuận.** **Xem thêm**: [Bim Group triển khai phần mềm quản lý bất động sản đón đầu mọi xu hướng](http://landsoft.com.vn/bim-group-trien-khai-phan-mem-quan-ly-bat-dong-san-don-dau-moi-xu-huong/) **Donacoop** hay còn gọi là Liên Hiệp Hợp Tác Xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai thành lập vào ngày 20/10/2015. Bằng việc liên kết 9 hợp tác xã trên địa bàn tỉnh, Donacoop ngày càng khẳng định vị thế của mình bằng những công trình mang tầm vóc lớn. Đồng hành cùng sự phát triển của **Donacoop** là [Landsoft Việt Nam](http://landsoft.com.vn/ve-landsoft/). Landsoft đã triển khai, thiết kế **phần mềm quản lý bất động sản** nhằm tối ưu hệ thống vận hàng trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin. ![ Triển khai phần mềm kinh doanh bất động sản giúp Donacoop nâng cao lợi nhuận](https://4.bp.blogspot.com/-lw-6zc2pI80/WRFi3H5GhpI/AAAAAAAAB0s/IWJ-vNbFBw4U0H-kZ8s9u3xirniQtqh7QCLcB/s1600/trien-khai-phan-mem-kinh-doanh-bat-dong-san-giup-donacroop-nang-cao-loi-nhuan-01.jpg)
Triển khai phần mềm kinh doanh bất động sản giúp Donacoop nâng cao lợi nhuận
Từ những yêu cầu đặc thù cùng mô hình kinh doanh của
**Donacoop**, đội ngũ Landsoft đã xây dựng phần mềm với những tính năng, công cụ phù hợp. Phần mềm quản lý bất động sản Landsoft giúp hoàn thiện bộ máy vận hành từ: mua bán, ký gửi, đấu giá bất động sản tại các dự án chung cư, khu đô thị, khu dân cư. Trong lĩnh vực công viên nghĩa trang, [ đưa ra giải pháp hiển thị thông tin chi tiết sản phẩm trên sơ đồ phân lô của chính dự án Công viên Nghĩa trang Vĩnh Hằng – Vĩnh Cửu. phần mềm quản lý bất động sản Landsoft](http://landsoft.com.vn)
Nhờ những tính năng đó, ban lãnh đạo, chủ đầu tư sẽ nắm rõ hơn về toàn bộ quy trình, quá trình vận hành, thủ tục, xét duyệt, chốt hợp đồng, nhân viên, công việc của từng phòng ban. Đối với nhà quản lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên thủ tục, chăm sóc khách hàng sẽ có cái nhìn rõ nhất về tình trạng, thông số sản phẩm để tư vấn cho khách hàng.
![ Phần mềm kinh doanh bất động sản giúp quản lý sản phẩm trên sơ đồ phân lô Donacoop](https://3.bp.blogspot.com/-7QLA4j6DShc/WRFi3IWhq8I/AAAAAAAAB00/S3-KMnXRo_E1nQsqxDfILUycnZryzAgjACLcB/s1600/trien-khai-phan-mem-kinh-doanh-bat-dong-san-giup-donacroop-nang-cao-loi-nhuan-02.jpg)
Phần mềm kinh doanh bất động sản giúp quản lý sản phẩm trên sơ đồ phân lô Donacoop
Đồng thời
**phần mềm quản lý bất động** sản giúp đơn giản cho hoạt động kinh doanh, thủ tục. Landsoft đã phát triển cổng Webportal giúp nhân viên kinh doanh có thể thực hiện nghiệp vụ giữ chỗ, đặt cọc; nhà quản lý có thể phê duyệt hợp đồng trên trình duyệt web mọi lúc, mọi nơi.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển Landsoft ngày càng có chổ đứng trên thị trường, khi liên tiếp cho ra đời những giải pháp tối ưu, giúp doanh nghiệp, tập đoàn lớn giải quyết những yêu cầu đặc thù trong kinh doanh bất động sản. Đến nay, Landsoft luôn là lựa chọn hàng đầu của các tập đoàn lớn như: Nam Long, FLC, TNR,
[Hòa Phát](http://landsoft.com.vn/khach-hang/phan-mem-bat-dong-san-landsoft-mo-ra-chien-luoc-kinh-doanh-moi-cho-hoa-phat/), Becamex,… ![ Giao diện phần mềm kinh doanh bất động sản Landsoft cho Donacoop](https://2.bp.blogspot.com/-TPFwNA0dW6k/WRFi3FX3eVI/AAAAAAAAB0w/taj18jBktWYLbqY--Rqra5oUsmCNuQuhwCLcB/s1600/trien-khai-phan-mem-kinh-doanh-bat-dong-san-giup-donacroop-nang-cao-loi-nhuan-03.jpg)
Giao diện phần mềm kinh doanh bất động sản Landsoft cho Donacoop
Landsoft tự hào là đơn vị chuyên cung cấp giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp nâng cao lợi nhuận, giảm chi phí đầu tư, đồng thời phần mềm còn có tính năng bảo mật cao, hạn chế tối đa mọi sai sót. Với mục tiêu mang đến những giá trị tốt nhất cho khách hàng, giúp khách hàng có những thành công đột phá, Landsoft đã không ngừng nghiên cứu, nâng cao tiềm lực, năng lực của chính mình trên lĩnh vực hạ tầng công nghệ cho bất động sản.

Server: LiteSpeed

Accept-Ranges: bytes


markdown:
# Nhớ Làng (Bài viết dự thi) 30-10-2011 minhhien
*Nhớ làng nhớ đọi canh môn
Nhớ thau hến lặt đầu hôm bên thềm
Rau lang luộc chấm mắm nêm
Dưa gang mắm ruốc cho thêm hương nồng
Canh mướp đắng, cá tràu bông
Ai xui o nớ sang sông lúc nào ?
Để cho giậu đổ bờ ao
Mồng tơi héo lá bỏ sao cho đành !
Nhớ làng nhớ mái đầu xanh
Nhớ con trăng bạc, nhớ cành tre non
Nhớ làng nhớ đọi canh môn
Nhớ thau hến lặt đầu hôm bên thềm …*
## Phản hồi (21)
## minhhien (author)Tháng Mười 30th, 2011 lúc 14:21
Anh Thảo Đân ơi,
Những món ăn mà anh nhớ chắc ai cũng thòm thèm!
Còn chuyện “O nớ” sang sông mắc gì mà giậu đổ bờ ao, mồng tơi héo lá vậy anh?
Anh có thể bật mí xem “O nớ” là O mô rứa ?
Minh Hiền
## Bé LànhTháng Mười Một 1st, 2011 lúc 02:15
Hay quá
## nguyen thanh tuanTháng Mười Một 2nd, 2011 lúc 06:33
chao ba con lang minh toi o da nang rat mong duoc lam quen voi cac ban
## Duy ThịnhTháng Mười Một 2nd, 2011 lúc 09:33
Hay…
## tran duy longTháng Mười Một 2nd, 2011 lúc 13:34
anh tuan/lang minh o da nang nhieu lam./
2 lanh.lau roi ko gap/tet nay ve que ko lanh.hay o lai sai gon
## Bé LànhTháng Mười Một 3rd, 2011 lúc 01:33
To : Tran Duy Long : Tết về chứ, mà chưa biết ngày mô về hết trơn. ở lại SG ăn Tết chắc buồn chết, nhớ Ba nhớ Mạ, nhớ bạn bè răng mà chịu nỗi hihi, đi cả năm trông được đến Tết để về làng mình thôi.
## đặng hữu hùngTháng Mười Một 3rd, 2011 lúc 03:24
Nói thật nhé…100/100.. món ăn Hến lặc(hay Lặt Hến)thì không đâu có..kể luôn thành Huế.”Quái khẩu”
Lặt vài con…húp méng nát…nghe mùi Sã,ớt,ruốc đã thấm tận trời xanh…Món ngon chỉ dành cho những
người yêu quê hương..đúng là “Quê hương là chùm khế ngọt-cho con trèo hái mỗi ngày”.
Ai đó xa quê-Hãy nhớ về vào dịp Hè..để…lặc Ngao…hihihi..Nhớ về..nhớ mà về…
## KemonquetoiTháng Mười Một 3rd, 2011 lúc 05:20
Nghe nói, nhớ lại thế là thèm dểu dải cả ra bàn . . .
## VinhdnTháng Mười Một 3rd, 2011 lúc 06:31
Bai tho lam chung ta nho den nhung mon an dan da cua lang ta .ma chi o nhung vung que moi co nhung mon an dac san dam da nhu vay
## Bé ThươngTháng Mười Một 3rd, 2011 lúc 09:31
Các món ăn của quê hương kể ra mà thấy thèm àh, xa nhà đi làm Tết mới được về 1 lần có được ăn món Hến lặt mô.
## nguyen thanh tuanTháng Mười Một 4th, 2011 lúc 05:02
nge moi nguoi noi ma toi cung thay them cho minh hoi tham thuong dao nay the nao tuan o gan nha o loan day hinh nhu lay chong roi phai khong
## nguyen thanh tuanTháng Mười Một 4th, 2011 lúc 05:09
NGOAI DO LONG O XOM NAO MINH O XOM NGUYEN XUOI [TEN THUONG GOI LA CU BA]
## Bé ThươngTháng Mười Một 4th, 2011 lúc 12:36
To: Nguyễn Thanh Tuấn, a là cu Ba con Chú Thám ở xóm Nguyễn xuôi àh
a đang ở đà nẵng àh, e vẫn khỏe
## Bé LànhTháng Mười Một 5th, 2011 lúc 03:04
Huế đâu rồi? Huế ở trong tim ta! Huế thân thương ngọt ngào, chan chứa nhiều kỹ niệm thân thương, xa vắng vô biên. Thương Huế quá là thương và tự bao giờ? Từ ngày tim ta cảm nhận sự hiện hữu của Huế thì phải. Huế trong linh hồn ta dù xa vịu vợi, Huế ơi!
## tran duy longTháng Mười Một 5th, 2011 lúc 12:03
to lanh:uh dung roi.chup qua chut nua la thay chuong heo nha lanh roi.the tet nay long ve bat lam thit dc ko
to nguyen thanh tuan.em la long con ong chieu o xom cut.
## nguyen thanh tuanTháng Mười Một 6th, 2011 lúc 05:13
boi rua do toan nguoi xung quanh minh ma minh khong biet cam on nguoi tao ra trang web nay ke ra cung hay moi luc vao doc duoc nhung dong tin cua moi nguoi tro chuyen toi thây vui lam boi rua moi la nguoi lang minh XIN CAM ON MOI NGUOI CHUC MOI NGUOI LUON SUC KHOE VA NHO VE NHAU.
## hotadienTháng Mười Một 8th, 2011 lúc 21:52
TRỞ VỀ
Đường làng giờ đã chật rồi
Vẫn hanh hao gió gọi mời bước chân
Trăng quê mới thật là trăng
Vu vơ một cánh sao băng cuối trời
Trở về với tuổi thơ thôi
Bạn bè rơm rạ vẫn ngồi đếm sao
Thằng thì đứng hát nghêu ngao
(Đôi) thì rinh rích bờ ao tiếng cười
Có nguời đi ngược về xuôi
Xôn xao tiếng nói , nụ cười ngày xuân
Thấy mà thấm đượm chất tình
Người dân xứ KẾ chân thành biết bao
Hỏi ai có ở phương nào ?
Trở về với cõi hôm nào là đây
—————
htd (một ngày ở quê ) 5/11/2011
## nguyen thanh tuanTháng Mười Một 9th, 2011 lúc 04:11
chao chu dien chu viet bai nay hay day the he bay gio khac xua nhieu lam den noi nhung dip cung co hon ma phai keu nhung dua nho toi chup lung thung chu chang nhu xua,
## phan van hoanhTháng Mười Một 20th, 2011 lúc 04:22
chao thao dan khong biet tuoi nen khong tien xung ho cam on bai tho cua thao dan,doc bai tho toi nho ve que lam nhung the he bay gio khong con lang man nua roi di dau khap lang cung thay an nhau toi boi khong nhu the he truoc rat lang man vahinh anh cua tuoi tho o lang rat tho mong.
## tran duy minh trangTháng Mười Hai 1st, 2011 lúc 10:40
Chao may chu may bac,hom nay biet duoc trang web nay cung la qua ba con,ba con la nguoi lang ke mon,nam trong ho Tran duy,va that la tu hao va vui biet bao khi biet duoc may chu may bac da lap duoc trang nay,de cung nhau tam su,chia vui se buon.ba con van thuong ke ve nhung ky uc tuoi tho cua ba,nhung nhoc nhan kho nhoc cua mien que ngheo kho,nhung o do,con nguoi lang ke mon rat gioi giang ,thong minh va chiu kho,biet bao nguoida roi khoi ang que,monh di tim cho min mot tuong lai rang ngoi noi xu khac,va nhung con nguoi lang ke mon ,da thanh cong ,theo ba ke,hau nhu moi nguoi lang ke mon deu lam nghe vang,con that kinh phuc may chu may bac….cach day muoi may nam con da co dip ve que ba choi,tuy chua bao gio o day,nhung trong long con cung dat dao mot noi niem thuong nho vung dat nay,luc ay,lang que co`n ngheo,con phai di do`,va luc ay dieu kien sinh hoat con rat la thieu thon,….nhung bay gio con vua ve lai thi da khac xua,da co the chay xe thang ve lang va nhieu nha duoc xay dung that dep….con rat tu hao ve con nguoi lang ke mon,rat tu hao ve may chu may bac,va nhat la ba con….cho du sau nay doi song cua may chu may bac that la giau co,van khg quen doi canh mon,hen lac dau,rau lang luoc cham mam nem,ect…..va dieu dac biet..chac may chu bac khg bao gio quen la len do^.n…..nhung don cac trang that dep….
## Hồ Tá DũngTháng Mười Hai 11th, 2011 lúc 13:41
Nhớ Huế quá ai xa làng lâu quá đọc cho đỡ ” dớ”
Thổ ngữ của tiếng Huế
Tiếng Huế không phải chỉ đơn giản tê mô răng rứa như thỉnh thoảng vẫn xuất hiện trong thơ, nhạc và văn xuôi, như những nét chấm phá rất dễ thương để nói về người và xứ Huế; mà nhức đầu, phức tạp, nhiêu khê, đa dạng và phong phú hơn nhiều. Tùy vào từng địa phương của Huế, cách phát âm có chỗ nặng nơi nhẹ; lúc thanh tao khi khó hiểu.
Xin được đơn cử một câu rất Huế, một tâm sự kín đáo giữa hai O đang tuổi lấy chồng: “Tau noái với mi ri nì, en còn ở dôn, rứa mà bữa tê tề, en chộ tau phơi ló ngoài cươi, en kiêu tau vô, bồn tau lên chờn, cái ba… en đẩn. Mi quai chướng khôn?”. Sở dĩ tâm sự kín đáo vì đây là chuyện riêng của hai người, nói bằng thổ ngữ, nhưng ý nghĩa thì như vầy: “Tao nói với mày như vầy, ảnh còn ở rể, vậy mà hôm kia kìa, tao đang phơi lúa ngoài sân, ảnh kêu tao vào, bồng tao lên giường, rồi ảnh… Mày coi có kỳ không?”.
Chữ “đẩn”, ngoài ý nghĩa một trong bốn cái nhất của đời người trên còn có nghĩa như ăn: “Đẩn cho bưa rồi đi nghể” – “Ăn cho no rồi đi ngắm gái”.
Đẩn cũng có nghĩa là đánh đòn: “Đẩn cho hắn một chặp!” (Đục cho hắn một hồi!). Chữ đẩn còn được phong dao Huế ghi lại: Được mùa thì chê cơm hẩm Mất mùa thì đẩn cơm thiu
Xin được thêm một câu ngăn ngắn gần như rặt thổ ngữ của Huế mà, nếu không có… thông dịch viên gốc Huế hoặc Huế rặt, e rằng khó mà… đả thông cho được: “Thưa cụ mự, bọ tui vô rú rút mây về đươn trẹt, bọ tui chộ con cọt, rứa mà nỏ biết ra răng, con cọt lủi, lủi năng lắm, bọ tui mờng rứa thê! Chừ mạ tui cúng con gà, cụ mự qua chút chò bui” – (Thưa cậu mợ, bố con vào rừng rút mây về đan rá (hoặc nia), bố con thấy con cọp, vậy mà chẳng biết sao; con cọp chạy trốn, chạy lẹ lắm; bố con mừng quá. Giờ mẹ con đang cúng con gà, cậu mợ qua chút xíu cho vui). Khó hiểu chưa?!
Thổ ngữ ở Huế thì nhiều lắm và cũng lạ lắm, và vì tiêu đề của bài này là lan man về những thổ ngữ đó, nên xin được nhẩn nha tìm lại chút ít những gì đã mất và ôn lại những gì đang còn xài. Vì trang báo có hạn, không thể giải thích từng chữ một, nên trong bài này, xin được ghép thổ ngữ thành từng câu, từng nhóm thổ ngữ, vừa đỡ nhàm chán lại ra câu ra kéo, có đầu có đuôi hơn: “Đồ cái mặt trỏm lơ mà đòi rượn đực!” – (Thứ mặt mày hốc hác mà đòi hóng trai). Độc chưa! O mô mà lỡ mang cái nhãn không cầu chứng tại tòa này chắc phải ở giá hoặc phải chọn kiếp… tha hương may ra mới có được tấm chồng. Chữ “rượn” gần đồng nghĩa với câu con ngựa Thượng Tứ, câu này cũng độc không kém. Thượng Tứ là tên gọi của cửa Đông Nam, bên trong cửa này có Viện Thượng Kỵ gồm hai vệ Khinh kỵ vệ và Phi kỵ vệ chuyên nuôi dạy ngựa cho triều đình Huế. Vì thế gọi ngựa Thượng Tứ có nghĩa bóng bảy xa xôi rằng con đó nó ngựa lắm, nó đĩ lắm, nhưng thâm thúy hơn nhiều.
“Mệ cứ thộn ló vô lu, còn lưa, tui này lại!” – (Bà cứ dồn lúa vô khạp (cho đầy), còn dư ra, con mua lại). Chữ “lưa” cũng còn có nghĩa là “còn đó” như trong hai câu trong bài ca dao Huế: Cây đa bến cộ (cũ) còn lưa (còn đó)/ Con đò đã khác năm xưa tê rồi
“Này lại” (mua lại); tiếng này thường chỉ dùng nơi xóm giềng, thân cận; tương đương với chữ nhường lại, chia lại, mua lại. Chứ không dùng ở chợ búa hoặc nơi mua bán um sùm.
Đập chắc lỗ đầu, vại máu! (Đánh nhau bể đầu, toé máu!). Thương bọ mạ để mô? Để côi trốt! Chắc chúng ta cũng thường hay hỏi lũ con lúc chúng vừa tập nói, vừa biết tỏ tình thương đối với cha mẹ, câu này có nghĩa: “Thương bố mẹ để đâu? Để trên đầu!”. Rồi đưa ngón tay chỉ chỉ, miệng cười cười, nghe hoài không biết chán.
Lên côi độn mà coi (Lên trên đồi mà xem). Chữ “coi” về sau này đã phổ biến đến nhiều địa phương khác.
Mự đừng có làm đày! (Mợ đừng có lắm lời, thày lay). Riêng chữ cụ mự thường là dùng cho cậu mợ. Người Huế ít dùng chữ cụ để chỉ người già vì đã có chữ ôn hay ông. Điển hình như cụ Phan Bội Châu với chuỗi ngày “an trí ” ở Huế, dân Huế đã có tên gọi ông già Bến Ngự, hoặc trong ca dao Huế có câu thơ như vầy khi nói đến cụ Phan: Chiều chiều ông Ngự ra câu/ Cái ve cái chén cái bầu sau lưng
Chộ chưa? Nỏ chộ! (Thấy chưa? Không thấy!). Nỏ là lối phủ nhận gọn gàng pha chút giận hờn, chanh cốm như chả biết, chả ăn, chả thèm vào! Hắn mô rồi? Nỏ biết! Chữ “nỏ biết” ở đây pha chút, chút xíu thôi sự phủi tay về cái chuyện hắn đang ở đâu! Tục ngữ Huế: Có vỏ mà nỏ có ruột.
En dòm tui, tui dị òm! (Anh ấy nhìn tôi, tôi thẹn quá!). Chữ “òm” người Huế vẫn thường dùng để bổ túc cho cái phủ định của mình: Ngon không? Dở òm!
O nớ răng mà không biết hổ ngươi! (Cô đó sao mà không biết mắc cỡ!) Hổ ngươi cũng là tên của cây trinh nữ, cây mắc cỡ . Cũng như xấu hổ, thẹn, mắc cỡ thì ốt dột, dị và hổ ngươi có nghĩa khác nhau tuy chút ít nhưng tinh tế, nhẹ nhàng
Chiều hắn cho gắt, hắn được lờn!: Chiều nó cho lắm vào, nó làm tới. Mời ôn mệ thời cơm: Mời ông bà dùng cơm .
Mệ tra rồi mệ chướng: Bà ấy già nên sinh tật. Chữ chướng, người Huế cũng thường dùng để chỉ mấy đấng nhóc tì khóc nhè, bướng bỉnh hoặc các vị có lối nói, cách hành xử ngang như cua .
Bữa ni răng tau buồn chi lạ, buồn dễ sợ luôn ! (Sao hôm nay tao buồn quá, buồn quá trời luôn!). Dễ sợ, với người Huế không đơn thuần ở nghĩa thấy mà ghê, hoặc khủng khiếp quá, mà còn có nghĩa, thí dụ: Con nớ đẹp dễ sợ!: Con bé đó đẹp quá trời!
Xa Huế đã lâu lắm rồi, từ ngày vừa biết tập tành đi nghễ mấy O Đồng Khánh, vừa ngấp nga ngấp nghé muốn vào (nhưng sợ bị chưởi) nhấm nháp thử ly cà phê đen sánh của cà phê Phấn, nơi mà các anh hùng trong thiên hạ vẫn tấp nập ra vào; và cũng vừa biết để dành tiền để mua những tiểu thuyết của Tự Lực Văn Đoàn tại nhà sách Ưng Hạ. Phong cách Huế không ít thì nhiều cũng đã phôi pha, thổ ngữ Huế cũng không mấy khi có dịp để dùng lại cho đỡ nhớ, cho khỏi quên; thành ra cũng xao lãng đi nhiều .
Trong cái xao lãng bỗng có ý nghĩ muốn tìm lại, noái lại tiếng noái của thời cũ rích cũ rang nhưng đằm thắm đó. Cho nên chỉ xin được ghi lại đây những gì còn nhớ mài mại, để gọi là khơi lại chút âm thanh của những ngày xưa cũ.
PHAN THỊNH
HỒ TÁ DŨNG SƯU TẦM TỪ INTERNET
## Bình luận

Vary: Cookie,Accept-Encoding,User-Agent


markdown:
Phiên họp thứ 20 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:
# Xem xét nhiều dự án luật quan trọng
(LĐTĐ) Tin từ Văn phòng Quốc hội cho hay, sáng qua (10/1), Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã tiến hành Phiên họp thứ 20, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân.
|
||
|![Xem xét nhiều dự án luật quan trọng xem xet nhieu du an luat quan trong](http://laodongthudo.vn/modules/frontend/themes/laodongthudo/images/icon_new_other.png)
[Cho ý kiến một số dự án luật quan trọng](http://laodongthudo.vn/cho-y-kien-mot-so-du-an-luat-quan-trong-6569.html)
|
|![]()
|Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân phát biểu tại phiên họp. Ảnh: TTXVN|
Phát biểu khai mạc, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân nêu rõ, Phiên họp thứ 20 diễn ra trong một ngày rưỡi. Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét và cho ý kiến về nhiều nội dung, trong đó cho ý kiến về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau của 3 dự án luật, gồm: Luật Quốc phòng (sửa đổi), Luật An ninh mạng, Luật đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt; cho ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định chi tiết một số điều của Luật Kiểm toán Nhà nước năm 2015; xem xét việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2017-2020 do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quản lý đối với dự án Hệ thống thủy lợi Tà Pao, tỉnh Bình Thuận và dự án hồ chứa nước Kroong Pách thượng, tỉnh Đắk Lắk.
Cũng tại Phiên họp này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghe báo cáo về công tác triển khai, việc phân công chuẩn bị Hội nghị thường niên lần thứ 26 Diễn đàn Nghị viện châu Á - Thái Bình Dương (APPF-26).
Sau phần phát biểu khai mạc của Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc ban hành Nghị quyết quy định chi tiết một số điều của Luật Kiểm toán Nhà nước năm 2015.
Kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển nhấn mạnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không ban hành nghị quyết theo đề nghị của Kiểm toán Nhà nước có nội dung quy định thẩm quyền xử phạt hành chính. Kiểm toán Nhà nước cần tổng kết, rà soát lại tất cả các nội dung của luật hiện hành, trình Quốc hội sửa Luật Kiểm toán Nhà nước vào thời điểm thích hợp.
Tiếp đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2017-2020 do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quản lý đối với dự án Hệ thống thủy lợi Tà Pao, tỉnh Bình Thuận và dự án Hồ chứa nước Krông Pách thượng, tỉnh Đắk Lắk. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Nguyễn Xuân Cường giải trình, Dự án bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho dự án Hệ thống thủy lợi Tà Pao được phê duyệt từ năm 2008, đến nay đã 9 năm.
Các chính sách, chế độ có nhiều thay đổi làm cho tổng mức đầu tư tăng cao dẫn đến số vốn đã được bố trí 470 tỷ đồng không đủ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tổng số vốn cần bổ sung cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở dự án này là 170 tỷ đồng. Từ đó, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đề nghị cắt giảm một số nội dung trong hợp phần xây dựng để chuyển 170 tỷ đồng sang hợp phần bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Phát biểu ý kiến, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân khẳng định, Ủy ban Thường vụ Quốc hội rất ủng hộ việc thực hiện các công trình thủy lợi để phục vụ các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện 2 dự án nêu trên là chưa kịp thời, cần có giải pháp để giải quyết dứt điểm, chặt chẽ, bởi nếu lấy tiền xây dựng sang đền bù thì sẽ thiếu tiền xây dựng, dẫn tới công trình tiếp tục bị chậm tiến độ.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ báo cáo rõ điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư là bao nhiêu, lý do tăng tổng mức đầu tư..., sau đó trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội một lần để hoàn thành sớm công trình, sớm có nguồn nước phục vụ nhân dân.
**H.Phạm- N.Doăng**

Server: Apache/2.2.15 (CentOS)

Cache-Control: max-age=600, private, must-revalidate

Content-Type: text/html; charset=utf-8


markdown:
![Camera HD-SDI hồng ngoại VANTECH VP-6202A Camera HD-SDI hồng ngoại VANTECH VP-6202A](../upload/hinhanh/thumb/camera-hd-sdi-hong-ngoai-vantech-vp-6202a231.jpg)
**Camera HD-SDI hồng ngoại VANTECH VP-6202A**
– Độ phân giải: 2.0 Megapixel.
– Điểm ảnh: 1920 (H) x 1080 (V).
– Độ phân giải Video: 25/ 30 fps @ 1080P (1920 x 1080).
– Độ nhạy sáng: 0.1 Lux/ F1.2 (màu), 0.005 Lux/ F1.2 (trắng/ đen), 0 Lux (IR ON).
– Ngõ ra Video: 1Vp-p Composite (75Ω BNC).
– Ngõ ra Video HD-SDI: 1 kênh HD-SDI high-definition Video (chuẩn SMPTE 292M).
– Ống kính cố định: 4 mm (6mm, 8mm, 12mm tùy chọn).
– Số đèn LED hồng ngoại: 36 đèn High Power LED.
– Tầm quan sát hồng ngoại: 50 mét.
– Chức năng quan sát Ngày và Đêm.
– Chức năng chống ngược sáng BLC (BackLight Compensation).
– Chức năng chống ánh sáng cao HLC (HighLight Compensation).
– Chức năng giảm nhiễu số 2D.
– Nguồn điện: 12VDC/ 2A.
**Đặc tính kỹ thuật**
|
|
Độ phân giải
|
|
2.0 Megapixel
|
|
Điểm ảnh
|
|
1920(H) x 1080(V)
|
|
Độ phân giải Video
|
|
25/ 30 fps @ 1080P (1920 x 1080)
|
|
Độ nhạy sáng
|
|
0.1 Lux/ F1.2 (màu), 0.005 Lux/ F1.2 (trắng/ đen), 0 Lux (IR ON)
|
|
Tỉ lệ S/N
|
|
≥ 48 dB (AGC off)
|
|
Ngõ ra Video
|
|
1Vp-p Composite (75Ω BNC)
|
|
Ngõ ra Video HD-SDI
|
|
1 kênh HD-SDI high-definition Video (chuẩn SMPTE 292M)
|
|
Ống kính
|
|
4 mm (6mm, 8mm, 12mm tùy chọn)
|
|
Số đèn LED hồng ngoại
|
|
36 đèn High Power LED
|
|
Tầm quan sát hồng ngoại
|
|
50 mét
|
|
OSD
|
|
Nhiều ngôn ngữ (Multi Languages)
|
|
Ngày và đêm
|
|
Auto/ Color/ B/W
|
|
Cân bằng ánh sáng trắng
|
|
Auto Trace WB1/ Auto Trace WB2/ Manual/ Auto
|
|
Điều khiển độ lợi
|
|
Auto/ Manual
|
|
Chức năng giảm nhiễu số
|
|
2D
|
|
Điều chỉnh hình ảnh
|
|
Mirror (gương)/ Brightness (độ sáng)/ Contrast (độ tương phản)/ Sharpness (sắc nét)/ Hue (màu sắc)/ Gain (độ lợi)
|
|
Nguồn điện
|
|
12VDC, 2A
|
|
Công suất tiêu thụ
|
|
Tối đa 5W
|
|
Nhiệt độ hoạt động
|
|
-10°C ± 60°C, 20%-80%
|
|
Kích thước
|
|
Æ140 x 372 mm
|
|
Trọng lượng
|
|
1660 g
–
**Công nghệ Nhật Bản, lắp ráp tại Việt Nam.**
–
**Bảo hành: 2 năm.** *Công ty Camera Thành Phát chuyên cung cấp và lắp đặt Hệ thống Camera Quan Sát, camera hành trình, camera không dây, camera wifi...* *Dịch vụ Lắp đặt CAMERA tận nơi tại QUẬN 1, QUẬN 2 , QUẬN 3, QUẬN 4, QUẬN 5, QUẬN 6, QUẬN 7, QUẬN 8, QUẬN 9, QUẬN 10, QUẬN 11, QUẬN 12, QUẬN TÂN PHÚ, QUẬN TÂN BÌNH, QUẬN BÌNH THẠNH, QUẬN GÒ VẤP, QUẬN PHÚ NHUẬN, QUẬN BÌNH TÂN, QUẬN THỦ ĐỨC, HUYỆN NHÀ BÈ...HCM, HỒ CHÍ MINH và khu vực lân cận khác như BÌNH DƯƠNG, LONG AN, BIÊN HÒA - ĐỒNG NAI* *Bạn đang cần lắp đặt camera quan sát chống trộm? Hãy liên hệ ngay số ĐT 0938 678 359 để được tư vấn miễn phí tận nhà. *
## Bình luận với Facebook


markdown:
Audio Chia S·∫ª L·ªùi Ch√∫a, Ch√∫a Nh·∫≠t XXX Th∆∞·ªùng Ni√™n-A
¬†Lm. Ph√™r√¥ Ph·∫°m Duy Kh√°nh O.P.
¬†
¬†Lm.Thomas Tr·∫ßn Thi√™n √Çn O.P.

Server: Apache

P3P: CP="NOI ADM DEV PSAi COM NAV OUR OTRo STP IND DEM"

Cache-Control: post-check=0, pre-check=0

Set-Cookie: jfcookie[lang]=en; expires=Sat, 20-Jan-2018 09:15:02 GMT; path=/


markdown:
![ Máy lọc nước giếng khoan cao cấp](http://loctongbietthu.com/wp-content/uploads/2016/03/may-loc-nuoc-cao-cap-gia-dinh.png)
![ Máy lọc nước giếng khoan cao cấp](http://loctongbietthu.com/wp-content/uploads/2016/03/may-loc-nuoc-cao-cap-gia-dinh.png)
[Máy lọc nước giếng khoan cao cấp](http://loctongbietthu.com/may-loc-nuoc-gieng-khoan-cao-cap.html)
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Greenhouses Việt Nam cung cấp sản phẩm, dịch vụ
**, lọc nước giếng khoan số 1 tại Việt Nam. Giúp gia đình bạn luôn đầy sức sống. loc nuoc may**
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Mã SP:
Bảo hành:
** 12 tháng **
Thiết bị lọc nước công nghệ Nano ra đời đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp lọc nước. Sản phẩm sử dụng màng lọc đa năng có khả năng diệt khuẩn, trao đổi ion, hấp thụ một cách hiệu quả, là lựa chọn hàng đầu của rất nhiều gia đình Việt […]
Trên thực tế không hề có thiết bị lọc nước sinh hoạt nào tốt nhất hay kém nhất, thay vào đó chúng sẽ được sử dụng phù hợp với mục đích cũng như đặc thù nguồn nước đầu vào của mỗi gia đình, mỗi khu vực. Trên thị trường hiện nay, các dòng thiết bị […]
Máy lọc nước uống gia đình là dòng sản phẩm lọc nước khá phổ biến trên thị trường hiện nay và được sử dụng ở hầu hết các gia đình Việt. Mặc dù được đánh giá khá cao về chất lượng nguồn nước sau lọc cũng như khả năng vận hành bền bỉ, tuy nhiên […]
Nguồn nước giếng khoan nhà bạn đang bị nhiễm phèn, nhiễm sắt hay đang bị ô nhiễm. Bạn cảm thấy lo lắng cho sức khỏe của gia đình khi sử dụng nguồn nước giếng khoan đó. Chính vì vậy việc sử dụng các thiết bị lọc nước giếng khoan là điều vô cùng cần thiết. […]
Nước thải sinh hoạt thường có nồng độ Amoni, BOD và vi sinh vật gây bệnh rất cao, được sinh ra từ hoạt động hàng ngày của con người như ăn uống, tắm giặt, vệ sinh… Do vậy để thiết kế và xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt phù hợp cũng […]
Nếu như mua máy lọc nước giếng thì đa phần khách hàng đều được công ty hay các đơn vị hỗ trợ lắp đặt miễn phí phần khảo sát và chi phí lắp đặt cho nên khách hàng không mấy khi quan tâm đến những vấn đề này. Tuy nhiên thì các bạn cũng cần […]
Hiện nay thì nhiều hộ gia đình nhất là vùng nông thôn vẫn có thói quen dùng nguồn nước ngầm, nước giếng khoan tự đào. Nhưng họ ít biết rằng nhiều nguy cơ tiềm ẩn khi sử dụng nguồn nước này khi mà chưa qua xử lý nước giếng khoan kỹ. Khi sử dụng nước […]
Để đảm bảo sức khỏe cho cả gia đình bạn thì cần quan tâm đến việc xử lý nước sinh hoạt hiệu quả mang lại nguồn nước đảm bảo . Nước sinh hoạt là nước dùng cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày như: giặt giũ tắm rửa, vệ sinh hàng ngày…Nguồn nước sinh hoạt đảm bảo […]
Hiện nay, cùng với sự phát triển các ngành công nghiệp đã khiến cho nguồn nước ngày càng bị ô nhiễm trầm trọng. Vì thế việc sử dụng các thiết bị may loc nuoc gia dinh được xem là giải pháp an toàn và hiệu quả góp phần bảo vệ sức khỏe của gia đình. […]
Tháng 10/2017 vừa qua trung tâm Y tế dự phòng TP.HCM đã công bố kết quả kiểm tra chất lượng nguồn nước giếng khoan định kì tại các quận trên địa bàn thành phố. Kết quả cho thấy, có đến hơn 50% các mẫu nước giếng đều không đảm bảo vệ sinh an toàn cả […]
Với sự ra đời và phát triển ngày càng nhiều các nhà máy, xí nghiệp mà lượng rác thải công nghiệp, xây dựng đang ở mức báo động, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân. Vậy quy trình quản lý và xử lý chất thải như thế nào. Cùng tìm hiểu qua […]
Những thiết bị xử lý nước thải sinh hoạt đã đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc bảo đảm được sức khỏe cho tất cả mọi người. Dù là những thiết bị lọc nước cho sinh hoạt hay là cho công nghiệp thì cũng đều giúp cho nguồn nước thải được xử lý một cách triệt để […]


markdown:
Chủ tịch Thượng viện Philippines bác đề nghị bảo vệ nhân chứng cáo buộc tổng thống từng ra lệnh giết nhiều người.
|
|![]()
|
|
Edgar Matobato, người tự nhận từng là sát thủ thuộc “biệt đội tử thần” ở Davao, trong phiên điều trần thượng viện hôm 15/9. Ảnh:
“Tôi cố gắng điều hành Thượng viện theo luật định. Tôi vừa bác đề nghị bảo vệ nhân chứng Matobato vì không có luật nào của Thượng viện hợp pháp hoá điều đó”,
*Inquirer* dẫn lời Chủ tịch Thượng viện Aquilino Pimentel hôm qua cho biết. Ông nói rằng không có bằng chứng cho thấy tính mạng hay sự an toàn của Edgar Matobato bị đe dọa.
Sau khi đề nghị của ủy ban thượng viện về công lý và nhân quyền bị bác bỏ, ông Matobato rời Thượng viện. Ông lên một chiếc xe lúc 19h30 hôm 15/9. Hiện chưa rõ Matobato đang ở đâu.
Matobato, 57 tuổi, tự nhận từng là một sát thủ thuộc “biệt đội tử thần” ở thành phố Davao, nơi ông Rodrigo Duterte làm thị trưởng trước khi đắc cử tổng thống hồi tháng 5.
Trong phiên điều trần Thượng viện được chiếu trên truyền hình hôm 15/9, Matobato cho biết trong những năm 1990, ông đích thân thực hiện 50 vụ ám sát theo lệnh của ông Duterte. Trong số này có một người bị nghi là kẻ bắt cóc, bị ném xác cho cá sấu ăn.
Ông này đầu thú năm 2009, tham gia chương trình bảo vệ nhân chứng nhưng sau đó rời chương trình, sống lẩn trốn khi ông Duterte đắc cử.
Một số thượng nghị sĩ hôm qua tỏ ra nghi ngờ về lời khai của Matobato, trong khi Thượng nghị sĩ Leila de Lima, chủ tịch ủy ban nhân quyền, chỉ trích chủ tịch thượng viện bác đề nghị bảo vệ nhân chứng. Tổng thống Duterte chưa bình luận nhưng văn phòng của ông và các đồng minh chính trị bác bỏ lời khai của Matobato.
**Trọng Giáp**

Link: <http://luatviettin.890m.com/wp-json/>; rel="https://api.w.org/", <http://luatviettin.890m.com/?p=3215>; rel=shortlink


markdown:
Tổng tiền:
[x](javascript:void(0)) ![ img](http://theme.hstatic.net/1000168534/1000232872/14/logo.png?v=60)
**Bồn cầu 2 khối Viglacera** VI107
Loại sản phẩm : Bồn cầu két rời
Nắp bệ ngồi : Nắp rơi êm
Hệ thống xả : Xả nhấn 2 chế độ
Lượng nước xả : 03/06 L
Tâm xả : 290 (+-) 10 mm
Kích thước(RxDxC) : 395 x 695 x 780 mm
Áp lực nước : 0.05 MPa ~ 0.75 MPa

Set-Cookie: shop_ref=; expires=Thu, 15 Feb 2018 03:31:24 GMT; path=/; samesite=lax

X-Cache: miss

P3P: CP="NOI DSP COR NID ADMa OPTa OUR NOR"


markdown:
**SIÊU THỊ THIẾT BỊ ĐO QUANG MINH - CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ TT QUANG MINH**
ĐC: Phòng 1110 nhà P2 KĐT Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội
ĐT: 04.3873.0880 - Hotline: 090.400.3848 - Fax: 04.3873.0880
Email: kd@sieuthithietbido.com - Website: www.sieuthithietbido.com - www.sieuthithietbidienmay.net

Set-Cookie: PHPSESSID=b3q8nmn46er6t5rmlfgg0a5bc5; expires=Fri, 19-Jan-2018 10:01:59 GMT; path=/; domain=.khogia.net


markdown:
Sales
Kim Hoa Việt
Đang truy cập :
65
Hôm nay :
196
Tháng hiện tại
: 2188
Tổng lượt truy cập : 257818
Roller Trên DP 5570
Giá: Liên hệ

Cache-Control: no-cache, pre-check=0, post-check=0

Set-Cookie: nv3c_Xcg5g_nvvithemever=mw%2C%2C; expires=Sat, 19-Jan-2019 09:52:42 GMT; path=/; domain=.mayphotocopykhv.com; httponly

Content-Language: vi