text:
Trụ sở Áo Cưới Ánh Ngân
42 ĐƯỜNG 3 THÁNG 2, P.12, Quận 10, TP. HCM
Điện thoại: (08) 38625433
Tin Tức Ảnh Cưới
Thiệp cưới nổi 3D
Lâu nay, nhiều người đã quen với những mẫu thiệp cưới cổ điển mang đậm phong cách Á Đông với các sắc màu, hoa văn truyền thống. Để đám cưới thêm hiện đại, cô dâu chú rể có thể tạo ấn tượng khó phai bằng cách đầu tư làm thiệp cưới theo nhiều mẫu mới, trong đó có kiểu thiệp 3D (hay còn gọi là thiệp cưới pop-up). Những tấm thiệp khi mở ra sẽ hiện các hình khối, họa tiết nổi, chắc chắn sẽ vừa là lời báo hỷ, vừa là món quà mà cô dâu chú rể dành tặng khách mời.
Những tấm thiệp nổi 3D này thích hợp khi sử dụng trong đám cưới dành riêng cho bạn bè, với số lượng khách ít. Vì những tấm thiệp này cũng không rẻ so với các mẫu thiệp quen thuộc thường thấy, nhưng bù lại nó mang đến vẻ đẹp và cá tính riêng, khiến cô dâu chú rể tạo được ấn tượng lạ cho ngày trọng đại của mình.
Mời các đôi uyên ương tham khảo một số mẫu thiệp 3D đẹp, bạn có thể mang hình những kiểu thiệp cưới này tới những cửa hàng chuyên thiết kế thiệp để được tư vấn và thực hiện phù hợp nhất:
Tấm thiệp hình cây tán xòe rộng, trượng trưng cho hạnh phúc lan tỏa của cô dâu chú rể.
Đôi khi thiếp nổi không cần chạm khắc cầu kỳ mà chỉ gồm những hình đơn giản đính nổi trên thiếp cũng tạo ra sự độc đáo.
Thiệp 3D với hình ảnh phác họa của cô dâu chú rể.
Thiệp theo phong cách cá tính, sắc màu trầm.
Với những chiếc thiệp cưới nổi này, khách mời sẽ thích thú và cảm thấy ấn tượng với đám cưới của bạn ngay từ khi mở phong bì.
Hai mẫu thiệp với tạo hình về ngôi nhà và hình ảnh đôi uyên ương xuất hiện lãng mạn.
Thiệp cưới 3D với chữ cái tượng trưng cho tên của cô dâu chú rể.
Thiệp cưới gắn hình trái tim nổi.
Thiệp cưới trang trí bằng mẫu hoa lá khắc nổi.
Chiếc thiệp với hình ảnh nhẫn cưới và nhẫn đính hôn đơn giản, nhẹ nhàng.
Ảnh: Onewed

markdown:
**Trụ sở Áo Cưới Ánh Ngân
**42 ĐƯỜNG 3 THÁNG 2, P.12, Quận 10, TP. HCM
Điện thoại: (08) 38625433
## Tin Tức Ảnh Cưới
# Thiệp cưới nổi 3D
Lâu nay, nhiều người đã quen với những mẫu thiệp cưới cổ điển mang đậm phong cách Á Đông với các sắc màu, hoa văn truyền thống. Để đám cưới thêm hiện đại, cô dâu chú rể có thể tạo ấn tượng khó phai bằng cách đầu tư làm thiệp cưới theo nhiều mẫu mới, trong đó có kiểu thiệp 3D (hay còn gọi là thiệp cưới pop-up). Những tấm thiệp khi mở ra sẽ hiện các hình khối, họa tiết nổi, chắc chắn sẽ vừa là lời báo hỷ, vừa là món quà mà cô dâu chú rể dành tặng khách mời.
Những tấm thiệp nổi 3D này thích hợp khi sử dụng trong đám cưới dành riêng cho bạn bè, với số lượng khách ít. Vì những tấm thiệp này cũng không rẻ so với các mẫu thiệp quen thuộc thường thấy, nhưng bù lại nó mang đến vẻ đẹp và cá tính riêng, khiến cô dâu chú rể tạo được ấn tượng lạ cho ngày trọng đại của mình.
*Mời các đôi uyên ương tham khảo một số mẫu thiệp 3D đẹp, bạn có thể mang hình những kiểu thiệp cưới này tới những cửa hàng chuyên thiết kế thiệp để được tư vấn và thực hiện phù hợp nhất:*
Tấm thiệp hình cây tán xòe rộng, trượng trưng cho hạnh phúc lan tỏa của cô dâu chú rể.
Đôi khi thiếp nổi không cần chạm khắc cầu kỳ mà chỉ gồm những hình đơn giản đính nổi trên thiếp cũng tạo ra sự độc đáo.
Thiệp 3D với hình ảnh phác họa của cô dâu chú rể.
Thiệp theo phong cách cá tính, sắc màu trầm.
Với những chiếc thiệp cưới nổi này, khách mời sẽ thích thú và cảm thấy ấn tượng với đám cưới của bạn ngay từ khi mở phong bì.
Hai mẫu thiệp với tạo hình về ngôi nhà và hình ảnh đôi uyên ương xuất hiện lãng mạn.
Thiệp cưới 3D với chữ cái tượng trưng cho tên của cô dâu chú rể.
Thiệp cưới gắn hình trái tim nổi.
Thiệp cưới trang trí bằng mẫu hoa lá khắc nổi.
Chiếc thiệp với hình ảnh nhẫn cưới và nhẫn đính hôn đơn giản, nhẹ nhàng.
Ảnh: Onewed

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0

Pragma: no-cache

Vary: Accept-Encoding,User-Agent

Content-Encoding: gzip

Connection: close

Content-Type: text/html


text:
TRANG CHỦ
Ảnh đẹp
Hình nền
Ngôi sao
Ảnh động
UPLOAD
Đăng kí
|
Đăng nhập
Trang chủ
>
Ảnh đẹp
>
Giải trí
>
HOA PHA LÊ
Trang chủ
>
Ảnh đẹp
>
Thiên nhiên
>
HOA PHA LÊ
Trang chủ
>
Hình nền
>
Thiên nhiên
>
HOA PHA LÊ
Album: HOA PHA LÊ
Ngày upload:
17/10/2012
68 ảnh
48236 lượt xem
0 bình luận
Xem theo
Mới nhất
|
Xem nhiều nhất
Trình chiếu
0055
Ngày: 02/01/2013
1403 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
0054
Ngày: 02/01/2013
1761 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 53
Ngày: 18/12/2012
750 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 52B
Ngày: 18/12/2012
576 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 52 A
Ngày: 18/12/2012
667 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 51 B
Ngày: 18/12/2012
447 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 51 A
Ngày: 18/12/2012
605 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 50 B
Ngày: 18/12/2012
488 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 50 A
Ngày: 18/12/2012
390 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 49 B
Ngày: 18/12/2012
336 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 49 A
Ngày: 18/12/2012
517 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 48 B
Ngày: 18/12/2012
336 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
hoa pha le 48 A
Ngày: 18/12/2012
327 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le TIEN TAN
Ngày: 22/11/2012
273 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 47
Ngày: 22/11/2012
557 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 46
Ngày: 22/11/2012
706 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 45B
Ngày: 22/11/2012
212 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 45 A
Ngày: 22/11/2012
352 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 44B
Ngày: 22/11/2012
344 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 44 A
Ngày: 22/11/2012
336 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 43B
Ngày: 22/11/2012
175 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 43A
Ngày: 22/11/2012
343 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 42B
Ngày: 22/11/2012
222 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 42A
Ngày: 22/11/2012
242 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoạ pha le 41B
Ngày: 22/11/2012
667 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
Hoa pha le 41A
Ngày: 22/11/2012
354 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (42) Binh 16 ly tron 16 canh 56 bong cao 7 tat
Ngày: 17/10/2012
438 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (41) binh 18 ly 16 canh 80 bong cao 8 tat
Ngày: 17/10/2012
343 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (40) binh 18 ly 10 canh 59 bong cao 8 tat
Ngày: 17/10/2012
577 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (39) binh 18 ly cao 8 tat bong hong va bong mai them 1 nhanh lan
Ngày: 17/10/2012
410 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (38) Binh 18 ly tron 9 canh cao 8 tat 60 bong
Ngày: 17/10/2012
767 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
HOA PHA LÊ (37) gio co 12 ly 5 canh 20 bong
Ngày: 17/10/2012
725 lượt xem
0 bình luận
Chia sẻ
1
2
3
TAGs
Hoa đẹp tuyệt vời
,
Hoa đẹp
Bình luận
nguyenhongkhanh
Các bạn ai có nhu cầu xin liên lạc :0993377992+0993377991 hoặc cửa hàng chính tại Sạp .Tiến Tấn C9b lầu 2 chợ An Đông cũ.
240
ảnh,
4355
lượt xem
Bộ sưu tập
Album
Thống kê
TAG LIÊN QUAN
lạ mắt
,
nice
,
váy cưới xinh cute cho trẻ
,
ảnh dep
,
đẹp
,
Ảnh vui thể thao
,
Hoàn châu cách cách
,
búp bê
,
Tập 2
,
đẹp quyến rũ
,
ghita
,
vẻ đẹp từ thiên nhiên
,
boy cute
,
cô dâu xinh đẹp
,
Sôn Gô Ku
,
tranh đẹp
,
vẻ đẹp của hoa phong lan
,
Triệu Vân
,
love
,
lướt sóng
,
007
,
Disney
,
hài ngộ nghĩnh
,
bánh ngọt và thiên nhiên
,
chuyện lạ
,
Thành Long
,
Hình Vui
,
cảm xúc
,
hình ảnh cho giáng sinh
,
giải trí
QUẢNG CÁO
ALBUM
THÚ HẠT
18 ảnh
GIỎ HẠT BẸT
26 ảnh
hoa pha lê mới
62 ảnh
HOA PHA LÊ
68 ảnh
THÚ HẠT
12 ảnh
QUẢNG CÁO
Đóng lại
Share URL
HTML Code
BB Code
TRANG CHỦ
UPLOAD
CHUYÊN TRANG
Ảnh đẹp
Ngôi sao
Hình nền
Ảnh động
I-pro
Tin ảnh
ANHSO.NET
Giới thiệu
Tuyển dụng
Quảng cáo
Ảnh số team
Blog

Cache-Control: private

Content-Type: application/xhtml+xml; charset=utf-8


text:
Ông Nguyễn Hảo Tứ, Trưởng ấp 2, xã An Viễn (huyện Trảng Bom) bộc bạch, qua 10 năm làm trưởng ấp, ông luôn sát cánh cùng với các chi hội đoàn thể, mặt trận ấp tuyên truyền, vận động và giải quyết dứt điểm tình trạng: trộm cắp vặt, học sinh bỏ học và đường giao thông lầy lội.
Để làm được những điều đó, ông Tứ gần như dành trọn thời gian cho công tác xã hội. Hàng ngày ông đều có mặt tại cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh trong dân; vận động bà con sinh sống tại những nơi đường sá còn lầy lội cùng nhau góp tiền, công lao động để tu bổ, nâng cấp. Đồng thời, ông luôn dành thời gian đến thăm hỏi các gia đình có con em bỏ học giữa chừng để vận động họ tạo điều kiện cho các em quay lại lớp. Ngoài ra, ông còn phối hợp với các ấp bạn trong việc vận động nhân dân bê tông hóa các tuyến đường liên ấp.
Trao đổi với chúng tôi, ông Đỗ Phúc Khải, Trưởng ban công tác Mặt trận ấp 2 bày tỏ, bà con trong ấp khá quen thuộc với hình ảnh ông Tứ với chiếc túi thổ cẩm sặc sỡ sắc màu trên vai xuống cơ sở triển khai các kế hoạch vận động làm đường, báo tin cho bà con biết cấp trên vừa có chính sách vốn vay mới cho nông dân. “Trường hợp hai vợ chồng anh Bằng, chị Loan đột ngột qua đời để lại 3 cháu nhỏ, cùng món nợ gần 200 triệu đồng… không biết tính sao. Ngay lập tức, ông Tứ đã khởi xướng và chung sức cùng chúng tôi vận động nhân dân đóng góp tiền để xây tặng nhà cho các cháu, đưa các cháu vào diện hỗ trợ; lo ma chay và trả thay các khoản nợ ngân hàng cho người quá cố… là một minh chứng về tinh thần cộng đồng mà ông Tứ đã hành động”- ông Khải bày tỏ.
Đoàn Phú

markdown:
|
|![]()
|Ông Nguyễn Hảo Tứ trao đổi với bà con trong ấp. Ảnh: Đ.PHÚ|
Ông Nguyễn Hảo Tứ, Trưởng ấp 2, xã An Viễn (huyện Trảng Bom) bộc bạch, qua 10 năm làm trưởng ấp, ông luôn sát cánh cùng với các chi hội đoàn thể, mặt trận ấp tuyên truyền, vận động và giải quyết dứt điểm tình trạng: trộm cắp vặt, học sinh bỏ học và đường giao thông lầy lội.
Để làm được những điều đó, ông Tứ gần như dành trọn thời gian cho công tác xã hội. Hàng ngày ông đều có mặt tại cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh trong dân; vận động bà con sinh sống tại những nơi đường sá còn lầy lội cùng nhau góp tiền, công lao động để tu bổ, nâng cấp. Đồng thời, ông luôn dành thời gian đến thăm hỏi các gia đình có con em bỏ học giữa chừng để vận động họ tạo điều kiện cho các em quay lại lớp. Ngoài ra, ông còn phối hợp với các ấp bạn trong việc vận động nhân dân bê tông hóa các tuyến đường liên ấp.
Trao đổi với chúng tôi, ông Đỗ Phúc Khải, Trưởng ban công tác Mặt trận ấp 2 bày tỏ, bà con trong ấp khá quen thuộc với hình ảnh ông Tứ với chiếc túi thổ cẩm sặc sỡ sắc màu trên vai xuống cơ sở triển khai các kế hoạch vận động làm đường, báo tin cho bà con biết cấp trên vừa có chính sách vốn vay mới cho nông dân. “Trường hợp hai vợ chồng anh Bằng, chị Loan đột ngột qua đời để lại 3 cháu nhỏ, cùng món nợ gần 200 triệu đồng… không biết tính sao. Ngay lập tức, ông Tứ đã khởi xướng và chung sức cùng chúng tôi vận động nhân dân đóng góp tiền để xây tặng nhà cho các cháu, đưa các cháu vào diện hỗ trợ; lo ma chay và trả thay các khoản nợ ngân hàng cho người quá cố… là một minh chứng về tinh thần cộng đồng mà ông Tứ đã hành động”- ông Khải bày tỏ.
**Đoàn Phú**

Server: Apache

Accept-Ranges: bytes


text:
Thông tin, trao đổi về vấn đề bauxite ở Việt Nam. - Tiếng nói phản biện nhiều mặt của người trí thức.
Kính báo đề quý bạn đọc rõ: sau một thời gian không phá hoại nổi boxitvn.net, bọn "tin tặc" hiện đang giở trò phong tỏa trang mạng của chúng tôi bằng tường lửa. Đó là một hạ sách khiến nhiều bạn đọc hết sức bất bình. Chúng tôi sẽ đệ đơn nhờ cơ quan chủ quản là VNPT can thiệp để loại bỏ cách hành xử tồi tệ ấy. Nhưng trong khi chờ đợi, xin quý bạn ở Việt Nam hãy vào trang mạng bằng cách đơn giản sau: vào google.com, đánh chữ anonymouse.org rồi bấm vào Tìm kiếm, một lá cờ Anh với chữ English và một lá cờ Đức với chữ Deutsch hiện ra. Bấm vào lá cờ Anh, lập tức sẽ xuất hiện một cửa sổ có mấy chữ: http:// và một khoảng trống. Điền vào khoảng trống ấy những chữ kế tiếp: www.boxitvn.net, sau đó bấm đúp vào cửa sổ bên phải, nơi có đề: Surf Anonymously. Thế là trang boxitvn.net đã hiện diện trước mắt quý bạn - Bauxite Việt Nam.

markdown:
| |
Thưa các bác,
Tuy nhiên, sau khi coi kỹ các tấm hình thì cháu cảm thấy buồn khó tả. Vì sao? Vì các bạn ấy vẫn còn quá sợ! Ngay cả khi các bạn ấy đã có can đảm in lời kêu gọi bảo vệ Hoàng Sa – Trường Sa ra giấy và đem đi dán, thì các bạn ấy dán ở đâu? Chỉ có một tấm hình cho thấy các bạn ấy dán trước cổng trường Nguyễn Thị Minh Khai – Quận 3, tất cả các tấm hình còn lại đều ở khu Thảo Điền TP HCM.
Những tấm ảnh chụp lời kêu gọi dán trước hai cổng trường ở khu Thảo Điền, là (1) British School International, (2) The American School of Vietnam. Cái trường thứ hai này chưa khai giảng, vì mới xây xong hồi đầu tháng. Và học sinh của trường (1) thì đa số là học sinh nước ngoài nên sẽ ít ai hiểu được các bạn muốn nói gì, nhiều khi người ta chỉ nghĩ là các bạn làm bẩn cái bảng quảng cáo của người ta.
| |
Con đường Nguyễn Văn Hưởng nơi có hai trường học trên lúc nào cũng vắng, tại cái khu Thảo Điền này nó thế. Có thể các bạn ấy đi khắp nơi thấy chỗ này vắng vẻ, khó bị... an ninh ngó tới nên mới dán ở những chỗ đó. Sao các bạn ấy không dán trước cổng trường Đại học Văn hóa trên đường Quốc Hương, cũng trong khu Thảo Điển, để các sinh viên người Việt có thể đọc...
TP HCM, ngày 26/9/2010

WARC-Truncated: length

Content-Type: text/html; charset=UTF-8

Cache-Control: private, max-age=0

X-Content-Type-Options: nosniff

X-XSS-Protection: 1; mode=block

Server: GSE

Vary: Accept-Encoding


text:
Đây là bài hướng dẫn cơ bản về Port forwarding vì đây là cái việc khó khăn nhất để có thể phát huy sức mạnh của phương pháp cài đặt Camera, DVR, NVR qua mạng Internet ở Việt Nam.
Ngay từ ngày đầu sử dụng Camera mình đã toan tính từ bỏ hình thức này ít nhất là 1 lần vì khá phức tạp, nhưng khi hoàn tất công việc thì quả rất tuyệt vời nên mình share cái này cho các newbie đỡ cực nhọc.
NAT là gì?
Như chúng ta biết, trong hệ thống mạng máy tính thì quá trình chuyển đổi địa chỉ mạng (Network Address Translation - NAT ) là công việc liên quan tới việc ghi lại các địa chỉ nguồn gốc/điểm tới của các gói dữ liệu vận chuyển qua Router/Firewall ta gọi là NAT.
Port forwarding là gì?
Port forwarding là quá trình chuyển một port cụ thể trong hệ thống mạng cục bộ LAN từ một client/terminal/node qua một client/terminal/node của một network khác, điều này sẽ cho phép các clients/terminals/nodes bên ngoài có thể truy cập vào clients/terminals/nodes trong mạng LAN bằng cách sử dụng cái port đó từ bên ngoài thông qua cái Router/Modem/Firewall đã mở chức năng NAT.
Như vậy, các máy tính từ xa (máy vòng quanh thế giới trên internet ấy) sẽ sử dụng Port forwarding để kết nối với một máy tính khác trong mạng LAN và đây cũng chính là cách mà các chương trình Camera sử dụng để chia sẻ file giữa 2 máy tính với nhau nên ta còn gọi là peer to peer (PP) sharing đó.
Port là gì?
Khi chúng ta kết nối vào Internet thì có rất nhiều đường vận chuyển dữ liệu khác nhau được sử dụng, máy vi tính sẽ âm thầm điều hành một cách chính xác các công việc vận chuyển đó thông qua rất nhiều port khác nhau. VD: Giao thức MSN hay dùng các port: 6891-6900, Giao thức HTTP thì hay dùng port 80...
ADSL Router/DSL Router liên quan gì?
Chúng ta cần lưu ý là các DSL/ADSL Router sẽ phân máy tính chúng ta ra làm 2 vòng:
- Vòng 1 thì là Private LAN, các máy tính trong Private LAN này thì gọi là các Local IP, Private IP. Các Private IP này nếu được modem cấp phát tự động thông qua chức năng DHCP thì gọi là IP động, khi ta Forward port thì cần điền vào một IP cố định còn gọi là IP tĩnh.
- Vòng 2 là WAN (Wide Area Network), tại đây thì các IP được nhà cung cấp dịch vụ như FPT,Viettel,VDC,Netnam cung cấp cho ta để kết nối ta ra Internet. Tuỳ theo gói dịch vụ ta sẽ có IP tĩnh (cố định) hay IP động (thay đổi mỗi khi tắt modem).
Các router này sẽ chịu trách nhiệm trong việc điều khiển lưu lượng dữ liệu tới các máy tính khác nhau connect vô, nó cũng sử dụng chức năng Port forward để điều khiển các gói dữ liệu tới các máy tính khác nhau thông qua các port. Các router này thường tích hợp thêm Firewall để ngăn chặn các cuộc gọi (luồng truy cập) in/out ngoài luồng không khai báo vì vậy khi chúng ta làm công việc Port forward chính là ta khai báo luồng truy cập để các gói dữ liệu không bị chặn lại khi download/upload dữ liệu.
Ví dụ đây, khi ta đã khai báo mở port 6881 thì các gói dữ liệu (xanh) sẽ được router chuyển về đúng máy đích. Nhưng cái port 1111 chưa khai báo và cái IP 192.168.0.1 và 192.168.0.2 không phải là IP của Router nên các gói dữ liệu bị loại bỏ (xem hình).
Học thuyết port forward học
Thông thường, có hai cách để mở port máy mình ra Internet nhằm truy cập qua lại giữa các máy tính trong LAN và ngoài Internet trên hầu hết các DSL/ADSL Router là: DMZ và port forward.
- Cách 1: dùng DMZ: cái này là cách đơn giản và dễ nhất, chỉ cẩn Enable DMZ và thêm (add) một IP (một computer: ví dụ: 10.0.0.200) vào DMZ thì lập tức cái máy có IP đó sẽ mở hết các cổng ra Internet, tức là sẽ chẳng còn firewall nữa. Và việc sau cùng là cấu hình Microsoft Windows và DVR, Camera là xong và tất nhiên ta thích dùng port nào trên Camera cũng được.
- Cách 2: IP, Port forward: là việc cần thiết để mở cửa giữa Camera IP, DVR, NVR và máy quan sát từ xa để đạt được tốc độ transfer giữa hai máy một cách tối ưu (cao nhất). Đa số các DSL Router hoặc DSL Modem có NAT đều sử dụng firewall để chặn các dòng truy cập từ các máy trong LAN (internal network) với mạng Internet, một đường mòn được đào (open/ forward) xuyên qua firewall để các máy tính trong LAN có thể truy cập vào được với máy tính ngoài Internet thông qua 1 cổng (port) xác định ta gọi là port forward. Tức là ta sẽ điền một port và một IP vào chỗ Virtual sever/Port forward trong modem, việc sau cùng là add cái IP này cho Windows và add cái port này vào DVR, Camera là xong.
Chính vì vậy port forward là giải pháp an toàn hơn khi mở cổng máy mình với Internet cho dù cấu hình khó hơn sử dụng DMZ vì chỉ có 1 port (hoặc vài port) được mở.
Buyer.com.vn (bitvn)
View more random threads same category:
- Hệ thống lưu trữ dữ liệu doanh nghiệp: DAS, NAS,...
- Khái niệm về hệ thống VoIP (Voice over Internet...
- An ninh mạng - Supercookie: hiểm họa mới từ...
- Hướng dẫn sử dụng DNS Trung gian Sitelutions và...
- Giải mã bí mật của một hệ thống mạng an toàn
- Quy trình khảo sát mạng không dây
- Mã độc đánh cắp thẻ ngân hàng lây từ Windows sang...
- Lợi ích và điểm yếu hiện tại của IMS
- Zyxel - Giải pháp mạng Campus cho trường học ,...
- Những kiến thức cơ bản về LAN (Local Area...
Hãy cùng CCTVsystems xây dựng VIETbuyer nhé!
There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)
Bookmarks

markdown:
Đây là bài hướng dẫn cơ bản về Port forwarding vì đây là cái việc khó khăn nhất để có thể phát huy sức mạnh của phương pháp cài đặt Camera, DVR, NVR qua mạng Internet ở Việt Nam.
Ngay từ ngày đầu sử dụng Camera mình đã toan tính từ bỏ hình thức này ít nhất là 1 lần vì khá phức tạp, nhưng khi hoàn tất công việc thì quả rất tuyệt vời nên mình share cái này cho các newbie đỡ cực nhọc.
NAT là gì?
Như chúng ta biết, trong hệ thống mạng máy tính thì quá trình chuyển đổi địa chỉ mạng (Network Address Translation - NAT ) là công việc liên quan tới việc ghi lại các địa chỉ nguồn gốc/điểm tới của các gói dữ liệu vận chuyển qua Router/Firewall ta gọi là NAT.
Port forwarding là gì?
Port forwarding là quá trình chuyển một port cụ thể trong hệ thống mạng cục bộ LAN từ một client/terminal/node qua một client/terminal/node của một network khác, điều này sẽ cho phép các clients/terminals/nodes bên ngoài có thể truy cập vào clients/terminals/nodes trong mạng LAN bằng cách sử dụng cái port đó từ bên ngoài thông qua cái Router/Modem/Firewall đã mở chức năng NAT.
Như vậy, các máy tính từ xa (máy vòng quanh thế giới trên internet ấy) sẽ sử dụng Port forwarding để kết nối với một máy tính khác trong mạng LAN và đây cũng chính là cách mà các chương trình Camera sử dụng để chia sẻ file giữa 2 máy tính với nhau nên ta còn gọi là peer to peer (PP) sharing đó.
Port là gì?
Khi chúng ta kết nối vào Internet thì có rất nhiều đường vận chuyển dữ liệu khác nhau được sử dụng, máy vi tính sẽ âm thầm điều hành một cách chính xác các công việc vận chuyển đó thông qua rất nhiều port khác nhau. VD: Giao thức MSN hay dùng các port: 6891-6900, Giao thức HTTP thì hay dùng port 80...
ADSL Router/DSL Router liên quan gì?Chúng ta cần lưu ý là các DSL/ADSL Router sẽ phân máy tính chúng ta ra làm 2 vòng:
thì là Private LAN, các máy tính trong Private LAN này thì gọi là các Local IP, Private IP. Các Private IP này nếu được modem cấp phát tự động thông qua chức năng DHCP thì gọi là IP động, khi ta Forward port thì cần điền vào một IP cố định còn gọi là IP tĩnh.
- Vòng 1
là WAN (Wide Area Network), tại đây thì các IP được nhà cung cấp dịch vụ như FPT,Viettel,VDC,Netnam cung cấp cho ta để kết nối ta ra Internet. Tuỳ theo gói dịch vụ ta sẽ có IP tĩnh (cố định) hay IP động (thay đổi mỗi khi tắt modem).
- Vòng 2
Các router này sẽ chịu trách nhiệm trong việc điều khiển lưu lượng dữ liệu tới các máy tính khác nhau connect vô, nó cũng sử dụng chức năng Port forward để điều khiển các gói dữ liệu tới các máy tính khác nhau thông qua các port. Các router này thường tích hợp thêm Firewall để ngăn chặn các cuộc gọi (luồng truy cập) in/out ngoài luồng không khai báo vì vậy khi chúng ta làm công việc Port forward chính là ta khai báo luồng truy cập để các gói dữ liệu không bị chặn lại khi download/upload dữ liệu.
Ví dụ đây, khi ta đã khai báo mở port 6881 thì các gói dữ liệu (xanh) sẽ được router chuyển về đúng máy đích. Nhưng cái port 1111 chưa khai báo và cái IP 192.168.0.1 và 192.168.0.2 không phải là IP của Router nên các gói dữ liệu bị loại bỏ (xem hình).
Học thuyết port forward học
Thông thường, có hai cách để mở port máy mình ra Internet nhằm truy cập qua lại giữa các máy tính trong LAN và ngoài Internet trên hầu hết các DSL/ADSL Router là: DMZ và port forward.
dùng DMZ: cái này là cách đơn giản và dễ nhất, chỉ cẩn Enable DMZ và thêm (add) một IP (một computer: ví dụ: 10.0.0.200) vào DMZ thì lập tức cái máy có IP đó sẽ mở hết các cổng ra Internet, tức là sẽ chẳng còn firewall nữa. Và việc sau cùng là cấu hình Microsoft Windows và DVR, Camera là xong và tất nhiên ta thích dùng port nào trên Camera cũng được.
- Cách 1:
- Cách 2:IP, Port forward: là việc cần thiết để mở cửa giữa Camera IP, DVR, NVR và máy quan sát từ xa để đạt được tốc độ transfer giữa hai máy một cách tối ưu (cao nhất). Đa số các DSL Router hoặc DSL Modem có NAT đều sử dụng firewall để chặn các dòng truy cập từ các máy trong LAN (internal network) với mạng Internet, một đường mòn được đào (open/ forward) xuyên qua firewall để các máy tính trong LAN có thể truy cập vào được với máy tính ngoài Internet thông qua 1 cổng (port) xác định ta gọi là port forward. Tức là ta sẽ điền một port và một IP vào chỗ Virtual sever/Port forward trong modem, việc sau cùng là add cái IP này cho Windows và add cái port này vào DVR, Camera là xong.
Chính vì vậy port forward là giải pháp an toàn hơn khi mở cổng máy mình với Internet cho dù cấu hình khó hơn sử dụng DMZ vì chỉ có 1 port (hoặc vài port) được mở.
Buyer.com.vn(bitvn)
## View more random threads same category:
-
[Hệ thống lưu trữ dữ liệu doanh nghiệp: DAS, NAS,...]
-
[Khái niệm về hệ thống VoIP (Voice over Internet...]
-
[An ninh mạng - Supercookie: hiểm họa mới từ...]
-
[Hướng dẫn sử dụng DNS Trung gian Sitelutions và...]
-
[Giải mã bí mật của một hệ thống mạng an toàn]
-
[Quy trình khảo sát mạng không dây]
-
[Mã độc đánh cắp thẻ ngân hàng lây từ Windows sang...]
-
[Lợi ích và điểm yếu hiện tại của IMS]
-
[Zyxel - Giải pháp mạng Campus cho trường học ,...]
-
[Những kiến thức cơ bản về LAN (Local Area...]
Hãy cùng [CCTVsystems]xây dựng VIETbuyer nhé!
There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)
## Bookmarks

Pragma: private

Set-Cookie: bb_lastactivity=0; expires=Wed, 29-Jun-2016 21:36:21 GMT; path=/forums/

Vary: User-Agent


text:
Sorry, this video is not available in your country.
Lý do thông báo:
Mô tả chi tiết:
Gửi báo lỗi
Chia sẻ liên kết:
Mã nhúng blog:
Mã nhúng forum:
Tags: Phim Hàn Quốc, Ngôi nhà hạnh phúc, tập 19
Đăng ngày 18-06-2008
leloan.vcu 6 năm trước
Trả lời
Đánh dấu Spam
0
Xem thêm
Cơ quan chủ quản: CÔNG TY CỔ PHẦN BẠCH MINH (VEGA CORPORATION)
Địa chỉ: Tầng 8, 98 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại/Fax: 04.37554190
GP: 66/GXN-TTĐT do Cục QL PTTH và TTĐT cấp ngày 16/07/2013
Người chịu trách nhiệm nội dung: Bà Nguyễn Thu Dung
Quên mật khẩu?
Bạn chưa có tài khoản?
Nhập Tên truy cập hoặc Email đã đăng ký để nhận thông tin hỗ trợ lấy mật khẩu
Chào bạn
Hãy đăng nhâp để tích điểm & có cơ hội đổi thành những QUYỀN LỢI hấp dẫn
Đăng nhập
* Tính năng chỉ dành cho thành viên
Nội dung yêu cầu
Email của bạn
Chào bạn, hãy nâng cấp dịch vụ VIP để có được trải nghiệm dịch vụ tốt nhất!
leloan.vcu 6 năm trước
Trả lời Đánh dấu Spam 0


text:
scripter
01-09-2007, 12:54
Chào các bạn, hiện mình đang dùng thể Visa Debit của Eximbank! Một số hosting provider US khi order chúng bắt nhập số Issue Number, mình có chạy lên trụ sở Lê Thị Hồng Gấm Q.1 nhưng chỉ nhận được câu trả lời là không biết của những cô gái bộ phận thẻ!
Vậy bạn nào xin chỉ giúp mình cái, cám ơn nhìu nhìu.
Vậy bạn nào xin chỉ giúp mình cái, cám ơn nhìu nhìu.

Server: nginx

Content-Type: text/html; charset=utf-8

Set-Cookie: bb_lastactivity=0; expires=Wed, 29-Jun-2016 21:24:30 GMT; path=/


text:
Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao?
(TBKTSG Online) – Sau khi ngành thuế có văn bản hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất, nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm đến cách tính thuế, cách tính thu nhập chịu thuế, cũng như có nhiều thắc mắc từ những tình huống thực tế liên quan đến loại thuế này.
Nhằm giải đáp một phần những thắc mắc của bạn đọc, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất vào lúc 10 giờ sáng ngày thứ Hai (28-9).
Khách mời tham gia buổi giao lưu là bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM.
Buổi giao lưu kết thúc lúc 11 giờ 30 phút, dưới đây là nội dung buổi giao lưu.
Tran Trong Manh: Ngày 29-7-2009 tôi có mua 1 mảnh đất giá trị là 480 triệu đồng, sau ngày 28-9-2009 làm thủ tục sang tên đổi chủ thì tôi phải chịu thuế thu nhập là bao nhiêu phần trăm, cách tính như thế nào?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế TNCN phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí có liên quan, nhân với thuế suất 25%. Nếu bạn không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Nguyễn Thị Tuyết: Người bán tự kê khai số tiền mình bán được, hay phải nhờ đến chủ đầu tư xác nhận? Khi chủ đầu tư nhận được bảng kê khai thuế và đóng thuế thu nhập của những nhà đầu tư lẻ thì sẽ làm hợp đồng như thế nào? Có ghi rõ số tiền cũ trong hợp đồng và số tiền chuyển nhượng hay không, chủ đầu tư có phải chịu thuế VAT không?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng cho người mua mới để tự khai giá chuyển nhượng, căn cứ vào hợp đồng góp vốn để kê khai giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng và các chi phí liên quan (nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp) trên tờ khai nộp thuế TNCN để kê khai nộp thuế TNCN, chủ đầu tư chỉ căn cứ vào tờ khai thuế TNCN của cá nhân chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế để làm thủ tục chuyển tiền trên hợp đồng từ người mua cũ sang người mua mới, chủ đầu từ không phải chịu nghĩa vụ thuế.
Trường hợp chủ đầu tư có thu phí chuyển nhượng hợp đồng thì phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên phí chuyển nhượng thu được.
Nhu Quynh: Qua báo chí tôi được biết là ngành thuế sẽ bắt đầu áp dụng thuế TNCN trên các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản. Tôi hơi băn khoăn là không biết ngành thuế sẽ dựa vào cơ quan nào để thu thuế, chủ dự án hay cơ quan nào khác?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để hưởng quyền mua nền, mua căn hộ nay chuyển nhượng hợp đồng cho người mua mới thì phải trực tiếp kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cho Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế theo quy định trên.
Nguyễn Thị Tú Châu: Xin vui lòng cho biết khi bán bất động sản (chỉ có duy nhất 1 tài sản) vào thời điểm tháng 11-2009 thì có phải đóng thuế TNCN không? Ngoài thuế TNCN ra người bán còn phải đóng những loại thuế nào khác nữa không?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cá nhân chỉ có một căn nhà ở duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN. Ngoài thuế TNCN người bán không phải nộp các khoản thuế khác.
Thanh Trang: Trên thực tế có nhiều người mua đất nền dự án ở quận 2 TPHCM với giá ghi trong hợp đồng rất thấp so với giá hiện nay. Chẳng hạn lô đất 160 mét vuông trước đây mua chỉ khoảng 2,5 triệu đồng/mét vuông. Qua nhiều lần sang nhượng, giá miếng đất này đã lên tới 25 triệu đồng/mét vuông, nhưng giá ghi trong hợp đồng vẫn chỉ là 2,5 triệu đồng/mét vuông. Nhờ Cục Thuế TPCHM tính giùm liệu số thuế phải nộp của miếng đất này là bao nhiêu, áp dụng thuế suất nào nếu như được bán với giá 25 triệu đồng/mét vuông.
Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn nếu hợp đồng mua nền đất đã chuyển qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn thì thuế TNCN phải nộp được tính 2% trên giá chuyển nhượng = 25 triệu x 160 mét x 2%.
Gia Huy: Theo tôi được biết thì khi không xác định được giá chuyển nhượng thì ngành thuế có quyền áp giá theo giá thị trường. Liệu ngành thuế có làm được chuyện này không vì khung giá đất luôn theo sau thị trường, trong khi định giá theo giá thị trường thì không đơn giản?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không xác định được giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường (thấp hơn giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố Trung ương quy định) thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá chuẩn về đất, nhà do UBND tỉnh, thành phố Trung ương để áp giá chuyển nhượng.
Quân Linh: Theo tôi hiểu thì bất động sản đã có giấy chủ quyền thì được quyền chọn thuế suất 2% hoặc 25% khi chuyển nhượng. Nhờ Cục Thuế TPHCM tư vấn giùm tôi nên chọn thuế suất nào để có lợi hơn?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 đều không quy định được chọn lựa áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% mà phải thực hiện theo nguyên tắc:
– Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT.
– Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Bao Ngoc: Theo quy định của Bộ Xây dựng thì doanh nghiệp chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thành phần móng. Nhưng trong thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án huy động vốn từ khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn có kèm quyền mua căn hộ. Trên thực tế loại hợp đồng này được chuyển nhượng qua lại rất nhiều. Vậy hợp đồng này có nằm trong diện chịu thuế, và nếu thu thì chẳng khác nào hợp thức hóa việc bán hàng của chủ đầu tư?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) thì các tổ chức cá nhân được phép mua bán BĐS hình thành trong tương lai, do đó đối với các cá nhân ký hợp đồng góp vốn đối với các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS để được hưởng quyền mua căn hộ, nay chuyển nhượng lại cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Việc chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề này không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế.
Ngo Phong Hiep: Cá nhân hiện không sở hữu bất động sản và chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn xây dựng nhà. Khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn này có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Do đó trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn không có căn nhà, quyền sử dụng đất hoặc một hợp đồng góp vốn nào khác tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN.
Nguyễn Thanh Hằng: Cục Thuế TPCHM có thể cho biết 3 trường hợp chuyển nhượng bất động sản nằm trong diện miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha mẹ với con cái; giữa ông nội bà nội, ông ngoại bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; giữa chị em ruột với nhau.
– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Tạm thời chưa thu thuế đối với cá nhân có quyền sử dụng nhà, đất góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp.
Thủy Triều: Nhiều người cho rằng ngành thuế làm quá gấp, đáng lẽ ra phải có thời gian cho người dân chuẩn bị. Ý kiến của Cục thuế TPCHM như thế nào về vấn đề này?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Ngày 12-8-2009 Bộ Tài chính ban hành thông tư 161/2009/TT-BTC, trong đó hướng dẫn cá nhân ký hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ, nay chuyển nhượng thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Thông tư 161/2009/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009.
Theo ý kiến của tôi, Bộ Tài chính hướng dẫn thu thuế như trên là phù hợp bởi vì nếu không thu thuế đối với các đối tượng này là không công bằng với các cá nhân có hoạt động kinh doanh khác (như các hộ tiểu thương ở chợ, cá nhân cho thuê mặt bằng…) tuy có thu nhập thấp nhưng vẫn phải nộp thuế TNCN.
Thanh Nam: Cán bộ thuế chỉ cần du di một chút trong việc định lượng chính sách đối với một vài thương vụ cũng có thể có lợi, theo bà thì việc này được phòng chống ra sao, có thể tin cậy được vào chính sách không khi đạo đức của người làm thuế có vấn đề?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế, Luật Quản lý thuế đã quy định đầy đủ rõ ràng chính sách thuế đối với từng loại thuế và trách nhiệm của cán bộ thuế. Trường hợp cán bộ thuế cố tình làm trái với quy định thì sẽ bị xử lý. Về nguyên tắc cán bộ thuế không thể vận dụng để áp dụng sai với quy định.
Thanh Nam: Tôi không sợ nộp thuế, tôi chỉ quan tâm đến việc có công bằng không giữa người nghèo và người giàu, giữa mục đích mua bán bất động sản của mọi đối tượng, liệu chính sách thuế này có giúp cho công bằng xã hội hơn?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Luật đã có quy định một số trường hợp được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế để việc thu thuế được hợp lý, với mục đích không tính thuế đối với các cá nhân không phải nhà đầu tư BĐS.
Ví dụ như: quy định miễn thuế đối với chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân có mối quan hệ trực hệ trong gia đình như: cha mẹ với con cái, anh chị em ruột, ông bà nội ngoại với cháu… hoặc miễn thuế đối với cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một miếng đất. Như vậy không phải tất cả các trường hợp chuyển nhượng BĐS đều phải nộp thuế TNCN.
Trung Nguyen: Sau khi mua một căn hộ hay một mảnh đất, nếu sang tên chuyển nhượng thì mức thuế phải đóng là bao nhiêu? Mua để ở thì người mua phải chịu mức thuế như thế nào?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng căn hộ hay một mảnh đất thì phải nộp thuế TNCN. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách tính:
– Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
– Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS chỉ tính và thu thuế với cá nhân chuyển nhượng BĐS có thu nhập, người nhận chuyển nhượng (người mua) không có nghĩa vụ nộp thuế.
Nguyễn Minh Thúy: Ngành thuế chuẩn bị áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân trên các hợp đồng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Vậy Cục Thuế TPCHM cho biết khi nào việc này sẽ chính thức áp dụng. Với những bất động sản đã bán trước đó (cả bên bán và bên mua đã đồng ý) nhưng thủ tục chưa được hoàn thiện trước thời điểm tính thuế thì sẽ giải quyết ra sao?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Việc thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn được thực hiện theo Thông tư 161/2009. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009. Do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trước ngày 26-9-2009 thì không phải nộp thuế. Trường hợp thủ tục sang tên chưa được hoàn tất trước ngày 26-9-2009 thì phải nộp thuế TNCN.
Bảo Uyên: Vì là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nên nếu vì lý do nào đó, dự án bị phá sản thì nhà nước sẽ hoàn thuế đã thu của những người chuyển nhượng bất động sản trong dự án đó như thế nào?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp nếu dự án bị phá sản, nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải hoàn trả lại thu nhập thì cơ quan thuế sẽ xem xét giải quyết hoàn thuế đã thu.
Khải Thư: Một nền đất trong một dự án có thể đã chuyển nhượng nhiều lần, mỗi lần như vậy có chênh lệch giá, nay lấy giá cuối cùng trừ giá gốc ban đầu để tính thuế suất 25% thì quá thiệt hại cho người chuyển nhượng cuối cùng. Ý kiến của bà như thế nào về trường hợp này? Thứ hai, luật có hồi tố với các trường hợp như vậy không?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Đối với trường hợp của bạn nêu, hợp đồng chuyển nhượng đã qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn nên không áp dụng thuế suất 25% trên TNCT mà tính thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Việc thu thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ áp dụng đối với cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng từ ngày 26-9-2009, không hồi tố đối với các hợp đồng đã chuyển nhượng và làm thủ tục chuyển tên trước ngày 26-9-2009.
Le Hoang: Nếu tôi mua lại một căn hộ chung cư giá 2 tỉ đồng, bị chênh lệch cao hơn 1 tỉ đồng so với giá gốc của người mua đầu tiên. Bây giờ tôi tính bán lại căn hộ này giá 2,5 tỉ đồng, thì tôi phải đóng thuế như thế nào?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp của bạn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, mua thông qua người mua cũ với chủ đầu tư và người mua cũ đã làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng cho bạn tại chủ đầu tư trước ngày 26-9-2009, tuy hợp đồng ký giữa bạn và chủ đầu tư có giá gốc mua căn hộ là 1 tỷ đồng thì nay bạn chuyển nhượng lại với giá 2,5 tỷ đồng thì phải nộp thuế TNCN theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng (do không xác định được giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng).
Kim Lan: Có ý kiến cho rằng việc thu thuế TNCN những trường hợp chuyển nhượng bất động sản chưa có chủ quyền là thừa nhận hình thức mua bán bất động sản chưa được pháp luật công nhận. Xin hỏi ý kiến của Cục Thuế TPHCM về vấn đề này như thế nào?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, thì nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lại theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng không phụ thuộc thời điểm giao nhà.
Căn cứ quy định về giao dịch dân sự tại Bộ luật Dân sự thì trường hợp các cá nhân thực hiện mua bán hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà là giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định của Pháp luật (Pháp luật không cấm).
Do đó việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh bất hợp pháp. Chỉ các hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư cho chuyển dịch mới phải nộp thuế. Mặc khác, việc thu thuế là thu trên thu nhập diễn ra sau các hoạt động kinh tế. Khi hoạt động kinh tế đã hoàn thành thì mới có thu nhập, do đó cũng không thể cho rằng thu thuế là công nhận hay tiếp tay cho hoat động này.
Nguyen Thi Thoa: Khu vực nhà của tôi trước đây là đất phi nông nghiệp rồi sang nông nghiệp. Nhưng hiện tại chính quyền địa phương đã quy hoạch làm khu dân cư (giãn dân). Tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Chi phí chuyển đổi ra sao?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất phải nộp tuỳ thuộc vào diện tích đất, giá đất, vị trí đất…
Bảo Uyên: Hiện có nhiều người đang băn khoăn về thuế suất, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ được quyền lựa chọn giữa thuế suất 25% hoặc 2% hay buộc phải theo thuế suất 25%? Trong trường hợp tôi chuyển nhượng một hợp đồng góp vốn kèm quyền mua căn hộ cho người khác, tôi sẽ phải chịu thu nhập chịu thuế là chênh lệch giá bán của tôi hiện nay với giá gốc của công ty bán ra cho người đầu tiên? Những người sang tay hợp đồng này trước tôi đã có lợi nhuận có bị truy thu thuế? Cơ quan thuế truy thu như thế nào và có khấu trừ cho tôi hay không?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn 3929/BTC-TCT ngày 24-9-2009 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ phải nộp thuế TNCN như sau:
1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể đối với một số trường hợp được xác định như sau:
a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.
b. Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau: Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng – Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp).
2. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể:
– Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
– Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Trường hợp của bạn chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quyền mua nền, căn hộ mà hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của của hợp đồng khi bạn chuyển nhượng sau này thì cơ quan thuế tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng, không khấu trừ giá vốn và tính thuế theo thuế suất 25%.
Bảo Uyên: Tôi bán nhà biệt thự vào tháng 12-2009. Thời gian diễn ra hợp đồng chuyển nhượng nhà như trên, vui lòng cho tôi biết các chi phí thuế tôi phải chịu?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Bạn bán biệt thự vào tháng 12-2009 thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC, ngày 30-9-2008 và Thông tư 161/2009/TT-BTC, ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN.
Nguyễn Minh Thúy: Chuyển nhượng nhà, đất cho con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN, các cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho con thì khoản thu nhập này được miễn thuế TNCN.
Bảo Uyên: Tôi nghe nói Luật Kinh doanh bất động sản có đề cập đến loại hình đầu tư tài chính mua bán tài sản chưa hình thành hoặc hình thành một phần chỉ chịu thuế suất 5% (năm 2010 sẽ áp dụng). Nay thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính buộc phải đóng thuế như bất động sản có chủ quyền (25% trong trường hợp xác định được giá vốn và các chi phí). Vậy cuối cùng thì người chuyển nhượng phải chịu theo thuế suất nào?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Kinh doanh BĐS không có quy định việc áp dụng thuế 5% đối với BĐS chưa hình thành. Theo quy định của Tổng cục Thuế tại công văn 3929/TCT-TNCN ngày 24-9-2009 thì trường hợp có đủ điều kiện xác định được TNCT (giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. Các trường hợp sau áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng:
– Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
– Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
Bảo Uyên: Trong trường hợp tôi nhận tài sản hợp pháp theo các quy định về thừa kế tài sản nhưng tôi chưa có ý định bán đi bất động sản mà tôi được thừa kế. Vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo quy định của Luật thuế TNCN, thì thu nhập từ thừa kế là BĐS là khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN.
Bảo Uyên: Trước những vấn đề bức xúc của dư luận về những bất cập về Thông tư 161 như: khó thu được khoản thuế này; thông tư “vô tình” hợp thức hóa những sai phạm của doanh nghiệp; thông tư “đè” Luật. Vậy, Cục Thuế TPHCM có kiến nghị gì đến Bộ Tài chính để có những hướng dẫn cụ thể hoặc kiến nghị chỉnh sửa lại thông tư này hay không?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Như chúng tôi đã có trả lời ở các câu hỏi trên thì: căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, căn cứ quy định về giao dịch dân dự tại Bộ Luật Dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2005) thì việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà như hoat động chuyển nhượng BĐS là phù hợp về mặt pháp lý và Pháp luật không cấm. Việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh BĐS.
Nguyễn Minh Thúy: Tôi đang làm thủ tục bán nhà. Xin báo cho biết, tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc bán nhà không? Mức thuế phải đóng bao nhiêu? Chi phí sửa chữa nhà có được trừ đi trước khi tính thuế hay không?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân bán nhà thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách:
1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Do đó chi phí sửa chữa nhà nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp thì được tính trừ vào thu nhập chịu thuế.
2. Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Kim Lan: Hai năm trước tôi vay tiền ngân hàng để mua 1 lô đất. Nay tôi muốn bán lại. Nhưng nếu tính cả giá vốn lẫn lãi vay ngân hàng trong hai năm qua thì tôi không có lợi nhuận, thậm chí bị lỗ. Như vậy tôi có phải chịu thuế thu nhập không? Nếu tôi phải nộp thuế thì tiền thuế sẽ được tính như thế nào khi số tiền tôi thu được thấp hơn số vốn tôi đã bỏ ra cộng với tiền lãi ngân hàng. Tôi có đầy đủ hồ sơ giấy tờ.
Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cuả Bạn nếu đủ điều kiện xác định được TNCT tức xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan trong đó có chi phí trả lãi vay ngân hàng để góp vốn với tổ chức kinh doanh BĐS mua căn hộ, nền nhà theo quy định nếu giá chuyển nhượng (không thấp hơn giá chuẩn do UBND TP quy định) thấp hơn giá vốn và chi phí thì không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế TNCN.
Nghia: Tôi chuẩn bị bán một bất động sản. Tôi xin hỏi cục thuế xác định giá vốn của tôi là giá tôi mua của người bán cho tôi hay là giá gốc của công ty bán cho người mua đầu tiên được thể hiện trên hợp đồng góp vốn?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Nội dung bạn hỏi đã được Cục Thuế TPCHM trả lời ở các câu trả lời ở trên.
Gia Huy: Tôi có mua một mảnh đất, trên sổ bìa đỏ ghi 69 mét vuông. Nhưng trên thực tế đo được 49 mét vuông. Khi nộp thuế hàng năm tôi vẫn đóng trên diện tích 69 mét vuông. Vậy tôi phải làm gì để đòi lại 20 mét vuông còn lại? Chẳng nhẽ cán bộ địa chính đi đo đất bị sai?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Câu hỏi này liên quan đến thuế nhà đất, không phải là thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, thuế nhà đất tính trên giá đất và diện tích đất được sở hữu. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất của bạn ghi không đúng diện tích đất thực tế của bạn sở hữu thì bạn liên hệ các Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để được điều chỉnh.
Thanh Nam: Thị trường bất động sản được cho là đang trong giai đoạn trầm lắng, cần được kích thích sôi động hơn, tại sao không lùi chính sách thuế này thêm một thời gian nữa để giúp thị trường hồi phục?
Ông Đỗ Quốc Tuấn: Việc thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ nền nhà do Bộ Tài chính quy định tại Thông tư 161/2009 ngày 12-8-2009. ý kiến của bạn về việc lùi thời gian thu thuế giúp thị trường hồi phục chúng tôi xin ghi nhận để báo cáo Bộ Tài chính.
Tòa soạn xin chân thành cảm ơn bạn đọc và các vị khách mời: bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM đã tham gia giao lưu trực tuyến.
Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online
Cảm ơn diaoc-vn.com đã cung cấp thông tin rất bổ ích!
Gia đình tôi có miếng đất ở Nhà Bè hiện chị tôi đang đứng tên định chuyển sang cho anh trai nhưng hiện tại miếng đất đó vừa từ thổ vườn chuyển sang thổ cư còn đang nợ thuế. Vậy không biết chúng tôi muốn chuyển quyền sử dụng thì thủ tục như thế nào và đóng thuế như thế nào? Mức thuế ra sao?
Hiện tại miếng đất này có giấy phép xây dựng không biết chúng tôi nên để sau khi chuyển tên rồi xây nhà hay xây rồi chuyển sau sẽ tốt hơn?
Xin nhờ tư vấn. Cảm ơn
Để gia đình được phép chuyển nhượng. Trước hết gia đình phải hoàn thành nghĩa vụ của nhà nước về nộp thuế. Khi đó GD mới được phép làm thủ tục sang nhượng.
Về thủ tục và mức thuế sang nhượng GĐ đến thẳng cơ thuế tại địa phương để biết chi tiết hơn.
Để giảm chi phí tiền thuê khi sang nhượng, GĐ làm sang nhượng trước khi xây dựng.
Trân trọng!
cho hoi : toi muon lam hop dong sang nhuong dat giua hai me con voi nhau. vay co phai dong thue thu nhap doanh nghiep khong?
Đã làm hợp đồng chuyển nhượng thì chắc chắn gia đình Chị phải nộp thuế cho nhà nước.
Không mất tiền thuê khi gia đình Chị làm thủ tục thừa kế.
Ngày 01/10/2012Tôi mua đất ở TP Vinh nghệ an hồ sơ khai 116.4m2 tài sản gắn liền nhà cấp 4 khi mua nhà do nhà xây dựng lâu không còn giá trị nên bên mua &bên bán không tính giá trị ngôi nhà khi đến làm thủ tục chuyển sổ cơ quan thuế tính giá đất là 10.5trđ /m2theo quy định của UBND tỉnh. giá nhà cơ quan thuế áp là 4.16trđ/m2giá đất & được tính 116m2 tổng tiền thuế là:Thuế TNCN:(116.4*14.66tr*2%=34.6trđ)trong đó giá 14.66trđ là :(giá đất:10.5trđ/m2+giá nhà :4.16trđThuế TB:116.4*14.66tr*0.5%=8.4tr Tôi thấy không hợp lý bởi nhà tôi mua xây năm 1998 gồm 60m2 nhà xây gạch chỉ ,lợp ngói nền nhà gạch bông làm bằng thủ công còn 40m2 là xây bằng táp lô lợp pro xi măng nền xi măng. 16m2 là đường đi khi mua tôi muốn giả phong mặt bằng gọi bán phế liệu thì khách trả giá là 8trđ/ngôi nhà Tôi thắc mắc với cơ quan thuế TP họ nói chúng tôi căn cứ vào quy định của nhà nước.Tôi đang phân vân không nên xử lí như thế nào nếu k0 nộp tôi sẽ k0 sang tên được còn nộp thì k0 đúng bởi giá nhà của tôi k0 đúng như với thực tế. và k0 biết kêu ai đây để không mất thời gian của tôi .Rất mong các chuyên gia tư vấn giúp cho tôi (xin cảm ơn!)
Chào Anh Thanh. Việc UBND tỉnh áp dụng thuế cho cả nhà và đất là hoàn toàn hợp lý. Theo anh trình bày đất đó đã được cấp phép xây dựng và khi sang nhượng là đã có nhà và sang nhượng dạng sổ hồng.
Do đó anh phải đóng thuê cả diện tích đất và nhà là đúng.
Còn mức chịu thuế là bao nhiêu anh vui lòng tìm hiểu thêm tại địa phương mình đang sinh sống, Với mỗi địa phương, vùng thì có những mức thuê khác nhau.
Trân trọng!
Tôi hiện đang dứng tên sở hữu hai căn nhà (nhà thứ 1 đứng tên cùng vợ và nhà thứ 2 đứng riêng tên của tôi.)
Nay tôi bán căn nhà thứ 2 (tôi đứng tên sở hữu một mình)
Nghe nói tôi phải đóng thuế 2% thuế thu nhập cá nhân.
Xin cho biết trong trường hợp nầy, có điều kiện gì để tôi xin miễn giảm phần thuế 2% nầy
Chào anh Nam Sơn: Thuế 2% là thuế chuyển nhượng chứ không phải là thếu TNCN.
Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%.
Nếu anh không muốn đóng 2% thuế chuyển nhượng thì phải làm giấy tờ thừa kế hoặc một số hình thức cho, tặng…( có kèm theo một số điều khoản về huyết thống)
Trân trọng
Tôi không hiểu khi thu thuế TNCN ko biết người bán có chiu đóng thuế thu nhâp cá nhân ko, khi mua bán đã xong roi
Khi mua bán đã hoàn tất, giấy tờ tiền đã được hai bên thanh toán đầy đủ. Không có hợp đồng, giấy tờ cam kết liên quan đến thuế TNCN giữa hai bên. Việc bắt người bán đóng thuế TNCN là không thể.
Số tiền thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất là rất lớn vì vậy không dễ gì người bán chấp nhận bỏ tiền ra đóng.
Trân trọng!
Xin hỏi trong trường hợp của tôi (đã trình bày trong câu hỏi ngay trước), khi ký hợp đồng bán nhà, tóm chung, tôi sẽ phải nộp thuế gì?
Xin cám ơn
Anh sẽ phải nộp hai loại thuế:
1) thuế chuyển nhượng nhà đất 2%
2) Thuế thu nhập cá nhân 25%.
Trân trọng!
Xin cho hỏi, tôi vừa mua căn nhà sau đó làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất thì bị ách lại vì người bán không có mặt để làm thủ tục đóng thuế thu nhập cá nhân. Tôi không còn giữ tiền để có thể gánh vác khoản thuế này, vậy xin hỏi tôi nên làm gì để có thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất đã mua bán công chứng. Xin cảm ơn.
Việc này là vô cùng khó khi giấy tờ, giá trị nhà đất đã được nộp lên cơ quan thuế. Việc anh có thể làm bây giờ là liên hệ với người bán để họ hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế TNCN sau đó mới có thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Trân trọng!
Được trả lời phải nộp 2 loại thuế, tôi hoang mang quá Admin ơi!
Admin nghiên cứu giùm Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008, Công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 và Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ..
rồi cho tôi biết ý kiến nhé (theo đó thì tôi chỉ đóng thuế thu nhập cá nhân theo 1 trong 2 cách mà thôi!)
Trích điều V thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008
V. ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%.
Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
2. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại khoản 3 mục II phần B Thông tư này.
Trích thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008
Điều 5. Bổ sung điểm 3.5.3 vào điểm 3.5 mục II, phần B như sau:
“3.5.3. Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế đáp ứng các điều kiện sau:
a) Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
b) Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.
Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản. Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định như sau:
Giá mua ={Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng-Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp)} +Các chi phí khác có liên quan
Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
c) Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai.
Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người chuyển nhượng. Trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
d) Trường hợp cá nhân kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng nhưng qua kiểm tra thấy giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai thuế thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính thuế theo thuế suất 2% trên giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.
Anh tham khảo hai mục trên sẽ rõ.
nhà tôi diện tích trên 800 mét vuông,bây giờ muốn cấp sổ hồng thì chi phí bao nhiêu
Cho mình hỏi là trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã kí,nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN,mà h bên chuyển nhượng cũng đã chuyển chỗ ở,ko liên lạc được.Hiện nay tôi muốn sang tên,mà bên thuế không cho tôi thực hiện nghĩa vụ thuế của chuyển nhượng.zậy trong trường hợp của tôi phải giải quyết theo cách nào??
Thân

markdown:
[19 Hỏi đáp »](http://diaoc-vn.com/dong-thue-thu-nhap-tu-chuyen-nhuong-nha-dat-ra-sao/#comments)Chuyên mục [LUẬT PHÁP](http://diaoc-vn.com/kien-thuc/hodong-hapluat/) ![ thue_bds](http://diaoc-vn.com/wp-content/uploads/2012/05/thue_bds-150x150.jpg)
# Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao?
(TBKTSG Online) – Sau khi ngành thuế có văn bản hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất, nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm đến cách tính thuế, cách tính thu nhập chịu thuế, cũng như có nhiều thắc mắc từ những tình huống thực tế liên quan đến loại thuế này.
Nhằm giải đáp một phần những thắc mắc của bạn đọc,
*Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online* đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề **thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất** vào lúc 10 giờ sáng ngày thứ Hai (28-9).
Khách mời tham gia buổi giao lưu là
**bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế** và **ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế** cùng đến từ **Cục Thuế TPHCM**.
Buổi giao lưu kết thúc lúc 11 giờ 30 phút, dưới đây là nội dung buổi giao lưu.
Tran Trong Manh: Ngày 29-7-2009 tôi có mua 1 mảnh đất giá trị là 480 triệu đồng, sau ngày 28-9-2009 làm thủ tục sang tên đổi chủ thì tôi phải chịu thuế thu nhập là bao nhiêu phần trăm, cách tính như thế nào?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Trường hợp của bạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế TNCN phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí có liên quan, nhân với thuế suất 25%. Nếu bạn không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Nguyễn Thị Tuyết: Người bán tự kê khai số tiền mình bán được, hay phải nhờ đến chủ đầu tư xác nhận? Khi chủ đầu tư nhận được bảng kê khai thuế và đóng thuế thu nhập của những nhà đầu tư lẻ thì sẽ làm hợp đồng như thế nào? Có ghi rõ số tiền cũ trong hợp đồng và số tiền chuyển nhượng hay không, chủ đầu tư có phải chịu thuế VAT không?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng cho người mua mới để tự khai giá chuyển nhượng, căn cứ vào hợp đồng góp vốn để kê khai giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng và các chi phí liên quan (nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp) trên tờ khai nộp thuế TNCN để kê khai nộp thuế TNCN, chủ đầu tư chỉ căn cứ vào tờ khai thuế TNCN của cá nhân chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế để làm thủ tục chuyển tiền trên hợp đồng từ người mua cũ sang người mua mới, chủ đầu từ không phải chịu nghĩa vụ thuế.
Trường hợp chủ đầu tư có thu phí chuyển nhượng hợp đồng thì phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên phí chuyển nhượng thu được.
Nhu Quynh: Qua báo chí tôi được biết là ngành thuế sẽ bắt đầu áp dụng thuế TNCN trên các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản. Tôi hơi băn khoăn là không biết ngành thuế sẽ dựa vào cơ quan nào để thu thuế, chủ dự án hay cơ quan nào khác?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để hưởng quyền mua nền, mua căn hộ nay chuyển nhượng hợp đồng cho người mua mới thì phải trực tiếp kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cho Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế theo quy định trên.
Nguyễn Thị Tú Châu: Xin vui lòng cho biết khi bán bất động sản (chỉ có duy nhất 1 tài sản) vào thời điểm tháng 11-2009 thì có phải đóng thuế TNCN không? Ngoài thuế TNCN ra người bán còn phải đóng những loại thuế nào khác nữa không?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Trường hợp cá nhân chỉ có một căn nhà ở duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN. Ngoài thuế TNCN người bán không phải nộp các khoản thuế khác.
Thanh Trang: Trên thực tế có nhiều người mua đất nền dự án ở quận 2 TPHCM với giá ghi trong hợp đồng rất thấp so với giá hiện nay. Chẳng hạn lô đất 160 mét vuông trước đây mua chỉ khoảng 2,5 triệu đồng/mét vuông. Qua nhiều lần sang nhượng, giá miếng đất này đã lên tới 25 triệu đồng/mét vuông, nhưng giá ghi trong hợp đồng vẫn chỉ là 2,5 triệu đồng/mét vuông. Nhờ Cục Thuế TPCHM tính giùm liệu số thuế phải nộp của miếng đất này là bao nhiêu, áp dụng thuế suất nào nếu như được bán với giá 25 triệu đồng/mét vuông.
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Trường hợp của bạn nếu hợp đồng mua nền đất đã chuyển qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn thì thuế TNCN phải nộp được tính 2% trên giá chuyển nhượng = 25 triệu x 160 mét x 2%.
Gia Huy: Theo tôi được biết thì khi không xác định được giá chuyển nhượng thì ngành thuế có quyền áp giá theo giá thị trường. Liệu ngành thuế có làm được chuyện này không vì khung giá đất luôn theo sau thị trường, trong khi định giá theo giá thị trường thì không đơn giản?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không xác định được giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường (thấp hơn giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố Trung ương quy định) thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá chuẩn về đất, nhà do UBND tỉnh, thành phố Trung ương để áp giá chuyển nhượng.
Quân Linh: Theo tôi hiểu thì bất động sản đã có giấy chủ quyền thì được quyền chọn thuế suất 2% hoặc 25% khi chuyển nhượng. Nhờ Cục Thuế TPHCM tư vấn giùm tôi nên chọn thuế suất nào để có lợi hơn?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Luật Thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 đều không quy định được chọn lựa áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% mà phải thực hiện theo nguyên tắc:
– Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT.
– Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Bao Ngoc: Theo quy định của Bộ Xây dựng thì doanh nghiệp chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thành phần móng. Nhưng trong thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án huy động vốn từ khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn có kèm quyền mua căn hộ. Trên thực tế loại hợp đồng này được chuyển nhượng qua lại rất nhiều. Vậy hợp đồng này có nằm trong diện chịu thuế, và nếu thu thì chẳng khác nào hợp thức hóa việc bán hàng của chủ đầu tư?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) thì các tổ chức cá nhân được phép mua bán BĐS hình thành trong tương lai, do đó đối với các cá nhân ký hợp đồng góp vốn đối với các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS để được hưởng quyền mua căn hộ, nay chuyển nhượng lại cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Việc chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề này không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế.
Ngo Phong Hiep: Cá nhân hiện không sở hữu bất động sản và chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn xây dựng nhà. Khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn này có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Do đó trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn không có căn nhà, quyền sử dụng đất hoặc một hợp đồng góp vốn nào khác tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN.
Nguyễn Thanh Hằng: Cục Thuế TPCHM có thể cho biết 3 trường hợp chuyển nhượng bất động sản nằm trong diện miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha mẹ với con cái; giữa ông nội bà nội, ông ngoại bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; giữa chị em ruột với nhau.
– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Tạm thời chưa thu thuế đối với cá nhân có quyền sử dụng nhà, đất góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp.
Thủy Triều: Nhiều người cho rằng ngành thuế làm quá gấp, đáng lẽ ra phải có thời gian cho người dân chuẩn bị. Ý kiến của Cục thuế TPCHM như thế nào về vấn đề này?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Ngày 12-8-2009 Bộ Tài chính ban hành thông tư 161/2009/TT-BTC, trong đó hướng dẫn cá nhân ký hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ, nay chuyển nhượng thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Thông tư 161/2009/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009.
Theo ý kiến của tôi, Bộ Tài chính hướng dẫn thu thuế như trên là phù hợp bởi vì nếu không thu thuế đối với các đối tượng này là không công bằng với các cá nhân có hoạt động kinh doanh khác (như các hộ tiểu thương ở chợ, cá nhân cho thuê mặt bằng…) tuy có thu nhập thấp nhưng vẫn phải nộp thuế TNCN.
Thanh Nam: Cán bộ thuế chỉ cần du di một chút trong việc định lượng chính sách đối với một vài thương vụ cũng có thể có lợi, theo bà thì việc này được phòng chống ra sao, có thể tin cậy được vào chính sách không khi đạo đức của người làm thuế có vấn đề?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Luật Thuế, Luật Quản lý thuế đã quy định đầy đủ rõ ràng chính sách thuế đối với từng loại thuế và trách nhiệm của cán bộ thuế. Trường hợp cán bộ thuế cố tình làm trái với quy định thì sẽ bị xử lý. Về nguyên tắc cán bộ thuế không thể vận dụng để áp dụng sai với quy định.
Thanh Nam: Tôi không sợ nộp thuế, tôi chỉ quan tâm đến việc có công bằng không giữa người nghèo và người giàu, giữa mục đích mua bán bất động sản của mọi đối tượng, liệu chính sách thuế này có giúp cho công bằng xã hội hơn?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Luật đã có quy định một số trường hợp được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế để việc thu thuế được hợp lý, với mục đích không tính thuế đối với các cá nhân không phải nhà đầu tư BĐS.
Ví dụ như: quy định miễn thuế đối với chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân có mối quan hệ trực hệ trong gia đình như: cha mẹ với con cái, anh chị em ruột, ông bà nội ngoại với cháu… hoặc miễn thuế đối với cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một miếng đất. Như vậy không phải tất cả các trường hợp chuyển nhượng BĐS đều phải nộp thuế TNCN.
Trung Nguyen: Sau khi mua một căn hộ hay một mảnh đất, nếu sang tên chuyển nhượng thì mức thuế phải đóng là bao nhiêu? Mua để ở thì người mua phải chịu mức thuế như thế nào?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Trường hợp cá nhân chuyển nhượng căn hộ hay một mảnh đất thì phải nộp thuế TNCN. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách tính:
– Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
– Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS chỉ tính và thu thuế với cá nhân chuyển nhượng BĐS có thu nhập, người nhận chuyển nhượng (người mua) không có nghĩa vụ nộp thuế.
Nguyễn Minh Thúy: Ngành thuế chuẩn bị áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân trên các hợp đồng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Vậy Cục Thuế TPCHM cho biết khi nào việc này sẽ chính thức áp dụng. Với những bất động sản đã bán trước đó (cả bên bán và bên mua đã đồng ý) nhưng thủ tục chưa được hoàn thiện trước thời điểm tính thuế thì sẽ giải quyết ra sao?
Bà Trần Thị Lệ Nga: Việc thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn được thực hiện theo Thông tư 161/2009. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009. Do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trước ngày 26-9-2009 thì không phải nộp thuế. Trường hợp thủ tục sang tên chưa được hoàn tất trước ngày 26-9-2009 thì phải nộp thuế TNCN.
Bảo Uyên: Vì là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nên nếu vì lý do nào đó, dự án bị phá sản thì nhà nước sẽ hoàn thuế đã thu của những người chuyển nhượng bất động sản trong dự án đó như thế nào?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Trường hợp nếu dự án bị phá sản, nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải hoàn trả lại thu nhập thì cơ quan thuế sẽ xem xét giải quyết hoàn thuế đã thu.
Khải Thư: Một nền đất trong một dự án có thể đã chuyển nhượng nhiều lần, mỗi lần như vậy có chênh lệch giá, nay lấy giá cuối cùng trừ giá gốc ban đầu để tính thuế suất 25% thì quá thiệt hại cho người chuyển nhượng cuối cùng. Ý kiến của bà như thế nào về trường hợp này? Thứ hai, luật có hồi tố với các trường hợp như vậy không?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Đối với trường hợp của bạn nêu, hợp đồng chuyển nhượng đã qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn nên không áp dụng thuế suất 25% trên TNCT mà tính thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Việc thu thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ áp dụng đối với cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng từ ngày 26-9-2009, không hồi tố đối với các hợp đồng đã chuyển nhượng và làm thủ tục chuyển tên trước ngày 26-9-2009.
Le Hoang: Nếu tôi mua lại một căn hộ chung cư giá 2 tỉ đồng, bị chênh lệch cao hơn 1 tỉ đồng so với giá gốc của người mua đầu tiên. Bây giờ tôi tính bán lại căn hộ này giá 2,5 tỉ đồng, thì tôi phải đóng thuế như thế nào?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Trường hợp của bạn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, mua thông qua người mua cũ với chủ đầu tư và người mua cũ đã làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng cho bạn tại chủ đầu tư trước ngày 26-9-2009, tuy hợp đồng ký giữa bạn và chủ đầu tư có giá gốc mua căn hộ là 1 tỷ đồng thì nay bạn chuyển nhượng lại với giá 2,5 tỷ đồng thì phải nộp thuế TNCN theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng (do không xác định được giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng).
Kim Lan: Có ý kiến cho rằng việc thu thuế TNCN những trường hợp chuyển nhượng bất động sản chưa có chủ quyền là thừa nhận hình thức mua bán bất động sản chưa được pháp luật công nhận. Xin hỏi ý kiến của Cục Thuế TPHCM về vấn đề này như thế nào?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, thì nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lại theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng không phụ thuộc thời điểm giao nhà.
Căn cứ quy định về giao dịch dân sự tại Bộ luật Dân sự thì trường hợp các cá nhân thực hiện mua bán hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà là giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định của Pháp luật (Pháp luật không cấm).
Do đó việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh bất hợp pháp. Chỉ các hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư cho chuyển dịch mới phải nộp thuế. Mặc khác, việc thu thuế là thu trên thu nhập diễn ra sau các hoạt động kinh tế. Khi hoạt động kinh tế đã hoàn thành thì mới có thu nhập, do đó cũng không thể cho rằng thu thuế là công nhận hay tiếp tay cho hoat động này.
Nguyen Thi Thoa: Khu vực nhà của tôi trước đây là đất phi nông nghiệp rồi sang nông nghiệp. Nhưng hiện tại chính quyền địa phương đã quy hoạch làm khu dân cư (giãn dân). Tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Chi phí chuyển đổi ra sao?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất phải nộp tuỳ thuộc vào diện tích đất, giá đất, vị trí đất…
Bảo Uyên: Hiện có nhiều người đang băn khoăn về thuế suất, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ được quyền lựa chọn giữa thuế suất 25% hoặc 2% hay buộc phải theo thuế suất 25%? Trong trường hợp tôi chuyển nhượng một hợp đồng góp vốn kèm quyền mua căn hộ cho người khác, tôi sẽ phải chịu thu nhập chịu thuế là chênh lệch giá bán của tôi hiện nay với giá gốc của công ty bán ra cho người đầu tiên? Những người sang tay hợp đồng này trước tôi đã có lợi nhuận có bị truy thu thuế? Cơ quan thuế truy thu như thế nào và có khấu trừ cho tôi hay không?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Căn cứ hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn 3929/BTC-TCT ngày 24-9-2009 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ phải nộp thuế TNCN như sau:
1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:
+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể đối với một số trường hợp được xác định như sau:
a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.
b. Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau: Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng – Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp).
2. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể:
– Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
– Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Trường hợp của bạn chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quyền mua nền, căn hộ mà hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của của hợp đồng khi bạn chuyển nhượng sau này thì cơ quan thuế tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng, không khấu trừ giá vốn và tính thuế theo thuế suất 25%.
Bảo Uyên: Tôi bán nhà biệt thự vào tháng 12-2009. Thời gian diễn ra hợp đồng chuyển nhượng nhà như trên, vui lòng cho tôi biết các chi phí thuế tôi phải chịu?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Bạn bán biệt thự vào tháng 12-2009 thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC, ngày 30-9-2008 và Thông tư 161/2009/TT-BTC, ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN.
Nguyễn Minh Thúy: Chuyển nhượng nhà, đất cho con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN, các cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho con thì khoản thu nhập này được miễn thuế TNCN.
Bảo Uyên: Tôi nghe nói Luật Kinh doanh bất động sản có đề cập đến loại hình đầu tư tài chính mua bán tài sản chưa hình thành hoặc hình thành một phần chỉ chịu thuế suất 5% (năm 2010 sẽ áp dụng). Nay thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính buộc phải đóng thuế như bất động sản có chủ quyền (25% trong trường hợp xác định được giá vốn và các chi phí). Vậy cuối cùng thì người chuyển nhượng phải chịu theo thuế suất nào?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Luật Kinh doanh BĐS không có quy định việc áp dụng thuế 5% đối với BĐS chưa hình thành. Theo quy định của Tổng cục Thuế tại công văn 3929/TCT-TNCN ngày 24-9-2009 thì trường hợp có đủ điều kiện xác định được TNCT (giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. Các trường hợp sau áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng:
– Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
– Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.
Bảo Uyên: Trong trường hợp tôi nhận tài sản hợp pháp theo các quy định về thừa kế tài sản nhưng tôi chưa có ý định bán đi bất động sản mà tôi được thừa kế. Vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Căn cứ theo quy định của Luật thuế TNCN, thì thu nhập từ thừa kế là BĐS là khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN.
Bảo Uyên: Trước những vấn đề bức xúc của dư luận về những bất cập về Thông tư 161 như: khó thu được khoản thuế này; thông tư “vô tình” hợp thức hóa những sai phạm của doanh nghiệp; thông tư “đè” Luật. Vậy, Cục Thuế TPHCM có kiến nghị gì đến Bộ Tài chính để có những hướng dẫn cụ thể hoặc kiến nghị chỉnh sửa lại thông tư này hay không?
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Như chúng tôi đã có trả lời ở các câu hỏi trên thì: căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, căn cứ quy định về giao dịch dân dự tại Bộ Luật Dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2005) thì việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà như hoat động chuyển nhượng BĐS là phù hợp về mặt pháp lý và Pháp luật không cấm. Việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh BĐS.
Nguyễn Minh Thúy: Tôi đang làm thủ tục bán nhà. Xin báo cho biết, tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc bán nhà không? Mức thuế phải đóng bao nhiêu? Chi phí sửa chữa nhà có được trừ đi trước khi tính thuế hay không?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Trường hợp cá nhân bán nhà thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách:
1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.
Thuế TNCN được tính theo công thức sau:Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới.
– Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Do đó chi phí sửa chữa nhà nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp thì được tính trừ vào thu nhập chịu thuế.
2. Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Kim Lan: Hai năm trước tôi vay tiền ngân hàng để mua 1 lô đất. Nay tôi muốn bán lại. Nhưng nếu tính cả giá vốn lẫn lãi vay ngân hàng trong hai năm qua thì tôi không có lợi nhuận, thậm chí bị lỗ. Như vậy tôi có phải chịu thuế thu nhập không? Nếu tôi phải nộp thuế thì tiền thuế sẽ được tính như thế nào khi số tiền tôi thu được thấp hơn số vốn tôi đã bỏ ra cộng với tiền lãi ngân hàng. Tôi có đầy đủ hồ sơ giấy tờ.
**Bà Trần Thị Lệ Nga:** Trường hợp cuả Bạn nếu đủ điều kiện xác định được TNCT tức xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan trong đó có chi phí trả lãi vay ngân hàng để góp vốn với tổ chức kinh doanh BĐS mua căn hộ, nền nhà theo quy định nếu giá chuyển nhượng (không thấp hơn giá chuẩn do UBND TP quy định) thấp hơn giá vốn và chi phí thì không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế TNCN.
Nghia: Tôi chuẩn bị bán một bất động sản. Tôi xin hỏi cục thuế xác định giá vốn của tôi là giá tôi mua của người bán cho tôi hay là giá gốc của công ty bán cho người mua đầu tiên được thể hiện trên hợp đồng góp vốn?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn**: Nội dung bạn hỏi đã được Cục Thuế TPCHM trả lời ở các câu trả lời ở trên.
Gia Huy: Tôi có mua một mảnh đất, trên sổ bìa đỏ ghi 69 mét vuông. Nhưng trên thực tế đo được 49 mét vuông. Khi nộp thuế hàng năm tôi vẫn đóng trên diện tích 69 mét vuông. Vậy tôi phải làm gì để đòi lại 20 mét vuông còn lại? Chẳng nhẽ cán bộ địa chính đi đo đất bị sai?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Câu hỏi này liên quan đến thuế nhà đất, không phải là thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, thuế nhà đất tính trên giá đất và diện tích đất được sở hữu. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất của bạn ghi không đúng diện tích đất thực tế của bạn sở hữu thì bạn liên hệ các Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để được điều chỉnh.
Thanh Nam: Thị trường bất động sản được cho là đang trong giai đoạn trầm lắng, cần được kích thích sôi động hơn, tại sao không lùi chính sách thuế này thêm một thời gian nữa để giúp thị trường hồi phục?
**Ông Đỗ Quốc Tuấn:** Việc thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ nền nhà do Bộ Tài chính quy định tại Thông tư 161/2009 ngày 12-8-2009. ý kiến của bạn về việc lùi thời gian thu thuế giúp thị trường hồi phục chúng tôi xin ghi nhận để báo cáo Bộ Tài chính.
Tòa soạn xin chân thành cảm ơn bạn đọc và các vị khách mời: bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM đã tham gia giao lưu trực tuyến.
Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online
[thue nha dat](http://diaoc-vn.com/tag/thue-nha-dat/)
Cảm ơn diaoc-vn.com đã cung cấp thông tin rất bổ ích!
Gia đình tôi có miếng đất ở Nhà Bè hiện chị tôi đang đứng tên định chuyển sang cho anh trai nhưng hiện tại miếng đất đó vừa từ thổ vườn chuyển sang thổ cư còn đang nợ thuế. Vậy không biết chúng tôi muốn chuyển quyền sử dụng thì thủ tục như thế nào và đóng thuế như thế nào? Mức thuế ra sao?
Hiện tại miếng đất này có giấy phép xây dựng không biết chúng tôi nên để sau khi chuyển tên rồi xây nhà hay xây rồi chuyển sau sẽ tốt hơn?
Xin nhờ tư vấn. Cảm ơn
Để gia đình được phép chuyển nhượng. Trước hết gia đình phải hoàn thành nghĩa vụ của nhà nước về nộp thuế. Khi đó GD mới được phép làm thủ tục sang nhượng.
Về thủ tục và mức thuế sang nhượng GĐ đến thẳng cơ thuế tại địa phương để biết chi tiết hơn.
Để giảm chi phí tiền thuê khi sang nhượng, GĐ làm sang nhượng trước khi xây dựng.
Trân trọng!
cho hoi : toi muon lam hop dong sang nhuong dat giua hai me con voi nhau. vay co phai dong thue thu nhap doanh nghiep khong?
Đã làm hợp đồng chuyển nhượng thì chắc chắn gia đình Chị phải nộp thuế cho nhà nước.
Không mất tiền thuê khi gia đình Chị làm thủ tục thừa kế.
Ngày 01/10/2012Tôi mua đất ở TP Vinh nghệ an hồ sơ khai 116.4m2 tài sản gắn liền nhà cấp 4 khi mua nhà do nhà xây dựng lâu không còn giá trị nên bên mua &bên bán không tính giá trị ngôi nhà khi đến làm thủ tục chuyển sổ cơ quan thuế tính giá đất là 10.5trđ /m2theo quy định của UBND tỉnh. giá nhà cơ quan thuế áp là 4.16trđ/m2giá đất & được tính 116m2 tổng tiền thuế là:Thuế TNCN:(116.4*14.66tr*2%=34.6trđ)trong đó giá 14.66trđ là :(giá đất:10.5trđ/m2+giá nhà :4.16trđThuế TB:116.4*14.66tr*0.5%=8.4tr Tôi thấy không hợp lý bởi nhà tôi mua xây năm 1998 gồm 60m2 nhà xây gạch chỉ ,lợp ngói nền nhà gạch bông làm bằng thủ công còn 40m2 là xây bằng táp lô lợp pro xi măng nền xi măng. 16m2 là đường đi khi mua tôi muốn giả phong mặt bằng gọi bán phế liệu thì khách trả giá là 8trđ/ngôi nhà Tôi thắc mắc với cơ quan thuế TP họ nói chúng tôi căn cứ vào quy định của nhà nước.Tôi đang phân vân không nên xử lí như thế nào nếu k0 nộp tôi sẽ k0 sang tên được còn nộp thì k0 đúng bởi giá nhà của tôi k0 đúng như với thực tế. và k0 biết kêu ai đây để không mất thời gian của tôi .Rất mong các chuyên gia tư vấn giúp cho tôi (xin cảm ơn!)
Chào Anh Thanh. Việc UBND tỉnh áp dụng thuế cho cả nhà và đất là hoàn toàn hợp lý. Theo anh trình bày đất đó đã được cấp phép xây dựng và khi sang nhượng là đã có nhà và sang nhượng dạng sổ hồng.
Do đó anh phải đóng thuê cả diện tích đất và nhà là đúng.
Còn mức chịu thuế là bao nhiêu anh vui lòng tìm hiểu thêm tại địa phương mình đang sinh sống, Với mỗi địa phương, vùng thì có những mức thuê khác nhau.
Trân trọng!
Tôi hiện đang dứng tên sở hữu hai căn nhà (nhà thứ 1 đứng tên cùng vợ và nhà thứ 2 đứng riêng tên của tôi.)
Nay tôi bán căn nhà thứ 2 (tôi đứng tên sở hữu một mình)
Nghe nói tôi phải đóng thuế 2% thuế thu nhập cá nhân.
Xin cho biết trong trường hợp nầy, có điều kiện gì để tôi xin miễn giảm phần thuế 2% nầy
Chào anh Nam Sơn: Thuế 2% là thuế chuyển nhượng chứ không phải là thếu TNCN.
Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%.
Nếu anh không muốn đóng 2% thuế chuyển nhượng thì phải làm giấy tờ thừa kế hoặc một số hình thức cho, tặng…( có kèm theo một số điều khoản về huyết thống)
Trân trọng
Tôi không hiểu khi thu thuế TNCN ko biết người bán có chiu đóng thuế thu nhâp cá nhân ko, khi mua bán đã xong roi
Khi mua bán đã hoàn tất, giấy tờ tiền đã được hai bên thanh toán đầy đủ. Không có hợp đồng, giấy tờ cam kết liên quan đến thuế TNCN giữa hai bên. Việc bắt người bán đóng thuế TNCN là không thể.
Số tiền thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất là rất lớn vì vậy không dễ gì người bán chấp nhận bỏ tiền ra đóng.
Trân trọng!
Xin hỏi trong trường hợp của tôi (đã trình bày trong câu hỏi ngay trước), khi ký hợp đồng bán nhà, tóm chung, tôi sẽ phải nộp thuế gì?
Xin cám ơn
Anh sẽ phải nộp hai loại thuế:
1) thuế chuyển nhượng nhà đất 2%
2) Thuế thu nhập cá nhân 25%.
Trân trọng!
Xin cho hỏi, tôi vừa mua căn nhà sau đó làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất thì bị ách lại vì người bán không có mặt để làm thủ tục đóng thuế thu nhập cá nhân. Tôi không còn giữ tiền để có thể gánh vác khoản thuế này, vậy xin hỏi tôi nên làm gì để có thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất đã mua bán công chứng. Xin cảm ơn.
Việc này là vô cùng khó khi giấy tờ, giá trị nhà đất đã được nộp lên cơ quan thuế. Việc anh có thể làm bây giờ là liên hệ với người bán để họ hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế TNCN sau đó mới có thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Trân trọng!
Được trả lời phải nộp 2 loại thuế, tôi hoang mang quá Admin ơi!
Admin nghiên cứu giùm Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008, Công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 và Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ..
rồi cho tôi biết ý kiến nhé (theo đó thì tôi chỉ đóng thuế thu nhập cá nhân theo 1 trong 2 cách mà thôi!)
Trích điều V thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008
V. ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%.
Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
2. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại khoản 3 mục II phần B Thông tư này.
Trích thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008
Điều 5. Bổ sung điểm 3.5.3 vào điểm 3.5 mục II, phần B như sau:
“3.5.3. Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế đáp ứng các điều kiện sau:
a) Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế không thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
b) Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.
Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản. Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định như sau:
Giá mua ={Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng-Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp)} +Các chi phí khác có liên quan
Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
c) Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai.
Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người chuyển nhượng. Trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
d) Trường hợp cá nhân kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng nhưng qua kiểm tra thấy giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai thuế thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính thuế theo thuế suất 2% trên giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.
Anh tham khảo hai mục trên sẽ rõ.
nhà tôi diện tích trên 800 mét vuông,bây giờ muốn cấp sổ hồng thì chi phí bao nhiêu
Cho mình hỏi là trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã kí,nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN,mà h bên chuyển nhượng cũng đã chuyển chỗ ở,ko liên lạc được.Hiện nay tôi muốn sang tên,mà bên thuế không cho tôi thực hiện nghĩa vụ thuế của chuyển nhượng.zậy trong trường hợp của tôi phải giải quyết theo cách nào??
Thân