Münchner Nordosten
Es ist ein Projekt für die 2030er Jahre: der neue Stadtteil östlich von Daglfing und Englschalking. Geplant ist etwas ganz Besonderes, ein Zukunftsquartier.

300 Besucher*innen beim Infotag
Gut 300 Menschen kamen am Samstag, 20. April, zum Informationstag Münchner Nordosten in die Ruth-Drexel-Schule. Dort konnten sie sich an mehreren Informationsständen über den aktuellen Stand der Voruntersuchungen und Planungen für den neuen Stadtteil im Münchner Nordosten informieren. Zudem gab es viele Möglichkeiten, Anregungen und Vorschläge einzubringen, die in die weiteren Planungen einfließen sollen.
Besonders gefragt waren die Stände, die sich mit dem Thema Verkehr beschäftigten. Aber auch die Themen Zwischennutzung und Leben waren stark nachgefragt. Und immer wieder entwickelten sich anregende Diskussionen.
Wer den Informationstag verpasst hat, kann sich hier nochmals über die wesentlichen Inhalte informieren. Zunächst stellen wir die Inhalte der Infotafeln zur Verfügung. Die Ergebnisse und Erkenntnisse des Informationstages folgen demnächst.
Infotafel Allgemein

Infotafel Verkehr

Infotafel Zwischennutzung

Infotafel Leben

Infotafel Natur

Wichtig zu wissen

In Sachen Zwischennutzung ist im Münchner Nordosten noch alles offen. Gegenwärtig wird im Rahmen einer Bestandsanalyse überprüft, wo welche Potenziale stecken und wie sie sich heben lassen. Keinesfalls werden Flächen und Orte einfach verplant.
Ein neuer Name für den Nordosten
Natürlich kann man den geplanten neuen Stadtteil weiterhin "Münchner Nordosten" nennen. Aber wäre es nicht schöner, dem neuen Stadtteil einen Namen zu geben? Einen Namen, der in die Zukunft des neuen Stadtviertels deutet und zugleich die Historie dieses Ortes widerspiegelt?
In den nächsten Wochen startet deshalb die Namensfindung. Und dabei sind die Münchner*innen gefragt. Sie können ihre Ideen und Assoziationen zum Münchner Nordosten einbringen.

Wichtig zu wissen

Die Benennung eines neuen Stadtteils ist eine politische Entscheidung. Deshalb werden alle Ideen und Vorschläge gesammelt. Eine Jury entwickelt dann daraus mehrere Vorschläge für einen Stadtteilnamen. Eine Auswahl der besten Vorschläge fließt in eine öffentliche Abstimmung ein. Die finale Entscheidung über den Namen fällt dann im Rathaus.
Der neue Stadtteil
Städtisch, lebendig, klimaneutral, bezahlbar und mit zahlreichen Freizeitangeboten und Grünflächen: Das sind die Ziele für den neuen Stadtteil im Münchner Nordosten. Auf einer Fläche von etwa 600 Hektar entsteht zwischen Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen ab den 2030er Jahren ein komplett neues Stadtquartier für bis zu 30.000 Menschen. Neben Freiham zählt der Nordosten zu den wichtigsten strategischen Vorhaben der Stadtentwicklung in München. Je nach Nutzungsdichte können dort bis zu 11.500 Wohnungen entstehen und so den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Auf mindestens der Hälfte der Flächen soll jedoch auch dauerhaft Raum für bestehende Nutzungen wie Landwirtschaft und Pferdesport sowie für den Erhalt der wertvollen Landschaftselemente freigehalten werden.
Geplant ist der zukunftsorientierte Stadtteil mit anspruchsvoller Architektur, viel Grün, einem neuen Badesee und viel Platz für Radfahrer*innen und Fußgänger*innen. Ein Stadtteil der kurzen Wege mit einer guten Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Mit Spielplätzen, Kindertagesstätten, Schulen, einem Kulturzentrum und Jugendtreffs. Mit Läden direkt vor der Haustüre und einer guten Anbindung mit Bus, Bahn und Tram an die Innenstadt.
Grundlage der weiteren Planungen ist der Entwurf des Düsseldorfer Büros rheinflügel severin gemeinsam mit bbz Landschaftsarchitekten aus Berlin. Sie hatten 2020 den städtebaulichen Ideenwettbewerb gewonnen.

Der Planungsprozess
Aufbauend auf ersten Untersuchungen und Öffentlichkeitsbeteiligungen lobte die Stadt 2019 einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb aus. Diesen Wettbewerb gewann das Düsseldorfer Büro rheinflügel severin gemeinsam mit bbz Landschaftsarchitekten aus Berlin.
Ihr Entwurf sieht großzügige Grünbänder sowohl in Ost-West- als auch in Nord-Süd-Richtung vor sowie zahlreiche weitere Grünflächen. Gebaut werden kann in etwa acht Abschnitten, die je nach Bedarf nacheinander beziehungsweise teilweise auch gleichzeitig entstehen können. Nach Bedarf bedeutet auch: Sollten weniger Wohnungen benötigt werden, können einzelne Bereiche entfallen oder auf später verschoben werden.
München benötigt beides: bezahlbare Wohnungen, damit der Mietmarkt entlastet wird, und möglichst viel Natur – damit sich die Bewohner*innen erholen können und Umwelt- sowie Klimaschutz vorankommen.
Der Stadtrat hat am 27. April 2022 beschlossen

, den Siegerentwurf zur Grundlage des weiteren Vorgehens zu machen.
Anhand dieser Planungen werden seit 2022 verschiedene Planungsgutachten erstellt, die in ein integriertes Strukturkonzept, den so genannten Leitplankenplan, zusammengeführt werden. Parallel dazu erarbeitet die Stadt Verfahrensgrundsätze zum rechtlichen Vorgehen und spricht mit den Grundstückseigentümer*innen.
Auch der Austausch mit den Bürger*innen ist der Stadt ein wichtiges Anliegen. Der Stadtrat begleitet diesen Prozess kontinuierlich und sichert ihn mittels Beschlüssen ab.

Charakteristik des neuen Stadtteils
Die vielen Grünflächen sind deshalb möglich, weil kompakt und dicht gebaut werden soll. Daher kommt der Qualität der Grünflächen eine hohe Bedeutung zu. Der Stadtteil wird in voraussichtlich acht Abschnitten entstehen. Später sollen dort bis zu 30.000 Menschen leben und 10.000 Arbeitsplätze entstehen, davon etwa ein Viertel in Schulen, Kindertagesstätten und sozialen Einrichtungen. Außerdem sind ein neuer Badesee sowie hochwertige Naherholungsmöglichkeiten für alle Münchner*innen geplant.
Mobilität
U-Bahn, Tram und Bus spielen eine entscheidende Rolle bei der Erschließung des neuen Stadtteils. So ist geplant, die U-Bahnlinie U4 vom Arabellapark bis in den zentralen Teil des Nordostens zu verlängern – mit der Option, sie bis zur Messestadt Riem fortzuführen. Zusätzlich sollen zwei aus der Innenstadt kommende Trambahnstrecken ins Planungsgebiet geführt werden. Eine neue Strecke in Nord-Süd-Richtung verbindet die einzelnen Teilbereiche des neuen Nordostens untereinander. Ein ergänzendes Busnetz soll in der Anfangszeit einen Vorlaufbetrieb für Tram und U-Bahn gewährleisten.
Das Quartier soll auch von außen gut für den Radverkehr erschlossen sein, vor allem in Richtung Osten und Westen. Der Radschnellweg nach Markt Schwaben soll als zentrale Verkehrsanbindung in die Planungen integriert werden.
Autos sollen möglichst nicht durch die angrenzenden Wohnstraßen ins Viertel gelangen. Ein Verkehrsgutachten untersucht derzeit, wie sich verhindern lässt, dass Autos von der A94 über den Hüllgraben und die Olympiareitanlage in den neuen Stadtteil gelangen und wie man die historischen Dorfkerne von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen sowie die Zahnbrechersiedlung vom Durchgangsverkehr freihalten kann. Zudem soll auf eine Straßenanbindung nach Osten verzichtet werden.
Infrastruktur
Es liegen bereits erste Untersuchungen vor, welche und wie viele Schulen, Kindertagesstätten, Kultur- und Senioreneinrichtungen, aber auch Grün- und Freizeitflächen sowie technische Anlagen etwa für die U-Bahn notwendig sind. Im Interesse des Klimaschutzes soll möglichst wenig Fläche verbraucht und die Planung optimiert werden;  Synergien sollen genutzt werden.
Grundstücke
In Gesprächen mit den privaten Grundstückseigentümer*innen im Nordosten lotet die Stadt aus, wie eine gute Kooperation im beiderseitigen Interesse aussehen kann. Nicht alle Flächen werden für das neue Stadtviertel benötigt. Es ist erklärter Wille der Stadt, dass auch künftig Flächen für die Landwirtschaft und für den Pferdesport zur Verfügung stehen. Parallel werden mögliche Vertragsmodelle ausgearbeitet. Eigentümer*innen können sich bei einer Ombudsstelle beraten lassen. Die Aufgabe dieser Ombudsstelle hat die Münchner Kanzlei Tandler & Partner

 übernommen.
Gutachten
Um einen neuen Stadtteil zu planen, müssen zahlreiche Gutachten erstellt werden – denn es sollen alle wichtigen Aspekte ermittelt und berücksichtigt werden.
Bisher beauftragte Gutachten:

Agrarstrukturelle Untersuchungen: Was bauen die Landwirte auf ihren Flächen an? Wie sind ihre Zukunftspläne?

Stadtklimatisches Gutachten: Wie ist die Durchlüftung im Münchner Nordosten?

Landschafts- und Ausgleichsflächenkonzept: Welche Flächen sollen als naturnah festgeschrieben werden, welche bieten sich als ökologische Ausgleichsflächen an?

Klimaneutralitätsgutachten: Was muss frühzeitig mit eingeplant werden, um ein wirklich klimaneutrales Stadtviertel zu ermöglichen? Dabei geht es um Aspekte wie Energieversorgung, Gebäudedämmung und Energiestandard, Mobilität, Grünflächen und Frischluftschneisen.

Verkehrsgutachten: Ist die im Wettbewerb vorgesehene Erschließung so umsetzbar und wo kann noch optimiert werden? Wie lässt sich eine zukunftsfähige Mobilität im Nordosten gewährleisten? 

Zwischennutzungskonzept: Welche temporären Angebote sind möglich?

Geplante Gutachten

Immissionsgutachten: Wie lässt sich die Schall- und Schadstoffbelastung niedrig halten?

Hydrogeologische und hydrologische Gutachten: Wie schützt man das Grundwasser sowie den Hüllgraben und schafft Potenziale für nachhaltiges Management von Regenwasser (Rückhalt, Verdunstung, Versickerung, Starkregenvorsorge, Schwammstadtprinzip)?

Machbarkeitsstudie Badesee: Wie kann ein schöner, sauberer und ökologischer Badesee im Zentrum des neuen Stadtteils entstehen?

Machbarkeitsstudie Gartenschau: Wäre es sinnvoll, sich mit dem neuen Stadtteil für eine Bundesgartenschau oder eine Internationale Gartenbauausstellung zu bewerben?

Folgefinanzierung soziales Nutzungs- und Versorgungskonzept: Was kosten die geplanten Angebote und wie lassen sie sich finanzieren?

Integriertes Strukturkonzept (Leitplankenplan): Zusammenführung der Untersuchungen und Konzepte

Dialog & Information
2019 startete im Vorfeld des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs die intensive Beteiligung der Münchner*innen an den Planungen. Seitdem gab und gibt es Informationsveranstaltungen und Workshops, Stammtische und Fahrradtouren. Im Frühjahr 2024 startet die nächste intensive Informations- und Dialogphase.
Zu einem späteren Zeitpunkt folgt die übliche, gesetzlich festgelegte Öffentlichkeitsbeteiligung im Bebauungsplanverfahren.
Nähere Informationen zum Münchner Nordosten gibt es auch im persönlichen Gespräch unter der Telefonnummer (089) 233-22851 (Montag bis Donnerstag von 9.30 bis 15 Uhr, Freitag von 9.30 bis 12.30 Uhr). Ergänzend stehen wir Ihnen nach Vereinbarung eines Termins auch außerhalb dieser Zeiten zur Verfügung.
Bitte senden Sie Ihre Terminanfrage oder Ihre Nachricht an: nordosten@muenchen.de
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Im Nordosten wird immer von der SEM gesprochen. Was ist das?

Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist ein Planungsinstrument des Baugesetzbuchs für die Entwicklung ganzer Stadtteile. Sie ermöglicht eine abgestimmte Planung und Umsetzung für ein weitläufiges Gebiet und damit eine Gesamtkonzeption „aus einem Guss“ – einschließlich der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur.

Im Münchner Nordosten hat der Stadtrat bislang nur sogenannte Einleitungsbeschlüsse für vorbereitende Untersuchungen gefasst. Auf deren Grundlage hat die Stadtverwaltung damit begonnen, die Voraussetzungen für eine SEM zu prüfen.

Enteignung

Die Landeshauptstadt München hat es sich zum Ziel gesetzt, in Kooperation mit den Eigentümer*innen einen gemeinsamen Weg zur Gebietsentwicklung zu finden.

Hierzu werden Möglichkeiten zum Abschluss städtebaulicher Verträge oder zum Grundstücksankauf durch die Stadt als Alternative zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geprüft. Dies ist die bevorzugte Lösung, für die Verfahrensgrundsätze entwickelt werden sollen. Die Stadt prüft auch Varianten, bei denen die Eigentümer*innen direkt an der Entwicklung der Flächen teilnehmen, ohne dass die Grundstücke verkauft werden. Derzeit werden diese drei Varianten vertieft geprüft. In Gesprächen mit den Eigentümer*innen soll eine Lösung gefunden werden, von der beide Seiten profitieren.

Enteignungen stellen für die Betroffenen schwerwiegende Grundrechtseingriffe dar, die deshalb an hohe gesetzliche Hürden geknüpft und nur gegen Entschädigung möglich sind.

Wie ist das weitere Vorgehen?

Zunächst stehen Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen an, um herauszufinden, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft an der Entwicklung eines neuen Stadtviertels ist. Erst dann kann der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Nordosten entscheiden.

Entscheidet sich die Stadt dafür, einen förmlichen Entwicklungsbereich festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung wurde zum Beispiel eine Dauer von bis zu 24 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert eines Grundstücks?

Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. Nach dem Stadtratsbeschluss

 werden diese in den kommenden Monaten ermittelt.

Wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert der Grundstücke in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss daher niemand befürchten.

Können Grundstücke jetzt noch an Private weiterverkauft werden? Was müssen Käufer*innen beachten?

Ja, das ist möglich. Solange die Grundstücke noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegen, können Eigentümer*innen im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln über ihre Flächen frei verfügen, zum Beispiel sie an Private verkaufen, verpachten oder beleihen. Die Stadt ist aber ebenso jetzt schon gerne bereit, Grundstücke zu kaufen. Zuständig für Verkaufsgespräche ist die Akquisestelle des Kommunalreferats.

Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung hat die Stadt für den Bereich der vorbereitenden Untersuchungen allerdings eine Vorkaufssatzung erlassen und prüft nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier

.

Im Falle der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, das heißt im Entwicklungsbereich nach Erlass der sogenannten Entwicklungssatzung, darf die Stadt Grundstücke für den entwicklungsunbeeinflussten Wert, den sogenannten Anfangswert erwerben.

Wir bitten um Verständnis, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat eine Beratung geben können, ob ein Grundstückskauf wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

Müssen Grundstücke im Entwicklungsbereich an die Stadt verkauft werden?

Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommt es nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Eigentümer*innen ihre Grundstücksflächen an die Stadt veräußern. Die Stadt soll nach dem Gesetz bei einer förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt dann nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch Anfangwert genannt) erfolgen darf.

Das Gesetz sieht jedoch vor allem die zwei folgenden Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:  

Ein Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, wird aber in völligem Einklang mit den Zielen der Stadt genutzt (etwa weil die aktuelle bauliche Nutzung mit der geplanten Nutzung übereinstimmt oder weil es sich um ein bereits per Gesetz ausreichend geschütztes zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Erwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.

Der/die jeweilige Eigentümer*in ist bereit und in der Lage, das Grundstück im Einklang mit den Zielsetzungen der Stadt binnen angemessener Frist zu nutzen. Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt einen Vertrag abzuschließen, in dem sich der/die Eigentümer*in zur entsprechenden Nutzung verpflichtet.

In Fällen, in denen die Stadt vom Grunderwerb absieht, kann sich die Verpflichtung zur Zahlung des Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt ergeben. Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks. Ob eine Ausnahme in Betracht kommt, entscheidet sich erst relativ spät im Planungsprozess. Vorher müssen die städtischen Planungen durch Stadtratsbeschluss so konkret sein, dass die künftige Nutzung des Grundstücks zuverlässig ablesbar ist.
Können Grundstücke noch nach Erlass einer Entwicklungssatzung privat weiterverkauft werden?

Ja, das ist möglich. Beim Verkauf an einen Privaten ist allerdings meist eine Genehmigung durch die Stadt erforderlich. Kaufverträge, die ohne eine erforderliche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung insbesondere dann versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

Allerdings steht der Stadt im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Die Stadt prüft deshalb nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier

.

Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

Der Grundstückserwerb der Stadt darf nur erfolgen, um die angestrebte Entwicklung zu erreichen.

Im Rahmen der Durchführung einer SEM muss die Stadt nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke, die nicht für öffentliche Zwecke oder als Austausch- bzw. Entschädigungsland benötigt werden, zum sog. Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Der Endwert ist der Verkehrswert, der sich durch die  rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt.

Die Veräußerung im Falle einer SEM hat nach dem Gesetz an sogenannte weite Kreise der Bevölkerung zu erfolgen. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen, die sich verpflichten und in der Lage sind, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele binnen angemessener Frist zu bebauen. Damit gemeint ist zum einen, dass der Erwerb durch Einzelpersonen ebenso wie durch Bauträger oder juristische Personen möglich ist und nicht einer von ihnen bevorzugt werden soll. Die Auswahl der/des Vertragspartner*in/Vertragspartners hat also insbesondere danach zu erfolgen, wer die Umsetzung der Entwicklungsziele sicherstellen kann. Gemeint ist zum anderen aber, dass die Entwicklung letztlich diesen "weiten Kreisen der Bevölkerung" zugutekommen soll, d.h. zum Beispiel, dass Bauträger und/oder städtische Wohnungsbaugesellschaften bezahlbaren Mietwohnungsbau umsetzen. Auch Lösungen, die von Einzelpersonen umgesetzt werden, sind nach dem Gesetz denkbar. Entscheidend werden also die städtischen Entwicklungsziele sein, die in den nächsten Jahren zu konkretisieren sind. Wichtig zu wissen ist, dass bei der Wiederveräußerung zunächst die vorherigen Eigentümer*innen zu berücksichtigen sind.

Kontakte
Landeshauptstadt München
   Referat für Stadtplanung und Bauordnung
  Stadtplanung
  Blumenstraße 28b
  80331 München
  Tel.: 089 233-22851nordosten@muenchen.de
Landeshauptstadt München
   Kommunalreferat
  Immobilienservice
  Denisstraße 2
  80335 München
  Tel. 089 233-24572is-l.kom@muenchen.de