Wohnquartier an der Freisinger Landstraße
Auf dem 4,45 Hektar großen Gebiet entstehen Wohnungen, eine Kindertagesstätte, Flächen für Nahversorgung und weiteres Gewerbe.

Das Projekt
Östlich der Freisinger Landstraße im Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann soll für ehemalige gewerblich genutzte Grundstücke sowie bisherige Sport- und Freizeitflächen am Garchinger Mühlbach eine städtebauliche Entwicklung eingeleitet werden.
Das Planungsgebiet liegt im aus städtebaulicher und landschaftsplanerischer Sicht sensiblen Bereich der Isarauen sowie einem regionalen Grünzug. Nord- und Ostteil befinden sich zudem innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Hirschau und Obere Isarau“ sowie innerhalb einer wichtigen Frischluftleitbahn der Stadt München.
Die Bebauung für Wohnnutzung mit zugehörigen Infrastruktureinrichtungen, Sport- und Vereinsnutzungen sowie für großflächigen Einzelhandel soll sich auf den Bereich zwischen der Freisinger Landstraße und dem Garchinger Mühlbach beschränken. Auf der benachbarten Fläche des ehemaligen Floriansmühlbades, wo sich viele landschaftsprägende Bäume befinden, sind öffentliche Grünflächen und Ausgleichsflächen geplant.
Der Bach und die Flächen des früheren Bades werden das neue Wohngebiet genauso prägen wie die verkehrsreiche Freisinger Landstraße. Die Bäume, die diese beidseitig säumen, sollen erhalten bleiben, ebenso das Wasserkraftwerk am Garchinger Mühlbach.

Geplante Nutzungen
Insgesamt sollen etwa 640 Wohnungen für Familien, Paare und Singles mit unterschiedlichem Einkommen geschaffen werden. Mehr als 30 Prozent der Geschossfläche für Wohnen sind, nach den Vorgaben der Sozialgerechten Bodennutzung, für geförderten Wohnungsbau vorgesehen.
Im Süden sind westlich des Garchinger Mühlbachs versetzt zueinander angeordnete Häuser mit leicht geneigten Dächern vorgesehen. Die Wohnungen sind so angeordnet, dass sie Schallschutz und einen Blick  Richtung Garchinger Mühlbach bieten. Um den Baumbestand im sensiblen Landschaftsraum der Isarauen im Norden zu erhalten, sind zueinander versetzte Blöcke mit privaten Höfen vorgesehen. Südlich dieser Blöcke, in der Verlängerung der Heidemannstraße in der Frischluftschneise, ist eine Quartiersmitte geplant. Daran schließen sich eine Dreifachturnhalle und ein Fitnessbereich des TS Jahn an. Neben zwei Kindertagesstätten sind auch Flächen für einen Lebensmittel-Nahversorger vorgesehen, der am zentralen Quartiersplatz im Untergeschoss entstehen soll.

Freiraumkonzept
Das Freiraumkonzept sieht vor, bisher nicht zugängliche und einsehbare Flächen für die Allgemeinheit zu öffnen. So soll ein Teil des ehemaligen Floriansmühlbads mit seinem beeindruckenden Baumbestand in einen öffentlichen Park mit Sportangeboten umgewandelt werden. Geplant sind auch Brücken über den Mühlbach sowie neue Wege in Ost-West- und Nord-Süd-Richtung, die die öffentliche und barrierefreie Querung des naturbelassenen Areals zu Fuß ermöglichen.

Wettbewerb
Für die Flächen an der Freisinger Landstraße wurden im Frühjahr/Sommer 2017 ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb für den Südteil und im Frühjahr 2018 eine Machbarkeitsstudie für den Nordteil durchgeführt. Aus diesen Verfahren ging das Planungsteam zillerplus Architekten, München, mit grabner huber lipp Landschaftsarchitekten, Freising, als Preisträger hervor. Auf der Grundlage dieser Konzepte wurde der Bebauungsplanentwurf erarbeitet.

1. Preis
zillerplus Architekten und Stadtplaner, München, mit grabner huber lipp landschaftsarchitekten und stadtplaner, Freising
Weitere Preise
2. Preis: blauraum Architekten, Hamburg, mit realgrün Landschaftsarchitekten, München
3. Preis: Grüntuch Ernst Architekten, Berlin, mit Keller Damm Kollegen Stadtplaner Landschaftsarchitekten, München
Ausloberin
Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG und HVB Immobilien AG, München
Lage
Das 4,45 Hektar große Wettbewerbsgebiet liegt im 12. Stadtbezirk Schwabing-Freimann, östlich der Freisinger Landstraße und westlich der Sondermeierstraße zwischen Emmerigweg im Norden und der Floriansmühlstraße im Süden.
Anlass und Ziel des Wettbewerbs
Zur städtebaulichen Entwicklung der Grundstücke hat die Vollversammlung des Stadtrats der Landeshauptstadt München am 20. Juli 2016 einen Aufstellungs- und Eckdatenbeschluss gefasst, der die Vorgaben und Zielsetzungen für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb formuliert hat.
Die Bebauung soll auf das Areal zwischen Freisinger Landstraße und Garchinger Mühlbach beschränkt werden, die öffentliche Grünfläche auf die Bereiche des ehemaligen Floriansmühlbades.
Auf dem von der Freisinger Landstraße bis zum Garchinger Mühlbach reichenden Areal sollen Wohnbauflächen mit zirka 30.000 Quadratmeter Geschossfläche, eine Kindertagesstätte als integrierte Einrichtung, untergeordnet Flächen für die Nahversorgung und andere, die Wohnnutzung ergänzende gewerbliche Nutzungen entstehen.
Angesichts des aktuell sehr hohen Wohnungsbedarfs ist gemäß Eckdatenbeschluss im Rahmen des Wettbewerbes zu prüfen, inwieweit auch eine höhere Dichte auf dem Areal zu realisieren ist. Zusätzlich soll auch für die integrierte Kindertagesstätte die alternative Anordnung einer freistehenden Einrichtung unmittelbar östlich des Mühlbachs geprüft werden.
Neben der unmittelbaren Nähe zum Garchinger Mühlbach und der Grünfläche des ehemaligen Floriansmühlbads ist die städtebauliche und landschaftliche Situation des Wettbewerbsgebiets geprägt von der verkehrsreichen Freisinger Landstraße, die beidseits von erhaltenswertem Baumbestand gesäumt ist und der eher kleinteiligen Bebauung benachbarter Wohngebiete.
Die bisherige gewerbliche Nutzung wurde bereits aufgegeben, die Gebäude wurden abgebrochen. Das bestehende Wasserkraftwerk am Garchinger Mühlbach soll erhalten und weiterhin betrieben werden.
Würdigung des Preisgerichts
„Die Verfasser schlagen ein sich wiederholendes Prinzip von versetzt angeordneten, frei stehenden Häusern vor. Zur Freisinger Landstraße ergeben sich gut proportionierte städtische Eingangsplätze, von denen folgerichtig sämtliche Häuser des Quartiers erschlossen werden. Jedes Haus erhält somit eine Adresse an der Freisinger Landstraße. Zum Garchinger Mühlbach öffnet sich die Typologie mit großzügig bemessenen begrünten Wohnhöfen, die das Potenzial des Wohnens am Wasser in Gänze ausschöpfen.
Bezugnehmend auf klassische Bilder des Wohnens am Wasser werden die Gebäude teilweise direkt an die gefassten Kanten des Baches gerückt, was zu einer besonderen Wohnatmosphäre führen wird. Die polygonale Geometrie der Einzelhäuser vermeidet Engstellen zwischen den Häusern und ermöglicht nahezu jeder Wohnung einen Blick auf Park und Bach.
An der Freisinger Landstraße weicht die Bauflucht zurück und ermöglicht einen dichten Baumsaum, der in der Lage sein wird, die beiden Bestandsbiotope wirksam zu verbinden. Der wertvolle Baumbestand bleibt somit weitgehend erhalten. Es sind leicht geneigte, begrünte Dächer vorgesehen, welche den Häusern einen eigenständigen architektonischen Auftritt verleihen.
Entlang der Freisinger Landstraße werden vorwiegend kleine Wohnungen vorgeschlagen, die von der Feuerwehr folgerichtig vom inneren Erschließungsweg angeleitert werden können.
Die kompakten Punkthäuser am Bach sind je mit einem zweiten baulichen Rettungsweg geplant. Dies kommt der Gestaltung der Freibereiche mit hoher Aufenthaltsqualität zugute. Lediglich die teils direkt vor der Fassade verlaufenden Fußwege an der Freisinger Landstraße beziehungsweise auf der Nordseite der Häuser am Bach werden kritisch gesehen und bedürfen einer präziseren Zonierung.
Die Wohnungsgrundrisse lassen eine gute Umsetzbarkeit des geforderten Wohnungsschlüssels erwarten. Die vorgeschlagenen kompakten Sechsspänner bieten ein gutes Verhältnis von Hüllfläche zu Grundfläche und lassen trotz des zweiten Treppenhauses wirtschaftliche Baumaßnahmen erwarten.
Das zusätzliche sogenannte Gartentreppenhaus erscheint gerade im Hinblick auf die dort wohnenden Familien als interessantes zusätzliches Angebot. Die Erschließung aller Hauseingänge von den urbanen Eingangsplätzen ist noch nicht in letzter Konsequenz umgesetzt.
Die Bereiche zwischen den Baukörpern zur Freisinger Landstraße sind verlärmt, aber durch geschickte Anordnung der Einzelgebäude und einer entsprechenden Grundrissgestaltung erscheint die Lärmproblematik bewältigbar. Denn trotz einer offenen Bauweise bleibt der Schalleintrag ins Innere des Quartiers gering. Dies gelingt den Verfassern mit einer fein abgestimmten Anordnung und Gestaltung der Gebäude. In beiden Kindertagesstätten-Varianten ist die Freispielfläche lärmbelastet, was Lärmschutzmaßnahmen erforderlich macht.
Die integrierte Kindertagesstätte entspricht grundsätzlich den Anforderungen, jedoch sollten die Freispielflächen die geforderte Größe erreichen. Gleiches gilt für die freistehende Kindertagesstätte. Die vorgeschlagene Situierung führt jedoch zu einer ungünstigen Aufteilung der Freifläche und wird als trennendes Element im Park gesehen.
Die Stellplätze für Besucher sowie der Bring- und Holverkehr an der Floriansmühlstraße sind zu optimieren. Ein Rückwärts-Überfahren des Gehwegs ist zu vermeiden. Auch muss die bestehende Gefällesituation beachtet werden.
Insgesamt bieten die Verfasser einen Wettbewerbsbeitrag an, der differenziert auf die Probleme und Begabungen des Baugrundstücks antwortet und qualitätvolles Wohnen in angenehmer Atmosphäre ermöglicht. Ein hochwertiger und gut umsetzbaren Beitrag."
Empfehlung des Preisgerichts
"Das Preisgericht regt an, den Entwurf des ersten Preisträgers den weiteren Planungen zum Wettbewerbsgebiet zugrunde zu legen und im Übrigen grundsätzlich eine integrierte Lage der Kindertagesstätte in der Bebauung westlich des Kanals vorzusehen. Die Freiflächen könnten hierbei in die öffentliche Grünfläche integriert werden."
Preisgerichtssitzung
7. Juli 2017
Koordination
bgsm Architekten Stadtplaner, München

Verfahrensstand
Auf der Basis der Entwürfe des Planungsteams zillerplus Architekten und Stadtplaner mit grabner huber lipp Landschaftsarchitekten zum Wettbewerb und zur Machbarkeitsstudie wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Derzeit wird die Planung im Nordteil im Hinblick auf die klimatologische Situation optimiert. Es soll auch der wertvolle Baumbestand noch umfänglicher erhalten werden. Parallel zum Bauleitplanverfahren ist das Verfahren zur Änderung der Landschaftsschutzgebietsverordnung durchzuführen.

Chronologie
10.7.2018: Öffentlichkeitsinformation für die Quartiers- und Grünflächenentwicklung07/2018: Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und frühzeitige Beteiligung der Behörden03/2018: Jurysitzung zur Machbarkeitsstudie für die Flächen des Sportvereins TS Jahn03/2018: Erweiterung und Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses vom 20. Juli 2016 und Entscheidung für Planungsvariante B2 (zur Sitzungsvorlage)

03/2018: Bekanntgabe des Wettbewerbsergebnisses im Stadtrat (zur Sitzungsvorlage)

07/2017: Preisgerichtsitzung im städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb02/2017: öffentlicher Bürgerdialog zur geplanten Wohnbebauung07/2016: Aufstellungs- und Eckdatenbeschluss

 für den Bebauungsplan Nr. 2113