Boligflipperens ukjente metode: – Kan tjene mye mer penger 
Jørgen Tennøe (33) har «flippet» seks boliger. Nå sverger han til en metode som han estimerer vil gi en gevinst på minst 3 millioner, skattefritt.  – Tiden hvor man kunne flippe boliger enkelt og greit og tjene masse penger er forbi. I hvert fall i Oslo. Det skal mer til enn litt enkel oppussing, for å si det sånn, sier Jørgen Tennøe. Han forteller at han kjenner en som kjøpte et oppussingsobjekt og totalrenoverte det. Han endte opp med å ikke tjene noe.  – Det er mye mer krevende enn det man tror. Ofte ender man opp med å betale dyrt for et oppussingsobjekt. Og så er det lett å bli tatt av kostnadene som påløper i arbeidet.  33-åringen har bistått søsteren sin med å flippe seks boliger opp gjennom årene. Han lever av dette nå. Nå har Tennøe endret strategi og sverger til en metode som han estimerer vil gi millioner av kroner i fortjeneste.  På Grünerløkka i Oslo bor 33-åringen nå i en 70 kvadratmeter stor leilighet han har totalrenovert. Vegg i vegg er en liten leilighet på rundt 30 kvadratmeter, som han også eier. Da Tennøe kjøpte leiligheten var det én leilighet på rundt 100 kvadratmeter.  Disse to leilighetene var tidligere en og samme bolig. Han saumfarte Finn.no for å finne et passende objekt som kunne splittes i to. Etter litt leting, slo han til. – Du kan tjene mye mer penger på å selge to mindre leiligheter enn én stor. Etterspørselen etter små leiligheter, sentralt plassert i byen, er høy.  Kvadratmeterprisen er også mye høyere enn for større. Det krever en del jobb og det er ikke en automatikk at alle boliger kan deles opp, men hvis du vet hva du ser etter, er det mulig, sier Tennøe. Boligen til Tennøe på Grünerløkka kostet 5,3 millioner kroner og krevde totalrenovering.  Tennøe estimerer at han har brukt nesten to millioner kroner på dette.  Verdivurderingen etter at den var ferdig var på 9 millioner kroner, viser dokumentasjon Dine Penger har sett.  Det er likevel en joker: Den lille leiligheten han bygde og separerte ut, er ennå ikke juridisk godkjent og ligger til behandling hos kommunen. – Det er en langsiktig prosess å få en ny enhet godkjent, som også inkluderer godkjenning fra sameiet. Jeg har derimot gjort alt etter boken og regner med å få den godkjent innen få uker. Da skal begge enhetene selges hver for seg med det samme, sier Tennøe. Målet er å selge begge enhetene hver for seg for godt over 10 millioner kroner til sammen. I mellomtiden leies den lille leiligheten ut for 12.600 kroner i måneden – skattefritt.  – Den blir fortsatt vurdert som en egen del av min bolig, derav skattefordelen. Det er jo kjekt, sier Tennøe med et smil. Den lille leiligheten til Tennøe kan leies ut skattefritt frem til den formelt er seksjonert ut.  Etter at den er seksjonert ut inngår den ikke lenger i eierens «egen bolig». Utleieinntekten vil da være skattepliktig, ifølge Skatteetaten.  Ved at Tennøe selv bor der, er gevinsten ved salg også skattefri. – Begge boligene er fortsatt juridiske enheter og jeg bor i den. Jeg har bodd her mens jeg har pusset opp, og når jeg selger begge to, har jeg teknisk sett bodd i begge. Da blir gevinsten skattefri. Om Tennøe får solgt boligen for 10 millioner kroner, har han tjent cirka 3 millioner kroner. Dine Penger har vært i dialog med Skatteetaten.  De bekrefter at en eventuell gevinst ved salg av seksjonerte boliger, er skattefri. Det er derimot noen ting man bør være obs på.  – Hver seksjon skal vurderes for seg ved salg. Ved seksjonering av en bolig man har brukt selv har man brukstid fram til seksjoneringen skjer. Ved salg innen ett år etter at brukstiden som egen bolig opphørte/boligen ble seksjonert, kan derfor seksjonene selges skattefritt, sier avdelingsdirektør Ove Nyland i Skatteetaten.  På generelt grunnlag minner Nyland om at det ved slik aktivitet gjøres en grensedragning mot skattereglene for næringsvirksomhet. Dette vurderes ut fra fire kriterier: At virksomheten drives for egen regning og risiko, har et visst omfang, er egnet til å gå med overskudd og har en viss varighet. – Det skal foretas en individuell vurdering av om en aktivitet er næringsvirksomhet. Vi oppfordrer de som er i tvil om å ta kontakt med oss slik at de kan få hjelp, sier avdelingsdirektør Ove Nyland. Elise Haavik er advokat i Codex Advokater og jobber med eiendomsrett.  Hun bistår mange utbyggere juridisk når de skal seksjonere en bolig. Hun forteller at det kan være lurt fra et økonomisk perspektiv å dele opp en større bolig i to eller flere mindre enheter. – Kjøper du en enebolig eller leilighet, og deler den opp i to, vil det normalt gi en større gevinst. Både ved salg og ved utleie. Hver enhet vil jo generere mindre penger alene, men totalen blir større, sier hun. Hun utdyper dette ved at etterspørselen etter mindre boliger er høyere enn større, spesielt sentralt i byene. Mindre boliger til mellom tre og fem millioner, har mange flere potensielle kjøpere enn boliger på seks millioner og oppover. – Det er mangel på mindre boliger. Det er mange som har råd til å kjøpe disse, samtidig bygges relativt få av disse i sentrale strøk sammenlignet med etterspørselen. Budrundene på mindre boliger ser vi også pleier å bli litt hetere sammenlignet med større boliger. Det er ikke gitt eller garantert, men historisk er dette noe som ofte går igjen. Dermed kan det være lurt å dele opp større boliger til to mindre, sier hun.  Elise Haavik forteller at det er en prosess man som boligeier må igjennom for å skille en bolig fra hverandre. Det er ikke rett frem og krever at man gjør hjemmeleksen sin. Det stilles strenge krav for å få godkjent en ny enhet. Man må ha en omfattende og tydelig plantegning på hva man ønsker å gjøre.  Denne må bli godkjent av kommunen. Det kan få alvorlige følger å skille ut enheter uten å ha alt på stell.  Haavik nevner et eksempel de hadde på kontoret til Codex. Det var et sameie med store, identiske leiligheter fra 1.–6. etasje. Mange hadde delt opp leilighetene i to og deretter videresolgt dem. – Vi fikk inn leiligheten i 5. etasje. De hadde solgt den ene delen av leiligheten og skulle nå selge den andre. Eiendomsmegleren fant ut av at det manglet ferdigattest og klienten ville at vi skulle undersøke dette. Vi kom frem til at samtlige leiligheter var oppdelt ulovlig. Grunnen til dette var at den fradelte delen ikke oppfylte krav til rømningsvei. Konsekvensen i denne saken kan i verste tilfelle bli at samtlige leiligheter måtte tilbakestilles. Oppdraget til Codex gikk ut på å vurdere om vedkommende kunne selge boligen slik den var, og svaret var nei. – Hvordan det gikk med de andre seksjonene kjenner vi ikke til. Sannsynligvis ligger det en latent ulovlighet der, som kan komme til syne når som helst, sier Haavik.  Det er heller ikke en automatikk i at det er mulig å dele en bolig i to. Det er spesielt mer komplisert i en leilighet. – Det er stort sett eneboliger jeg jobber med. Typisk er at man deler en bolig opp ved å seksjonere første og andre etasjen. Man må ha separate inngangsdører og alt annet en bolig trenger av kjøkken, bad og elektriske anlegg, for å nevne noe, sier Haavik.  – Det er ekstremt viktig at du faktisk følger plantegningen du har fått godkjent. Det er dessverre eksempler på godkjente planer som ikke følges. Da ender man opp med en enhet som ikke er godkjent for varig opphold. Det kan bli en dyr og krevende prosess om du en dag skal selge. Få personer er villig til å kjøpe en bolig med slike problemer med på kjøpet, sier Haavik. Advokater bistår søkere, men det er en aktør man alltid må ha på laget. En såkalt «ansvarlig søker». Ansvarlig søker er bindeleddet mellom tiltakshaver (byggets eier eller den som ønsker å få utført arbeider), offentlige myndigheter og andre som har et ansvar i byggesaken. Ansvarlig søkers oppgaver omfatter blant annet å utarbeide og sammenstille søknader til nødvendige myndigheter, koordinere arbeidene og påse at ansvarsoppgavene i prosjektet blir ivaretatt. Det er noe Jørgen Tennøe bekrefter. – Jeg brukte et firma til å bistå med totalrenoveringen. De gjorde det aller meste av snekkerarbeid, rør og elektro, for å nevne noe, inkludert å få leiligheten skilt fra hverandre. I tillegg brukte jeg de som ansvarlig søker. De lagde søknaden fra A til Å som må legges til behandling hos kommunen for å få den nye leiligheten godkjent. I tillegg måtte Tennøe få leiligheten godkjent av sameiet. Der trenger man godkjennes av minst to tredjedeler av beboerne. Det fikk han. Emma Cathrine Aanensen er jurist, og arbeider som rådgiver/ansvarlig søker i det globale arkitektur-, ingeniør- og konsulentfirmaet Rambøll. Hun jobber med større selskap og utbyggere og har den formelle rollen «Ansvarlig søker» som blant annet håndterer myndighetsprosesser og søknadsprosessene opp mot kommunene for å få et byggeprosjekt godkjent. Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter kan være komplisert å sette seg inn i, og det er viktig å bruke et selskap med god kompetanse på dette. Det er her en ansvarlig søker kommer inn for å hjelpe til med prosessen. Som regel kan man ikke bare skille ut en leilighet, og det skal gjerne mer til enn å bygge nytt bad, kjøkken og inngangsdør for å få tiltaket godkjent. I prosjektet må man forholde seg til krav i kommunens plangrunnlag så vel som plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter.  – Kommunen har et ansvar for å veilede, men for privatpersoner er dette ofte en tung materie man må få hjelp til. Sender man inn en søknad som ikke er fullstendig, får man enten mangelbrev eller i ytterste konsekvens søknaden i retur av kommunen. Selv om byggesaksbehandlerne er flinke til å forklare hva som må sendes inn er det ikke alltid lett for den enkelte å vurdere og ta stilling til spørsmålene fra kommunen, sier Aanensen. Aanensen forteller at det ikke er rett frem å søke om tillatelse til for eksempel bruksendringer og oppsplitting av bolig, og det skal mye dokumentasjon til. Søknaden og innholdet må oppfylle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Eksempelvis stiller byggteknisk forskrift krav til lys, luft, takhøyder.  Det er også lokale reguleringer man må være klar over før man setter i gang. Hver enkelt kommune har egne kommuneplaner og reguleringsplaner med krav som kan forhindre oppdelingen man ser for seg. – For eksempel har Bærum kommune inntatt bestemmelser om «hyblifisering» fordi man ønsker å kontrollere dette fordi det kan skape farlige situasjoner og utrygge bomiljøer. I Bærum kommune tillates ikke mer enn én sekundærleilighet per enebolig, og kun opprettelse av sekundærleilighet ved eneboliger. Sekundærleilighet over 55 m² BRA (bruksareal) i en enebolig vil utløse samme krav til tomtestørrelse, uteoppholdsareal og parkering som for tomannsbolig. – Dette er et eksempler på noe man må ha fått avklart før man setter i gang med videre arbeider. Dette er noe ansvarlig søker hjelper til med, sier Aanesen.  Jørgen Tennøe forteller at det er mye mer forarbeid som trengs for å lykkes med å splitte opp leiligheter. Det er kun et fåtall boliger i Oslo hvor det er mulig. – Spesielt i sentrum. Det som gjør ting bitte litt enklere, er å finne leiligheter som du kan tilbakeføre til to enheter. Det er en del store leiligheter som tidligere var to. Du kjenner dem igjen ved at de ofte har en litt merkelig og quirky planløsning. Dra på visninger der du tror det er tilfellet og hør med ansvarlig megler. Man skal også være bevisst på at seksjonering tar tid og er dyrt. Bare i forbindelse med å få hjelp av ansvarlig søker og søknad til kommunen, har Tennøe brukt nesten 30.000 kroner.  Han har endå ikke fått den godkjent, men den er bare noen uker unna. Han er helt sikkert på at det blir godkjent, da han har fått profesjonell hjelp, godkjennelse av styret og gjort alt etter boken.  – Det går igjennom, men det har tatt tid. Jeg tror likevel det er verdt det og dette er noe jeg skal fortsette med. Det er ingenting som tilsier at etterspørselen etter mindre leiligheter vil synke, samtidig som de bygges få av i sentrum, sier Tennøe.  Rettelse:  I en tidligere versjon av denne artikkelen sto det at Tennøe leier ut leiligheten ut for 22.600 kroner i måneden – skattefritt. Den korrekte summen er 12.600 kroner i måneden skattefritt. Artikkelen ble rettet og oppdatert 10.04.2024 kl.14.30.
Jørgen Tennøe (33) har tjent på eiendomsinvesteringer ved å «flippe» boliger, det vil si kjøpe, pusse opp og selge boliger med fortjeneste. Tennøe har endret strategi og splitter nå opp større boliger i mindre enheter, som han forventer vil gi millioner av kroner i fortjeneste. I Oslo bor Tennøe nå i en 70 kvadratmeter stor leilighet han har totalrenovert. Vegg i vegg er en liten leilighet på rundt 30 kvadratmeter, som han også eier. Boligen kostet 5,3 millioner kroner og krevde totalrenovering. Verdivurderingen etter endt arbeid er på 9 millioner kroner. Tennøe forventer å selge enhetene hver for seg for til sammen over 10 millioner kroner. I mellomtiden leies den lille leiligheten ut skattefritt for 12.600 kroner i måneden. Skatteetaten bekrefter at gevinst ved salg av seksjonerte boliger er skattefri, men det er krav om at enhetene er juridiske enheter, og at eieren skal bodd i dem.