Sliter du med å komme deg inn på boligmarkedet? Denne statistikken viser hvordan det kan bli enda verre.
Ikke siden 90-tallet er det blitt bygget så få boliger som nå. Eksperter og utbyggere kaller det en krise. Dette er grunnen til at vi har havnet i denne situasjonen. 13.642. Det er antallet nye boliger som ble igangsatt i løpet av den siste 12-månedersperioden, ifølge en oversikt fra Boligprodusentenes Forening. Tallet er det laveste blant oversiktene som strekker seg tilbake til desember 2010. Både boliglånsrenten og prisene i leiemarkedet er i tillegg høye. Lønnsomheten for utbyggere er lav. Førstegangskjøpere sliter som aldri før med å komme seg inn på markedet, bekrefter nye tall fra Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), som Aftenposten presenterte forrige uke. Eksperter og utbyggere er samstemte i at situasjonen er alvorlig. De kaller det en krise og varsler ingen bedring i sikte. Hvordan har vi havnet i denne situasjonen? Hvorfor er det ikke noe bedring i sikte? 1. Dyre materialer Aftenposten har snakket med både utbyggerne og ekspertene for å få svar. De er enige om den direkte årsaken til fallet i boligbyggingen: Det er ikke lenger lønnsomt å bygge bolig. I dagens marked tjener boligutbyggerne rett og slett for lite penger på det de bygger. Årsaken er todelt. Den første årsaken er enkel: – Prisen på byggematerialer har gått kraftig opp de siste årene. Inflasjonen rammer byggebransjen også. Det sier Lars Jacob Hiim. Han er administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening, som har utarbeidet statistikken bak grafen over. Are Oust, professor i finansiell økonomi og ekspert på boligpolitikk og boligmarked ved NTNU, stemmer i: – Kostnadene har gått opp. 2. Dobbel renteeffekt Den andre årsaken er ikke like ukomplisert. Selv om den i bunn og grunn er en ubalanse i tilbudet på og etterspørselen etter boliger, er den styrt av en rekke faktorer. La oss begynne med renten: – Den høye renten vi har nå, treffer dobbelt i markedet. Det er ikke bare den som skal kjøpe bolig, som må ta lån i banken, også utbyggerne må det, forklarer Hiim i Boligprodusentene. Det lånet har også høy rente, som gjør at færre lån blir gitt, og at færre prosjekter blir satt i gang – i tillegg til at prisene på boligene går opp. På boligkjøperens side er effekten den samme: Færre lån blir gitt, og færre boliger blir kjøpt. 3. Tomter og spekuleringer På en annen side trekker professor Are Oust frem en tydelig flaskehals på tilbudssiden: tomtemangel. – For tiden finnes det veldig få tilgjengelige tomter å bygge på – særlig i Oslo, sier Oust. Bak det ligger det en sterk forventning blant utbyggere om at prisen i markedet skal opp, mener han. – De ser hvor få tomter som er tilgjengelige nå, og hvor mye prisene har steget historisk. Om de trodde prisene skulle ned, hadde de solgt, men det gjør de ikke. Forventningen i markedet spiller en stor rolle. – Spekulasjon er rett og slett en av årsakene til byggefallet? – Det stemmer. Alle sitter rett og slett og venter, fordi man tror prisene skal opp. Derfor selger de ikke ennå. Mangelen på byggeklare tomter driver ned tilbudet. Det bidrar til å drive opp prisene, som i en presset økonomi på sin side bidrar til enda færre salg. Færre salg betyr færre igangsettelser, som igjen presser markedet opp. Situasjonen i dagens boligmarked blir en slags ond sirkel av tilbud og etterspørsel. Høy pris fører til få kjøp. Lønnsomheten går ned. Sammen med få tomter, spekuleringer på utbyggersiden og dyre materialer er effekten at færre boliger blir solgt. Slik fortsetter syklusen. Krisen vil fortsette – I forhold til lønnen vår betaler vi mer for bolig nå enn rett etter krigen. Det er vanskelig ikke å si at vi har en krise, sier Oust. Hverken han eller Hiim spår noen bedring i sikte. Det har å gjøre med etterslepet – eller rekylen – som utvilsomt vil komme. – Det tar noen år bygge en ny bolig. Kollapsen i salg og igangsetting kom i 2021, så dette driver og forplanter seg i hele boligmarkedet nå. Vi har ikke merket det fullt ut ennå, sier Hiim. – Tilførselen av nye boliger fremover vil være veldig lav, og det tilsier ingen bedring i markedet med det første. Det i seg selv er med på å lage denne rekylen som utbyggerne sitter og venter på, sier Oust. – Spekuleringer altså? – Ja. Mener løsninger finnes De fleste i aktørene rundt boligmarkedet har godt av at det blir bygget flere boliger, er begge enige om. De mener det er på høy tid med tiltak i boligmarkedet. – Husbanken er en god ordning som staten kan styrke. Utfordringen er at denne ordningen nesten er full for i år, og vi er bare i mars, så her må regjeringen fylle på, mener Hiim. Også å lette på utlånsforskriften mener han vil bidra til å stimulere markedet. – I forskriften er det i dag sånn at en låntager må kunne tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men problemet er jo at det er ingen som varsler en sånn renteøkning nå, så her burde man kunne gjøre noe. – Få har godt av prisstigning – Vi har jo sittet på hendene våre i flere år nå, så ingen får være overrasket over dagens situasjon, mener professor Oust. Han tar til orde for at en langt mer aggressiv boligpolitikk må til, og han peker på årene etter krigen, hvor problemene var tilsvarende dagens. – Tomteprisene må ned. Da må vi enten skaffe oss flere tomter eller bygge mer på tomtene. I tillegg kan det offentlige ta ansvar for en større del av infrastrukturen på og rundt tomtene. Det ble gjort etter krigen og vil også bidra til å senke prisen. – Hva synes du om løsningene som Hiim i Boligprodusentene peker på? – På kort sikt kan det hjelpe oss med slike innsprøytninger på etterspørselssiden, men man kan jo diskutere hvor smart det er. Det blir stort sett bare brannslukking og symptombehandling, svarer han. Oust mener også at myten om at det er i alle boligeieres interesse at prisene stiger, må knuses. – Det er under halvparten av dem som har godt av en prisstigning. Må du oppgradere til en større bolig, har du ikke godt av prisstigning. Har du en bolig som akkurat dekker ditt behov, så er det ikke interessant om boligprisen går opp eller ned, sier han og fortsetter: – Det er kun de som skal flytte fra soner med høy pris til områder med lav pris, eller de som skal nedgradere til en mindre bolig, som tjener på prisvekst. Pluss spekulanter, selvsagt.
Boligbyggingen i Norge er på sitt laveste siden 1990-tallet, noe eksperter og utbyggere kaller en krise.  Situasjonen skyldes flere faktorer: Inflasjon har ført til kostbare byggematerialer, høy rente har påvirket både boligkjøpere og utbyggere, og tomtemangel har ført til spekulasjoner og økte priser.  Eksperter mener at en mer aggressiv boligpolitikk er nødvendig, inkludert styrking av Husbankens ordninger, lettere utlånsforskrifter, og tiltak for å senke tomteprisene.