Hvor kan en ferdigplen rulles ut? I Oslo er det uklart.
Kan en ferdigplen eller et kjellervindu regnes som et terrenginngrep på flere meter? Arkitekter og utbyggere steiler over praksisen i Oslo.  Når man bygger hus, endres ofte tomten. Det skal skje i minst mulig grad. Og reglene for inngrep kan være strenge. Men ifølge flere arkitekter og utbyggere tolkes de urimelig strengt i Oslos Småhusplan. Uenigheten har vart i årevis. – Du orker ikke ta diskusjonen. Du gir opp, sier Marte Strand, arkitekt i Strand & Løken.  Hun har lang erfaring med planen og prøver å unngå alle former for terrengendringer. Hun mener Plan og bygningsetatens (PBE) krav i praksis er umulig å oppfylle. Advokatmat Hvordan planen skal tolkes, har vært et stridstema mellom utbyggere og etaten siden 2013. Men også Fylkesmannen (nå: Statsforvalteren) har i flere saker ment at PBE tolker reglene feil og har opphevet vedtak. Også Kommunaldepartementet har vært inne, mens juristene på begge sider har produsert utallige dokumenter. Så hva krangler de om?  Enkelt forklart særlig to ting:  Høyden på et sammenhengende inngrep – som en ferdigplen – måles fra laveste til høyeste punkt i terrenget. Dermed blir ti cm jord i en skråning med 1,5 meters høydeforskjell, regnet som et inngrep på 1,5 meter. Og kan bli avslått.  – Kundene skjønner ingen ting. Ofte er det snakk om nesten usynlige ting, sier Strand.  I tillegg regnes såkalte lysgraver – som gir lys til kjellervinduer – som terrenginngrep, ikke en del av bygningen. Strand mener den nye Småhusplanen, som stadig ikke gjelder, virker mer fornuftig.  – Men ingen så at det skulle bli sånn da den forrige ble vedtatt heller, sier hun. Dropper terrengtomter Caroline Støvring i Morfeus ariktekter bekrefter situasjonen. – Intensjonen, å sikre eksisterende terreng, unngå større terrengendringer er god. Men målereglene er håpløse, sier hun. Også Jonas Adolfsen i RAK arkitektur opplever regeltolkningen i Oslo som «ekstremt streng». Han viser til at i alle andre kommuner betyr å fjerne ti cm jord i en to meter lang bakke et inngrep på ti cm. – I Oslo blir det en endring på to meter. Det gir jo ikke mening, sier han.  Han sier flere arkitekter dropper små inngrep i søknadene. De blir uansett ikke oppdaget. Adolfsen mener PBEs tolkning eksempelvis gjør at dører i en skråning ikke kan plasseres best mulig. Og at det, satt på spissen, er umulig å rulle ut en ferdigplen i skrånende terreng. – Flere prosjekter kunne blitt veldig fine med små endringer. Men det ble for komplisert. Vi holder oss i hovedsak til flate tomter.  Statsforvalteren reagerer Utbygger Andre Falchenberg er kjent for et anstrengt forhold til PBE. Han mener de tolker Småhusplanen direkte feil.  Og langt på vei får han, og andre klagere, medhold fra Statsforvalteren, som lenge har ment at Oslos praksis ikke er forankret i Småhusplanen. I en klage fra 2020 ble PBEs avslag opphevet. Fylkesmannen påpekte at hensikten med planen er å hindre skjemmende inngrep, ikke måle summen av terrenginngrep eller forby såkalte lysgraver. Men nå kan det kanskje bli en endelig avklaring. – Vi behandler et par saker der tolkningen er satt på spissen. Vi må avklare hva som er korrekt forståelse av bestemmelsene, sier seniorrådgiver hos Statsforvalteren, Marius Vamnes.  I flere saker reagerer Statsforvalteren på det samme som arkitektene: Hvordan kan et inngrep på under 50 cm langs en fasade regnes om til høydeforskjellen – tre meter?  De har også nylig  opphevet et vedtak der PBE sa nei til lysgraver, fordi de så det som et terrenginngrep.  PBE: Opprettholder praksis Etaten ønsket ikke å stille til intervju. Men i en e-post fastslår fungerende avdelingsdirektør Murtaza Hussain at «ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå.»  Og at «høyde på terrenginngrep, som støttemur, fyllinger og skjæringer beregnes samlet.» Han viser til dialog med Statsforvalteren om tolkning av bestemmelsene. Men etaten vil «ikke umiddelbart» slutte seg til at etablering av lysgraver skal holdes utenfor forbudet mot terrenginngrep. De ber derfor om en utdypende vurdering. «Inntil en avklaring foreligger, velger etaten å opprettholde etablert praksis», konkluderer han. Den inkluderer også «rulleplen»-beregningene. Byråd for byutvikling, James Stove Lorentzen (H), er kjent med uenigheten og mener det er uheldig at bestemmelsene tolkes ulikt. Han har nå bedt PBE om en redegjørelse  – Jeg ser frem til en rask avklaring. Innbyggerne i Oslo skal ha et forståelig regelverk som blir likt praktisert.
Utbyggere og arkitekter mener Oslo kommune tolker reglene for terrenginngrep i Småhusplanen for strengt.  Eksempelvis er lysgraver til kjellervinduer blitt sett som terrenginngrep og avslått.  Statsforvalteren har flere ganger ment at kommunens praksis er i strid med Småhusplanen og opphevet avslag. Uenigheten skal nå endelig avklares.