Øystein gikk fra 0 til 700.000 kr i leieinntekter
Øystein og samboeren har brukt en helt spesiell metode for å kunne leve av å leie ut boliger. – Det begynte litt tilfeldig. Vi kjøpte en leilighet med utleiedel. Egentlig tenkte vi at den var for dyr for oss, men da vi begynte å se på tallene, så vi at vi kunne bo der for samme pris som for en sliten leilighet utenfor byen. Etter mange år som miljøterapeut i helsevesenet, forlot Øystein Djupnes en trygg jobb i sommer for å satse på utleie og eiendomsutvikling i eget selskap.  Det er ikke bare en dans på roser med dagens rentenivå.  – Det blir en del havregryn, ler trebarnsfaren.  – Vi kan ikke gjøre alt vi gjorde før, men må leve veldig sparsommelig. Stein på stein Inntektene fra utleiedelen i leiligheten i Homansbyen midt i Oslo sentrum, var nok til å dekke renter, avdrag, felleskostnader og strøm.  Året etter investerte Djupnes og samboer Karoline Johanne Gullerud i en treroms på Torshov, med sikkerhet i den første boligen.  Den ble pusset opp og bygget om til en fireroms, og leid ut til studenter.  Erfaringene fra den første leiligheten, viste at det ikke var så veldig skummelt å drive med utleie.  – Folk betaler leien. Behandler du folk bra, behandler de deg bra.  Spoler vi frem til 2023, har paret nå totalt ni utleieforhold, som gir en leieinntekt på 700.000 kroner i året.  I tillegg kommer det han har organisert gjennom et AS. Selv bor han og familien i et hus utenfor Oslo, med utleiedel – så klart.  Dine Penger har sett dokumentasjon på leieinntektene til Djupnes.  I tillegg til leilighetene på Torshov, leier Djupnes og samboeren ut en treroms og en fireroms leilighet på Bislett. – Bokostnader er den største kostnaden for oss alle, og som mange kjenner ekstra på nå. Med en utleiedel, kan man halvere bokostnadene, ha en høyere sparerate og kanskje investere litt av de pengene man sparer i andre ting, sier han og legger til: – Å leie ut i eget hjem kan være en fin test for å se om utleie er noe for deg. Slik gjorde han det Det finnes en rekke forskjellige strategier for å investere i eiendom. Den metoden Øystein har brukt, går under forkortelsen BRRRR.  Metoden er på ingen måte et nytt konsept, men noe som er gjort i alle år i eiendomsbransjen.  – BRRRR-metoden har spredd seg mer de siste årene. Folk har tidligere holdt kortene tett til brystet om hvordan de har gjort det. For å skape mer åpenhet rundt å drive med eiendom, har Djupnes startet Eiendomshjørnet. Det er et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor det deles kunnskap mellom deltagerne.  – Hvorfor skal noen få personer ruge på den informasjonen, spør han.  – Har du et større nettverk du kan spørre, tror jeg det vil gi bedre og raskere resultater. Og du slipper forhåpentligvis å gå på for mange smeller.  Den viktige B-en BRRRR er en forkortelse for ordene «buy», «rehab», «rent», «refinance» og «repeat».  Målet med hele prosessen er å hente ut egenkapitalen fra et prosjekt, som du kan bruke til å investere i flere boliger.  – Det aller viktigste i strategien, er «buy». Gjør du ikke et godt kjøp, er det ingen av de andre punktene i strategien som fungerer. Det handler om å kjenne markedet man kjøper i, og at man ser noe andre ikke ser og andre måter å bruke en eiendom på.  Det viktigste er at du klarer å finne et objekt hvor du kan tilføre verdi på en eller annen måte. Enten det er å utvide antallet soverom, bygge ut, pusse opp eller kjøpe boligen under markedsverdi.  Brukte YouTube «Rehab», eller oppussing, handler om å realisere de skjulte verdiene. Djupnes hadde selv ingen erfaring fra et håndverkeryrke før han startet med eiendom.  – Vi pusset opp med hjelp av YouTube. Folk tenker ofte for komplisert. Det handler om å få mer igjen i verdistigning, enn det man bruker på det. Male opp et gammelt kjøkken, eller male et gammelt furupanel. Det kan gjøre at du igjen får en høyere verdivurdering på boligen.  «Rent» er utleie. Djupnes sier at det ikke kun dreier seg om å få leid ut selve boligen, men at du må se på alle muligheter tomten gir deg.  – Er det en garasje du kan leie ut, eller kan du ha et lite lager på tomten? Du må være litt kreativ på hva som kan øke leieinntektene dine.  Sannhetens time Det siste punktet i metoden er «refinance», eller refinansiering. Har du ikke fått til de foregående punktene i strategien, vil du ikke få dette til. Og ønsker du å gyve løs på nye prosjekter, er du avhengig av å kunne hente ut egenkapitalen som du igjen kan investere i nye prosjekter.  – Hvis du kan hente ut alle pengene du har brukt på oppussing i tillegg til egenkapitalen, har du gjort det veldig bra. Da sitter du med pengene på konto, som du igjen kan kjøpe nytt. Dette er i praksis ikke like lett med dagens rentenivå, og det er absolutt ingen fiasko hvis du ikke klarer å hente ut alt. Alternativet er jo at du kjøper en bolig, bruker egenkapitalen og sitter igjen med null på kontoen. Da tar det gjerne mange år igjen før du har spart opp til ny egenkapital.  Den siste r-en, «repeat», betyr ikke overraskende at du gjentar samme prosess med et nytt objekt. – Høyere risiko  Adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving advarer om at denne strategien kan være utfordrende i en tid med høye renter.  – På den ene side kan det være enklere å gjøre et godt kjøp med tanke på rehabilitering og verdiøkning. På den annen side kan det være vanskeligere å få dekket inne alle utgifter knyttet til eiendommen gjennom leieinntekter, når finansieringskostnadene er høye. Han mener at investorer nå må ta høyde for en høyere risiko med dagens rentenivå. – Har man en solid finansiell posisjon og nok likviditet i perioden med høye renter, kan man komme godt ut i den andre enden når renten faller og boligverdiene øker. – Kjøp med hjernen  Inflasjon og høye renter har senket temperaturen i boligmarkedet kraftig. Antall usolgte boliger har økt, og boligprisene er ventet å falle utover høsten.  – Det kommer til å komme gode kjøpsmuligheter i dagens marked. Det viktigste er at man spesielt nå kjøper med hjernen og ikke med hjertet. Kjøper du for å flippe noe i dagens marked, og er avhengig av et salg i nær fremtid, da snakker vi veldig høy risiko.  Gjør du det likevel, bør du ifølge Djupnes ha flere exitstrategier du kan bruke hvis du ikke får solgt med en gang som for eksempel å leie den ut for en periode.  – Nå gjelder det å ha de lange brillene på seg når man kjøper. Kjøper du nå, bør det være for å eie den i 10–20 år.  Vil du lese flere gode saker om privatøkonomi? Få mer informasjon om abonnement på Dine Pengers magasin her eller kjøp magasinet i vår nettbutikk (fri frakt!)
Øystein Djupnes forlot trygg jobb for å satse på utleie og eiendomsutvikling i eget selskap Djupnes og samboeren har ni utleieforhold med en total leieinntekt på 700.000 kr i året. De har brukt BRRRR-metoden (buy, rehab, rent, refinance, repeat) for å investere i eiendom. Djupnes har startet Eiendomshjørnet, et medlemsforum for å dele kunnskap om eiendom og nettverk. Norges Eiendomsmeglerforbund advarer om høyere risiko med dagens rentenivå.