Valutazione immobiliare
# Valutazione immobiliare

La valutazione immobiliare è un'attività che viene svolta dal valutatore abilitato e qualificato che si pone l'obiettivo di determinare (quale scopo principale, ma non unico) un elemento patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ma che può essere differente da quest'ultimo in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare. Un altro obiettivo, strettamente collegato con il primo, è quello di effettuare una due diligence che può riguardare differenti ambiti (urbanistico, tecnico, catastale, ecc.) a seconda dell'incarico ricevuto dal valutatore. L'attività di valutazione si concretizza con la redazione di una perizia di stima nella quale vengono riportati ed illustrati i risultati delle attività del valutatore.

Ove la perizia di stima non sia rispondente a predefiniti standard di valutazione finalizzati a definire il valore del bene in maniera univoca e secondo metodologie replicabili e comprensibili a livello internazionale, si definisce come "expertise" ovvero una stima di fatto ben lontana dagli standard internazionali.

## Standard di valutazione e valutatore immobiliare

La valutazione immobiliare presenta una notevole tradizione di studi accademici, insegnamenti didattici e di pratica applicativa professionale. Essa, tuttavia, ha subito degli ultimi lustri di una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo. Inoltre, a decorrere dalla Direttiva (UE) 17/2014, recepita con il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n.72, è stato introdotto il concetto normativo di "Standard affidabili" per la valutazione degli immobili che di fatto implica l'adozione di principi valutativi internazionali armonizzati con il quadro normativo di riferimento vigente a livello nazionale.

Tra le problematiche generali che hanno influito sull'evoluzione della dottrina possono essere ricompresi due grandi ambiti. In primo luogo la relativa poca trasparenza del mercato immobiliare italiano, nel quale i prezzi delle compravendite non sempre sono stati facilmente reperibili e neppure i dati con le superfici ed altre caratteristiche tecniche.

In secondo luogo la professione è esercitata da una molteplicità di soggetti: professionisti (ingegneri, architetti, geometri, periti edili, agronomi, periti agrari e ancora altri), da Società tra professionisti (Stp) di cui al comma 3, art. 10, legge 12 novembre 2011, n. 183, ed altri. Figure con formazione e competenze diverse che non sempre hanno applicato la moderna dottrina estimativa. Nota: la legge sugli agenti immobiliari esclude ogni attività facente capo alle attività libere professionali e la medesima non attribuisce nessuna competenza nel campo estimativo: qualcuno ha cercato di ignorare che al termine “perizie” citate nella norma non segue la parola “estimative” e sono quindi altre attività. Per questa seconda variabile tuttavia la nuova norma UNI 11558:2014 "Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza" contribuì sicuramente a favorire l'individuazione di figure specializzate, caratterizzate da una formazione continua, talora certificata da terzi, come consente di conseguire la norma internazionale UNI CEI ENISO/IEC 17024 (relativa agli organismi che eseguono la certificazione delle persone). La norma uni è pubblicata da un ente privato e non è quindi fonte legislativa come neppure i contenuti di alcune leggi finanziarie che non avevano delega per variare i regolamenti professionali e le competenze delle varie professioni (peraltro nell’ambito estimativo assai diversificate tra questi). In ambito internazionale, tuttavia, sono correnti da molti anni norme specifiche dedicate al settore dall'estimo immobiliare che, per vari versi, hanno esteso i propri influssi anche in Italia. A questo riguardo si possono citare le linee guida seguenti.

* Gli International Valuation Standards predisposti dall'International Valuation Standards Council (IVSC).
* Il Red Book RICS (Manuale di definizione di standards di valutazione) predisposto dalla Royal Institution of Chartered Surveyors
* Gli European Valuation Standards predisposti a cura di The European Group of Valuer's Association.

Gli argomenti trattati riguardano le definizioni tecniche, i criteri valutativi applicabili, gli aspetti legati alla qualificazione dei Valutatori ed alla deontologia professionale, con presenza di capitoli che propongono indicazioni di orientamento metodologico applicativo.

A partire dall'entrata in vigore di altre disposizioni quali l'Accordo sul capitale chiamato Basilea III, le previsioni degli International Accounting Standards, le norme che regolano i fondi immobiliari e altre, i criteri generali contenuti negli standard internazionali hanno trovato la forza di diffondersi anche in Italia. Solo per citare un esempio, si può ricordare la comune definizione di Valore di Mercato presente in tutte le norme.

## Gli standard di valutazione in Italia

In Italia, come in altri Paesi, non esisteva alcuna norma generale che vincolasse i criteri ai quali devono rispondere le valutazioni immobiliari. Sulla spinta di quanto esiste negli altri paesi si sono sviluppate alcune iniziative importanti che hanno comportato un pieno allineamento delle metodiche nazionali con le best practice internazionali. Gli standard nazionali adottati sono i seguenti:

* Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard, edito da Tecnoborsa (quinta edizione: 2018); della terza edizione è stata elaborata anche una versione in inglese (2006): Italian Property Valuation Standard; l'encomiabile iniziativa recepisce le best practices internazionali e gli IVS che integra ed armonizza con la realtà scientifica ed operativa dell'Italia;
* Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie, promosse dall'Associazione Bancaria Italiana (aggiornate al 14 dicembre 2015), allegate al Codice delle Valutazioni Immobiliari; esse si rivolgono alle banche nell'ambito della loro specifica attività, le quali sono incoraggiate ad adottarne i dettami; anch'esse sono state modellate sul complesso normativo già descritto, con alcune specificazioni che derivano dal particolare settore finanziario a cui si rivolgono e delle norme legislative che lo regolano;
* Norma UNI 11612.2015 Stima dl valore di mercato degli immobili;

Inoltre, a livello nazione, troviamo altri riferimenti settoriali:

* Manuale operativo delle stime immobiliari (aggiornato al 2011) edito dall'ex Agenzia del territorio (attualmente confluita nell'Agenzia delle entrate).
* Norma UNI 10839-1:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica - Criteri generali e terminologia (entrata in vigore il 31 ottobre 1999); inquadra la qualificazione e il controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica all'interno della qualificazione e del controllo del progetto edilizio;
* Norma UNI 10839-2:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica - Classificazione delle principali famiglie di tecniche estimative, finanziarie ed economiche (entrata in vigore il 31 ottobre 1999); definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici da seguire per l'ottenimento della conformità tra il progetto dell'opera e il quadro delle esigenze poste alla base dell'intervento edilizio, introducendo inoltre alcune principali tecniche di organizzazione e trattamento delle informazioni di supporto alle attività di valutazione, unitamente ad alcune metodiche di project management;

## Elementi caratteristici degli standard valutativi internazionali e nazionali

Gli argomenti trattati dagli standard internazionali, come si è già avuto modo di riferire, sono comuni tra le differenti fonti normative. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard (ed. Tecnoborsa, 2018) - del quale sono coautori Giampiero Bambagioni (Responsabile Scientifico) e Marco Simonotti (Corresponsabile Scientifico) - recepisce i principi valutativi internazionali e le rilevanti innovazioni normative e metodologiche intervenute negli ultimi anni; infatti sono state adottate una serie di norme rilevanti (sia a livello europeo che nazionale) che hanno inciso sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di stima dei valori immobiliari, sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti), nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. Innovazioni tutte che trovano riscontro nella nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari promossa dagli Enti e dalle organizzazioni del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa. Gli argomenti trattati includono:

* il concetto di "Valore di mercato" come definiti dal Regolamento (UE) 575/2013;
* l'identificazione delle peculiarità del Valutaore Immobiliare e delle caratteristiche degli "Standard affidabili" per la valutazione, così come definiti dal Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n.72, di attuazione della Direttiva (UE) 17/2014, che ha modificato il Testo Unico Bancario (TUB) introducendo l'art. 120-duodecies ("Valutazione dei beni immobili";
* l'illustrazione delle convenzioni circa le modalità di effettuazione delle misurazioni immobiliari, ossia della misura di superfici e volumi in ambito immobiliare, fondamentale al fine di rendere omogenea la definizione quantitativa della consistenza;
* la definizione della segmentazione del mercato immobiliare che ci permette di effettuare analisi di mercato corrette e basate su criteri condivisi;
* l'esposizione di principi di valutazione che richiama conoscenze affermate, ma che introduce definizioni speciali quali quella dell'highest and best use (HBU);
* la definizione dei criteri e valori di stima, ossia degli elementi patrimoniali quali il valore di mercato, il fair value, il mortgage lending value, il valore di uso, ecc. definizioni tanto importanti al fine di rendere intelligibile il rapporto di valutazione;
* la esposizione dei concetti relativi a prezzi e caratteristiche immobiliari;
* la descrizione delle procedure di rilevazione dei dati immobiliari, che rappresentano la base concettuale ed operativa indispensabile per l'utilizzo di qualsiasi metodo di valutazione che si avvalga delle informazioni provenienti dal mercato;
* la presentazione dei procedimenti di stima compliant con gli standards, ossia del market comparison approach, income capitalization approach e cost approach;
* la definizione di contenuti del rapporto di valutazione;
* l'introduzione del concetto di riesame delle valutazioni, relativamente nuovo in ambito estimativo;
* l'illustrazione delle specificità che riguardano tre settori distinti, ossia le valutazioni ai fini di concessione di credito, quelle di immobili agricoli e quelle delle quote condominiali di proprietà;
* la Valutazione economica dei progetti - Studio di fattibilità;
* la Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Non performing loan-NPL);
* il Rating immobiliare (Real Estate Risk Assessment);
* le Stime su larga scala (Mass appraisal).

L'equazione generale del valore

Il valore di un bene immobiliare non è dato dal prezzo unitario (ricavato da listini statistici) moltiplicato la superficie commerciale del bene, ma dall'equazione generale del valore. L'eqazione generale del valore è data dalla sommatoria di tutte le caratteristiche immobiliari che concorrono al valore complessivo, calcolata moltiplicando l'ammontare di ogni caratteristica per il rispettivo prezzo marginale.

$V=\textstyle \sum _{k=1}^{N}\displaystyle {\biglK_{n}*{p_{n}}'{\bigr )}$

### Il metodo del confronto di mercato (o Market comparison approach)

Con particolare riguardo al market comparison approach, bisogna far osservare come in Italia la prassi valutativa non ne sia ancora permeata, creando di conseguenza una carente trasparenza metodologica circa i risultati della valutazione, trasparenza che solo il market comparison approach garantirebbe in toto. Questo approccio valutativo risulta ben trattato nella letteratura straniera sia normativa, che più propriamente divulgativa. Il market comparison approach si struttura operativamente tramite una serie di operazioni conseguenti che possiamo delineare come segue:

* analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti per il segmento di mercato;
* rilevazione dei dati immobiliari completi;
* scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
* compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
* analisi dei prezzi marginali (adjustment);
* redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
* sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

Il metodo del confronto di mercato può essere utilizzato sia nella sua formulazione classica come sopra specificata, che nella versione denominata "sistema di stima" che permette di trattare il confronto tra immobili dotati di caratteristiche provviste di un prezzo marginale non immediatamente riscontrabile dal mercato. Permette, perciò, di ovviare alle difficoltà che possono sorgere nel trattare il punto 5 dello schema operativo sopra delineato. Queste modalità operative sono state entrambe recepite sia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, sia dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie curate dall'Associazione Bancaria Italiana.

### Il metodo della capitalizzazione finanziaria (o Income approach)

Il procedimento per capitalizzazione del reddito: comprende i metodi di capitalizzazione del reddito che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization); nel metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization); nell'analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis). Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.

### Il metodo del costo (o Cost approach)

Procedimento di stima basato sul costo: approccio che consente la determinazione del valore di un immobile attraverso la quantificazione del valore del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell'edificio (eventualmente deprezzato), basandosi sul principio economico dell'ottimizzazione per cui un soggetto economico (acquirente) effettua le proprie scelte guidato dalla massimizzazione di una certa funzione obiettivo, per cui non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato che presenta la medesima utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d'uso. Il procedimento di stima comprende tre componenti: il valore di mercato del terreno edificato, il costo di ricostruzione a nuovo, il deprezzamento.

