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Taxe sur la vente de terrains agricoles rendus constructibles
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Agenda des démarches
Mise à jour le
03.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le propriétaire qui vend un terrain agricole non bâti, rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente.
Transaction concernée
Exonérations
Calcul et taux de la taxe
Comment déclarer la plus-value
Où s'adresser ?
La taxe est due par le vendeur lors de la première cession à titre onéreux du terrain, intervenue après son classement en zone constructible. Si l'acheteur revend le terrain, celui-ci n'est pas taxé.
Les mutations à titre gratuit (donation entre vifs ou succession après décès) ne sont pas soumises à la taxe.
Sont exonérées du paiement de la taxe, les cessions :
inférieures à 15 000 €,
dont la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition,
qui concernent un terrain nu rendu constructible avant le 13 janvier 2010, ou
qui résultent d'une expropriation, suite à une déclaration d'utilité publique.
Calcul de la plus-value
La taxe est assise sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.
Celle-ci est calculée comme étant la différence entre le prix de cession (prix réel stipulé dans l'acte de vente) et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale
réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant, en cas d'héritage par exemple).
À savoir : si le bien est cédé contre une rente viagère
, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts.
Taux de la taxe
Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.
Il est fixé à :
5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition,
10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d'acquisition.
Par exemple, pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value, étant de 200 000 € (soit 10 fois le prix d'acquisition), est taxée à hauteur de 5 %, soit 10 000 €.
Indexation du prix d'acquisition
Pour déterminer l'assiette de la taxe, le prix d'acquisition est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac, publié chaque mois par l'Insee (en base 100 de 1998).
Pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de multiplier ce prix par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre 2 dates, selon la formule de calcul suivante : prix d'acquisition x (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition) = montant revalorisé du prix d'acquisition.
Lorsque l'acquisition du terrain est intervenue avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvrant plusieurs générations d'indices, il est nécessaire de procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.
Cependant, afin de simplifier le calcul, il est admis, à titre de règle pratique, d'utiliser, pour les cessions réalisées depuis 2012, les coefficients d'érosion monétaire.
Réduction de l'assiette
Par ailleurs, l'assiette de la taxe est réduite d'1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.
Par exemple, pour un terrain rendu constructible en 2011, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value, si la vente a lieu entre 2015 et 2018. Puis, si la vente est réalisée entre 2019 et 2027, la taxe est réduite de 10 % chaque année. Pour une vente effectuée à partir de 2028, le cédant ne paye plus de taxe.
Assiette forfaitaire
En cas d'absence d'éléments de référence, qui fait que le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive), la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.
La formalité est accomplie par le notaire, et non directement par le cédant.
Lors de la cession, la déclaration n°2048-TAB signée par le cédant ou son mandataire, permettant de calculer la plus-value, doit être déposée par le notaire, accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.
Si la cession du terrain n'est pas constatée par un acte notarié (acte administratif ou ordonnance judiciaire par exemple), la déclaration doit être déposée au service des impôts des entreprises (SIE) dont relève le domicile du vendeur dans le mois qui suit la cession.
S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, le cédant est dispensé de déclaration, mais l'acte de cession présenté à l'enregistrement doit mentionner le fondement de l'exonération.
Attention : le paiement doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, soit avant que l'acte notarié ne soit enregistré. Si la déclaration est déposée hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1er jour du mois qui suit celui au cours duquel la déclaration aurait dû être déposée.
Déclaration 2014 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Formulaire - Cerfa n°14968*02
Ville ou code postal :
Mémoriser ce lieu
Centre des impôts fonciers et cadastre
Ministère en charge des finances
Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
- Annuaire des services de publicité foncière
Service des impôts des entreprises (SIE)
Code général des impôts : article 1605 nonies
Code général des impôts, annexe 3 : articles 331 K bis à 331 K ter
Instruction fiscale n°8 M-2-12 du 5 mars 2012
Liste des définitions présentes sur la page
Rente viagère à titre onéreux
Revenu périodique versé en contrepartie de la cession d'un bien (un logement ou un terrain par exemple) ou d'un capital, payable pendant toute la durée de la vie de la personne qui la reçoit. Le paiement est interrompu au décès du bénéficiaire.
Valeur vénale
Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.).
Compléments
Conversion des anciens francs et des francs en euros
Conversion d'un prix en euros
Prix exprimé en francs (avant janvier 2002)
Diviser par 6,55957
Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960)
Diviser par 655,957
Évolution de l'indice des prix à la consommation
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Coefficients d'érosion monétaire