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Idées d'investissement
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Prévision : l’immobilier va baisser !
Louis Serge Real Del Sarte, Cofondateur associé @ ReaClic le 8 Mars 2011 @LouisSerge
Les niveaux de prix de l’immobilier sont situés aujourd’hui environ 5% au-dessus des plus hauts de 2007. Ces prix sont complètement déconnectés de l’évolution des revenus des ménages, ce qui fragilise l’immobilier devenu valeur refuge de référence.
Il est toutefois bon de rappeler les deux facteurs qui ont permis à l’immobilier de s’envoler ainsi : la crise financière et la chute sévère des taux d’emprunt immobilier.
On ne prête qu’aux riches
Lorsque les matières premières rebondissent fortement, comme en ce moment, l’inflation resurgit et appauvrit les ménages, lorsque les salaires restent inchangés. C’est cette inflation que le Président de la BCE entend ainsi juguler.
Contrairement aux autres pays frontaliers pratiquant les prêts in fine (remboursement mensuel d’un loyer et ensuite de la totalité de la somme empruntée à l’échéance finale), comme l’Angleterre ou la Hollande, le critère déterminant pour emprunter en France est fixé par la règle du salaire et du fameux ratio de 30%.
Même avec de solides garanties, les professions libérales de moins de trois années d’existence restent en dehors du jeu, même avec une inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) pour hypothèque et une solide caution, car les banques aujourd’hui sont devenues frileuses et ne jouent plus leur rôle. On ne prête qu’aux riches.
Seule une augmentation des revenus pourrait augmenter la capacité d’emprunt des ménages
Aujourd’hui, nombre de biens immobiliers reviennent sur le marché après avoir été vendu plusieurs fois. L’attente des 45 jours du cédant après avoir signé chez le notaire tourne au stress au regard de la baisse de solvabilité des acquéreurs.
On a rarement vu autant de biens revenir sur le marché malgré l’empressement et la fièvre des acquéreurs sur les seuls biens disponibles. Les salaires n’ont pas suivis, les incitations fiscales se sont envolées avec les promesses électorales (réduction d’impôts liés aux intérêts d’emprunts). Seule une forte croissance du revenu des ménages pourrait accroître leur capacité d’emprunt et contrebalancer la hausse des taux.
Cette hypothèse est toutefois peu probable dans le contexte économique actuel.
La hausse de l’immobilier pourrait s’arrêter
L’allongement de la durée de commercialisation de onze jours, évaluée par Century21, et la récente stabilité des prix parisiens annoncent une stabilité des prix en première et deuxième couronne pour septembre 2011. Les statistiques prendront bientôt en compte les prix de la promesse et non plus ceux de la signature.
Le rebond du CAC et des valeurs mobilières, des matières premières devraient permettre de procéder à ce que l’on appelle dans la finance un “reverse flight to quality”, un retour en sens inverse vers la qualité. La capacité des flux de se déplacer d’un secteur sur un autre devenu plus attractif est considérable mais il y a rarement création de masse monétaire. Les capitaux, tout comme les particuliers, se sont rués sur l’immobilier, qui a tenu ses promesses. Le mouvement pourrait donc tout simplement prendre fin et s’inverser.
Les divorces alimentent la liquidité du marché immobilier
Le long cycle des divorces ayant atteint un pic de 50% en ville en 2005 pourrait également s’inverser sur fond de sortie de crise et une meilleure prévention. Les divorces aliment