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Économie & Société Énergies & Environnement
Yves Farge |
Développement durable |
Une baisse significative des coûts de construction est parfaitement accessible
LE CERCLE. L'inflation des coûts de ma construction n'est pas une fatalité. Il existe trois pistes parfaitement accessibles et déjà expérimentées en France ou à l'étranger pour aller vers des baisses de coût qui pourraient atteindre 40 % : une fiscalité foncière moderne, une nouvelle organisation du processus constructif et, enfin, une industrialisation poussée de la fabrication de sous-ensembles.
Yves FargeAcadémicien, chercheur et ingénieurAcadémie des technologiesVoir sonprofil	Sur internet
Plan Bâtiment Durable - Le Grenelle Environnement
Chacun sait qu'il manque environ 1 million de logements en France et qu'il faudrait en construire environ 3 millions de plus dans les vingt années à venir pour répondre à l’évolution démographique et à l’augmentation de foyers monoparentaux et de célibataires. Ces besoins sont incompatibles avec l’inflation des coûts des logements neufs et la solvabilité stagnante ou décroissante des acquéreurs potentiels. La situation est alors paradoxale : face à des besoins croissants, le marché du neuf est en recul. Pour réanimer ce marché, il n'y a pas d'autre solution que de baisser les coûts. "Or, c’est possible !"
La présidence du PREBAT (programme de recherche sur les économies d'énergie dans le bâtiment) pendant 3 ans, la coprésidence du groupe innovation du Plan Bâtiment Grenelle et des échanges avec de nombreux professionnels m'ont conduit à identifier des pistes réalistes pour baisser les coûts de façon significative.
Le foncier est la première piste. Dans notre pays, le foncier constitue une rente pour les propriétaires alors qu'il est un marché dans la plupart des pays de l'OCDE. Une rente, car le foncier constructible est probablement l'investissement le plus rentable qui soit aujourd'hui avec la montée régulière de ses prix ; une rente également, car il n'y a plus de droits sur les plus-values après 15 ans ; les propriétaires ne sont donc guère incités à vendre. Dans les pays qui nous entourent, la taxe foncière associée à un terrain constructible augmente chaque année si le terrain n'est pas construit ; au bout d'un certain temps, le propriétaire va donc le mettre en vente contribuant ainsi à fluidifier le marché.
Une fiscalité de ce type dans notre pays aurait un double avantage : fluidifier le marché, impliquer les municipalités réceptrices de cet impôt et densifier le bâtit, car cet impôt toucherait également les grands terrains constructibles sur lesquels il n'y aurait qu’un seul bâtiment construit. Il est difficile, à ce stade, de prédire l'évolution des coûts du foncier avec une telle fiscalité, mais des comparaisons avec nos voisins européens seraient très utiles. Une telle mesure serait certes impopulaire, mais auprès seulement d'une petite minorité de nos concitoyens. Il n'est guère utile de faire des études supplémentaires, déjà nombreuses ; seul le courage politique permettra d'avancer.
La deuxième piste, déjà bien expérimentée, concerne le processus constructif. Il ne s'agit pas ici des procédés ou techniques de construction, mais bien du processus au sens de l'industrie automobile tel qu'il a été développé par Toyota. Le processus concerne tous les acteurs, depuis le maître d'ouvrage en passant par les architectes, les bureaux d'études, le maître d'œuvre et les différents corps de métiers.
Aujourd'hui, dans la plupart des cas, ce processus est séquentiel ; le projet élaboré en début de chaîne passe ensuite de main en main ; une partie significative des acteurs n'est pas consultée lors de l'élaboration du projet ce qui conduit à de nombreux malentendus, malfaçons, erreurs à corriger et, bien entendu, surcoûts. Certaines entreprises ont d'ores et déjà mis en place un processus intégré, c'est-à-dire que le projet, sous la responsabilité d'une seule personne, chef d'orchestre, est élaboré avec l'ensemble des acteurs sans que l'un, par exemple l'architecte ou le bureau d'études, ait plus de pouvoir que les autres et ceci concerne tout autant l’APS (avant-projet sommaire) que l’APD (avant-projet détaillé). Ces entreprises annoncent des baisses des coûts comprises entre 15 et 20 % avec une qualité très supérieure.
L'intégration du processus constructif est plus facile dans les grandes entreprises ou les entreprises de taille moyenne du bâtiment où la plupart des acteurs sont internes, ou encore dans des projets menés par des sociétés immobilières (ou des grands acteurs de logements sociaux) qui assument simultanément la maîtrise d'ouvrage et la maîtrise d'œuvre et donc une coordination optimum dans la conception et la réalisation du projet. Elle concerne la construction de grands immeubles tout autant que des lotissements de maisons individuelles.
Dans ce dernier cas, une baisse des coûts de 20 % m'a été confirmée par une entreprise qui construit environ 1000 maisons par an. Des expériences sont en cours qui fédèrent des toutes petites entreprises du bâtiment (maçonnerie, charpente, plomberie, couverture, etc.) et qui élaborent en commun une charte d'intégration du processus qu'elles s’engagent à respecter sur leur chantier.
La mise en place d'un processus intégré, indissociable d'une logique d'équipe où tous les partenaires travaillent ensemble et en interaction permanente, est rendue possible par les progrès incessants des technologies de l'information et de la communication. Ce sont d'ailleurs ces outils qui ont permis les changements radicaux des industries manufacturières, en particulier l'industrie automobile.
La troisième piste est bien connue. Elle concerne l'industrialisation de la construction avec des éléments, de plus en plus complexes, fabriqués en usine et assemblés sur le chantier, façon Lego. Cette méthode est très généralisée pour les maisons en Amérique du Nord ou au Japon ; elle se développe trop lentement en France, tant pour les maisons en dur que pour les maisons en bois, malgré des prix attractifs autour de 1 200 € le mètre carré TTC, de qualité et conformes à la réglementation thermique 2012 ; il est difficile de trouver des prix inférieurs à 2 000 € le m2 pour des constructions traditionnelles.
Cette méthode se développe aussi pour des bâtiments de taille importante ; ainsi, à Dongting Lake dans le Hunan en Chine, un hôtel de 30 étages, 330 chambres, 17 000 m² et 45 m de haut a été construits en 15 jours avec des coûts inférieurs de 45 % par rapport à la méthode traditionnelle avec une grande qualité environnementale, tant lors de la construction que pour son fonctionnement. L’industrialisation a une mauvaise image associée aux réalisations des années 60 et à une certaine uniformité. Ce n’est évidemment plus le cas aujourd’hui avec les outils informatiques qui ouvrent à une grande diversité, tant dans la conception que dans la réalisation.
La baisse des coûts de fabrication dans l'industrie automobile, au cours des dernières décennies du XXe siècle, a permis un fort développement du marché où tout le monde a été gagnant. Il en sera de même avec la baisse des coûts de la construction dont le potentiel est compris entre 20 et 50 %. Il semble que les acteurs commencent à en prendre conscience, sensibles, d'une part, à l'enjeu social et, d'autre part, au développement de leur marché, qui pèse aujourd’hui aux environs de 130 milliards d’euros.
Une augmentation de la productivité de ce secteur va conduire à une baisse de l’emploi au mètre carré bâti qui sera automatiquement compensée par une augmentation du marché solvable. Cette évolution doit être accompagnée de façon intelligente par les pouvoirs publics qui, aujourd’hui, en apportant essentiellement des subventions ou des prêts à taux zéro aux futurs acquéreurs, consolident des prix élevés. Ces aides, indispensables par ailleurs, doivent être fortement liées à une volonté partagée de baisser les coûts.
Yves Farge
Membre de l'Académie des technologies
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Immodanger
Merci pour ces propositions intéressantes. Il est rare de voir aborder ce problème avec un objectif de baisse globale des coûts. Or c'est dans l'intérêt de tous (État, professionnels et particuliers). Bien évidemment la réforme foncière et ce qui vient en premier à l'esprit. Tant que le foncier sera considéré comme une rente qui se bonifie avec le temps, il ne sera pas possible d'en réduire fortement les coûts. Pour les autres propositions, ce sont effectivement des sources intéressantes d'économies. Limiter les coûts de chaque élément unitaire d'une construction ne permet pas de garantir un coût moindre sur l'ensemble de la construction. Une vision d'ensemble semble donc plus adaptée.
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