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Terrain � b�tir et d�claration pr�alable de division
Rubrique "Autres (Assurances et administratif)" - Mis en ligne le vendredi 04 d�cembre 2009
A côté des terrains à bâtir issus de lotissement soumis à permis, coexistent désormais les terrains à bâtir de lotissements « simplifiés » que constituent ceux provenant de division foncière par voie de déclaration préalable.
La variété juridique des terrains à bâtir a donc été, héritage de la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, complétée de cette nouvelle catégorie de terrain à bâtir, à mi-chemin de celle des quelques terrains en secteur diffus (ceux qui ne nécessitent pas d’être détachés) et de celle des nombreux terrains de lotissements d’aménageurs publics ou privés.
Il n’est pas inutile de faire le point sur les spécificités de cette nouvelle espèce de terrain à bâtir tant la déclaration préalable de division est mal comprise par le grand public et mal maîtrisée par la plupart des professionnels au nombre desquels figurent en bonne place les notaires.
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Un bref rappel chronologiqueSans remonter très loin dans le temps, il est important de rappeler que par le passé, les divisions qui avaient pour conséquence de détacher un terrain en vue de l’implantation d’un (ou plusieurs) bâtiment(s) devaient faire l’objet d’un certificat d’urbanisme particulier (le certificat d'urbanisme de l’ancien article R. 315-54) lorsque l’opération n’entrait pas dans le champ d’application du lotissement.
Plus récemment, ce certificat a été supprimé par la loi du 13 décembre 2000 (dite loi "SRU" entrée en vigueur pour les dispositions qui nous intéressent le 1er avril 2001) par souci de simplification au profit d’une simple déclaration écrite à laquelle était jointe un plan de division adressée en mairie afin de permettre à l’autorité compétente de juger si l’opération relevait ou pas de la procédure du lotissement.
La dernière réforme, dont le moteur devait pourtant consister en une simplification et une sécurisation des démarches et des procédures, a été un parfait échec dans la réalisation de ces objectifs en matière de division foncière simple tant cette déclaration préalable de division a été source d’incertitudes (notamment lors de la période de transition) de lourdeurs et de difficultés pratiques.
Indubitativement, la réforme en l'espèce a été l’occasion d’un retour en arrière manifeste au regard de la complication de la procédure et de l’allongement des délais. Retour en hautLa d�claration pr�alable de division, une autorisation d�urbanisme particuli�reLes autorisations d’urbanisme comptent uniquement deux catégories générales d’autorisations : celle des permis et celle des déclarations préalables.
Cette dernière abrite aux côtés de la déclaration préalable de travaux ou d’abattage d’arbres, la déclaration préalable de division dont l’objet est de solliciter l’autorisation (dans le principe tacite) de procéder à une division foncière en vue du détachement d’un terrain à bâtir.
De ce fait, ne sont pas concernés par ce type de déclaration toutes les autres divisions foncière ne poursuivant pas ce but. Cette déclaration préalable suit naturellement et logiquement donc le même régime juridique que les autres types de déclaration préalable, sur lequel nous ne nous pencherons pas (voir quelques aspects dans la déclaration préalable de travaux).
L’affectation finale importe peu, le terrain pouvant avoir indifféremment vocation à accueillir une construction à usage d’habitation, d’activité artisanale, d’activité commerciale ou encore d’activité industrielle.
La nouvelle définition du lotissement
Constitue un lotissement l'opération d'aménagement "qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments".
Relevons que la réglementation des lotissements peut trouver à s’appliquer même en présence d’un seul et unique propriétaire.
Quelques précisions s’imposent néanmoins puisque certaines opérations sont disqualifiées d’office (pour les principales) :
divisions nécessaires à un remembrement dans le périmètre d’une association foncière urbaine (AFU)
divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une ZAC
divisions de terrains effectuées dans le cadre d’un permis de construire valant division du terrain
Le champ d’application de la déclaration préalable de division
Ce champ d’application se définit négativement par rapport à celui du permis d’aménager. Difficile en conséquence de faire l'impas