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Comment réviser le montant du loyer d'un bail d'habitation.
Bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
La révision du loyer est la modalité selon laquelle le montant du loyer varie en fonction d'un indice ou d'un pourcentage. Dans le cas d'un loyer d'habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il s'agit de l'indice de révision des loyers (IRL).
Application d'une révision de loyer
Indice de référence
Calcul du montant du nouveau loyer
Date de révision du loyer
Prescription de la révision du loyer
Texte de référence
Le loyer ne peut être révisé que si le bail le prévoit expressément. En l'absence de clause de révision vous ne pouvez pas modifier le montant du loyer.
- Soit l'indice de référence est mentionné dans le bail
- Soit il convient de se référer, à défaut de mention dans le bail, au dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le loyer est révisé selon la formule suivante:
L' = L X ( nouvel indice / ancien indice )
Prenons l'exemple d'un loyer de 434,82 € qui doit être révisé et pour lequel l'indice de référence est celui du 4° trimestre 2007 (114,30). L'indice pour la révision du loyer sera donc celui du 4° trimestre 2008 (117,54).
Nouveau loyer = 434,82 x (117,54 / 114,30) = 447,15 €
- Soit la date de révision est mentionnée dans le bail (cette date ne peut pas être inférieure à la date anniverssaire du bail). - Soit le bail ne prévoit pas la date de révision et faut prendre en compte la date anniversaire du bail. Si la date de révision n'est pas le 1er jour d'un mois, il faut calculer pour le mois de la révision une fraction de loyer égale à l’ancien loyer jusqu’à la date de révision et une fraction de loyer égale au loyer révisé à compter de la date de révision (incluse).
Reprenons notre augmentation de loyer qui passe de 434,82 € à 447,15 € ; et supposons que la date de révision soit le 21 avril 2009. Le loyer du mois d'avril 2009 sera de 434,82 € pendant 20 jours, et de 447,15 € pendant 10 jours ; soit : Loyer AVRIL 2008 = 434,82 x (20/30) + 447,15 x (10/30) = 438,93 € Les loyers suivants seront de 447,15 € jusqu’à la prochaine révision.
Le bailleur dispose d’un délai de cinq ans pour demander au locataire le paiement de la révision.
Les révisions de loyer qui n’ont pas été demandées dans un délai de 5 ans sont perdues.
La révision du loyer doit être appliquée régulièrement afin d’éviter de cumuler des arriérés qui peuvent conduire à des difficultés de recouvrement.
De plus l’action en paiement du loyer révisé se prescrit par un délai de 5 ans.
Cela signifie que si le bailleur n’a pas demandé de loyer révisé depuis un délai de 8 ans, il ne pourra le faire que pour les cinq dernières années. Les augmentations résultant des révisions plus anciennes seront définitivement perdues.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - article 17 d) (Modifié par Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 – article 9 (V))
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location
Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Bérénice Destours - Je gère mon immobilier
Publié le 15/11/2009 à 00:00
Mots-clés : Bail d'habitation non meublée, Indexation du loyer, Logement étudiant, Révision du loyer
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