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À Bruxelles, le Plan régional d’Affectation du Sol (PRAS) constitue le principal cadre urbanistique régulant le développement commercial au sein de la Région bruxelloise. L’analyse de l’évolution de l’offre commerciale bruxelloise de ces 20 dernières années permet-elle d’attester que le PRAS a atteint ses objectifs en matière de commerce ?Lors de sa mise en place en 1997, dans un contextede réduction du nombre cellules commerciales actives et de déclin des quartierstraditionnels, il a été imaginé de favoriser l’implantation de projets àvocation commerciale au sein des liserés de noyau commercial et de limiter lesactivités commerciales en dehors de ces zones. Ces liserés, dans lesquels lecommerce est favorisé, constituent “des&#160;concen­trations&#160; de&#160; commerces&#160;et&#160; de&#160; services&#160;à caractère commercial, continue dans l’espace, groupant au&#160; moins&#160;une&#160; vingtaine&#160; de&#160;commerces&#160; et&#160; possédant une attractivité supralocale”. Lacomparaison de la répartition spatiale des activités commerciales en 1997 et en2017 montre que si, en nombre de points de vente, le commerce se maintient des zonesde liserés de noyau commercial, &#160;en cequi concerne la surperficie, il y a une augmentation significative de l’empriseau sol des commerces en dehors de ces espaces. Comment expliquer ce constat ?Lesprescriptions urbanistiques liées au commerce du PRAS limitent la superficie auplancher allouée à cette activité dans tous les projets de construction oud’extension d’un bâtiment accueillant. Les limites autorisées varient enfonction des zones définies dans le PRAS, mais également du type de commerce oudu type de procédure utilisé pour faire la demande de permis d’urbanisme.Dans cesprescriptions, les superficies autorisées pour le commerce sont plusimportantes dans les liserés de noyau commercial qu’ailleurs, afin d’yfavoriser le développement de l’activité marchande. C’est évidemment tout àfait cohérent avec les intentions affichées par le PRAS en la matière.Figure 1. Sur la carte des affectations, dotée d’un pouvoir réglementaire, les liserés du PRAS apparaissent en bleu, en bordure de voiries bâties. Les « G » indiquent les espaces affectés aux galeries commerçantes et shopping centers. Les aplats de couleurs renvoient aux différents types d’affectation (logement, bureau, services collectifs, …), une mixité des fonctions étant parfois prévue (brun et orange sur la carte, par exemple).  Source: Région de Bruxelles-Capitale, Brugis, 1997-2018.Mais les prescriptions du PRAS de 1997 mettent également en place des mécanismes permettant l’accueil de grands commerces, peu adaptés aux espaces denses, dans d’autres types d’affectations. Cependant,  la carte de zonage ne précise pas d’affectation spécifique à l’accueil des grandes surfaces commerciales, alors que les galeries commerçantes et shopping centers font l’objet d’une distinction. Reconnaissons toutefois que les démarches administratives sont plus complexes dans les zones hors lisérés afin, d’y restreindre, du moins en théorie, le développement commercial.Tableau 1. Surface au plancher maximale autorisée par projet et par immeuble.Sources: Urbanisme.brussels, PRAS, 1997-2017 dans Vasquez Parras &#38; al., 2018.Unelecture attentive, croisant lisérés commerciaux et parcellaires cadastraux,révèle que la taille moyenne des parcelles dans les liserés est plus petite quedans d’autres zones du territoire. En d’autres termes, les grandes surfaces ontdes difficultés à trouver une place dans les liserés. Et comme il existe denombreux mécanismes permettant de s’affranchir des prescriptions standards, ilest relativement aisé pour un commerce nécessitant de grandes surfaces,d’envisager son implantation en dehors d’un liseré de noyau commercial. L’augmentationde la surface moyenne des parcelles accueillant du commerce sur tout leterritoire régional constatée entre 1997 et 2017 confirme la tendance générale ducommerce à s’implanter dans des lieux proposant plus d’espaces et la possible perted’intérêt pour les espaces inscrits en liseré, qui offrent souvent desparcelles de petite taille, nécessitant éventuellement des logiques deremembrement urbain difficiles à mettre en œuvre.Tableau 2. Évolution de l'emprise au sol de l'activité commerciale, surface totale des parcelles cadastrales concernées. Sources: SitEx, 1997; OliGo, 2017; PRAS, 1997-2017 &#38; Urbis, 2017 dans Vasquez Parras &#38; al., 2018.Leslisérés du PRAS ont clairement contribué à pérenniser la fonction commercialedans ces espaces puisque les évolutions montrent que, malgré une diminutionglobale de l’offre sur le territoire bruxellois, la perte d’effectifs se marquetrès peu dans les espaces inscrits en liseré de noyau commercial de droit(-0,8&#160;%&#160;depuis1997). Mais force est constater que leur rôled’encadrement et de régulation a été limité, puisque tous types de points devente se sont installés en dehors des liserés depuis 1997. Les liserés n’ontdonc guère contribué au maintien d’une offre spécifique aux noyaux commerçants.Figure 2. Contexte règlementaire (zone d'affectation du PRAS) des nouvelles implantations commerciales entre 1997 et 2017, par type de produit vendu.Sources : SitEx, 1997; OliGo, 2017; PRAS, 1997- 2017 &#38; Urbis, 2017 dans Vasquez Parras &#38; al., 2018.Endéfinitive, cette analyse &#160;met en lumièreun certain degré d’inadéquation entre l’évolution observée du commerce et lesobjectifs prévalant lors la conception des liserés de noyau commercial (et duPRAS en général). Cette inadéquation trouve en partie son origine dans lesmécanismes réglementaires qui n’ont pas suffisamment anticipé le caractèredynamique et changeant du commerce, et particulièrement l’augmentationspectaculaire des surfaces de vente.Pour approfondir la question et citer cette contribution:VAZQUEZ PARRAS, Juan, VANOBBERGHEN, Jean-Michel et WAYENS, Benjamin, 2018. Le commerce bruxellois en chiffres. Évolution du commerce et cadre réglementaire [en&#160;ligne]. Bruxelles&#160;: Région de Bruxelles-Capitale. Observatoire du commerce. http://perspective.brussels/fr/etudes-observations/economie-urbaine/observatoire-du-commerce