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Título: 1er Seminario de derechoinmobiliario en contexto del COVID 19&#160;22/6Boleto de Compraventa DIGITAL, DIFERENCIAS ENTRE&#160; CONTRATOS DIGITALES Y “Contratos”InteligentesProf. Especialista Nina NormaNoriegaMINUTA DE EXPOSICIÓNDesde el año 2018, el rubroinmobiliario ha venido en caída libre, por las razones enunciadas, pero tambiénpor las restricciones al acceso a moneda de no curso legal el dólarestadunidense, moneda de transacción en compraventa de propiedades.Los desarrollos inmobiliariosno han escapado de este escenario y las ventas de pozos se han estancados,quedando algunos movimientos mediante el sistema de fideicomisos inmobiliariosbajo formato Crowdfunding.Pero la mayor riqueza de todoeste proceso ha sido la necesidad de reinventar el negocio inmobiliario yadecuarlo a las necesidades y brindar el servicio al cliente y seguir operandoEs así que se ha recurrido ala asociación con informáticos que han introducido la big data y la tecnologíablockchain, junto a la inteligencia artificial para rediseñar el trabajo delcorredor inmobiliario a crear la inmobiliaria digital y comprar, vender oalquilar inmuebles todo mediante operaciones virtuales con plataformas webdiseñadas a tales efectos, con servicios satélites on line como seguros,tasaciones digitales, realidad simulada, aumentada o fotos 360, forma de pagoen línea por nombrar algunas de las&#160;herramientas&#160; que tendrán queestar presentes en la inmobiliaria digital.Pero esto no impide que todoel proceso previo hasta este punto se pueda llevar a cabo en forma electrónicay de esto vamos a hablar, de la compraventa de propiedad en medio electrónico,la utilización del boleto de compraventa electrónico, las firmas digitales ylos contratos inteligentes en este asunto.En esta ponencia vamos acentrarnos en el boleto de compraventa digital y los contratos inteligentesbajo tecnología blockchain. El Blockchain o cadena de bloques es una base dedatos distribuida que permite registrar y compartir información dentro de unacomunidad.La identidad digitalen&#160;blockchain&#160;facilitará que un cliente permita compartir sus datosde una fuente fiable, como un notario, para realizar operaciones que ahora sonpresenciales, con un “clic”, basado en un mismo marco legal que lo encuadra.Esto permitirá a corto plazo celebrar una compraventa en todos sus pasos enforma no presencial.Esto llevo en el año 2018 a lacreación del boleto inmobiliario electrónico que fue avalado por la CámaraInmobiliaria Argentina y ese mismo año se firmó la primera operación que lainmobiliaria Terraloteos.com gestionó utilizando la tecnología y el boletoinmobiliario electrónicoBOLETO DE COMPRAVENTA DIGITALLos contratos electrónicos nomodifican la base del contrato, pero modifica el entorno y las firmas que noserán en físico, sino digitales bajos condición de tocken, con dobleregulación; el Código Civil y Comercial y la Ley 25506 y finalmente los contratosinteligentes, que no tienen marco regulatorio y que solo son algoritmosmatemáticos traducidos a un lenguaje informático, pero producen consecuenciasjurídicas pues ejecutan en forma automática un acuerdo de voluntades bajo lascondiciones de capacidad.Este formato que ha nacido enel año 2018 puede ser definido como aquel, acuerdo de voluntad cuya celebraciónse perfecciona sin la presencia física de las partes contratantes y a travésdel uso de medios electrónicos. (John Grover Dorado, 2016, pág 1).Por el Decreto 962/2018-reglamentado en diciembre- establece que ambas partes deberán tener firmadigital o hacerlo a través de “un escribano público, que deberá presentar (elboleto) a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma digital”.Además, la norma establece que “se podrá inscribir la cesión de los boletos decompraventa, siempre que haya sido firmada digitalmente y gestionada mediantela TAD. En primera instancia solo se aplicará para la adquisición de venta depozos para la construcción de inmuebles. El importe pago debe ser el 25% delvalor del inmueble.Para consignar la firmadigital se requiere cumplimentar ciertos protocolos de seguridad conocidos comotocken y realizarse mediante software específico.Aquí se nos presenta otrosector de tensión dentro de los contratos electrónicos, pues considerando losartículos 287 y 288 del CCC, sería equivalente a “instrumento particular nofirmado”. De allí entonces la particular relevancia del artículo 319En suma, los contratos suscriptospor medios electrónicos, nos encamina a repensar el concepto de consentimientocontractual, elemento esencial en los contratos.CONTRATOS INTELIGENTESLos&#160;contratosinteligentes&#160;que, según Elduayen (2020)[1],"no son necesariamente contratos entre partes, sino la capacidad deprogramar reglas lógicas que ejecuten&#160;transacciones de maneraautomática&#160;cuando ocurren ciertos eventos. Por lo tanto, el contratointeligente es un programa informático que ejecuta acuerdos establecidos entredos o más partes haciendo que ciertas acciones sucedan como resultado de que secumplan una serie de condiciones específicas.Es decir,&#160;cuando se dauna condición programada con anterioridad, el contrato inteligente ejecutaautomáticamente la cláusula correspondiente:1.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; Se programan las condiciones,2.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; Se firman por ambas partes implicadas3.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; Y se ‘coloca’ en una blockchain para que no puedamodificarse.4.-&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; Si se cumple el acuerdo se da lacondición. No se cumple el contrato se da otra condición previamenteestablecida. Pago el alquiler y la llave electrónica me permite el ingreso através de utilizar la tarjeta que permite abrirla. No pago el alquiler la llaveelectrónica se bloquea pues la tarjeta queda sin habilitación.Un contrato inteligente funcionade forma que las partes configuran los términos del contrato, éste se almacenaen Ethereum y cuando se dan los términos descritos, el sistema ejecuta elcontrato y se dan las consecuencias descritas en el mismo.Se requiere de un oráculoexterno (puede ser un escribano, abogado) que actualice las normas del contratosi los acuerdos básicos deben ser readecuados.El lenguaje de Programaciónque se utiliza es Solidity.En la medida que seandocumentos privados no se suscita conflicto con la, norma pue el Código Civil yComercial de la Nación otorga libertad de formas. No corre este criterio endocumentos públicos. Tampoco hay conflicto con el medio en su creación puedeser papel o digital, salvo los contratos solemnes. En lo que a prueba refierecorresponde al receptor no al firmante.Por un lado, el Smart Contracttendría las siguientes partes:1.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;Cuentade fideicomiso (escrow) como garante de depósito.2.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;Cuentade proveedores a los que repartir la parte que les corresponda del depósito.3.&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;Controlde realización de tareas de proveedores, pagándose al cumplimiento.Y por otro el seguro. Pero elseguro reduciría la cobertura, sólo debería contratarse para cubrir la posiblefalta de terminación de la obra en un plazo preestablecido por causas ajenas ala inversión o no de las cantidades adelantadas.El propio proceso informáticose encarga de dosificar los pagos en función de las etapas de construccióncumplida.El notario/oráculo, una vezcomprueba el cumplimiento de la empresa proveedora, libera con su firma (y conla del escrow manager) el pago del dinero congelado en la cuenta escrow. Eldinero, en ningún momento, está depositado en una cuenta titularidad delnotario.La tockenización de planos yetapas cumplidas, pueden también facilitar al adquirente poder enajenar avalores diferentes según etapas cumplidas y cuán lejos o cerca se encuentra enla finalización.DIFERENCIASENTRE EL CONTRATO ELECTRÓNICO Y EL CONTRATO INTELIGENTE  CONTRATOS CONVENCIONALES    CONTRATOS “SMART”    REQUIERE A UN TERCERO: usualmente requiere de  abogados que pueden costosos y alargan el proceso. Conclusión: COSTOSO    PEER TO PEER: Los contratos pueden ser creados  por las mismas personas que lo necesitan, sin tener que recurrir a un abogado  mediante la plataforma Ethereum u otra.  Conclusión: menos costoso y de rápido diligenciamiento    PROCESO DE DISPUTA MANUAL: En caso de disputa se  debe llevar el caso ante el juez. Lo que suele ser costoso y lento  Conclusión: RESOLLUCIÓN DISPUTA JUDICIAL, COSTOSO Y LENTO    EJECUCIÓN AUTOMÁTICA: Los contratos se ejecutan  automáticamente según las condiciones de sus dueños, haciendo el proceso  rápido y barato. Conclusión: se elimina la necesidad de interpretación.    MUCHOS TERMINOS LEGALES: Normalmente los  contratos se encuentran redactados en términos de difícil comprensión para  quienes no son ávidos del derecho. Conclusión: CLAUSULAS REDACTAS EN TERMINOS  NO COMPRENSIBLES PARA EL PÚBLICO EN GENERAL    DE LO LEGAL AL CÓDIGO: Los contratos cumplirán  los mismos requisitos actuales de la ley, solo que serán en código y no  escritos en papel. PUEDEN SER DE DIFICIL COMPRENSIÓN PARA EL USUARIO COMÚN  QUE NO CONOZCA DE LENGUAJE INFORMÁTICO    Marco jurídico establecido por la ley    Sin marco jurídico de ley, la ley son las partes.    CuadroN° 1:elaboración propiaCONCLUSIÓN¿loscontratos electrónicos son lo mismo que los contratos inteligentes? La primeraaproximación a la respuesta es considerar que ambos se llevan a cabo enentornos remotos, digitales, mediados por internet. Sin embargo, esta similitudno define su igualdad. En principio la respuesta se orienta a considerar que noson lo mismo. Si es cierto que el contrato electrónico es causa suficiente parala existencia de un contrato inteligente, pero no significan que sea la mismacosa.Nosiempre un contrato electrónico se transforma en un contrato inteligente. Paraque un contrato digital se transforme en contrato inteligente se tendrá querecurrir a elementos informáticos de código[2], al igual que setendrá que recurrir a los oráculos[3], la mineríaprofunda[4], plataformasmediadoras bajo tecnología blockchain[5] entre otrasdistinciones. Es ciertoque, en el año 2018, sobre finales se llevó a cabo en la provincia de San Luisla primera compraventa de inmueble totalmente digital, y fue exitosa. Lanaturaleza jurídica del éxito fue más la buena fe de las partes, que losrespaldos jurídicos existentes para tal operatoria. De allí entonces que elprimer paso necesario a realizar es otorgar y diseñar un modelo de identidaddigital.Si estos contratos se tratan de analizar desde nuestro ordenamientojurídico podremos concluir que no estamos en presencia de un contrato por suscaracterísticas, pues se trata de conveniosprivados e incensurables entre identidades pseudónimas, muchas vecesdesconocidas, y por lo tanto ajenos a los&#160;requisitos de consentimiento, objetoy causa. En virtud de lo expuesto, quizás por el momento seamás recomendable encuadrarlos en convención o pacto.Loscontratos electrónicos funcionan como contratos de adhesión, mientras que loscontratos inteligentes, pueden funcionar diferentes, pues al ser de ejecuciónautomática, el código debe proveer opciones para ser ejecutadas frente adeterminadas situaciones.Puesentonces, podemos considerar que los contratos inteligentes son una forma decontratación nueva. No una modalidad de contrato nuevoPararespaldar al&#160; Boleto de CompraventaInmobiliaria electrónico pueda ser considerado como garantía para los bancosante pedido de créditos:. El Banco Central de laRepública Argentina, ha dado el paso y respuesta al regular el nomenclador de "GarantíasPreferidas B", que refieren a reglas de Liquidez y Solvencia, que debencumplir las entidades financieras. Por ellos los cambios introducidos alderecho real de hipoteca han sido los siguientes:Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los     fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación     respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad     financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre     sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;Incorporar al fideicomiso de garantía[1]&#160;como     Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la     financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del     inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;Incorporar la cesión fiduciaria de boletos decompraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción,respecto de las cualesno es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto     en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el     artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; eIncorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre     desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o     sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.[6]BIBLIOGRAFÍABarragán, Florencia (2020) Invertir pesos, retirar "dólar ladrillo": cómo ahorristas seunen en "vaquitas", compran propiedades y evitan el cepo. Finanzas4.0 20/01/2020. Iprofesional. Recuperado de: https://legales.iprofesional.com/index.php/tecnologia/307718-inmobiliario-cuenta-banco-Crowdfunding-como-invertir-en-propiedades-y-ganar-en-dolares.ampBBVA (2019) ¿Puede ‘blockchain’ cambiar la forma enque compramos casas? Comunicaciones. 01/08/2019. Recuperado de:https://www.bbva.com/es/puede-blockchain-cambiar-la-forma-en-que-compramos-casas/Inmogesco(2020) ¿Quées Crowdfunding inmobiliario?, Opiniones de los usuarios y las plataformas enEspaña para invertir. Blog. Recuperado de: https://inmogesco.com/blog/crowdfunding-inmobiliario-que-es-opiniones-plataformas/Iprofesional (2020) Dólar ladrillo: la nueva tendencia de ahorro e inversión elegida pormiles de argentinos. •FINANZAS.&#160; 03/03/2020. Recuperadode:&#160; https://www.iprofesional.com/finanzas/310305-dolar-ladrillo-la-nueva-tendencia-de-ahorro-e-inversion-elegida-por-miles-de-argentinos?fbclid=IwAR3UpjNLhpfQc6VsildHQN_ErFUfk_NsKBxhtaDSYXQC6az_bsuQwJKIM64Noriega Nina Norma (2019) Contratosinteligentes, contratos electrónicos. Disrupción en el mundo jurídico.Doctrina. 23/10/2019.Lejister.com. Revista de Derechos Reales y Registral N°11. Octubre de 2019. Cita: IJ-DCCCLXIII-715. Recuperado de: https://ar.lejister.com/articulos.php?Hash=64154e2cf2fdaafe6776c8c1b8e34dd4&#38;hash_t=f89218ab27405b1f3c53aff8378e6deeProptech (2019)Tendencias emergente en la gestión de propiedades. P1. Publicado 21/02/2019. Recuperadode: https://proptech.es/tendencias-emergentes-la-gestion-propiedades/?fbclid=IwAR25EQBztgzqUrG-ZHeck5VqXijOKtv69obTwcHpOP84OUZsFtXM_9745po[1] En: D'Agostino, Alejandro (2020) Firmadigital: el ABC para empresas y profesionales, sus ventajas y el&#160; porqué protege más ante un juicio. IproUP.Innovación. La tecnología de Bitcom.&#160;13/05/2020. Recuperado de: https://www.iproup.com/innovacion/13425-firma-digital-que-es-como-la-usan-profesionales-y-empresas?fbclid=IwAR26UwhnHgymq3agPYcZ8pyI5BBEugc2Ak5LYVvc7oNxqHMs9i_EUXlZnZY[2] Los contratos inteligentes, en cambio, son programas informáticos. Noestán escritos en lenguaje natural, sino en código virtual. Son un tipo desoftware que se programa, como cualquier otro software, para llevar a cabo unatarea o serie de tareas determinadas de acuerdo con las instruccionespreviamente introducidas. ¡que son los contratos inteligentes? Cripto noticias.Recuperado de:https://www.criptonoticias.com/criptopedia/que-son-contratos-inteligentes-blockchain-criptomonedas/[3] Esta herramienta permite actualizar el estado de los contratosinteligentes con información externa. Es untercero, un intermediario en el que se debe confiar. Es el que informa desucesos relacionados con el contrato para que este pueda ejecutarse. Por ejemplo,si el contrato dice que si gana el equipo A se debe pagar al apostador delequipo A $ 10. La inteligencia artificial del contrato (el code) (también puedeser un boot) deberá recurrir al oráculo para conocer el resultado del partido yentonces ejecuta en forma automática el depósito de $ 10 en la cuenta delapostador A, $ 10. (Contratos inteligentes. Recuperado de: https://www.miethereum.com/smart-contracts/#toc5[4] Los minerosson soportes, pueden ser manejados por personas o máquinas que cumplen lafunción de, procesadores de pago, billeteras y servicios de intercambio.(Equipos de minerías. Criptomonedas y equipos de minería, 28/04/2019.Recuperado de: https://www.mineria-criptomoneda.com/equipos-de-mineria/[5] Los contratos inteligentes son mediados y corren bajo la tecnologíablockchain. Para ellos deben estar diseñados en plataformas que corran bajo latecnología cadena de bloques que funciona como un gran libro de contabilidadcon registros públicos y registros privados. Las plataformas más usadas son: &#160;Ethereum,&#160;EOS y&#160;TRON. (JhonnatanMorales. Un repaso por las mejores plataformas para crear contratosinteligentes.02/07/2019. Recuperado de:https://es.cointelegraph.com/news/the-best-smart-contracts-platforms)[6]Durini, Federico, Mcewan, Roberts,Dominguez,Carassai (2019) Novedades recientes para fomentar el desarrollo delmercado inmobiliario. 09/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://abogados.com.ar/novedades-recientes-para-fomentar-el-desarrollo-del-mercado-inmobiliario/23218?fbclid=IwAR1YXdJAJY3EsJAcXTBwd1-Q1Ojyg1xoLcVQt5pbfUJDZH5ZbA_K602c48U