{"word_count": 1976, "character_count": 14391}
Dentro de las novedadestecnológica que se relacionan e impactan con las normativas jurídicas, loscontratos inteligentes han de ser materia de estudio. En marzo de 2019[1], el Presidente Macri, realizó la presentación del BoletoInmobiliario Electrónico. Este instrumento digital, ha de ser integrado a unaplataforma virtual denominada Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con sufirma digital[2][3]. La iniciativa ha sidoconcretada en conjunto con la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para ser más claroel contrato, que hasta ahora se ha celebrado en soporte físico, se hapresentado en una nueva variante. Variante que no ha de regirse en su totalidadcon las normas existentes, sino que ha de sumar nuevas normas para hacer de élun instrumento legal, hábil para cumplir con su objeto (compraventa deinmuebles). Desde sus inicios este lanzamiento ha generado polémicas a favor yen contra, particularmente desde los escribanos, quienes han observadodeterminadas “debilidades” que podrían conllevar a la nulidad de losinstrumentos. En otra instancia, desde la visión jurídica, sobre la quecentraremos el análisis, requiere mensura en la toma de posiciones y como todoinstrumento nuevo, necesitará de la doctrina y la jurisprudencia para destacarsus fortalezas y debilidades. El boleto de compraventa electrónico fuedenominado “herramienta”, pero lo cierto es, que encierra mucho más que una“herramienta”. Estamos en presencia de nueva tecnología que incluye a loscontratos inteligentes dentro de Proptech[4], siendo este tipo decontrato un elemento necesario y formato requerido.Este instrumento legal, que,a las claras, deberá guardar las formas y contenido en acuerdo a los artículosdel Código Civil y Comercial, 1123 a 1141 y en particular atención a losartículos 1170 y 1171, no se sabe a cierta aún, como habrán de impactar en elboleto de compraventa electrónico, ni en sus consecuencias. En resumen, lanorma no lo contempla con especificidad, ni podemos aventurar que dichas normaspuedan ser suficientes para el boleto de compraventa electrónico, más aún si secompleta al formato con cierto tipo de inteligencia artificial, que medien enacciones en relación a sus cláusulas, no como instrumento estanco, sinodinámico. El boleto de compraventa puede estar acompañado con determinadolenguaje informático que permita a las partes, ejecutar desde el propio contrato,sin necesitar formalizar otros medios.&#160;Para que se comprenda mejor, si en el boleto de compraventa, se haestablecido el pago por la adquisición del inmueble en dos veces con fechadiferente y el código informático se encuentra programado para producir enforma automática el pago, ya sea por tarjeta de crédito o por pago decriptomoneda, esa erogación se va a llevar a cabo sin la intervención humana,en el día y horario consensuado.Mediante el Decreto962/2018, se abrió el camino para concretar la puesta en práctica del boleto decompraventa electrónico. Sin embargo, para ser concretado se deben cumplir conciertos requisitos, a saber: no puede ser aplicado a cualquieroperación inmobiliaria, sino solamente a las compras de pozo. no puede sustituir a la escritura, por lotanto, se mantiene en el perfil de contrato, bajo las característicasenunciadas en el párrafo anterior, establecidas en el Código Civil y Comercial.Por su parte, otros requerimientossuman a los anteriores:requisito previo de contar con firmadigital. &#160;pago del 25% del valor del inmueble aconstruir. Finalmente, se completala batería de requerimientos, con las obligaciones que recaen sobre eldesarrollador, al que se le exige:contar con un seguro de caución que tengaal comprador como beneficiario,&#160;ladocumentación municipal aprobada y un croquis de la unidad funcional a adquirirpara propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, confeccionada poragrimensor. Respecto del documento,es condición que cuente con normas de seguridad informática. A tales efectos serecomienda que este tipo de documento, sea confeccionado bajo sistema de cadenade bloques (tecnología blockchain[5]) para el resguardo, tantode la firma como de la voluntad allí manifestada y de las obligaciones yderecho que surjan a los efectos que sean inviolables y otorguen la mayorseguridad posibleEsta modalidad, esperada,y aplaudida para el mundo de los negocios inmobiliarios, porque reduce costos ytiempos para las personas, facilita el trabajo de los bancos, no queda aislada,sino integrada a todo un ecosistema proptech del que se ha hecho referencia.¿En que se cambia conrespecto a las formas anteriores? ¿Es legal? Lo primero que tenemos quemencionar es que el sistema de los derechos reales en su conformación como taly en el cumplimiento de la voluntad legislativa no se altera, pues elprocedimiento para la adquisición del derecho real sigue siendo el mismo y la escrituraes la única que corona el proceso. Es de destacar que el boleto de compraventainmobiliaria solo es medio para adquirir un derecho real ya sea en forma físicao elaborado mediante un código de barras. Por lo tanto, la relación de derecho personal,aunque el medio sea virtual, no es alterado. Incluso el Decreto 962/2018,facilita la cesión de este tipo de documento y la inscripción de la cesión.Con respecto a sulegalidad, no cabe duda que la tiene, pero en manera acotada. Por el momento hade ser aplicado para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con invitación a lasprovincias a que sea incorporado dentro de las normas jurídicas propias. Si dimensionamos la ley26994, podremos verificar que en forma específica la figura del boleto decompraventa inmobiliaria digital no se encuentra regulado, cómo así tampocootras figuras asociadas. Pero también es cierto que lo que no se encuentraprohibido esta permitido, y al tener el Código Civil y Comercial, mayoramplitud en las formas y tipos de contratos, la falta de especificidad de lanorma no invalida la opción. En el proyecto de reforma, presentado en el año2018 respecto al Código Civil y Comercial, tampoco se lo menciona como formajurídica con codificación específica. Pues entonces, ¿las normas vigentes sonsuficientes para proteger al comprador mediante esta modalidad de contrato,aunque su contenido sea el mismo? Cabe aclarar que median otros factores yherramientas que pueden alterar o viciar la voluntad de las partes, que solopodrán ser subsanada por analogía, al quedar zonas grises legales o ausentes deley. Por ejemplo, diversos fallos que se pueden presentar en el canalcomunicacional virtual o en su mediación y que puedan viciar la voluntad de laspartes, sin llegar al estado del delito. Pues entones ¿a quién correspondeprobar el vicio?Es bien cierto que la leyde defensa del consumidor, potencia al Código Civil y Comercial, custodiado porla ley de firma digital y las normas legales sobre ciber crimen; todas ellascolaboran en blindar el acuerdo de voluntades basado en la buena fe y laonerosidad del acto. Sin embargo ¿es suficiente? Creemos que no, que serequiere la elaboración de un cuerpo jurídico, que no solo legisle respecto alboleto de compraventa inmobiliario electrónico, sino a todo el ecosistemaproptech, con todas sus fases asociadas.Por otro lado, advertimoschoque de normas. El artículo 3 del Decreto 962/2018[6], exime de la intervenciónde escribano en este tipo de documento, pues la certificación de firma y fepública que da el escribano se reemplaza por la firma digital. Ahora bien, lasdiferentes resoluciones Técnico Registrales, siguen manteniendo vigentes losrequisitos que son opuestos al artículo 3 del Decreto 962/2018.Se suma, losrequisitos concernientes a prehorizontalidad (artículos 20170,2071,20172), dispuestospor el Código Civil y Comercial, que se complementan con los requisitos propiosde la propiedad horizontal y su afectación de la misma normativaPara poder registrarboletos de compraventa, se requiere la previa inscripción de la escriturapública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cualse construirá un edificio o inmueble/s, en la que expresen su voluntad deafectarlo al régimen de propiedad horizontal, al formato de conjunto inmobiliarioo tiempo compartido en el Registro de la Propiedad Inmueble en donde tengaasiento. Se sumará además: a) Identificar el inmueble que será objeto de lafutura afectación; b) Individualizar cada una de las unidades que formaránparte del referido edificio y serán objeto de los boletos de compraventa a serregistrados, incluyendo superficie, ubicación y las restantes característicasesenciales de las mismas; c) Incorporar un croquis preliminar realizado poragrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y d)Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por laautoridad local competente[7]Siguiendo los conceptosde Jorge C Resqui Pizarro (2019), las normativas que regulan a la creación ypuesta en práctica del Boleto digital de Compraventa Inmobiliaria, han de sersuficientes para otorgar al suscribiente todas las garantías necesarias, de lamisma manera que, si el instrumento se confeccionará en documento material,presencial y ante escribano público. La razón de tal afirmación descansa no enforma particular en este documento, sino en los pasos previos de afectación yregistración en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda. A su vezlos Registros deben proceder de la misma manera que con los boletos físicos.Deben llevar un número de registración y fecha. Lo único que se modifica es elmedio. Con respecto a la legalidad del instrumento, el registro deberá tener encuenta el artículo 8 de la ley 17801.[8]Cabe destacar, que cabeprueba en contrario, respecto a cualquier vicio que se pueda esgrimir. Aquí sepresenta una situación compleja. El Código Civil y Comercial no tipifica,vicios específicos que puedan surgir de la tecnología, sino que la normativapenal se encarga de establecer delitos. Por ejemplos fallos en el tráfico,daños en la web profunda, que puedan impactar en el documento final, y queconlleven a consecuencias no esperadas, no pensadas, pero en suma no constituyendelito, pero vician la voluntad de las partes. Creciente es la preocupación conrespecto a la seguridad que proporcionan algunos algoritmos, que muestranvulnerabilidad a la computación cuántica. Implicaría entonces la inscripción deun boleto electrónico, cumpliendo con los requisitos, pero dudoso y sin embargoser oponible frente a terceros. Al no existir tipo legal a este tipo de vicios,probablemente, difícil será poder plantear su nulidad.Por lo tanto, a manera decolofón, esta nueva forma de contrato sobre el contenido de un contratotipificado, recomendable sería que contara con normas específicascomplementarias a las existentes y que la intervención digital de un notariocomplementara a la firma digital, no dejando al arbitrio solo de los algoritmosla confirmación de las voluntades. Nunca deja de estar presente la privacidad yla seguridad en resguardo de datos personales, que aún se encuentra endesarrollo, sin haber obtenido algoritmos totalmente confiables. [1] Bazan, Ariel (2019) Para Unidadesde Pozo. Mercado inmobiliario: qué es el Boleto Electrónico y cómo podráusarse.18/03/2019. Diario Clarín. Recuperado de:https://www.clarin.com/economia/mercado-inmobiliario-boleto-electronico-podra-usarse_0_ie60niQkW.html[2] La Plataforma de Trámites aDistancia (TAD), fue creada en el año 2016, mediante el Decreto 1063/2016 y se integra junto a los módulos de:&#160; "Registro Integral deDestinatarios" (RID) y "Gestor de Asistencias y Transferencias"(GAT) del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE). Se utiliza para: medio de registro, tramitación ypago de todas las prestaciones, beneficios, subsidios, exenciones, y toda otratransferencia monetaria y/o no monetaria y asistencia que las entidades yjurisdicciones otorguen a personas humanas o personas jurídicas públicas oprivadas, independientemente de su fuente de financiamiento".Ámbito.com (2016) Implementan unaplataforma digital para hacer trámites a distancia.05/10/2016.Recuperadode: https://www.ambito.com/implementan-una-plataforma-digital-hacer-tramites-distancia-n3957664[3] Aplicación de la ley 25506/01[4] Digitalización del sectorinmobiliario. Ecosistema que incluye construcciones inteligentes en lo querefiere a diseños, sustentabilidad, ecología, realidad aumentada o virtual através de la simulación para presentación de los proyectos, domótica (internetde las cosas), big data, plataformas de intermediación inmobiliaria, nuevosmodelos de financiación y administración mediados por tecnología, crowdfunding(financiación colectiva a proyectos)[5]Las principales características de la tecnología blockchain son: Sistema segurodado que su tecnología se basa en la criptografía de datos. Las transaccionesse concentran en bloques, y en estos bloques la información se almacenacronológicamente. Información recopilada de:&#160;Escuela Europea de Dirección y Empresa (EUDE) (2018) La tecnologíablockchain: características y aplicaciones en las finanzas Blog. Entrada del09/01/2018. Recuperado de:https://blog.eude.es/la-tecnologia-blockchain-aplicaciones-en-finanzas[6] "ARTÍCULO 3°.- A losefectos del último párrafo del artículo 3° de la Ley N° 17.801 se admitirán losdocumentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámitesa Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica - GDE, la queotorgará fecha cierta del documento y de su presentación ante el Registro de laPropiedad Inmueble. Se considera que la firma digital del documento electrónicosatisface el requisito de certificación por escribano público, juez de paz ofuncionario competente." En:REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, Decreto 962/2018,DECTO-2018-962-APN-PTE - Modificase Reglamentación. Ciudad de Buenos Aires,26/10/2018. Infoleg. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/315000-319999/315748/norma.htm[7] Art. 5° Dec.962/2018.op.cit[8]. Resqui Pizarro, Jorge C (2019) JORGE C. La anotación de los boletos de compraventa o sus cesiones en el Registro de la Propiedad Inmueble. Artículos. 16/04/2019. Abogados.com.ar. Recuperado de: https://www.abogados.com.ar/la-anotacion-de-los-boletos-de-compraventa-o-sus-cesiones-en-el-registro-de-la-propiedad-inmueble-y-la-aplicacion-del-sistema-de-gde-mediante-el-tad-y-el-uso-de-la-firma-digital/23264Autor: Nina Norma Noriega. En prensa a publicar en Rubinzal Culzoni on line