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Almomento de escribir estas líneas, la vida inmobiliaria nacional se vioconmocionada por la sanción de la denominada “Ley de Alquileres” que fuepresentada como revolucionaria y bastión de defensa de los derechos noreconocidos de los inquilinos.Sinadentrarnos a analizar el cumplimiento o no, por parte de la norma, desemejante objetivo (lo que excedería elpresente trabajo) no podemos omitir analizar brevemente las implicanciasque, vigente la misma y su futura reglamentación, tendrá para nuestra materiaconsorcial.Yes que, un análisis normativo no puede entenderse como una isla en la ciudad,sino que se trata de un todo integrado y sus directrices afectan de maneradirecta o indirecta otros marcos jurídicos aparentemente autónomos.Desdelo concreto hay que recordar que esta ley viene a modificar la regulaciónjurídica que ya existía entre LOCADOR/LOCATARIO y desde esa óptica laaseveración que pregonamos desde el título podría decirse falsa o negativa.¿Qué relación puede tener un contrato privado entre dos partes con un tercero absolutamenteajeno a la misma, como lo es el consorcio de propietarios?Anadie escapa la respuesta que por evidente no significa menos importante; laslocaciones urbanas, en una importantísima proporción, se encuentran dentro deun consorcio de propietarios regulados por el capítulo de nuestro código civily comercial en el que se despliega la PROPIEDAD HORIZONTAL.Porquecuando nos referimos a propiedad horizontal, no hablamos sólo de edificios,sino a barrios cerrados, countries, etc. (loque el art. 2073 denomina “complejos inmobiliarios”) que denotan la mayorparte de las “formas” de vivir urbanas en nuestros tiempos. No en vano, elúltimo censo nacional del año 2010 determinó que casi el 92% de la poblaciónnacional vive en Ciudades, contra el 52,7% que lo hacía en el censo realizadoen 1914.Noes un dato menor y debe ser tenido en cuenta por nuestros legisladores a lahora de realizar sus tareas. Cada uno analizará, entonces, si esto es así o no.Peroentonces, ¿a qué nos referimos cuando aseguramos que esta nueva ley vendrá acambiar una importante parte de la vida consorcial y generar nuevos conflictosque deberán ser abordados por doctrina y jurisprudencia?Veamosalgunos ejemplos.Nuevo art. 1209 CCyCN.Unade las novedades -tal vez más festejadas- de la norma que analizamos vieneincorporada en la nueva redacción del art. 1209 del CCyCN que determina,básicamente, la prohibición para el LOCADOR de hacer cargo al LOCATARIO delpago de las expensas extraordinarias y/o, como incorporación novedosa, lo quedenomina “gastos habituales”.Recordemosla redacción de esta norma:“Artículo1.209 CCyCN: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tienea su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destinoque dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa nilas expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén acargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales ypermanentes a disposición del locatario, independientemente de que seanconsiderados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.” (el subrayado me pertenece).Sien la primera parte del artículo menciona a las expensas comunesextraordinarias, no tiene razón de ser volver sobre la marcha andada yreferirse a aquellos gastos habituales “seanconsiderados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias” al que serefiere la última parte de la misma.Peroindependientemente de la técnica gramatical empleada, lo cierto es que ladeterminación de qué son “gastos habituales”, sin dudas, generará no pocosconflictos entra las partes de un contrato porque dentro de los gastosliquidados en las expensas de un consorcio, ¿cuáles son gastos “habituales” ycuáles no?Sinembargo, como adelantamos más arriba, esto será materia de un trabajo armónicoentre las partes de un contrato locativo y no del consorcio de propietarios.Laprimera pregunta que nos presenta este artículo es, ¿tendrán que liquidarse lasexpensas de otra forma? Recordemos que, en nuestro país son pocas lasjurisdicciones que emplean un formato único de liquidación, mientras que sonmayoritarias aquellas en las que existe libertad sobre el punto y cada administradorrealiza la misma conforme lo que entienda mejor.Larespuesta, entonces es no. Más allá de la transparencia que siempre deben tenerlas liquidaciones de expensas en cuanto a la identificación de los rubros queallí aparecen, no existe obligación legal de modificar la forma en la que sehace. Por lo menos, no de momento y no, a consecuencia de esta norma.Sinembargo, debemos analizar si esta norma atenta contra la definición del art.2050 del CCyCN.Planteamosel problema.Ensu actual texto, este artículo fue presentado oportunamente como una mejora alsistema de recupero de gastos de un consorcio y vino a dar una posibilidad másal consorcio de cobrar lo que le corresponde, es decir, el ingreso por expensasque, en definitiva, es el único ingreso con el que cuenta para mantenerse enatención a la inexistencia de actividad lucrativa.Segúneste artículo, “Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, estánobligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal losque sean poseedores por cualquier título.”Entonces,queda claro que el principal obligado es y será siempre, el propietario (art.2046 inc. “c” CCyCN), pero a partir de este artículo el Consorcio puede obligaral pago también “a los que seanposeedores por cualquier título” siendo luego una cuestión entre poseedor ypropietario la repetición en el pago de lo que se haya abonado mal o demás.Noparece necesario aclarar que dentro de lo que el código entiende como“poseedores” también se encuentran los locatarios.Yentonces, ¿puede el consorcio de propietarios, como persona jurídica (art. 148 inc. “h” del CCyCN)absolutamente ajena a la relación contractual entre locador y locatario,reclamar el pago íntegro también al locatario inquilino?Destacamosque la norma del art. 2050 CCyCN no discrimina entre expensas comunesordinarias y extraordinarias o gastos habituales o no habituales. Con unaredacción clara, le da la oportunidad al consorcio de reclamar estos pagos,también al inquilino. Será materia posterior y entre ellos (es decir,propietario e inquilino pagador), la aplicación de las normas de la repetición(art. 840 CCyCN) o consensuadas en su contrato.Entendemosque esta es la solución correcta, por disposición también, de la incorporaciónque hace esta la misma ley, del artículo 1204 bis del CCyCN y que refiere lafórmula de la “compensación”.“Artículo1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo dellocador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados depleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificaciónfehaciente al locador del detalle de los mismos.”Vistoasí, el locatario no podría defenderse en juicio ejecutivo de cobro de expensas(ni en gestiones extrajudiciales decobro, tampoco) sobre la base de lo dispuesto por el nuevo artículo 1209del CCyCN, porque el CONSORCIO DE PROPIETARIOS es una persona jurídica distintade las partes del contrato de locación y absolutamente ajena, que merece yrecepta la protección integral del sistema legislativo, por lo que cualquierinterpretación contraria a la prioridad de mantenimiento del sistema depropiedad horizontal, jamás puede ser la correcta.(*)Abogado (UBA). Director del Estudio Jurídico Lermer desde el 2001, dedicado alasesoramiento empresarial y con Especialidad en el Derecho de la PropiedadHorizontal para Consorcios y Administradores de Consorcios. Ex asesor jurídicodel SINDICATO UNICO DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTAS Y HORIZONTAL(SUTERYH) de la Provincia de Córdoba. Autor de doctrina y notas periodísticassobre la materia. Conferencista en las Jornadas Nacionales sobre PropiedadHorizontal, años 2017, 2018 y 2019, coordinadas por la revista PH Córdoba. Acargo del curso de Derecho Laboral de la Cámara de la Propiedad Horizontal dela Provincia de Córdoba (CAPH Córdoba).Citar:elDial DC2B2EPublicado el: 6/24/2020 copyright © 1997 - 2020 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina  