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18 febrero 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina Dejar un comentarioDemandaPartes: Alonso Nora Virginia y otro c/ Confalonieri Carlos Ulises s/ escrituraciónTribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo CivilSala/Juzgado: FFecha: 28-nov-2014Cita: MJ-JU-M-90318-AR | MJJ90318 | MJJ90318Se hace lugar a la demanda de escrituración planteada por los compradores de un inmueble que no recibieron su posesión, y se habilita el reclamo de daños por tratarse de una obligación de cumplimiento imposible, dado que la unidad ya había sido escriturada a favor de un tercero.Sumario:1.-Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda de escrituración planteada por el comprador, puesto que el vendedor había incurrido en mora por no haber cumplido con la entrega de la posesión, y que los actores incurrieron en mora al suspender los pagos posteriores a la cuota a partir de la cual se les concedería la posesión; razón por la cual el demandado no estaba en condiciones de ejercer las facultades que acuerdan los arts. 1203 y 1204 del CCiv., de resolver extrajudicialmente el contrato. Sin embargo, como el demandado había escriturado esa unidad a un tercero, la obligación de escriturar a los actores resulta de cumplimiento imposible, por lo que corresponde que tramite por incidente como ejecución de sentencia la pretensión de reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de esa obligación.2.-Admitido que el vendedor incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación de entregar la posesión, la ‘exceptio non adimpleticontractus’ opuesta por quien ya se encontraba incurso en mora, resulta manifiestamente improcedente, pues el estado de mora inhabilita al moroso para poder a su vez constituir en mora a la contraparte, en virtud de lo dispuesto por los arts. 505 y 1201 del CCiv.; puesto que cuando en los contratos bilaterales, una parte quedó constituida en mora, es esa morosidad previa la que impide alegar la mora del cocontratante, pues la aplicación del art. 1201 del CCiv., tiene una lógica prelación temporal, beneficiando al que en el primer tropiezo del contrato no había retardado su cumplimiento e impidiendo que el ya moroso pretenda la mora contraria.3.-Aun cuando en el boleto de compraventa sólo se hace referencia a un departamento triplex a construir, para determinar con precisión el objeto de la obligación se debe tener en cuenta cuál ha sido el comportamiento de las partes en la ejecución del contrato y la actitud asumida en el pleito por la vendedora, resultando de especial trascendencia los recibos del pago de cuotas imputados a una de las unidades funcionales, destacando que el demandado que ha reconocido los pagos no puede desconocer la imputación realizada en esos documentos (art. 775 del CCiv.); o la carta documento mediante la que el vendedor pretendió resolver el contrato, haciendo referencia a la compraventa de esa unidad. Así definida la unidad que las partes entendieron fue el objeto de la compraventa, no se trata de una obligación de dar una cosa incierta, por lo que no resulta aplicable al caso el art. 601 del CCiv., ni tampoco nos encontramos ante un supuesto de obligación alternativa que torne aplicable el art. 637 del CCiv.4.-Aunque la pretensión principal en estas actuaciones era el cumplimiento del contrato, la invocación del principio de conservación de los contratos, mediante el que el vendedor da a entender que ofrece ese cumplimiento con otra unidad, si no es aceptada por los compradores, se torna manifiestamente improcedente, pues importa la modificación del bien que fue el objeto de la compraventa, y si la escrituración se tornó de imposible cumplimiento por culpa del vendedor, resulta procedente el reclamo por los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de la obligación.Fallo:En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de noviembre de 2014, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F” para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI. POSSE SAGUIER. ZANNONI.A las cuestiones propuestas el Dr. Galmarini dijo:I.- Nora Virginia Alonso y Martín Drohobycki promovieron demanda de escrituración del inmueble sito en Güiraldes 568, unidad funcional n° 03, de la localidad de Adolfo Sordeaux, del Partido de Malvinas Argentinas, Provincia de Buenos Aires, contra el vendedor Carlos Ulises Confalonieri o ConfalonieriBorojovich, con sustento en el boleto de compraventa del que surge que la unidad objeto del contrato era un departamento triplex a construir, cuyas características se describen en el instrumento agregado en copia a fs. 27/30. Para el supuesto de tornarse de imposible cumplimiento la escrituración, los actores manifestaron que se reservaban la alternativa de reclamar los daños y perjuicios a determinarse por la vía incidental pertinente. Invocó la mora en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor y de conformidad con el art. 1201 del Código Civil ofreció cumplir con todas y cada una de las obligaciones a su cargo.El vendedor se opuso al progreso de la acción, alegando que la parte compradora era la que había incurrido en mora por la falta de pago de las cuotas de mayo/junio/julio y agosto de 2012 al tiempo del -a su juicio- supuesto ofrecimiento de pago (13/08/2012). Adujo que la decisión de la contraparte de dejar de pagar la autorizaba a resolver el contrato y a todo evento opuso la “exceptio non adimpleticontractus”.El Sr.juez ante la discrepancia referida a la unidad que constituye el objeto del contrato, sobre la base de los elementos de juicio obrantes en autos (no haber controvertido en la contestación a la demanda que fuera la unidad n° 3, recibos y carta documento de fs. 106 del propio demandado), definió que era la n° 3 (fs. 191 vta.). Luego juzgó que el demandado había incurrido en mora en abril de 2012, por no haber cumplido el vendedor con la entrega de la posesión, y que los actores no incurrieron en mora al suspender los pagos de las cuotas luego de haber efectuado el pago de la cuota de abril de ese año. Razón por la cual el demandado no estaba en condiciones, por estar en mora, de ejercer las facultades que acuerdan los arts. 1203 y 1204 del Código Civil, de resolver extrajudicialmente el contrato.El magistrado consideró que resultaba admisible la demanda de escrituración, pero como luego de contestada la demanda el demandado informó que el 8 de agosto de 2013 había escriturado esa unidad a un tercero, la obligación de escriturar a los actores resulta de cumplimiento imposible, por lo que entendió que con el alcance que señala correspondía declarar procedente la acción en el sentido de que era exigible la pretensión ejercida en la demanda de escriturar la unidad funcional n° 3 del inmueble antes mencionado, destacando que los coactores ofrecieron cancelar en esa oportunidad el saldo del precio del modo pactado en el boleto de compraventa.Más allá de la diferencia señalada por el Sr. juez entre el ofrecimiento de pago efectuada en el escrito inicial de estas actuaciones y la propuesta mediante las cartas documento de fs.107 y 108, el magistrado decidió: a) admitir la acción de escrituración promovida por los compradores contra el vendedor de la unidad 3 del inmueble de la calle Güiraldes 568, del Partido de Malvinas Argentinas, Provincia de Buenos Aires, con costas; b) disponer que al resultar esa obligación de imposible cumplimiento por una circunstancia imputable al demandado, tramite por incidente como ejecución de sentencia la pretensión de reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de esa obligación. Asimismo dispuso que una vez firme la sentencia los actores deberán precisar los daños que eventualmente reclaman para luego de oír al demandado resolver lo que corresponda de acuerdo a derecho.Únicamente apeló el demandado, quien expresó agravios a fs. 213/218, cuyo traslado fue contestado a fs. 220/222. II.- Por la importancia que tiene en el caso la cuestión relacionada con la mora del vendedor admitida en el pronunciamiento apelado, trataré en primer término los cuestionamientos que formula el apelante como tercer agravio (fs. 216 vta/217 vta., punto VII-III).Aduce el demandado que para el cumplimiento de la entrega y recepción de la posesión era menester la colaboración de los actores e invoca que el lugar de cumplimiento de la obligación no lo era el domicilio de los actores, sino el del deudor. Además cita criterios doctrinarios que consideran inaplicable la mora automática, aun en las obligaciones a plazo, cuando el domicilio de cumplimiento no es el del acreedor, considerando que a este último le incumbe la carga de probar que se hizo presente en el domicilio del deudor el día de pago, o que es necesaria la interpelación a los fines de que el acreedor acredite la negativa del pago (fs.217).Sin embargo, aun en la hipótesis de que se considerara que el lugar de pago era el domicilio del deudor esta Cámara Nacional en lo Civil en pleno ha decidido que “en el caso de que la obligación deba pagarse en el domicilio del deudor y la mora fuera de constitución automática, para eximirse de ella el deudor debe acreditar que el acreedor no compareció al efecto” (conf. CNCiv., en pleno, marzo 21-1980, in re “Caja de Jubilaciones, Subsidios y Pensiones del Banco de la Provincia de Buenos Aires c/ Juan, Carlos y Ruiz de Juan, Teresa D.”, E.D. Tº 87, p. 260; L.L Tº 1980-B, p. 123; J.A. Tº 1980-II, p. 128).Más allá de las consideraciones efectuadas por el Sr. juez acerca de los elementos de convicción obrantes en autos que son reveladores de un estado próximo a la finalización de la obra, y de la circunstancia que el reglamento de copropiedad fue otorgado mediante escritura del 7 de diciembre de 2012, esto es, meses después de cuando se prometió la entrega de la posesión (fs. 192, ver copia escritura a fs. 80/91 e inscripción en el registro de la propiedad el 13/01/2013 fs. 90), coincido con el magistrado en que en relación con la obligación de entregar la posesión en marzo de 2012 rige la primera parte del art. 509 del Código Civil, por lo que la mora del vendedor se produjo por el mero vencimiento del plazo. De todos modos no se ha acreditado la falta de colaboración de los actores para recibir la posesión, ni tampoco que a pesar de la proximidad de la finalización de la obra, ésta hubiera estado terminada en el plazo cierto estipulado en el boleto de compraventa, no bastando para acreditar que la obra estaba finalizada la sola aprobación de planos invocada a fs.217 vta.III.- Admitido que el vendedor incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación de entregar la posesión, la “exceptio non adimpleticontractus” opuesta por quien ya se encontraba incurso en mora, resulta manifiestamente improcedente, pues el estado de mora inhabilita al moroso para poder a su vez constituir en mora a la contraparte, en virtud de lo dispuesto por los arts. 505 y 1201 del Código Civil (Jorge Joaquín Llambías, “Tratado de Derecho Civil -Obligaciones”, T. I, p. 126, nº 132, Abeledo-Perrot, Bs. As. 2012; Jorge E. Lavalle Covo, en “Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado” dirigido por Augusto César Belluscio, coordinado por Eduardo A. Zannoni, Tº. 5, p. 953, nº 9, Astrea Bs. As. 1984). En este último trabajo se recuerda jurisprudencia según la cual “cuando en los contratos bilaterales, una parte quedó constituida en mora, es esa morosidad previa la que impide alegar la mora del cocontratante, pues la aplicación del art. 1201 del Cód. Civil, tiene una lógica prelación temporal, beneficiando al que en el primer tropiezo del contrato no había retardado su cumplimiento e impidiendo que el ya moroso pretenda la mora contraria” (op. y loc. cit. ver nota nº 32, CNCiv. Sala C, 12/11/80, ED, 92-113; id. Sala C, 26/4/74, LL, 1975-A-836).Por lo expuesto se desestima también el primer agravio.IV.- Las quejas referidas a cuál es la unidad que fue objeto del contrato solamente constituyen un criterio discrepante con los fundamentos desarrollados por el Sr. juez, las que a mi juicio resultan insuficientes para modificar la decisión de primera instancia.Aun cuando en el boleto de compraventa sólo se hace referencia a un departamento triplex a construir, a ubicarse en el frente de la calle Güiraldes 568, futura unidad funcional de 3 ambientes. (fs. 27), el Sr. Juez con acierto ha tenido en cuenta cuál ha sido el comportamiento de las partes en la ejecución del contrato y la actitud asumida en el pleito por la vendedora.Así tuvo especialmente en cuenta que en los recibos correspondientes a los meses de septiembre de 2011 a abril de 2012, se aclara que el pago se imputaba a la unidad n° 3, destacando que el demandado que ha reconocido los pagos no puede desconocer la imputación realizada en esos documentos (art. 775 del Código Civil) (fs. 191 vta.).Como bien puso de resalto el sentenciante el mismo demandado en la carta documento de fs. 106, mediante la que pretendió resolver el contrato, hizo referencia a la compraventa de la unidad n°03. Además, al contestar a la acción no controvirtió que el objeto del contrato haya sido esa unidad.Ante estas circunstancias, reveladoras de que ambas partes coincidían en que el objeto del contrato era la unidad a construir que cuando se sometió el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal fue identificada como unidad funcional n° 3, el hecho de que los actores en la audiencia del art. 360 del Código Procesal hubieran accedido a que el embargo trabado sobre la total idad del inmueble se circunscribiera a una sola de las unidades funcionales, distinta de la n° 3, no modifica la unidad que fue el objeto de la compraventa que surge de lo que entendieron las mismas contratantes según las circunstancias debidamente apreciadas por el Sr. juez.Así definida la unidad que las partes entendieron fue el objeto de la compraventa, no se trata de una obligación de dar una cosa incierta, por lo que no resulta aplicable al caso el art. 601 del Código Civil invocado por la demandada. Ni tampoco nos encontramos ante un supuesto de obligación alternativa que torne aplicable el art. 637 del Código Civil, como pretende la recurrente (fs.216).Aunque la pretensión principal en estas actuaciones era el cumplimiento del contrato, la invocación del principio de conservación de los contratos, mediante el que el vendedor da a entender que ofrece ese cumplimiento con otra unidad -la n° 1-, si no es aceptada por los compradores, se torna manifiestamente improcedente, pues importa la modificación del bien que fue el objeto de la compraventa, y si la escrituración se tornó de imposible cumplimiento por culpa del vendedor, la solución dada por el Sr. juez es la adecuada al caso.Por estas consideraciones y por los sólidos fundamentos del Sr. juez, que las quejas del demandado no han logrado desvirtuar, voto porque se confirme la sentencia de fs. 190/194 en lo que ha sido materia de expresión de agravios. Con las costas de la alzada a cargo del demandado (art. 68 Cód. Procesal).Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante los Dres. POSSE SAGUIER y ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.José Luis GalmariniFernando PosseSaguierEduardo A. ZannoniBuenos Aires, noviembre de 2014.AUTOS Y VISTOS:Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 190/194 en lo que ha sido materia de expresión de agravios. Con las costas de la alzada a cargo del demandado. Notifíquese y devuélvase.Firmado por: ZANNONI-POSSE SAGUIER-GALMARINIFirmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSEE SAGUIER, JUEZ DE CAMARAfuente:http://aldiaargentina.microjuris.com/2015/02/18/danos-por-obligacion-de-cumplimiento-imposible-dado-que-la-unidad-vendida-ya-habia-sido-escriturada-a-favor-de-un-tercero/