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Elmercado inmobiliario ha vivido una época de esplendor en los años noventa y unaetapa de retroceso y letargo que empezó en caída hacia 1994, teniendo suspuntos más álgidos en el 2001 y el 2012, según los empresarios de sector yreactivación a partir del año 2016 con un nuevo tipo de créditos para laadquisición de viviendas familiares que reactivo el mercado inmobiliario, de laconstrucción y facilitó la adquisición de viviendas con cuotas que no superenpor mes el valor de un alquiler promedio para el núcleo familiar.Sibien la Argentina creció y maduró en la adquisición y consagración de derechospor medio del Código Civil y Comercial, y el acceso a la vivienda dignafamiliar es uno de los derechos consagrados, la realidad choca con ladeclaración legal, pues Argentina es uno de los países con menor acceso a laadquisición de viviendas, en construcción de viviendas y en otorgamiento decréditos para ello. De hecho casi no tiene impacto en el PBI interno.Enel año 2012 el Banco Interamericano en un estudio realizado en Latinoaméricaconcluyó que de cada tres familias de América Latina viven en viviendasinadecuadas, construidas con materiales precarios o carentes de serviciosbásicos. Casi dos o tres millones de familias que se forman por año sonobligadas a vivir en viviendas informales en zonas marginales. [1]Laevolución de los precios de los inmuebles es siempre en ascenso, por lo tantouna persona para poder acceder a su primera vivienda de 40 metros cuadrados enCiudad Autónoma de Buenos Aires paso desde la fecha en estudio al año 2015 atener que esperar 6 años y cuatro meses de trabajo para poder acceder al pagode una cuota de un crédito hipotecario, siempre considerando los seis años ycuatro meses de trabajo continuado y con los aportes de ley. Entre 2015 y 2016esa fecha se intensificó casi en un estirarse a un año más. Estos valorespueden ser consultados en el boletín de Reporte Inmobiliario de 2012.Enel año 2016 se ha proyectado un tipo de crédito con el&#160;lanzamiento de unalínea especial del Banco Nación. Se trata de una opción mixta de comenzar conuna tasa fija en torno a 18% anual para los primeros tres años del crédito a 20años de plazo, y 17 años con tasa variable o variación anual del índice desalarios que elabora el Índec, el que resulte menor.Loscréditos denominados UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que han sido la novedaden la materia a partir del año 2016, caracterizado como el instrumento y métodode ahorro para financiar hipotecas según el Banco Central e la RepúblicaArgentina.&#160; El acreedor tiene su capitala salvo y actualizado y el deudor, según sus ingresos puede mantener el pagomensual de la obligación asumida. Sin embargo es necesaria la corrección de losíndices inflacionarios en alza, el valor del dólar estadunidense en alza ymantener las tasas. Este trio de indicadores necesarios para la sobrevivenciade este tipo de créditos, no volver al pasado, requieren de políticas públicasconstantes que trabajen en el tema. Si los salarios pierden respecto a la inflación,el deudor de créditos UVA tendrá que destinar mayor proporción de su ingresopara pagar la cuota. Incluso puede poner en peligro su capacidad de pago o nopoder concretar la adquisición del inmueble pues este tipo de créditos seotorga en pesos y los inmuebles se adquieren en moneda dólar estadunidense y siesta moneda fluctúa inversa a la moneda nacional, es decir esta sedesvaloriza,&#160; se hace imposible laadquisición del inmueble familiar, alejando el principio constitucional delacceso a la vivienda y la vivienda familiar como un bien social. Por ello el gobierno nacional, a comienzos de 2018 ha enviado unproyecto de ley a los efectos de crear algún tipo de seguro que pueda responderante los vaivenes económicos en cubrir las diferencias que se puedan producirdesde el momento en que se determina el capital a financiar y la efectivacompra, y amparar al comprador con respecto a la diferencia del valor de cuotacuando esta se torne de imposible cumplimiento para el deudor cuanto estasupere los porcentajes que se pueden destinar para el pago de la obligación(hasta el 25% de los ingresos del grupo familiar).La preocupación principal descansa en la tasa de este tipo decréditos. ¿Cuál es el riesgo que se vislumbra? Cuando hayantranscurrido20años&#160;(en caso de un préstamo a 30) se adeudará enUVA&#160;el&#160;50% del compromiso&#160;inicialmenteasumido.En resumen,quién se endeudo en este tipo de créditos notoma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en&#160;unidades indexadas. Dicho de otromodo quién se endeudó en UVA devuelve UVA.[2]En suma los riesgos de estos créditos radica en el aumento del valor deldólar con respecto a la moneda de curso legal para adquirir el inmueble, aumentoaproximado en&#160; las tasas para tomar elcrédito hipotecario, aumento del valor de las propiedades en dólares. La UVA tiene un valor que se va actualizando según elCoeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejandola marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como unadeterminada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valorreal de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina lanecesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, bajael valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso. Implica a la sazón unretroceso [3]legislativoy volver a la indexación con los riesgos jurídicos que conlleva, cuando talcriterio había sido superado tanto por la doctrina, la jurisprudencia y lanormativa. Entonces ¿estamos frente a un retroceso legislativo con la Ley 27271en la inseguridad jurídica de los deudores hipotecarios frente a contextoseconómicos inseguros, mayor plazo de gravamen sobre el bien inmueble adquiridohipotecado (hasta 35 años)? Pablo A Salvador(2017) se ha realizado la pregunta aquí consignada y mediante estudio de loscréditos hipotecarios existentes ha concluido créditos con tasa variableconocidos como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) [4], ha considerado&#160; que desde el&#160;lanzamientode los créditos UVA, se han otorgado aproximadamente $35.700 millones decréditos hipotecarios en UVA. En términos nominales, estos créditos hanacumulado un aumento de 77,4% en los últimos doce meses y según el BCRA yarepresentan el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personasfísicas. Esta modalidad se ha extendido también a los préstamos con garantía prendariay personales (hasta fines de octubre DE 2017, se habían otorgado $16.000millones de créditos personales y prendarios en UVA) e incluso han aparecidoalgunas líneas de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas.Ahora bien, hay voces con opinionesdiversas respecto a este tipo de créditos. Si bien ha mostrado que mediante suotorgamiento se ha permitido la reactivación del sector inmobiliario, hayquienes ven a la unidad de medida de financiación no tan provechosa y deresultados positivos para los adquirentes. Las críticas no apuntan al sistemaen sí mismo sino a la situación económica del país, que de no ser establece,tal como se describió en los párrafos superiores de este trabajo, muestran la debilidaddel sistema Rubén Ramallo, 2017.[5]Hayun concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelenolvidar:&#160;no se toma un préstamo&#160;nien&#160;pesosnien dólares, sinoen&#160;unidades indexadas.Las normas especiales sobre créditos hipotecarios (Ley27271 para UVIs, Comunicaciones del BCRA (Comunicación 5965 para UVAs,Comunicación 6069 para UVAs y UVIs), DTR (20/2016 para CABA, 17/2016 para PBA),completan el marco jurídico de estos créditos particulares. Subsidiariamente,pero no por ello dejan de estar presentes, las normas plasmadas en la ley 24240y sus modificatorias que refieren a defensa del consumidor, rescatadas yplasmadas en el CCyC, complementan el marco jurídico. Por esta ley se hamodificado parcialmente el Código Civil y Comercial..&#160;La nueva manera de calcular la financiación de los créditosdestinados a la adquisición de la vivienda única familiar, ha venido a traervientos renovados al sector inmobiliario y de la construcción. Sin embargo elsistema está lejos del boom de los años noventa en donde estos rubros hantenido incidencia en el PBI del país, con alto costo y riesgo para lostomadores e inseguridad jurídica en contextos de inestabilidad económica. Sinembargo se pondera en positivo el recurso a los fines de reducir el déficit devivienda que alcanza a un porcentaje alto de la población argentina. Losesfuerzos de las políticas estatales son bienaventurados pero no suficientes. Tantola inflación cómo la cotización en moneda extranjera en la que se evalúa losprecios de venta y compra de inmuebles y la depreciación de la monedaargentina, respecto al dólar estadounidense, unidad de referencia para lastransacciones, ubican como inestables al tipo de créditos que nos tiene enestudio. La ecuación es inversa, los créditos se otorgan en pesos, pero las propiedadesse adquieren en otra moneda que al momento de efectuar la transacción noalcanza el crédito otorgado por la fluctuación del valor de la monedaextranjera en el mercado y acarrea más endeudamiento para el adquirente delinmueble. Los costos administrativos e impuestos siguen siendo altos para estetipo de créditos.&#160; Si bien se han llevadoa cabo medidas al respecto, aún siguen siendo insuficientes. La uniformidadprecio de adquisición y moneda de pago para la compra del inmueble, en relacióna moneda de crédito deberían armonizar para hacer posible la adquisición, menortiempo para las tramitaciones administrativas para el otorgamiento de loscréditos en los bancos, podría colaborar en achicar la brecha.Jorge Alterini y IgnacioAlterini (2016) han coincidido que el cambio introducido al artículo 2189 delCCyC por la ley 27271, ha sido un paso adelante favorable. Eloriginal artículo con notoria imprecisión del texto tenía un ámbito deaplicación reducido, solo a créditos indeterminados ( el caso de las hipotecasabiertas), en consecuencia de imposible aplicación a créditos determinados porlas fluctuaciones a las que se podía ver sometido, lo que conllevaba que el finpor el cual se había redactado no cumpliera el objetivo, y de este modo elmercado del crédito para la adquisición de la vivienda y con ello el mercadoinmobiliario se viera casi paralizado. Pues entonces el artículo 23 de la ley27271 vino a traer el sosiego necesario. Sin embargo es importantesolidificar la seguridad jurídica. Aún hay silencio legislativo al respecto Tampocohubo pronunciación de las calificadoras de riesgo de un bono que securiticeestos activos sobre el tema indexación. Finalmente para sustentar el sistema sehace necesario afianzar un mercado de capitales, por ejemplo mediante un bonoque se pueda colocar en el mercado para que pueda ser adquirido por inversoresinstitucionales y así inyectar más dinero al sistema de préstamos. Hoy se puedeaseverar que el principal y único inversor institucional es el ANSES. Para revertiresta situación será dar importancia alta a conseguir solidificar la seguridadjurídica. Dos proyectos legislativos se encuentran en danza, pero aún sinsanción que podrían colaborar en la seguridad jurídica y amparo a los deudoreshipotecarios de este tipo de créditos. Ellos refieren a “Programa de Protecciónfrente a los Descalces entre Inflación y los Salarios para Deudores de CréditosHipotecarios”, por el lapso de 30 años desde la promulgación de la ley, y laactivación de un “Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria”(Proyecto MarcoLavagna) y proyecto swap de coeficiente de indexación” para actualizar el montoen pesos de las cuotas de quienes se adhieran al programa.&#160;[1] Este texto ha sido plasmado en:Peralta Juan M (2016) Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados.Microjuris.com 1//11/2016. Cita MJ-DOC-10357-AR/MJD10357[2] Esteban VaughanInmobiliarias anticipan que las propiedades subirán hasta 15% en dólares por lapresión de créditos hipotecarios UVA. 31/01/2018. Recuperado de: Ihttp://www.iprofesional.com/notas/262109-precios-demanda-mercado-mercado-inmobiliario-tasa-hipotecarios-credito-hipotecario-uva-Inmobiliarias-anticipan-que-las-propiedades-subiran-hasta-15-en-dolares-por-presion-de-creditos-hipotecarios-UVA[3] Referencia (CER) es elindicador diseñado por el gobierno a partir del año 2016 para ajustar elcapital de depósitos y créditos buscando preservar así el valor de la moneda delos contratos celebrados antes de la pesificación compulsiva establecida por elDecreto 214/2002 en enero del 2002. Esta forma de actualización había sidoprohibida por el artículo 7 de la ley 23928. Sin embargo por la ley 27271, esteíndice adoptado para los créditos otorgados desde 2016, constituyen laexcepción a la regla legal citada. Se suma que las familias deben realizar unahorro previo entre el 20 o 30% del valorde la adquisición del inmueble que habrá de hipotecarse bajo este sistema. Se suma el “UVis (Unidad de Vivienda)Creada por Comunicación “A” 5945 Banco Central y corresponde a la unidad de medida que se actualizadiariamente según costo de la construcción.&#160; El índice de construcción se toma en base de un milésimo de metrocuadrado de vivienda al 31/03/16, obtenido a partir del promedio simple deconstrucción para las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zonadel litoral (Paraná y Santa Fe). A esto se suma la indexación que se calculasobre un Coeficiente; ICC (Costo de laConstrucción en el Gran Buenos Aires), que publica el INDEC. La ley 27271designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizarpréstamos y depósitos en base al índice del costo de construcción, como seplantea en los párrafos superiores. Tanto la nueva UVA, como la original UVI,tarifan la unidad de medida como valor inicial en $ 14.05 que representa elcosto de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al31/03/2016. Para comprender en forma más clara la unidad de medida inicial de $14.05 se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia(CER), por que el índice de precios al consumidor tiene alta incidencia en lacorrelación del costo de la construcción, pero sufre menos volatilidad. Puedeleerse en la página del Banco central un ejemplo que puede ayudar a comprendermejor. Actualizado del modo citado, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente paraconstruir un metro cuadrado.[4]Los créditos actualizados bajo la condición UVA se componen del valor equivalentea la milésima parte del costo promedio deconstrucción de un metro cuadrado en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba,Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población. Esta unidad de medida seactualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER),basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). (Definición recuperada yexpuesta en: Salvador Pablo A.UVA vs salarios, ¿quién ganará la carrera? .El Cronista.01/12/2017. Recuperadode:https://www.cronista.com/columnistas/UVA-versus-salarios-quien-ganara-la-carrera-20171201-0116.html[5] Para unpréstamo de&#160;50.000UVA&#160;($1millón aproximadamente) a&#160;30 años,con tres niveles de tasas&#160;por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgenlos siguientes guarismos:1.-Tasa real&#160;del&#160;3,5%El tomadorde este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de$224: de este total, 65% sedestinará intereses y el resto (35%) alcapital.Alvencimiento, habrá devuelto casi&#160;81.000&#160;UVA.Es decir,&#160;62% más&#160;quelo recibido.2.- Tasa real&#160;del&#160;5%La cuotatrepa a&#160;$268 y&#160;elpeso de los intereses representará casi el&#160;78%, lo cual redundará en una menoramortización.&#160;En estecaso, el tomador del préstamo terminará devolviendo&#160;97.000 UVA, prácticamenteel&#160;doble.&#160;3.- Tasa real&#160;del&#160;7%Losintereses en el primer pago rondarán el&#160;88%.En estecaso, al concluir la cancelación se habrán devuelto&#160;120.00 UVA.Como se observa en el cuadro, si seconsidera la&#160;brechadel&#160;100% entre tasa mínimay máxima (3,5% y 7%), se desprende que el&#160;incrementodela cuota es de sólo el48%.Es decir,el&#160;mismo porcentajeen que se verá incrementada lacantidad de UVAa devolver frente al monto original.En cuantoa la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo,la&#160;incidencia del tipo de interésresulta&#160;clave.Estoúltimo, consecuencia del&#160;menor pesoque tieneen&#160;cada cuotala porción destinada a la&#160;amortizacióndel capital(que disminuye en la medida en que seincrementa la tasa).&#160;Cuantomayor sea el tipo de interés,&#160;más lentaserála&#160;devolucióndel&#160;monto adeudadoDe un análisis más detallado, se desprendeque:1. - Al cabo de los primeros 10 añosTranscurridala tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá&#160;saldado apenas un15%&#160;del&#160;montoadeudado&#160;en UVA, si la tasareal es&#160;7%.&#160;Si el tipode interés real es 5%,ese porcentaje subirá a19%. Y para el&#160;3,5%, escalará a&#160;22%.&#160;2. -Al cabo de los 20 añosTranscurridaslas dos terceras partes del hipotecario, la&#160;deuda&#160;oscilará entre casi&#160;60% y 45%, para un interés de&#160;7%&#160;o&#160;3,5%&#160;respectivamente.&#160;Quedaclaro que este tipo de créditos&#160;noresulta aconsejable&#160;para quienes tienen en mentehacer&#160;cancelacionesanticipadas.En suma, la deuda se tomará en UVA y no en pesos. Ramallo, Rubén. Hipotecario: “Lado B” del pago de cuotas que ajustan por “UVA” y el impacto de la tasa en créditos a 20  o 30 años . 13/11/2017. Recuperado de: http://www.iprofesional.com/notas/258644-tasas-inflacion-credito-hipotecario-uva-Hipotecarios-el-Lado-B-del-pago-de-las-cuotas-en-UVA-y-el-impacto-de-la-tasa-de-interes-para-creditos-a-20-o-30-anos?page_y=0Autor: Nina Norma Noriega RC D 1091/2018 