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En 1971, le logement social représentait 30 % du parc total de logements du Royaume-Uni. En 2007, ce pourcentage n’était plus que de 18 %. En Espagne, 6,6 millions de nouveaux logements ont été construits entre 1997 et 2007, soit près du double du nombre de nouveaux ménages au cours de la même période dans le pays. Quant à la vente de terrains expropriés en Chine en 2010, elle représentait 26 % des recettes municipales totales du pays. À l’échelle mondiale, 18 millions de personnes ont été affectées par des processus d'éviction entre 1998 et 2008. Ces chiffres disparates illustrent les transformations de fond des politiques du logement menées dans les différents pays étudiés par Raquel Rolnik dans son ouvrage Urban Warfare: Housing Under the Empire of Finance. Ils reflètent le changement de paradigme de ces politiques, autant que leurs effets délétères sur les populations les plus démunies. La conception du logement comme droit fondamental a perdu de sa force, tandis que domine de plus en plus souvent sa dimension marchande. Le commerce du logement se développe, orienté par l’espoir de gains spéculatifs des propriétaires fonciers, des promoteurs et des investisseurs.Publié à l'origine en portugais en 2015, l’ouvrage s’appuie sur l’expérience de l’auteure comme rapporteuse spéciale des Nations unies (ONU) sur le « logement adéquat » de 2008 à 2014, rassemblée dans le cadre de son habilitation à diriger des recherches obtenue à l’université de São Paulo, où elle est professeure depuis 2008. Outre cette carrière universitaire, Raquel Rolnik est l’une des urbanistes les plus reconnues au Brésil, compte tenu de son expérience de militante du Mouvement pour la réforme urbaine, puis de directrice de l’Urbanisme à la Ville de São Paulo, et enfin de secrétaire d’État au ministère des Villes. Urban Warfare couronne cette trajectoire d’une femme venue du « Sud global » qui a eu la possibilité – et le courage – d’évaluer la politique du logement du gouvernement britannique, faisant face à de puissants préjugés, comme elle le signale dès l’ouverture de l’ouvrage.Il s’agit de la première comparaison internationale élargie de la provision du logement, conduite par un seul auteur, comme le note David Harvey dans la préface de l’ouvrage. Le terme anglais de provision est difficile à traduire en français, alors que son équivalent est par exemple beaucoup utilisé en portugais (provisão). Il permet d’appréhender l’ensemble des structures de fourniture de logements, comprenant les agents impliqués dans la production, la vente et la consommation du logement (Ball, 1986). Rolnik caractérise la structure de l’offre de logements dans chaque pays analysé, en articulant les structures de la propriété foncière, celles de la production, les instruments liés au financement immobilier et aux politiques publiques du logement, ainsi que les effets sociaux et urbains qui en résultent.L’argument principal de l’ouvrage est que l’hégémonie de la propriété privée individuelle sur d’autres formes de régime foncier et le développement des produits financiers pour promouvoir l’accession au logement (y compris des populations les plus pauvres), favorisés par des organisations internationales, des États et des gouvernements locaux, ont permis l’extension des frontières du champ financier au secteur du logement. D’une part, l'État et les collectivités territoriales ont intégré des populations considérées jusqu’alors comme marginales sur le marché immobilier en libérant les « actifs territoriaux » (p. 26) qu’ils détenaient. Cela peut concerner des groupes sociaux spécifiques, tels que les populations racisées souscrivant des prêts immobiliers dits subprime aux États-Unis ; ou des habitants de quartiers urbains, comme ceux de villes informelles en Amérique latine. D’autre part, ce processus a débouché sur des cessions territoriales massives, conduisant à la création de populations urbaines pauvres « sans lieu » (placeless), des situations d'endettement, et l’intensification de la ségrégation urbaine.L’ouvrage est organisé en trois parties, précédées d’une introduction et suivies d’une postface. La première partie comprend six chapitres qui traitent de la diffusion des trois systèmes qui ont conduit à la financiarisation du logement à l’échelle mondiale : hypothèques ; systèmes fondés sur l’association entre prêts hypothécaires et subventions publiques pour l’acquisition du logement sur le marché privé ; et microfinance. La seconde partie est divisée en cinq chapitres consacrés aux pays considérés comme des « économies émergentes » dans lesquels Rolnik propose d’étudier l’expansion du capital financier à travers la capture du foncier dans des contextes où la propriété privée de biens n’est pas le seul arrangement juridique possible, ni formellement généralisé. Dans la troisième partie, l’auteure met l’accent sur le Brésil, comme cas de « financiarisation sous les tropiques ». Finalement, dans la postface, elle analyse la « guerre urbaine » entre, d’une part, l’arrivée d’un nouveau type de propriétaires (grands investisseurs financiers) sur le marché du logement locatif dans les villes globales et touristiques, et, d’autre part, les tentatives militantes et habitantes de résistance à ces processus de « colonisation du foncier urbain et du logement par la finance » (p. 278).Rolnik part d’une définition large de la notion de financiarisation, entendue comme un nouveau régime d’accumulation du capitalisme, c’est-à-dire « l’empire de la finance et de l’hégémonie du capital fictif […] une ère où l’extraction de la rente domine le capital productif » (p. 16, notre traduction), afin d’analyser plus particulièrement l’économie politique du logement. Pour l’auteure, suivant Aalbers (2019), le logement constitue un nouveau domaine d’investissement financier reliant le marché global à l’économie domestique. Ici, l’idée de la transformation du logement en actif financier est centrale, comme Harvey ([1982] 2019) l’avait théorisé pour le foncier.Dans cette perspective, l’ouvrage présente les mécanismes qui ont favorisé le modèle de financement de ménages pour l’accession à la propriété du logement sur le marché privé, soit par le développement d’hypothèques, soit par les différents types de solvabilisation de la demande, observés aux États-Unis et en Europe occidentale. Dans le cas des prêts hypothécaires, le lien avec les marchés financiers (par la titrisation de la dette des ménages) est direct, et la fragilité de ce système a été mise en évidence lors de la crise de 2008. Toutefois, pour ce qui concerne les différents types de subventions à la demande (directement adressées aux ménages pour l’accession à la propriété, ou appliquées sur les taux d’intérêt hypothécaires ou sur les taxes foncières), le lien est indirect et passe alors par des intermédiaires pour relier la sphère de la finance mondiale (les investisseurs financiers internationaux, principalement institutionnels) au financement du logement. Rolnik ne précise pourtant pas quels agents opèrent « l’ancrage » du capital dans le territoire (Theurillat, 2011), ni comment les acteurs non financiers se financiarisent, comme dans le cas des promoteurs cotés en bourse, par exemple. De fait, son approche pour comprendre le cadre global de la diffusion des modèles et des instruments est plutôt macro-analytique.En ce sens, la première contribution majeure de l’ouvrage est la description du processus d’exportation de ce modèle du nord au sud, par exemple, des États-Unis à l’Amérique latine, et d’ouest en est, des pays européens occidentaux aux pays de l’ancien bloc communiste – ou même au sein du Sud global, comme c’est le cas entre le Chili et le Brésil. Rolnik souligne l’importance du rôle de la Banque mondiale qui, au début des années 1990, a très directement conseillé aux gouvernements d’abandonner leur rôle de producteurs directs du logement au profit du rôle de régulateur du secteur du logement dans son ensemble.La deuxième contribution fondamentale de cet ouvrage est l’analyse d’un ensemble d’argumentaires et de programmes mis en œuvre pour intégrer les populations et les espaces paupérisés dans les circuits internationaux d’investissements financiers. La notion qui sous-tend cette contribution est également empruntée à David Harvey : « l’accumulation par dépossession ». Devenue de plus en plus prononcée depuis les années 1970, cette dernière vise à libérer un ensemble d’actifs (y compris la main-d’œuvre, les ressources naturelles et le foncier) à un coût très bas et souvent à travers des formes violentes et para légales, de sorte que le capital accumulé dans les secteurs industriel et financier s’approprie ces actifs et leur confère une utilisation rentable. Dans ce processus, l’intervention étatique est centrale, exerçant son monopole de la violence légitime et transformant les cadres de la légalité (Harvey, 2004).Le premier cas décrit par Rolnik est celui de la microfinance orientée vers le bottom billion (le milliard de personnes les plus pauvres au monde). Dans ce système, les habitants des bidonvilles et les citadins pauvres sont considérés comme « bancables » (cibles potentielles pour l’activité de prêt) et intégrés dans des programmes de soutien aux projets d’autoconstruction et d’amélioration de logements proposés par des organisations internationales et non gouvernementales. Rolnik met l’accent sur le passage des organisations sociales d’origine populaire ou autogestionnaire (self-management community trusts) à la financiarisation via la titrisation de dettes de microcrédit, en particulier dans les pays de l’Afrique et de l’Asie.Le deuxième cas porte sur le rôle double et contradictoire du foncier dans les quartiers considérés comme informels des métropoles des économies émergentes, notamment en Amérique latine. En même temps qu’elle favorise les expulsions et les déplacements des pauvres, la régularisation du foncier via l’attribution de droits de propriété constitue un puissant réservoir de valeur pour le capital financier, soit par l’achat de terrains régularisés, soit par le biais de concessions foncières aux sociétés privées. Face à une pluralité de régimes fonciers, l’État joue avec la notion d’exception pour légaliser ou non les peuplements. Les nouvelles formes de recettes municipales, issues de partenariats public-privé qui favorisent l’expropriation des populations avant les grands projets et évènements urbains, sont un exemple de cette manipulation du régime foncier – dont le cas de la Chine est le plus emblématique.Dans ces processus, Rolnik souligne l’importance de la diffusion des idées d’Hernando de Soto (2000) au Royaume-Uni, aux États-Unis et dans les programmes de réduction de la pauvreté de l’ONU. Selon cet économiste, les pauvres disposent d’actifs qui fonctionnent comme un « capital mort », alors qu’ils pourraient être utilisés comme garantie pour des prêts financiers. C’est pourquoi il faut régulariser le foncier des pauvres en les transformant en propriétaires privés.La troisième contribution de l’ouvrage est de présenter de manière très didactique à un public anglophone la politique du logement et les mécanismes de participation du capital financier dans le marché immobilier brésilien, en s’appuyant sur de nombreuses études réalisées sur la financiarisation de la production urbaine dans le pays (voir la synthèse de ces analyses dans Klink et de Sousa, 2017). Les particularités et les contradictions du complexo imobiliário-financeiro brésilien sont mises en évidence, notamment sous l’angle de sa dépendance vis-à-vis de l’État.Rolnik rappelle que le programme « Ma maison, ma vie » (Minha casa, Minha Vida) a été conçu initialement pour aider les promoteurs cotés en bourse après la crise de 2008, et qu’il s’est transformé en politique fédérale du logement fondée sur la promotion de l’accession à la propriété privée grâce au crédit hypothécaire et aux subventions publiques. Elle observe également que les révisions des plans d’urbanisme, qui ont assoupli les restrictions à la construction pour compléter le financement public local en augmentant la valeur foncière des terrains (notamment le Certificat de potentiel supplémentaire de construction, CEPAC), ont été proposées par des administrations municipales, qu’elles soient de gauche ou de droite. Ce faisant, ces dernières articulent à la fois, et non sans tensions, un modèle local de redistribution des richesses sur le territoire et un programme néolibéral.Une autre particularité du cas brésilien est le rôle des grandes entreprises nationales du BTP (les fameuses empreiteiras, comme Odebrecht, dont la plupart ont été mises en cause lors des récentes affaires de corruption) dans les partenariats public-privé d’infrastructures, en particulier dans les grands projets urbains liés aux Jeux olympiques de Rio de Janeiro. Dans ce dernier cas, l’imbrication entre les majors du BTP, les promoteurs immobiliers et les fonds de pension est encore plus complexe et délicate lorsque ceux-ci sont dirigés par d’ex-dirigeants syndicaux occupant des postes au sein du pouvoir public municipal et fédéral.En définitive, l’ouvrage couvre une vaste échelle territoriale, offrant un panorama très riche des changements survenus dans les politiques du logement, face à une question théorique audacieuse, développée dans le chapitre 8 : depuis le mouvement des enclosures, anciennement considéré par Marx comme une des mesures à l’origine du capitalisme, assistons-nous aujourd’hui à un nouveau cycle d’expansion du capitalisme lié à une nouvelle relation entre capital et espace ? Si Harvey (1982), à partir de la lecture de Marx, avait déjà identifié la transformation du foncier en actif financier, depuis l’origine du capitalisme, qu’y a-t-il de nouveau au XXIe siècle ? La réponse à cette question reste ouverte dans l’ouvrage. La description fine des structures sociales de la provision du logement pourrait nous aider à comprendre le rapport de forces entre les groupes sociaux qui en font partie (Bourdieu, 2000). On peut en effet faire l’hypothèse que ce sont les acteurs de l’immobilier et de la finance impliqués dans ce processus de transformation du foncier en actifs financiers qui ont changé, et qui sont porteurs en eux-mêmes des transformations nouvelles du capitalisme contemporain. D’où l’enjeu d’une perspective sociologique sur les processus de « colonisation » des acteurs publics et privés par des raisonnements financiers (Chiapello, 2015). Il convient de prolonger cette piste en observant comment les agents se saisissent dans leur activité de ces outils (Boussard, 2017). Le champ urbain reste largement à investiguer pour comprendre comment les raisonnements et calculs financiers sont entrés dans les circuits de financement de l’espace urbain. De cette manière, la colonisation du foncier et du logement par la finance pourrait gagner un corps et un visage, permettant ainsi de comprendre qui opère ce processus global. Est-ce que ces instruments financiers concourent à renforcer les anciens groupes sociaux dominants ? À en créer de nouveaux ? Les situations sont dans cette optique sans doute très différentes d’un pays ou d’une ville à l’autre et annoncent de nouvelles recherches, capitales.