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Le montant du prêt dépend du coût global de l’opération (prix du bien, commission d’agence, frais de notaire, travaux éventuels), de l’apport personnel, et des capacités de remboursement de l’emprunteur.
Fournir un apport personnel
L’apport personnel est constitué par ses économies, les prêts familiaux, un héritage, le prix tiré de la revente d’un logement ou encore l’épargne salariale débloquée pour l’occasion.
Certains prêts sont considérés comme faisant partie de l’apport personnel, mais leur remboursement est intégré dans le calcul de l’endettement de l’emprunteur :
prêt à taux zéro : le PTZ+,
prêt épargne logement,
prêt d'Action Logement,
prêt aux fonctionnaires,
prêt des mutuelles et des caisses de retraite.
L’addition de ces prêts peut représenter une somme non négligeable. Autre intérêt : ils sont consentis à des taux généralement très intéressants.
Si aucune règle générale n’impose un apport personnel minimal, il faut pouvoir financer les frais de notaire et d’agence. En pratique, plus le montant de l’apport est important, plus l’obtention d’un crédit bancaire est aisée et ses conditions favorables.
Calculer sa capacité de remboursement
Le montant global des charges de l’emprunteur ne doit pas excéder un pourcentage de ses revenus généralement fixé entre 25 et 33 %. Les charges retenues comprennent le remboursement de l’ensemble de ses prêts (futur prêt immobilier, prêt à la consommation, crédit renouvelable, etc.), les loyers qui perdureront ainsi que les éventuelles pensions alimentaires versées.
Les ressources de l’emprunteur sont également analysées. Les revenus pris en compte sont les salaires, pensions, rentes, revenus fonciers, etc. Les allocations familiales ne sont jamais retenues.
Une fois la capacité de remboursement calculée, l’interlocuteur bancaire peut, à l’aide d’un simulateur de prêt, déterminer le montant que l’on peut emprunter, compte tenu des revenus indiqués.
À noter
Afin d’éviter tout risque de surendettement, il est de l’intérêt du demandeur de signaler les emprunts en cours, notamment les prêts personnels à la consommation et les crédits renouvelables.