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Location d'un logement vide du secteur privé
Logement vide relevant du secteur privé : impayés de loyers et expulsion
Candidat locataire
Dossier du candidat
Conclusion d'un bail
Rédaction d'un bail
Clauses abusives
États des lieux
Obligations du propriétaire
Logement décent
Documents obligatoires
Obligations du locataire
Paiement du loyer et des charges
Utilisation du logement
Réparations locatives
Loyers et charges
Fixation et paiement du loyer
Charges locatives
Révision du loyer en cours de bail
Révision du loyer en fin de bail
Indice de référence des loyers (IRL)
Impayés de loyers et procédure d'expulsion
Fin du bail
Congé donné par le propriétaire
Congé donné par le locataire
Échange de logement
Commandement de payer
Acte généralement signifié par huissier de justice ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés)
Mise en demeure
Acte, généralement réalisé par un huissier de justice par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter ses obligations sous peine de réclamation d'intérêts de retard ou de dommages-intérêts
Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise.
Recours préalable du propriétaire avant la résiliation du bail
Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :
à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)
ou à la personne qui s'est porté caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.
Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.
Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier .
Le locataire dispose ensuite d'un délai Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.
Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit
ou pour demander des délais de paiement au juge.
Délais de paiement
Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :
demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile
et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).
À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.
Absence de paiement après le délai de 2 mois
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Résiliation judiciaire
Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Décision du juge
Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Délais pour quitter le logement
Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).
Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Attention : à compter du 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui même à l'expulsion d'un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 €
d'amende.
Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :
Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :
d'un squatteur,
ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.
Ou s'adresser
SOS loyers impayés
Pour obtenir des renseignements complémentaires
Accompagnement, conseil et prévention des propriétaires et locataires sur les risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers. Par téléphone
0 805 160 075 (gratuit depuis un poste fixe en France métropolitaine et Outre-Mer)
Tribunal d'instance (TI)
Pour demander des délais de paiement ou pour demander la résiliation du bail
Ministère en charge de la justice
Tribunal de grande instance (TGI)
Pour obtenir un délai pour quitter le logement
Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8 Procédure d'expulsion
Modifié le 27/03/2014 par Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Question ? Réponse ! Que faire en cas de difficultés pour payer son loyer ?
Dossier pratique sur la procédure d'expulsion des locatairesInstitut national de la consommation (INC)