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Flash Eco
L'Allemagne traque une bulle immobilière
Par AFPMis à jour le 30/03/2012 à 08:48 Publié
Le marché immobilier allemand, longtemps stable, est en effervescence depuis quelque mois, des taux d'intérêts faibles et la perspective de placement sûrs attirant investisseurs et ménages, au point de faire déjà craindre à certains la formation d'une bulle.
"Les prix de l'immobilier augmentent nettement dans certaines régions d'Allemagne et nous devons suivre cela avec attention", a prévenu la semaine dernière Jörg Asmussen, membre du directoire de la Banque centrale européenne (BCE), tout en précisant qu'il n'y avait "pas de signe de spéculation exagérée" pour le moment.
Les prix de l'habitat ont augmenté de 5,5% en moyenne en Allemagne l'an dernier, contre 2,5% en 2010, selon un récent rapport de la Banque centrale allemande.
"Pour la première fois depuis le boom de la Réunification au début des années 1990, un développement conjoncturel s'accompagne d'une réaction marquée des prix sur le marché du logement", a-t-elle commenté.
Demande dynamique
Pour savoir si l'on a affaire à une bulle immobilière, "il faut mesurer le rapport entre le prix d'achat et le montant du loyer, et le rapport entre l'offre et la demande au niveau régional", explique Michael Kiefer, directeur de l'évaluation immobilière du site internet d'annonces ImmobilienScout24, leader du secteur en Allemagne. "Quand les prix augmentent plus vite que les loyers, cela entraîne une baisse de la rentabilité. Cela ne peut évidemment pas durer éternellement", ajoute-t-il.
Ainsi dans les grandes villes allemandes l'écart entre la croissance des prix immobiliers et celle des loyers, qui restent bas globalement, s'est nettement creusé ces derniers mois, notamment à Munich (sud), Hambourg (nord) et Cologne (ouest), selon ImmobilienScout24.
Cependant la demande est tellement dynamique dans ces métropoles que "si petite bulle immobilière il y a, elle ne va pas éclater parce que le marché accepte les prix".
Le cas de certaines villes de taille moyenne, comme Würzbourg et Ratisbonne (sud), est plus problématique car l'écart entre croissance des prix et des loyers se creuse sans que la demande suive.
Marché «ennuyeux»
Pour autant "l'Allemagne n'est pas menacée par une bulle", assure Ulrike Stüdemann, analyste du cabinet d'études immobilières F+B. Les banques allemandes gèrent prudemment leurs prêts immobiliers et les taux sont généralement fixes pour éviter les risques de surendettement des ménages comme aux Etats-Unis ou en Espagne, explique-t-elle. "Il y a enfin du mouvement sur ce marché après des années de stagnation, j'imagine que c'est pourquoi les médias en parlent et dramatisent un peu la situation", ajoute-t-elle.
Il y a peu encore, le marché immobilier allemand était considéré par les investisseurs comme "ennuyeux" car stable et peu rentable. Mais la crise de la zone euro est passée par là et a changé la donne. En effet les conditions monétaires de la BCE, dont le taux directeur est à son plus bas niveau historique de 1%, sont "beaucoup trop relâchées pour l'Allemagne aujourd'hui", estime Sylvain Broyer de Natixis. "Les ménages se mettent à acheter de l'immobilier à tout va" et il y a aussi un "afflux de capitaux étrangers" en quête de placements sûrs, selon l'économiste.
Crainte de l'inflation
La crainte de l'inflation, une ancienne hantise allemande, et la volonté de s'assurer un patrimoine pour ses vieux jours dans un pays en déclin démographique incitent également les ménages à investir dans la pierre, bien durable par excellence, relève Mme Stüdemann.
Dans un contexte aussi favorable, les grandes manoeuvres dans le secteur, encore impensables il y a peu, se multiplient: la banque publique régionale LBBW a vendu en février un portefeuille de 21.500 propriétés pour 1,43 milliard d'euros. BayernLB a vendu lundi une filiale immobilière et cherche à en vendre une autre en Bavière. L'Etat fédéral aussi veut privatiser une société immobilière en sa possession, TLG, héritée de l'ex-RDA. Publicité
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Semnoz 74 Des salaires qui ont augmenté, peu de chômage, de l'argent facile et pas cher, tous les ingrédients sont réunis pour une bonne bulle financière. Cela démontre encore une fois qu'il aurait fallu 2 zones euros pas une.
trublion99 Et pendant ce temps là , la cigale française encouragée grimpe sur les roses, sans se méfier des épines.