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4052-PGPRFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction15
BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20151228
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2015-12-28T17:36:12.000+01:00
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction
I. Conditions de déduction
Pour être admises en déduction, les dépenses correspondant à des travaux déductibles doivent
répondre aux conditions générales de déduction des charges exposées au BOI-RFPI-BASE-20. Cependant certaines précisions sont apportées ci-après.
A. Dépenses engagées en vue de l'acquisition ou la conservation du revenu
1. Local dont le propriétaire se réserve la jouissance
Un propriétaire qui reprend possession d'un appartement après le départ de ses locataires en vue
de l'occuper doit être regardé comme s'en réservant la jouissance.
Étant exonéré en application du II de
l'article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d'autres revenus fonciers
imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
2. Travaux supportés par le nu-propriétaire
Sur ce point, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-30-20-20.
3. Travaux réalisés dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover
Les travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), prévu à
l'article L.262-1 du code de la construction et de l'habitation, constituent un élément du prix
d'acquisition de l'immeuble (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 au II-H § 140). Partant, ces travaux s'analysent comme des dépenses en capital qui
n'ont pas vocation, en tant que telles, à être prises en compte pour la détermination des revenus fonciers imposables, même lorsque l'immeuble ainsi acquis est destiné à être donné en location. En effet, en application du 1 de
l’article 13 du CGI, pour être déductibles les dépenses de travaux doivent avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la
conservation du revenu.
En conséquence, la part du prix d’acquisition relative aux dépenses de travaux réalisés dans
le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ne peut être considérée comme une charge déductible des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.
B. Dépenses effectivement payées par le propriétaire
1. Dépenses payées
Dans le cas d'un immeuble donné en location, les dépenses déductibles du revenu brut foncier
d'une année s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année.
2. Acompte
Les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l'année de
versement, même si les travaux ne sont exécutés qu'au cours d'une année ultérieure
(CE, arrêt du 16 février 2000, n°
188967).
3. TVA effectivement supportée
Les dépenses déductibles de réparation, d'entretien ou, le cas échéant, d'amélioration, sont
prises en compte pour leur montant TVA comprise. Cette règle comporte toutefois une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option
(CGI, art. 33 quater).
4. Travaux financés pour partie par une subvention
Les travaux qui font l'objet de subventions ou indemnités sont déductibles en totalité l'année
de leur paiement. Les subventions ou indemnités allouées pour la réalisation de travaux déductibles ont toutefois le caractère d'une recette imposable
(CGI, art. 29) et doivent être comprises dans le revenu brut de l'immeuble au titre de l'année au cours de laquelle les fonds ont
été mis à la disposition du contribuable ou de l'organisme de crédit.
Même dans l'hypothèse où les dépenses de réparation ont été financées, pour partie, grâce à
une subvention et, pour le surplus, à l'aide d'un emprunt remboursable en plusieurs années, ces dépenses doivent être retranchées, au fur et à mesure de leur règlement, des revenus de l'année de leur
paiement aux entrepreneurs, alors même que ce paiement aurait été effectué directement par l'organisme de crédit.
5. Démembrement de propriété
En cas de démembrement du droit de propriété d'un immeuble donné en location entre un
nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge.
C. Dépenses justifiées
Les dépenses déduites au titre des revenus fonciers doivent être appuyées de pièces
justificatives que les contribuables peuvent être appelés à produire à la demande de l'administration
(CE, arrêt du 12 juillet 1989, n°
Ces justificatifs sont constitués de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments
permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée. Ces documents sont susceptibles d'être examinés ultérieurement, en cas de contrôle ou de réclamation
(RM Barrot n° 8809, JO AN du 7 septembre 1998, p. 4904).
Les déductions opérées peuvent être remises en cause après analyse des pièces justificatives
correspondantes, dans le cadre d'une procédure de rectification au cours de laquelle le contribuable est invité à formuler ses observations. Cet échange d'informations suffit le plus souvent à
éclairer l'administration, notamment sur la nature des travaux effectués. Cela étant, les règles de procédure ne s'opposent pas, lorsque les circonstances l'exigent, à ce que l'administration, sur
demande écrite du contribuable, complète son information par une visite sur les lieux.
D. Règles de non-cumul
Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt en faveur de l'acquisition
d'une résidence de tourisme en vue de sa réhabilitation (CGI, art. 199 decies EA), applicable aux acquisitions
réalisées jusqu'au 31 décembre 2010, doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement pour la détermination du
revenu foncier (CGI, art. 199 decies EA).
Il en est de même pour le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt en
faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques (CGI, art. 199 decies F).
Par ailleurs, il est précisé que conformément aux dispositions du F du I de
l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt en faveur
de l’investissement locatif intermédiaire « Duflot / Pinel » (BOI-IR-RICI-360) ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Enfin, lorsque le contribuable bénéficie à raison des dépenses éligibles de la réduction
d’impôt sur le revenu au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans certaines zones (dispositif « Malraux »), prévue à
l'article 199 tervicies du CGI, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la
détermination des revenus fonciers. Le contribuable peut choisir, le cas échéant, de renoncer au bénéfice de cette réduction d’impôt et déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux
de restauration déductibles selon les règles de droit commun (BOI-IR-RICI-200-30 au V-B § 160).
Toutefois, dès lors que les dépenses de travaux, éligibles à la réduction d'impôt « Malraux »,
sont réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d'immeuble à rénover, en cas de renonciation du contribuable au bénéfice de la réduction d’impôt « Malraux », ces travaux conservent leur traitement
fiscal de droit commun au regard des revenus fonciers et, à ce titre, ne sont pas déductibles (cf. I-A-3 § 25).
II. Montant de la déduction
A. Dépenses de travaux
Les dépenses s'entendent de celles effectivement payées par le contribuable au cours de
l'année d'imposition.
B. Frais accessoires
En sus des sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition à raison des travaux
proprement dits, il convient d'admettre en déduction les dépenses connexes et accessoires tels que les honoraires versés à l'architecte en contrepartie de l'établissement et du contrôle des devis,
ainsi que de la direction et de la surveillance des travaux.
C. Indemnité d'éviction pour la réalisation des travaux
L'indemnité d'éviction qui a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de
meilleures conditions, c'est-à-dire d'entraîner une augmentation du revenu tiré de l'immeuble, est déductible des revenus fonciers
(CE, arrêt du 8 juillet 2005, n° 253291,
ECLI:FR:CESSR:2005:253291.20050708). Le caractère déductible de l'indemnité d'éviction n'est pas conditionné par le caractère déductible des travaux dont l'éviction est le préalable.
D. Frais de relogement
Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux
affectant le logement loué peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si les conditions de leur exposition permettent de considérer qu'ils sont effectués en vue de l'acquisition ou de la
conservation d'un revenu au sens de l'article 13 du CGI et si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion
normale (RM Tibéri n° 43716, JO AN du 19 août 1991, p. 3299).
E. Propriétaire réalisant lui-même les travaux
Lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même seul le prix d'achat des
matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte.
F. Propriétaire faisant appel à des salariés pour l'exécution des travaux
Les salaires payés à la personne chargée de la surveillance et de l'exécution des travaux
d'entretien et de réparation ainsi qu'aux ouvriers placés sous ses ordres sont admis en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles.
Ainsi, un propriétaire qui emploie au mois ou à la journée un ouvrier pour réparer un immeuble
donné en location peut déduire de son revenu brut foncier le salaire qu'il lui verse, dès lors que ce salaire correspond effectivement à des travaux de réparation ou d'entretien effectués sur un
immeuble dont le revenu réel est pris en compte pour l'établissement de l'impôt sur le revenu.
Il lui appartient de justifier par tous les moyens de preuve en sa possession de la nature et du
montant des dépenses. Cette justification peut être apportée par la production des factures des matériaux et des reçus de cotisations établis par l'URSSAF au vu des bordereaux récapitulatifs de
cotisations déposés par l'employeur et faisant apparaître son nom et son adresse, la désignation du ou des emplois déclarés, le montant total du coût salarial supporté, l'identité et l'adresse du ou
des salariés employés ainsi que le montant des sommes versées à chacun d'eux, L'adresse de réalisation des travaux doit également être justifiée
(RM Deprez n° 19832, JO AN du 28 décembre 1998, p. 7073).
G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de
l'exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d'œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la
détermination du revenu net foncier du propriétaire.
III. Situation des travaux réalisés sur des parties communes de copropriété
A. Déduction des provisions pour charges
La déduction des provisions pour charges de copropriété, sous réserve d'une régularisation
l'année suivante, est prévue au a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Cependant, seules sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le
budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux
14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les provisions déductibles sont donc celles afférentes aux :
- dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties
communes et équipements communs de l'immeuble. Elles sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-1) ;
- dépenses pour travaux qui n'ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste
est fixée par décret en Conseil d'État (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2 ;
décret n° 2004-479 du 27 mai
Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par
l'assemblée générale, prévues par
l'article 18 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont pas concernées par cette déduction. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-20-70.
B. Conséquence sur la déduction des travaux par le copropriétaire-bailleur
Les travaux couverts par la provision ne sont pas déductibles directement mais par le biais de
la provision pour charges de copropriété, sous réserve de la régularisation de cette déduction l'année suivante. Il en est de même pour les dépenses de réparations locatives couvertes par la
provision, étant précisé que dans ce cas, ces dépenses feront nécessairement l'objet d'une régularisation l'année suivante dès lors qu'elles ne sont pas en principe déductibles en tant que telles
(BOI-RFPI-BASE-20-30-20).
En revanche, les dépenses ayant donné lieu aux provisions spéciales mentionnées à
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges
déductibles. Le copropriétaire ne peut déduire ces charges qu'au titre de l'année où elle ont été effectivement versées par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.
/bofip/4052-PGP
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