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Carnet de route en droit immobilier	Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles
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Juil 24
Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?
La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be).
Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas couverte par un permis.
La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction n’avait été relevée par l’autorité compétente, mais il apparaissait clairement que les conditions du permis délivré en 1997 n’avaient pas été respectées.
Les acheteurs avaient demandé l’annulation de la vente, estimant que le bien était difficilement revendable ; ils se fondaient sur le dol, l’erreur, la garantie des vices cachés et sur la nullité de l’article 155, § 7, CWATUPE.
Le vendeur opposait que la régularisation urbanistique était possible.
Le premier juge considéra qu’« il importe peu (…) que l’infraction soit ou non régularisable » en sorte qu’il prononça l’annulation de la vente du chef de dol.
La Cour d’appel de Liège va développer un raisonnement original tout à fait différent en s’inspirant, mot ou mot, de l’enseignement du Prof. Van Ommeslaghe.
Fait remarquable, les juges d’appel ont fait preuve de proactivité ; ils sont venus spontanément au secours du vendeur sur base des arrêts des 2 avril 2010 et 29 septembre 2011 de la Cour de cassation (J.L.M.B., 2010, p. 1235 et R.C.J.B., 2013, p. 201).
Selon cette jurisprudence, le juge peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu’il n’élève aucune contestation dont les parties ont exclu l’existence, qu’il se fonde uniquement sur des faits régulièrement soumis à son appréciation et qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et pour autant qu’il respecte les droits de la défense.
Qu’ont trouvé les juges d’appel ?
Citons le raisonnement de la Cour :
« Dans cette perspective, il importe de savoir s’il y a matière ou non à régularisation car dans l’affirmative, la question de savoir si les intimés n’abusent pas de leur droit en postulant l’annulation de la vente devra être abordée. »
La Cour cite alors le Prof. Van Ommeslaghe :
« En effet, ‘la nullité est souvent une sanction aux effets néfastes notamment en ce qu’elle oblige à remettre en cause des opérations déjà réalisées totalement ou partiellement en raison de son effet rétroactif. Elle nuit à la sécurité juridique. C’est la raison pour laquelle plusieurs méthodes sont utilisées pour prévenir le prononcé d’une nullité, sans pour autant porter atteinte aux règles que la nullité sanctionne.
Une première méthode consiste à permettre qu’il soit remédié au vice de manière, qu’il ait été réparé soit au moment de l’introduction de l’action en nullité soit même au moment où le juge statue. Cette méthode est expressément prévue par le Code des sociétés pour les sociétés dotées de la personnalité morale : l’article 176 dispose que lorsqu’une régularisation de la situation d’une société est possible, le juge peut accorder un délai permettant de procéder à cette régularisation ‐ auquel cas il ne prononcera pas la nullité. Cette manière de faire pourrait être appliquée, à notre avis, pour tout juge saisi d’une action en nullité, même en l’absence d’un texte formel pour autant que l’ordre public soit toujours respecté’ (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations, Tome II, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 961 et 962). »
Que déduit la Cour d’appel de Liège de cet enseignement ?
« Il y a dès lors lieu, avant d’aller plus avant dans l’examen des prétentions réciproques, d’autoriser les appelants à introduire une demande de régularisation auprès de l’autorité compétente, ce qu’ils affirment avoir déjà voulu faire mais en avoir été empêchés par les intimés qui ont refusé de donner accès à l’architecte qu’ils ont consulté.
L’attention de ceux‐ci est dès lors attirée sur les conséquences éventuelles, sur le fond du litige, de tout comportement visant à empêcher les appelants d’introduire une demande de régularisation. Il sera accordé aux appelants un délai de six mois pour introduire celle‐ci. Il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter une nouvelle fixation de la cause après l’expiration d’un délai de six mois si la demande de régularisation n’a pas été introduite ou après l’intervention d’une décision définitive sur la demande de régularisation. » Cette jurisprudence est très importante.
Elle signifie que le juge saisi d’une demande de nullité d’une vente, peut permettre à la partie visée par la demande de supprimer la cause de nullité.
En cas d’infraction urbanistique, le vendeur confronté aux conséquences de cette situation sur la validité de la vente, peut recevoir un délai pour régulariser.
Voilà qui devrait apaiser les velléités belliqueuses de bien des acheteurs lorsque l’infraction est régularisable.
C’est la sagesse : si le bien peut être rendu conforme aux normes urbanistiques, la voie normale est de permettre au vendeur de régulariser le bien et de sauver la convention des parties.
N’attendons cependant pas trop de cette jurisprudence. Elle ne s’applique que lorsque le juge est saisi d’une annulation de la vente.
La découverte d’une infraction urbanistique affectant le bien vendu ne fait pas toujours l’objet d’une action en nullité.
Selon une certaine jurisprudence, il s’agit d’un vice caché (ce n’est pas mon avis).
En ce cas, la loi ne permet pas la réparation : l’acheteur n’a le choix qu’entre une diminution de prix à dire d’expert ou la résolution de la vente.
La doctrine plaide certes pour admettre une possibilité de réparation mais cette thèse n’est pas encore reçue en jurisprudence.
Sur le moyen de la garantie de vice caché, seul l’abus de droit peut tempérer la rigueur de la sanction laissée au seul choix de l’acheteur.
Selon moi, et cela trouve un certain appui en jurisprudence, la présence d’une infraction urbanistique constitue une cause d’éviction.
En effet, cela signifie que la servitude légale générale d’urbanisme, interdisant de procéder à des actes et travaux sans autorisation, grève le bien, puisqu’aucun permis d’urbanisme n’est venu lever cette servitude.
En matière d’éviction, la sanction est que le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur si la cause d’éviction est avérée (un constat d’infraction).
Cela laisse le champ au vendeur de poursuivre une régularisation avec la collaboration de l’acheteur.
Mais ne perdons pas de vue que bien souvent, dans l’acte une garantie spéciale de propreté urbanistique.
Par cette garantie spéciale, les parties sont censées avoir choisi un dispositif contractuel que le juge doit appliquer sans autre voie alternative, et si ce mécanisme exige une réparation autre que la régularisation, elle s’impose au juge.
Fév 24
Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente
Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).
La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul.
Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment.
Il s’agit de l’obligation d’identifier les clients (ancien art. 4 de la loi du 11 janvier 1993 devenu art. 7 de la loi du 12 janvier 2004).
La demanderesse ajoutait que sa ratification ultérieure du contrat était inopérante au regard de l’article 1338 du Code civil.
Qu’en pense la Cour de cassation ?
« Selon les articles 6 et 1108 du Code civil, un contrat dont l’objet est illicite est nul.
Un contrat a un objet illicite s’il oblige à une prestation interdite par une loi d’ordre public ou contraire aux bonnes mœurs.
Sauf disposition contraire, l’infraction commise à la conclusion du contrat à une règle d’ordre public n’a en règle pour effet la nullité du contrat que lorsque cette infraction a pour conséquence que l’objet du contrat est illicite. »
C’est ma traduction ; le texte de l’arrêt est :
“Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig.
Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden. Behoudens andersluidende wettelijke bepalingen heeft de overtreding bij de totstandkoming van de overeenkomst van een regel die de openbare orde aanbelangt, in beginsel slechts de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg wanneer deze overtreding tot gevolg heeft dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is.”
Autrement dit, la commission d’une infraction à l’occasion de la conclusion du contrat n’a pas nécessairement pour effet que l’objet du contrat soit illicite si le contrat n’oblige pas à commettre cette infraction.
Appliquons cette jurisprudence à la vente d’immeuble.
Si le vendeur méconnait les obligations en matière de PEB et si le contrat ne prévoit pas que le vendeur ne doit pas respecter ces obligations, le contrat ne sera pas nul.
Quid si le bien vendu est affecté d’une infraction d’urbanisme ?
Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».
Les prestations de la vente sont le transfert de propriété et le paiement du prix.
Certains auteurs administrativistes avancent que la vente crée dans le chef de l’acheteur l’infraction de maintien d’une situation infractionnelle.
Pour eux, l’effet du contrat est de transmettre la situation infractionnelle (effet de contagion).
Dans la thèse civiliste, le contrat n’est pas nul.
La vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite.
Je m’en suis expliqué sur ce site dans l’article « La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme » du 15 janvier 2013.
L’arrêt du 30 janvier 2015, commenté ici, me paraît renforcer la thèse civiliste.
La nullité de la vente d’un immeuble ne peut se concevoir, à mon avis, que si l’infraction se confond entièrement avec le bien (division non couverte par un permis ou construction en zone agricole).
Et encore, n’est-on pas là dans le registre de l’objet impossible (immeuble non autorisé juridiquement) plutôt qu’illicite ?
La sanction de l’objet illicite : nullité ou réparation ?
Le contrat est nul lorsque son objet contrevient à une règle d’ordre public (art. 6 du Code civil).
La nullité absolue prive le contrat de tout effet en droit.
Lorsque seule une clause du contrat est illicite, le juge doit déterminer dans quelle mesure c’est la clause qui doit être annulée ou la convention dans son entièreté.
On se réfère à cet effet aux articles 900 et 1172 du Code civil.
Il résulte de ces dispositions que si, dans l’intention des parties, la clause affectée de nullité est indissociable du contrat, c’est l’ensemble qui sera annulé.
Au contraire, si le contrat peut survivre sans la clause, seule celle-ci disparaîtra de l’ordre juridique.
La nullité est-elle la seule sanction possible ? La juge peut-il réparer la clause en la faisant survivre dans sa limite légale ?
Un arrêt du 23 janvier 2015 de la Cour de cassation illustre à quelles conditions la nullité s’efface devant la réparation de la clause (rôle n° C.13.0579.N, www.juridat.be).
Dans certains cas, la Cour de cassation reconnaît au juge un devoir de réparation du contrat, lorsque cela est possible, en excluant une nullité totale de la clause.
Il s’agissait d’une convention de cession d’entreprise.
Une clause de non concurrence était stipulée à charge du cédant, d’une durée de 17 ans.
La Cour d’appel de Gand considéra que cette clause était excessive.
À ce titre elle était frappée de nullité absolue car contraire au décret d’Allarde des 2-17 mars 1791.
Ce décret d’ordre public garantit la liberté de commerce et d’industrie.
On sait qu’aujourd’hui il faut appliquer l’article II.3 du Code de droit économique qui dispose que « chacun est libre d’exercer l’activité économique de son choix. »
La Cour d’appel de Gand s’est refusé le droit de modérer la clause au motif de ce que la nullité est absolue.
Le défendeur demandait pourtant que la nullité soit limitée à ce qui dépassait la durée légalement autorisée.
Le contrat contenait en effet une clause selon laquelle les dispositions qui pourraient être illégales ou frappées de nullité, resteront contraignantes pour la partie légalement autorisée.
La Cour de cassation décide que si un contrat ou une clause est contraire à une disposition d’ordre public, et partant nulle, le juge peut limiter la nullité à la partie illicite du contrat ou de la clause.
Le juge peut le faire aux conditions suivantes : Si une nullité partielle est possible,
Si la loi ne l’interdit pas expressément,
Si la subsistance du contrat partiellement annulé correspond à l’intention des parties.
Dans le texte de l’arrêt :
“3. Indien een overeenkomst of een beding strijdig is met een bepaling van openbare orde en bijgevolg nietig is, kan de rechter indien een partiële nietigheid mogelijk is, de nietigheid, behoudens de wet zulks verbiedt, beperken tot het met deze bepaling strijdig gedeelte van de overeenkomst of beding op voorwaarde dat het voortbestaan van de gedeeltelijk vernietigde overeenkomst of beding beantwoordt aan de partijbedoeling.”
C’est la dernière condition qui nous intéresse.
Il est évident qu’une clause comme celle indiquée plus haut, qui prévoit le maintien du contrat en cas de clause annulée, exprime l’intention des parties de voir survivre le contrat à une nullité partielle.
En règle le juge ne peut pas remplacer ou aménager une clause nulle. Il ne peut s’immiscer dans la construction du contrat à peine de violer l’article 1134 du Code civil.
Mais il en va autrement si telle est l’intention des parties.
Dans un arrêt du 23 mars 2006 (rôle n° C.04.0335.N, www.juridat.be), la Cour de cassation avait décidé que « lorsque le juge constate la nullité absolue d’une clause d’un contrat, il ne peut la remplacer par une autre clause qui ne repose pas sur le consentement des parties. »
Dans l’arrêt du 23 janvier 2015, la Cour de cassation ajoute que le juge peut limiter une nullité à ce qui est nécessaire pour revenir à une situation légale, si cela correspond à l’intention des parties.
On saisit immédiatement l’intérêt des clauses prévoyant qu’en cas de nullité d’une clause, les parties rechercheront un dispositif légal équivalent ou maintiendront le contrat amputé de nullité partielle.
Ces clauses sont fréquentes dans les contrats commerciaux.
Mais il ne faut pas s’arrêter à ce type de clause.
Le juge peut parfaitement rechercher l’intention des parties dans tous les éléments de leur relation, il ne doit pas nécessairement exister une clause expresse en ce sens.
Ce sera souvent le cas : les parties conçoivent rarement un contrat sans l’ambition de le voir survivre aux incidents de légalité.
Dorénavant, le juge ne pourra plus faire l’économie de la recherche de la volonté des parties de voir le contrat réparé plutôt que de subir une nullité radicale, de la clause ou du contrat lui-même.
L’erreur et les éléments postérieurs au contrat
La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle.
Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente.
Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.
L’acheteur cite le vendeur en annulation de la vente pour vice de consentement, étant l’erreur sur la substance de la chose vendue.
Le problème est la suivant : au moment de la formation du contrat, le terrain était constructible.
L’acheteur a émis un consentement sur base d’une appréciation qui correspondait alors à la réalité.
Cela n’a pas ému la Cour d’appel de Rouen.
Selon les juges d’appel, le caractère rétroactif du retrait du permis avait pour conséquence qu’au moment de l’échange des consentements, il y avait bien erreur.
Le vendeur forme un pourvoi en cassation invoquant la violation de l’article 1110 du Code civil français (qui est identique en Belgique).
La Cour de cassation française a rejeté le pourvoi :
« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ; »
Cet arrêt est intéressant car il porte sur une question rarement traitée en matière de vice de consentement : l’erreur doit-elle être appréciée au regard de la situation existant au moment de la formation du contrat ou peut-elle être rétroactivement affectée par un élément intervenant postérieurement ?
L’erreur est une discordance entre la croyance et la réalité. Comme elle affecte le consentement, elle lui est préalable ou concommittante.
Si la réalité qui a forgé la croyance d’une partie sur un élément entré dans le champ contractuel est modifiée postérieurement, il y a bien erreur au moment de la vente.
La jurisprudence française admet depuis longtemps que l’on prenne en considération des éléments postérieurs au contrat pour autant que l’erreur ait été commise au moment du contrat et que les éléments postérieurs établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là (Cass., fr., 1er juin 1983, JCP, N 1983, II, p. 289 ; Cass., fr., 13 décembre 1983, D., 1984, p. 341, note J.-L. Aubert).
C’est ce qui s’est produit dans l’espèce en question : le permis fut retiré après la vente en raison de la présence d’un élément défavorable, qui préexistait à la vente et qui affectait déjà la constructibilité, objet de l’erreur.
Imaginons en revanche, une partie qui acquiert un terrain bâtissable qui fait l’objet, après la vente, d’une modification du plan d’aménagement du sol et qui change de destination.
Si la cause de la modification ne préexiste pas à la vente cette parties ne pourrait pas poursuivre l’annulation de la vente du chef d’erreur.
Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété
La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire.
Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de confirmation (P. Wéry, « La vente de la chose d’autrui et les obstacles à son annulation », R.C.J.B., 2011, p. 16 ; Cass., 6 mars 1998, Pas., I, 1998, p. 125), ce qui signifie que la vente subsiste si l’acheteur n’en demande pas la nullité. Or il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété…
Dans le même registre, il est étonnant de relever que le Code civil rattache le sort de la vente de la chose d’autrui à l’obligation du vendeur de garantir l’acheteur contre l’éviction (art. 1635). Or la garantie relève de l’exécution du contrat, ce qui suppose qu’il fut d’abord valablement conclu.
Et, comme la nullité est rattachée à la garantie d’éviction, l’acheteur ne peut plus poursuivre la nullité si le vendeur est devenu propriétaire, la cause d’éviction ayant disparu (Cass., 30 janvier 1941, Pas., I, 1941, p. 24).
L’incohérence n’est qu’apparente. En réalité la vente de la chose d’autrui ne subsiste pas comme vente mais comme contrat innommé, par lequel une personne s’engage à devenir propriétaire pour vendre un immeuble. Comme vente, par contre, le contrat est nul à défaut d’objet.
Le cas le plus fréquent de vente de la chose d’autrui survient lorsqu’un indivisaire vend un immeuble indivis sans l’accord de l’autre indivisaire. Il cède de la sorte une part qui ne lui appartient pas.
L’acheteur peut poursuivre l’annulation de la vente sur base de l’article 1599 du Code civil mais, tant qu’il ne le fait pas, la vente subsiste. Ce principe, tel qu’on l’a expliqué, doit cependant être aussi confronté au droit de la copropriété.
En effet, l’article 577-2, § 6, DU Code civil dispose que les actes de disposition, comme la vente, ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Cette disposition règle les rapports des copropriétaires entre eux. Elle ne régit pas les rapports des copropriétaires avec les tiers. Ni le tiers acquéreur ni l’indivisaire vendeur ne peut l’invoquer pour faire annuler la vente de l’immeuble.
La sanction de l’article 577-2 est donc une inopposabilité de la vente aux autres indivisaires et non une nullité du contrat. Cette sanction ouverte en faveur des seuls co-indivisaires est sans effet sur l’application de l’article 1599 du Code civil. Un arrêt du 23 mai 2014 de la Cour de cassation illustre ce principe (rôle n° C.13.0286.F, www.juridat.be).
Sur action du tiers indivisaire lésé, la Cour d’appel de Mons avait jugé que la convention litigieuse était valable car « la nullité prévue à l’article 1599 est une nullité relative, seul l’acheteur ayant qualité pour l’invoquer à l’exclusion des tiers. »
Aussi, la Cour d’appel avait retenu une faute dans le chef de l’indivisaire vendeur et avait ordonné que les opérations de liquidation-partage devaient se fonder sur une « évaluation par équivalent […] des biens ainsi détournés en fraude des droits de la demanderesse, en tenant compte de leur valeur au jour de la convention de cession […] ».
La Cour de cassation a cassé l’arrêt montois au motif de ce que « l’acte de cession d’un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l’égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n’y a pas consenti. »
La question n’était donc pas de savoir si la vente était nulle ou pas, car elle était inopposable au co-indivisaire. Les juges d’appel ne pouvaient donc imposer les effets de la vente dans les opérations de liquidation-partage.
L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble
Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat.
On relève traditionnellement, parmi les vices de consentement (art. 1109), l’erreur sur la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. 1116) et la violence, art. 1111). Il y a aussi la lésion (art. 1118, 1674 et 1305).
L’erreur obstacle est plutôt une absence de rencontre des consentements. Il n’y a donc eu contrat ; ce sera le cas, dans un lotissement par exemple, si le vendeur consent à vendre le lot 1 et que l’acheteur croit acheter le lot 2).
L’erreur comme vice, et non absence, de consentement porte sur la qualité de la chose, plus précisément sur sa substance. En effet, l’article 1110 dispose que « l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »
L’erreur doit donc se situer au cœur de la chose vendue ; cela explique qu’il n’y ait pas d’erreur incidente (dommages et intérêts) ou absolue (nullité) comme dans le dol. La seule sanction réside dans la nullité du contrat.
Qu’entend-t-on par erreur substantielle ? La Cour de cassation Pour la Cour de cassation, la substance de la chose c’est « la qualité de cette chose que la partie a principalement eu en vue lors de la conclusion d’une convention et qui l’a déterminée à contracter » (Cass., 31 octobre 1966, Pas., 1967, I, p. 294).
L’erreur doit être commune, ce qui ne signifie pas que les deux parties doivent s’être trompées, mais que l’erreur doit avoir porté sur un élément entré dans le champ contractuel.
Un arrêt du 23 janvier 2014 (rôle n° C.13.0114.N) illustre ce principe.
Il s’agissait d’un immeuble qui avait l’apparence d’un établissement horeca, mais il était situé en zone agraire où une telle activité ne pouvait être déployée.
L’établissement avait été exploité des années auparavant, ce qui constituait une infraction urbanistique.
L’acheteur avait demandé un crédit en vue de l’exploitation d’un commerce horeca, ce qui révèle que son consentement à la vente était guidé par l’intention d’exploiter un tel établissement.
La Cour d’appel d’Anvers a annulé cette vente.
Dans son pourvoi en cassation, le vendeur reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas constaté que l’acheteur l’avait informé de cette intention. Autrement dit, le vendeur faisait valoir que la Cour n’avait pas relevé le caractère commun de l’erreur.
La Cour de cassation commence par répéter sa définition de l’erreur substantielle :
« En vertu de l’article 1110, alinéa 1er, du Code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.
Relève de la substance même de la chose tout élément ayant incité principalement la partie commettant l’erreur à conclure la convention, de manière à ce que, sans cet élément, la convention n’eût pas été conclue.
Une erreur à ce propos n’entraîne la nullité de la convention que si le cocontractant avait connaissance de cet élément ou aurait dû raisonnablement en être conscient. »
On constate que la qualité substantielle de la chose sur laquelle porte l’erreur peut être objectivement liée à la chose mais aussi subjectivement ressentie comme telle par une partie.
En ce dernier cas, si cette qualité n’est pas normalement et objectivement considérée comme telle, elle doit avoir été exprimée par la partie qui la ressent ainsi.
En l’espèce, les juges d’appel ont considéré que la conformité urbanistique avec la destination apparente du bien relève de la catégorie des qualités substantielles objectives, qui entrent dans le champ contractuel sans qu’il soit besoin de les exprimer.
La Cour de cassation juge :
« Les juges d’appel, qui ont constaté que les défendeurs avaient acquis le fonds avec l’intention d’y exploiter un commerce horeca, ce qui s’est avéré impossible dès lors que le fond se trouvait dans une zone agraire, et qui ont décidé que la circonstance que le fonds présentait l’aspect d’un commerce horeca et était exploité en tant que tel jusqu’il y a peu avait pour conséquence que la demanderesse avait l’obligation d’informer les acheteurs de la situation urbanistique, ont ainsi indiqué que la demanderesse devait raisonnablement savoir que la possibilité d’exploiter le fond en tant que commerce horeca pouvait être déterminante pour les acheteurs et ont ainsi légalement justifié leur décision que la convention est nulle du chef d’erreur. »
Le raisonnement est correct : si le vendeur connaissait l’incompatibilité urbanistique du bien avec sa destination apparente et devait en informer l’acheteur, il ne peut évidemment prétendre que cet élément objectivement substantiel n’est pas entré dans le champ contractuel en sorte que l’erreur ne serait pas commune.
Il avait lui-même l’obligation de la faire entrer dans le champ contractuel…
Le raisonnement fait aussi le lien entre la qualité substantielle, au sens de l’erreur, et la réticence dolosive qui constitue un autre vice de consentement.
En effet, s’il existe une qualité objectivement substantielle de la chose vendue, qui fait défaut, non seulement le vendeur ne peut prétendre qu’une erreur sur ce point ne serait pas commune mais aussi, et même surtout, il se rend coupable de dol en celant cette circonstance.
Cette affaire met en lumière l’influence grandissante du statut urbanistique de l’immeuble dans la vente. La possibilité urbanistique pour le bien de réaliser sa destination est une qualité objectivement essentielle, ce qui présente deux conséquences :
Le vendeur doit le déclarer à peine de réticence dolosive,
L’erreur qui en résulte est commune même si l’acheteur n’exprime pas le caractère déterminant de la qualité.
C’est d’autant plus vrai que le statut urbanistique de l’immeuble fait l’objet d’obligations légales de renseignement (art. 275, 280 et 281 CoBAT).
La loi elle-même fait de la qualité urbanistique une qualité objectivement substantielle.
Déc 25
Encore la nullité de la vente d’un bâtiment construit en infraction d’urbanisme
Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be).
J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la Cour de cassation.
La vente d’un immeuble construit ou à construire, doit répondre aux conditions de validité de tout contrat, définies à l’article 1108 du Code civil.
Il faut que le consentement des parties qui s’obligent soit valide, et qu’elles aient la capacité de contracter ; l’objet du contrat, qui forme la matière de l’engagement, doit être certain et la cause de l’obligation doit être licite.
L’objet est la prestation caractéristique du contrat, le transfert de propriété dans la vente. La cause du contrat est le mobile déterminant des parties (cur debetur ?).
Tant l’objet que la cause du contrat doivent être licites. Ce sont des conditions de formation du contrat ; elles s’apprécient donc au moment où se forme le contrat.
C’est ce que rappelle l’arrêt qui nous occupe.
La Cour d’appel de Gand avait constaté ce qui suit :
Le contrat entre les parties, du 26 août 2000, a pour objet la vente d’une habitation à construire d’après un permis d’urbanisme délivré le 30 décembre 1998.
Lors de l’exécution des travaux, on s’est écartée sur certains points du permis d’urbanisme.
Les juges d’appel ont jugé que, dans la mesure où l’on n’avait pas construit conformément à ce permis d’urbanisme, il s’agissait en fait d’une construction sans permis, ce qui constitue une infraction d’urbanisme.
Les juges ont déduit de ces constatations que la convention qui a pour objet ces bâtiments en érection, auxquels s’attache une infraction non prescrite, doit être considérée comme nulle.
L’arrêt a été cassé. En effet, si les travaux non conformes au permis ont été exécutés après le contrat, l’illicéité n’est pas contemporaine de sa formation et ne peut en affecter la validité.
La cassation concerne l’application des règles en matière de nullité. On doit se fixer au moment de la conclusion du contrat, pas postérieurement.
L’arrêt ne dit pas pour autant que, si les travaux irréguliers étaient déjà en cours au moment du contrat, celui-ci eut été nul. Ce n’était pas le moyen du pourvoi.
L’objet est illicite si le contrat a pour effet de créer ou de maintenir une situation illégale (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199 ; Cass. 19 mai 2005, Pas., 2005, I, n° 284).
Selon l’approche civiliste, le transfert de propriété d’un immeuble, fût-il l’objet d’une infraction d’urbanisme, ne crée ni ne maintien une situation illégale.
L’approche administrativiste est plus nuancée car la vente transfère l’infraction de maintien des travaux illicite à l’acquéreur (effet de contagion), ce qui crée en soi une situation illégale.
On ne tranchera ici pas entre les deux thèses ; je m’y suis essayé dans un article du 15 janvier 2013 (http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/).
Quant à la cause, on peut effectivement se demander si le vendeur d’un bien construit sans permis ou sans respecter un permis, ne poursuit pas par la vente le bénéfice de l’infraction, selon les circonstances.
Le tribunal de première instance de Bruxelles n’a pas hésité à le dire en matière de bail (30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 241, note N. Bernard).
On m’objectera que si le mobile déterminant le vendeur peut consister à faire profit dans la vente de travaux irréguliers, ce n’est certainement pas le cas de l’acheteur qui normalement ignore tout de la situation.
En réalité, il suffit qu’un des mobiles soit illicite pour que le contrat soit affecté d’une cause de nullité (Cass. 13 novembre 1953, Pas., 1954, I, p. 190).
Ce mobile ne doit pas être partagé ; peu importe que l’autre partie ne soit pas au courant de l’intention illicite de son cocontractant (Cass., 12 octobre 2000, R.W., 2002-03, note A. Van Oevelen ; R.C.J.B., 2003, p. 74, note P. Wéry) et 7 octobre 2004 (Pas., 2004, I, 2000, p. 466).
Comme on le voit, le sujet n’est pas épuisé et la jurisprudence devra encore se fixer sur cette épineuse question.
Voyons à présent l’arrêt dans sa langue :
« 1. Krachtens het artikel 1131 Burgerlijk Wetboek kan een verbintenis, aange-gaan zonder oorzaak, uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevolg hebben.
Een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp is krachtens artikel 6 Burgerlijk Wetboek nietig.
De geoorloofdheid van de oorzaak en het voorwerp van een overeenkomst dienen beoordeeld te worden naar het tijdstip van het sluiten ervan.
2. De appelrechters stellen vast dat:
de overeenkomst tussen de partijen van 26 augustus 2000 de verkoop tot voorwerp had van een op te richten woning overeenkomstig een op 30 december 1998 afgeleverde stedenbouwkundige vergunning; tijdens de uitvoering van de bouwwerken op enkele punten werd afgeweken s’écarter de van de stedenbouwkundige vergunning.
De appelrechters oordelen dat in de mate « er niet werd gebouwd overeenkomstig deze stedenbouwkundige vergunning (…) er in feite gebouwd werd zonder veleende vergunning, wat een bouwmisdrijf uitmaakt », waaruit zij afleiden dat de overeenkomst die « bouwsels bâtiment in oprichting tot voorwerp heeft waaraan (niet verjaarde) bouwmisdrijven kleven s’attacher als nietig is te beoordelen ».
3. Door op deze gronden de overeenkomst nietig te verklaren, verantwoorden zij hun beslissing niet naar recht.
Het middel is gegrond. »
La loyauté des preuves
Des nombreuses affaires concernant la loyauté des preuves en matière pénale ont suscité la polémique.
En principe, l’utilisation d’une preuve illégale ou obtenue illégalement n’était pas permise et invalidait les poursuites.
Dans l’affaire Antigone (Cass., 14 octobre 2003, rôle n° P030762N, www.juridat.be), la chambre flamande de la Cour de cassation a cependant développé la théorie suivante :
La circonstance qu’un élément de preuve a été obtenu illicitement a en principe pour seule conséquence que le juge ne peut prendre ni directement ni indirectement cet élément en considération lorsqu’il forme sa conviction :
Soit lorsque le respect de certaines conditions de forme est prescrit à peine de nullité,
Soit lorsque l’irrégularité commise a entaché la crédibilité de la preuve (betrouwbaarheid van het bewijs),
Soit lorsque l’usage de la preuve est contraire au droit à un procès équitable.
L’affaire concernait la régularité d’une opération de police répondant au nom de code Antigone.
Cette jurisprudence est importante. Elle a été commentée lors du discours prononcé par le Procureur général J. du Jardin à l’audience solennelle de rentrée de la Cour de cassation le 1er septembre 2003 (« Le droit de défense dans la jurisprudence de la Cour de cassation 1990-2003 »).
On se souviendra de ce qu’ensuite la chambre francophone de la Cour s’est prononcée de manière beaucoup plus nuancée dans l’affaire des vendeuses de la chocolaterie Manon.
Les vendeuses avaient été filmées à leur insu par leur employeur qui les soupçonnait de puiser dans la caisse.
Les caméras n’avaient pas été placées dans le respect des conditions de la CCT n° 68 du 16 juin 1998 : les films pouvaient-ils constituer des preuves admissibles en matière pénale ?
De même, les actes d’instruction qui étaient la suite de ces preuves irrégulières devaient-ils aussi être annulés ?
Dans un arrêt du 9 juin 2004 (rôle n° P040603F, www.juridat.be), la Cour de cassation a décidé dans cette affaire que les règles relatives à l’administration de la preuve exigent que les preuves entachées d’illégalité ou d’irrégularité soient écartées des débats en même temps que les éléments qui en sont la suite.
Mais, ajoute la Cour, ces règles admettent que le juge se prononce sur la base d’autres éléments de preuve qui, sans être affectés d’un vice, sont soumis à la libre discussion des parties.
Il y a eu ensuite l’affaire KBC Lux et les fichiers informatiques volés. Ces fichiers pouvaient-ils fonder des poursuites pénales pour faux fiscal ?
Dans cette affaire la Cour de cassation avait développé la curieuse notion de proportion. La preuve obtenue irrégulièrement est admissible si l’irrégularité est commune mesure avec celle reprochée à l’inculpé …
Finalement, dans son arrêt du 28 juillet 2009, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la jurisprudence Antigone (CEDH, 28 juillet 2009, Lee Davies c. Belgique, §§ 41-42).
Pour la CEDH, l’utilisation d’une preuve irrégulièrement obtenue peut, dans certaines circonstances, méconnaître le droit à un procès équitable. Pour juger d’une éventuelle violation de ce droit, il y a lieu d’examiner la procédure dans son ensemble, en ce compris la manière dont la preuve a été obtenue.
Cela suppose que le juge procède à l’examen de l’illégalité invoquée de l’acquisition de la preuve sur la base de l’authenticité, de la qualité de la preuve et de son importance dans l’affaire en question ainsi qu’au regard du respect des droits de la défense.
Cette jurisprudence valide, on le voit, la jurisprudence Antigone.
Et, dans la foulée, la Cour constitutionnelle se prononçait aussi (arrêt n° 158/2010 du 22 décembre 2010, www.court-const.be) dans une affaire de contrôle d’identité par la police.
La Cour décida que l’article 34, § 1er, alinéa 2, de la loi du 5 août 1992 sur la fonction de police, ne viole ni les articles 10 et 11 de la Constitution, lus ou non en combinaison avec ses articles 12 et 22 ainsi qu’avec les articles 6.1 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, ni les articles 12 et 22 de la Constitution, dans l’interprétation selon laquelle le contrôle de l’identité d’une personne sans qu’il soit satisfait aux conditions de cette disposition ne conduit pas nécessairement à la nullité de la preuve ainsi obtenue.
La matière, façonnée par la jurisprudence, était prête pour une intervention du législateur qui est intervenu par la loi du 24 octobre 2013 modifiant le titre préliminaire du Code de procédure pénale en ce qui concerne les nullités.
Cette loi insère un chapitre VII intitulé « Des nullités » au sein duquel l’article 32 dispose :
« La nullité d’un élément de preuve obtenu irrégulièrement n’est décidée que si :
le respect des conditions formelles concernées est prescrit à peine de nullité, ou;
l’irrégularité commise a entaché la fiabilité de la preuve, ou;
l’usage de la preuve est contraire au droit à un procès équitable. »
Cette loi a été publiée ce 12 novembre 2013 au Moniteur Belge ; elle entre en vigueur le 22 novembre 2013.
La loi est dans la ligne du dispositif de l’arrêt Antigone et s’inspire de la jurisprudence de la CEDH.
Cela restreindra sérieusement la possibilité de faire annuler des actes d’instruction puisqu’il y a peu de nullités formelles.
De plus, et surtout, le débat est reporté sur la fiabilité et non sur la régularité de la preuve. Or, on ne voit pas pourquoi un juge d’instruction se baserait sur une preuve non fiable, qu’elle soit régulière ou non.
Enfin, la condition d’un usage conforme au droit à un procès équitable sera aisément respectée dès lors que l’élément de preuve est soumis à la contradiction en temps utile, ce que garantit en principe la procédure belge.
La nullité du contrat de promotion « Breyne »
Revenons à l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699).
On se souvient de ce que la Cour a jugé que la convention de réservation était soumise à la loi Breyne.
Les annexes de la convention
Un contrat soumis à la loi Breyne doit répondre aux formalités des articles 7 et 12, à savoir contenir des annexes et être accompagné d’une caution ou d’une garantie d’achèvement.
L’article 13, alinéa 2, sanctionne l’inobservation d’une des dispositions de l’article 7, de l’article 12, ou des arrêtés d’exécution, de nullité de la convention ou de nullité de la clause contraire à la loi.
Les effets de la nullité
La Cour d’appel de Liège constant le manquement aux obligations qui précèdent, prononce la nullité et fait application de la théorie des restitutions consécutives à la mise à néant de la convention (Cass., 21 mai 2004, Pas., 2004, I, p. 274).
Il importe de replacer les parties dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté.
« Il y a lieu en conséquence, dit la Cour d’appel de Liège, de condamner (l’acheteur) à restituer le bien dans les trois mois du présent arrêt et à condamner (le vendeur) à restituer le prix reçu, soit la somme totale de 208.647 €, la somme de 10.000 euros ayant été par ailleurs bloquée chez le notaire Misson qui la restituera augmentée des intérêts produits à (l’acheteur). »
Les intérêts
La jouissance de l’immeuble dont a bénéficié l’acheteur est compensée par la jouissance de cette somme de 208.647 euros par le vendeur, décide la Cour.
Est-ce conforme à la jurisprudence ?
Dans un arrêt du 5 janvier 2012 (rôle n° C.10.0712.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a décidé :
« L’annulation d’une convention qui produit ses effets ex tunc oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée.
Si un contrat de vente est déclaré nul, des intérêts ne sont en principe dus sur les montants qui font l’objet de l’obligation de restitution du vendeur qu’à compter de la mise en demeure.
Les juges d’appel ont considéré que la vente du bien immeuble aux premier et deuxième défendeurs par les auteurs des demandeurs est nulle du chef d’erreur, que cette nullité « fait disparaître ex tunc cette convention de l’ordre juridique et que les parties doivent être replacées dans la situation et le patrimoine quo ante (préalablement à la vente) », et ont condamné les demandeurs à la restitution du prix d’achat et de l’indemnité qui ont été payés au preneur. Ils ont considéré, en outre que, les vendeurs eussent-ils été de bonne foi, les demandeurs sont tenus de payer des intérêts compensatoires à compter du moment où les premiers et deuxième défendeurs ont payé ces sommes.
En statuant ainsi, ils n’ont pas légalement justifié leur décision quant aux intérêts. »
Pour la Cour de cassation, la restitution du prix est une obligation pécuniaire qui produit intérêts, comme de règle, à dater de la mise en demeure.
Les intérêts ne peuvent être compensés avec la jouissance car celle-ci ne fait pas l’objet d’une restitution. L’acheteur a reçu la propriété, et cela qu’il doit restituer, pas la jouissance (Cass., fr., 9 juillet 2004, n° 222, www.legifrance.com).
Il ne convient donc pas de compenser les intérêts et la jouissance.
Cependant, si la nullité a une cause fautive dans le chef d’une partie (dol), les règles de la responsabilité s’appliqueront complémentairement aux règles régissant les restitutions.
Dans ce cas, des intérêts peuvent être alloués à titre compensatoire, cette fois.
L’usure du bien
Le vendeur avançait que le bien restitué avait subi une usure par l’effet du temps et de l’occupation de l’acheteur et qu’il fallait en tenir compte dans les restitutions.
La Cour d’appel refusa : « à considérer (la dépréciation) comme établie, quod non, elle doit être supportée par le créancier de la restitution (le vendeur) ; l’immeuble aurait subi la même dépréciation s’il était resté entre ses mains. »
Il faut ici faire preuve de nuance.
Dans un arrêt du 8 février 2010 (rôle n° C.09.0244.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a jugé que le manquement contractuel d’une partie, qui justifie la résolution du contrat à ses torts (c’est pareil pour l’annulation pour dol), n’affecte pas son droit aux restitutions qu’implique cette résolution (ou cette annulation) et n’est susceptible d’entraîner que sa condamnation éventuelle à des dommages et intérêts en réparation du dommage causé par cette faute.
Donc, même si le vendeur est responsable de l’annulation, il a droit aux restitutions, mais il devra éventuellement payer des dommages à son acheteur.
La restitution porte sur le bien tel qu’il a été délivré. Si le bien n’existe plus comme tel, la restitution en nature n’est plus possible et l’acheteur restituera en équivalent, c’est-à-dire qu’il conservera le bien et en paiera la valeur.
Quelle valeur ?
La jurisprudence traditionnelle exclut de cette valeur la marge du promoteur car cette marge a pour cause le contrat et le contrat est, justement annulé.
Cela ne m’a jamais convaincu : la valeur objective d’un immeuble intègre toujours la rémunération de celui qui l’a construit.
Cette manière dont la jurisprudence envisage la valeur en équivalent est très sensible dans la promotion Breyne.
En effet, si le contrat a été conclu alors que l’immeuble était en début d’érection et si le contrat est annulé lorsque l’achèvement est proche, l’acheteur pourrait finalement garder l’habitation sans verser la valeur réelle de celle-ci.
On comprend pourquoi les acheteurs en loi Breyne se ruent, attendant le dernier moment, sur la moindre cause de nullité du contrat…
Mais cette matière est appelée à évoluer à la suite des travaux du Prof. Joke Baeck de l’Université de Gand.
Sa remarquable thèse a été publiée en néerlandais mais on en trouve un résumé en français dans « La vente : développements récents et questions spéciales », Collection de la Conférence du Jeune Barreau de Bruxelles, 2013, p.283).
En résumé, le Prof. Baeck propose un régime sui generis des restitutions selon le principe que la valeur de ce qu’une partie doit restituer doit correspondre à la valeur de ce qu’elle a reçu en exécution du contrat annulé, sauf modalisation par l’effet des dommages et intérêts en cas d’annulation à cause fautive.
Dans cette approche, il n’est pas exclu qu’un poste de dépréciation intervienne dans les comptes de restitution.
La thèse du Prof. Baeck remédie ainsi aux problèmes qui subsistent dans l’approche traditionnelle fondée sur la théorie de l’enrichissement sans cause, laquelle anime encore la jurisprudence de la Cour de cassation.
Notons enfin que non seulement les dommages et intérêts interfèrent dans l’évaluation des restitutions mais aussi, dans l’approche traditionnelle, les adages nemo auditur et in pari causa.
Les frais de la vente
La Cour d’appel de Liège rappelle que la restitution en nature peut s’accompagner de dommages et intérêts lorsque la dissolution de la convention est imputable à l’une des parties.
La Cour rend le vendeur responsable de l’annulation pour non- respect de la loi Breyne au motif de ce qu’il est un professionnel de la construction.
Cette affirmation est discutable : le vendeur était gérant d’une société de construction, il n’était pas personnellement un professionnel de la construction.
Cette affirmation est aussi inutile : professionnel ou pas, le vendeur devait respecter la loi Breyne. Son manquement suffit pour que l’annulation soit fautive dans son chef.
La Cour en déduit que le vendeur doit supporter les conséquences dommageables de l’annulation dans le chef de l’acheteur, ce qui est l’application logique des règles de responsabilité.
Le vendeur est condamné à payer des dommages correspondant aux frais d’acte non récupérables, aux frais de mesurage, à la cuisine installée en vain déduction faire d’une moins-value d’utilisation et à 1.000 € à titre de dommage moral pour les tracas créés par la situation litigieuse.
Notons qu’en règle, les frais de l’acte n’entrent pas dans les comptes de restitutions. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n° C.030.501.F, www.juridat.be) :
« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;
Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;
Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;
Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »
En effet, la restitution ne porte que sur ce qui a été reçu, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état, comme on dit.
Les frais d’acte n’ont pas été payés au vendeur ; l’acheteur ne peut donc demander au vendeur de les lui restituer.
Toutefois, si le juge constate, outre la nullité, une faute et un dommage, il doit en ordonner la réparation qui peut consister dans le remboursement des frais.
C’est ce que la Cour d’appel de Liège a fait en l’espèce.
Si l’administrateur devient incapable, la société est incapable
Une société représentée par son administrateur délégué donne un immeuble à bail commercial.
Il se fait que, fort malheureusement, cet administrateur délégué n’était pas sain d’esprit lorsqu’il a conclu l’opération.
Cette situation affectant le mandataire de la société peut-elle conduire à considérer que le bail est nul ?
Autrement dit, la capacité de la société se confond-t-elle avec celle de son organe ?
Le tribunal de première instance de Tongres, réformant le jugement du juge de paix de Genk, retient que le mandataire qui agit dans les limites de son mandat, ne s’engage pas personnellement.
Le contrat que le mandataire conclut intervient directement entre le mandant et le tiers.
La nécessité de protéger l’incapable ne se pose pas puisqu’il n’engage ici pas son propre patrimoine. Le bail est donc valable, en déduit le tribunal.
La société, mécontente du bail, forme un pourvoi en cassation.
Le pourvoi reconnaît qu’un incapable peut être mandataire (arg. art. 1190 du Code civil) en sorte que cela n’a pas d’influence sur l’engagement du mandant envers le tiers.
Le mandant supporte donc le risque d’avoir conféré un mandat à une personne incapable.
Mais cette règle n’est pas applicable, oppose le pourvoi.
En effet, le pourvoi fait habilement remarquer qu’en l’espèce le mandataire n’était pas incapable lorsqu’il a reçu procuration ; la perturbation d’esprit n’est venue qu’après et était certaine lorsqu’il a donné à bail.
Il n’est donc pas question d’un mandant qui a pris le risque de désigner un mandataire incapable.
Comme l’article 1990 n’est pas d’application, il faut revenir aux principes.
Et, selon les principes, pour apprécier la nullité relative de l’acte posé, c’est le consentement du mandataire qu’il faut prendre en considération et non celui du mandant puisque, par l’effet de représentation, le consentement exprimé par le mandataire vaut pour le mandant.
Que répond la Cour de cassation ?
La Cour de cassation rappelle d’abord les principes.
«En vertu de l’article 1984 du Code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. En vertu de l’article 1108, alinéa 2, du Code civil, le consentement de la partie qui s’oblige est une condition de validité de la convention.
Il s’ensuit, dit la Cour de cassation, que le mandant peut demander l’annulation, pour vice affectant son consentement, d’un acte juridique posé par le mandataire à un moment où celui-ci est devenu incapable en fait d’exprimer sa volonté, alors qu’il ne l’était pas au moment de sa désignation. »
Le juge d’appel avait jugé que la circonstance qu’un mandataire soit ou devienne incapable en fait d’exprimer sa volonté n’avait aucune influence sur l’obligation du mandant envers le tiers traitant avec le mandataire, à condition que le mandataire ait agi dans les limites de son mandat.
En décidant cela, conclut la Cour de cassation, les juges d’appel ont violé les dispositions en matière de mandat.
L’enseignement de l’arrêt est que si le mandant désigne un mandataire qui perd l’esprit après sa désignation, le mandant pourra invoquer un vice de consentement dans le chef de son mandataire.
Faut-il en déduire, comme le pourvoi le suggère, que si le mandant désigne un mandataire dont le consentement est déjà affecté au moment de sa désignation, cette circonstance ne pourra pas être appelée pour invalider les actes du mandataire ?
La Cour de cassation ne le dit pas et ne devait pas le dire puisqu’un arrêt n’est qu’une réponse à un pourvoi.
Je pense qu’il ne faut pas s’arrêter à la terminaison de la phrase « alors qu’il ne l’était pas lors de sa désignation. »
La solution ne dépend pas de ce que le mandataire n’ait perdu la raison qu’après sa désignation.
En effet, il ne faut pas confondre deux concepts différents : la capacité juridique (être majeur, ne pas être interdit ni failli) et la capacité physique (être sain d’esprit, pouvoir exprimer un consentement valable).
Il est vrai que le mandataire ne doit pas avoir la capacité juridique pour conclure l’acte (C. Paulus et R. Boes, « Lastgeving. Algemeenpraktische rechtsverzameling », Story Scientia, 1978, p. 40).
Monsieur De Page dit très clairement que les incapables peuvent être choisis comme mandataire car ils ne sont « qu’un simple instrument entre les mains du mandant » (H. de Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. V, n° 383).
Cela ressort de l’article 1990 (mineur émancipé) et l’on notera cependant que l’article 1028 du Code civil exige que l’exécuteur testamentaire soit juridiquement capable.
Mais, le mandataire doit avoir la capacité physique ou mentale pour émettre une volonté au nom du mandant (R.P.D.B., verbo « mandat », n° 108).
Que ce mandataire ait été capable juridiquement ou non, lors de sa désignation comme mandataire, n’y change rien.
Certes, le mandat donné à une personne qui n’est pas saine d’esprit lors de sa désignation, qu’elle soit ou non capable juridiquement, pourra être annulé, tout comme ce mandant pourra être annulé si le mandataire est incapable.
Mais l’acte posé entre temps ne pourra être annulé à l’égard du tiers qu’à la condition que le mandataire ait été hors d’état de manifester un consentement valide au moment où il a posé l’acte pour son mandant.
En d’autres termes, la solution de l’arrêt paraît bien générale car elle résulte de l’effet de représentation, sauf la responsabilité du mandant négligent.
Pour le mandat social, le droit des sociétés est-il susceptible d’indiquer une solution différente ?
On sait que selon l’article 526 du Code des sociétés, le tiers ne doit pas s’interroger sur les pouvoirs du délégué à la gestion journalière.
Mais cela ne signifie pas que le tiers puisse invoquer cette disposition lorsque l’organe ne détient pas la capacité physique d’agir juridiquement, sous réserve de la responsabilité de la société qui a laissé agir un délégué inapte.
Enfin, le mandat est, en règle, un contrat intuitu personae. Cette caractéristique est-elle de nature à induire des conséquences en la matière ?
Pour soutenir que l’inaptitude physique met fin au mandat, il faudrait reconnaître à cette situation une cause de caducité du mandat.
Mais ce serait de toute façon perdre de vue que, lorsque le mandat a pris fin, les engagements du mandataire doivent être exécutés à l’égard des tiers qui sont de bonne foi (art. 2009).
Invoquer une prétendue caducité du mandat pour inaptitude ne suffira donc pas ; le mandant devra poursuivre l’annulation de l’acte du chef de vice de consentement.
Enfin, la théorie du mandat apparent peut-elle apporter au tiers un remède à l’annulation de l’acte conclu avec lui ?
La réponse est négative car la théorie du mandat apparent restaure les effets du mandat là où n’existe pas de mandat.
Dans le cas qui nous occupe, l’existence du mandat n’est pas en cause, mais bien la validité de l’acte posé en exécution du mandat.
En revanche, la responsabilité extra contractuelle du mandant pourra être appelée pour réparer la perte du contrat pour le tiers, si le maintien du mandat à une personne inapte relève d’une faute du mandant.
C’est pourquoi la réserve de la Cour de cassation « alors qu’il ne l’était pas (inapte) lors de sa désignation » prend toute son importance.
Si le mandant confie consciemment un pouvoir de représentation à une personne mentalement inapte, il crée fautivement une situation dont il devra répondre envers les tiers.
Mais cette situation sera réglée selon le droit de la responsabilité, pas selon le droit du mandat.
(Cass., 7 janvier 2010, rôle n° C.08.0594.N, www.juridat.be).
Août 3
Que vaut une vente d’immeuble conclue par un mandataire sans pouvoir ou dépassant ses pouvoirs ?
Pour le mandant, les choses sont simples. Si son représentant agit en dehors de ses pouvoirs ou sans pouvoir, il n’est pas lié, sauf pouvoir apparent de représentation ou ratification subséquente.
Le mandataire qui a agi de la sorte n’est pas davantage lié par la vente puisqu’il a agi au nom d’autrui et non pour son compte.
Le mandataire devra sans doute des dommages à la contrepartie frustrée de la vente, mais le préjudice ne correspondra pas nécessairement au bénéfice escompté de la vente.
En effet, la réparation civile signifie que le préjudicié devra être remis dans la situation où il aurait été si la faute n’avait pas été commise.
Or, si le mandataire n’avait pas agi sans pouvoirs il n’aurait pas eu vente en sorte que le bénéfice de la vente ne peut être le dommage.
il ne faut pas surestimer.
Quelle est la position de la contrepartie qui a traité avec le mandataire sans pouvoir ? Peut-il se défaire de la vente, si le mandant n’en prend pas l’initiative ?
Non, il ne le peut.
Si le tiers a, avant de traiter avec un mandataire, le droit d’exiger de celui-ci la production d’une procuration, il ne peut plus, s’il s’en abstient, nier ultérieurement l’existence du mandat, alors que celui-ci n’est contesté ni par le mandant ni par le mandataire (Cass., 18 septembre 1964, Pas., I, 1964, p. 2).
Plus récemment, la Cour de cassation confirme que le tiers a le droit de demander la production de la procuration pour se convaincre de l’existence du mandat.
Il n’est toutefois pas obligé de le faire. S’il s’en abstient, précise la Cour, il ne peut plus nier ultérieurement l’existence du mandat, sauf dans un délai raisonnable, lorsque ni le mandant ni le mandataire ne contestent celui-ci (Cass., 6 février 2006, rôle n° S050030N, www.juridat.be).
Le professeur Foriers explique cette solution : en réalité un contrat conclu de la sorte n’est pas nul ou inexistant à défaut de volonté du représenté. Il est seulement sans effet (interne) à son égard (art. 1165 du Code civil).
Et ce contrat peut toujours être ratifié par le représenté.
En France, le contrat est nul, mais de nullité relative que seul le représenté (le mandant) peut soulever (Cass., fr., civ. 1, 9 juillet 2009, www.legifrance.com).
C’est une solution équivalente à ce qu’enseigne la Cour de cassation belge.
Le rôle du juge dans l’exécution d’une vente potentiellement nulle
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », protège l’acquéreur en prévoyant, notamment, que la méconnaissance de certaines de ses dispositions est sanctionnée de nullité de la convention.
Cette loi est-elle impérative ou d’ordre public ?
La jurisprudence de la Cour de cassation a reconnu le caractère uniformément impératif de la loi (Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 7821 et Cass., 24 février 1983, R.C.J.B., 1985, p. 400 et la note J. Herbots).
La Cour de cassation nous donne l’occasion de revenir sur cette question, dans un arrêt du 28 septembre 2012.
Le litige concernait un manquement prétendu du promoteur à son obligation de délivrance de deux appartements dans un immeuble qu’il avait fait construire.
Dans un arrêt interlocutoire du 26 novembre 2010, la Cour d’appel de Gand soulève d’office la question de la conformité à la loi Breyne des conventions qui lui étaient soumises.
La Cour d’appel considérait que les conventions pouvaient prêter le flanc à nullité. Elle ordonna donc la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure à ce propos.
Les deux parties ont déclaré dans leurs écritures de procédure que ni l’une ni l’autre ne poursuivait la nullité des conventions.
Les juges d’appel n’en ont pas tenu compte.
Rejetant les actions tendant à l’exécution des conventions, ils déclarèrent les conventions nulles et ordonnèrent à un huissier de justice de transcrire au bureau de la conservation des hypothèques l’arrêt d’annulation du transfert de propriété en marge de la transcription des ventes.
La Cour d’appel condamna enfin le promoteur à rembourser le prix.
La question était évidemment de savoir si les juges d’appel pouvaient ainsi bousculer le principe de l’autonomie des parties au procès en prenant de telles initiatives.
La réponse de la Cour de cassation est pleine d’enseignement. La Cour délimite d’abord le pouvoir du juge dans le procès civil :
« Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il est tenu d’examiner la nature juridique des faits et actes allégués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, compléter d’office les motifs qu’elles ont invoqués à la condition qu’il ne soulève pas de contestation dont les parties ont exclu l’existence dans leurs conclusions, qu’il se fonde exclusivement sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et qu’il ne viole pas les droits de défense des parties. »
Et le parties, peuvent-elles circonscrire leur litige ?
Oui, dit la Cour : « par un accord explicite sur la procédure, les parties peuvent lier le juge sur un point en droit ou en fait auquel elles entendent limiter les débats. »
Et quelle est la portée de cet accord ?
« Un tel accord, poursuit la Cour de cassation, n’empêche toutefois pas que le juge, respectant les droits de défense, soulève l’application de dispositions d’ordre public, fussent-elles contraires à l’accord sur la procédure. Il ne permet toutefois pas au juge de modifier, pour de tels motifs, l’objet du litige tel qu’il a été délimité par les parties.
Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »
Appliquons les principes : qu’avait fait la Cour d’appel de Gand ? Elle avait d’office prononcé la nullité des ventes Breyne et ordonné la transcription de l’arrêt et la restitution du prix.
Elle a statué au-delà de ce qui lui était demandé puisque les parties avaient exprimé leur volonté de ne pas poursuivre la nullité des conventions. Or, si la Cour peut appliquer des dispositions d’ordre public, elle ne peut modifier l’objet du litige. Et le Cour de cassation de conclure (Cass., 28 septembre 2012, rôle n° C.12.0049.N, www.juridat.be) :
« Les juges d’appel qui, dans ces circonstances, ne se sont pas limités à constater la nullité des conventions et à rejeter les actions tendant à leur exécution, mais qui ont déclaré les conventions nulles, (…) ont violé le principe de l’autonomie des parties au procès. »
En rejetant l’action telle qu’elle est formée, sans la modifier, car la vente est affectée de nullité, le juge adopte une autre moyen juridique mais ne modifie pas l’objet de la demande.
En revanche, si le juge prononce une nullité qui ne lui est pas demandée, c’est n’est plus une question de moyen fondant une demande mais d’objet même de la demande.
Il y a un autre problème dans cette affaire.
Les juges d’appels pouvaient-ils sinon prononcer du moins constater la nullité des ventes Breyne qui n’était pas demandée, au motif de ce qu’une disposition d’ordre public était violée ?
Il eut fallu pour cela que la loi Breyne soit d’ordre public, ce qu’elle n’est pas.
Mais il apparaît que le moyen qui a provoqué la cassation, seul publié, ne se basait pas sur cet aspect. La Cour ne pouvait donc se prononcer à cet égard.
Appliquons à présent cet arrêt à une autre matière.
Supposons une vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme. L’acheteur forme une action en garantie d’éviction.
Le juge constate que la vente porte sur un immeuble non couvert par un permis d’urbanisme et que l’objet du contrat poursuit ou maintient une situation infractionnelle, contraire à une disposition d’ordre public (art. 300, 2°, CoBAT).
Le juge peut-il, ou doit-il, rejeter la demande au motif de ce que la vente est nulle ? Cela changerait évidemment toute la physionomie du litige.
Rappelons l’attendu de la Cour de cassation : « Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »
Il en résulte que la question de la validité de la vente doit se poser en préalable des garanties ou de la délivrance conforme.
Reste à savoir si la vente d’un immeuble grevé d’une infraction d’urbanisme est nulle pour objet illicite, contraire à une loi d’ordre public (les dispositions en matière d’aménagement du territoire).
Ce n’est pas le cas, à mon sens, mais il existe des avis divergents. Voyez mes articles :
http://gillescarnoy.be/2013/01/20/la-vente-dun-immeuble-en-infraction-durbanisme-bis/
http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/
Le contrat de courtage immobilier non écrit est-il nul ?
L’article 8 du Code de déontologie est clair : l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit.
Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Et le contrat doit respecter la loi sur les pratiques du marché ainsi que les arrêtés d’exécution.
C’est le cas de la mission confiée à l’agent immobilier par un consommateur, c’est-à-dire une personne qui agit
Justement, l’arrêté du 12 janvier 2007 prescrit à l’article 2, 1°, que la mission d’intermédiation fait l’objet d’un contrat écrit.
C’est évidemment nécessaire pour insérer dans le champ contractuel les clauses obligatoires (art. 2) comme le droit de renonciation (art. 2, 11°).
La méconnaissance de cette mention est sanctionnée de nullité du contrat (art. 60).
Autrement dit, un contrat de courtage non écrit est nul …
Un agent immobilier en a fait l’amère expérience. Il avait fait les visites avec le futur acheteur et avait pris la précaution de faire insérer dans le compromis la clause selon laquelle le notaire était requis d’aviser l’agent immobilier de la date de l’acte et de retenir la commission de l’agent immobilier sur le prix.
Voici ce qu’en fait le tribunal de première instance de Nivelles (15ième chambre, 23 décembre 2011, inédit) :
« 2. En termes de conclusions, le défendeur invoque la nullité du prétendu contrat de courtage, fondement de la demande, au regard de l’article 60 de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur.
Le tribunal relève toutefois que cette loi est entrée en vigueur le 12 mai 2010 (cfr. Son article 142 qui prévoit son entrée en vigueur 30 jours après sa publication au Moniteur belge qui est intervenue le 12 avril 2010), c’est-à-dire après la conclusion du contrat litigieux intervenue à une date indéterminée en novembre 2009 selon le défendeur lui-même mais nécessairement avant le compromis de vente du 29 janvier 2010.
Il convient donc de se référer à la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur (ci-après « LPC » en abrégé) pour apprécier le moyen soulevé par le défendeur.
3. En l’espèce, l’offre de services de courtage immobilier (qui ne se confondent pas avec la vente de biens immobiliers) par la demanderesse (personne morale dans le cadre de l’objet social de laquelle rentre cette activité) à M. O. rente dans le champ d’application de la section 11 « Des ventes au consommateur conclues en dehors de l’entreprise du vendeur » tel que délimité par les articles 86 et 87 de la LPC, et en tenant compte des notions de vente et de vendeur, de service et de consommateur telles que définies à l’article 1er de cette loi.
En effet, à défaut d’établir l’endroit où le contrat litigieux a été conclu, et plus particulièrement qu’il a été conclu en dehors de la résidence du « consommateur » (ici le défendeur) ou d’un autre lieu visé à l’article 86 LPC, élément dont la charge incombe au « vendeur » (ici demanderesse), M. O. est fondé à invoqué m’article 88 LPC qui dispose que « sans préjudice des règles régissant la preuve en droit commun, les ventes au consommateur visées par la présente section doivent sous peine de nullité, faire l’objet d’un contrat écrit, rédigé en autant d’exemplaires que de parties ayant un intérêt distinct » et que « ce contrat doit mentionner : …..la clause de renonciation suivante rédigée en caractère gras dans un cadre distinct du texte au recto de la première page : « Dans les sept jours ouvrables…. » Cette dernière mention est prescrite à peine de nullité du contrat. Or, aucun contrat écrit de courtage passé entre les parties n’a été établi.
Le contrat allégué est donc nul et la demande sans fondement. »
L’agent immobilier a été débouté de sa demande de paiement de sa commission.
Faut-il approuver cette décision ? Oui et non.
Il est vrai que le défaut de mention du droit de renonciation est sanctionné de nullité et pour effectuer une mention, il faut bien que le contrat soit écrit.
Mais il ne faut pas s’arrêter à la nullité. Celle-ci a des effets comme les restitutions.
L’agent doit restituer la commission perçue s’il a été payé et le commettant doit restituer le service s’il a été presté avec succès. Or il est impossible de restituer un service en nature ; il faudra donc que le commettant restitue en équivalent, ce qui revient à payer la valeur du service reçu.
Le juge devra cependant écarter la restitution au profit de l’agent immobilier par application de l’adage nemo auditur, si la nullité procède de la faute de l’agent.
Cela pourra être le cas si l’agent n’a pas respecté sa déontologie ni la loi, qui lui imposent un contrat écrit.
Mais le juge appréciera les restitutions si l’agent immobilier n’est pas responsable de la situation, s’il a par exemple proposé un contrat écrit conforme à la loi et s’il a insisté pour adopter cet instrumentum.
Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur
Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant.
En ce cas, que vaut un tel contrat ?
La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).
Le tribunal de première instance de Bruxelles voit les choses autrement, mais erronément.
Pour le tribunal, il ne s’agit pas d’une condition purement potestative prohibée par l’article 1174 du Code civil puisque la réalisation de la condition (ratification) dépend de la volonté du créancier de l’obligation et non du débiteur (Civ., Brux., 28 novembre 1989, R.G.E.N., 1992, p. 365).
Pour le tribunal, la convention signée sous réserve de ratification est une promesse d’achat qui n’engage immédiatement que les candidats acquéreurs.
C’est oublier que le vente engage les deux parties, et pas seulement l’acheteur.
Dans la vente à ratifier par le vendeur, il est vrai que la condition n’affecte pas l’engagement de l’acheteur, mais le vendeur, lui, ne s’engage par mandataire que s’il ratifie, c’est-à-dire s’il le décide de manière purement potestative.
La nullité de l’engagement du vendeur ne laisse pas survivre celui de l’acheteur ou plutôt du candidat acheteur.
À défaut d’engagement du vendeur, le contrat est dépourvu de cause et est nul à ce titre ; il ne survit donc pas, même comme offre unilatérale de l’acheteur.
Et pourtant, le tribunal de première instance d’Anvers fait la même erreur (Civ., Anvers, 12 octobre 1986, R.G.E.N., 1988, p. 35) : pour le tribunal, il n’y a pas de condition potestative de la part de celui qui s’oblige dans un compromis de vente souscrit avec un agent immobilier sous réserve de l’accord des propriétaires de l’immeuble objet de la convention. Selon le tribunal, ce compromis s’analyserait soit en une promesse de contrat par l' »acheteur », soit en une offre d’achat de ce dernier.
Avr 24
Compétence territoriale du notaire
Selon l’article 1317 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
Le notaire, officier public, a donc une compétence territoriale.
L’article 5, § 1, de la loi organique du notariat (16 mars 1803), prévoit que les notaires exercent leurs fonctions dans l’étendue de l’arrondissement judiciaire de leur résidence.
Le § 2 précise cependant que les notaires peuvent recevoir des actes hors de leur ressort dans les cas où les parties ne peuvent comparaître qu’en personne et qu’elles déclarent dans l’acte qu’elles sont physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.
C’est la raison pour laquelle l’article 6, al. 1, 1°, de la loi organique rappelle que
« le notaire ne peut : instrumenter hors de son ressort, sauf dans les cas visés à l’article 5, § 2. »
Quelle est la sanction du non-respect de ces dispositions ?
L’article 114 dispose que « tout acte établi contrairement aux dispositions des articles 6, 3° et 4°, 8, 9, § 2, alinéa 1er, 10, 12, alinéa 2, 14, 20 et 51, § 7, est nul s’il n’a pas été signé par toutes les parties. Lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous seing privé sans préjudice des dommages-intérêts qui devront être payés dans les deux cas, s’il y a lieu, par le notaire qui n’a pas respecté les dispositions précitées. »
On relève que la violation de l’article 5 et de l’article 6, 1°, ne se trouve pas dans les dispositions dont la méconnaissance invalide l’acte comme acte authentique.
C’est la loi du 4 mai 1999 qui a supprimé cette cause de nullité intéressant la compétence territoriale du notaire.
Ce faisant, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2013 (rôle n° C.11.0096.N, www.juridat.be), le législateur a voulu déroger à l’article 1317, al. 1, du Code civil.
Il s’agissait d’un testament dans ne se trouvait pas la déclaration du testateur qu’il était physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.
La Cour d’appel de Gand avait déclaré le testament nul au motif de ce que le testament avait été reçu en dehors du ressort attribué au notaire instrumentant.
L’arrêt fut cassé.
Déc 5
Clause d’accroissement (II)
On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous condition de prédécès, on a déjà disposé de la part indivise. On ne peut donc plus sortir d’une indivision puisque l’on y a mis fin conditionnellement. Ensuite, une partie de la doctrine estime que si l’indivision est organisée et non fortuite, c’est-à-dire si elle est contractuelle, l’article 815 du Code civil ne s’y applique pas. En ce cas, l’article 1134 prend le pas sur l’article 815 qui n’est pas d’ordre public.
Peut-on poursuivre la nullité de la clause d’accroissement comme contraire à l’article 1130, alinéa 2, du Code civil interdisant le pacte sur succession future ? Si l’on peut renoncer à l’accroissement durant la vie des tontiniers, ceux-ci n’ont pas déjà disposé définitivement de leur parts de leur vivant et c’est alors d’une part qui existera au décès de l’un d’eux qu’il aura été disposé ; et cela c’est un pacte sur succession future. Il faut donc que la clause prévoie un droit vraiment conditionnel et non éventuel.
La nullité de la vente par défaut de bodemattest en Flandre (I)
L’article 101 du décret sol en Flandre, du 27 octobre 2006, fait obligation à celui qui veut vendre un terrain (ou un immeuble avec un terrain) de demander à l’OVAM une attestation du sol et d’en communiquer le contenu à l’acquéreur avant le compromis. L’acte authentique de vente mentionne ce contenu et la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a été avisé de ce contenu avant la vente.
L’acquéreur peut demander la nullité de la vente intervenue au mépris de ces obligations. Toutefois, la nullité ne peut plus être poursuivie si l’acquéreur est mis en possession de l’attestation du sol et s’il déclare explicitement renoncer à la nullité dans un acte authentique (art. 116, § 1er).
La nullité est donc relative. Peut-elle être couverte autrement que par les formalités donc question ci-dessus ? Dans un arrêt du 25 mars 2011 (C.09.0639.N, www.juridat.be), la Cour de cassation confirme que la nullité peut être couverte tacitement ou expressément par l’acquéreur, en connaissance de cause et dès que la protection a joué, même en dehors des formes prévues par l’article 116 du Décret Sol. La formalité de l’acte authentique pour exprimer la renonciation à la nullité n’est donc pas exclusive.
Copropriété : pas de nullité automatique
Une copropriété rend des services aux copropriétaires, comme des soins infirmiers, des repas, etc.
Cette organisation avait été prévue dans un règlement de copropriété datant de 1969, avant la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1er août 1995.
On sait qu’à présent, une copropriété « ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » (art. 577-5, § 3 du Code civil).
Cette disposition est impérative (art. 577-14).
Mais l’acte de base n’avait pas été adapté à la loi de 1994 et la copropriété avait continué à fonctionner comme auparavant.
Une copropriétaire décède et son appartement reste vide pendant 18 mois.
On s’en doute, les services en question ne sont plus délivrés par la copropriété pendant cette période.
La fille de la défunte copropriétaire conteste donc la répartition des frais de copropriété la concernant, frais comportant le coût des services en question.
Elle estime que la disposition du règlement de copropriété visant les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l’immeuble, est caduque.
Mais l’héritière est poursuivie en paiement de sa part des frais et elle est condamnée en première instance. Le jugement est confirmé par la Cour d’appel de Liège.
Les juges d’appel relèvent qu’elle disposait d’une action en nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires selon l’article 577-9, § 2 du Code civil.
N’ayant pas exercé ce droit dans le délai, dit la Cour, l’héritière est privée du droit de contester la décision lui portant en compte sa quote-part des frais de fonctionnement.
L’héritière forme alors un pourvoi en cassation.
Elle soutient qu’elle pouvait opposer le caractère illégal de l’acte de base indépendamment de l’action en nullité des décisions de l’assemblée des copropriétaires.
Il convient en effet, dit le pourvoi, d’opérer une distinction entre les décisions de l’assemblée générale et les statuts de la copropriété vu le caractère impératif de la nullité invoquée.
Le pourvoi est rejeté.
La Cour de cassation considère que l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’une action en nullité dans le délai de trois mois, même lorsque l’irrégularité procède de la violation dans l’acte de base ou le règlement de copropriété d’une disposition impérative de la loi.
L’actu du jourLouer à une ambassade28 mai 2016 par - Gilles CarnoyJ’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information.
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