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Le Soleil > Affaires > Actualité économique > Pas facile de trouver des espaces de bureaux à Québec Exclusif	Pas facile de trouver des espaces de bureaux à Québec
L'Espace de Bourgogne, un projet de 15 millions $ du Groupe Bertin, est situé à l'intersection du chemin des Quatre-Bourgeois et de l'autoroute Duplessis.
Le Soleil, Patrice Laroche
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Gilbert LeducLe SoleilSuivre @ledugi
(Québec) Le parc d'immeubles de bureaux dans la région métropolitaine de Québec totalise maintenant 18,6 millions de pieds carrés. Depuis 2009, un peu plus de trois millions de pieds carrés sont apparus dans le paysage. Malgré tout, le taux d'inoccupation de tous ces espaces demeure bas. À peine 6,3 %. Le plus bas au Canada. Agrandir
Taux d'inoccupation dans le marché canadien des locaux pour bureaux
Infographie Le Soleil
Taux d'inoccupation dans les principaux pôles à Québec
Marie-France Benoit, directrice principale chez Altus InSite, parle d'un marché, somme toute, «équilibré» dans lequel l'offre ne dépasse pas la demande. «Nous ne sommes pas à Toronto ou à Calgary, par exemple, où les tours de bureaux continuent de pousser comme des champignons alors que la demande est stagnante.»	À Québec et à Lévis, la demande ne bouge pas beaucoup non plus, bien que l'appétit pour le neuf est grand. «La création de nouveaux emplois a été plus faible en 2014 qu'au cours des années précédentes et les locataires cherchent de plus en plus à densifier les espaces de travail pour essayer d'en faire plus avec moins», fait remarquer Marie-France Benoît en soulignant qu'il y a actuellement 1,2 million de pieds carrés à louer dans les immeubles de bureaux de la région.	Il ne faut donc pas se surprendre de constater qu'il n'y ait actuellement que deux projets d'immeubles de bureaux en construction sur le territoire de la ville de Québec. Le Groupe Bertin est à compléter un projet - Espace de Bourgogne (six étages, 100 000 pieds carrés) - à l'intersection du chemin des Quatre-Bourgeois et de l'autoroute Duplessis. Le Groupe Dallaire, pour sa part, procède à l'érection d'un immeuble - le 1020, rue Bouvier (six étages, 65 000 pieds carrés) - situé à la porte d'entrée du secteur Lebourgneuf, en bordure de l'autoroute Félix-Leclerc.	«Des projets, les promoteurs en ont beaucoup dans leurs cartons», s'empresse de préciser la spécialiste d'Altus InSite, un consultant en immobilier membre du Groupe Altus. «Plusieurs d'entre eux sont actuellement en phase de prélocation. Aujourd'hui, avant de poser la première brique, les promoteurs vont s'assurer d'avoir au moins 50 % des espaces loués. Nous ne sommes plus, du moins à Québec, à l'époque des projets spéculatifs où les promoteurs construisaient, puis se mettaient à la recherche de locataires. Et à Québec, de nouveaux locataires, il n'en tombe pas beaucoup du ciel. En général, ceux qui s'installent dans les nouveaux édifices n'arrivent pas de l'Europe, de l'Asie ou des États-Unis, mais plutôt d'un autre immeuble de la région parce qu'ils sont en quête d'un autre toit pour répondre, par exemple, à des besoins d'expansion.»	En plus de leur grand appétit pour le neuf, les locataires recherchent avidement des immeubles «performants» au détriment d'édifices prestigieux. «Des immeubles qui vont leur permettre, entre autres, de réaménager les espaces en fonction des besoins changeants de l'organisation.» Les édifices LEED ont évidemment la cote.	Agrandir
Top 10 des gestionnaires immobiliers à québec
Pas mieux sur la colline parlementaire
Il est aussi difficile de louer des espaces de bureau sur la colline parlementaire que sur le boulevard Laurier. En effet, le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux dans le voisinage de l'hôtel du Parlement et des sièges sociaux des ministères et des organismes s'établit à 3,7 %. Il affiche 3,6 % pour les immeubles de bureaux du boulevard Laurier (voir texte en page 26).	«Il y a quelques années, nous aurions pu penser que des édifices de la colline parlementaire allaient se vider et qu'il y aurait un déplacement vers Sainte-Foy. Ça n'a pas été le cas», fait remarquer Marie-France Benoit. «Mis à part quelques pieds carrés disponibles ici et là, il n'y a rien à louer sur la colline parlementaire.»	Dans les faits, il ne reste que 114 348 pieds carrés à louer dans ce secteur qui en compte un peu plus de trois millions. «Pour des firmes, il y a encore beaucoup d'avantages à s'établir sur la colline parlementaire, ne serait-ce que pour la proximité avec le monde politique et la présence du siège du gouvernement du Québec», signale Mme Benoit.	Lebourgneuf, un «petit Calgary»
Marie-France Benoit compare le secteur Lebourgneuf à un «petit Calgary». Si le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux (9,9 %) est plus élevé dans Lebourgneuf que dans ceux de la Colline parlementaire (3,7 %) ou du boulevard Laurier (3,6 %), c'est tout simplement parce que l'inventaire croît un tantinet plus rapidement que la demande.	«Il y a de l'inoccupation, c'est vrai, mais c'est en raison des nombreux projets qui ont levé de terre et qui continuent de se réaliser», explique-t-elle. De nouveaux espaces qui finissent par trouver des occupants bien souvent avant que la peinture n'ait eu le temps de sécher sur les murs.	Mme Benoit fait d'ailleurs remarquer que la plus forte croissance de l'espace occupé depuis 2009 est venue des immeubles de bureaux du secteur Lebourgneuf. En 2013, par exemple, la superficie de l'espace occupé dans ce secteur de la ville de Québec avait augmenté de 127 286 pieds carrés comparativement à 102 502 pieds carrés pour les immeubles de bureaux du boulevard Laurier alors qu'elle chutait de 16 378 pieds carrés dans ceux de la colline parlementaire et 13 526 pieds carrés dans ceux du quartier Saint-Roch. Pas d'exode dans Saint-Roch
«Les entreprises qui ne voulaient plus se développer dans Saint-Roch ont levé les feutres et celles qui y ont toujours pignon sur rue aujourd'hui ont tenu mordicus à rester dans ce quartier.»	La fin de l'aide fiscale accordée par le gouvernement du Québec aux jeunes pousses du Centre national des nouvelles technologies de Québec n'a pas provoqué l'exode anticipé d'entreprises du quartier Saint-Roch vers d'autres secteurs de la capitale.	«Le taux d'inoccupation dans ce quartier a été légèrement à la hausse au cours des deux dernières années, mais la situation a pris du mieux ces derniers temps», constate Marie-France Benoit. Selon Altus InSite, le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux dans Saint-Roch est de 10,9 %.	Des projets, comme ceux de l'édifice Beenox ou du 300, rue Saint-Paul (où loge entre autres Cossette Communications), ont apporté des pieds carrés additionnels de qualité dans le quartier.	«Par la présence universitaire dans le quartier et la facilité d'accès du transport en commun, Saint-Roch demeure un milieu de travail prisé par les employeurs bien que le stationnement demeure un problème», note Mme Benoit. Agrandir
Les 18 immeubles de bureaux ayant pignon sur rue sur le boulevard Laurier regroupent des espaces totalisant 2,8 millions de pieds carrés. Selon les données colligées par Altus InSite, il reste à peine 100 000 pieds carrés disponibles.
Photothèque Le Soleil, Pascal Ratthé
Les pieds carrés disponibles rares sur le boulevard Laurier
Si le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux affiche 6,3 % pour l'ensemble de la région de Québec, il n'est que 3,6 % sur le boulevard Laurier dans l'arrondissement de Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge.	«Ce n'est pas étonnant que le Groupe Dallaire veuille y construire quelque chose», convient Marie-France Benoit au sujet du projet de Michel Dallaire (président et chef de la direction du Groupe Dallaire et de Cominar) d'ériger quatre tours, sur le terrain de l'ancienne Auberge des Gouverneurs à l'intersection de l'avenue Lavigerie et du boulevard Laurier, totalisant deux millions de pieds carrés d'espace locatifs à la fois pour des bureaux, des condos, des commerces et de l'hôtellerie. Il est question de trois tours de 29 ou 30 étages et d'une autre qui dépasserait les 50 étages. Les 18 immeubles de bureaux ayant pignon sur rue sur le boulevard Laurier regroupent des espaces totalisant 2,8 millions de pieds carrés. Selon les données colligées par Altus InSite, il reste à peine 100 000 pieds carrés disponibles.	«Dans la phase deux du complexe Jules-Dallaire, construit en 2011, il ne reste que 41 000 pieds carrés disponibles sur une superficie totale de 175 000 pieds carrés. Les options sont donc limitées pour un gros locataire qui rechercherait un bloc de 25 000 pieds carrés sur le boulevard Laurier», signale-t-elle.	Directeur général du bureau du Groupe Altus à Québec, Alain Roy mentionne que le marché immobilier institutionnel de Sainte-Foy et plus particulièrement celui du boulevard Laurier a démontré sa capacité, ces dernières années, à absorber beaucoup de pieds carrés. «Entre 300 000 et 350 00 pieds carrés en espaces de bureaux en moyenne par année au cours des 10 à 15 dernières années.»	Est-ce que la demande de pieds carrés d'espaces de bureaux continuera à un rythme aussi endiablé au cours des prochaines années?	Alain Roy et Marie-France Benoit sont prudents. «C'est difficile de prévoir comment le marché immobilier se comportera dans deux ou trois ans. Il n'y a pas si longtemps encore, personne n'avait vu venir la chute des prix du pétrole. Pas plus que la baisse du taux directeur de la Banque du Canada», souligne Mme Benoit.	Quant au projet de Michel Dallaire sur le boulevard Laurier, les deux spécialistes rappellent que le promoteur avait toujours fait preuve de «prudence» par le passé et qu'il réalisait ses projets par phases.	Chose certaine, la transformation de Sainte-Foy d'une ville-dortoir en un grouillant quartier des affaires progresse à pas de géants. «Il y a de l'appétit des locataires pour du neuf et le boulevard Laurier en propose», conclut Marie-France Benoit.	Des loyers abordables
«Le marché de bureaux de Québec offre encore des loyers parmi les plus abordables au Canada», signale Marie-France Benoit. «Les loyers bruts moyens pour les édifices de qualité supérieure - ceux de la catégorie A dans le jargon immobilier - varient entre 28 $ et 32 $ le pied carré à Québec. À titre de comparaison, les loyers bruts [qui comprennent le loyer net, les frais de gestion, les taxes foncières et les coûts en énergie] demandés sur le marché des immeubles de catégorie A varient entre 46 $ et 50 $ à Ottawa et entre 41 $ et 45 $ à Montréal.» Partager
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