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Actualités Immobilières et financières
Ces signes qui montrent une relance du marché immobilier
4 février 2015 à 06H
Après plus de 31 jours passés en 2015, l’optimisme grandit chez les professionnels de l’immobilier. C’est que l’arrivée du PTZ+ commence à faire son effet, et que la baisse des taux donne aujourd’hui plus de pouvoir d’achat, particulièrement aux primo-accédants. Voici les signes qui montrent que le marché est peut-être en train de repartir.
Les services de négociation immobilière sont actifs
Les notaires sont de moins en moins nombreux à subir une baisse de leurs services de négociation. Sur leur site immonot.com, ils avancent que la proportion de leurs confrères déplorant une baisse de leur activité se limite désormais à 42 %, alors qu’ils étaient 49 % 2 mois plus tôt. Mieux encore, 15 % des négociateurs des études notariales constatent une hausse « sensible de leurs interventions ».
Ce frémissement d’activité a d’ailleurs prit naissance en été, à l’approche de la fin de l’abattement exceptionnel sur les plus-values. Le mois d’août avait été particulièrement fort, pour qu’ensuite l’activité ne redescende à la rentrée. De septembre à novembre, les notaires de Paris Île-de-France constatent une chute de 10 % des ventes par rapport à la même période l’année précédente, alors que les prix se stabilisent à la baisse à -1,8 %.
Mais depuis peu il semble que le vent tourne. Deux notaires lorientais évoquent même une « nette reprise depuis mi-novembre », effet de la baisse combinée des taux de prêt et des prix du m². À un tel point qu’ils n’écartent pas la possibilité d’une légère hausse des prix.
Du côté de Paris on constate que l’activité des acheteurs a fait remonter le prix des appartements familiaux de plus de 1 % d’un mois à l’autre. C’est clair, les vendeurs sont toujours bien présents et les acheteurs commencent à se manifester.
Les taux de prêt sont au plus bas et devraient y rester
Selon les analyses de l’observatoire CSA/Crédit Logement, certains emprunteurs ont réussi à obtenir un taux fixe de 1,97 % sur 15 ans en décembre, et d’autres ont fait mieux. Dans l’ensemble la moyenne s’est établie à 2,21 %, avec 2,49 % dans le 4e quartile, et 1,97 % dans le 1er. Pour rappel, un quartile représente une moyenne au sein d’un quart. Cela signifie que les taux les plus bas sur 15 ans ont été obtenus en dessous de 1,97 %. Le phénomène est encore plus impressionnant lorsque l’on regarde les taux variable, certes rendus aujourd’hui peu intéressants.
En décembre les emprunteurs du premier quartile ont obtenu 1,30 % en moyenne, à taux variable sur 15 ans, contre 1,99 % dans le 4e quartile.
Les taux n’ont cessé de descendre en 1 an, permettant aux ménages français de gagner quelques m² supplémentaires pour un même budget. Et comme si on pouvait toujours mieux faire, il se pourrait même que la tendance à la baisse ait continué en janvier.
Car la principale source de financement des banques pour le Crédit Immobilier, constituée par l’Obligation Française à 10 ans (OAT 10 ans), est encore devenue plus abordable en janvier. Alors qu’en décembre la France empruntait entre 1,03 % et 0,837 % pour prêter à ses banques, en janvier la fourchette se situait de 0,795 % à 0,593 % !
Depuis quelques mois déjà on assiste au retour des primo accédants, qui en profitent même pour emprunter sur de plus longues périodes. En décembre les emprunteurs du 3e quartile ont bénéficié d’un taux moyen de 2,90 % hors assurance, sur 25 ans. À ce tarif-là, pourquoi s’en priver ?
Les banques ont envie de prêter
L’Union Européenne a retenu ses leçons de la crise économique mondiale, provoquée par la chute du géant aux pieds d’argile, Lehman Brothers.
Le 15 septembre 2008 des centaines de banques se rendirent compte que l’argent qu’elles avaient placé dans la banque d’affaires américaine s’était envolé. Il leur devenait alors impossible d’en rembourser des centaines d’autres, qui devenaient à leur tour insolvables, par manque de trésorerie.
7 ans après, le comité régulateur de Bâle est passé par là, leur imposant des règles strictes sur la proportion de leurs fonds propres. Et pour reconstituer ses fonds propres, rien de mieux que le prêt immobilier, qui représente le meilleur produit d’appel dont elles disposent.
Accorder un crédit à l’habitat à un ménage, c’est domicilier ses comptes dans une agence. Cela signifie que la famille y épargnera, y souscrira peut-être des assurances, y utilisera ses cartes de crédit, ses chéquiers et tout autres sortes de produits bancaires. Et en plus elle remboursera un emprunt, à un taux au-delà de celui auquel la banque a elle-même pu emprunter. Et si jamais elle fait défaut, le prêteur peut se tourner vers un bien immobilier non-déplaçable et valorisé. C’est tout de même plus sécurisant que de jouer en bourse.
Le seul frein semble être le manque d’enthousiasme des emprunteurs, qui jusqu’ici n’avaient pas retrouvé confiance. Il semble que la tendance soit en train de s’inverser, au vu de la hausse des demandes de prêts affluant en ce moment.
L’État a envie de relancer l’immobilier
Avec une baisse de la construction en dessous de 300 000 unités cette année, rien ne va plus dans le bâtiment. Des coûts élevés font que les programmes en VEFA sont plus chers que les logements bâtis, dans un contexte où justement les prix du m² ancien s’ajustent à la baisse. L’indice notaires – INSEE rapporte que les prix de l’immobilier ancien ont généralement baissé de 1 % l’année dernière, alors que ceux du neuf n’ont pas bougé, voire ont augmenté dans certains cas.
Et toujours cet attentisme et cette frilosité des ménages, provoqué il est vrai par des revenus qui décidément ne se décident pas à remonter, à cause de l’inflation qui ne veut toujours pas pointer le bout de son nez.
Alors pour aider un secteur en difficulté, l’État commence par rehausser le plafond de revenus du PTZ+, permettant à plus de ménages d’y être éligible. En misant sur 70 000 prêts à taux zéro accordés en 2015, le gouvernement a doté les courtiers en prêt immobilier d’un argument pour convaincre les banques de la solvabilité de leurs clients.
Puis dans un contexte de grogne fiscale, arrive le dispositif Pinel qui permet non-seulement de réduire ses impôts en échange d’un investissement locatif à loyer plafonné, mais en plus de louer le logement à ses ascendants et descendants.
Cette entrée a été publiée dans Actualités Immobilières et financières le 4 février 2015 par La rédaction.	partager sur Facebook
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