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Projet de loi de finances pour 2007 : Ville et logement
B. LA MOBILISATION
DES RESSOURCES DU PARC PRIVÉ
1. Le
développement de l'offre locative privée
a) Le respect
partiel des objectifs du plan de cohésion sociale
En vertu des dispositions de la loi du 18 janvier 2005 de
programmation pour la cohésion sociale et de la loi du 13 juillet
2006 portant engagement national pour le logement, l'Agence nationale de
l'habitat (Anah) est un des acteurs majeurs de l'action
gouvernementale en faveur du développement de l'offre de logements
privés. Les objectifs qui lui ont été fixés par
le programme 13 du plan de cohésion sociale prévoient la
mise à disposition de 200.000 logements locatifs à
loyers maîtrisés, ainsi que la
réhabilitation et la remise sur le marché de
100.000 logements vacants entre 2005 et 2009.
Dotation de l'Anah : objectifs et
dotations réelles versées
en millions d'euros
Objectifs du plan de cohésion sociale
Montant de la dotation réelle (2)
Variation : (1) - (2)
Ecart cumulé
Source : Pact'Arim
A ce titre, elle perçoit de la part de l'Etat une
subvention annuelle qui ne peut être inférieure à celle
prévue par l'échéancier fixé par le plan de
cohésion sociale. Or, il apparaît que pour 2007, la dotation de
l'Anah (507 millions d'euros, auxquels s'ajoutent 20 millions d'euros
financés par la taxe sur les logements vacants) est inférieure
à l'engagement financier de l'Etat, puisque le plan de cohésion
sociale prévoyait une subvention de 557 millions d'euros, taxe sur
les logements vacants incluse.
Programme prévisionnel de l'Anah en
Nombre de logements
Subvention moyennepar logement(en
euros)
Coût total(en millions
d'euros)
Production de logements à loyers maîtrisés
Remise sur le marché de logements vacants
Amélioration de logements appartenant à des
propriétaires modestes
Lutte contre l'habitat indigne et traitement des
copropriétés en difficulté
Adaptation des logements au handicap
Aide au développement durable
Autres interventions
Source : projet annuel de performance
Cette dotation doit néanmoins permettre de financer la
réalisation de 37.500 logements privés à
loyer maîtrisé et la remise sur le marché
de 18.000 logements vacants et de participer activement à
la rénovation du parc privé à vocation sociale, à
l'adaptation des logements aux personnes âgées ou
handicapées et à la lutte contre l'habitat indigne.
Les besoins de paiements de l'Anah pour 2007
sont ainsi estimés à 388 millions
d'euros : ils seront couverts par les 353 millions de
crédits de paiement accordés à l'Anah par l'Etat, le
produit de la taxe sur les logements vacants (TLV) de 20 millions d'euros
et le fonds de roulement de l'agence, qui s'élève à
15 millions d'euros.
b) L'augmentation de l'offre de
logements à loyer maîtrisé
L'Anah, parmi ses nouvelles missions, doit contribuer au
développement d'une offre de logements privés accessibles aux
ménages disposant de revenus modestes. Ce type de logements - ou
logements à loyer maîtrisé - comprend :
- les logements conventionnés avec ou sans
travaux ;
- les logements sous statut de la loi de 1948 ;
- les logements à loyer intermédiaire,
c'est-à-dire compris entre le niveau des loyers libres et
conventionnés, et qui sont réservés à des personnes
ne dépassant pas un certain plafond de ressources.
Nombre de logements à « loyer
maîtrisé » dans le parc locatif privé
Subventionnés par l'Anah
Conventionnés
dont PST
dont OPAH
dont diffus
% de logements conventionnés
A loyer intermédiaire
Maintenus régime loi de 1948
Total logements à loyer
maîtrisé
Source : Anah
En plus des subventions qui sont accordées à
l'Anah pour remplir cette mission (232,5 millions d'euros), la loi portant
engagement national pour le logement a créé un nouveau dispositif
d'aide à l'investissement locatif, le « Borloo
populaire », et réformé le dispositif
« Robien », afin d'en corriger les effets pervers.
Le Gouvernement a souhaité en effet réorienter
l'investissement locatif dans le logement neuf en répondant à
deux exigences :
- recentrer la production de logements
« Robien » dans les agglomérations où les
marchés immobiliers sont les plus tendus ; - offrir une offre de logements privés aux
ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires. Ainsi, les deux dispositifs sont complémentaires :
- le dispositif « Borloo
populaire » est fiscalement plus attractif, avec une
déduction forfaitaire de 30 % applicable sur les revenus bruts,
mais les loyers doivent être inférieurs de 30 % à ceux
du marché libre, afin de répondre à la demande de
logements des ménages modestes ;
- à l'inverse, le dispositif « Robien
recentré » est fiscalement moins avantageux, mais le
propriétaire peut appliquer au locataire un loyer inférieur de
seulement 10 % à ceux du marché libre.
Au total, ce sont plus de 60.000 logements neufs
par an qui sont prévus, grâce à la mise en oeuvre
de ces dispositifs. Leur coût estimé devrait représenter au
total 630 millions d'euros en 2007 et environ
850 millions d'euros en 2009. Évolution du coût estimé des
dispositifs d'investissement locatif
Robien
Robien recentré
Total Robien
Borloo populaire
Ainsi, l'offre de logements à loyer
maîtrisé connaît une hausse significative depuis 2002
puisqu'elle est passée de 13.770 à plus de 28.200 logements
privés, destinés aux ménages disposant de revenus modestes
ou intermédiaires. Elle devrait être dynamisée par la
création du conventionnement sans travaux de l'Anah et répondre
de façon plus adaptée à la demande des ménages,
tant en termes de localisation géographique qu'en termes de niveau de
loyer, grâce à la mise en oeuvre, dès le
1er octobre 2006, des nouveaux dispositifs plus ciblés
d'incitation à l'investissement locatif.
Offre de logements à loyer maîtrisé
en 2005
Logements conventionnés
Logements intermédiaires
Logements loi de 48
Zone A
Zone B
Zone C