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Changer la destination d’un local
13 octobre 2011 | 284 Commentaires
Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.
Qu’est-ce que le changement de destination
Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.
Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.
Les neuf statuts sont les suivants :
l’habitation
l’hébergement hôtelier
les bureaux
le commerce
l’artisanat
l’industrie
l’exploitation agricole ou forestière
l’entrepôt
les services publics ou d’intérêt collectif
Vous retrouverez ces différentes catégories sur les formulaires CERFA nécessaires au dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable dans les cadres 5.x (à voir selon le formulaire) à la colonne D. C’est dans ce cadre que vous déclarez la surface nette (SHON) qui passera d’une catégorie à une autre.
Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.
Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination
Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.
Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi, si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.
Comment faire une demande de changement de destination
La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau cité plus haut (cadre 5.x, colonne D). Celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.
Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage
On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.
Découvrez notre article sur le changement d’usage.
A retenir sur le changement de destination
En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire.
Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.
Références juridiques :
article R421-14 du code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
article R421-17 du code de l’urbanisme – Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
article R123-9 du code de l’urbanisme – Catégorie d’utilisation d’un bâtiment
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Ecrit par Jean-Luc Fondateur de moinsde170.com Visitez le site de jean-luc
Publié dans : Démarches particulières, Permis ou Déclaration · Thèmes: Changement destination, Permis ou Déclaration
284 Réponses à "Changer la destination d’un local"
« Commentaires plus anciens
jean-luc dit :	8 juin 2013 à 11:39	Bonjour DBY,
il faut en premier lieu vérifier auprès de la mairie si cette transformation est possible. Car selon les régions et la taille de la ville dans laquelle le local se situe, les obligations et possibilités en matière de changement d’usage peuvent être bien différentes, voire carrément interdites.
Le changement d’usage correspond au passage d’un local d’habitation à un autre usage. C’est différent du changement de destination qui lui se fait dans l’autre sens (transformation d’un local en habitation).
La mairie peut donc avoir prévu des obligations ou des interdictions en la matière et il faut donc vous rapprocher des services de l’urbanisme pour valider la possibilité de faire ce changement.
Par la même occasion, ils vous donneront le formulaire nécessaire (pour un changement d’usage, la mairie peut avoir un formulaire spécifique propre) et vous indiqueront quelles pièces présenter avec votre dossier.
Ensuite, la déclaration préalable suffit normalement, comme vous le dites mais avec les pièces demandées par la mairie.
jean-luc dit :	8 juin 2013 à 11:55	Bonjour Franck,
le local reste à destination commerciale et un ERP (Etablissement Recevant du Public), il n’y a donc pas de changement de ce côté.
Il peut y avoir une modification de la catégorie du local en matière d’accueil du public selon la taille du restaurant et le nombre de places prévues. A vérifier mais a priori, pour un restaurant de petite taille, vous resterez en catégorie 5, comme le boucher je pense.
Vous devrez bien entendu obtenir une autorisation administrative.
Pour cela, téléchargez le formulaire n°13824*02 qui vous permettra de savoir quelles sont les pièces à fournir.
Plans de niveau, façades … Tout cela vous permettra de déclarer les modifications de devanture, les aménagements des niveaux par rapport à la réglementation des ERP …
La mairie vous demandera aussi les notices de sécurité et d’accessibilité correspondant à la catégorie ERP de votre commerce.
Pour être sûr de bien tout prévoir, le mieux est de contacter la mairie en tout premier lieu pour obtenir les éventuels formulaires spécifiques qu’elle pourrait avoir prévus et connaître les attentes et obligations dans la zone concernée.
Frank dit :	8 juin 2013 à 19:30	Bonjour,
tout d’abord merci pour votre réponse rapide et claire.
C’est effectivement un restaurant de petite taille (45 couverts) et je vais m’adresser à la mairie. J’ai prévu aussi un accés et des toilettes pour les personnes à mobilité réduite, sachant que la loi rentrera en vigueur au 31/12/2014.
Bien cordialement.
inlandsis dit :	19 juin 2013 à 13:37	Bonjour,
Je suis propriétaire d’une habitation(héritage). je me rends compte qu’il n’y a pas eu de permis de construire de demandé… Par contre, il y a eu un permis de construire en amont pour des garages (voués à être loués). Est-il possible selon vous de demander un changement de destination ? ou faut -il obligatoirement passer par un permis de construire (et donc la RT 2012…) ?
Merci pour votre aide
jean-luc dit :	21 juin 2013 à 12:59	Bonjour Inlandsis,
pour régulariser une construction non autorisée, il faut normalement prévoir de faire la demande qui aurait dû être faite à l’époque. Donc peut-être un permis de construire selon les travaux de transformation effectués.
Pour rappel, il y a changement de destination si les garages n’étaient pas liés à une habitation, sinon il possédaient la même destination que le principal : l’habitation.
Si la transformation des garages s’est faite sans travaux sur les structures porteuses ou les façades (création d’ouvertures supplémentaires …), un simple changement de destination est validé par une déclaration préalable. Sinon, il faudra effectivement passer par un permis de construire.
Mais s’agissant de travaux sur un bâtiment existant et pas de la création d’un bâtiment neuf, la RT2012 ne serait pas appliquée, normalement.
Après, tout dépend du délai écoulé, il peut y avoir prescription dans votre cas. Ce qui n’enlève pas l’irrégularité de la construction et vous empêche a priori toute modification tant que la situation n’est pas régulariser. Mais une demande en démolition n’est plus possible après trois ans.
Jean-Baptiste dit :	1 juillet 2013 à 18:54	Bonjour,
Je fais appel à vos lumières pour éclaircir un point important quant à un dépôt de permis de construire.
J’ai fait l’acquisition via un SCI d’un immeuble (RDC +sous sol) d’une surface de 316m2. Pour l’instant, il s’agit de bureaux en rdc et une réserve en sous sol. Je souhaiterai changer l’affectation du bien et faire 2 logements. Vu que je vais créer une ouverture en façade, faire un ravalement de façade en plus de ma demande de changement d’affectation, je vais devoir déposer un permis de construire. Ma question est :
Est-je besoin d’une signature d’un architecte ou pas?
Les 2 lots crées feront respectivement 75m2 et 168m2 et donc je serai sous la barre des 170m2 par lot. Je précise que ces futurs logements seront destinés à la vente.
Est-ce que la création de surface dans un des 2 appartements (je pense casser une dalle pour augmenter l’apport de lumière en sous-sol et recréer une estrade qui aura une surface moindre que la dalle détruite) m’oblige à avoir recours à un architecte et surtout son tampon dans le PC.
Enfin, vu qu’il s’agit de création dans un batiment déjà existant, dois-je respecter la norme handicapée? Quel peut être les risques encourus si je la respecte pas.
Merci d’avance pour votre réponse
Jean-Baptiste
jean-luc dit :	3 juillet 2013 à 01:51	Bonjour Jean-Baptiste,
oui, vous devrez obligatoirement passer par un architecte pour plusieurs raisons :
- toute personne morale qui dépose un PC doit faire réaliser celui-ci par un architecte. C’est le cas de votre SCI qui sera, je suppose, maître d’ouvrage du projet ;
- les lots crées étant destinés à la vente, vous devez passer par un architecte dans la mesure où seule des personnes physiques réalisant « pour elles-mêmes » une construction ou des travaux peuvent être exemptées de recours à un architecte sous le seuil de 170m² ;
- la surface de l’immeuble sera regardée dans son ensemble, celui-ci n’étant pas divisé formellement.
La surface démolie et recréée ne sera pas déterminante a priori dans votre cas.
En bâtiment collectif existant, le principe est de conserver au moins l’accessibilité existante et de se conformer au règlement d’accessibilité lorsqu’il y a création de parties communes nouvelles ou de surfaces d’habitation nouvelles. C’est le cas lors de changement de destination.
Pour aller plus loin sur le sujet, je vous renvoie aux articles R111-18-8 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’à l’article R111-18-2 du même Code.
Jean-Baptiste dit :	8 juillet 2013 à 15:22	Merci beaucoup pour ces précisions
TEYSSANDIER dit :	9 juillet 2013 à 16:59	Bonjour
J’habite depuis 20 ans dans une maison qui comprend un local commercial de 88 m2 il était exploité jusqu »en 2010 mais ne l’est plus depuis. J’aimerais savoir si la taxe foncière changera si je transforme le local commercial en habitation? A mon avantage ou non?
Merci de votre réponse
jean-luc dit :	11 juillet 2013 à 14:08	Bonjour Sandrine,
je ne peux pas vous répondre précisément, le calcul des taxes foncières dépend d’un certain nombre de facteurs liés au local en lui-même mais surtout, aujourd’hui (réforme en cours), à l’état du marché locatif.
Donc oui, votre taxe foncière sera modifiée après transformation en habitation. Mais je ne peux vous dire dans quelle mesure ni dans quel sens.
Prenez contact avec les services des impôts fonciers de votre département, ils seront à même de vous renseigner plus précisément.
Pour déclarer le changement de destination au services des impôts, vous utiliserez le formulaire CERFA n°10517*02.
michel dit :	22 juillet 2013 à 13:22	bonjour
j ai achete un local et je suis en train de faire le changement de destination pour le transformer en habitation (aucun travaux a faire).
j ai recu de la mairie le bordereau d envoi indiquant:
SANS OPPOSITION AU TITTRE DU REGLEMENT DU PLAN LOCAL D URBANISME avec la date de debut des travaux possible mais sur ce document etait incrit egalement:
NOTA BENE:
l attention du declarant est attire sur l avis de l Agence Regional de Sante qui precise que ce local ne peut etre transforme en logement.
j aimerai savoir aujourd hui comment je dois considerer mon bien et en cas de vente si je peux le vendre en tant que logement.
michel dit :	23 juillet 2013 à 11:18	re bonjour ….
je voulais egalement savoir si mon bien n est pas considere comme logement, la decision de l Agence Regional de Sante est-elle contestable si oui vers qui je dois me diriger ?