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Vente d'un lot de copropriété
Urbanisme - Copropriété
Fonctionnement de la copropriété (2)
Règlement de copropriété
Carnet d'entretien
Acteurs de la copropriété (3)
Syndicat de copropriétaires
Charges de copropriété (3)
Répartition et paiement des charges
Procédure en cas d'impayé de charges
Vente d'un lot et charges
Assemblée générale de copropriété (7)
Déroulement
Vote à la majorité simple
Vote à la majorité absolue
Vote à la double majorité ou à l'unanimité
Recours contre les décisions
Copropriétés en difficulté (3)
Mesure préventive : désignation d'un mandataire ad hoc
Difficultés avérées : recours à un administrateur provisoire
Difficultés irrémédiables : état de carence de la copropriété
Information renforcée de l'acheteur - 09.04.2014
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové)
impose de nouveaux documents informatifs lors de la promesse de vente (fiche de la copropriété, attestation de superficie, notice d'information, diagnostic technique global de l'immeuble). Dans l'attente des textes d'application, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.
Le propriétaire qui vend un bien situé en copropriété doit informer l'acquéreur des caractéristiques de ce bien et de l'immeuble où il se situe. Lot de copropriété
Information de l'acheteur
Information du syndic
Paiement des charges en cours
Lot de copropriété
Tout copropriétaire peut décider de vendre un lot de copropriété lui appartenant.
Il peut s'agir notamment de la vente :
d'un appartement,
d'un local commercial,
de combles,
d'une place de parking,
d'une cave.
À noter : la vente s'effectue librement et à tout moment. Toutefois, dans certains cas, les copropriétaires peuvent être prioritaires pour acheter le lot mis en vente dans l'immeuble.
La vente d'un lot de copropriété s'effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents spécifiques à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut, à l'acte authentique (contrat de vente signé chez le notaire). Superficie
Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez
, en pratique publiée au sein de l'annonce).
À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l'acheteur dans le délai d'un mois suivant l'acte authentique. En cas de mention d'une superficie supérieure de 20% à la superficie réelle, le vendeur peut être poursuivi en diminution du prix proportionnelle.
À savoir : la mention de la superficie n'est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.
Organisation de l'immeuble
Quelle que soit la nature du lot de copropriété, certains documents concernant l'organisation de l'immeuble doivent être annexés au contrat :
le règlement de copropriété et ses actes modificateurs,
le carnet d'entretien de l'immeuble,
l'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificateurs, les procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession.
En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
État financier de la copropriété
De la même manière, certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l'acheteur :
montant des charges courantes du budget prévisionnel,
montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel,
montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.
Sauf si le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :
les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,
les sommes restant à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,
l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
État daté des charges
Le copropriétaire vendeur (ou à défaut le notaire chargé de la vente) doit demander au syndic de lui délivrer un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.
Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :
des provisions exigibles du budget prévisionnel,
des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
des éventuelles charges impayées,
d'un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
des charges différées restant dues,
des avances exigibles.
Ce document indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.
Enfin, l'état daté indique :
la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).
Attention : les frais relatif à l'établissement de l'état daté sont à la charge du vendeur.
Certificat du syndic
Avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit lui présenter un certificat délivré par le syndic :
datant de moins d'un mois,
et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l'acte de vente.
À l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire sur le prix de vente.
Dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété, le notaire, le vendeur ou l'acquéreur, doit informer le syndic du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).
Cette information doit être notifiée au syndic :
sans délai à compter de l'acte de vente ,
par lettre recommandée avec accusé de réception.
Contenu de la notification
Le courrier adressé au syndic doit préciser :
les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur,
ceux du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant,
les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l'emprunt collectif en cours le cas échéant.
Règle générale
Les provisions sur charges et provisions sur travaux sont dues, à l'égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité, y compris pour des travaux votés avant la vente.
En revanche, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur.
Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes est crédité ou débité sur le compte du copropriétaire en place à la date de l'approbation des comptes par l'assemblée.
Accord particulier
Un accord entre le vendeur et l'acquéreur peut toutefois prévoir une répartition des charges différente de ce qui est prévu par la loi.
Dans ce cas, l'accord n'a d'effet qu'à l'égard des ses signataires (vendeur et acquéreur).
Il ne s'impose pas au syndic, lequel procède à la récupération des charges auprès du copropriétaire en titre à leur date d'exigibilité.
les clauses relatives à la répartition de ces dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés...) doivent être précises afin d'éviter tout litige.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 20
: Certificat du syndic
: Information sur la superficie du lot
Code de la construction et de l'habitation : articles L721-1 à L721-3
: Dispositions particulières en cas de vente d'un lot de copropriété
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 5
: Contenu de l'état daté
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 10-1
: Frais relatifs à l'état daté
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 5-1
: Opposition du syndic à la délivrance du certificat de syndic
: Notification de la vente au syndic
: Provision de charges en cas de vente d'un lot
Chaque lot de copropriété comprend une partie privative à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et une quote-part
des parties communes réservée à tous ou, le cas échéant, à certains d'entre eux seulement.
Questions ? Réponses !
Qui est prioritaire pour acheter un bien dans un immeuble en copropriété?
Quelles informations doivent figurer dans l'annonce de vente d'un appartement ?