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Dispositions des contrats de construction de maisons individuelles
Patricia Schillinger
(Haut-Rhin - SOC) publiée dans le JO Sénat du
Mme Patricia Schillinger attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'�quipement, du tourisme et de la mer � propos des dispositions des contrats de construction de maisons individuelles. A l'heure actuelle, il semblerait qu'un certain nombre de manquements aux lois dans l'activit� de construction de maisons individuelles soient observ�s. Comme le souligne la F�d�ration fran�aise des constructeurs de maisons individuelles (FFC), certains constructeurs peu scrupuleux ne font pas souscrire d'assurance dommages ouvrage � leurs clients ou ne proposent pas de contrats de construction d'une maison individuelle, afin d'abaisser leurs devis et d'�tre plus concurrentiels. Or ils font courir des risques aux ma�tres d'ouvrage, notamment, dans le cas de la non-souscription de l'assurance dommages ouvrage, en emp�chant la possibilit� de revendre les biens pendant la p�riode de garantie d�cennale ou d'�tre indemnis� rapidement en cas de sinistre. La non-application du contrat de construction entra�ne quant � elle la suppression des garanties de remboursement de l'acompte et celle de livraison � prix et d�lais convenus. En cons�quence, elle lui demande de bien vouloir lui indiquer s'il entend prendre des mesures pour corriger ces manquements � la loi.
R�ponse du Minist�re des transports, de l'�quipement, du tourisme et de la mer
L'assurance dommages ouvrage est obligatoire. Les articles L. 242-1 � L. 243-8 du code des assurances, reproduits aux articles L. 111-30 � L. 111-39 du code de la construction et de l'habitation (CCH), imposent � toute personne physique ou morale qui, agissant en qualit� de propri�taire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propri�taire de l'ouvrage, fait r�aliser des travaux de b�timent, d'�tre couvert par une assurance souscrite avant l'ouverture du chantier. Cette assurance porte sur les d�sordres relevant de la responsabilit� d�cennale affectant des travaux de b�timent et permet un pr�financement rapide des travaux de r�paration en dehors de toute recherche de responsabilit�. Au titre de la responsabilit� d�cennale, l'assureur actionne par la suite les constructeurs pour recouvrer l'indemnit� vers�e au ma�tre d'ouvrage � hauteur de leur responsabilit�. Cette obligation de s'assurer a pour corollaire une obligation d'assurer pour les assureurs : toute personne l�galement tenue de s'assurer doit �tre s�re de trouver un assureur pour la garantir, quel que soit le risque consid�r�. En cas de difficult� � obtenir une assurance de dommages ouvrage, le ma�tre d'ouvrage peut saisir le bureau central de la tarification (11, rue de La Rochefoucauld, 75009 Paris), dont le r�le exclusif, en cas de refus d'un assureur, est de fixer le montant de la prime moyennant laquelle la compagnie d'assurance est tenue de garantir le risque qui lui a �t� propos�, soit par le constructeur, soit par le ma�tre d'ouvrage, conform�ment aux articles L. 243-4 et R. 2502 du code des assurances. Ce d�faut d'assurance obligatoire constitue un d�lit p�nal (art. L. 243-3 du code des assurances) que les victimes peuvent invoquer � l'encontre de constructeurs ind�licats dans un d�lai de trois ans � compter de l'ouverture du chantier (Cassation, chambre criminelle, 9 d�cembre 1992, n� 92-80.540). Cependant, la sanction p�nale n'est pas applicable � la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-m�me ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. La conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle est �galement obligatoire d�s lors que la personne qui propose ou fait proposer le plan se charge de tout ou partie des travaux pour un prix fix� globalement. La loi n� 90-1129 du 19 d�cembre 1990 qui vise � prot�ger l'acqu�reur d'une maison individuelle est d'ordre public (art. L. 230-1 du CCH) : ainsi, est frapp� de nullit� tout contrat ne respectant pas les dispositions des articles L. 231-1 (contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans) et L. 232-1 (contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans) du CCH. Il en r�sulte l'obligation pour le constructeur d'apporter la garantie de livraison � prix et d�lais convenus en cas de d�faillance de sa part, et �ventuellement la garantie de remboursement. L'article L. 241-8 du CCH pr�voit �galement des sanctions p�nales � l'encontre de celui qui, �tant tenu � la conclusion d'un contrat en application de l'article L. 231-1 du CCH, aura entrepris les travaux sans avoir conclu un contrat �crit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison. Des sanctions p�nales sont �galement pr�vues (art. L. 241-9 du CCH) en cas d'absence, avant travaux, d'un contrat de sous-traitance. Les agents de la direction g�n�rale de la concurrence, de la consommation et de la r�pression des fraudes (DGCCRF) sont comp�tents pour constater et poursuivre les infractions vis�es � l'article L. 241-8 pr�cit�. Par ailleurs, le constructeur qui a �t� reconnu coupable, sur le fondement de l'article L. 241-8, pour avoir entrepris la construction d'une maison individuelle sans avoir obtenu la garantie de livraison pr�vue � l'article L. 231-6 du CCH, doit, sur le plan civil, indemniser le ma�tre de l'ouvrage tant de son pr�judice moral que du pr�judice mat�riel r�sultant des frais engag�s pour l'ach�vement de l'immeuble (Cassation, chambre criminelle, 27 mai 2003). Pour le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, la loi n� 90-1129 pr�cit�e impose au pr�teur, pr�alablement � l'�mission d'une offre de pr�t, de v�rifier que le contrat comporte certaines �nonciations l�gales qui doivent figurer au moment o� l'acte lui est transmis et il ne peut d�bloquer les fonds sans avoir l'attestation de garantie de livraison � prix et d�lais convenus. Ce d�blocage, aux termes de l'article L. 231-10 du CCH, ne pourra intervenir qu'apr�s v�rification que le document remis constitue bien l'attestation de garantie dont la communication est pr�vue par ce texte (Cassation, 29 octobre 2003). S'il s'av�re que, pour �luder les garanties l�gales, un contrat de ma�trise d'oeuvre a �t� sign� en lieu et place d'un contrat de construction de maison individuelle, le juge saisi peut requalifier le contrat. Dans tous les cas, il appartient au particulier, ma�tre de l'ouvrage, d'utiliser les diverses voies de recours possibles pour obtenir le respect des dispositions de la loi n� 90-1129 du 19 d�cembre 1990. Qu'il s'agisse de l'application de la loi n� 78-12 du 4 janvier 1978 ou de la loi n� 90-1129 du 19 d�cembre 1990, tout particulier envisageant la construction d'une maison individuelle peut solliciter aide et conseil aupr�s du r�seau des agences d�partementales pour l'information sur le logement (ADIL) ou de la DGCCRF. Compte tenu de ces diff�rentes possibilit�s pour le particulier, ma�tre de l'ouvrage, de faire valoir ses droits, il n'est pas envisag� de r�former la r�glementation sur ce point.