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Immobilier: lancement d'une «nouvelle» catégorie de placement 25 Apr 2005 00:00
Les marchés immobiliers cotés en bourse se sont illustrés en 2003 et en 2004 par des rendements de plus de 30%. Mais ils ne seraient pas surévalués d'après la dernière étude d'UBS consacrée au Real Estate d'UBS. Toutefois, les rendements attendus pour ces prochaines années par les experts d'UBS se basent plutôt sur l'évolution à long terme: avec un taux annuel de 6 à 8%, ils se situent donc à un niveau sensiblement inférieur. On assiste ainsi à une certaine normalisation des marchés. Les experts dénotent en outre deux tendances qui devraient, à l'avenir, faire de l'acquisition d'immeubles par le détour à la bourse, au lieu de la détention directe, l'une des formes d'investissement privilégiée: d'une part, la convergence des propriétés des placements immobiliers cotés en bourse avec celles des marchés directs sous-jacents et, d'autre part, la promotion globale continue de ce que l'on appelle les Real Estate Investment Trusts (REIT).
L'étude «Real Estate» d'UBS publiée aujourd'hui se consacre aux aspects les plus divers de la catégorie de placement Immobilier. L'image de placements réputés sûrs, c'est-à-dire peu volatils doit être relativisée en ce qui concerne la détention directe d'immeubles. Par ailleurs, les caractéristiques de l'immobilier coté en bourse sont comparées à celles de placements directs. Une des conclusions qui s'imposent est qu'à l'avenir, les placements immobiliers cotés en bourse, moyennant une base de comparaison correcte, devraient non seulement présenter des propriétés risque/rendement similaires à celles des placements directs, mais également, grâce à une faible corrélation avec les autres catégories de placement, entraîner des effets positifs pour l'ensemble du portefeuille. De plus, les experts d'UBS s'attendent à ce que l'immobilier coté en bourse, en raison de sa convergence avec les placements directs, offre désormais aussi une protection contre l'inflation, à l'instar de la détention directe d'immeubles, sans toutefois oublier les avantages supplémentaires que représentent une liquidité élevée, une grande transparence et des coûts de transaction bas. Selon les auteurs de l'étude, ce sont notamment les avantages évidents des placements cotés en bourse qui font que les investissements internationaux ont déjà pu s'établir comme un facteur de poids sur les marchés immobiliers et que les investisseurs optent de plus en plus pour des placements à l'étranger. L'attrait élevé des REIT explique cette dernière tendance. Leur forme juridique particulière a été créée en 1961 aux Etats-Unis. L'objectif était de procurer aux investisseurs une possibilité de participer à des portefeuilles immobiliers diversifiés qui soit également intéressante sur le plan fiscal. Divers pays ont déjà intégré ce statut à leur juridiction, contribuant à l'énorme croissance du secteur. De nombreux autres pays devraient suivre. Les experts d'UBS sont d'avis que la pression sur d'autres pays en vue d'introduire des véhicules de placement similaires devrait augmenter, car ils permettent d'écarter le danger de l'hémorragie de capitaux vers les marchés immobiliers étrangers. Mais les auteurs montrent aussi que l'attrait des marchés immobiliers nationaux, mesuré à l'aune des rendements sur dividende, devient tout autre lorsque l'on tient compte des frais de couverture du risque de change. Ainsi, dans l'optique d'un investisseur helvétique, un rendement de 7% réalisé p. ex. en Australie sera, dans une large mesure, englouti par la couverture du risque de change. Le rendement en francs suisses diminuera finalement à moins de 3%, ce qui, en comparaison, rend très intéressants des placements immobiliers en Suisse.
Bien que les forts afflux de capitaux investis dans des placements immobiliers indirects aient pu être absorbés en grande partie par ce marché en forte croissance, on constate désormais une demande excédentaire et, en conséquence, un certain renchérissement de ces véhicules de placement. Toutefois, les experts d'UBS assurent qu'en matière de prix, aucun excès irrationnel n'a été observé, à l'exception de quelques marchés de logements. Ils sont d'avis que les valorisations en partie élevées sont la conséquence des perspectives de rendement généralement faibles des marchés des capitaux et relèvent donc de décisions d'investissement tout ce qu'il y a de plus rationnel. Le danger d'une hausse des taux sur les marchés immobiliers ne peut être niée, selon les auteurs de l'étude. Toutefois, étant donné les prévisions relativement modérées en matière de taux longs et le fait que les placements immobiliers permettent, dans une certaine mesure, de se protéger de l'inflation, ils estiment que ce danger reste, pour l'heure, plutôt faible. En raison d'améliorations prochaines du cadre réglementaire pour les placements immobiliers cotés en bourse (introduction des REIT), les marchés d'Europe et d'Asie en particulier sont considérés comme prometteurs. Un potentiel de croissance supérieur à la moyenne vient étayer cette opinion concernant le continent asiatique.
La course aux gratte-ciels les plus hauts est-elle un indice de la situation économique générale? Les auteurs soulèvent aussi la question. La majeure partie des quelque 200 gratte-ciels qui comptent actuellement parmi les plus hauts a été érigée lors d'un boom immobilier et/ou dans des périodes de profondes mutations économiques. Il semblerait que, soutenus par un assouplissement de la politique monétaire, les entrepreneurs se laissent plus volontiers aller à une certaine exubérance dans leurs réalisations. Les experts d'UBS l'admettent cependant volontiers: si de tels indicateurs sont plutôt à considérer comme un jeu, il pourrait néanmoins se révéler intéressant, pour les investisseurs, de suivre l'évolution à Taiwan, qui abrite aujourd'hui le plus haut édifice du monde ainsi qu'à Dubai, où la tour en construction devrait atteindre 800 mètres de hauteur.
D'après les auteurs de l'étude, tout placement immobilier à long terme doit tenir compte des risques structurels résultant de l'évolution démographique et de la mondialisation de l'économie, risques pouvant entraîner un recentrage des axes de croissance. C'est surtout en Europe que les experts d'UBS voient de nouveaux défis se constituer dans le secteur des marchés immobiliers. Une population qui stagne globalement et sera même bientôt en recul ainsi que la délocalisation des postes de travail à l'étranger pourraient non seulement exacerber la concurrence générale entre les sites, mais aussi, en particulier, renforcer la lutte entre les sociétés immobilières. Les analystes d'UBS n'en doutent pas, les conséquences de cette évolution seront à la fois un accroissement des risques liés aux objets immobiliers et une limitation du potentiel d'augmentation des loyers. A long terme, les locataires surtout devraient être gagnants, de même que les grandes agglomérations. Grâce aux infrastructures dont elles disposent et à une large offre en matière d'emplois et de loisirs, celles-ci devraient continuer à exercer un fort attrait et supplanter ainsi les autres régions.
En conséquence, les analystes d'UBS préconisent pour les investisseurs une allocation allant de 5 à 15% en immeubles. Conformément à leur évaluation, celle-ci permet en effet une exploitation optimale des avantages de cette catégorie de placement. Etant donné que les immeubles sont assimilables à des obligations, leur part devra aussi être réduite si la propension au risque augmente. Afin de ne pas encourir de risques élevés superflus liés aux objets immobiliers, la préférence devra généralement être accordée aux investissement indirects, largement diversifiés, plutôt qu'aux placements directs.
Zurich et Bâle, 25 avril 2005 UBS
UBS Research focus - Real Estate
UBS Research focus - Immobilien