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Logement vide relevant du secteur privé : charges locatives
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Agenda des démarches
Mise à jour le
27.03.2014 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.
Dépenses concernées
Décompte
Régularisation des charges
Ascenseurs et monte-charge
Certaines dépenses relatives à l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire notamment :
l'électricité,
l'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents),
la fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine),
les menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Certaines dépenses relatives à l'eau et au chauffage sont récupérables sur le locataire notamment :
eau froide et chaude de l'ensemble des occupants,
eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration
eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs,
produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau,
fourniture d'énergie quelle que soit sa nature,
exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée,
réparation des fuites sur joints.
Installations individuelles
Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :
le chauffage et la production d'eau chaude, ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).
Parties communes intérieures
Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles relatives :
à l'électricité,
à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection,
à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur,
aux frais de personnel d'entretien.
Espaces extérieurs
pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des :
voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts et équipement de jeux pour enfants.
Taxes et redevances
Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :
la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères,
la taxe de balayage,
la redevance assainissement.
À noter : la liste des charges est limitativement fixée par décret. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire, elles ne peuvent pas être facturées au locataire.
Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.
Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.
Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le décompte des charges doit préciser la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
À savoir : le locataire peut demander des précisions au propriétaire sur le montant de ses charges locatives.
Le paiement s'effectue soit :
par le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres (une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles),
par la récupération ponctuelle des dépenses engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte des charges.
Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic.
Attention : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.
Régularisation annuelle
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :
le total des provisions versées par les locataires
avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Dans une colocation signée à compter du 27 mars 2014, les charges locatives n'ont pas à être régularisées si elles ont été déterminées dans le contrat de bail sous la forme d'un forfait. Justificatifs
Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.
Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :
de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur doit en outre communiquer au locataire
le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...),
le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété,
et une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble de ces pièces.
Si la régularisation n'a pas été effectuée dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
En cas de litige sur le montant des charges locatives, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Si aucune solution n'est trouvée ou si les parties ne s'adressent pas à la commission de conciliation, le tribunal d'instance est compétent.
Obtenir du propriétaire des précisions sur le montant des charges locatives
Lettre type
Demander un délai de paiement pour le règlement des charges locatives
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
: Liste complète des charges locatives
Compléments
Questions ? Réponses !
Peut-on récupérer des arriérés de paiement après le départ du locataire ?
Le salaire du gardien d'immeuble fait-il partie des charges locatives ?