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Règlement de copropriété
Urbanisme - Copropriété
Fonctionnement de la copropriété (2)
Carnet d'entretien
Acteurs de la copropriété (3)
Syndicat de copropriétaires
Conseil syndical
Charges de copropriété (4)
Répartition et paiement des charges
Procédure en cas d'impayé de charges
Vente d'un lot et charges
Emprunt collectif
Assemblée générale de copropriété (7)
Déroulement
Vote à la majorité simple
Vote à la majorité absolue
Vote à la double majorité ou à l'unanimité
Recours contre les décisions
Copropriétés en difficulté (3)
Mesure préventive : désignation d'un mandataire ad hoc
Difficultés avérées : recours à un administrateur provisoire
Difficultés irrémédiables : état de carence de la copropriété
Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.
Respect du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est obligatoire. Il s'agit d'un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble, notamment :
les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...
les conditions d'utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo...), jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux...
la destination de l'immeuble : usage d'habitation (clause d'habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités...,
la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
les règles relatives à l'administration des parties communes,
l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs)
À savoir : l'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété. Le cas échéant, il lui est annexé.
La remise du règlement de copropriété est obligatoire en cas de vente ou de location d'un appartement.
Le règlement de copropriété doit être remis à l'acquéreur d'un bien en copropriété préalablement à la signature de l'acte de vente.
Le propriétaire d'un appartement est tenu de communiquer à son locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :
la destination de l'immeuble,
la jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
ainsi que la quote-part de charges liée l'appartement loué.
Duplicata
Que vous soyez propriétaire ou locataire, une copie du règlement de copropriété peut vous être remise par le service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques) si vous ne parvenez pas à l'obtenir autrement.
Le règlement de copropriété peut être modifié avec l'accord des copropriétaires à l'issue d'un vote en assemblée générale dont les modalités varient selon la nature de la modification.
Répartition des charges
En principe, la répartition des charges telle qu'elle est prévue au sein du règlement de copropriété est modifiable à l'unanimité des copropriétaires.
Toutefois, l'unanimité n'est pas requise lorsque la modification résulte d'un vote autorisant :
la réalisation de travaux,
l'achat d'une partie privative,
la vente d'une partie commune,
le changement d'usage d'une partie privative
La nouvelle répartition des charges est alors possible :
à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.
Destination de l'immeuble
Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l'immeuble (suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive pour permettre l'exercice d'une profession libérale par exemple), l'unanimité des copropriétaires est requise.
Jouissance, usage et administration des parties communes
Si la modification du règlement de copropriété touche aux conditions de jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes, la double majorité (dite "de l'article 26") est obligatoire.
Il s'agit de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, représentant au moins les 2/3 des voix.
La modification d'un règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la réglementation en vigueur est possible à la majorité simple (majorité des voix exprimées).
Personnes concernées
Sont tenus de respecter le règlement de copropriété :
les copropriétaires de l'immeuble
les locataires de l'immeuble
À défaut, ils engagent leur responsabilité à l'égard des membres de la copropriété.
Pouvoirs du syndic
Il appartient au syndic d'assurer l'exécution du règlement de copropriété.
Dès lors qu'il est informé de l'infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, de le respecter.
En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance, sans obtenir l'aval des copropriétaires.
Attention : si la personne qui contrevient au règlement de copropriété est locataire, la responsabilité du copropriétaire-bailleur peut être engagée s'il n'agit pas pour faire cesser les troubles.
Saisine du juge
En cas de violation du règlement de copropriété, le tribunal de grande instance peut être saisi par :
le syndicat des copropriétaire ,
le syndic s'il y est autorisé par une décision de l'assemblée générale (majorité simple de l'article 24),
n'importe quel copropriétaire.
Dans tous les cas, un constat d'huissier est nécessaire pour faire constater l'infraction au règlement de copropriété.
Tribunal de grande instance (TGI)
Pour faire un recours et obtenir la cessation d'un trouble causé par un locataire ou copropriétaire
Ministère en charge de la justice
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
: Articles 8, 10 à 14, 18, 28, 35, 49
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
: Articles 1 à 4, 15, 55
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 3
Lot de copropriété
Chaque lot de copropriété comprend une partie privative à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et une quote-part
des parties communes réservée à tous ou, le cas échéant, à certains d'entre eux seulement.
Comment se procurer la copie d'un règlement de copropriété ?