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Baisse des loyers au Sénégal: Eclairage sur le projet de loi de l'Etat (Par Thierno Bocoum)
La volonté affichée par le gouvernement de réduire le prix du loyer jusqu'à atteindre des proportions raisonnables a été saluée par les sénégalais dans leur majorité. La mise en place d'une commission composée des acteurs du secteur et des spécialistes du domaine a fondé beaucoup d'espoirs sur la possibilité d'aller vers une baisse rapide et juste du coût du loyer. Cependant, tous ces espoirs risquent d'être déçus au regard du projet de loi soumis aux députés par le gouvernement sénégalais. (voir ci-dessous en NB) Cette décision régalienne de l'Etat va créer une instabilité regrettable dans les relations entre bailleurs et locataires qui avaient réussi à établir un accord privé et ne permettra pas, pour autant, de baisser le coût des loyers et de freiner la spéculation. Bien au contraire. En effet la mesure ne se prononce pas sur la fixation des prix des loyers mais seulement sur leur baisse s'ils ont été déjà fixés. Cela veut dire en terme pratique que le bailleur qui fixe son prix après le vote de cette loi ne sera pas concerné par la baisse imposée par l'Etat. Par conséquent, ce bailleur à qui on impose la baisse d'une location en cours peut se rattraper sur la fixation des prix dans le prochain contrat en majorant selon sa convenance. La loi se limite à exposer des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d'habitation ou encore à la position d'habitation. Le bailleur est donc libre de choisir sa fourchette de prix et de la calquer sur ses intérêts économiques. Il s'y ajoute que cette nouvelle loi légalise ce qui a été jusque là considéré comme illégal. En effet, il était exigé aux bailleurs de louer sur la base de la surface corrigée depuis le décret n°77-527 du 23 juin 1977 relatif au montant du loyer des locaux à usage d'habitation. Cette loi initiée par le gouvernement inaugure une possibilité de mettre son bien en location sans recourir à ce calcul d'où son intitulé : "Projet de loi n° 04/2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée". En légalisant les locations sans recourir au calcul suivant la surface corrigée et en se contentant d'établir des fourchettes de prix sans aucune distinction liée au standing, à la zone d'habitation ou encore à la position d'habitation, l'Etat encourage et à la limite légalise la spéculation. Désormais, la seule obligation qui pèse sur le bailleur c'est de baisser le loyer en cours. Il peut par conséquent fixer ses prix selon sa convenance après s'être libéré du contrat qui le lie avec le locataire. Le locataire qui avait bénéficié de la baisse de son loyer en cours et qui a décidé de changer de lieu d'habitation pour différentes raisons va donc se confronter aux dures réalités de la loi du marché aggravées par une décision régalienne de l'Etat. De même ceux qui vont bénéficier de la réduction et qui seraient tentés de changer de standing vont également retomber dans les mêmes travers de hausse de prix. Il en est de même pour tous les nouveaux locataires qui envahissent le marché de la location. Ils risquent d'être accueillis avec des prix qui seront le fruit d'une spéculation "légalisée" par l'Etat du Sénégal. Il s'y ajoute que les fourchettes retenues pour appliquer les taux sur les locations en cours ne répondent à aucun critère objectif. Le coût du loyer n'est pas un indicateur fiable pour identifier le pouvoir d'achat d'un locataire. Ceux qui sont logés dans les fourchettes à des taux inférieurs sont le plus souvent ceux qui ont en charge de grandes familles et qui méritent le plus d'être aidé. Par exemple, un célibataire qui loge dans un studio à 75 000 f CFA bénéficiera d'une baisse de 29% alors que son collègue marié de même catégorie professionnelle qui loge avec sa famille dans un appartement de 175 000 f CFA va juste bénéficier d'une baisse de 14%. Le plus invraisemblable dans cette affaire est que l'Etat a décidé d'imposer une réforme sociale à incidence financière, sans aucune contre-partie financière de sa part. L'Etat va imposer aux bailleurs de réduire le loyer sans réduire lui-même les taxes qu'il leurs impose. C'est ainsi que l'impôt sur les revenus fonciers, la TOM, l'impôt sur le foncier bâti, la TVA sur les loyers mensuels... sont maintenus intacts. Ce qui constitue un abus de pouvoir manifeste. L'argument soutenu par le gouvernement et selon lequel une étude a révélé que le coût de la construction n'a augmenté que de 44% alors que le coût du loyer est monté jusqu'à 256 % n'est pas un argument pertinent. Les faits révèlent que les coûts de matériaux de construction ont doublé. Il en est de même des taux d'emprunts bancaires qui sont parfois insupportables et peuvent évoluer de 7% à 10%. Quant au foncier, il fait l'objet d'une spéculation galopante. Le prix du m² a atteint des proportions inquiétantes dans certaines localités et l'Etat participe à cette spéculation à travers ses services. En effet les services fiscaux de l'Etat évaluent le foncier non pas sur la base de la loi mais sur la base du prix du marché, fruit de la spéculation. Par exemple le décret 2010-399 du 23 Mars 2010 portant fixation du barème des redevances pour occupation temporelle du domaine public de l'Etat fixe le barème le plus cher à Dakar à 300 000 f CFA le m² alors que l'évaluation des experts et des services fiscaux peuvent aboutir à des barèmes allant jusqu'à 1 000 000 f CFA le m². Une situation qui ne peut être sans conséquence sur le coût de la construction. L'argument de la régulation est donc une absurdité quand cette régulation se limite à la phase d'exploitation d'un investissement tout en ignora