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Vous trouverez ici des réponses aux questions les plus fréquentes de nos clients. Nous ne pouvons malheureusement pas aborder toutes les subtilités et toutes les spécificités du marché immobilier new-yorkais en une page ; cependant nous nous ferons un plaisir de répondre à vos demandes personnelles et à toute question relative à la location, l’achat ou la vente d’un bien immobilier à New York, et de vous accompagner tout au long de votre projet.
Vous pouvez également nous contacter au +1 (212) 343-0600 si vous appelez des Etats-Unis, au +44 (20) 8002-9605 si vous appelez du Royaume-Uni, ou au +7 (495) 232-6703 si vous appelez de Russie, et nos consultants en immobilier se feront un plaisir de vous aider.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à New York (et plus généralement aux Etats-Unis)? Lire Quelle est la différence entre une coopérative et un condominium? Lire
Un investisseur étranger peut-il acheter dans une co-op? Lire
Qu’est-ce qu’un condominium? Lire
A quels frais m’engage une propriété à New York? Lire
Certains immeubles bénéficient d’un abattement fiscal, qu’est-ce à dire? Lire
Quels sont les frais de l’acquéreur au moment de la clôture? Lire
uis-je obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un bien à New York si je ne réside pas aux Etats-Unis? Lire
Y a-t-il des avantages à souscrire un prêt hypothécaire? Lire
Qui paye les frais de courtage à New York? Lire
Comment trouver un bien à acheter à New York? Lire
La plupart des vendeurs ont déjà un courtier. Dois-je engager mon propre courtier en immobilier? Lire
Comment m’assurer de la validité de mon titre de propriété et de la légalité de mon achat? Lire
Comment sont enregistrés les droits de propriété? Lire
Quelles sont les principales étapes d’une transaction d’achat-vente à New York? Lire
Je souhaite acheter un bien à New York et le louer. Qui peut m’y aider? Lire
Quel est l’état actuel du marché? Les prix vont-ils augmenter ou baisser? Lire
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à New York (et plus généralement aux Etats-Unis)?
Aux Etats-Unis il n’existe aucune restriction à la propriété pour les étrangers. Une part significative de l’immobilier new-yorkais appartient à des ressortissants étrangers ou à des entreprises étrangères. Pour certains types de propriété comme les co-ops (coopératives) ou pour certains types de logement, l’acquéreur doit être en mesure de présenter une déclaration de revenus américaine, ce qui rend difficile voire impossible l’achat d’un bien par ceux qui ne payent pas leurs impôts aux Etats-Unis. Cependant, d’autres types de propriété, tels que les condominiums et les townhouses (maisons de ville), ne connaissent aucune restriction et sont donc très demandés des acheteurs étrangers.
Quelle est la différence entre une coopérative et un condominium ?
Les immeubles en co-op sont des sociétés coopératives d’habitation (Cooperative Housing Corporations) qui détiennent un immeuble entier. En achetant en co-op, vous achetez des parts d’une société en proportion de la taille de votre appartement, et devenez partenaire de cette société avec vos voisins. Au lieu de posséder directement un bien, vous détenez un « bail de propriété » (le « proprietary lease »). Les condominiums sont des copropriétés classiques où chaque copropriétaire possède une part proportionnelle des parties communes.
Un investisseur étranger peut-il acheter dans une co-op?
Les immeubles en co-op représentent la plus grande part du marché immobilier new-yorkais, soit 75 à 80 % de l’ensemble des biens immobiliers de la ville. Les immeubles en co-op (ou les sociétés qui les détiennent) sont administrés par un conseil, qui prend toutes les décisions importantes concernant l’immeuble et en établit le règlement intérieur. Le conseil donne notamment son accord à tout acquéreur potentiel.
Il n’est pas facile pour un acquéreur étranger d’acheter un appartement dans une co-op, et ce pour plusieurs raisons :
L’accord donné par la co-op à l’acquéreur potentiel prend des semaines quand ce n’est pas des mois, c’est une procédure rigoureuse et connue pour être difficile. La plupart des co-ops n’acceptent que les acquéreurs travaillant, payant leurs impôts et ayant un excellent historique de compte aux Etats-Unis. La loi n’oblige pas les co-ops à justifier leur refus.
Il existe souvent des restrictions quant à la part de financement auquel l’acquéreur peut avoir recours (par exemple, pas plus qu’un certain pourcentage du prix du lot).
Presque toutes les co-ops limitent le droit à la location, ce qui en fait un produit peu attractifs pour les investisseurs. Généralement, les appartements en co-op ne peuvent pas être loués ou ne peuvent l’être que 1 à 2 ans après un certain nombre d’années d’occupation par le propriétaire. Dans une co-op l’usage que vous faites de votre appartement est réglementé d’autres manières, notamment en ce qui concerne la réception des hôtes et les travaux. En cas de vente (ou de location lorsque cela est autorisé), l’acquéreur de votre bien sera également soumis à l’approbation de la co-op, ce qui réduit le nombre d’acquéreurs qualifiés et partant le prix de votre investissement. Les co-op imposent souvent ce qu’on appelle des « flip taxes » (indemnités de transfert) sur la revente des biens, pour décourager les spéculateurs.
Toutes ces mesures sont destinées à protéger les intérêts des autres membres de la coopérative (qui sont des actionnaires de la société) et à s’assurer que le nouvel acquéreur est financièrement stable, et sera toujours en mesure de participer aux charges mensuelles d’entretien, aux travaux et aux dépenses courantes de l’immeuble. De plus, les habitants des coopératives ont tendance à considérer leur immeuble comme un club privé, et veillent à n’attirer qu’un certain profil d’habitants, qui feront un usage des lieux respectueux du confort des autres.
Le prix de vente de la plupart des coopératives est de 10 à 20 % moins cher que celui des condos. Généralement les dépenses mensuelles sont au contraire légèrement plus élevées et comprennent les charges, les frais d’entretien, les taxes foncières, et la part correspondante d’endettement si l’immeuble a contracté un prêt hypothécaire. En plus des intérêts de leur propre emprunt, les actionnaires de la co-op peuvent déduire de leur revenu imposable leur part de la taxe foncière de la société coopérative.
Les co-ops sont tout de même attractives pour ceux qui recherchent une résidence principale et quelques fois un pied-à-terre. La plupart des immeubles en co-op sont plus anciens, et conservent de beaux éléments datant d’avant-guerre: cheminées, hauts plafonds, moulures, et quelques fois même un jardin privatif.
Qu’est-ce qu’un condominium?
Environ 25 % des immeubles d’habitation de Manhattan sont des condominiums, et leur nombre augmente rapidement. Les condos sont des immeubles en copropriété où, en sus de son logement, chacun possède une part correspondante des parties communes. C’est donc une forme classique de la propriété. A la différence des co-ops, les restrictions relatives aux acquéreurs et à l’utilisation de la propriété sont minimes. Les condos acceptent les investisseurs étrangers, et autorisent le pied-à-terre et l’immobilier d’investissement, ce qui signifie que vous pouvez louer votre bien aussi longtemps que vous le souhaitez.
Généralement dans les condominiums la gestion de l’immeuble est aussi confiée à un conseil. Il s’agit d’un organe électif composé de propriétaires, qui prend et approuve les décisions importantes concernant l’utilisation, la réfection et le règlement intérieur de l’immeuble, décisions qui s’imposent à tous les propriétaires et locataires de l’immeuble. Là aussi tout acquéreur potentiel est soumis à l’accord formel du conseil. Cependant l’obtention d’un tel accord est une formalité.
Les prix sont plus élevés en condo qu’en co-op, principalement en raison de la plus grande liquidité de ce type d’investissement. Pour le dire simplement, les condos sont plus faciles à acheter et plus faciles à vendre que les co-ops. En conséquence de quoi les condos représentent une option plus intéressante pour un acquéreur étranger.
Ces dernières années il s’est construit beaucoup de condos à New York, et un grand nombre d’immeubles plus anciens en cours de rénovation, sont à leur tour convertis en condos. De plus, la plupart des condos les plus récents proposent un dégrèvement fiscal les 10 à 25 premières années, ce qui permet d’importantes économies d’impôt. Il faut ajouter à cela qu’un bon nombre de nouveaux immeubles disposent d’aménagements élégants et modernes : baies vitrées, état neuf, et services d’excellence.
Nous nous ferons un plaisir de vous proposer des propriétés des deux types et de vous aider à faire le bon choix !
A quels frais m’engage une propriété à New York?
Si vous possédez un bien immobilier aux Etats-Unis, vous devrez vous acquitter de taxes foncières, de charges mensuelles communes dans un condo (« monthly common charges »), ou de frais d’entretien mensuels dans une co-op (« monthly maintenance fee »). Les charges peuvent aller de quelques centaines à quelques milliers de dollars par an, selon le type de bien et sa surface. Ceci est également vrai des charges communes et des frais d’entretien : ils peuvent s’élever de quelques centaines à quelques milliers par mois selon la surface, le type de propriété ainsi que l’emplacement et les agréments disponibles. Plus l’immeuble offre de services, plus les frais mensuels sont élevés. Préparez-vous à débourser mensuellement plus d’un dollar par pied carré pour votre propriété à New York.
Si l’appartement considéré est votre logement, vous pouvez vous servir de certaines de ces dépenses pour alléger vos charges fiscales. Les taxes foncières peuvent êtres déduites du revenu imposable du propriétaire (celui ou celle qui paye effectivement la taxe foncière) au cours de la même année. Les propriétaires d’une co-op peuvent déduire une partie de leurs frais d’entretien parce qu’ils couvrent, entre autres choses, le paiement des intérêts de l’hypothèque de l’immeuble.
Si vous êtes un investisseur, la plupart de vos dépenses sont déductibles l’année même où elles ont été engagées. Les charges communes et la taxe foncière sont traitées toutes deux comme des frais généraux sur l’année considérée et sont déductibles comme tels. Si vous êtes concerné, consultez votre conseiller fiscal. Pour en savoir plus, vous pouvez aussi consulter notre page sur la fiscalité.
Certains immeubles bénéficient d’un abattement fiscal, qu’est-ce à dire?
La ville de New York a adopté plusieurs programmes pour inciter les promoteurs à construire des ensembles immobiliers à travers la ville. Jusque récemment la plupart des nouveaux condos participaient à l’une des formes du Programme d’exonération fiscale (Tax Exemption Program). Ce programme ne concerne pas seulement les constructions nouvelles, mais aussi certaines formes de conversions et de modifications d’immeubles existants. D’une façon générale, si l’immeuble a été réhabilité ou converti après un autre usage, il relève de l’abattement fiscal J-51. Si c’est une construction nouvelle, il s’agit d’un abattement 421-A ou 421-G.
Dans le programme d’abattement fiscal 421-A le plus courant, les exonérations s’échelonnent sur 10 ans à compter de la fin des travaux. La taxe foncière augmente de 20 % tous les deux ans, jusqu’à atteindre le taux plein.
Following completion of construction:
1re année – abattement de 100 % 2e année – abattement de 100 % 3e année – abattement de 80 % 4e année – abattement de 80 % 5e année – abattement de 60 % 6e année – abattement de 60 % 7e année – abattement de 40 % 8e année – abattement de 40 % 9e année – abattement de 20 % 10e année – abattement de 20 % A partir de la 11e année – imposition au taux plein.
Une autre variante de ce programme, connue sous le nom de 421-G, accorde un abattement fiscal aux ensembles immobiliers situés en dessous de Murray Street, dans le quartier des affaires de Manhattan. Les propriétés qualifiées de cette zone bénéficient d’un allègement fiscal pendant 14 ans. En général le plus bas niveau d’impôt est maintenu pendant les 8 ou 10 premières années, puis augmente graduellement chaque année, jusqu’à atteindre le taux plein la 14e année.
Certains immeubles sont qualifiés pour de plus longues périodes d’abattement – 15, 20 et jusqu’à 25 ans d’allègement fiscal. Les facteurs d’éligibilité tiennent compte de l’emplacement, du recours à des prêts ou des aides à la construction du gouvernement, et de la disponibilité de logements à des prix abordables dans l’immeuble.
Votre agent Evans vous donnera des éclaircissements sur le statut fiscal du bien que vous avez choisi.
Consultez notre page sur la fiscalité immobilière à New York
Quels sont les frais de l’acquéreur au moment de la clôture?
Les frais de clôture (Closing costs) sont des dépenses supplémentaires qui incombent à la fois à l’acheteur et au vendeur dans une transaction d’achat/vente. A New York ils représentent 1 à 8 % du montant de la vente.
* Les frais dus par l’acheteur comprennent les frais juridiques et les frais d’enregistrement, les taxes fédérales et les taxes de l’Etat et de la ville. Ils doivent être couverts avant ou lors de la clôture, et représentent la part la plus importante de votre premier versement. N’oubliez pas de prendre en compte ces coûts en préparant votre achat. Nous vous les présentons en détail ci-après.
* Si vous achetez dans un condo qui vient d’être construit (A New York on appelle cela « buying from a sponsor ») vous aurez à payer une indemnité de transfert de propriété de la ville de New York, qui représente 1 % des biens d’une valeur inférieure à 499 999 $ et 1, 425 % des biens d’une valeur supérieure à 499 999 $. Il faut également s’acquitter de l’indemnité de transfert de l’Etat de New York, qui représente 0,4 % du prix de vente. De plus, vous devrez payer les honoraires de l’avocat du vendeur qui représentent en général de 1500 à 2500 $.
* L’assurance du titre est également requise pour garantir votre droit de propriété contre les éventuelles contestations d’un tiers, et ce pour toute la durée de la propriété. Elle coûte environ 450 $ par tranche de 100 000 $ de la valeur de la propriété.
* Si votre propriété vaut plus de 1 000 000 $, vous devrez aussi vous acquitter d’une Mansion tax égale à 1 % de la valeur du bien.
* De nombreux immeubles imposent des frais supplémentaires : frais de candidature (« application fee » : 200 $ et plus), commission de l’agent de gestion (« managing agent fee » : 250 à 500 $), et caution d’entrée (« move-in deposit » : 500 à 1500 $).
* Vous devrez aussi engager un avocat qui passera en revue les différents documents du dossier. Cela peut vous coûter entre 2500 et 5000 $ environ, suivant la complexité de la transaction, auxquels il faut ajouter les frais d’enregistrement, à partir de 500 $. * Si vous souscrivez un prêt hypothécaire pour acheter votre propriété, vous aurez besoin de plus de fonds au moment de la clôture. Les frais de dossier s’élèvent de 0,5 à 3 % de la valeur de l’emprunt. Parmi les dépenses liées à l’hypothèque, il faut compter la recherche des privilèges : 300 à 400 $ ; les frais bancaires divers (frais de séquestres, assurance propriétaire, etc.) : 400 à 1200 $ ; l’assurance hypothécaire : 200 $ par tranche de 100 000 $ de la valeur du bien ; une taxe hypothécaire : 1,8 % du prêt hypothécaire pour les prêts inférieurs à 499 999 $ et 1,925 % du prêt hypothécaire au-delà de 499 999 $. De plus, vous devrez payer un minimum de 500 $ pour l’expertise du bien, de 30 à 100 $ pour votre rapport de crédit, et encore au moins 500 $ pour la demande de crédit. En général il faut aussi ajouter 1000 à 1500 $ pour les honoraires de l’avocat de la banque.
Servez-vous de notre calculette pour évaluer vos frais de clôture approximatifs.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un bien à New York si je ne réside pas aux Etats-Unis?
Le financement est possible pour ceux qui ne résident pas aux Etats-Unis. De nombreuses banques proposent des formules spéciales pour les non-résidents. En règle générale, un non-résident pourra financer jusqu’à 65 à 75 % de la somme sous forme de prêt dans la limite de 1 M $, et 60 % de la somme entre 1 et 2 M $. Pour prétendre à un prêt un non-résident doit généralement fournir: Un visa en cours de validité ou la copie d’un passeport étranger
4 références de crédit émanant de grandes institutions financières (votre banquier local, comptable ou comptable agrée, compagnie d’assurance)
Un justificatif de paiement d’un prêt ou d’une location sur les 12 derniers mois
Un justificatif indiquant que vous disposez des fonds suffisants pour couvrir les frais de clôture (servez-vous de notre calculette pour évaluer ces frais)
Une attestation d’emploi
Certaines banques exigent moins de documents mais les taux d’intérêt risquent alors d’être plus élevés. Nous sommes en mesure de vous conseiller plusieurs spécialistes hypothécaires qui vous proposeront les meilleures solutions de financement possible pour votre achat.
En savoir plus sur l’hypothèque aux Etats-Unis
Y a-t-il des avantages à souscrire un prêt hypothécaire?
Le financement est un élément clé d’un investissement réussi. Non seulement il vous permet d’acquérir un bien qui serait autrement hors de portée de votre budget, mais il augmente aussi dans une grande mesure votre retour sur investissement. Le financement donne droit à des avantages fiscaux pour les investisseurs – les intérêts d’un prêt hypothécaire sur un bien d’investissement/investissement locatif sont déductibles en totalité. En même temps, cela augmente les risques – être en mesure de couvrir les versements hypothécaires est essentiel pour protéger votre investissement.
Qui paye les frais de courtage à New York?
En traitant avec un agent Evans, un acquéreur ne devra payer aucune commission.
Dans le marché immobilier résidentiel, le vendeur paye les frais de courtage qui sont alors répartis entre les courtiers de l’acquéreur et du vendeur. Cette règle vaut en général pour l’immobilier résidentiel et commercial. En conséquence, un acquéreur ne paye pas de frais de courtage à New York.
Comment trouver un bien à acheter à New York?
La meilleure façon de naviguer dans le marché immobilier de New York est de faire appel aux services d’un courtier professionnel en immobilier qui représente VOS intérêts. Même si certaines informations sont disponibles auprès de sources grand public, comme la presse écrite ou Internet, les courtiers disposent d’informations plus nombreuses et plus récentes, sans parler de la richesse de leur expérience et des connaissances qu’ils peuvent partager.
Evans Immobilier est membre du Real Estate Board de New York, et des National et New York Realtor Organizations, ce qui nous donne accès à la totalité du marché des ventes de New York – c’est à dire à absolument n’importe quelle propriété répertoriée par n’importe quel courtier de la ville. Un agent Evans est donc en mesure de vous montrer TOUTE propriété disponible sur le marché, contrairement à de nombreux agents immobiliers européens. Trouver votre logement ou un bien d’investissement intéressant peut être très difficile et prendre beaucoup de temps. Il y a donc tout à gagner à être conseillé et orienté par un professionnel. De plus, les agents Evans disposent d’informations professionnelles à jour sur les ventes et les prix des locations, et vous permettent de comparer les biens et les zones de votre choix.
Planifier les visites avec différents courtiers, rechercher des biens, obtenir des informations précises sur les immeubles et les règles spécifiques, sur les critères et les procédures d’approbation, n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser. Tout au long de ces démarches vous aurez de nombreuses décisions à prendre, et devrez notamment choisir différents prestataires de service comme les avocats et les banques hypothécaires, et fournir des informations personnelles et financières. De plus, à New York, les services d’un courtier ne sont pas facturés à l’acquéreur. C’est le vendeur qui prend en charge les frais de courtage de l’acquéreur!
La plupart des vendeurs ont déjà un courtier. Dois-je engager mon propre courtier en immobilier?
Les services d’un courtier permettront à l’acquéreur de gagner du temps, d’avoir accès à la totalité du marché des ventes de New York, et de se faire aider pour présenter son offre ou sa candidature de la meilleure façon possible. L’acquisition d’un bien immobilier est une transaction complexe, qui peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois. Elle fait intervenir de nombreux professionnels : avocats, courtiers hypothécaires, experts fonciers, architectes, experts immobiliers, qui font tous une partie bien précise du travail. La coordination d’une équipe aussi diverse représente un gros travail et peut tourner au cauchemar, surtout si vous êtes déjà très pris par vos activités professionnelles.
Même si la plupart des vendeurs sont représentés par un agent, vous êtes moins bien protégé si vous n’en avez pas un de votre côté. Etre représenté par un courtier, peut être d’une valeur inappréciable. La moindre erreur de manœuvre peut déterminer l’issue de la transaction et représenter des frais supplémentaires importants. En effet le courtier du vendeur ne fera rien pour baisser le prix ou obtenir des concessions pour l’acquéreur, cela va contre ses obligations contractuelles et sa responsabilité fiduciaire vis-à-vis du vendeur.
La bonne nouvelle c’est que ce service n’est pas facturé à l’acquéreur. Le vendeur prend en charge les commissions des courtiers du vendeur et de l’acquéreur. Haut de page
Comment m’assurer de la validité de mon titre de propriété et de la légalité de mon achat?
Afin d’encadrer la transaction, le vendeur et l’acquéreur font appel à des avocats qui négocient le contrat. C’est le « preliminary agreement », un accord préalable qui est aussi l’occasion de faire un premier versement. Les avocats s’occupent aussi de vérifier le titre de propriété et de l’assurer, et recherchent les éventuels privilèges et violations de l’immeuble, etc.
Parmi les professionnels susceptibles d’intervenir, les « appraisers » et les « surveyors », experts immobiliers qui respectivement estiment la valeur marchande du bien et vérifient son état et ses aspects techniques ; les architectes qui déterminent la surface exacte de la propriété et prennent des mesures ; et les courtiers hypothécaires qui permettent de garantir un prêt hypothécaire.
Votre courtier Evans se fera un plaisir de vous recommander des avocats fonciers, des experts immobiliers, des spécialistes de l’hypothèque, et autres professionnels de l’immobilier qui pourront vous aider dans vos démarches.
Comment sont enregistrés les droits de propriété?
L’enregistrement du titre de propriété avec les informations relatives au nouveau propriétaire, se fait au moment de la clôture, et est souvent mené à bien par l’avocat de l’acquéreur, qui soumet les documents au Registre de la ville de New York. Au moment de l’achat tous les documents du titre de propriété sont photographiés, photocopiés et archivés de façon à pouvoir être retrouvés par toute personne qui souhaiterait les consulter.
Quelles sont les principales étapes d’une transaction d’achat-vente à New York?
1re Etape: préparez-vous
Avant de commencer votre périple dans le marché de l’immobilier new-yorkais, il serait utile de vous préparer de façon à ne pas perdre de temps et réserver la propriété de vos rêves, dès que vous l’aurez trouvée.
Si vous faites appel à un financement, vous devriez vous adresser à un courtier hypothécaire ou un banquier et obtenir un pré-accord de prêt avant d’entamer vos recherches. Non seulement cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez investir, mais cela fera de vous un acquéreur plus intéressant, ce qui vous permettra de négocier un meilleur prix.
A New York il est impératif de disposer d’un avocat qui puisse relire votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction. Si vous n’en avez pas, nous nous ferons un plaisir de vous en recommander plusieurs dont ceux parlant votre langue. Il est inutile de préciser à quel point il est important de choisir un avocat avec qui vous vous sentez en confiance. Il est toujours intéressant de s’adresser à un conseiller fiscal pour pouvoir choisir la structure la mieux adaptée à son achat. Le régime fiscal est différent pour les résidents et les non-résidents des Etats-Unis, et dépend du type d’achat que vous réalisez (habitat ou investissement). En conséquence de quoi, il est préférable de consulter un bon expert fiscal, avocat fiscaliste ou comptable.
Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d’acompte requis, pour les avoir à disposition quand vous en aurez besoin. Vous pourriez envisager d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis si vous n’en avez pas déjà, ou bien de transférer la somme sur le compte séquestre de votre avocat.
2e Etape: recherchez votre bien et faites une offre
Tout achat commence par une période de sélection. Une fois que vous avez fait vos visites et trouvé un bien qui vous plait vraiment, vous devez faire une offre d’achat. Une telle offre ne vous engage pas et vous pouvez faire plus d’une offre pour parvenir au meilleur accord. Cependant les nouveaux promoteurs en immobilier de luxe (les « sponsors ») sont moins disposés à négocier les prix et préfèrent généralement vendre leurs biens au prix demandé. Votre agent Evans sera toujours à vos côtés et fera de son mieux pour vous obtenir le meilleur prix et vous faire faire la meilleure affaire !
Une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, l’agent ou l’avocat du vendeur envoie le contrat et le règlement de l’immeuble (ou le plan d’un nouvel ensemble immobilier) à l’avocat de l’acquéreur pour qu’il les relise. 3e étape: négociation et signature du contrat
Le délai de relecture du contrat par votre avocat est habituellement de 5 à 10 jours ouvrables (l’agent du vendeur du bien que vous avez choisi vous communiquera ces délais). Veuillez noter que jusqu’à la signature d’un tel contrat le vendeur pourra continuer de faire visiter son bien et accepter une offre plus élevée.
Les termes du contrat sont très importants et fixent tous les détails du futur achat. Vous avez intérêt à parcourir soigneusement le contrat avec votre avocat pour bien comprendre les risques et les obligations auxquels vous vous soumettez.
A la signature du contrat un acompte d’une valeur égale à 10 % du prix du bien est dû. Vous devez donc vous assurer que les fonds correspondants sont immédiatement disponibles aux Etats-Unis. Vous pouvez le faire par exemple en transférant la somme chez votre avocat aux Etats-Unis. Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis.
Cet acompte est conservé sur le compte séquestre désigné de l’avocat du vendeur. Il est habituellement non remboursable si l’acquéreur ne donne pas suite à la transaction. Vous pouvez cependant négocier certaines conditions sous lesquelles vous pourrez récupérer votre dépôt. L’une de ces conditions est une clause suspensive : une clause du contrat qui garantit le remboursement du dépôt si l’acquéreur ne peut obtenir son financement à telle date. Il est du ressort de votre avocat de négocier cette clause avec le vendeur, bien que peu de vendeurs acceptent de l’y inclure.
4e étape: l’accord du conseil de la co-op ou du condo
L’approbation du conseil est sans doute le moment le plus désagréable de l’achat d’une propriété à New York. Vous ne pourrez l’éviter, même si vous achetez un appartement dans le plus sympathique condo.
Vous devrez fournir un ensemble exhaustif de pièces, avec de nombreux renseignements personnels et financiers: déclarations fiscales, relevés de compte, références personnelles et professionnelles, etc, etc.
L’approbation du conseil d’une co-op est un processus rigoureux qui comprend généralement un entretien individuel.
L’approbation du conseil d’un condo suit la même procédure et les mêmes documents sont demandés. Cependant c’est généralement une formalité. 5e étape: préparation et clôture
Une fois que le contrat est signé, vous disposez d’un délai supplémentaire pour finaliser votre financement et effectuer des recherches complémentaires sur le statut juridique et l’état de votre bien. C’est le moment des expertises, qui sont indispensables à l’obtention d’un prêt. Votre avocat étudiera les différentes pièces, fera les recherches sur le titre, ses privilèges et ses violations éventuels.
Si vous êtes candidat à un prêt, votre banque vérifiera tous les documents relatifs à vos revenus et vos actifs, ainsi que les données financières de l’immeuble. Une fois que tout est en ordre, votre banque transfère généralement la totalité de la somme empruntée sur le compte séquestre de votre avocat.
Votre premier versement et le reste de vos frais de clôture seront virés par la même occasion sur le compte séquestre de votre avocat qui en deviendra le dépositaire légal jusqu’à la clôture. La veille de la clôture vous devriez faire une dernière fois le tour de votre nouvelle propriété, pour vous assurer que son état est conforme à ce qui est convenu et attendu.
6e étape: la clôture
La clôture est une transaction effective d’achat-vente, qui a généralement lieu plusieurs semaines après la signature du contrat. C’est le moment où toutes les parties (vendeur(s) et acquéreur(s), avocats des vendeurs et acquéreurs, avocat de la banque, représentant de l’assurance titre, etc.) se réunissent pour signer une dernière série de documents et pour effectuer tous les paiements.
Lors de la clôture, votre avocat procèdera à la répartition des différents paiements : somme due au vendeur, taxes, commissions, assurance titre et autres frais.
En échange de quoi l’acquéreur se verra remettre le nouveau titre ainsi que l’assurance titre et, bien sûr, les clés du nouveau logement. Félicitations ! Haut de page
Je souhaite acheter un bien à New York et le louer. Qui peut m’y aider?
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif à New York, nous nous ferons un plaisir de vous aider tout au long de vos démarches. Nous vous trouverons un locataire fiable, prendrons part à la signature du bail, nous assurerons que le locataire en titre a bien emménagé et paye son loyer en temps voulu. Contre une commission de gestion réduite, nous nous occuperons également de payer vos factures et nous assurerons que les frais d’entretien et les taxes sont payés en temps voulu.
Le marché de la location est habituellement bon à New York, et vous ne devriez pas avoir de difficultés à trouver un locataire. Les logements vides sont peu nombreux et les locations ont augmenté de façon régulière ces dernières années. Il faut savoir que la plupart des immeubles new-yorkais n’autorisent que les baux d’une durée minimale de 12 mois. Quelques immeubles autorisent le bail au mois. Les agents Evans se feront un plaisir de vous conseiller un immeuble qui correspond le mieux à vos besoins. Votre revenu locatif peut vous aider à couvrir les taxes, les charges mensuelles et une partie de vos versements hypothécaires. Il s’avère difficile de couvrir la totalité de vos versements hypothécaires et de vos dépenses avec les revenus de la location à New York.
Quel est l’état actuel du marché? Les prix vont-ils augmenter ou baisser?
Même si tenter de prédire l’avenir n’est jamais une stratégie payante, certaines tendances et certains facteurs contribuent à orienter le marché vers telle ou telle direction. En observant ces tendances, nous pouvons nous faire une idée de la position du marché.
La perspective ou la réalité d’une récession favorise la dépréciation de l’immobilier et mine la confiance des consommateurs. Même si l’effet général sur le marché est négatif, les divers segments s’en trouvent affectés différemment. A Manhattan l’immobilier est réservé pour la plus grande part à une catégorie d’acheteurs relativement aisée, pour laquelle l’immobilier n’est, souvent, pas la seule source de richesse et d’épargne. Bien que ce segment ne soit pas épargné par l’influence négative de la conjoncture générale, elle est moins sensible aux variations des prix. Il y a peu de chance pour que les acquéreurs de Manhattan, capables de payer (ou pouvant prétendre à un prêt) autour de 1000 à 1500 $ par pied carré, placent toute leur fortune dans l’immobilier et partant, pour qu’ils se décident à changer de mode de vie et à vendre.
Avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devient plus accessible, ce qui contribue à la hausse des prix ou à leur maintien. Il n’est pas certain qu’avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devienne assez accessible pour augmenter de façon spectaculaire le nombre des acquéreurs. Pour ceux qui cherchent à acheter, c’est une bonne raison de ne pas attendre.
Les facteurs suivants concernent surtout le marché des condos, et sont donc très importants pour les investisseurs en général et pour les investisseurs étrangers en particulier. Dans le marché résidentiel new-yorkais, seul l’achat de condos est aisément accessibles aux investisseurs étrangers, et est d’un maniement facile pour les investisseurs locaux. Ces copropriétés représentent seulement 25 % de la totalité de l’immobilier résidentiel disponible à New York. Ce faible volume a contribué à la hausse continue des prix des condos en 2006 et 2007, ce qui a considérablement surclassé le marché. Nous pensons que cette tendance va se confirmer l’année prochaine.
De plus, la faiblesse du dollar fait de l’achat d’un bien immobilier à New York un investissement très attractif pour les détenteurs de monnaies plus fortes. La forte demande étrangère va soutenir la croissance du segment des condos, et combiné à la baisse des taux d’intérêt, pourrait contribuer à la hausse des prix.
Les règles et les accords des coopératives sont quant à eux très variables.
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