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Les Echos Judiciaires du 18 avril 2014
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Fiscalit�/Location d�immobilier d�habitation�: les diff�rents r�gimes applicables	Depuis de nombreuses années, les textes fiscaux se sont succédé en ce qui concerne les locations immobilières destinées à l’habitation.
Aussi, il n’est pas inutile de faire le point sur les différentes variantes de cette activité. Si nous résumons les différentes possibilités qui sont offertes à des investisseurs, il existe en vérité 3 grandes catégories de fiscalisation des immeubles d’habitation loués :
- Les locations d’immeubles nus ;
- Les locations d’immeubles meublés
- Les locations d’immeubles meublés accompagnées d’une prestation de services.
Location nue
En ce qui concerne la location d’immeubles nus, c’est, bien entendu, la façon la plus simple et également la plus utilisée de louer un immeuble.
Le locataire fera son affaire de l’ameublement de l’immeuble et partant de ce postulat, cette activité relève des revenus fonciers (activité civile).
Il est à noter que si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation mais à une activité professionnelle, et si cet immeuble est nu, cette activité relèvera également des revenus fonciers. Le régime de la TVA applicable est celui de la non récupération de la TVA ayant affecté l’acquisition ou la construction de l’immeuble destiné à l’habitation. Depuis le 1er janvier 2010, le régime des revenus fonciers ne permet plus d’opter pour des régimes dérogatoires de type de Robien ou Borloo qui permettaient d’amortir l’immeuble. Par conséquent, à ce jour, aucun régime exceptionnel ne permet d’amortir l’immeuble qui est destiné à la location nue. Les contribuables qui ont investi dans des programmes qui ont bénéficié jusqu’au 31 décembre 2009 de certaines exemptions, continuent d’en bénéficier. Il est rappelé ici brièvement que la fin de ces régimes dérogatoires a été remplacée et de façon très favorable par la loi Scellier qui permet d’obtenir un crédit d’impôt égal à 25 % de l’investissement lui-même plafonné à 300 000 €. Ce crédit d’impôt sera imputable sur l’impôt dû par le foyer sur une durée de 9 années.
Le calcul des revenus fonciers est extrêmement simple puisque dorénavant, il conviendra de déduire des loyers perçus pour l’essentiel les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien de l’immeuble ainsi que certaines charges de gestion.
Comme il n’est plus possible de déduire un quelconque amortissement de l’immobilier, les revenus ainsi taxés sont en principe sans corrélation avec la trésorerie véritablement dégagée après remboursement d’un emprunt.
Ce régime est par conséquent particulièrement pénalisant en matière de disponibilité, puisque le contribuable sera amené à payer de l’impôt sur un revenu dont il n’a pas la disposition en trésorerie (taux marginal 40 % + CSG 12,1 %).
Ceci explique que dans de nombreux cas, les investissements qui sont opérés dans le cadre d’une société civile immobilière, peuvent bénéficier sur option du régime fiscal de l’impôt société.
Si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 €, il est toujours possible de bénéficier du régime du micro-foncier qui permettra de n’être taxé que sur 50 % des loyers encaissés.
Si par cas, les revenus fonciers, compte tenu de travaux d’entretien importants, dégagent un déficit, ce déficit sera imputable sur des revenus fonciers de même nature et reportable pendant 10 exercices.
La partie de déficit correspondant aux travaux d’entretien pourra être imputée sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal à hauteur de 10 700 €.
Enfin, les immeubles qui font l’objet d’une location nue, en cas de revente, bénéficient du régime des plus values des particuliers, ce qui implique au bout de la 15ème année de détention que la plus value n’est pas taxable.
Location meublée
Si l’investisseur oriente son activité vers une location meublée, il s’agit donc d’une activité qui n’est pas simplement une activité civile de location d’un immeuble, mais il s’agit d’une activité organisée et par conséquent, elle dépendra des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée, sauf à remplir un certain nombre de conditions, ne sera pas considérée comme étant professionnelle, ce qui implique que si par cas, il apparaît un résultat déficitaire, ce résultat déficitaire ne pourra pas être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
Par ailleurs, en cas de revente de l’immeuble loué meublé pour de l’habitation, le régime applicable sera celui des plus values des particuliers de la même façon qu’en ce qui concerne des immeubles destinés à la location nue.
Une grosse différence par rapport à la location d’immeubles nus existe. Dans le cas de la location d’immeubles meublés qui rentre dans le périmètre des bénéfices industriels et commerciaux, il sera possible d’amortir l’immeuble et par conséquent, de comptabiliser une charge comptable et fiscale importante correspondant à la dépréciation de l’immeuble. A la différence des revenus fonciers, le résultat imposable sera donc minoré de l’amortissement de l’immeuble. Cependant, l’article 39 C du Code Général des Impôts stipule que la dotation aux amortissements ne peut être déduite fiscalement du résultat BIC que dans la limite existante entre la différence des loyers perçus et des autres charges. En un mot, la dotation aux amortissements ne pourra pas générer de déficits fiscaux, mais permettra simplement de tendre vers un équilibre fiscal.
Location meublée professionnelle
Toujours dans le cadre de la location meublée, si le contribuable remplit trois conditions, cette location meublée qui était de nature non professionnelle peut devenir professionnelle au même titre que toute activité de prestation de services ou de commerce. Pour cela, et depuis le 1er janvier 2009, les conditions cumulatives sont les suivantes :
Le contribuable doit être inscrit au registre du commerce en tant que loueur meublé professionnel.
Les loyers reçus pour cette activité doivent être au moins égaux à 23 000 €.
Enfin, les loyers tirés de cette activité doivent être supérieurs à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.
Les retraites font partie de ces revenus dits professionnels et en conséquence, même des contribuables retraités auront beaucoup de difficultés à obtenir le statut de loueur meublé professionnel.
C’est d’ailleurs cette dernière condition qui a rendu un certain nombre de contribuables loueurs meublés professionnels, loueurs meublés non professionnels à compter du 1er janvier 2009.
Un régime transitoire a été institué.
En supposant que le contribuable puisse prétendre à ce régime, dans ce cas, les déficits générés par cette activité seront imputables sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
Il est à noter que l’article 39 C du CGI relatif à l’amortissement des immeubles s’applique avec autant de célérité que pour les loueurs meublés non professionnels. En matière d’ISF, les immeubles loués sous le régime du LMP échapperont à cet impôt. Enfin, si certains contribuables continuent d’avoir la chance de bénéficier du régime de loueurs meublés professionnels, ils bénéficieront du régime particulièrement favorable de la taxation des plus values professionnelles de l’article 151 septies du CGI et par conséquent, au-delà de la 5ème année d’exercice de cette activité, à la condition que le chiffre des loyers perçus ne dépasse pas 90 000 €, les plus values seront exonérées de toute taxation.
C’est probablement une des raisons pour laquelle le gouvernement a restreint de façon importante l’accès possible à ce régime. C’est une façon détournée de mettre un terme à ce qu’il est convenu d’appeler une niche fiscale.
Location et prestations
Enfin, il est possible que certaines locations d’immeubles meublés soient accompagnées d’une prestation de services.
Dans ce cas, la location qui est faite de ces immeubles meublés peut relever d’une activité taxable à la TVA. Il s’agira en particulier des prestations fournies dans des hôtels de tourisme classés, des villages de vacances classés ou agréés ainsi que dans des résidences de tourisme classées. En outre, si des prestations de mise à disposition de local meublé offrent dans des conditions similaires à des établissements hôteliers au moins 3 des prestations suivantes, alors, l’activité peut relever de la TVA.
Il s’agit des prestations suivantes :
- Petit déjeuner ; - Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture du linge de maison ;
- Réception dans l’établissement.
Ces prestations qui sont visées, relèvent essentiellement de l’activité para-hôtelière qui concerne les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux ainsi que les maisons ou appartements meublés.
Il est à noter que ces activités de locations meublées accompagnées de prestations peuvent être des activités gérées directement par le contribuable (activité hôtelière) ou des activités qui sont données par mandat à un gestionnaire extérieur (activité de louer en meublé). Le taux de taxation de ces locations meublées incluant les services sera de 5,5 %.
Et comme cette activité rentre dans le champ d’application de la TVA, cela permettra d’obtenir évidemment la déduction de l’ensemble des coûts ayant grevé l’activité et en particulier la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble.
Dans ce cas, le prix de revient de l’immeuble loué en meublé, qu’il s’agisse d’une activité professionnelle ou non professionnelle, sera à considérer comme étant hors taxes. Il s’agit d’une opportunité extrêmement intéressante, puisque l’investissement sera hors taxes moyennant des prestations de services taxées simplement au taux réduit de 5,5 %.
Enfin, si le contribuable qui est propriétaire d’un immeuble meublé et qui exploite lui-même moyennant les prestations de services définies ci-avant, relèvera, non point du régime de location meublée, mais relèvera directement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux au même titre qu’un prestataire de services classique.
A contrario, cela veut dire que pour bénéficier du régime des loueurs meublés, il est indispensable de ne pas exploiter soi-même l’immeuble qui est donné en location en étant accompagné de prestations de services. La différence entre l’activité hôtelière et loueur en meublé réside dans l’application de l’article 39 C du CGI. La location à travers une activité hôtelière permet de déduire des revenus les amortissements du bien sans restriction. Après avoir parcouru l’ensemble du panorama des locations d’immeubles d’habitation, il faut bien se rendre à l’évidence que la mise en place de ces montages peut s’avérer complexe et sans rentrer dans une ratiocination inutile, il convient néanmoins de s’entourer de bons conseils.
Patrick FONDEVILA
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