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Questions et réponses sur l’achat d’une propriété en Espagne
par Christopher Clover, Directeur Général de Panorama, la plus ancienne Agence Immobilière de Marbella.
PARTIE I
Panorama recommande toujours aux acheteurs de propriétés en Espagne d’engager les services d’avocats ayant la compétence pour les représenter, ainsi que de conseillers financiers pour s’occuper des questions d’ordre fiscal.
Acheter une propriété en Espagne est une opération relativement simple et claire. C’est le Registre Foncier qui a le dernier mot en matière de propriété immobilière. Ce Registre montre immédiatement si la propriété est vendue sans charges. Très fréquemment et à moins que n’intervienne le paiement immédiat de la totalité du prix d’achat, un contrat d’achat est signé et il contient tous les détails de l’opération: description légale de la propriété, prix d’achat, forme de paiement, date de terminaison, date de prise de possession etc. Lors de la signature du contrat privé, un paiement d’acompte du prix d’achat est toujours effectué, et celui-ci peut, d’ailleurs, varier considérablement en fonction des conditions de vente et de la date de prise de possession. Il est tout à fait normal, pour une livraison devant se faire dans les 30 à 60 jours, de payer un acompte de 10% du prix d’achat convenu.
Les nouvelles propriétés non terminées sont évidemment payées tout au long de la période de construction et tous les paiements faits avant la terminaison doivent être garantis conformément à la LOI DE REGLEMENTATION DE LA CONSTRUCTION (L.O.E.) 38/1999, par une banque ou une compagnie d’assurance : si la propriété n’est pas terminée à une certaine date, l’acheteur a le droit de réclamer les fonds versés plus les intérêts légalement dus. Par ailleurs cette loi oblige les promoteurs immobiliers à souscrire une police d’assurance à dix ans contre les possibles défauts de construction de base, dont les bénéficiaires sont les acheteurs.
Une fois que le prix d’achat de la propriété a été payé en sa totalité, il sera procédé à la passation de l’acte de transmission (« escritura ») entre le vendeur et l’acheteur, libre de toute charge. Cet acte se signe devant un Notaire espagnol, il passe ensuite de l’Etude du Notaire à l’agence tributaire pour le paiement de l’impôt de transmission, s’il s’agit d’une propriété de revente ou d’occasion, ou de l’impôt sur les actes juridiques documentés, s’il s’agit d’un achat direct au promoteur. Il est ensuite présenté au Registre Foncier pour l’enregistrement. Un enregistrement provisoire à ce Registre est effectué dès la délivrance du titre de propriété.
Coûts applicables à l’achat d’une propriété
Droits d’Enregistrement (ITP) – Entre 8% et 10% – A payer par l’acheteur d’un bien immeuble (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers.
Si la “valeur fiscale minimale” de la propriété, selon ce qui est établi par le Gouvernement autonome de l’Andalousie, est supérieure au prix, la valeur fiscale minimale est alors appliquée: le 8% s’applique à la première tranche inférieure à 400.000€ ou 30.000€ dans le cas des garages, sauf ceux correspondant au logement, avec un maximum de deux; le 9% est applicable à la tranche entre 400.000€ et 700.000€, ou entre 30.000€ et 50.000 € pour les garages; le 10% s’applique à la tranche qui dépasse la somme de 700.000€ ou 50.000€ pour les garages.
Pour une propriété d’1.250.000€
Jusqu’à 400.000€ – 8% =
Sur 300 000€ (de 400.000€ à 700.000€) – 9% =
Excédent 550.000€ (de 700.000€ à 1.250.000€) – 10% =
T.V.A. 10% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – Pour toute VILLA, APPARTEMENT ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant habituel de PROPRIÉTÉS DE NOUVELLE CONSTRUCTION.
T.V.A. 21% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – pour toutes PARCELLES DE TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou ESPACES DE GARAGE COMMERCIAUX, lorsque le vendeur est promoteur ou commerçant habituel de ce genre de biens. Cet impôt vise virtuellement toutes les PARCELLES DE TERRAIN RÉCEMMENT AMÉNAGÉES et les LOCAUX COMMERCIAUX DE RÉCENTE CONSTRUCTION. Les propriétés de revente y sont assujetties aussi si le vendeur fait partie de l’une des catégories ci-dessus.
Honoraires de Notaire et droits d’enregistrement au Registre Foncier
Les honoraires du Notaire peuvent atteindre un coût d’environ 1.750€ bien que le coût augmente en fonction du nombre de pages o de la complexité de l’acte (par exemple, dans le cas d’une transcription des statuts, d’un paiement par phases, d’une propriété partiellement terminée, etc.). A titre d’exemple, un appartement coûtant 300.000€ donnera lieu à des honoraires de Notaire d’environ 546€ tandis que pour une propriété d’une valeur de 600.000€, les honoraires de Notaire seront d’environ 678€. Pour des prix supérieurs, les honoraires ne montent que très peu. Les droits d’enregistrement de la propriété au Registre Foncier dépendent aussi de la complexité de la transaction. Par exemple les droits pour un appartement dont le prix est de 600.000€ devant être enregistré au nom d’une seule personne et acquis sans prêt hypothécaire, s’élèveront à 300€ environ. Un appartement ayant le même prix d’achat mais devant être enregistré au nom de 2 personnes et ayant été acquis avec un prêt hypothécaire, devra s’acquitter de droits qui seront de l’ordre de 800€.
Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía »)
Il s’agit d’un impôt de plus value basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, selon l’index du Cadastre municipal, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Normalement ce n’est pas une somme considérable lorsqu’il s’agit d’appartements ou de maisons particulières – moins de 1.000€ pour la plupart des appartements ou maisons particulières ayant changé de propriétaires la dernière fois il y a cinq ou six ans – mais cela peut être plus élevé dans le cas de villas avec une grande extension de terrain.
Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur qui est responsable de son paiement, à moins qu’il en soit négocié autrement. Comme plusieurs facteurs variables interviennent dans le calcul de cet impôt, en particulier la durée de possession de la propriété, la somme à payer peut varier considérablement et devrait être vérifiée avant de conclure la transaction.
Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec construction représentent environ 9-10% dans le cas des propriétés de revente, ou environ 12% si la TVA est payée sur le prix d’achat (nouvelles constructions), plus les honoraires d’avocat.
PARTIE II – Autres charges dérivant du fait d’être propriétaire en Espagne
Impôts locaux ou Impôt Foncier Annuel (« IBI »)
Les impôts locaux se paient annuellement et sont calculés sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les Autorités Fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction, selon le type, la situation et l’usage. Chaque Municipalité décide du pourcentage à appliquer en fonction de cette valeur pour l’établissement des impôts locaux. Dans le cas de Marbella, la formule appliquée est de 0,9644% (en 2007) de la valeur imposable de la propriété, qui est presque toujours bien inférieure à sa vraie valeur de marché.
Exemples : En 2006, un appartement de 2 chambres dans le complexe de bord de mer de Marina Puente Romano qui se trouve au cœur de la « Golden Mile » (la « Mille d’Or ») paya une somme d’impôt de l’ordre de 800 a 1.000€. Une grande villa en bord de mer de grand standing en plein cœur de la « Mille d’Or » paya une somme d’impôts annuels d’environ 2.800€.
Ramassage des ordures et tarif de l’eau (Basura) (Agua)
Le taux du ramassage des ordures est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois, à raison d’un maximum de 320€ par an. La consommation de l’eau est calculée en mètres cube par un compteur mesurant la consommation de l’eau et se paie tous les 3 mois. Le paiement peut s’effectuer directement à la Mairie ou par domiciliation bancaire.
Charges de Communauté
En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains.
Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. Les frais peuvent varier substantiellement selon les services fournis et normalement ils comprennent le salaire et la sécurité sociale du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La loi exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.
Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.
Dans le cas d’une villa particulière dans un lotissement avec d’autres villas, les frais de communauté sont souvent inférieurs, car les jardins et les extérieurs de ces propriétés ne sont en général pas à la charge de la Communauté, les frais de Communauté se limitant à l’entretien des routes et bordures de routes, entretien du jardin, entretien de base pour les services communautaires et sécurité.
Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 300.000€, avec un contenu évalué à 48.000€, serait de 395€ par année. Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée. Pour une villa avec une valeur de remplacement de 500.000€ et un contenu évalué en 180.000€, l’assurance annuelle serait de l’ordre de 1.580€.
Jardiniers
L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour la conservation de votre propriété. Son coût évidemment dépendra de sa taille. A titre informatif et en gros, le tarif horaire est autour de 16€. Un jardinier à plein temps percevra un salaire de l’ordre de 1.100€ par mois, tandis qu’à mi-temps le salaire serait de 700€. Appartements et maisons particulières ont des zones de jardin habituellement soignées par un jardinier engagé par la Communauté dont le coût est répercuté dans les charges communautaires. Une villa sur une parcelle de 2.500 m2 peut avoir besoin des services d’un jardinier quelques heures par semaine. Une grande parcelle d’un demi-hectare ou plus peut avoir besoin d’un jardinier à mi ou plein temps. La sécurité sociale est à rajouter aux frais de salaire et représente environ 40% du salaire.
Service de nettoyage
Le service de nettoyage est généralement possible soit à plein temps, soit par heures. Les salaires plein temps vont de 700€ à 900€ par mois, plus environ 140€ de contributions de sécurité sociale. L’aide à mi-temps se paie habituellement selon un tarif horaire qui varie de 9€ à 12€.
L’électricité est facturée bimensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d’électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût minimum pour un appartement pourrait être entre 24 et 36€ par mois. Pour une villa le coût mensuel est de 60 à 90€, en fonction essentiellement de l’ampleur de l’installation électrique. L’utilisation a un coût de 0,08€ pence par Kwh plus taxes. Tous ces tarifs sont hors taxes.
Avec tout le soleil qui luit à Marbella, vous utiliserez sans aucun doute beaucoup moins d’éclairage et de chauffage que dans un grand nombre d’autres pays!
Ligne fixe de téléphone
Les factures de téléphone sont payées tous les mois. Les coûts standard varient selon l’équipement installé, mais peut osciller autour de 18.50€ par mois, ce qui inclut un téléphone avec marcation par touche. Un appel de 3 minutes (de jour et en horaire commercial) à n’importe quel pays de l’Union européenne, en marcation directe, coûte actuellement autour de 0.69€ par minute (TVA non incluse). De nombreuses compagnies téléphoniques locales et nationales peuvent offrir des tarifs vraiment intéressants à ceux qui veulent prendre le temps d’étudier le marché. Les services ADSL sont disponibles virtuellement partout et les « packages » ADSL ont un coût approximatif de 39€ par mois, y compris tous les appels locaux et nationaux à des lignes fixes.
PARTIE III – Impôts
Parmi les impôts les plus importants pour les non résidents en Espagne, on trouve:
a) Impôt Municipal de Plus Value (« Plus valía ») : voir la Partie I de cet article « Impôt Municipal de Plus Value » (« Plus valía ») b) L’Impôt Foncier annuel (« IBI ») : voir la Partie II de cet article « Impôts Locaux ou Impôt Foncier annuel ».
c) L’Impôt de Ramassage des Ordures (« Basura ») : voir la Partie II de cet article « Impôts de Ramassage des Ordures & Tarifs de l’Eau » (« Basura ») (« Agua »).
d) L’Impôt sur la Fortune (« Impuesto de Patrimonio »)
e) L’Impôt sur le Revenu (« Impuesto sobre la Renta »)
f) L’Impôt sur les Plus-values de Capitaux (« Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias ») et Rétentions.
d) L’IMPÔT SUR LA FORTUNE (Impuesto de Patrimonio)
L’Impôt sur le Patrimoine sera de nouveau appliqué en Espagne. Le nouveau Décret-loi royal 13/2011 du 17 septembre 2011 rétablit cet impôt et fixe les nouvelles limites pour les bases imposables et la loi 16/2012, du 27 décembre 2012, le maintient pour l’exercice 2013. L’Impôt sur le Patrimoine est applicable aux personnes phy