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L’achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?
Publié le 10 juillet 2013 par Anne	4	Acquérir à plusieurs, entre amis, associés ou en famille, un pied à terre en montagne ou en bord de mer pour les vacances, transmettre votre patrimoine à vos enfants … Autant de projets auxquels peut répondre facilement la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Dès sa création, la SCI est une personne morale qui devient seule propriétaire du ou des biens immobiliers. Ses membres prennent alors le statut d’associés avec chacun leur propre apport ou part sociale. Bien sûr, il faut au moins deux membres pour créer une SCI, a contrario il n’y a pas de limite quant au nombre d’associés possibles. Il n’y a pas non plus de conditions de nationalité, et des mineurs peuvent en faire partie.
La SCI offre à ses associés une certaine liberté dans la rédaction de ses statuts, le montant de leur apport respectif et l’objectif de leurs projets à condition qu’ils ne soient pas de nature « commerciale ». C’est à votre notaire qu’il incombe de rédiger les statuts inhérents au fonctionnement de la SCI et de procéder aux différentes formalités de publication et d’inscription. Des clauses y sont intégrées afin de :
Préciser l’attribution des parts selon les apports de chaque associé
Nommer le gérant et déterminer son mandat
Encadrer le processus de cessions de parts
Ces modalités doivent faire l’objet de toute votre attention. En effet, vous devez pouvoir vous projeter dans l’avenir afin de pallier à toute situation (décès, déficit, cessions de parts, etc.). Cette étape est cruciale pour la pérennité de votre objectif patrimonial. Le notaire, expert en la matière, est aussi là pour vous conseiller au mieux de vos intérêts. Le recours à un avocat ou à un conseiller juridique peut s’avérer même nécessaire, selon la complexité du patrimoine de la société.
Le succès de la SCI est connu de tous car c’est, entre autre, un montage particulièrement bien adapté à la gestion du patrimoine immobilier familial, notamment lorsqu’il projette la transmission des biens.
Pourtant avant de se lancer, sachez que la SCI impose de nombreuses contraintes d’ordre administratives, juridiques et fiscales. Elle peut même devenir risquée pour ses propres associés.
Alors, « peser le pour et le contre », voici un comparatif bien utile pour savoir si cette configuration juridique vous convient ou pas.
Inconvénients
Possibilité d’acheter un bien à plusieurs et donc d’augmenter la capacité de financement.
Liberté dans la rédaction des statuts
Financement du bien immobilier selon les ressources de chaque associé pour constituer le capital à financer.
Eligibilité au dispositif Duflot dans le cadre d’un investissement locatif.
En cas de détention de biens immobiliers loués, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses effectuées pour des travaux, du chiffre d’affaire perçu par la SCI.
Si la SCI est en déficit, celui-ci peut être déduit des revenus globaux des associés jusqu’à 10 700 € chacun / an.
Exonération d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts de la SCI après 30 ans de détention.
Substitut intéressant au régime de l’indivision puisqu’il ne bloque pas la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier, en cas de désaccord entre les associés.
Protection du conjoint survivant ou des enfants, si cela a été expressément prévu dans les statuts.
Chaque associé paye son « tribu fiscal » au prorata de son apport dans la société.
Transmission du patrimoine facilitée sous la forme de donations progressives de parts sociales.
Comme pour toute société, formalisme de fonctionnement contraignant et couteux : ouverture d’un compte bancaire, rédaction de procès verbaux à chaque décision collective, formulaires CERFA à produire au greffe du Tribunal de Commerce, obligation de tenir une comptabilité,etc.
Risque de requalification fiscale en société commerciale (les associés deviendraient <