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Accueil Solutions maisons Juridique droits et devoirs des deux c�t�s
- Paru dans Maison Magazine de Janvier/F�vrier2007 - Publi� le 03/05/2011
Mitoyennet� : se dit d'ouvrages s�parant deux propri�t�s et qui appartiennent en commun aux deux voisins. R�gles � conna�tre pour �viter les conflits.
Quand parle-t-on de mitoyenneté ?Ce n'est pas parce qu'une clôture sépare deux propriétés qu'elle est mitoyenne : tout propriétaire a le droit de délimiter sa parcelle par un mur personnel construit à la limite séparative de deux terrains. La mitoyenneté n'étant pas obligatoire, on peut rencontrer des situations extravagantes : juxtaposition de deux murs privatifs ou de deux rangées de thuyas. On parle de mitoyenneté lorsque deux voisins se sont entendus pour édifier une clôture commune dont ils seront tous les deux propriétaires.Quels avantages offre-t-elle ?Si, à la campagne, il importe peu que chacun construise sa clôture le long de celle de l'autre, en ville, où la surface est rare et chère, une clôture commune offre l'avantage de limiter l'occupation de l'espace.Quand la clôture est privée, il est parfois difficile de tailler sa haie ou de réparer son mur sur la partie qui est du côté du voisin sans lui demander la permission de passer chez lui pour réaliser ces travaux.Enfin, le coût de la clôture est divisé par deux puisque chaque propriétaire participe aux dépenses de construction et d'entretien.Que dit la législation ?Toutes les clôtures peuvent être concernées par la mitoyenneté : les murs, bien sûr, mais également les haies, grillages, palissades ou fossés. La mitoyenneté intéresse aussi les murs des bâtiments édifiés en limite de propriété. La mitoyenneté est réglementée par le code civil : articles 653 à 665 quand il s'agit d'un mur ; articles 666 à 670 pour les autres clôtures. La législation précise que la clôture mitoyenne est en totalité la propriété des deux voisins. Chacun ne possède donc pas uniquement la moitié du mur situé du côté de son jardin.Comment reconnaître un mur mitoyen ?Quand on construit un nouveau mur, la question ne se pose pas, mais si vous achetez une propriété ancienne, il est utile de savoir si la clôture est mitoyenne ou pas. Par exemple, si le mur séparant les deux propriétés est en mauvais état et qu'il vous appartient, vous paierez seul le coût des réparations, mais s'il est mitoyen, vous partagerez ces dépenses avec le voisin.A priori, tout mur séparant deux propriétés est supposé mitoyen. À défaut de titre établissant la mitoyenneté, la réglementation précise que certains signes de la construction permettent de définir la nature du mur. Ainsi, quand le sommet du mur est constitué d'une seule pente, le possesseur du terrain vers lequel elle est inclinée est présumé propriétaire du mur. Quand cette pente est double, le mur est considéré comme mitoyen. De même, la présence de chaperons ou de corbeaux d'un côté du mur désigne le propriétaire.Parfois, ce mur sert à retenir la terre lorsque les deux terrains ne sont pas au même niveau. Si celui qui possède le terrain en surplomb peut voir au-dessus du mur, l'ouvrage est supposé lui appartenir. Mais si ce mur est plus haut et l'empêche de voir chez le voisin, l'ouvrage n'est pas seulement un mur de soutènement, mais aussi une clôture, et il est donc considéré comme mitoyen.Qui paie les travaux d'entretien ? Faites établir au moins deux devis pour que le voisin puisse comparer les prix. Quand il donne son accord, faites-lui signer plans et devis, cela devrait éviter d''éventuels futurs litiges. Les frais d'entretien d'un mur mitoyen sont nécessairement partagés entre les deux voisins (article 655), mais comme l'ouvrage est une propriété commune, cela impose l'accord des deux propriétaires. Et par conséquent, si vous engagez des travaux sans consulter le voisin, il sera en droit de refuser d'acquiter sa quote-part. Avant toute intervention, il faut donc une entente préalable. La décision des deux voisins porte sur le choix des matériaux, des couleurs, du montant des travaux, de l'entrepreneur.De votre côté, ne comptez pas échapper au paiement des travaux d'entretien. La seule raison pour laquelle vous pourriez ne pas participer à ces frais, c'est d'abandonner le mur au voisin. Comment renoncer à la mitoyenneté ?Votre renoncement à la mitoyenneté doit être explicite : signifiez-le au voisin par lettre recommandée avec accusé de réception ou faites établir un acte signé devant notaire. Inversement, si le voisin peut apporter la preuve qu'il a seul assumé l'entretien du mur durant les trente dernières années, vous pouvez perdre votre droit à la mitoyenneté. À noter : il n'est pas permis d'abandonner sa mitoyenneté lorsque le mur concerné est inclus dans une construction (s'il soutient le toit de votre maison, par exemple).Que vous est-il permis de faire ?La mitoyenneté d'un mur vous donne certaines libertés.Adosser une construction. Sur votre côté du mur, vous pouvez par exemple adosser un garage. Il vous est aussi permis d'y fixer des poutres en pratiquant des trous. À condition de prendre certaines précautions : vos trous doivent laisser une épaisseur de mur de 5,4 cm du côté du voisin (article 657) ; vous devez demander l'accord du voisin avant d'engager ces travaux ; il peut refuser s'il a de sérieuses raisons (le projet menace la solidité de l'ouvrage par exemple).À noter : si vous prenez seul l'initiative de surélever le mur, vous serez aussi seul à supporter les frais de construction. De même, l'entretien de cette partie rehaussée ne pourra pas être partagé avec le voisin.Surélever le mur. Chaque propriétaire peut décider de surélever le mur sans obtenir nécessairement l'autorisation du voisin. Il est cependant prudent de l'informer de votre projet, car il conserve le droit d'exiger que vous preniez entièrement à votre charge la reconstruction de l'ouvrage si l'état du mur existant ne supporte pas la surélévation. Vous avez aussi la liberté d'employer un matériau différent pour réaliser ce rehaussement (en brique, si le mur est en parpaing par exemple). Il est possible de réaliser cette surélévation sur toute la largeur du mur ou seulement une partie de son épaisseur. Dans ce cas, le muret peut se situer à cheval sur le milieu du mur ou seulement de votre côté.Faire pousser des plantes. Chaque voisin possède la faculté de cultiver des plantes en espalier accrochées sur son côté du mur. Dans ce cas, les distances réglementaires pour planter des végétaux ne sont pas à prendre en compte. Ces plantations ne doivent en aucun cas dépasser le sommet du mur ni, bien sûr, mettre en péril la solidité de la construction. Sur la face du mur qui est de son côté, chacun peut fixer des treillages ou des fils de fer pour accrocher ces arbustes.Ce qu'on peut accrocher sur son côté du mur : chacun des propriétaires a le droit d'accrocher ce qu'il veut sans en référer au voisin : pots de fleurs, cadran solaire ou encore louer l'espace pour installer un panneau publicitaire (cass. civ., 10 juillet 1969).Quand il s'agit d'une haie mitoyenne, les deux propriétaires se partagent les fruits des arbres fruitiers (article 669) ainsi que les branches lors du taillage (article 670). Un des deux propriétaires de la haie est en droit de la détruire jusqu'à la limite de séparation des deux terrains à condition, toutefois, de construire un mur à sa place (article 668).Que vous est-il interdit de faire ?Percer une ouverture, qu'il s'agisse d'une porte ou d'une fenêtre. En aucun cas, vous ne devez menacer la solidité de l'ouvrage.Comment se crée la mitoyenneté ?Deux cas de figure : vous construisez un nouveau mur ou le mur existe déjà.Construction d'un mur mitoyen. Si vous envisagez de construire un mur pour isoler votre propriété de celle du voisin, pourquoi ne pas lui proposer d'établir une clôture mitoyenne ? Rien ne l'empêche d'accepter de partager avec vous la propriété de ce mur et de participer aux dépenses de construction et d'entretien. À la campagne, il garde la liberté de refuser, mais, en zone urbanisée, il est tenu d'accepter (article 663 du code civil). S'il refuse, le tribunal de grande instance peut l'y obliger. Cette obligation concerne exclusivement les murs et non les autres types de clôtures.Marche à suivre : avant de commencer la construction, informez votre voisin de votre projet. S'il partage avec vous la mitoyenneté, faites établir devant notaire un acte signé qui sera conservé au bureau des hypothèques. L'ouvrage doit être situéà cheval sur la limite séparative des deux propriétés. Si vous n'êtes pas certain de la délimitation des terrains, il est prudent de faire procéder à un bornage par un géomètre (www.geometre-expert.fr).Le mur existe déjà. Même si le mur a été bâti il y a plus de trente ans, vous conservez la faculté d'en demander la mitoyenneté (article 661). À condition, toutefois, de verser une somme correspondant à la moitié de ce qu'a coûté le mur et de partager les dépenses d'entretien. Le voisin ne peut s'y opposer, sinon, il s'expose à voir le tribunal de grande instance le contraindre à une cession forcée de mitoyenneté. A contrario, si vous entreprenez seul la construction d'un mur de clôture privé, sans en parler au voisin, vous ne pourrez pas par la suite l'obliger à partager avec vous la mitoyenneté.Si la maison du voisin est construite en limite séparative de votre jardin, vous pouvez obtenir la mitoyenneté de son mur qui longe votre terrain (ou seulement d'une partie de la surface) pour y adosser votre garage par exemple.
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